Woningmarktmonitor -2010 Regio Waalboss c.a. O&S s-hertogenbosch december 2010
Inhoud Samenvatting...5 1. Inleiding...9 1.1 Doel van de regionale woningmarktmonitor...9 1.2 Belangrijke thema s uitgelicht...10 1.3 Leeswijzer...10 2. Toestand op de woningmarkt...13 2.1 Kenmerken van de woningvoorraad...13 2.2 Kenmerken van huishoudens...17 2.3 Huishoudens en hun woonsituatie...19 3. Ontwikkelingen aan de aanbodzijde...23 3.1 Verandering in de woningvoorraad...24 3.2 Effecten van de economische crisis op de woningmarkt...28 3.3 Aanbod door verhuizingen...30 4. Ontwikkelingen aan de vraagzijde...35 4.1 Bevolking en huishoudens...35 4.1.1 Ontwikkeling van de bevolking...35 4.1.2 Ontwikkelingen van huishoudens in de regio...38 4.2 De doorstromers...42 4.3 De starters...44 4.4 De vestigers...46 4.5 Leegstand...47 5. Ontwikkelingen per gemeente...49 5.1 Boxtel...50 5.2 Haaren...52 5.3 s-hertogenbosch...54 5.4 Heusden...56 5.5 Lith...58 5.6 Loon op Zand...60 5.7 Maasdonk...62 5.8 Oss...64 5.9 Schijndel...66 5.10 Sint-Michielsgestel...68 5.11 Vught...70 5.12 Waalwijk...72 3
6. Conclusies...75 6.1 Actuele woningmarktontwikkelingen...75 6.1.1 Verhuisbewegingen in de regio Waalboss c.a....75 6.1.2 Effecten van de economische crisis...76 6.1.3 Sociaal-demografische veranderingen...77 6.2 Doorkijk naar de toekomst...77 6.2.1 Doorwerking van de economische crisis...77 6.2.2 Doorwerking van veranderende bevolkingsopbouw en huishoudenvorming...79 6.2.3 Toekomstige aanbod op de woningmarkt...80 6.2.4 Toekomstige vraag naar woningen...81 6.3 Aanknopingspunten voor beleid...83 7. Literatuurlijst...85 8. Begrippenlijst...87 4
Samenvatting De woningmarkt van Waalboss verkeert in zwaar weer. De kredietcrisis van het najaar en de daarop volgende recessie heeft duidelijk een weerslag op het functioneren van de woningmarkt. Dat is te zien in de belangrijkste bewegingen op de woningmarkt in de periode -2010: 1. Tussen - een sterke terugval in de doorstroming binnen de koopsector. 2. Het aantal verhuizingen van huurders en starters daalt, maar minder sterk. 3. Na jaren van groeiende waardeontwikkeling in de koopsector, is er na sinds afvlakking en na lichte daling van gemiddelde koopprijs. 4. Gestage afname van de goedkope woningvoorraad (in huur en koop). Stagnatie koopmarkt in alle prijsklassen Door de economische crisis blijven vooral eigenaar-bewoners zitten in hun huidige woning. Dus, de doorstroming binnen de koopsector is tussen en sterk gedaald. De stagnatie van de koopmarkt is niet alleen zichtbaar in het hoogste prijssegment; ook de vraag naar betaalbare en middeldure koopwoningen is gedaald. Starters profiteren relatief gezien van ruimte op woningmarkt De doorstroming van huur naar koop en het aantal starters en vestigers is ook enigszins teruggelopen in t.o.v., maar in veel beperktere mate. Het aantal starters is slechts licht gedaald, zowel in de koop als huursector. Terwijl het aantal doorstromers van koop naar koop sterk is gedaald. Dus, starters hebben het afgelopen jaar relatief meer dan de doorstromers geprofiteerd van het afkoelen van de woningmarkt. Prijzen koopwoningen onder druk Het afgelopen decennium werd gekenmerkt door stijgende woningprijzen. Zo stegen in de periode - de prijzen met ongeveer 5% op jaarbasis. Maar, na lijkt de groei omgeslagen in een prijsdaling. Het CBS heeft een daling van 5% in de regio gesignaleerd in de periode -2010. Door de prijsdaling ligt de gemiddelde waarde van bestaande koopwoningen in de regio op ongeveer het niveau van. Steeds minder goedkope woningen In de regio Waalboss is de omvang van de betaalbare woningvoorraad (huur en koop) lager dan het Nederlandse gemiddelde. Bovendien zien we dat de woningen die aan de voorraad onttrokken worden, voornamelijk goedkope huurwoningen zijn (tot 357). De vervangende nieuwbouw in de huursector betreft vooral betaalbare en bereikbare huur ( 357-511 en 511-647). Maar het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen in de regio zijn koopwoningen. Nieuwbouw koopwoningen vallen vooral in het middeldure en dure koopsegment ( 225-350.000 en vanaf 350.000). Daardoor hebben mensen met een laag inkomen steeds minder keuze op de woningmarkt. Ook sociaal-demografische ontwikkelingen hebben hun weerslag op het functioneren van de woningmarkt. Sterke groei aantal kleine huishoudens Het aantal een- en tweepersoonshuishoudens stijgt sterk, terwijl het aantal gezinnen constant blijft. 5
Toenemend aantal ouderen De eerste baby-boomers worden dit jaar 65. Daardoor neemt het aantal 65-plussers de komende jaren sterk toe. Doorwerking naar de toekomst De effecten van de economische crisis en sociaal-demografische veranderingen zullen zeker de komende jaren zichtbaar zijn in het functioneren van de woningmarkt. De verwachting is dat er geen verbetering in de doorstroming op de woningmarkt gaat ontstaan. Hiervoor zijn de volgende ontwikkelingen verantwoordelijk: Geen verbetering in doorstroming op de woningmarkt verwacht Prijzen koopwoningen blijven onder druk staan Eigenaar-bewoners kiezen er voor om te blijven zitten waar ze zitten. Starters kiezen vaker voor een huurwoning. Daardoor daalt de vraag naar koopwoningen verder. Op de korte termijn zal naar verwachting de prijs van koopwoningen onder druk blijven staan. Duidelijke daling in woningproductie Het aantal afgegeven bouwvergunningen is in en 2010 sterk gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Het aantal nieuwe woningen zal dus in 2010 en 2011 lager zijn dan afgelopen jaren het geval was. Uitsluiten van huishoudens boven 33.614 van sociale huur Vanaf 1 januari 2011 zal de Europese beschikking m.b.t. de woningtoewijzing inwerking treden. Woningcorporaties mogen slechts 10% van hun bezit aan huishoudens met een inkomen boven de 33.614 verhuren. In de regio Waalboss is de omvang van de betaalbare koopwoningvoorraad heel beperkt. Daardoor zal een aanzienlijke groep huishoudens met een (onverantwoord) hoge woonquote te maken krijgen. Huishoudens in deze inkomensgroep die nu al huren, zullen op korte termijn niet verhuizen. De druk op de onderkant van de woningmarkt neemt toe en de doorstroming in de huursector zal stagneren. Door vergrijzing minder doorstroming aan bovenkant markt In het algemeen verhuizen ouderen minder vaak dan jongere huishoudens. Door het toenemend aantal ouderen, neemt de verhuismobiliteit in de regio dan ook af. Daarnaast verhuizen ouderen die een riante eigen woning bezitten, minder vaak dan ouderen die in een kleine koopwoning wonen of huren. Het aandeel ouderen in een dure koopwoning (vanaf 350.000) is hoog in de regio Waalboss. Dit versterkt het effect van een lagere verhuismobiliteit bij een toenemend aantal ouderen. Volgend uit deze ontwikkelingen komen de volgende aandachtspunten voor beleid: Aandacht voor een minimum aantal goedkope woningen De omvang van de betaalbare huur- en koopwoningvoorraad neemt steeds verder af. De omvang van de groep huishoudens met een laag inkomen neemt naar verwachting op de korte termijn niet af. Daardoor hebben huishoudens met een laag inkomen steeds minder keuze op de woningmarkt. Aandacht voor voldoende middeldure huur- en goedkope koopwoningen Voor huishoudens met een laag middeninkomen is in de regio Waalboss weinig aanbod op de particuliere- en koopwoningmarkt. Deze groep heeft bij de inwerkingtreding van de Europese beschikking extra aandacht nodig. Flexibiliteit in huur en koop Door de onrust op de koopwoningmarkt geven meer huishoudens de voorkeur aan een huurwoning. De nadruk in de nieuwbouw lag de afgelopen jaren vooral op de koopsector. Door een flexibele verhouding tussen huur en koop in bouwprogramma s kan meer ruimte worden geboden aan de wensen van bewoners. 6
Verleiden tot verhuizen van ouderen in riante woningen Door passend aanbod voor ouderen aan te bieden en hen te verleiden om te verhuizen, komt er aan de bovenkant van de woningmarkt aanbod vrij. Hierdoor kunnen andere huishoudens doorstromen. Geen te sterke groei van de woningbouw in de regio De bevolking groeit nauwelijks, behalve in de steden van Waalboss. De extra vraag naar woningen komt vooral door huishoudensverdunning. Maar deze huishoudensverdunning kan alleen plaats vinden bij een groeiende welvaart. Als de economische ontwikkeling stagneert, zal ook de groei van het aantal huishoudens minder hoog kunnen uitvallen dan tot nu toe is aangenomen in huishoudensprognoses. 7
1. Inleiding Sinds 2002 werken gemeenten in de regio Waalboss c.a. mee aan de regionale woningmarkt monitor. Daarmee zijn voor een periode van bijna 10 jaar de belangrijkste processen op de woningmarkt gedetailleerd in kaart gebracht. De regionale woningmarktmonitor is een database met daarin kerngegevens van bevolking, huishoudens en woningen. Met behulp van deze gegevens maakt O&S tweejaarlijks een analyse van de situatie op de regionale woningmarkt. Dit is de afsluitende rapportage van de projectperiode -2010. Twee jaar geleden is het eerste rapport verschenen. Daarin was zichtbaar dat, na een periode van stijgende woningprijzen en een steeds toenemend aantal transacties op de woningmarkt, de groei afvlakte. Nu zoomen we in op de afgelopen twee jaren. De economische crisis heeft zeker zijn weerslag op de woningmarkt. In de tweede helft van is er een duidelijke omslag zichtbaar van groei naar daling. Zo ligt in de tweede helft van het aantal transacties in de koopsector 30% lager dan in de eerste helft van. Ook daalt de gemiddelde prijs van verkochte woningen. Deze daling zet zich door in. Kortom, de periode -2010 kan voor de woningmarkt gerust als stormachtig worden getypeerd. Omdat de afgelopen periode zulke sterke bewegingen kent, bekijken we een aantal ontwikkelingen ook over een wat langere tijd. Door te kiezen voor een breder tijdsperspectief, is ook beter in te schatten in hoeverre de huidige ontwikkelingen de komende jaren een rol zullen spelen. 1.1 Doel van de regionale woningmarktmonitor Het doel van de woningmarktmonitor is inzicht geven in ontwikkelingen op de woningmarkt. We analyseren de woningmarkt vanuit een regionaal perspectief. De regio Waalboss c.a. omvat gemeenten van verschillende grootte en met verschillende kenmerken. Daarom laten we ook zien waarin de gemeenten onderling van elkaar verschillen. Of waar juist overeenkomsten bestaan tussen de gemeenten. Deelnemende gemeenten regio Waalboss c.a. Lith Oss Maasdonk 's-hertogenbosch Waalwijk Heusden Loon op Zand Vught Sint-Michielsgestel Haaren Schijndel Boxtel 9
Aan deze regionale woningmarktmonitor nemen de volgende gemeenten deel: Boxtel, Haaren, s- Hertogenbosch, Heusden, Lith, Loon op Zand, Maasdonk, Oss, Schijndel, Sint-Michielsgestel, Vught en Waalwijk. 1.2 Belangrijke thema s uitgelicht De belangrijkste thema s waar we in deze rapportage op ingaan zijn de effecten van de economische crisis op de woningmarkt en krimp van de bevolking. De woningmarkt is sterk verbonden met de economische situatie in de regio. Maar de woningmarkt heeft ook zeker zijn eigen dynamiek. Aan de hand van een aantal kernindicatoren brengen we dit in kaart. We kijken niet alleen naar de stand op de woningmarkt bijvoorbeeld hoeveel woningen zijn er van welk type maar juist ook naar de beweging op de woningmarkt. Effecten economische crisis op de woningmarkt Onderzoeksvragen zijn: Hoeveel huishoudens zijn er verhuisd? Hoe verloopt de doorstroming van huur naar koop? Wat is de prijsontwikkeling van koopwoningen? Wat is het aandeel starters op de woningmarkt? Ook onze samenleving is in beweging. De bevolkingsopbouw verandert gestaag. We ontgroenen en vergrijzen. Maar deze ontwikkelingen zijn niet gelijkmatig verdeeld over de regio. Sommige gemeenten trekken jonge mensen aan. Daar is nauwelijks sprake van ontgroening. In andere gemeenten trekken jongeren juist weg. Daar is zeker sprake van ontgroening. In sommige gemeenten daalt het inwoneraantal; daar is sprake van krimp. Daarnaast is duidelijk zichtbaar dat de manier waarop we samenleven verandert; er zijn steeds meer alleenstaanden in de regio. Dit is een beweging die zich in alle leeftijdsgroepen voor doet. Jongeren blijven langer alleen, het aantal mensen dat na een paar jaar samengewoond te hebben weer alleen verder gaat neemt toe. Maar ook door de toenemende levensverwachting komen er steeds meer oudere alleenstaanden. Dus ondanks dat het aantal inwoners daalt, neemt door huishoudensverdunning in de meeste gemeenten het aantal huishoudens toe. Op welke manier hebben deze demografische en cultureel-maatschappelijke ontwikkelingen effect op de woningmarkt? Effecten van krimp op woningmarkt Onderzoeksvragen zijn: Wat is de ontwikkeling van de bevolking? Wat is de ontwikkeling van huishoudenssamenstelling? Wat is het migratiesaldo? Hoe verlopen verhuisstromen tussen gemeenten in de regio? 1.3 Leeswijzer Deze rapportage van de woningmarkt presenteert eerst de stand van zaken op de woningmarkt in 2010. Hoofdstuk 2 geeft een kort overzicht van het aantal woningen en beschrijft de meest belangrijke kenmerken, zoals eigendomsverhouding, prijs en woningtype. Daarna gaat het in op hoeveel huishoudens in de regio wonen en hoe zij wonen. Hoofdstuk 3 gaat in op de ontwikkelingen op de woningmarkt aan de aanbodzijde in de periode -. Het geeft antwoord op vragen als: hoeveel woningen zijn erbij gebouwd, wat is de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs, welke woningen werden aangeboden op de woningmarkt? In hoofdstuk 4 staan de ontwikkelingen aan de 10
vraagzijde van de woningmarkt centraal. Het gaat daarbij om vragen als: Hoe snel groeit het aantal ouderen, hoeveel huishoudens zijn verhuisd en waar gaan zij naar toe? In hoofdstuk 5 gaan we dieper in op de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt in iedere gemeente in de regio Waalboss c.a.. Het laatste hoofdstuk verbindt alle afzonderlijke ontwikkelingen van woningen en huishoudens. Tot slot formuleren we op basis van al deze actuele ontwikkelingen aanknopingspunten voor woonbeleid. De basistabellen met daarin de kerngegevens van de woningvoorraad in de regio Waalboss c.a. zijn te vinden op de website van de gemeente s-hertogenbosch (www.s-hertogenbosch.nl). 11
2. Toestand op de woningmarkt In dit hoofdstuk komen de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad aan de orde, zoals woningtype, eigendomsverhouding en woningprijs. Daarna schetsen we de belangrijkste kenmerken van de huishoudens en hun woonsituatie. 2.1 Kenmerken van de woningvoorraad In de regio staan bijna 195.000 woningen. Daarvan is 35% een huurwoning en 65% een koopwoning. In s-hertogenbosch staan de meeste huurwoningen. Hier is 45% van de totale voorraad een huurwoning. Van alle huurwoningen is bijna de helft gestapelde bouw. Haaren, Lith, Maasdonk en Sint-Michielsgestel kennen een volledig andere samenstelling van de woningvoorraad. Daar is ruim 80% van alle woningen een koopwoning. Dit zijn dan voornamelijk grondgebonden woningen. Woningvoorraad 1-1-2010 Huurwoningen Koopwoningen Totaal Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins Huur Koop Totaal s-hertogenbosch 21% 24% 42% 13% 45% 55% 62.600 Vught 22% 13% 58% 7% 35% 65% 10.500 Waalboss midden 21% 23% 44% 12% 44% 56% 73.100 Heusden 20% 7% 69% 4% 27% 73% 17.200 Loon op Zand 21% 10% 65% 4% 31% 69% 9.400 Waalwijk 23% 13% 59% 5% 36% 64% 19.300 Waalboss West 22% 10% 64% 4% 32% 68% 45.900 Lith 17% 2% 80% 1% 19% 81% 2.500 Maasdonk 17% 2% 80% 1% 19% 81% 4.000 Oss 21% 13% 58% 8% 34% 66% 32.100 Waalboss oost 20% 11% 62% 6% 32% 68% 38.600 Boxtel 16% 18% 60% 6% 34% 66% 12.300 Haaren 13% 5% 81% 1% 18% 82% 5.000 Schijndel 21% 7% 67% 5% 28% 72% 9.100 Sint-Michielsgestel 15% 5% 78% 2% 20% 80% 11.000 Landelijke regio 16% 10% 70% 4% 26% 74% 37.300 Totaal 20% 15% 57% 8% 35% 65% 194.800 Nederland 18% 23% 50% 8% 41% 59% 6.996.500 (Door afrondingen kunnen rij-totalen enigszins afwijken) 13
Samenstelling van de woningvoorraad naar type en eigendom 1-1-2010 Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop Regio Waalboss c.a. Nederland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% bron: Databank Woningmarktmonitor en databank CitaVista (WoOn ) Veel grondgebonden koopwoningen In vergelijking met Nederland staan in de regio Waalboss c.a. veel grondgebonden koopwoningen. Het aandeel gestapelde huurwoningen is juist lager. Het aandeel koopappartementen is in de regio Waalboss wel min of meer gelijk aan het landelijke gemiddelde. Deze koopappartementen staan vooral in s-hertogenbosch. s-hertogenbosch en Waalwijk ruimste voorraad betaalbare huurwoningen De gemeenten s-hertogenbosch en Waalwijk hebben het hoogste aandeel betaalbare huurwoningen (tot 511). Daar behoort 30% van de totale woningvoorraad tot het betaalbare huursegment. Het aandeel goedkope huurwoningen (tot 357) is het hoogste in de gemeenten Boxtel en Schijndel (resp. 10 en 9%). In kleine gemeenten hoog aandeel dure koopwoningen Doordat veel gemeenten in de regio Waalboss - in het bijzonder de kleinere gemeenten - een hoog aandeel grondgebonden koopwoningen telt, is het aandeel dure koopwoningen in de regio ook relatief hoog. Dit komt tot uiting in een bovengemiddelde WOZ-waarde. In Nederland is de gemiddelde WOZwaarde 241.000. In de regio is deze met 291.000 aanzienlijk hoger. Binnen de regio zijn hierin wel verschillen. In de gemeenten Maasdonk, Lith en Haaren valt bijna de helft van de totale woningvoorraad in het dure koopsegment (vanaf 350.000). In de stedelijke gemeenten s- Hertogenbosch en Oss is dit aandeel minder dan 20%. Stedelijke gemeenten hoogste aandeel betaalbare (huur en koop) woningen Als we kijken naar de totale woningvoorraad betaalbare woningen koop en huur dan valt ongeveer een kwart van alle woningen in de betaalbare huurprijsklasse (tot 511). Het aanbod betaalbare koopwoningen is een stuk lager in de regio. Slechts 13% van alle koopwoningen heeft een prijs van maximaal 225.000. Bovendien zijn de verschillen in de regio erg groot. De stedelijke gemeenten Waalwijk, Oss en s- Hertogenbosch hebben het hoogste aandeel betaalbare woningen. Ruim 40% van de totale woningvoorraad valt in de betaalbare huur- of koopprijsklasse. Dit aandeel wordt overigens voor het grootste deel bepaald door een ruim aanbod sociale huurwoningen. In kleinere gemeenten is het 14
aanbod betaalbare woningen juist het kleinste. Zo ligt dit aandeel in Haaren en Maasdonk op minder dan 20%. Woningvoorraad 1-1-2010 Corporatiehuur Part. Koopwoningen < 357 357-511 > 511 huur < 225.000 225.000- > 350.000 Totaal 350.000 s-hertogenbosch 8% 25% 6% 7% 12% 25% 18% 62.600 Vught 7% 17% 4% 7% 6% 26% 33% 10.500 Waalboss midden 8% 23% 6% 7% 11% 25% 20% 73.100 Heusden 4% 17% 5% 2% 13% 32% 28% 17.200 Loon op Zand 3% 19% 2% 7% 14% 32% 24% 9.400 Waalwijk 7% 23% 3% 3% 21% 23% 21% 19.300 Waalboss west 5% 20% 3% 3% 17% 28% 24% 45.900 Lith 3% 14% 1% 0% 6% 28% 48% 2.500 Maasdonk 2% 14% 2% 1% 2% 31% 49% 4.000 Oss 4% 21% 5% 4% 21% 29% 17% 32.100 Waalboss oost 4% 20% 5% 3% 18% 29% 22% 38.600 Boxtel 10% 18% 3% 3% 11% 31% 24% 12.300 Haaren 2% 11% 2% 2% 2% 31% 49% 5.000 Schijndel 9% 15% 1% 3% 14% 30% 28% 9.100 Sint-Michielsgestel 4% 12% 1% 3% 5% 37% 39% 11.000 Landelijke regio 7% 15% 2% 3% 9% 32% 33% 37.300 Totaal 6% 20% 4% 4% 13% 28% 24% 194.800 Woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse 1-1-2010 koop > 350.000 koop 225-350.000 koop < 225.000 huur > 511 huur 357-511 huur < 357 Regio Waalboss c.a. Nederland 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% bron: Databank Woningmarktmonitor en databank CitaVista (WoON ), bewerking O&S Omvang betaalbare woningvoorraad lager dan in Nederland Daarmee heeft de regio Waalboss in vergelijking met het Nederlandse gemiddelde een aanzienlijk kleinere voorraad betaalbare woningen. Dit geldt voor zowel huur- als koopwoningen. Het aandeel 15
goedkope huurwoningen (tot 357) is zelfs 40% lager dan in Nederland als geheel. Maar ook het aandeel betaalbare koopwoningen (tot 225.000) ligt in de regio 30% lager dan in Nederland. Vught en s-hertogenbosch behoren tot top 50 aantrekkelijke woongemeenten Gemeenten uit de regio scoren hoog op verschillende woonaantrekkelijkheidsindexen. Bijvoorbeeld volgens onderzoek van Elsevier (juni 2010) naar De beste gemeenten van Nederland mogen Vught en s-hertogenbosch zich tot de top 50 van beste gemeenten in Nederland rekenen. Vught staat in dit onderzoek op de negende plaats voor gezinnen. Volgens het Elsevier onderzoek biedt Vught een rustige woonomgeving, maar wel nabij voorzieningen voor kinderen en werk ( s-hertogenbosch en Eindhoven). In De atlas voor gemeenten 2010 staat s-hertogenbosch zelfs op de vijfde plaats. s- Hertogenbosch springt er vooral in positieve zin uit vanwege het grote culturele aanbod en de nabijheid van natuur. Nieuwe woningen hoogste WOZ-waarde, maar vooroorlogse grondgebonden woningen ook hoge waarde Woningen gebouwd na 2000 hebben relatief de hoogste mediane WOZ-waarde. Dit zijn vaak ruime woningen, met een hoog comfort niveau vanwege de moderne installaties en goede isolatiewaarden. Opvallend is te zien dat ook grondgebonden koopwoningen gebouwd voor 1945 een hoge WOZwaarde hebben. Dit zijn vooral middelgrote en grote woningen in een dorpse woonomgeving. De mediane WOZ-waarde van huurwoningen verschilt minder tussen bouwperiodes. Wel lijkt er een kwaliteitsslag gemaakt na 1990. Zowel grondgebonden- als gestapelde huurwoningen die zijn gebouwd na 1990 en vooral na 2000 hebben een hogere mediane WOZ-waarde in vergelijking met voorgaande bouwperioden. Gemiddelde jaarhuur per m² van corporatiewoningen 1-1-2010 Oss 's-hertogenbosch Haaren (Gemiddelde) Heusden Boxtel Waalwijk Loon op Zand Vught Sint-Michielsgestel Maasdonk Lith Schijndel 36 38 40 42 44 46 48 In de regio staan 68.300 huurwoningen, waarvan bijna 90% wordt verhuurd door corporaties. Van alle corporatiewoningen valt 86% in huurprijsklasse tot de maximale aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens (tot 511). Het aandeel corporatie huurwoningen in de vrije sector (vanaf 647) bedraagt 2%. Corporatiehuren hoogste in Oss en s-hertogenbosch, in Schijndel laagste Gecorrigeerd voor verschillen in samenstelling van de woningvoorraad blijkt dat de huur per m 2 woonoppervlak het hoogst is in Oss, s-hertogenbosch en Haaren. De huurwoningen in Schijndel zijn 15% goedkoper. 16
Gemiddelde waarde per m² van koopwoningen 1-1-2010 Vught 's-hertogenbosch Haaren Heusden (Gemiddelde) Boxtel Sint-Michielsgestel Maasdonk Waalwijk Loon op Zand Schijndel Oss Lith 1.600 1.800 2.000 2.200 2.400 2.600 Vught hoogste woningprijzen per m 2, in Lith en Oss laagste In de regio staan 126.500 koopwoningen. Gemiddeld is de waarde van een koopwoning 2.160 per m 2 woonoppervlak. Gecorrigeerd voor verschillen in samenstelling van de voorraad koopwoningen, hebben koopwoningen in Vught met ruim 2.500 per m 2 overduidelijk de hoogste gemiddelde waarde. In Oss en Lith liggen de prijzen een kwart lager. 2.2 Kenmerken van huishoudens De regio Waalboss c.a. telt bijna 195.000 woningen op 1-1-2010. Hierin wonen 188.200 huishoudens. Het verschil tussen huishoudens en woningen, omvat de (administratief) leegstaande woningen. Een huishouden wordt hier gedefinieerd als de groep mensen die op hetzelfde adres woont. Welbeschouwd zijn er ook huishoudens die bij een ander huishouden inwonen. Omdat het niet mogelijk is om inwonende huishoudens apart te onderscheiden, worden hoofdbewoners en inwonenden tot hetzelfde huishouden gerekend. Overigens gaat het hier om kleine aantallen. Huishoudens naar leeftijd en samenstelling 1-1-2010 18 tot 34 jaar 35 tot 64 jaar 65 jaar of ouder alleenstaand samenwonend zonder kinderen samenwonend met kinderen overige huishoudens Regio Waalboss c.a. Nederland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% bron: Databank Woningmarktmonitor en databank CitaVista (WoON ), bewerking O&S 17
Relatief weinig jonge huishoudens in regio In vergelijking met Nederland, wonen in de regio Waalboss weinig jonge huishoudens. Huishoudens vanaf 35 jaar zijn juist wat beter vertegenwoordigd. In regio Waalboss wonen veel gezinnen met kinderen In de regio Waalboss wonen relatief veel gezinnen met kinderen. Bijna 40% van alle huishoudens woont in gezinsverband. Dat is bijna 10% meer dan in Nederland. Maar, ook het aandeel samenwonenden zonder kinderen is hoger in de regio dan in Nederland. Daar staat tegenover dat het aandeel alleenstaanden en overige huishoudenvormen relatief laag is. s-hertogenbosch meeste alleenstaanden Binnen de regio is het aandeel gezinnen het hoogste in de kleine gemeente, zoals Lith en Maasdonk. Alleen in s-hertogenbosch komt het aandeel alleenstaande huishoudens overeen met het Nederlandse gemiddelde. Daar is een op de drie huishoudens alleenstaand. 65-plussers naar huishoudensamenstelling 1-1-2010 Vught Haaren Sint-Michielsgestel Loon op Zand Waalwijk Oss Heusden Boxtel (Gemiddelde) Schijndel Maasdonk Lith 's-hertogenbosch Alleenstaand Meerpersoons 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Regio Waalboss c.a. meer vergrijst dan Nederland Ondanks het hoge aandeel gezinnen met kinderen ligt het aandeel 65-plus huishoudens in de regio iets boven het Nederlandse niveau. Binnen de regio zijn wel grote verschillen in het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder. In de gemeenten Haaren en Sint-Michielsgestel valt bijna 30% van alle huishoudens in deze leeftijdscategorie. Het merendeel van deze huishoudens bestaat uit twee of meer personen. In s-hertogenbosch is het aandeel 65-plus huishouden het laagste. Ruim 20% van alle huishoudens is 65 jaar of ouder. Maar hiervan is de helft alleenstaand. Haaren en Vught veel huishoudens met hoog inkomen In de regio Waalboss c.a. wonen in vergelijking met Nederland veel huishoudens met een hoger inkomen. Vooral in de gemeente Haaren en Vught wonen relatief veel huishoudens met een hoog inkomen, ongeveer 10% meer in vergelijking met Nederland. In Lith wonen opvallend weinig huishoudens met een laag inkomen, bijna de helft minder dan in Nederland. 18
Lichte stijging aandeel huishoudens met laag inkomen In de regio Waalboss wonen relatief weinig huishoudens met een laag inkomen. Ook wonen er relatief veel huishoudens met een hoog inkomen. s-hertogenbosch zit qua inkomensverdeling het dichtste bij het landelijke gemiddelde. De regio als totaal kent in de periode 2001- een lichte toename van het aandeel huishoudens met een laag inkomen. Het aandeel hoge inkomens blijft gelijk. In de periode 2001- kent s-hertogenbosch een lichte afname van het aandeel lagere inkomens en juist een toename van het aandeel hogere inkomens. Dit is ook het geval in de gemeenten Lith, Oss en Vught. Inkomensverdeling huishoudens Waalwijk Oss 's-hertogenbosch Boxtel Waalboss c.a. Schijndel Loon op Zand Heusden Lith Maasdonk Sint-Michielsgestel Vught Haaren -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 30% laagste inkomens NL (< 19.700) 20% hoogste inkomens NL (> 42.600) 2.3 Huishoudens en hun woonsituatie Twee op de drie huishoudens in de regio woont in een koopwoning. Het betreft 122.370 huishoudens. Een op de drie huishoudens woont in een huurwoning; het gaat om 65.800 huishoudens. Eigenarenbewoners en huurders hebben andere huishoudenkenmerken. Helft van ouderen en jongeren huren Ouderen (75-plus) en jong volwassenen (< 30 jaar) huren vaker een woning. Zo woont ruim 40% van alle jonge huishoudens in een corporatiewoning. Een derde van de jonge huurders woont in een woning met een huur van maximaal de kwaliteitskorting grens (tot 357). Daarnaast huurt nog eens 7% een woning van een particuliere verhuurder. Toch woont bijna de helft van alle jongvolwassenen in een koopwoning. Het merendeel in het betaalbare segment. Van alle zelfstandig wonende 75- plussers woont bijna de helft in een corporatiewoning. Het grootse aandeel woont in het betaalbare huursegment ( 357-511). Jonge ouderen op top wooncarrière Van alle huishoudens in de leeftijd van 30-64 jaar woont ongeveer 70% in een koopwoning. Maar ook van alle ouderen tussen de 65 en 74 jaar woont nog ruim 60% in een koopwoning. In de loop van de tijd is het aandeel jonge ouderen (54-65 jaar) met een koopwoning licht gestegen. Deze groep woont relatief het vaakste in een dure koopwoning (vanaf 350.000). Blijkbaar bevinden zij zich op de top van hun wooncarrière. 19
Helft alleenstaanden huurt Niet alleen leeftijd beïnvloedt de keuze tussen koop of huur. Ook huishoudenssamenstelling is van invloed op de keuze voor een koop- of huurwoning. Alleenstaanden wonen beduidend vaker in een huurwoning (zowel sociale als particuliere huur) dan meerpersoonshuishoudens. Bovendien wonen alleenstaanden relatief vaker in een betaalbare (huur of koop) woning. Gezinnen met kinderen wonen relatief het meest vaak in een dure koopwoning. Allochtonen wonen beduidend vaker in een huurwoning Daar waar 70% van de autochtonen huishoudens in een koopwoning woont, woont 70% van niet- Westerse allochtonen in een huurwoning. Westerse allochtonen vallen precies tussen beide groepen in; ruim de helft huurt. Woonsituatie van huishoudens 1-1-2010 Corporatiehuur < 357 357- > 511 511 Part. huur Koopwoningen < 225.000 225.000- > 350.000 350.000 Totaal Leeftijd < 30 jaar 16% 22% 6% 7% 28% 18% 3% 13.500 30 54 jaar 5% 16% 4% 3% 15% 32% 24% 91.500 55 64 jaar 5% 20% 4% 3% 11% 28% 30% 36.600 65 74 jaar 6% 26% 4% 4% 9% 25% 26% 25.600 > 75 jaar 8% 33% 6% 7% 7% 19% 20% 21.000 Huishoudenstype Alleenstaand <65 jaar 17% 29% 4% 6% 19% 17% 8% 31.600 Alleenstaand >= 65 jaar 10% 36% 6% 7% 8% 18% 14% 20.300 Meerpers. met kind.< 65 jaar 2% 14% 4% 2% 12% 34% 31% 68.300 Meerpers. zndr. kind.< 65 jaar 4% 15% 4% 4% 16% 32% 25% 41.700 Meerpersoons >= 65 jaar 5% 23% 4% 4% 8% 26% 30% 26.200 Etniciteit Niet-westerse allochtonen 15% 44% 10% 3% 15% 10% 4% 9.800 Westerse allochtonen 8% 26% 6% 6% 14% 23% 17% 14.000 Autochtonen 6% 19% 4% 4% 13% 29% 26% 164.300 Totaal 6% 21% 4% 4% 13% 28% 24% 188.200 Jongeren wonen vooral in gestapelde bouw De helft van alle jonge huishoudens woont in een gestapelde woning, alle overige leeftijdgroepen wonen vooral in een grondgebonden woning. Ook uit de grootte van woning blijkt, dat 55-64 jarigen op de top van hun wooncarrière zijn; een op de vijf huishoudens woont in een grote grondgebonden woning. Onder jongeren is dit aandeel slechts 3%. Ook ouderen wonen vaker in een kleinere woning, want van alle huishoudens boven de 75-plus woont slechts een op de tien huishoudens in een grote grondgebonden woning. Jongeren en ouderen wonen juist vaker in een (kleine) gestapelde woning. Alleenstaanden wonen in gestapelde bouw, meerpersoonshuishoudens in grondgebonden woningen Alleenstaanden wonen vaker in een gestapelde woning, terwijl meerpersoonshuishoudens - onafhankelijk van kinderen of leeftijd - overwegend in grondgebonden woningen wonen. Gezinnen met kinderen zijn de meest homogene groep wat betreft de woonvoorkeur naar woningtype; 95% van alle gezinnen met kinderen woont in een grondgebonden woning. 20
Niet-westerse allochtonen wonen vaker in gestapelde bouw Van alle niet-westerse allochtone huishoudens woont 30% in gestapelde bouw. Bij autochtone Woonsituatie van huishoudens 1-1-2010 Eengezinswoning Meergezinswoning klein middelgroot groot klein middelgroot Totaal Leeftijd tot 30 jaar 7% 40% 3% 38% 13% 13.500 30-54 jaar 5% 61% 18% 10% 6% 91.500 55-64 jaar 5% 58% 21% 8% 7% 36.600 65-74 jaar 7% 54% 16% 12% 11% 25.600 vanaf 75 jaar 9% 40% 10% 28% 13% 21.000 Huishoudenstype Alleenstaand <65 jaar 8% 35% 5% 39% 13% 31.600 Alleenstaand >= 65 jaar 10% 38% 7% 32% 13% 20.300 Meerpers.< 65 jr met kinderen 4% 68% 23% 2% 3% 68.300 Meerpers.< 65 jr zndr.kinderen 5% 59% 17% 9% 9% 41.700 Meerpersoons >= 65 jaar 6% 55% 18% 9% 11% 26.200 Etniciteit Niet-westerse allochtonen 7% 60% 3% 21% 9% 9.800 Westerse allochtonen 6% 55% 12% 17% 10% 14.000 Autochtonen 6% 55% 17% 13% 8% 164.300 Totaal 6% 56% 16% 14% 8% 188.200 Ouderen in de regio wonen riant In vergelijking met Nederland is de woonsituatie van jongeren in de regio Waalboss c.a. min of meer gelijk. In de leeftijd van 35-64 jaar wonen in de regio meer huishoudens in een koopwoning en bovendien vaker in een dure koopwoning. Dat komt omdat de woningvoorraad in de regio relatief veel dure woningen bevat. Het aandeel 65-plussers in een dure koopwoning is in de regio ruim twee keer zo groot als in Nederland. Terwijl het aandeel ouderen in een middeldure koopwoning juist lager is in de regio. Deze verhouding heeft vooral te maken met de samenstelling van de woningvoorraad in de regio en niet zo zeer de verdeling van leeftijdsgroepen over de woningvoorraad. De regio heeft een ruim aanbod dure koopwoningen. Dus huishoudens vanaf 35 jaar en ouder stromen vaker door naar een duurdere koopwoning. Huishoudens naar leeftijd en eigendomsverhouding/prijsklasse Waalboss c.a. 18 tot 34 jaar 35-64 jaar 65 jaar en ouder Nederland 18 tot 34 jaar 35-64 jaar 65 jaar en ouder 0% 20% 40% 60% 80% 100% huur < 357 huur 357-511 huur > 511 koop < 225.000 koop 225-350.000 koop > 350.000 bron: Databank Woningmarktmonitor en databank CitaVista (WoON ), bewerking O&S 21
3. Ontwikkelingen aan de aanbodzijde In dit hoofdstuk gaan we in op de veranderingen aan de aanbodzijde van de woningmarkt. Deze aanbodzijde wordt bepaald door de nieuw gebouwde woningen. Maar, ten opzichte van de totale woningvoorraad is dit een bescheiden aantal. Wat veel meer een impuls geeft aan bewegingen op de woningmarkt zijn de verhuizingen. Want, als een huishouden verhuist naar een andere woning, komt de vorige woning beschikbaar op de woningmarkt. Zichtbaar is dan welke type woningen vrij komen, voor welke prijs en wie er komt wonen. Zeer sterke stijging aanbod nieuwbouwwoningen In de afgelopen vier jaar is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen steeds verder gestegen. In lag dit aantal nog op 1.560, in zijn in totaal 2.475 nieuwe woningen opgeleverd. Bijna de helft van alle nieuwbouwwoningen staat in s-hertogenbosch. De totale groei van het aantal nieuwbouwwoningen in de afgelopen twee jaar komt vooral door een sterk stijgend aantal nieuwbouwhuurwoningen. Minder verhuizingen in de koopsector Het aanbod dat beschikbaar komt op de woningmarkt door verhuizingen schommelt wat door de jaren heen. Wel is er een duidelijke dip te zien in het aantal verhuizingen vanuit grondgebonden koopwoningen in. Ook verhuizen er minder mensen vanuit een koopflat of -appartement. Maar deze daling is echter minder groot dan de verhuizingen vanuit grondgebonden woningen. In is ook het aantal verhuizingen vanuit huurwoningen iets afgenomen ten opzichte van. Maar, in vergelijking met de koopsector daalt het aantal verhuizingen in de huursector een stuk minder sterk. 7.000 Aanbod door nieuwbouw/verbouw Aanbod door verhuizingen Woningaanbod t/m 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop Meer nieuwe woningen opgeleverd De nieuwbouwproductie vertoont vanaf een stijgende lijn. In zijn er in de regio ruim 1.700 nieuwe woningen opgeleverd, in zijn dat er ruim 2.600. Het beschikbare woningaanbod bestaat uit twee delen. Ten eerste woningen die beschikbaar komen door nieuwbouw. Ten tweede doordat mensen vanuit een bestaande woning verhuizen naar een andere woning. In de afgelopen vijf jaar is het aantal nieuwbouwwoningen gestegen. Vooral in en zijn er veel nieuwe woningen 23
opgeleverd. Tegelijkertijd zijn er in veel minder huishoudens verhuisd. Daarmee is het aanbod door verhuizingen sterk gedaald. Doordat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen zo hoog is, is het beschikbare woningaanbod (nieuwbouw & verhuizingen) minder sterk gedaald. Je zou dus kunnen concluderen dat de nieuwbouw de terugval in de doorstroming op de koopwoningenmarkt enigszins dempt. Wel is het zo dat deze nieuwbouw niet gelijkmatig over de regio is verdeeld. Bijna de helft van alle woningen die in de periode - nieuw zijn opgeleverd, staan in s-hertogenbosch. Hoogste verhuismobiliteit in s-hertogenbosch Voor een goed functionerende woningmarkt is het noodzakelijk dat er beweging zit in de woningmarkt. Bijvoorbeeld, doordat een gezin met kinderen verhuisd van een flat naar een grondgebonden woning, komt de flat vrij voor een starter. De verhuismobiliteit is het hoogst in s- Hertogenbosch. Hier is zowel het aanbod door verhuizingen als het aanbod door nieuwbouw veruit het hoogst van de hele regio. Bijna de helft van alle woningen in s-hertogenbosch heeft in een periode van 5 jaar een nieuwe bewoner gekregen. In kleine gemeenten zoals Lith en Haaren is de verhuismobiliteit laag. In een periode van vijf jaar wisselt in Haaren en Lith ongeveer een op de vijf woningen van eigenaar. Woningaanbod t/m als aandeel van de voorraad 's-hertogenbosch Boxtel (Gemiddelde) Vught Waalwijk Loon op Zand Oss Heusden Schijndel Sint-Michielsgestel Maasdonk Lith Haaren Aanbod door verhuizingen Aanbod door nieuwbouw/verbouw 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 3.1 Verandering in de woningvoorraad De woningvoorraad verandert door nieuwe woningen toe te voegen en oude woningen te slopen. Het aantal nieuwbouwwoningen is altijd veel groter dan het aantal gesloopte woningen. Daarom neemt de omvang van de totale woningvoorraad toe. In de periode - zijn er in de regio vooral koopwoningen gebouwd. Het zijn voornamelijk grondgebonden woningen, zoals een rijtjeswoning of een twee-onder-een kap. 24
Toegevoegde woningen (door nieuwbouw en verbouw) - Lith 80 Oss 1432 Maasdonk 's-hertogenbosch Waalwijk Heusden 5047 252 860 878 Vught St-Michielsgestel 524 Loon op Zand 121 Haaren 508 523 Schijndel 377 Boxtel 759 Toegevoegde woningen naar eigendom en type Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop Sterke toename nieuwbouwwoningen in s-hertogenbosch In s-hertogenbosch is in de afgelopen vijf jaar het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen per jaar bijna verdubbeld. Lag in het aantal nieuwbouwwoningen op 700, in is dit gestegen naar bijna 1.400 woningen. Ook in Waalwijk is ten opzichte van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in verdubbeld. Het aantal opgeleverde woningen schommelt hier echter sterk over de jaren. Oss kent juist een heel constant niveau van nieuwbouw. In de periode - worden daar ongeveer 280 woningen per jaar opgeleverd. In kleine gemeenten wordt weinig bijgebouwd In verhouding tot de totale woningvoorraad zijn in de gemeenten Haaren en Lith de afgelopen jaren betrekkelijk weinig nieuwe woningen opgeleverd. Ten opzichte van de totale voorraad is ongeveer een half procent nieuw gebouwd. In vergelijking, in s-hertogenbosch is dit 1,5%. Afnemend aantal nieuw opgeleverde woningen in Boxtel Boxtel is de enige gemeente in de regio waar ten opzichte van vier jaar geleden het aantal nieuw opgeleverde woningen lager ligt. In / werden in Boxtel ongeveer 250 nieuwe woningen opgeleverd per jaar. Vanaf is dit aantal gedaald naar 90 nieuwe woningen per jaar. In tegenstelling tot de rest van de regio zijn in Boxtel vooral appartementen en flats nieuw gebouwd. Zowel in de koop- als huursector. 25
Toegevoegde woningen door nieuwbouw en verbouw Totaal s-hertogenbosch 700 840 1.000 1.120 1.390 5.050 Vught 15 65 35 315 80 510 Waalboss midden 715 905 1.035 1.435 1.470 5.555 Heusden 170 165 165 255 95 845 Loon op Zand 15 185 20 115 190 525 Waalwijk 100 120 265 170 205 860 Waalboss west 285 470 445 540 490 2.230 Lith 10 35 20 10 5 80 Maasdonk 20 85 50 55 35 250 Oss 280 250 315 300 285 1.430 Waalboss oost 310 375 385 370 325 1.765 Boxtel 255 240 90 80 90 760 Haaren 25 15 15 5 65 120 Schijndel 90 85 20 70 115 375 Sint-Michielsgestel 70 65 190 135 65 525 Landelijke regio 435 405 315 290 335 1.780 Totaal 1.745 2.155 2.180 2.635 2.615 11.330 Vooral dure grondgebonden koopwoningen opgeleverd Het merendeel van alle nieuwbouwwoningen in de periode - zijn vooral dure grondgebonden koopwoningen. Aandeel corporaties in nieuwbouw neemt geleidelijk aan toe Corporaties leveren een steeds groter aandeel in de nieuwbouwproductie. In bouwden corporaties 12% van alle nieuwe woningen. In is dit aandeel gestegen naar 30%. In s- Hertogenbosch is dit aandeel zelfs 40% in. Corporaties bouwen vooral gestapelde woningen in de middeldure huurprijsklasse (tot 511). Maar ook bouwen zij een toenemend aantal woningen tot aan de maximale huurtoeslaggrens ( 511-647). Ontwikkeling van de woningvoorraad - koop > 350.000 koop 225-350.000 koop < 225.000 huur particulier huur > 511 huur 357-511 huur < 357 Toevoeging; eengezins Toevoeging; meergezins Onttrekking; eengezins Onttrekking; meergezins -1.000-500 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 26
Steeds minder goedkope huurwoningen Ondanks dat het aandeel nieuwe corporatiewoningen toeneemt, wordt de goedkope voorraad geleidelijk aan steeds kleiner. Dat heeft twee verschillende oorzaken. De eerste oorzaak ligt in een eenzijdige sloop en nieuwbouw. Vooral goedkope huurwoningen worden gesloopt, terwijl voornamelijk woningen in het middeldure en dure huursegment erbij worden gebouwd. De tweede oorzaak van de afname van het aantal goedkope huurwoningen ligt in de ophoging van de huren. Een deel van de woningen is in de afgelopen vier jaren verschoven van de laagste naar een hogere huurprijsklasse. Het zal hierbij niet om grote huurverhogingen gaan, huren zijn immers gereguleerd. In het geval van huurverhoging zullen de verschillen ten opzichte van vier jaar geleden niet zeer groot zijn. Dit neemt niet weg dat de omvang van het goedkope huursegment geleidelijk aan kleiner wordt. Concreet betekent dit, dat huishoudens met een laag inkomen minder keuzevrijheid op de huurwoningmarkt hebben. Zo daalde de goedkope huurwoningvoorraad in s-hertogenbosch van 6.000 in naar 5.000 in 2010. Ook in Oss, Vught en Waalwijk daalt de goedkope huurwoningvoorraad. In de afgelopen vijf jaar daalde daar de voorraad betaalbare huurwoningen met ongeveer 300 woningen. Mutaties corporatiebezit t/m tot kwaliteitskortingsgrens (< 357) 1 tot aftoppingsgrens 1+2 pers.hh. ( 357-511) tot max. huurtoeslaggrens ( 511-647) vanaf max. huurtoeslaggrens (> 647) Totaal Huurwoningen 1-1- 14.450 38.950 5.200 300 58.900 - gesloopt -745-225 0-30 -1.000 - verkocht -130-620 -200 0-950 - nieuwbouw 100 1.600 600 400 2.700 - aangekocht 10 15 15 30 70 - naar duurder segment -1.700-1.550-50 0-3.300 - van goedkoper segment 0 1.620 1.600 80 3.300 Huurwoningen 1-1-2010 11.985 39.790 7.165 780 59.720 Veel particuliere huurwoningen verkocht De totale omvang van het aantal particuliere huurwoningen is in de afgelopen vijf jaar licht gedaald. De afname lijkt vooral veroorzaakt doordat er ruim 1.600 particuliere huurwoningen zijn verkocht. Het zijn vooral particuliere huurwoningen met een marktwaarde tussen 170.000-225.000 die zijn verkocht. Het aandeel nieuwbouwwoningen van particuliere verhuurders is bescheiden. Ongeveer evenveel woningen worden door particuliere verhuurders aangekocht. In de afgelopen vijf jaar zijn er per saldo meer woningen in het dure prijssegment (marktwaarde > 265.000) bijgekomen. 1 Prijspeil 1-1-2010. Per 1-1- waren deze bedragen respectievelijk 326, 466, 598. 27
Mutaties bezit particuliere verhuurders t/m 2 marktwaarde < 170.000 marktwaarde 170-225.000 marktwaarde 225-265.000 marktwaarde > 265.000 Totaal Huurwoningen 1-1- 2.050 3.250 1.940 1.640 8.880 - gesloopt -100-15 -20-40 -175 - verkocht -450-675 -250-250 -1.625 - nieuwbouw 150 240 70 300 760 - aangekocht 200 200 90 300 790 Huurwoningen 1-1-2010 1.850 3.000 1.830 1.950 8.630 3.2 Effecten van de economische crisis op de woningmarkt In oktober is er een wereldwijde kredietcrisis uitgebroken. Banken verkeerden in zwaar weer en zijn voorzichtiger gaan handelen. Het gevolg was dat zowel consumenten als bedrijven minder gemakkelijk een lening konden krijgen van een bank. Daarnaast zorgt ook het politieke klimaat in Nederland voor onrust. Discussie over de hypotheekrente-aftrek is al bij meerdere verkiezingen een heet hangijzer. Consumenten weten niet waar ze aan toe zijn. Onafhankelijk van de economische crisis pleiten verschillende partijen (bijvoorbeeld VROM-raad, 2010) al jaren voor een eigendom neutraal woonbeleid. Maar, de politieke partijen zijn het niet eens over de manier waarop de woningmarkt weer vlot getrokken kan worden. Deze onzekerheid samen met onzekerheid over economische ontwikkeling heeft zeker zijn weerslag op het functioneren van de woningmarkt. Om te zien in hoeverre de economische crisis effect heeft op het functioneren van de woningmarkt zetten we een aantal indicatoren op een rijtje: Het aantal verkochte woningen De gemiddelde verkoopprijs De gemiddelde prijs per m 2 van verkochte woningen De gemiddelde tijd dat een woning te koop staat Minder woningen verkocht De verkoop van bestaande woningen is in zeer sterk gedaald. In zijn ruim eenderde minder woningen verkocht ten opzichte van. De daling van het aantal verkopen is het sterkste in de regio s Waalboss west en oost 3. Daar ligt het aantal verkochte woningen in ongeveer 40% lager in vergelijking met. In Waalboss midden worden de meeste woningen verkocht in de regio. In absolute getallen is het aantal verkochte woningen gedaald van ongeveer 2.100 in naar 1.400 in. De daling in relatieve zin is hier gelijk aan het gemiddelde van de regio; zo n 33%. 2 Door afronding van aantallen woningen per prijscategorie, kunnen totalen enigszins afwijken. 3 Waalboss west: Heusden, Loon op zand en Waalwijk; Waalboss oost: Lith, Maasdonk en Oss; Waalboss midden: s-hertogenbosch en Vught; Landelijke regio: Boxtel, Haaren, Schijndel, Sint-Michielsgestel 28
Aantallen verkochte bestaande woningen 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 Waalboss midden Waalboss west Waalboss oost Landelijke regio Daling gemiddelde verkoopprijs in Na jaren van flinke groei van de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen zijn de verkoopprijzen in gestabiliseerd en in gedaald. De prijsindex bestaande koopwoningen van het Kadaster geeft een goed overzicht van de ontwikkeling van de prijs van bestaande koopwoningen. Zo lag in de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen ongeveer 5% lager dan in. Vooral in de landelijke regio is de gemiddelde verkoopprijs sterk gedaald. De verschillen in verkoopprijs tussen de regio s is wat afgenomen ten opzichte van een paar jaar geleden. Prijsontwikkeling loopt gelijk op met ontwikkelingen in Noord-Brabant en Nederland De afname van de gemiddelde verkoopprijs in de regio loopt parallel met ontwikkelingen in Nederland en de provincie Noord-Brabant. Ook de transactie prijs per m 2 daalt. De daling van de prijs per vierkante meter is eerder zichtbaar in de cijfers dan de daling van de gemiddelde verkoopprijs. Dit komt doordat verkooptransacties 1 à 2 kwartalen eerder plaatsvinden dan het Kadaster ze registreert. Prijsindex bestaande woningen en ontwikkeling prijs per m² Prijsindex (=100) 115 110 105 100 95 90 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw Prijsindex bestaande koopwoningen regio Noordoost-Brabant (bron CBS) Transactieprijs per m², regio's 's-hertogenbosch, Waalwijk en Oss (bron NVM) 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 2010 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 2.300 2.200 2.100 2.000 1.900 1.800 Transactieprijs per m² woonoppervlak 29
Woningen staan steeds langer te koop Daarom zoomen we verder in op indicatoren op de koopwoningmarkt. Ook hier in is een duidelijke omslag in het derde kwartaal van zichtbaar. De looptijd van koopwoningen stijgt sterk. In de periode 2004- is deze redelijk constant met ongeveer 80 dagen. Deze loopt op naar 160 dagen begin 2010. Geringe daling van de woningprijs per m 2 Ook de ontwikkeling van de prijs per m 2 van koopwoningen in de hele regio vertoont een dalende lijn. Deze ligt in 2010 2% lager in vergelijking met. In alle gemeenten is sprake van stabilisatie of een lichte daling van de gemiddelde prijs per m 2. De gemeente Heusden vormt hierop een uitzondering; daar stijgen de gemiddelde prijzen per m 2 nog wel. Overigens ligt in alle gemeenten, met uitzondering van Lith en Schijndel de gemiddelde prijs per m 2 in 2010 hoger dan het niveau van. De prijsdaling is dus zeer gering. Vooral stagnatie, daling woningprijzen gering Daarom kunnen we concluderen dat de woningmarkt zeker in zwaar weer verkeerd. De doorstroming op de koopmarkt stagneert sterk en de tijd dat woningen te koop staan is sterk toegenomen. De economische crisis lijkt echter geen sterk prijseffect te hebben. Wat wel duidelijk is, dat na jaren van groei er nu een stabilisatie van de prijzen is. In sommige gevallen mogelijk ook van een geringe prijsdaling. 3.3 Aanbod door verhuizingen Woningen komen beschikbaar op de woningmarkt als een huishouden van de ene naar de andere woning verhuist. We spreken dan van een doorstromer. Maar er komen ook woningen beschikbaar op de woningmarkt vanwege uitstroom. Op het moment dat een persoon verhuist, maar niet meer zelfstandig woont, spreken we van woningverlating. Bijvoorbeeld omdat die persoon bij een familielid gaat inwonen, of naar een instelling verhuist. Er is ook uitstroom op de woningmarkt wanneer de hoofdbewoner overlijdt. Tot slot komen er woningen beschikbaar als huishoudens naar een woning buiten de regio verhuizen. Al deze typen verhuizingen samen zorgen voor aanbod door verhuizingen op de woningmarkt. In de afgelopen vier jaar heeft gemiddeld 6,1% van alle huishoudens zijn woning verlaten. Daarbij zijn ongeveer 46.400 woningen vrij gekomen op de woningmarkt. De meeste huishoudens verhuizen niet over grote afstanden. Want, het merendeel van de verhuizingen vindt plaats binnen de eigen gemeente of binnen de regio. De doorstroming is met ruim 20% teruggevallen in ten opzichte van. Ook het aantal huishoudens dat de regio verlaat, is flink afgenomen in. Woningaanbod Totaal door doorstroming 6.880 6.580 6.980 5.420 25.860 door woningverlating 1.940 1.910 1.935 1.810 7.595 door overlijden 865 880 935 895 3.575 door vertrek uit de regio 2.475 2.510 2.410 1.985 9.380 Totaal aanbod 12.160 11.880 12.260 10.110 46.410 30
Laagste mutatiegraad in kleine gemeenten Een maatstaf voor de dynamiek op de woningmarkt is de mutatiegraad. Dit is het aandeel huishoudens dat zijn woning verlaat ten opzichte van alle woningen. Over het algemeen kennen kleine gemeenten de laagste dynamiek. Zo ook in de regio Waalboss. Net als in voorgaande jaren is de mutatiegraad het laagste in de kleine gemeenten Lith, Haaren en Maasdonk. Omdat de doorstroming pas in een duidelijke neerwaartse beweging maakt, is de gemiddelde mutatiegraad over de afgelopen vier jaar niet veel lager dan in de vorige woningmarkt monitor. Gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad (-) 's-hertogenbosch Vught (Gemiddelde) Boxtel Waalwijk Loon op Zand Oss Heusden Schijndel Sint-Michielsgestel Maasdonk Haaren Lith 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% Minder mensen verhuisd vanuit een koopwoning De terugval in het aantal doorstromers komt voor het grootste deel voor conto van eigenaarbewoners. In zijn er eenderde minder eigenaar-bewoners naar een andere woning verhuisd dan in. Het aantal verhuizingen vanuit een huurwoning zijn minder sterk gedaald. In verhuisden er 9% minder huurders naar een andere woning dan in. Met andere woorden, vooral de koopwoningmarkt stagneert. Aanbod door doorstroming 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 huurwoningen koopwoningen Stagnatie minder merkbaar bij woningverlating Woningverlaters zijn degenen die verhuizen, maar niet als hoofdbewoner een andere woning betrekken. Hier is de terugval in de doorstroming minder duidelijk zichtbaar. Woningverlaters zijn vaak 31