Belastingen op particuliere investeringen in onroerend goed in de Europese Unie

Vastgoedbelastingen in de Europese Unie Spoor Fiscaliteit Steunpunt Beleidsrelevant onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Belastingen op particuliere investeringen in onroerend goed in de Europese Unie (Voorlopige versie: mag niet verspreid worden buiten het steunpunt BOV) (Alle commentaar is welkom bij bert.brys@hogent.be) Fiscaal Spoor Hogeschool Gent ABSTRACT Dit document bespreekt de belastingen op particuliere investeringen in onroerend goed in een aantal landen in de Europese Unie. We bespreken en analyseren de fiscale behandeling van de eigen woning en de fiscale behandeling van overig particulier onroerend goed (tweede woningen, vakantiewoningen en het particulier verhuurd onroerend goed). Naast Vlaanderen bespreken en analyseren we de belastingsstelsels van Italië, Spanje, Zweden, Denemarken, Nederland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 1

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen BELASTINGEN OP PARTICULIERE INVESTERINGEN IN ONROEREND GOED IN DE EUROPESE UNIE 1. INLEIDING Hoe wordt particulier onroerend goed belast in Europa? In dit document bespreken en analyseren we de belastingen op particuliere investeringen in onroerend goed in een aantal landen in de Europese Unie. We bespreken de fiscale behandeling van de eigen woning (de woning die door de eigenaar zelf wordt bewoond) en overig particulier onroerend goed (tweede woningen, vakantiewoningen en het particulier verhuurd onroerend goed). We bestuderen dus niet het onroerend goed dat een beroepsinkomen genereert. Ook kijken we enkel naar rechtstreekse investeringen, dus niet naar investeringen in aandelen van fondsen die investeren in onroerend goed. Naast Vlaanderen bestuderen we de belastingsstelsels van Italië, Spanje, Zweden, Denemarken, Nederland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland. Op het einde van dit document bevinden zich de belastingsstelsels met betrekking tot onroerend goed van deze landen. Deze studie heeft tot doel inzicht te krijgen in de fiscale behandeling van privaat onroerend goed in Europa. Deze analyse stelt ons in staat om de fiscale regelgeving in Europa te vergelijken met de situatie in Vlaanderen. In sectie 2 wordt er een overzicht gegeven van de mogelijke belastingen op onroerend goed. Sectie 3 bestudeert hoe consumptiegoederen en investeringsgoederen fiscaal worden behandeld. Deze algemene analyse wordt nadien toegepast op onroerend goed. De algemene belastingregels worden dan vertaald in termen van de belastingen uit sectie 2, afhankelijk of onroerend goed als een consumptiegoed of als een investeringsgoed wordt beschouwd. In sectie 4 worden de belastingregels van de verschillende landen besproken met betrekking tot de BTW (sectie 4.1), de registratierechten (sectie 4.2), schenkingsrechten en successierechten (sectie 4.3), afschrijvingen en investeringssubsidies (sectie 4.4), schuldfinanciering (sectie 4.5), de inkomensbelasting (sectie 4.6), de vermogenswinstbelasting (sectie 4.7), de vermogensbelasting (sectie 4.8), de onroerend goed belasting (sectie 4.9) en de leegstandsheffing (sectie 2.10). Al de resultaten zijn overzichtelijk samengebracht in twee tabellen. Tabel 1 geeft een overzicht van de belastingen die worden geheven per land met betrekking tot de eigen woning. Tabel 2 biedt hetzelfde maar voor het overige particulier onroerend goed. In sectie 5 worden de resultaten bediscussieerd. Allereerst gaan we na of onroerend goed als een consumptiegoed of als een investeringsgoed wordt behandeld in de belastingstelsels van de besproken landen. In sectie 5.2 bestuderen we de onroerend goed belastingen in de Europese Unie. Vervolgens gaan we na of de eigen woning proportioneel of progressief wordt belast. In sectie 5.4 geven we enkele bedenkingen met betrekking tot de belasting op leegstand. De appendix geeft een overzicht van de belastingen op onroerend goed in de verschillende landen. 2. BELASTINGEN OP ONROEREND GOED Deze sectie geeft een algemeen overzicht van de belastingen die betrekking kunnen hebben op onroerend goed. BTW BTW wordt geheven op de gerealiseerde toegevoegde waarde bij nieuwbouw, vernieuwbouw, herstellings- en onderhoudswerken met betrekking tot onroerend goed. 2 Spoor Fiscaliteit

Vastgoedbelastingen in de Europese Unie Registratierechten Registratierechten worden geheven bij de verkoop, ruil en andere overeenkomsten onder bezwarende titel met betrekking tot onroerend goed. Hypotheekrecht en registratierecht op leningen Het hypotheekrecht wordt gevestigd op de inschrijving van hypotheken. Het registratierecht op leningen wordt geheven op het bedrag dat door de hypotheek wordt gewaarborgd. Schenkingsrecht en successierecht Schenkingsrechten worden geheven wanneer onroerende goederen worden verkregen door schenking. Nalatenschappen worden belast met successierechten. Inkomensbelasting Het effectieve of geïmputeerde inkomen ten gevolge van het gebruik van onroerend goed wordt belast in de inkomensbelasting. Vermogenswinstbelasting Een vermogenswinstbelasting wordt geheven op de gerealiseerde meerwaarden bij de verkoop van het onroerend goed. Vermogensbelasting De waarde van het onroerend goed wordt belast met een vermogensbelasting. Onroerend goed belasting De onroerend goed belasting is een belasting op onroerend goed. Deze belasting kan verantwoord worden als een impliciete vermogensbelasting, impliciete vermogenswinstbelasting, en in mindere mate als een impliciete inkomensbelasting. Indien de onroerend goed belasting als een inkomensbelasting wordt beschouwd zou geopperd kunnen worden dat deze belasting moet worden geïntegreerd in de inkomensbelasting. De onroerend goed belasting zou daarom voornamelijk als een vermogensbelasting op onroerend goed kunnen worden beschouwd. Leegstandsheffing Het niet-gebruik en verwaarlozing van onroerend goed wordt belast met een leegstandsheffing (heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting). 3. ONROEREND CONSUMPTIEGOED OF INVESTERINGSGOED Onroerend goed kan worden beschouwd als een (duurzaam) consumptie goed en als een investeringsgoed. Deze sectie bestudeert allereerst hoe consumptiegoederen en investeringsgoederen fiscaal worden behandeld. Dit resulteert in algemene belastingregels die van toepassing kunnen zijn enerzijds op consumptiegoederen en anderzijds op investeringsgoederen. Deze analyse focust op nieuwe en tweedehands (onroerende) goederen die worden gebruikt, verhuurd of verkocht door de particulier. Bovendien kunnen deze goederen volledig of gedeeltelijk worden gebruikt bij het uitoefenen van de particuliere beroepswerkzaamheden. (Onroerende) goederen die worden gebruikt bij de uitoefening van de beroepswerkzaamheden worden als een investeringsgoed beschouwd. Indien het (onroerend) goed gedeeltelijk voor privé en beroepswerkzaamheden wordt gebruikt, dan kan het privé gedeelte van het (onroerend) goed een consumptiegoed of een investeringsgoed benadering volgen. Het beroepsgedeelte volgt echter enkel de investeringsgoed benadering. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 3

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Vervolgens wordt deze analyse toegepast op onroerend goed. De algemene belastingregels kunnen dan worden vertaald in termen van de belastingen uit sectie 2, afhankelijk of onroerend goed als een consumptiegoed of als een investeringsgoed wordt beschouwd. Sectie 3.1 focust op (onroerende) consumptiegoederen. Sectie 3.2 bestudeert (onroerende) investeringsgoederen. 3.1 Onroerend consumptiegoed Een consumptiegoed levert nut aan de gebruiker van het goed. Onroerend goed kan worden beschouwd als een duurzaam consumptiegoed dat voorziet in wooncomfort (en dus nut) voor de gebruiker. Deze sectie bestudeert eerst hoe consumptiegoederen fiscaal (kunnen) worden behandeld. Vervolgens wordt deze analyse toegepast op onroerend goed (als consumptiegoed). Fiscale behandeling van consumptiegoederen Aankoop van een consumptiegoed Een consumptiegoed wordt belast met de BTW, die wordt geheven op de door de verkoper (en al de producenten in voorafgaande productiefases) gecreëerde toegevoegde waarde. Deze belasting moet worden betaald bij de aankoop van een nieuw consumptiegoed. Bovendien kunnen consumptiegoederen worden belast met excise duties (belasting die onafhankelijk is van de waarde /prijs van het consumptiegoed). De aankoop van een tweedehands consumptiegoed wordt niet belast. Gebruik van een consumptiegoed Het nut dat gebruikers ervaren bij het consumeren van consumptiegoederen wordt niet belast. Er wordt dus geen belasting geheven op het gebruik van het consumptiegoed. De gemaakte kosten bij het gebruik van het consumptiegoed zijn dan uiteraard ook niet aftrekbaar. (Duurzame) consumptiegoederen kunnen ook worden verhuurd door de eigenaar. De huurder zal dan genieten van het nut dat het goed levert en zal daarvoor een prijs moeten betalen aan de verhuurder. De netto opbrengst voor de verhuurder wordt fiscaal wel als belastbaar inkomen beschouwd. De aankoopkosten kunnen door de eigenaar niet van de belastbare opbrengst worden afgetrokken, de eventuele herstellingskosten en onderhoudskosten wel. Er zijn ook geen afschrijvingen mogelijk. Deze analyse suggereert dat de fiscale behandeling afhankelijk is of de goederen door de eigenaar zelf worden geconsumeerd of door derden worden geconsumeerd. Bezit van een consumptiegoed Ook het bezit van een consumptiegoed is geen grondslag voor het heffen van belasting. Duurzame consumptiegoederen (bijvoorbeeld dure luxe goederen) kunnen echter wel als vermogen worden beschouwd dat eventueel met een vermogensbelasting wordt belast. Verkoop van een consumptiegoed Het doorverkopen van een zelf gekocht consumptiegoed wordt niet belast (uiteraard mogen de verkoopopbrengsten geen bedrijfsinkomsten zijn) wanneer de verkoopprijs gelijk of lager is dan de aankoopprijs. Wanneer de verkoopprijs van het consumptiegoed hoger is dan de aankoopprijs kunnen de verkoopopbrengsten eventueel wel worden belast. Ook het sporadisch verkopen van zelfgekochte consumptiegoederen met als doel winst te maken genereert een belastbare grondslag voor de particulier. Financiering van het consumptiegoed met geleend geld Consumptiegoederen worden meestal betaald met eigen middelen van de consument. Toch kan de consument ook goederen kopen met geleend geld. De overheid voorziet soms een gunstige fiscale behandeling van dit consumptief krediet. Zo kunnen de te betalen interestvergoedingen soms (gedeeltelijk) afgetrokken worden van het belastbare inkomen. Het financieren van consumptie met geleend geld wordt uiteraard vaker gebruikt voor duurzame consumptiegoederen. 4 Spoor Fiscaliteit

Vastgoedbelastingen in de Europese Unie Conclusie De consument wordt niet belast wanneer hij zijn fiets gebruikt, wordt niet belast wanneer hij als particulier zijn fiets (zonder winst) doorverkoopt en wordt niet belast omdat hij een fiets in zijn bezit heeft. Het bezitten van, bijvoorbeeld, een boot zou eventueel wel met een vermogensbelasting kunnen worden belast. Wel moet er BTW (en eventueel excise duties) worden betaald op de aankoopprijs van de nieuwe fiets. Het kopen van een tweedehands fiets wordt niet belast. Het verhuren van de fiets kan eventueel wel worden belast. Indien de aankoop wordt gefinancierd met geleend geld zijn de interestlasten eventueel aftrekbaar van het belastbare inkomen van de eigenaar. Belastingen op een onroerend consumptiegoed Hoe wordt onroerend goed belast indien het door de belastingautoriteiten wordt beschouwd als een duurzaam consumptiegoed? Deze sectie bestudeert de fiscale behandeling van onroerende consumptiegoederen in termen van de belastingen geïntroduceerd in sectie 2. Aankoop van onroerend goed Er moet BTW worden betaald bij de bouw of vernieuwbouw (renovatie, herstellings- en onderhoudswerken) van onroerend goed. De consumptiegoedbenadering laat echter geen ruimte voor andere belastingen die in verband kunnen gebracht worden met de aankoop van onroerend goed, zoals registratierechten (aangezien de koop van tweedehands consumptiegoederen niet wordt belast). Gebruik van onroerend goed Het gebruik van onroerend goed door de eigenaar-bewoner wordt niet belast. De consumptiegoedbenadering impliceert dat het geïmputeerde inkomen voor de eigenaar-bewoner van het onroerend goed niet wordt belast in de inkomensbelasting. De gemaakte kosten bij het gebruik van het onroerend consumptiegoed zijn dan uiteraard ook niet aftrekbaar. Het (effectief of geïmputeerd) netto inkomen dat de eigenaar ontvangt wanneer hij het onroerend goed verhuurt is wel belastbaar onder de inkomensbelasting. De onderhouds- en herstellingskosten zijn aftrekbaar, maar de aankoopprijs van het onroerend goed dat wordt verhuurd is niet aftrekbaar van het belastbare inkomen. Ook afschrijvingen (ter compensatie voor de depreciatie van het onroerend goed) zijn niet mogelijk. Het gebruik van het onroerend goed door de huurder (voor privé doeleinden) wordt niet belast. Bezit van onroerend goed Het bezit van onroerend goed kan eventueel wel worden belast. De consumptiegoed-benadering impliceert dat de waarde van het onroerend goed eventueel kan worden belast met een vermogensbelasting of met een onroerend goed belasting. Onroerend goed (onder de consumptiegoed benadering) levert wooncomfort, dat kan opgesplitst worden in basiswooncomfort en aanvullend wooncomfort. Er zou daarom geargumenteerd kunnen worden dat het deel van de woning (van het vermogen) dat basiswooncomfort biedt vrijgesteld is van vermogensbelasting en onroerend goed belasting. Deze belastingen, onder de consumptiegoed benadering, zouden dan enkel op het overige deel van de woning kunnen worden geheven. Verkoop van onroerend goed De consumptiegoed-benadering sluit niet uit dat de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de verkoop van onroerend goed als inkomen worden beschouwd en als dusdanig worden belast in de inkomensbelasting of vermogenswinstbelasting. Financiering van onroerend goed met geleend geld De fiscale voordelen tengevolge van het consumptief krediet kunnen ook betrekking hebben op onroerend goed. De consumptiegoed-benadering sluit dus niet uit dat interestvergoedingen, ten gevolge van leningen aangegaan voor de aankoop van onroerend goed, van het belastbare inkomen mogen worden getrokken. In feite kan deze aftrekbaarheid van interestvergoedingen beschouwd worden als financiële overheidssteun met als doel de consumptie van onroerend goed te stimuleren Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 5

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen (goedkoper te maken). Als dusdanig zijn rechtstreekse overheidssubsidies niet tegenstrijdig aan een consumptiegoed-benadering. In feite kan ook de aftrekbaarheid van kapitaalaflossingen van een lening als een dergelijke overheidssubsidie worden beschouwd. Conclusie De consumptiegoed-benadering van onroerend goed laat ruimte voor: BTW bij nieuwbouw, vernieuwbouw, onderhouds- en herstellingswerken Vermogensbelasting of onroerend goed belasting op het bezit van onroerend goed Vermogenswinstbelasting (inkomensbelasting) op gerealiseerde meerwaarden bij verkoop Aftrekbaarheid van interestvergoedingen en kapitaalaflossing, financiële overheidssteun Bij het verhuren van onroerend goed moet er een onderscheid gemaakt worden tussen de huurder waarvoor het onroerend goed een consumptiegoed is en de verhuurder die een inkomen genereert uit het verhuren van het consumptiegoed. De consumptiegoed-benadering impliceert dat de bovenvermelde fiscale implicaties enkel relevant zijn voor de huurder consument, en niet voor de verhuurder die een inkomen ontvangt. Dus: De verhuurder s onroerend inkomen is onderhevig aan de inkomensbelasting (onderhouds- en herstellingskosten zijn aftrekbaar, aankoopprijs van het onroerend goed niet, ook geen afschrijvingen mogelijk). Registratierechten zijn niet direct te verantwoorden vanuit de consumptiegoed-benadering, behalve wanneer de registratierechten worden beschouwd als een impliciete vermogensbelasting of een impliciete vermogenswinstbelasting (zie paper SBOV, Fiscaal Spoor Hogeschool Gent, De Belastingsgrondslag van Registratierechten ). Dus: Registratierechten in zoverre ze kunnen beschouwd worden als een impliciete vermogensbelasting of vermogenswinstbelasting (en dan nog enkel op kopers van bestaand onroerend goed en niet op bouwers van nieuw onroerend goed) Hervorming van de BTW op onroerend goed Het wooncomfort varieert van onroerend goed tot onroerend goed. Conform de gedifferentieerde BTW-tarieven (laag tarief op levensnoodzakelijke goederen en hoog tarief op luxe goederen) zou er overwogen kunnen worden om onroerend goed dat minder (meer) wooncomfort levert te belasten met een lager (hoger) BTW-tarief. Een ander alternatief is dat het deel (van de waarde) van de woning dat basis wooncomfort levert belast wordt aan het lage BTW-tarief. Het overige deel van de woning zou als luxe goed belast kunnen worden aan een hoger BTW-tarief. 3.2 Onroerend investeringsgoed Een investeringsgoed levert geen nut op maar wel een opbrengst, die gebruikt kan worden om nut te verwerven. Onroerend goed kan beschouwd worden als een investeringsgoed dat zelf geen nut opbrengt, maar dat wel een (geïmputeerd of effectief) inkomen opbrengt. Met deze opbrengst kan dan nut worden verkregen. Een mogelijke definitie van de opbrengst van onroerend goed (geldt ook voor andere investeringsgoederen) is de huur die zou moeten worden betaald indien een soortgelijk onroerend goed zou worden gehuurd op de huurmarkt voor onroerend goed. Deze definitie bepaalt zowel de opbrengst voor de particulier die onroerend goed gebruikt (voor privé doeleinden, beroepsdoeleinden of voor gemengd gebruik) als de opbrengst voor de verhuurder (huurder die het onroerend goed gebruikt voor 6 Spoor Fiscaliteit

Vastgoedbelastingen in de Europese Unie privé doeleinden, beroepsdoeleinden of voor gemengd gebruik). Uiteraard kan de opbrengst van onroerend goed dat voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt verschillen van de opbrengst van onroerend goed dat voor privé doeleinden wordt gebruikt (verschillende huurmarkten). In feite kan de huurder van onroerend goed ook een belastbare opbrengst realiseren, en dit indien de effectief te betalen huur lager is dan de hierboven gedefinieerde opbrengst van onroerend goed. In dit geval heeft de verhuurder een lagere te belasten opbrengst, maar zou ook de huurder moeten worden belast. Indien de huurder de hierboven gedefinieerde opbrengst als huur betaalt wordt hij uiteraard niet belast. Deze sectie bestudeert eerst hoe investeringsgoederen fiscaal (kunnen) worden behandeld. Vervolgens gaan we na hoe onroerend goed belast zou worden indien het wordt beschouwd als een investeringsgoed. Fiscale behandeling van investeringsgoederen Aankoop van een investeringsgoed De aankoop van nieuwe investeringsgoederen valt onder de BTW. Ook renovatiewerken en herstellings- en onderhoudswerken vallen onder de BTW. De aankoop van een tweedehands investeringsgoed wordt niet belast. Gebruik van een investeringsgoed De netto-opbrengst van de investering wordt belast in de inkomensbelasting (zowel wanneer de eigenaar het investeringsgoed zelf gebruikt of verhuurt (zie de definitie van de opbrengst van onroerend goed), en zowel wanneer het goed voor privé of beroepswerkzaamheden wordt gebruikt). De opbrengst die de huurder realiseert bij het gebruiken van het investeringsgoed, netto de te betalen huurpremies aan de eigenaar van het investeringsgoed, worden ook belast in de inkomensbelasting (indien dit verschil positief is). De gemaakte kosten bij het gebruik van het investeringsgoed zijn aftrekbaar van het belastbare inkomen. Het gebruik van het investeringsgoed impliceert ook dat de waarde van de investering deprecieert (bijvoorbeeld door slijtage). Ter compensatie mag jaarlijks een deel van de aankoopprijs van de investering worden afgetrokken van het belastbare inkomen (van de eigenaar). Dit vraagt om verdere verduidelijking. De bruto opbrengst van een investering omvat, naast de netto - (werkelijke) opbrengst ook een vergoeding voor de depreciatie van de investering. Het herinvesteren van deze opbrengst impliceert dat de waarde van de investering constant blijft. De bruto-opbrengst van de investering wordt echter belast onder de inkomensbelasting. Aangezien de vergoeding voor de depreciatie in feite een opbrengst is die de depreciatiekost moet betalen, is het niet de bedoeling dat deze vergoeding wordt belast. Ter compensatie wordt daarom toegestaan dat een gedeelte van de investering jaarlijks van de belastbare opbrengst wordt afgetrokken. Economisch impliceert dit dat de vergoeding voor de depreciatie niet wordt belast. Indien de overheid toelaat om een extra groot gedeelte van de investering af te schrijven betekent dit een extra investeringsstimulans omdat nu zelfs de netto-opbrengst van de investering niet volledig wordt belast in de inkomensbelasting. Bovendien kan de overheid investeringen stimuleren door het verlenen van investeringssubsidies. Bezit van een investeringsgoed Het louter bezit van een investeringsgoed geeft (in het algemeen) geen aanleiding tot het heffen van een belasting. Investeringsgoederen kunnen wel worden beschouwd als vermogen dat wordt belast met een vermogensbelasting. Verkoop van een investeringsgoed De gerealiseerde meerwaarden bij de verkoop van de investering kunnen als opbrengst worden beschouwd. Deze opbrengst kan bijgevolg worden belast in de inkomensbelasting of de vermogenswinstbelasting. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 7

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Financiering van het investeringsgoed met geleend geld De investering kan gefinancieerd worden met eigen middelen of met schuld. Interestvergoeding op leningen aangegaan ter financiering van de investering zijn vaak fiscaal aftrekbaar van de belastbare opbrengst. Belastingen op een onroerend investeringsgoed Hoe zou onroerend goed worden belast indien de belastingautoriteiten het beschouwen als een investeringsgoed? Deze sectie bestudeert de fiscale behandeling van onroerende investeringsgoederen in termden van de belastingen geïntroduceerd in sectie 2. Aankoop van onroerend goed De aankoop (bouw) van een nieuw onroerend goed is onderhevig aan de BTW. Ook renovatiewerken, herstellings- en onderhoudswerken aan het onroerend goed zijn onderhevig aan de BTW. De investeringsgoed-benadering laat echter geen ruimte voor andere belastingen die in verband kunnen gebracht worden met de aankoop van onroerend goed, zoals bijvoorbeeld registratierechten (aangezien de koop van (tweedehands) onroerende investeringsgoederen niet wordt belast). Gebruik van onroerend goed De investering in onroerend goed genereert een opbrengst voor de eigenaar van het onroerend goed. Deze opbrengst (zoals gedefinieerd hierboven) wordt belast in de inkomensbelasting, en dit zowel wanneer de eigenaar het onroerend goed bewoont en wanneer het onroerend goed wordt verhuurd. De investeringsgoed-benadering impliceert dus dat het geïmputeerde inkomen (bijvoorbeeld het kadastrale inkomen wanneer de eigenaar het onroerend goed zelf bewoont) of het effectieve inkomen (wanneer het onroerend goed wordt verhuurd) wordt belast in de inkomensbelasting. Ook afschrijvingen van onroerend goed en investeringssubsidies zijn conform de investeringsgoedbenadering. De huurder van het onroerend goed kan worden belast op de opbrengst van het onroerend goed min de te betalen huur (indien positief). De gemaakte kosten bij het gebruik van het onroerend investeringsgoed zijn aftrekbaar van het belastbare inkomen. Bezit van onroerend goed Onroerende investeringsgoederen kunnen worden beschouwd als vermogen dat wordt belast met een vermogensbelasting of met een onroerend goed belasting. Verkoop van onroerend goed De investeringsgoed-benadering impliceert dat de gerealiseerde meerwaarden bij de verkoop van de investering worden belast als inkomen in de inkomensbelasting of in de vermogenswinstbelasting. Financiering van onroerend goed met geleend geld Interestvergoedingen als vergoeding van leningen ter financiering van de investering in onroerend goed zijn, conform de investeringsgoed-benadering, aftrekbaar van het belastbare inkomen. Conclusie De investeringsgoed-benadering van onroerend goed laat ruimte voor: BTW bij nieuwbouw, vernieuwbouw, onderhouds- en herstellingswerken Inkomensbelasting op het geïmputeerde inkomen of effectieve inkomen (zowel bij de eigenaar die de woning zelf bewoont of verhuurt). De huurder kan eventueel ook worden belast indien hij minder huur moet betalen dan bij soortgelijk onroerend goed. Vermogenswinstbelasting (inkomensbelasting) op de gerealiseerde meerwaarden bij verkoop Vermogensbelasting of onroerend goed belasting op het bezit van onroerend vermogen 8 Spoor Fiscaliteit

Vastgoedbelastingen in de Europese Unie Interest aftrekbaarheid Afschrijvingen en investeringsubsidies Registratierechten in zoverre ze kunnen beschouwd worden als een impliciete vermogensbelasting, vermogenswinstbelasting of inkomensbelasting (en dan nog enkel op kopers van bestaand onroerend goed en niet op bouwers van nieuw onroerend goed) 4. FISCALE ONROEREND GOED WETGEVING IN DE EUROPESE UNIE Sectie 4 bespreekt de fiscale wetgeving met betrekking tot onroerend goed in Vlaanderen, Italië, Spanje, Zweden, Denemarken, Nederland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk, en Duitsland. We bestuderen de BTW (sectie 4.1), de registratierechten (sectie 4.2), het schenkingsrecht en successierecht (sectie 4.3), afschrijvingen en investeringssubsidies (sectie 4.4), schuldfinanciering (sectie 4.5), de inkomensbelasting (sectie 4.6), de vermogenswinstbelasting (sectie 4.7), de vermogensbelasting (sectie 4.8), de onroerend goed belasting (sectie 4.9) en de leegstandsheffing (sectie 2.10). De resultaten worden overzichtelijk gepresenteerd in tabel 1 (belastingen op de zelfbewoonde woning) en in tabel 2 (belastingen op overig particulier onroerend goed). 4.1 BTW - BTW op nieuw gebouwd onroerend goed dat door de eigenaar zelf wordt bewoond (tabel 1) is gelijk aan de BTW op overige particuliere investeringen in nieuw onroerend goed (tabel 2). - BTW m.b.t. renovatiewerken is gelijk aan het hoogste BTW-tarief op nieuwe woning (zowel in tabel 1 als tabel 2), behalve in UK. In Vlaanderen bestaat er een verlaagd tarief voor bepaalde renovatiewerken. - Hoog tarief in Vlaanderen t.o.v. de rest van EU, enkel Denemarken en Zweden hebben een hoger toptarief. - De stelling dat de tarieven in de E.U. m.b.t. BTW geharmoniseerd zijn blijkt niet te kloppen (hoogste toptarief 25% >< 16% laagste toptarief). 4.2 Registratierechten - Tarief registratierecht op zelfbewoond onroerend goed (tabel 1) is gelijk aan tarief op overig onroerend goed (tabel 2), behalve in Vlaanderen (omdat het abattement en de meeneembaarheid enkel gelden voor zelfbewoond onroerend goed). - Het tarief van 10% blijft, ondanks de recente tariefverlaging, nog het hoogste van de E.U. Het verlaagde tarief ligt eerder in de lijn van de tarieven in de E.U. 4.3 Schenkingsrecht en successierecht Alle besproken landen hebben een vorm van schenkingsrecht en successierecht. 4.4 Afschrijvingen en investeringssubsidies - Zelfbewoonde woning Geen mogelijkheid tot afschrijven van de investering in het zelfbewoonde onroerend goed, enkel Duitsland voorziet een investeringssubsidie (de gezinswoningsubsidie). - Overig particulier onroerend goed Enkel Frankrijk en Duitsland bieden de mogelijkheid tot afschrijven van onroerend goed, enkel Duitsland voorziet een investeringssubsidie (die enkel geldt voor de nieuwe Duitse regio s). Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 9

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen 4.5 Schuldfinanciering - zelfbewoonde woning Interesten als vergoeding op geleend geld ter financiering van de investering in onroerend goed zijn aftrekbaar van het belastbare inkomen in de helft van de besproken landen (Italië, Zweden, Denemarken en Nederland) + in Vlaanderen. Enkel in Vlaanderen (België) en Nederland zijn de interestlasten aftrekbaar aan het marginale inkomenstarief. In de overige landen zijn de interestlasten maar aftrekbaar aan het speciale tarief van: 32% (Denemarken) 30% indien interestbetalingen < dan SEK 100.000, overige interestbetalingen aan tarief van 21% (Zweden) 19%, met een maximum van 3.500 euro/jaar (Italië) Enkel Vlaanderen kent een belastingvermindering als tegemoetkoming voor de aflossing van het geleende kapitaal. - overig particulier onroerend goed Interesten als vergoeding op geleend geld ter financiering van een investering in overig onroerend goed zijn aftrekbaar van het belastbare inkomen in al de besproken landen behalve in Nederland en Italië (deze landen lieten aftrekbaarheid wel toe m.b.t. investeringen in zelfbewoond onroerend goed). In België en Vlaanderen en in Duitsland, UK en Frankrijk zijn interestbetalingen aftrekbaar aan het marginale inkomenstarief. In Zweden aan het speciale tarief van 30% (voor interestbetalingen tot SEK 100.000) of 21% (voor interestbetalingen boven SEK 100.000). Enkel Vlaanderen kent een belastingvermindering als tegemoetkoming voor de aflossing van het geleende kapitaal. 4.6 Inkomensbelasting - zelfbewoonde woning Enkel Vlaanderen, Nederland en Italië belasten het inkomen dat het onroerend goed genereert in de inkomensbelasting. Duitsland, Groot-Brittannië, Frankrijk, Denemarken, Zweden en Spanje belasten het geïmputeerde huurinkomen van de zelfbewoonde woning NIET. Nederland: Het eigen-woningforfait wordt belast in de inkomstenbelasting. Dit eigen-woningforfait is een percentage (maximaal 0.8%) van de WOZ - waarde (waardering onroerende zaken) van de woning. Italië: Het geïmputeerde huurinkomen van de zelfbewoonde woning wordt belast in de inkomstenbelasting. Dit geïmputeerde huurinkomen wordt berekend op basis van de geregistreerde waarde van het onroerend goed dat lager is dan de marktwaarde. - overig particulier onroerend goed Al de besproken landen belasten het werkelijke inkomen uit overig onroerend goed (exclusief de zelfbewoonde woning) in de progressieve inkomstenbelasting. Enkel Nederland, Zweden en België wijken af van de algemene regel. Duitsland: Onderhouds- en herstellingskosten zijn fiscaal aftrekbaar. Een aantal andere kosten, zoals hoge renovatiekosten, moeten bij de waarde worden gevoegd die mag worden afgeschreven. 10 Spoor Fiscaliteit

Vastgoedbelastingen in de Europese Unie Verenigd Koninkrijk: Een aantal kosten zoals verzekeringspremies, herstellings- en onderhoudskosten kunnen van het belastbare inkomen worden getrokken. Frankrijk: Onderhoudskosten, herstellingskosten en renovatiekosten mogen van het belastbare inkomen worden afgetrokken. Overige kosten zijn gedeeltelijk aftrekbaar, maar kunnen niet rechtstreeks worden afgetrokken. De belastingoverheid laat toe dat het bruto belastbare inkomen uit onroerend goed wordt verminderd met 14% (eventueel 25% indien aan een lagere prijs wordt verhuurd) (deze vermindering moet de bemiddelingskosten, verzekeringskosten en afschrijvingen dekken). Nederland: Inkomen uit sparen en beleggingen (inclusief verhuren van onroerend goed) wordt geacht een return van 4% op te leveren. Deze return wordt belast aan een belastingstarief van 30% (vermogensrendementheffing). De schulden aangegaan voor de financiering van de verhuurde woning zijn aftrekbaar. De onderhoudskosten en renovatiekosten zijn niet aftrekbaar, omdat enkel het vermogen wordt belast. Ook het geïnvesteerde bedrag kan niet worden afgeschreven. Zweden: Inkomsten uit het verhuren van particulier onroerend goed wordt belast aan een proportioneel tarief van 30%. De investering kan niet worden afgeschreven. Spanje: Ook in Spanje zijn onderhouds- en herstellingskosten aftrekbaar van het belastbare inkomen. Vlaanderen: Ook in Vlaanderen zijn inkomsten uit de verhuur van onroerend goed belastbaar in de inkomensbelasting. De grondslag bij verhuur van gebouwen is ofwel het geïndexeerde K.I. * 1.4 (reeds netto bedrag) of het nettobedrag van de huurvoordelen (= brutohuur min onderhouds- en herstellingskosten (forfaitair 40% van de brutohuur)). 4.7 Vermogenswinstbelasting - zelfbewoonde woning Italië: belasting indien verkoop onroerend goed binnen 5 jaar na aankoop marginale tarief inkomstenbelasting (19% - 46%) Spanje: gerealiseerde vermogenswinst wordt belast in de inkomensbelasting vermogenswinst is belastingvrij indien herinvestering in hoofdverblijfplaats binnen 2 jaar, indien onroerend goed is gekocht voor 31/12/1986 of wanneer de verkoper ouder is dan 65 jaar tarief van 20% + gemeentelijke belasting op waardestijging van stedelijke grond Zweden: belasting kan worden uitgesteld (herinvestering in hoofdverblijfplaats binnen 1 jaar) enkel 50% van de vermogenswinst boven SEK 50.000 wordt belast tarief van 30% Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 11

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Frankrijk: belasting indien verkoop onroerend goed binnen 5 jaar na aankoop indexatie van kosten, daling grondslag met 5% per jaar dat onroerend goed in bezit is geweest (vanaf einde van het tweede jaar) tarief van 33.3% Duitsland: belasting indien verkoop onroerend goed binnen 10 jaar na aankoop marginale tarief inkomstenbelasting (19.9% tot 48.5%) - overig particulier onroerend goed Alle landen, behalve Nederland, kennen een soort van belasting op de gerealiseerde vermogenswinst m.b.t. onroerend goed. Vlaanderen: grond: gebouw verkoop binnen 5 jaar: tarief van 33% verkoop tussen 5 de en 8 ste jaar dat het onroerend goed in bezit is geweest: tarief van 16.5% anders: 0% verkoop binnen 5 jaar: tarief van 16.5% anders: 0% verwervingsprijs (prijs + kosten) mag verhoogd worden met 5% per volledig jaar dat het onroerend goed in bezit is geweest Italië: belasting indien verkoop onroerend goed binnen 5 jaar na aankoop marginale tarief inkomstenbelasting (19% - 46%) Spanje: gerealiseerde vermogenswinsten worden belast in de inkomensbelasting tarief van 20% + gemeentelijke belasting op waardestijging van stedelijke grond Zweden: vermogenswinsten boven SEK 50.000 worden belast in de inkomensbelasting tarief van 30% Denemarken: gerealiseerde vermogenswinsten worden belast als kapitaalinkomen in de inkomensbelasting (gemiddeld) tarief: 38.8% - 39.3% - 48.3% Frankrijk: belasting indien verkoop onroerend goed binnen 22 jaar na aankoop indexatie van kosten, daling grondslag met 5% per jaar dat onroerend goed in bezit is geweest (vanaf einde van het tweede jaar) tarief van 33.3% 12 Spoor Fiscaliteit

Vastgoedbelastingen in de Europese Unie UK: de belastbare vermogenswinst (min de belastingvrije som) daalt met het aantal jaren dat het onroerend goed in bezit is geweest marginale tarief inkomstenbelasting (10% tot 40%) Duitsland: belasting indien verkoop onroerend goed binnen 10 jaar na aankoop marginale tarief inkomstenbelasting (19.9% tot 48.5%) 4.8 Vermogensbelasting Enkel Frankrijk en Spanje belasten onroerend goed in een vermogensbelasting. Beide landen belasten het netto vermogen (dus min de schulden) hoger dan een belastingvrije som. Het progressieve tarief varieert van 0% tot 1.8% in Frankrijk en van 0% tot 2.5% in Spanje. Er wordt geen verschil gemaakt tussen zelfbewoond onroerend goed en overig onroerend goed (verhuurt onroerend goed, tweede verblijven). 4.9 Onroerend goed belasting Uit tabel 1 en tabel 2 blijkt dat onroerend goed in al de besproken landen wordt belast met een onroerend goed belasting. We overlopen kort (voor meer details verwijs ik graag naar de specifieke landenstudies). Duitsland: gemeentelijke onroerend goed belasting grondslag: de waarde van het onroerend goed < marktwaarde Verenigd Koninkrijk: council tax : de eigenaar-bewoner of huurder van het onroerend goed wordt belast grondslag: waarde van het onroerend goed + Schotland belasting van niet-voor-bewoning-bestemd onroerend goed grondslag: gerelateerd aan jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed gunstiger tarief voor leegstaand onroerend goed Noord Ierland belasting van voor-bewoning en niet-voor-bewoning-bestemd onroerend goed grondslag: gerelateerd aan jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed industrieel en leegstaand onroerend goed is vrijgesteld Engeland belasting van niet-voor-bewoning-bestemd onroerend goed grondslag: gerelateerd aan jaarlijkse huurwaarde van het onroerend goed Wales zelfde regeling als in Engeland (verschillend tarief) Frankrijk: grondslag: geïmputeerde huurwaarde (kadastraal inkomen) < werkelijke huurwaarde tax d habitation : bewoners van onroerend goed zijn belastingplichtig, leegstaand onroerend goed is vrijgesteld tax foncière : eigenaar is belastingplichtig Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 13

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Nederland: gemeenten heffen de onroerende zaakbelasting OZB grondslag: economische waarde twee delen: belasting die eigenaar moet betalen en belasting die gebruiker moet betalen kabinet Balkenende wou deze belasting afschaffen Denemarken: lokale onroerend goed belasting: de eigenaar betaalt, grondslag: officiële waarde van het onroerend goed lokale grondbelasting: de officiële vastgelegde waarde (< marktwaarde) is de grondslag Zweden: Spanje: Italië: de eigenaar betaalt een onroerend goed belasting grondslag: officiële vastgelegde waarde < marktwaarde nieuwe gebouwen: gedeeltelijke vrijstelling de eigenaar betaalt de lokale onroerend goed belasting grondslag: gemeentelijk vastgestelde kadastrale waarde < marktwaarde verschillend tarief voor stedelijk en landelijk onroerend goed de eigenaar betaalt de lokale onroerend goed belasting grondslag: geregistreerde waarde van het onroerend goed Vlaanderen: de eigenaar betaalt de onroerende voorheffing grondslag: het kadastrale inkomen < werkelijke inkomen gedeeltelijk verrekenbaar met de inkomstenbelasting (enkel voor eigen woonhuis). 4.10 Leegstandsheffing Enkel Vlaanderen en Frankrijk kennen een leegstandsbelasting. In acht grote Franse agglomeraties wordt te verhuren onroerend goed dat langer dan 2 jaar leeg staat belast aan 10% van de huurwaarde. Dit tarief kan oplopen tot 15%. 14 Spoor Fiscaliteit

Vastgoedbelastingen in de Europese Unie Tabel 1: belastingen op de zelfbewoonde woning (eigenaar-bewoner) Vlaanderen (a) Italië (b) Spanje (c) Zweden Denemarken (d) Nederland (e) Frankrijk (f) UK (g) Duitsland (h) BTW op nieuwe woning 21% - 12% 20% - 4% 16%-7%-4% 25% 25% 19% 19.6% 0% 16% BTW op renovatiewerken 21% - 6% 20% 16% 25% 25% 19% 19.6% 5% 16% Registratierecht (+ zegelrecht) 10% - 5% 9% - 5% min. 7% 1.5% 0.6% 6% 5.4% - 7% 0% - 4% 3.5% Afschrijvingen Investeringssubsidies Interest aftrekbaarheid Aftrekbaarheid voor aflossing kapitaal Belasting geïmputeerde huurwaarde/ inkomen in inkomensbelasting Onroerend goed belasting Vermogenswinstbelasting Vermogensbelasting Leegstandsheffing Schenkingsrecht en successierecht (a) Het effectieve registratierechttarief is lager ten gevolge van het abattement (vermindering van de belastingsgrondslag) en de meeneembaarheid van reeds betaalde registratierechten bij een vorige aankoop. Overige belasting in Vlaanderen met betrekking tot onroerend goed: planbatenheffing. (b) Vermogenswinst wordt belast bij verkoop binnen de 5 jaar na de aankoop. (c) Er is in Spanje wel een belastingvermindering als tegemoetkoming voor de kapitaalinvestering en voor de interestbetalingen/kapitaalaflossing ten gevolge van het financieren van de investering met geleend geld. Overige belastingen in Spanje met betrekking tot onroerend goed: een belasting op construction, installation and works, en een belasting op verzekeringspremies. (d) Overige belasting in Denemarken met betrekking tot onroerend goed: planbatenheffing. (e) Het kabinet Balkenende was van plan de onroerend zaak belasting (onroerend goed belasting) af te schaffen. Overige belasting: planbatenheffing en assurantiebelasting. (f) Vermogenswinst wordt belast bij verkoop binnen de 5 jaar na de aankoop. (g) Overige belasting in de UK met betrekking tot onroerend goed: belasting op verzekeringspremies. (h) De investeringssubsidie is een gezinswoningsubsidie. Vermogenswinst wordt belast bij verkoop binnen de 10 jaar na de aankoop. Overige belasting: brandverzekeringsbelasting en een belasting op tweede verblijven. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 15

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Tabel 2: belastingen op overig (particulier) onroerend goed Vlaanderen (a) Italië (b) Spanje (c) Zweden Denemarken (d) Nederland (e) Frankrijk (f) UK (g) Duitsland (h) BTW op nieuwe woning 21% 20% - 4% 16%-7%-4% 25% 25% 19% 19.6% 0% 16% BTW op renovatiewerken 21% - 6% 20% 16% 25% 25% 19% 19.6% 5% 16% Registratierecht (+ zegelrecht) 10% - 5% 9% min. 7% 1.5% 0.6% 6% 5.4% - 7% 0% - 4% 3.5% Afschrijvingen Investeringssubsidies Interest aftrekbaarheid Aftrekbaarheid voor aflossing kapitaal Belasting (geïmputeerde) huurinkomsten in inkomensbelasting Onroerend goed belasting Vermogenswinstbelasting Vermogensbelasting Leegstandsheffing Schenkingsrecht en successierecht (a) Vermogenswinst wordt belast bij verkoop binnen de 5 jaar na aankoop. De belasting van huurinkomsten: (vaak) op basis van een eventueel verhoogd kadastraal inkomen. Overige belasting in Vlaanderen met betrekking tot onroerend goed: planbatenheffing. (b) Vermogenswinst wordt belast bij verkoop binnen de 5 jaar na de aankoop. (c) Overige belastingen in Spanje met betrekking tot onroerend goed: een belasting op construction, installation and works, en een belasting op verzekeringspremies. (d) Overige belasting in Denemarken met betrekking tot onroerend goed: planbatenheffing. (e) Nederland heft geen belasting op de echte of geïmputeerde huurinkomsten maar kent een vermogensrendementheffing op de waarde van het onroerend goed min de schulden. Het onroerend goed wordt geacht een return van 4% op te leveren. Deze return wordt belast aan 30%. Het kabinet Balkenende was van plan de onroerend zaak belasting (onroerend goed belasting) af te schaffen. Overige belasting: planbatenheffing en assurantiebelasting. (f) Vermogenswinst wordt belast bij verkoop binnen de 22 jaar na de aankoop. (g) Overige belasting in de UK met betrekking tot onroerend goed: belasting op verzekeringspremies. (h) De investeringssubsidie wordt enkel toegekend in de nieuwe regio s, afschrijvingen worden niet toegestaan met betrekking tot grond. Vermogenswinst wordt belast bij verkoop binnen de 10 jaar na de aankoop. Overige belasting: brandverzekeringsbelasting. 16 Spoor Fiscaliteit

Onroerend goed belastingen in de Europese Unie 5. FISCALE BENADERING VAN ONROEREND GOED IN DE EUROPESE UNIE EN VERGELIJKING MET VLAANDEREN Deze sectie bestudeert de fiscale benadering van onroerend goed in de besproken landen van de Europese Unie en vergelijkt deze benadering met de situatie in Vlaanderen. Sectie 5.1 analyseert of de fiscale behandeling van onroerend goed wijst op een consumptiegoed benadering of eerder op een investeringsgoed benadering. Sectie 5.2 bestudeert de onroerend goed belasting. Sectie 5.3 bestudeert op de eigen woning proportioneel of progressief wordt belast en sectie 5.4 bestudeert de belasting op leegstand. 5.1 Onroerend consumptiegoed of onroerend investeringsgoed Wordt onroerend goed in de besproken landen belast als een consumptiegoed (zie sectie 3.1) of als een investeringsgoed (zie sectie 3.2) en wat zijn de verschillen met de fiscale behandeling van onroerend goed in Vlaanderen? Sectie 3.1 en 3.2 bevat een lijst met belastingen die respectievelijk conform de consumptiegoed benadering en de investeringsgoed benadering zijn. We bestuderen eerst het door de eigenaar zelfbewoonde onroerend goed. Vervolgens bespreken we het overige onroerend goed. Eigen woning Slechts drie landen belasten het geïmputeerde inkomen in de inkomensbelasting en geen enkel land laat afschrijvingen toe. De resultaten in tabel 1 maken daarom duidelijk dat onroerend goed niet wordt belast als een investeringsgoed maar eerder als een consumptiegoed. Vlaanderen belast het zelfbewoonde onroerend goed eerder als een investeringsgoed. België (Vlaanderen) is één van de drie landen die het geïmputeerde inkomen in de inkomensbelasting belast. Bovendien is ook de onroerende voorheffing (de Vlaamse onroerend goed belasting) duidelijk gekoppeld aan het kadastraal inkomen, die de geïmputeerde huurwaarde reflecteert. Overig onroerend goed Wordt het overige onroerend goed in de besproken landen belast als een consumptiegoed of als een investeringsgoed? De consumptiegoed benadering impliceert: - de verhuurder s onroerend inkomen is onderhevig aan de inkomensbelasting - afschrijving van de verhuurder zijn onroerende investering wordt niet toegestaan, er zijn geen investeringssubsidies - de kosten die de verhuurder maakt zijn wel aftrekbaar van het belastbare inkomen - de huurder wordt niet belast De investeringsgoed benadering impliceert: - de verhuurder s onroerend inkomen is onderhevig aan de inkomensbelasting - het afschrijven van de verhuurder s onroerende investering is mogelijk. Deze afschrijvingen kunnen impliciet als opgenomen worden beschouwd indien het geïmputeerde/belaste inkomen lager is dan het werkelijke inkomen voor de verhuurder - de kosten die de verhuurder maakt zijn aftrekbaar van het belastbare inkomen - het gehuurde onroerend goed (netto de huurpremie) brengt ook voor de huurder een belastbare opbrengst op. In feite moet dus ook de verhuurder worden belast. De resultaten in tabel 2 tonen dat afschrijvingen slechts in 2 landen voorzien zijn. Deze afschrijvingen kunnen echter impliciet opgenomen zijn indien het belaste inkomen lager is dan het effectieve inkomen. Op basis van de afschrijvingen kunnen we dus niet duidelijk maken of onroerend goed als een consumptiegoed of als een investeringsgoed wordt behandeld. De resultaten in tabel 2 tonen dat de huurder niet wordt belast. Onder de investeringsgoed benadering zou ook de huurder belast kunnen worden wanneer de opbrengst van het gebruiken van het onroerend goed hoger is dan de huurpremie. Beide zijn normalerwijze gelijk, zodat de huurder niet wordt belast. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 17

Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen Bijgevolg is het ook op basis van dit criterium niet duidelijk of het overige onroerend goed als een consumptiegoed of als een investeringsgoed wordt belast. Kortom, het overige onroerend goed in Europa en in Vlaanderen kan zowel als een consumptiegoed als een investeringsgoed worden beschouwd. (In feite moet elk land afzonderlijk worden bestudeerd om te kunnen concluderen of het overige onroerend goed eerder als een consumptiegoed of eerder als een investeringsgoed wordt beschouwd). Globaal gezien zijn echter beide benaderingen mogelijk. Conclusie De eigen woning wordt als een investeringsgoed belast in Vlaanderen. Dit gebeurt (bijna) niet in de rest van Europa. Het lijkt inderdaad logisch om de eigen woning als een consumptiegoed te behandelen, omdat het onroerend goed wooncomfort biedt aan de eigenaar-bewoner. De eigenaar-bewoner moet geen huur betalen. Deze uitgespaarde huur wordt in Europa niet als een geïmputeerd inkomen (opbrengst van het onroerend goed) beschouwt maar wel als de marktwaarde (in geld termen uitgedrukt) van het wooncomfort. 5.2 De onroerend goed belasting Zoals blijkt uit tabel 1, tabel 2 en de discussie van sectie 3.1 belasten alle besproken landen onroerend goed met een onroerend goed belasting. Wat zijn de overeenkomsten met betrekking tot de grondslag, de belastingplichtige en met betrekking tot het proportioneel of progressief tarief? Grondslag De waarde van het onroerend goed (al of niet gelijk aan de economische waarde) en de huurwaarde (al of niet gelijk aan de economische huurwaarde) zijn twee mogelijke grondslagen voor de onroerend goed belasting. De waarde van het onroerend goed is de grondslag in (in de landen die cursief zijn weergegeven is de waarde gelijk aan de economische waarde, in de andere landen is de waarde lager dan de economische waarde): Duitsland Verenigd Koninkrijk Nederland Denemarken Zweden Spanje Italië De huurwaarde van het onroerend goed is de grondslag in: Engeland Noord Ierland Schotland - Wales Frankrijk Vlaanderen Het is interessant om nogmaals op te merken dat enkel Vlaanderen, Nederland en Italië de huurwaarde van de eigen woning belasten in de inkomensbelasting. Alle landen belasten de huurinkomsten van het overige onroerend goed in de inkomensbelasting. 18 Spoor Fiscaliteit

Onroerend goed belastingen in de Europese Unie Woningen, overige gebouwen en grond Meestal worden woningen, overige gebouwen en grond belast, maar niet noodzakelijk in dezelfde onroerend goed belasting (zoals bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk, en in Denemarken). Zweden en Italië belasten enkel woningen en overige gebouwen maar dus niet de grond. De belastingplichtige Wie is belastingplichtig: de eigenaar of de gebruiker bewoner? De eigenaar is in elk geval altijd belastingplichtig met betrekking tot de onroerend goed belasting. In het Verenigd Koninkrijk, Nederland en Frankrijk worden er meerdere onroerend goed belastingen geheven of bestaat de onroerend goed belasting uit meerdere delen waarvoor geldt dat de gebruiker - bewoner voor een deel belastingplichtige is dat de eigenaar voor een deel belastingplichtige is. (Ook in Denemarken worden er twee onroerend goed belastingen geheven. In beide gevallen is de eigenaar belastingplichtige). Proportioneel of progressief tarief Onroerend goed belastingen zijn meestal proportionele belastingen (het tarief stijgt dus niet met de hoogte van de grondslag). De council tax in het Verenigd Koninkrijk en de lokale onroerend goed belasting in Denemarken zijn hierop een uitzondering. Het tarief van deze progressieve onroerend goed belastingen stijgt met de waarde van het onroerend goed. Het tarief van de onroerend goed belasting is echter vaak afhankelijk van het type onroerend goed (zoals bijvoorbeeld in Duitsland, Noord-Ierland, Nederland, Zweden en Spanje). 5.3 Proportionele of progressieve vastgoedbelasting op de eigen woning In bijna al de besproken landen is de belasting op de eigen woning progressief (behalve in Zweden). De mate waarin varieert echter sterk. Een kort overzicht per land (we abstraheren van het schenkingsrecht en het successierecht en van de belastingvrije sommen (we kijken dus enkel of het tarief stijgt met het bedrag)): - In Vlaanderen wordt het kadastraal inkomen belast in de progressieve inkomensbelasting. Ook de interestbetalingen zijn aftrekbaar aan het marginale inkomenstarief. - In Italië wordt het geïmputeerde huurinkomen en de gerealiseerde vermogenswinst belast in de progressieve inkomensbelasting. - In Spanje stijgt het tarief van de vermogensbelasting met het (onroerend goed) vermogen. - Zweden kent geen progressieve belasting op onroerend goed. - In Denemarken is enkel de onroerend goed belasting licht progressief. - In Nederland wordt het eigen-woningforfait belast in de progressieve inkomensbelasting. Ook de interestbetalingen zijn aftrekbaar aan het marginale inkomenstarief. - In Frankrijk stijgt het tarief van de vermogensbelasting met het (onroerend goed) vermogen. - In het Verenigd Koninkrijk is enkel de council tax progressief. - In Duitsland wordt de gerealiseerde vermogenswinst belast in de progressieve inkomensbelasting. 5.4 Belasting op leegstand Het is opmerkelijk dat enkel Vlaanderen en Frankrijk een belasting op leegstand hebben ingevoerd en andere landen niet. Bovendien geldt de Franse leegstandsbelasting enkel in acht agglomeraties en geldt ze dus niet voor heel het Franse grondgebied. Al de andere landen belasten het onroerend goed dat niet wordt gebruikt enkel in de onroerend goed belastingen. Enkel het Verenigd Koninkrijk belast leegstaand onroerend goed gunstiger ten opzichte van onroerend goed dat wel wordt gebruikt (dit echter enkel tijdelijk of voor industriële gebouwen en bedrijven). Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 19