Community Land Trust Gent Hoe kan iemand de lucht of het land kopen? Het idee is vreemd voor ons. Als wij de frisheid van de lucht en de sprankeling van het water niet bezitten, hoe kan iemand ze dan van ons kopen? Chief Seattle - 1854
1. Basisprincipes: - Een CLT is en blijft eigenaar van de grond. - Een CLT scheidt de eigendom van de grond en de eigendom van de woning die op de grond staat. Toekomstige eigenaars krijgen een zakelijk recht: erfpacht met accessoir opstalrecht - Een CLT wordt democratisch beheerd door drie partijen - Een CLT neemt langdurig verantwoordelijkheid op voor het land in eigendom, de gemeenschap en haar bewoners. De CLT bouwt mee aan een woon-gemeenschap in de wijk. - De overheid investeert geld om de woning betaalbaar te maken voor kansengroepen.
2. CLT Missie: CLT Gent wil een vernieuwend en democratisch model uitwerken om op gemeenschapsgrond woningen te realiseren tegen betaalbare prijzen en om bestaande eigendommen kwalitatief en duurzaam te renoveren met de focus op kwetsbare groepen.
2. Basiswaarden: - Financieel leefbaar (max 1/3 van inkomen aan wonen besteden) - Volhoudbaar (sociale, ecologische, economische en participatieve duurzame ontwikkeling) - Wederkerig (samen verantwoordelijkheid opnemen)
De aarde is als een gemeenschapsgoed aan de mens gegeven om ze te bewerken en te bewonen. Thomas Jefferson (1746-1826)
3. Betekenis: - CLT s combineren de voordelen van sociale huurwoningen met de voordelen van klassieke aankoopsteun - CLT s zijn een hefboom om uit armoede te geraken - CLT s kunnen de sociale cohesie in de buurten bevorderen en de participatie van bewoners verhogen - CLT s kunnen helpen om het draagvlak voor de bouw van betaalbare woningen in een buurt te vergroten - CLT als schakel in een lokale, sociale economie
3. Producten, diensten - Het juiste product kwalitatieve, duurzame en betaalbare woningen - Op de juist manier via systemen van erfpacht en (overheids)tussenkomst - Aan de klanten die je bewust kiest kwetsbare maatschappelijk groepen - Tegen een prijs die redelijk is maximun 1/3 van gezinsinkomen - Gebaseerd op hun waardeperceptie kwalitatief, duurzaam wonen, woonzekerheid, kapitaalopbouw, empoweren - Tegen de laagste kosten zie financieel plan
4. Doelgroep Territoriaal: Dampoortwijk stadsvernieuwing Financieel: inkomensgrenzen beneden 29 694 (+1659 per kind ten laste) sociale huur Mix van kopers, huurders en bestaande eigenaars (noodkopers)
4. 29.694 : veel of weinig? - Belastbaar inkomen is objectief waarneembaar - Mediaaninkomen in Dampoort 19.253 (2011), 80 % (CLT VS): 15.403 - Inkomensgrenzen sociale huur algemeen aanvaarde standaard - Bewust dat grote groep er ferm onder zit - Financiele nuances aangebracht in het financieel plan
4. 1/3 inkomen besteden aan wonen (de woonquote)? In Ndl bvb 25% of 20% bij lage inkomens
5. Mogelijkse operaties - collectieve nieuwbouw of renovatieproject - individuele aankoop via premie, begeleid door spaargroep - noodkopers - huurders
5. Bijkomende mogelijkheden - gemeenschapswonen - senioren ikv onderbezette woningen - nieuwe duurzame wijken - invoegen andere activiteiten:commerciële ruimtes, ontmoetingsruimtes, volkstuintjes, stadslandbouw en parkenonderhoud, dienstverlening, buurtdiensten en sociale economie
5. Mogelijkheden tot samenwerking - CLT is een netwerkorganisatie - bouwheer nieuwbouw/renovatie: SHM, AgSOB - begeleiding bewoners: oa via spaargroepen: SIVI, CAW, OCMW, ) - begeleiding renovatie: dienst Wonen, Domus Mundi, REGent,.. - leningen via sociale kredietverleners - verhuur via SVK - lokale diensteneconomie: buurtdiensten (buurtwasserette, sociaal restaurant, kinderoppas, buurtparkonderhoud, )
6. Bestuursvorm: - Onderzoek naar vzw, coöperatieve en stichting - Elke rechtsvorm biedt mogelijkheden én beperkingen - Elke nadeel kan ook opgelost - Zo eenvoudig mogelijk houden - Scheiding tussen operationele structuur en vastgoed - Zeker een vzw - Stichting of coöperatie voor vastgoed
6. Relatie met coöperatieve ondernemen: - Vrijwillig en open lidmaatschap - Democratische controle door de leden - Economische participatie door de leden - Autonoom en onafhankelijk - Onderwijs, vorming en informatieverstrekking
7. Het financiële plaatje Herman Verhoeven, Hefboom - Op 5 jaar realisatie van 99 woningen - Koop (nieuwbouw), huur, noodkoop - Op basis van algemene aannames (inkomen doelgroep, afbetalingscapaciteit, investering, behoefte aan steun)
fisk ink 2009 (2) stijging 2009- fisk ink 2012 2012 (1) geschat Verhouding mediaan/gem netto belastb inkomen (2) mediaan per sector # inwoners # in % Scheldeoord 14.260,00 1,0817 15.424,68 80,00% 12.339,75 366,00 9% Dampoort 15.820,00 1,0817 17.112,09 80,00% 13.689,68 707,00 18% Groot Begijnhof 19.251,00 1,0817 20.823,32 80,00% 16.658,66 1.178,00 30% Scheldestraat 22.072,00 1,0817 23.874,72 80,00% 19.099,78 1.669,00 43% totaal 3.920,00 100% gem 16.759,28 Bijkomende inkomenscategorie 29.000,00
7. Het financiële plaatje Afbetalingscapaciteit: 1/3 inkomen Kredieten 2,28%, 25 jaar (gem sociale lening) Index 2% mediaan à toegepaste interest in % afl periode in jaar capaciteit (6) 33% euro/j euro/m in euro # inwoners berekende # woningen interest in % Scheldeoord 4.072,12 339,34 2,00 25 77.859,23 366 2,00 4 Dampoort 4.517,59 376,47 2,00 25 88.820,53 707 2,00 4 Groot Begijnho 5.497,36 458,11 2,30 25 104.444,72 1.178 2,30 4 Scheldestraat 6.302,93 525,24 2,80 25 113.228,62 1.669 2,80 4 gewogen gem 5.530,56 460,88 3.920 2,28 totaal 16 Bijk inkomcat 9.570,00 797,50 3,00 25 168.175,44
7. Het financiële plaatje Vastgoedinvestering - Waarde m2 adhv schattingstool KAHO St Lieven - Constructie 1200 /m² m2 (3) grond bouw woning factor opp grond/ bebouwde opp euro euro/m2 (5) euro differentia tie naar de grootte in m2 euro/m2 (4) Woning A 1 slpkamer 55 299 1,00 16445 1320,00 72.600,00 110% Woning B 2 slpkamers 80 299 1,40 33488 1200,00 96.000,00 100% Woning C 3 slpkamers 100 299 1,15 34385 1200,00 120.000,00 100% Woning D 4 slpkamers 120 299 1,00 35880 1080,00 129.600,00 90%
7. Het financiële plaatje afbetalingsmogelijkheid doelgroep Woning A Woning B Woning C Woning D Verhouding tussen cap en behoefte 4 laagste inkomensklassen 1 slaapkamer 107,2% 231,6% 2 slaapkamers 92,5% 175,2% 3 slaapkamers 87,0% 140,1% 4 slaapkamers 87,4% 129,8% Verhouding tussen capaciteit en behoefte 29 000 inkomensklasse
7. Het financiële plaatje Toewijzing van aantal woningen per combinatie (afbetalingscapacteit/investering woning) Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat Afbetalingscapatiteiten 77859 88821 104445 113229 Woning A 1 slpkamer 72600 2 1 1 0 4 Woning B 2 slpkamers 96000 1 2 0 1 4 Woning C 3 slpkamers 120000 1 0 2 1 4 Woning D 4 slpkamers 129600 0 1 1 2 4 4 4 4 4
7. Het financiële plaatje Subsidiebehoefte Subsidiebehoefte Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat Afbetalingscapatiteiten 77859 88821 104445 113229 totaal Woning A 1 slpkamer 72600 0 0 0 0 0 Woning B 2 slpkamers 96000 18141 14359 0 0 32500 Woning C 3 slpkamers 120000 42141 0 31111 6771 80023 Woning D 4 slpkamers 129600 0 40779 25155 32743 98678 totaal 60282 55138 56266 39514 211200
7. Het financiële plaatje subsidiebehoefte relatief Verhouding afbetalingscapacitiet tov investering in woning Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat Afbetalingscapatiteiten 77859 88821 104445 113229 Woning A 1 slpkamer 72600 1,0724 1,2234 1,4386 1,5596 Woning B 2 slpkamers 96000 0,8110 0,9252 1,0880 1,1795 Woning C 3 slpkamers 120000 0,6488 0,7402 0,8704 0,9436 Woning D 4 slpkamers 129600 0,6008 0,6853 0,8059 0,8737
7. Het financiële plaatje subsidiebehoefte grond totaal wontotaal Aankoop ga SO 16 17 17 17 0 67 aantal cat1 1 1 1 1 0 4 Aankoop gb EP 67 102 105 71 36 381 aantal cat2 2 3 3 2 1 11 Aankoop gc GB 34 70 72 109 37 322 aantal cat3 1 2 2 3 1 9 Aankoop ge SS 36 73 75 114 39 337 aantal cat4 1 2 2 3 1 9 33 1107
7. Het financiële plaatje
7. Het financiële plaatje samenvattende tabel keuro Nieuw Huur Noodkopers CLT maximum keuro in 832 2.202 232 kapitaalbehoefte een jaar liquiditeit na 31 j keuro -670-1.150 361 Bewoners minimum over boven referentie inkomen keuro in een jaar per bewoner liquiditeit na 31 j: gecumkeuro/ bewoner -2,986-1,942 17,60 16.789 12.116 42.028 Subsidies over 31 jaar grond keuro 1.109 1.109 1.109 (*) renovatiepremies woningen keuro 211 453 (*) personeel keuro stadsvernieuwing 199 100 100 personeel decretaal keuro 1.244 1.244 1.244
Een zesde deel afstaan aan de koning is een oud Indisch gebruik. Welnu: de allerarmsten zijn de koning. Ik vraag om hectares grond voor de koning, en dat zal een unieke revolutie betekenen in de Indische cultuur. Vinoba Bhave (1895-1982) volgeling Ghandi en founding father van de Bhoodan Land Gift movement die erin slaagde privé eigendom over te dragen naar gemeenschappen.
8. Lessons learned - Gelijktijdig werken met doelgroep en conceptontwikkeling - Voor sommige groepen nog te hoogdrempelig - Vorming van bewonersgroep, timing - Noodkopers moeten iets afstaan - Perceptie over verdeling van de meerwaarde - Complexiteit van project - Problemen regelgeving sociale huisvesting - Goede expertise inhalen - Geen concrete site of financiering
8. Tips - Tijd - Respect tempo doelgroep - Samenwerken - Uitgebreide en diverse stuurgroep
8. Successen - Draagvlak en sociaal kapitaal doelgroep - Afsprakennota Brussel en Wallonië - Ondertekening Charter door 42 organisaties, besturen - Persbelangstelling - Idee is overtuigend
8. Aanbevelingen - fiscaal voordeel voor giften niet mogelijk voor cooperatie - CLT een sociale woonactor? - Beperkingen van schuldsaldoverzerkingen (ouderen/mindervaliden) - Erfpachtformulers soepel hanteren binnen OCMW kader - Rol in Grond en Pandendecreet - Toewijsreglement SVK voor operatie huur
5. Dromen
9. Het kàn - site waar een groep woningen gerealiseerd worden, uitstraling, differentiatie bewoningsstatuut - ruimte om in relatie te treden tot de wijk - in combinatie met een sociaal economieproject: wonen, werken en welzijn gaan samen - in relatie tot buurtnetwerk buurtwerk, ldc Wibier, clubhuis, wijkgezondheid, scholen,
9. Zoals bij wijze van voorbeeld - 5 kavels binnen nieuwe sociale woningbouwprojecten - sites waar combinatie van co-housing en seniorenwoningen mogelijkheden schept naar het ontwikkelen van buurtdiensten (wijkresto, ) of andere dienstverlening, waar bestaande seniorenwoningen kunnen vrijkomen voor jonge gezinnen - sites rondom bestaande voorzieningen (buurtcentrum, Wibier, ) kunnen een duidelijke optie zijn mbt sociale buurteconomie
Dat waren de mooiste momenten in mijn leven: de vooravonden. Magisch vind ik ze. Nét voor je vertrekt. Nét voor het staat te gebeuren. De avond voor Sinterklaas: daar en dan is het leven op zijn mooist. Jan Leyers