Verhuizen in Schiedam Schiedam, december 2003 Onderzoek & Statistiek Gemeente Schiedam 010-2465597/5598
-2-
Inhoud Inleiding... 5 1. Kenmerken van vestigers en vertrekkers... 7 1.1 Grensoverschrijdende verhuizingen: vertrekkers en vestigers... 7 1.2 De effecten van verhuizingen op wijkniveau...10 2. Kenmerken van de woningvoorraad...17 3. Kenmerken van de verhuisbewegingen...19 3.1 Type huishouden...19 3.1.1 Doorstromers...21 3.1.2 Starters...23 3.2 OZB-waarde van de woning die bij de verhuizing is betrokken...23 3.3 Belangrijkste verhuisstromen...27 3.4 Kenmerken van de verhuizingen op wijkniveau...29 4. Conclusie...31-3-
-4-
Inleiding Dit rapport bevat een analyse van alle verhuisbewegingen die zich tussen 1 januari 2001 en 1 juli 2003 hebben afgespeeld. Hierbij gaat het om mensen die: 1. in Schiedam zijn komen wonen 2. uit Schiedam zijn vertrokken 3. binnen Schiedam zijn verhuisd Naast de achtergrondkenmerken van deze verhuizers (beschikbaar uit het bestand Gemeentelijke BasisAdministratie (GBA)) is ook uitgezocht welk soort woning bij de verhuizing betrokken is geweest (huur/koop, prijsklasse, en dergelijke). Deze gegevens zijn grotendeels afkomstig uit de gemeentelijke Woningkartotheek (beheerd door Onderzoek & Statistiek) en, voor wat betreft de OZB-waarden van woningen, van het bureau Heffing & Invordering. De in deze rapportage gepresenteerde cijfers betreffen feitelijke cijfers en vormen een aanvulling op de (onderzoeks)resultaten van het Woning Behoefte Onderzoek 2002 dat zich vooral richt op meer subjectieve elementen als verhuisgeneigdheid en woonwensen. -5-
-6-
Kenmerken van vestigers en vertrekkers Per 1 januari 2001 telde Schiedam 76.127 inwoners; per 1 juli 2003 waren er 75.888 inwoners. Een lichte daling waarbij er op het oog weinig veranderd lijkt te zijn. Toch is de bevolking uiteraard in beweging door vestiging, vertrek, geboorte en sterfte. Naast vestiging en vertrek vindt ook een belangrijk deel van de verhuizingen plaats binnen de gemeente Schiedam (de zogenaamde binnenverhuizingen ). In totaal zijn er in 2½ jaar tijd 35.140 personen betrokken geweest bij een verhuizing vanuit, naar of binnen Schiedam. Dit betekent een enorm aantal verhuisbewegingen, waarbij wel gerealiseerd moet worden dat sommige personen in deze periode meerdere malen verhuisd zijn. Het verhuizen binnen de gemeente verandert weliswaar niets aan de bevolkingssamenstelling van de stad als geheel (iedereen blijft namelijk Schiedammer), maar op wijkniveau heeft het wel de nodige impact. Hier zal later in dit hoofdstuk uitgebreider aandacht aan worden besteed. Tabel 1.1 Aantal gevestigde en vertrokken personen, januari 2001 tot juli 2003 Vestiging Vertrek Saldo 2001 2002 2003 (t/m juni) 4.777 3.968 1.985 4.336 4.868 1.975 +441-900 +10 Totaal periode 10.730 N.B. Verhuizingen binnen Schiedam in deze periode: 13.231 personen 11.179-449 Zoals tabel 1.1 laat zien, is er sprake van een vertrekoverschot; vooral gedurende 2002 zijn relatief veel Schiedammers naar een andere gemeente verhuisd en hebben weinig mensen zich in Schiedam gevestigd. De verwachting is dat het om een tijdelijk effect gaat als gevolg van de grootschalige sloop van flatwoningen in de wijken Nieuwland en Groenoord. Deels wordt het vertrekoverschot overigens wel teniet gedaan door een geboorteoverschot, maar dit heeft uiteindelijk een bevolkingsafname niet kunnen voorkomen. 1.1 Grensoverschrijdende verhuizingen: vertrekkers en vestigers Leeftijd De levensfase is een belangrijke factor die van invloed is op de verhuisgeneigdheid van personen en huishoudens. In het begin van de woon- en werkcarrière zijn verhuizingen veel waarschijnlijker dan als men eenmaal gesettled is. De meeste -7-
verhuisredenen hebben dan ook te maken met het zelfstandig willen gaan wonen (starters), gezinsuitbreiding of vinden plaats in het kader van een wooncarrière. Het meest spelen dit soort overwegingen bij de jongere leeftijdsgroepen. In Schiedam gaat het bij vertrek en vestiging vooral om de jongere groepen; de gemiddelde leeftijd van vertrekkers en vestigers ligt enkele jaren lager dan die van binnenverhuizers. Figuur 1.1 Saldo vestigers en vertrekkers per leeftijdsgroep, januari 2001 tot juli 2003 500 400 300 200 100 0-100 -200-300 -400-500 309 27-61 -197-272 -255 tot 20 jaar 20-24 jaar 25-34 jaar 35-49 jaar 50-64 jaar 65+ Figuur 1.1 geeft een beeld van het saldo van vestigers en vertrekkers per leeftijdsgroep. Het blijkt dat Schiedam oudere bewoners (vanaf 35 jaar) verliest aan omliggende gemeenten en (per saldo) vooral jongeren in de leeftijdsgroep 20-24 jaar van elders naar Schiedam verhuizen. Dit is in overeenstemming met het beeld van voor 2001, alhoewel van een positief migratiesaldo voor de groep tot 20 jaar niet langer sprake is. Etniciteit Vooral in 2002 is het aantal bewoners met een Nederlandse achtergrond dat Schiedam verlaat groot. -8-
Figuur 1.2 Saldo vestigers en vertrekkers naar etniciteit, januari 2001 tot juli 2003 600 400 200 0-200 -400-600 -800-1000 -1200-1400 387 200 55-6 160-153 -1092 Ned Tur Mar Sur Ant Ov. Rijk Ov. Arm De belangrijkste groepen die de laatste jaren per saldo voor een instroom zorgden, zijn mensen met een Turkse of Antilliaanse achtergrond (zie figuur 1.2). Sinds 2001 is de netto instroom van deze groepen echter teruggelopen en voor Antillianen geldt zelfs dat er begin 2003 meer uit Schiedam vertrokken dan er kwamen. Een andere belangrijke groep instromers zijn de mensen uit de overige arme landen. Ook hiervoor geldt dat de netto instroom van deze groep aan het teruglopen is. Herkomst Al vele jaren is er sprake van een vestigingsoverschot vanuit Rotterdam: Rotterdammers stroomden dus Schiedam binnen. Sinds 2002 is deze situatie veranderd: er is nog maar een klein vestigingsoverschot vanuit Rotterdam (zie tabel 1.2). De grote instroom van de jaren daarvoor lijkt hiermee tot een halt te zijn gebracht. Een andere grote groep instromers is de groep die zich direct vanuit het buitenland in Schiedam vestigt. Het vestigingsoverschot van deze groep is de afgelopen paar jaar ook teruggelopen. -9-
Tabel 1.2 Gebied Aantal gevestigde en vertrokken personen naar herkomst en bestemming, januari 2001 tot juli 2003 Vestiging Vertrek (afkomstig uit) (vertrokken naar) Saldo Rotterdam Vlaardingen Spijkenisse Den Haag Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Barendrecht Amsterdam Delft Dordrecht Overig Nederland Buitenland 3.790 1.356 262 324 208 180 93 26 160 95 72 2.563 1.380 3.042 1.561 442 307 265 205 198 157 89 150 102 2.995 746 + 748-205 - 180 + 17-57 - 25-105 -131 + 71-55 - 30-432 + 634 Onbekend 221 920-699 Totaal 10.730 11.179-449 Tabel 1.2 geeft een indruk van de herkomst en bestemming van verhuizingen. Veel Schiedammers trekken naar andere delen van Nederland, maar ook enkele nabije gemeenten hebben te maken met een (netto) instroom van Schiedammers (o.a. Vlaardingen, Spijkenisse en Hellevoetsluis). Tot midden jaren 90 waren er nauwelijks verhuizigingen tussen Schiedam en Barendrecht. Daar kwam verandering in toen in deze gemeente werd gestart met de bouw van de wijk Carnisselande; sindsdien ziet Schiedam jaarlijks nogal wat inwoners naar Barendrecht vertrekken. 1.2 De effecten van verhuizingen op wijkniveau In figuur 1.3 is voor elke wijk in Schiedam schematisch weergegeven wat het verhuissaldo is met de andere wijken in Schiedam én met gebieden buiten Schiedam (=andere gemeenten en/of andere landen). Het Centrum en vooral Spaland/Sveaparken kent zowel van binnen als van buiten de gemeente een netto-instroom van verhuizers. De reden voor de grote instroom van nieuwe bewoners is de oplevering van nieuwbouwwoningen binnen het deelplan Sveafors als onderdeel van de wijk Sveaparken. Voor een belangrijk deel is de instroom afkomstig van binnen Schiedam: diverse Schiedammers zien dus kans een (vaak eengezins-) nieuwbouwwoning te kopen. In het Centrum vindt verdere verdichting plaats, waardoor er ruimte voor meer bewoners beschikbaar is gekomen. Oost is een typische doorstroomwijk: mensen van buiten de gemeente vestigen zich hier en zij die er al iets langer wonen schuiven door naar andere wijken in Schiedam. Nieuwland was voorheen ook zo n doorstromerswijk, maar in de afgelopen periode is hierin een kentering gekomen. Dit komt vooral door de grootschalige sloop van woningen, waardoor er (tijdelijk) minder ruimte is om mensen te huisvesten. Er vindt wel doorstroming plaats naar andere Schiedamse wijken, maar vanuit andere gemeenten is er vrijwel geen toestroom meer. Sterker nog: Nieuwland verliest bewoners aan andere gemeenten. Dat geldt overigens in nog sterkere mate voor Groenoord. -10-
Voor alle andere wijken geldt dat er een netto-instroom is van Schiedammers uit andere wijken, maar dat er (per saldo) wel bewoners verloren worden aan gebieden buiten de stad. Vooral met overig Nederland, maar ook met Vlaardingen en Spijkenisse is er sprake van een vertrekoverschot. -11-
Figuur 1.3 Verhuisstromen op wijkniveau, januari 2001 tot juli 2003 Gebied Saldo vestiging/vertrek met andere gemeenten Wijk Saldo vestiging/vertrek met andere wijken Gebied Buiten Schiedam + 86 Centrum + 107 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam + 136 Oost - 236 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam - 34 West + 142 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam - 142 Zuid + 42 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam - 232 Nieuwland - 897 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam - 303 Groenoord + 100 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam - 35 Kethel + 3 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam - 108 Woudhoek + 166 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam + 183 Spaland/Svea. + 573 Overige wijken in Schiedam Buiten Schiedam - 459 Schiedam 0 Overige wijken in Schiedam -12-
De samenstelling van de verhuisstromen kunnen naar leeftijd, etniciteit en herkomst nogal verschillen. Sommige wijken zijn bijvoorbeeld erg aantrekkelijk voor jonge starters op de woningmarkt, andere wijken zijn juist zeer in trek bij jonge gezinnen. Dit heeft onder andere te maken met de aard van de woningvoorraad, maar ook met de levensfase en de fase in de wooncarrière van de verhuizer. In tabel 1.3 wordt per wijk het saldo van de verhuisstromen naar leeftijdscategorie weergegeven. Het gaat hierbij zowel om de binnenverhuizingen als om vertrek vanuit en vestiging in de gemeente. Tabel 1.3 Verhuissaldo per wijk naar leeftijdscategorie, januari 2001 tot juli 2003 Wijk <20 jr 20-24 jr 25-34 jr 35-64 jr 65+ Totaal Centrum Oost West Zuid Nieuwland Groenoord Kethel Woudhoek Spaland/Sveaparken 10 70 7-25 -272-36 23-27 187 98 154 57 33 1 31-42 -73 21 70-38 53 8-377 -42 20 86 305 46-178 -170-76 -356-12 8-32 227-29 -108 159-40 -125-144 -42 105 16 195-100 106-100 -1129-203 -33 59 756 Schiedam -63 280 85-543 -208-449 Vooral in Spaland/Sveaparken hebben zich veel gezinnen met kinderen gevestigd. Deze instroom wordt geheel veroorzaakt door de oplevering van het deelplan Sveafors. Het Centrum en Oost kennen zoals al vele jaren gebruikelijk - een relatief grote instroom van jongeren in de leeftijd van 20 tot en met 24 jaar. Met name Oost is een typische starterswijk. In Nieuwland is er per saldo voor alle groepen sprake van uitstroom, behalve voor wat betreft de groep 20-24 jarigen. In Oost trekken vooral mensen ouder dan 35 jaar de wijk uit. In West vertrekken er vooral 35-64 jarigen en in Groenoord vooral 65- plussers. De verhuisstromen bevestigen het beeld dat Woudhoek vergrijst en Groenoord het grijze imago langzaam maar zeker aan het verliezen is. Tabel 1.4 geeft een beeld van de verhuissaldi naar herkomst/bestemming. Tabel 1.4 Verhuissaldo naar herkomst/bestemming, januari 2001 tot juli 2003 Wijk Centrum Oost West Zuid Nieuwland Groenoord Kethel Woudhoek Spaland/Sveaparken Overig Ned. 0 18-160 -132-158 -174-44 -165-112 Rotterdam 104 234 154 55 18 65 5 0 113 Vlaardingen -17-76 -11-50 -182-128 14 44 201 Buitenland 48 152 34 31 331 15-4 20-11 Onbekend -49-192 -51-46 -241-81 -6-7 -8 Binnen Schiedam 107-236 -142 42-897 100 3 166 573 Saldo 193-100 108-100 -1129-203 -32 58 756 Schiedam 748-205 -927 616-681 0-449 -13-
Vanuit Rotterdam is er, zoals eerder al gezegd, sprake van een vestigingsoverschot. Deze huishoudens komen voor een belangrijk deel terecht in Oost, maar ook de wijken West, Spaland/Sveaparken en Centrum kennen een behoorlijke nettoinstroom van Rotterdammers. Een groot verschil met eerdere jaren is dat het merendeel (53%) van de Rotterdamse vestigers de Nederlandse etniciteit heeft. Vlaardingse vestigers hebben zelfs in ruim drie kwart van de gevallen een Nederlandse etniciteit; wonen in Spaland/Sveaparken blijkt voor Vlaardingers interessant te zijn. Wel is er vanuit vooral Nieuwland en Groenoord een uitstroom richting Vlaardingen, waardoor er uiteindelijk meer Schiedammers naar Vlaardingen vertrekken dan dat er Vlaardingers naar Schiedam komen. Ook een belangrijk deel van de uitstroom stroomt naar overig Nederland. Enkel in Centrum, Oost en Kethel is deze uitstroom niet aanwezig of niet zo sterk. Personen die zich direct vanuit het buitenland in Schiedam vestigen, komen in de meeste gevallen in Nieuwland en Oost terecht. Het zal hier waarschijnlijk voor een belangrijk deel gaan om gezinsvormende en gezinsherenigende verhuisstromen. Overigens is van een fors aantal vertrekkers de exacte bestemming niet bekend. Tabel 1.5 laat zien hoe de verhuizingen naar etniciteit zijn samengesteld. Tabel 1.5 Verhuissaldo naar etnische achtergrond, januari 2001 tot juli 2003 Wijk Ned Tur Mar Sur Ant Ov. rijk Centrum 69 62 8 12-7 -4 Oost -299 72-5 -4 22-60 West -112 26 39 28 46-25 Zuid -155 10 3 7 31-4 Nieuwland -887-48 -41-56 -14-75 Groenoord -265 1 45-35 67-26 Kethel -39 9-3 0 5 3 Woudhoek -11 22 4 13 9 5 Spaland/Sveaparken 607 46 5 29 1 33 Ov. arm 55 174 104 8-8 10-8 17 35 Totaal 195-100 106-100 -1129-203 -33 59 756 Schiedam -1092 200 55-6 160-153 387-449 De grootste groep vertrekkers heeft een Nederlandse achtergrond. Alleen in Spaland/Sveaparken is er een aanzienlijke instroom van Nederlanders. De instroom bestaat met name uit personen die qua etniciteit tot de overige arme landen behoren. In de periode 2001-juni 2003 groeit deze groep vooral in Oost en West. Ook voor Antillianen en Turken is er sprake van een netto-instroom in de gemeente. Per saldo is er voor Antillianen vooral een vestigingsoverschot in Groenoord en West, voor Turken met name in Oost en Centrum. De verhuissaldi in tabel 1.5 hebben tot gevolg dat het aantal Schiedammers met een Nederlandse achtergrond verder terugloopt. Per 1-1-2000 had 72,8 procent van de Schiedammers nog de Nederlandse etniciteit, per 1-1-2003 bedraagt dat percentage net geen 70 procent meer (69,7%). -14-
Tabel 1.6 Bevolking naar etniciteit en wijk per 1-1-2003 (%) Wijk Ned Tur Mar Sur Ant Ov. rijk Centrum 74,4% 4, 0,9% 3, 1,3% 6,9% Oost 60,3% 9,2% 2, 6,3% 2,2% 4,9% West 74,9% 7, 1,3% 2,2% 1,3% 5,7% Zuid 80,2% 5, 1,2% 2,0% 1,3% 4,4% Nieuwland 43,8% 23,7% 5,5% 3,5% 5,7% 3,7% Groenoord 71,0% 3,3% 2,6% 2,6% 3,4% 5,5% Kethel 89,4% 1, 0,2% 0,6% 0,7% 5,4% Woudhoek 88,7% 1,2% 0,2% 1,4% 0,4% 5, Spaland/Sveaparken 85,4% 1,9% 0,3% 2,9% 0,4% 5,2% Ov. arm 9,4% 14,9% 7,6% 5,8% 14,2% 11,6% 2,6% 2,9% 4,0% Totaal Schiedam 69,7% 8,5% 2, 3,0% 2,3% 5,0% 9,3% In het Centrum en Spaland/Sveaparken is het aandeel Nederlands sinds 2000 iets toegenomen. Vooral in Nieuwland, Groenoord, Oost en West is het aandeel allochtonen gegroeid. Nieuwland is nog altijd het meest multicultureel: 56 procent van de bewoners heeft een niet-nederlandse etniciteit. Vooral Turken maken hier een aanzienlijk deel van de bevolking uit. -15-
-16-
Kenmerken van de woningvoorraad Per 1 januari 2003 stonden er in de gemeente Schiedam 35.597 woningen. Uiteraard hebben deze woningen zeer uiteenlopende kenmerken. In deze paragraaf bekijken we de verschillen naar eigendomsverhouding (huur/koop), bouwvorm (eengezins/meergezins) en woningwaarde. Voor dit laatste aspect is ervoor gekozen om van de OZB-waarde uit te gaan; wel moet gerealiseerd worden dat het prijspeil van 1999 wordt aangehouden en dat de OZB-waarde dus niets (meer) zegt over de actuele marktwaarde van een woning. Desondanks geeft de OZB-waarde een goede indruk van de marktpositie van een woning en op basis hiervan kan goed vergeleken worden. Zeker voor een reële vergelijking tussen koop- en huurwoningen is dit een absolute pré. Na koppeling van de Woningkartotheek met het bestand van Heffing & Invordering is de verdeling van huur/koop naar woningwaarde over de wijken als volgt: Tabel 2.1 OZB-waarde van huur- en koopwoningen* per wijk per 1-1-2003, in % (prijspeil 1999) Huurwoningen Centrum Oost West Zuid Nieuwland Groenoord Spaland/ Kethel Woudhoek Sveaparken Schiedam < 50.000 50.000-75.000 75.000-100.000 100.000-150.000 > 150.000 8% 2 12% 7% 2% 18% 29% 8% 2% 0% 1 23% 10% 4% 9% 23% 17% 7% 20% 54% 5% 2% 0% 8% 68% 1 0% 3% 17% 9% 3% 3% 13% 16% 2 0% 3% 1 1 33% 10% 6% Subtotaal 50% 57% 49% 58% 8 88% 33% 54% 16% 6 Koopwoningen < 50.000 50.000-75.000 75.000-100.000 100.000-150.000 > 150.000 9% 12% 17% 10% 8% 19% 7% 7% 2% 3% 12% 9% 18% 10% 9% 18% 10% 3% 6% 4% 5% 4% 7% 3% 0% 0% 2% 4% 26% 34% 0% 4% 30% 10% 0% 0% 2% 4 4 2% 9% 6% 14% 9% Subtotaal 50% 43% 5 42% 19% 12% 67% 46% 84% 39% Totaal Tot. aantal woning. 2.308 5.407 5.113 3.099 7.586 4.711 1.618 3.381 2.374 35.597 (*) Van een aantal woningen (586) is om uiteenlopende redenen de OZB-waarde niet bekend of bepaald. Deze zijn daarom buiten de percentering gehouden, maar tellen wel mee in het totaal aantal woningen per wijk. Voor Schiedam als geheel geldt dat momenteel 39 procent van de woningen koopwoning is. Er is sprake geweest van een flinke toename van dit percentage in de afgelopen jaren. Belangrijke redenen hiervoor zijn de sloop van huurwoningen, nieuwbouw van koopwoningen en de verkoop van huurwoningen. Het aandeel koopwoningen in Schiedam blijft nog wel achter bij landelijke cijfers. Zo ligt het aandeel koopwoningen in Nederland gemiddeld op 52 procent. -17-
Binnen Schiedam zijn huurwoningen met een OZB-waarde variërend van 50.000 euro tot 75.000 euro het meest voorkomend (33% van de woningvoorraad), daarna volgen koopwoningen met OZB-waarden tussen 100.000 euro en 150.000 euro (14% van de voorraad). In de huursector overheersen dus nog steeds de goedkoopste klassen, terwijl koopwoningen vooral in duurdere klassen te vinden zijn. Vooral Nieuwland en Groenoord zijn wijken waar goedkope huurwoningen staan. Koopwoningen zijn sterk geconcentreerd in Spaland/Sveaparken (vooral duurdere klassen) en in Kethel. In Woudhoek is een aanzienlijk deel van de voorraad dure huur. Goedkopere koopwoningen bevinden zich voor een belangrijk deel in de wijk Oost. Tabel 2.2 OZB-waarde woningen* naar bouwwijze per 1-1-2003, in % (prijspeil 1999) Huurwoningen Eengezins Meergezins tot 50.000 euro 16% 50.000-75.000 euro 2% 45% 75.000-100.000 euro 4% 12% 100.000-150.000 euro 14% 2% meer dan 150.000 euro 2% 0% Schiedam 23% 75% Koopwoningen Eengezins Meergezins tot 50.000 euro 0% 3% 50.000-75.000 euro 3% 1 75.000-100.000 euro 8% 6% 100.000-150.000 euro 37% 5% meer dan 150.000 euro 28% Schiedam 77% 25% Totaal aantal woningen 9.986 25.611 Tabel 2.2 laat zien dat de meeste meergezinswoningen (veelal portiek- of galerijflats) tot de huursector behoren. Met name in de categorie 50.000 tot 75.000 euro zijn er veel meergezins-huurwoningen. De meeste eengezinswoningen zijn te vinden in de koopsector, en dan met name vanaf een OZB-waarde van 100.000 euro. -18-
Kenmerken van de verhuisbewegingen In deze paragraaf wordt ingegaan op de woningen en de huishoudens die bij de verhuizingen zijn betrokken. Voor wat betreft de kenmerken van de woning gaat het onder meer om het type, de eigendomsverhouding en de prijsklasse. Het betreft echter uitsluitend Schiedamse woningen. Van huishoudens die van buiten de stad komen, zijn geen gegevens bekend over het type woning dat men elders heeft achtergelaten. Ook zijn geen gegevens bekend van woningen in andere gemeenten waar de uit Schiedam vertrokken huishoudens naar toe zijn verhuisd. Verder wordt een koppeling gelegd tussen de kenmerken van de woningen en die van de bijbehorende huishoudens (onder andere leeftijd, etniciteit). 3.1 Type huishouden De verhouding starter/doorstromer levert het volgende (deels geschatte) beeld op: Tabel 3.1 Verhouding starters/doorstromer (periode januari 2001 tot juli 2003) Type huishouden Vestiger (uit andere gemeente) Vertrekker (naar andere gemeente) Binnenverhuizer (binnen Schiedam) Starter Doorstromer 29% 7 20% 80% 2 79% Totaal Bij de vestigers is het aandeel starters het hoogst. Dat draagt er toe bij dat de gemiddelde leeftijd van vestigers lager is dan die van de huishoudens die binnen Schiedam verhuizen (de binnenverhuizers). Onder de binnenverhuizers komen veel meer senioren voor en gezinnen met kinderen. De gemiddelde leeftijd van vertrekkers zit ongeveer tussen die van de binnenverhuizers en vestigers in. Overigens ligt het aantal vestigers op een lager niveau dan gebruikelijk. Dat is met name het geval in 2002. In dat jaar werd gestart met de herstructurering van de woningvoorraad in Nieuwland en Groenoord. Als gevolg daarvan kwam er een grote groep Schiedammers op de woningmarkt die voorrang kreeg bij het vinden van een andere woning. Bovendien kregen in het kader van de tijdelijke maatregel lokaal maatwerk bewoners van Nieuwland (en in tweede instantie andere Schiedammers) voorrang bij het vinden van een woning in deze wijk. Voor huishoudens van buiten de stad was het in 2002 dan ook stuk moeilijker geworden om zich in Schiedam te vestigen. Het gevolg daarvan is onder meer dat het inwonertal in het jaar 2002 terugliep. -19-
Tabel 3.2 Enkele kenmerken van vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers (periode januari 2001 tot juli 2003) Totaal Nederlands Allochtoon Afkomstig uit / vertrokken naar: Rotterdadingen Vlaar- Overig Totaal Vestigers Starter Doorstromer Alle vestigers 48% 55% 53% 52% 45% 47% Afkomstig uit: 36% 9% 35% 14% 35% 13% 55% 5 52% Vertrekkers Vertrokken naar: Starter Doorstromer 49% 64% 5 36% 36% 26% 1 15% 53% 59% Alle vertrekkers 6 39% 28% 14% 58% Binnenverhuizers Starter Doorstromer 49% 6 5 39% Alle binnenverhuizers 59% 4 Van de vestigers is bekend dat het aandeel allochtonen onder hen relatief hoog is (zie ook figuur 1.2). Verder blijkt dat de groep allochtonen die zich in Schiedam vestigt, relatief vaak uit startende huishoudens bestaat. Indien een rekensom wordt gemaakt van alle nieuwe huishoudens (vestigers en starters) minus de vertrokken huishoudens, dan resulteert dit in een positief saldo van ruim 800 huishoudens. In de afgelopen 2½ jaar is de woningvoorraad met slechts 400 woningen gegroeid. Dat is op zichzelf dus te weinig om de groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen. Er zijn dan ook vele andere redenen waardoor er woningen vrijkomen zonder dat de woningvoorraad groeit. Zo komen er woningen vrij bij overlijden van zelfstandig wonende alleenstaanden (ruim 34% van de huishoudens in Schiedam bestaat uit alleenstaanden) of bij verhuizing van huishoudens naar bijvoorbeeld zorgcentra. Verder zijn er nog vele andere verhuisbewegingen waarbij er geen sprake is van een gewone start- of doorstroomsituatie. Voorbeelden daarvan zijn ouderen die naar een verpleeg- of zorgcentrum verhuizen, waarbij de partner op het oude adres achterblijft. Daarnaast zijn er instellingen die zich bezig houden met de opvang van verslaafden, psychiatrisch patiënten, asielzoekers, verstandelijk gehandicapten, jeugdinternaten etc. Ook zijn er pensions en kamerverhuurbedrijven die eveneens voor verhuisbewegingen zorgen buiten de gewone woningmarkt om. Bovendien komen in de bevolkingsmutaties alleenstaande (jonge) kinderen voor. Dan kan het bijvoorbeeld gaan om kinderen van niet bij elkaar wonende ouders die van de ene ouder naar de andere ouder verhuizen of om kinderen die bij pleeggezinnen worden ondergebracht. Verder zorgen echtscheidingen voor nogal wat verhuisbewegingen. Meestal leidt dat tot een verhuizing van één van de partners (waarbij er geen woning vrijkomt), maar soms ook van beide (waarbij er dus wel een woning wordt achtergelaten). Al met al zijn er talloze verhuissituaties mogelijk. Met als gevolg dat het niet altijd mogelijk is om op basis van de bevolkingsbestanden te bepalen of er door de verhuisbeweging wel of geen woning vrijkomt. Om een zo zuiver mogelijk beeld te krijgen van het functioneren van de Schiedamse woningmarkt worden in de hierna gepresenteerde cijfers verhuizingen die betrekking hebben op zorg- en opvanginstellingen, internaten, pensions en kamerverhuurbedrijven e.d. buiten beschouwing gelaten. -20-
3.1.1 Doorstromers Niet alleen bestaan er (grote) verschillen in de huishoudenskenmerken van vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers, ook de verdeling over de verschillende woningtypen waarop men zich richt, is anders. Tabel 3.3 Kenmerken van de woning die aan de verhuizing is gerelateerd (periode januari 2001 tot juli 2003) Kenmerk Huur/koop Huurwoning Koopwoning Doorstromers Vertrekkers Vorige woning 63% 37% Doorstromers Vestigers Huidige woning 6 39% Doorstromers Binnenverhuizers Vorige woning 68% 32% Huidige woning 62% 38% Totale Schiedamse woningvoorraad 6 39% Bouwwijze Eengezins Meergezins 23% 77% 22% 78% 22% 78% 26% 74% 28% 72% Eigenaar Woonplus Particulier Part. Instelling 4 5 8% 35% 56% 9% 48% 45% 7% 43% 48% 9% 4 49% 10% Bouwjaar <1940 1940-1969 1970-1989 >=1990 32% 38% 18% 12% 34% 35% 16% 15% 30% 43% 16% 1 25% 33% 2 2 29% 32% 24% 15% Aantal huishoudens (n=5.324) (n=4.501) (n=5.312) (n=5.312) Eigendomsverhouding Ruim 68 procent van de Schiedammers die binnen de stad verhuist, laat een huurwoning achter. De nieuwe woning is maar in 62 procent van de gevallen een huurwoning. Een deel van hen heeft dus de overstap gemaakt naar een koopwoning. Bovendien betreft dit vaker dan voorheen een eengezinswoning. Voor huishoudens die zich nieuw in Schiedam vestigen, is de particuliere sector (huur- en koop) de belangrijkste ingang. Overigens valt de particuliere huursector voor een belangrijk deel buiten het reguliere woonruimteverdelingssysteem. Daardoor is dit een meer gemakkelijke ingang voor huishoudens van buiten de stad om in Schiedam een woning te bemachtigen. Indien naar etniciteit wordt gekeken, dan valt op dat vooral Nederlanders en westerse allochtonen zich op de particuliere sector richten (tabel 3.4). Dat geldt met name voor vestigers en in iets mindere ook voor huishoudens die binnen de stad verhuizen. Van hen richt 78 procent respectievelijk 69 procent zich op de particuliere huur- en koopsector. Westerse allochtonen vertonen ongeveer hetzelfde patroon. Bij niet-westerse allochtonen ligt dit duidelijk anders. -21-
Tabel 3.4 Vestigers en binnenverhuizers (doorstromers) naar etniciteit en eigendomsverhouding van de woning (periode januari 2001 tot juli 2003) Etniciteit Woonplus Part. huur Koopwoning Totaal Nederlands Vestiger 22% 26% 52% Binnenverhuizer 3 19% 50% Westerse allochtonen Vestiger 24% 40% 36% Binnenverhuizer 32% 2 47% Niet-westerse allochtonen Vestiger 53% 20% 27% Binnenverhuizer 63% 10% 27% De meerderheid (53%) van de niet-westerse allochtonen die zich in Schiedam vestigen, is juist aangewezen op sociale huurwoning van Woonplus. Binnen deze groep geldt dat in nog sterkere mate voor Antillianen (65%) en Marokkanen (60%). Surinamers zijn met een aandeel van 37 procent wat minder op Woonplus gericht. Allochtone huishoudens die binnen Schiedam verhuizen, komen naar verhouding het vaakst in een woning van Woonplus terecht. Een eigen huis is bij niet-westerse allochtonen om welke reden dan ook niet erg in trek. Van de groep die zich in Schiedam heeft gevestigd, is slechts 21 procent in een koopwoning terecht gekomen. Dit betreft dan vooral Turken en Surinamers. Onder Marokkanen en Antillianen is er maar weinig belangstelling voor het kopen van een huis. Onder allochtonen die binnen Schiedam zijn verhuisd, is een eigen woning iets populairder (26%). Verder valt bij de vestigers op dat met name huishoudens afkomstig uit Rotterdam en het buitenland voor de huursector kiezen. Huishoudens uit Vlaardingen, Delft en Maassluis komen naar verhouding vaker in een koopwoning terecht. Eengezins/meergezins Zijn er enerzijds bij de verhuizingen relatief veel huurwoningen betrokken, anderzijds geldt dat ook voor meergezinswoningen (portiek-/galerijflat, boven/benedenwoning etc.). Vooral de huishoudens die zich nieuw in Schiedam vestigen, komen vaak in een meergezinswoning terecht (78%). Maar ook ten aanzien van vertrekkers en binnenverhuizers is bijna 80 procent van de woningen een flat of boven/benedenwoning. De leeftijd speelt hierbij een belangrijke rol. Ouderen (50+) kiezen veel vaker voor een meergezinswoning (doorgaans een appartement met lift). Zo woonde voor de verhuizing 16 procent van de 50-plussers in een eengezinswoning, na de verhuizing was dit nog maar 4 procent. Per saldo zijn hierdoor 90 eengezinswoningen vrijgekomen. Huishoudens in de categorie 30-45 jaar richten zich meer op de eengezinswoningenmarkt. Dat geldt meer in het algemeen ook voor huishoudens met een Nederlandse achtergrond. Allochtonen kiezen vaker voor een meergezinswoning. Uitzondering vormen enkele nieuwbouwprojecten in Nieuwland (Dalsland en Schiehart) waar ook relatief veel allochtonen een eengezinswoning hebben betrokken. Huishoudens uit Vlaardingen en Maassluis komen niet alleen vaker in een koopwoning terecht, meestal is dit ook een eengezinswoning. Huishoudens uit Rotterdam en het buitenland kiezen meer dan gemiddeld voor een flat of boven- /benedenwoning. -22-
Bouwjaar Vestigers richten zich naar verhouding meer op woningen van een wat ouder bouwjaar. Zo komt 69 procent van de vestigers in een woning terecht die voor 1970 is gebouwd tegen 58 procent van Schiedammers die binnen de stad verhuizen. Deze laatste groep kiest dus veel vaker voor een nieuwere woning. Woonde voor de verhuizing 27 procent van hen in een woning die tussen 1970 en 2003 was gebouwd, na de verhuizing was dit toegenomen tot 42 procent. 3.1.2 Starters De keuzemogelijkheden voor startende huishoudens (met meestal een laag inkomen) zijn doorgaans beperkt. Zij komen daarom veel vaker dan doorstromers in een huurwoning terecht (dit betreft 75% van alle starters). Meestal is dit een meergezinswoning waarvan Woonplus naar verhouding vaak de verhuurder is. Dit geldt zowel voor starters van binnen de stad als vestigers. Typische starterswijken zijn Nieuwland en Oost: ongeveer 55 procent van alle starters komt in één van deze twee wijken terecht (terwijl maar 37% van de Schiedamse woningvoorraad in deze wijken is gelegen). Meer dan de helft van de starters (52%) is van allochtone afkomst. Het grootste deel van hen heeft een Antilliaanse achtergrond. 3.2 OZB-waarde van de woning die bij de verhuizing is betrokken Naast allerlei bouwkundige kenmerken van de woning die bij de verhuizing is betrokken, is het minstens zo interessant om te weten in welke prijscategorie de woning valt. Probleem hierbij is dat van slechts een beperkt deel van de woningvoorraad de huurprijzen bekend zijn. En een compleet overzicht met de marktwaarde van alle afzonderlijke koopwoningen bestaat al helemaal niet. Om toch een beeld te krijgen van de prijsklassen die bij de verhuizing zijn betrokken, is daarom gekozen om de OZB-waarde van de woning te gebruiken. Dit zegt in directe zin niets over de huurprijs van een woning maar er kan door middel van de OZBwaarde wel een redelijke inschatting gemaakt worden of het om een goedkope of (middel)dure huurwoning gaat. Dit geldt evenzo voor de koopwoningen. Bovendien heeft het gebruik van de OZB-waarde als voordeel dat huur- en koopwoningen gemakkelijker met elkaar vergeleken kunnen worden. Met behulp van de OZB-waarde is dus gekeken hoe de verdeling is over de verschillende prijscategorieën van de woningen die bij de verhuizing betrokken zijn. Daaruit blijkt dat Schiedammers die binnen de stad verhuizen doorgaans in een duurdere prijsklasse terecht komen en dus een wooncarrière binnen de stad doormaken. Zo lag de gemiddelde OZB-waarde van de woning vóór de verhuizing op 76.200. De woning die na de verhuizing is betrokken, was met een gemiddelde van 87.680 aanzienlijk meer waard. Tegelijkertijd is er een verschuiving zichtbaar van huur naar koop. In figuur 3.1 staat afgebeeld langs welke lijnen deze verhuisstromen binnen Schiedam zich hebben afgespeeld. -23-
Figuur 3.1: Verhuisbalans van binnen Schiedam verhuisde huishoudens (doorstromers), periode januari 2001 tot juli 2003 Situatie vóór verhuizing Situatie na verhuizing Goedkope huur (OZB< 75.000) 2.880 huishoudens (55%) 1.726 264 168 231 Goedkope huur (OZB< 75.000) = 2.389 huishoudens (46%) Middeldure en dure huur (OZB 75.000) 685 huishoudens (13%) 490 154 72 145 Middeldure en dure huur (OZB 75.000) = 861 huishoudens (16%) Goedkope koop OZB< 75.000) 571 huishoudens (1) 255 64 100 109 Goedkope koop OZB< 75.000) = 528 huishoudens (10%) Middeldure en dure koop (OZB 75.000) 1.092 huishoudens (2) 409 203 231 607 Middeldure en dure koop (OZB 75.000) = 1.450 huishoudens (28%) Totaal 5.228 huishoudens Totaal 5.228 huishoudens Gemiddelde OZB-waarde vóór verhuizing: Gemiddelde OZB-waarde na verhuizing: 76.200 87.680-24-
Goedkope huur Voor de verhuizing plaatsvond, woonden 2.880 Schiedamse huishoudens (=55%) in een goedkope huurwoning (met een OZB-waarde van maximaal 75.000). Na de verhuizing waren dit nog maar 2.389 huishoudens (=46%). Dat betekent dat er door deze verhuizingen binnen Schiedam bijna 500 goedkope huurwoningen zijn vrijgekomen (aangezien er nauwelijks sprake is van leegstand, zijn deze woningen vervolgens bezet door vestigers van buiten de stad en startende Schiedamse huishoudens). De belangrijkste oorzaak van het vrijkomen van zoveel goedkope huurwoningen is dat er 490 huishoudens zijn doorgestroomd naar een huurwoning in een duurdere prijsklasse en er ook nog eens 409 huishoudens vanuit een goedkope huurwoning de overstap naar een (middel)dure koopwoning hebben gemaakt. Bovendien hebben 255 huishoudens hun goedkope huurwoning verruild voor een goedkope koopwoning. Middeldure en dure huur Voor de verhuizing woonden 685 huishoudens (=13%) in een (middel)dure huurwoning. Veel huishoudens hebben echter een huursprong gemaakt van een goedkope woning naar een duurdere prijsklasse. Met als gevolg dat na de verhuizing 861 huishoudens (=16%) in een (middel)dure huurwoning wonen. Goedkope koop In de goedkope koopsector gaat het om relatief kleine aantallen verhuizingen. Bovendien is er per saldo niet veel veranderd. Voor de verhuizing woonden 571 huishoudens (=1) in een goedkope koopwoning, na de verhuizing was dit licht afgenomen tot 528 huishoudens (=10%). Middeldure en dure koop De (middel)dure koopsector geeft een behoorlijke toename te zien. Voor de verhuizing woonden 1.092 Schiedamse huishoudens in een (middel) dure koopwoning, na de verhuizing was dit toegenomen tot 1.450 huishoudens. Opvallend is overigens dat er ook nog 231 huishoudens van een (middel)dure koopwoning naar een goedkope huurwoning zijn verhuisd. Dat lijkt niet erg logisch. Toch zijn er talloze redenen waarom dat wel gebeurt. Dat is bijvoorbeeld het geval bij echtscheidingen waarbij één of beide partners snel een andere woning nodig hebben. Maar ook komt het voor dat men tijdelijk naar een huurwoning verhuist ter overbrugging van een bepaalde periode (oude huis reeds verkocht, nieuwe nog niet klaar etc). Prijsklasse en bevolkingskenmerken Wat een huishouden aan woonlasten kan uitgeven, is uiteraard sterk afhankelijk van de inkomenspositie. Bekend gegeven is dat de inkomenspositie van allochtonen doorgaans minder rooskleurig is dan die van autochtonen. Zo bedraagt het gemiddeld besteedbaar inkomen (per persoon met 52 weken inkomen) in Schiedam 16.100 (bron CBS, belastingjaar 2000). Het inkomen van allochtonen met een nietwesterse achtergrond is met 13.300 per jaar aanzienlijk lager. Allochtonen zijn daarom vaker op een goedkope woning aangewezen. -25-
Tabel 3.5 Vestigers en binnenverhuizers (doorstromers) naar etniciteit en prijsklasse van de woning (periode januari 2001 tot juli 2003) Etniciteit goedkope huur (middel) dure huur goedkope koop (middel) dure koop Totaal Nederlands Vestiger 34% 14% 14% 38% Binnenverhuizer 3 19% 8% 42% Westerse allochtonen Vestiger 49% 15% 14% 22% Binnenverhuizer 36% 17% 10% 37% Niet-westerse allochtonen Vestiger 66% 7% 1 16% Binnenverhuizer 60% 13% 9% 18% Met name niet-westerse allochtonen verhuizen dan ook naar verhouding vaak naar een huurwoning uit de laagste prijscategorie. Dat geldt voor ruim 60 procent van deze huishoudens. Wat dat betreft is het verschil met Nederlandse huishoudens vrij fors: het grootste deel (ca. 40%) van hen heeft een (middel)dure koopwoning betrokken. Zo was de gemiddelde OZB-waarde van een door een allochtoon huishouden betrokken woning 67.600. Voor een Nederlands huishoudens ligt dit met 91.500 op een aanzienlijk hoger niveau. Verder valt op dat huishoudens van buiten de stad zich meer op de goedkope woningvoorraad in Schiedam richten dan Schiedammers zelf als ze binnen de stad verhuizen. Dat verschil is zowel bij autochtone als bij allochtone huishoudens zichtbaar. Kortom, huishoudens van buiten de stad richten zich meer op de goedkope woningvoorraad dan Schiedammers zelf. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat de financiële positie van vestigers zeer waarschijnlijk ongunstiger is dan die van Schiedammers. Starters Starters zijn grotendeels afhankelijk van de woningen die na verhuizing van Schiedamse doorstromers beschikbaar komen. Echter, in het jaar 2002 zorgde de herstructurering van de woningvoorraad in Nieuwland en Groenoord voor een behoorlijke druk op de woningmarkt. De vrijkomende woningen op de woningmarkt werden voor een deel ingezet om huishoudens uit sloopcomplexen te herhuisvesten. Dat heeft met name voor startende huishoudens nadelige gevolgen gehad. Voor starters was er in 2002 minder aanbod beschikbaar. Overigens viel dat voor Schiedamse starters redelijk mee: zowel uit de verhuisgegevens als uit een analyse van de kerngegevens van het aanbodmodel (het woonbonnenbestand ) blijkt dat de slaagkansen van Schiedamse starters helemaal niet zo ongunstig zijn. Voor starters van buiten de stad ligt dat aanzienlijk moeilijker. Desondanks is er toch een behoorlijk aantal starters van elders in staat geweest zich in Schiedam te vestigen. Dat komt mede omdat een relatief groot deel van hen zich op de particuliere (huur)sector richt, een markt die zich buiten het reguliere woonbonnensysteem afspeelt. Starters zijn voor een belangrijk deel aangewezen op de goedkope woningvoorraad. Zoals uit figuur 3.1 bleek, is er ondanks de herstructurering van de goedkope woningvoorraad toch ook nog ruimte ontstaan in de goedkope categorieën. Starters -26-
vullen deze ruimte voor een belangrijk deel op. Ruim 80 procent van hen komt terecht in een woning met een OZB-waarde met waarde minder dan 75.000. In veel gevallen betreft dit een sociale huurwoning. Vestigers Indien wordt ingezoomd op waar de vestigers vandaan komen en dit wordt gekoppeld aan de waarde van de woning, dan komt het volgende beeld naar voren: Tabel 3.5: OZB-waarde van de woning die aan de verhuizing is gerelateerd van vestigers (doorstromers) (periode januari 2001 tot juli 2003) Vestigers afkomstig uit: OZB-waarde Rotterdam Vlaardingen Maassluis Ov. Nederland Buitenland Totaal goedkope huur (middel)dure huur 48% 10% 34% 14% 34% 15% 49% 12% 68% 12% 48% 1 goedkope koop (middel)dure koop 15% 27% 12% 40% 12% 39% 15% 24% 9% 1 14% 26% totaal gem. OZB-waarde 81.600 97.800 100.300 80.900 69.000 82.000 Vestigers die voorheen in Vlaardingen en Maassluis woonachtig waren, zijn in een aanzienlijk hogere prijsklasse terecht gekomen dan gemiddeld. Daarentegen richten huishoudens afkomstig uit het buitenland en voormalig Rotterdammers zich veel vaker op een goedkope woning. Vertrekkers De gemiddelde OZB-waarde van de woning die door vertrekkers wordt achtergelaten, bedraagt 82.000. Dit ligt op hetzelfde niveau als de woning die door vestigers in Schiedam wordt betrokken. Wel is er een belangrijk verschil. De woningkenmerken van vestigers zijn die van ná de verhuizing, terwijl het bij vertrekkers nog om de vorige woning gaat. En gezien de kenmerken van de vertrekkers (zie paragraaf 1.1) ligt het in de lijn der verwachting dat deze huishoudens, evenals de binnenverhuizers, ook een sprong in hun wooncarrière doormaken. Oftewel, zeer waarschijnlijk zal de nieuwe woning vaker een koopwoning zijn en zal deze in veel gevallen in een hogere prijsklasse liggen, zij het in een andere gemeente. Kortom, als het gaat om wooncarrières in de hogere prijsklassen dan maken Schiedammers de volgende stap toch veelal (nog steeds) buiten de stad. 3.3 Belangrijkste verhuisstromen In figuur 3.2a en 3.2b staan schematisch weergegeven hoe de meest voorkomende verhuisstromen op de Schiedamse woningmarkt verlopen. Daarbij is een vergelijking gemaakt tussen de periodes 1996-2000 en 2001-2003. -27-
Figuur 3.2a: Meest voorkomende verhuisstromen gerelateerd aan de waarde van de woning: periode januari 1996 tot augustus 2000 Schiedam Overige gemeenten Duur Vertrekkers Binnenverhuizers Midden Vestigers Vertrekkers ur Goedkoop Vestigers Starters Figuur 3.2b: Meest voorkomende verhuisstromen gerelateerd aan de waarde van de woning: periode januari 2001 tot juli 2003 Schiedam Overige gemeenten Duur Vertrekkers Binnenverhuizers Midden Vestigers Vertrekkers ur Goedkoop Vestigers Starters 1996-2000 In de periode 1996-2000 was het aantal vestigers veel groter dan het aantal vertrekkers. In die periode oriënteerden de meeste vestigers zich op het goedkopere deel van de Schiedamse woningvoorraad. Ten opzichte van de situatie voor de verhuizing was de sprong in prijsklasse vrij beperkt. Uiteraard was er ook een groep vestigers die zich op de dure categorie in Schiedam richtte, maar deze was getalsmatig klein. Binnen Schiedam werd er vooral verhuisd langs de lijn goedkoop richting (middel)duur. De meeste huishoudens die de stad verlieten, maakten (volgens het CBS Woningbehoefte-onderzoek) in veel gevallen een sprong naar een duurdere woning buiten Schiedam. De ruimte die aldus op de goedkope woningmarkt in Schiedam ontstond, werd ook voor een deel door startende huishoudens ingenomen. 2001-2003 Mede door de herstructurering van de woningvoorraad in Nieuwland en Groenoord is in de periode 2001-2003 het aanbod aan goedkope woningen behoorlijk verminderd. Bovendien waren er veel (goedkope) woningen nodig om de huishoudens uit de te slopen flats te herhuisvesten. Dit had tevens tot gevolg dat er veel minder instroom mogelijk was van huishoudens van buiten de stad. Dat geldt met name voor het -28-
goedkope segment van de woningvoorraad. Ondanks de herstructurering waren er op de woningmarkt toch nog redelijk wat mogelijkheden voor Schiedamse starters. Voor starters van buiten de stad lag dit een stuk moeilijker, althans als het gaat om een sociale huurwoning. Op de particuliere markt hadden starters van buiten de stad wel een redelijke slaagkans. 3.4 Kenmerken van de verhuizingen op wijkniveau In tabel 3.7 staan de belangrijkste kenmerken weergegeven van de verhuisde huishoudens en die van de betrokken woningen. Daaruit blijkt dat Oost en Nieuwland vooral aantrekkelijk zijn voor startende jongeren. De instromende huishoudens zijn in toenemende mate van allochtone afkomst. Zo bestaat in Nieuwland 69 procent van de vestigers uit allochtonen. In de periode 1996-2000 was dit nog 55 procent. Oost trekt naar verhouding veel Rotterdammers aan. Tot voor kort gold dit ook voor Nieuwland maar sinds de herstructurering van de woningvoorraad in gang is gezet, is de instroom van Rotterdammers behoorlijk verminderd. Wel krijgt Nieuwland er relatief veel nieuwe bewoners bij die rechtstreeks uit het buitenland komen. Voor de meeste vestigers is de goedkope huurmarkt de belangrijkste ingang. Ook Groenoord is een wijk waar zich in toenemende mate allochtone huishoudens vestigen. Huishoudens die uit de wijk wegtrekken, doen dat vaak richting Woudhoek en Vlaardingen. In Kethel, Woudhoek en Spaland/Sveaparken bestaat de instroom relatief vaak uit gezinnen met kinderen. In Kethel en Spaland/Sveaparken zijn bij verhuizingen meestal duurdere eengezinswoningen in de koopsector betrokken. Huishoudens die deze wijken verlaten, trekken vaak weg naar gemeenten buiten de regio Rijnmond. -29-
Tabel 3.7: Verhuisbewegingen naar wijk: kenmerken van huishoudens en betrokken woningen (periode januari 2001 tot juli 2003) kenmerken van de huishoudens kenmerken van de betrokken woningen wijk starters instroom relatief vaak uit: uitstroom relatief vaak naar: < 35 jr. 65 jr. allochtonen instroom uitstroom instroom uitstroom instroom uitstroom huur eengezins goedkoop < 75.000 Centrum 23% Oost/ Rotterdam West 70% 67% 2% 4% 37% 33% 50% 19% 35% Oost 32% Rotterdam Centrum/ Rotterdam 77% 7 2% 5% 50% 44% 59% 13% 76% West 26% Centrum/ Zuid Overig Nederl. 67% 66% 1 6% 35% 29% 52% 29% 48% Zuid 23% Rotterdam West 70% 66% 4% 6% 29% 24% 55% 38% 47% Nieuwland 30% Buitenland - 72% 7 6% 7% 69% 6 84% 9% 8 Groenoord 2 Vlaardingen/ Overig Nederl. Woudhoek/ Vlaardingen 66% 63% 7% 12% 42% 37% 87% 3% 83% Kethel 10% Woudh./Spal. Vlaardingen Woudhoek/ Vlaardingen 64% 60% 7% 13% 15% 12% 3 83% 9% Woudhoek 16% Groenoord/ Vlaardingen Spal./Vl dingen/ Overig Nederl. 57% 6 19% 12% 17% 13% 47% 48% 2 Spaland/ Sveaparken 10% Groenoord/ Woudh./Vl dingen Woudhoek/ Overig Nederl. 69% 69% 16% 14% 1 69% Schiedam 25% 70% 68% 6% 7% 43% 39% 6 24% 58%
Conclusie Na een lange periode van gestage groei is het inwonertal van Schiedam in 2002 teruggelopen. Dat komt doordat er meer mensen uit Schiedam vertrokken dan dat er zich vestigden. De oorzaak hiervoor ligt vrijwel geheel in de herstructurering van de woningvoorraad in Nieuwland en Groenoord. Hierdoor nam het aanbod aan (goedkope) woningen af terwijl tegelijkertijd een forse hoeveelheid huishoudens uit de te slopen flats geherhuisvest diende te worden. Dat heeft op zich geen al te grote problemen opgeleverd. Wel was er hierdoor minder ruimte op de woningmarkt voor woningzoekenden van buiten de stad. Wat niet veranderd is, zijn de grote verschillen - in demografisch opzicht - tussen vestigers (naar verhouding vaak jong, alleenstaand, allochtoon, starter) en vertrekkers (relatief vaak 35+, autochtoon). Het gevolg daarvan is dat het aantal jongeren en allochtonen is toegenomen (met respectievelijk 275 en 643 personen). Daarentegen is in dezelfde periode het aantal 35-plussers en de Nederlandse bevolking gedaald met respectievelijk 724 en 1.092 personen. Verder vinden er ook binnen Schiedam veel verhuizingen plaats. Vergeleken met de vestigers betreft dit vaker gezinnen en oudere echtparen zonder (thuiswonende) kinderen. De verhuizingen binnen Schiedam vinden veelal plaats in het kader van een wooncarrière. Er wordt gemiddeld een vrij grote sprong gemaakt in prijsklasse. Gezinnen met kinderen verhuizen wat vaker van een meergezinswoning naar een eengezinswoning, soms in combinatie met de overstap van huur naar koop. Anderzijds kiezen ouderen meestal voor een appartement, waarbij in sommige gevallen een eengezinswoning wordt achtergelaten. In de periode 1996-2000 trok Schiedam per saldo zeer veel huishoudens aan van buiten de stad die op de goedkope woningvoorraad afkwamen. Terwijl Schiedammers die op zoek waren naar een woning in de duurdere prijsklassen, zich vaak op andere gemeenten oriënteerden. In de periode 2001-2003 is dat in grote lijnen nog steeds zo. Maar er is echter wel een belangrijk verschil: omdat veel Schiedamse huishoudens in verband met de herstructurering geherhuisvest moesten worden, is de instroom van huishoudens op zoek naar een goedkope woning behoorlijk gedaald. Zelfs zoveel dat de uitstroom van dergelijke huishoudens nu groter is. Dat betekent niet dat er geen enkele goedkope woning meer vrijkwam maar het gaat wel om een kleiner aantal dan in de periode vóór de herstructurering. Per saldo is er in de periode 2001-2003 onder doorstromende huishoudens sprake van een overschot van circa 500 goedkope huurwoningen (zie figuur 3.1). Dat verklaart waarom er toch ook nog een behoorlijke hoeveelheid startende huishoudens in Schiedam een woning heeft gevonden. Overigens betreft dit vooral Schiedamse starters; in tegenstelling tot vroeger was het voor starters uit de regio de afgelopen twee jaar veel moeilijker om zich in Schiedam te vestigen. - 31 -
De ruimte in de goedkope woningvoorraad komt tot stand doordat de meeste Schiedammers die binnen de stad verhuizen, doorstromen naar een duurdere woning of een woning buiten de stad betrekken. Dit is een continu proces waarbij er doorlopend ruimte ontstaat in het goedkope segment. Ten aanzien van huishoudens die uit Schiedam vertrekken, bestaat het sterke vermoeden dat zij, evenals de Schiedamse huishoudens die binnen de stad verhuizen, een sprong vooruit maken in hun wooncarrière. Dat kan worden afgeleid uit de demografische kenmerken van deze groep en het type woning dat wordt achtergelaten in Schiedam. De uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zoals verwoord in de rapportage Wensen over wonen, bevestigen dit beeld. Daaruit blijkt dat deze groep vaak ook (fors) meer te besteden heeft dan de groep die in Schiedam blijft. Niet voor niets trekken gemeenten als Spijkenisse, Barendrecht en Hellevoetsluis nog steeds heel wat Schiedammers aan. Kennelijk vindt men daar wel de woning die in Schiedam niet in voldoende mate voorhanden is. Tot slot Nu het overgrote deel van de huishoudens uit de te slopen en te renoveren flats in Nieuwland en Groenoord is geherhuisvest, zal er vermoedelijk weer meer ruimte ontstaan op de woningmarkt, met name in het goedkope segment. Hoewel door de sloop het aantal goedkope huurwoningen enigszins is afgenomen, is het voorspelbaar dat er opnieuw een instroom van huishoudens van buiten de stad zal gaan optreden. Uit de periode 1996-2000 is bekend dat dit naar verhouding vaak huishoudens betreft met een zwakke sociaal-economische positie. Deze ontwikkeling zal voortduren totdat de volgende fase van herstructurering wordt gestart (Parkweg Noord-Oost, Nieuwland). Dan begint er weer een nieuwe cyclus van herhuisvesten en het uit de markt nemen van goedkope woningen. - 32 -