Door De Vijfde Dimensie is een aantal motieven voor bemoeienis met woonruimteverdeling *)

DB vergadering van: 8 februari 2012 Aan: Het dagelijks bestuur Van portefeuillehouder: B. Emmens Onderwerp: Voorontwerp Regionale Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden 2012 Datum: 25 januari 2012 Contactpersoon: Doorkiesnummer: 1. Inleiding In 2010 is de huidige Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005 geëvalueerd. Ook is in het kader van het optimaliseren van de woonruimteverdeling in de regio Haaglanden met de vereniging van Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) in werkgroepverbanden van gedachten gewisseld over o.a. schaarste, leefbaarheid, doorstroming en lokaal maatwerk. De adviezen van deze werkgroepen hebben geleid tot een aantal technische danwel beleids inhoudelijke voorstellen voor de verordening, opgenomen in het voorontwerp. Tevens wordt met het voorontwerp geanticipeerd op de nieuwe Huisvestingswet die naar verwachting op 1 juli 2012 in werking treedt. Binnen 6 maanden hierna dient er een nieuwe huisvestingsverordening te worden vastgesteld, omdat de huidige regeling van rechtswege komt te vervallen. Tenslotte is in de wet opgenomen dat het instellen van een verordening zijnde onderdeel van een breed pakket aan maatregelen ingezet op het bevorderen van een optimale woonsituatie een tijdelijke maatregel is. De duur van de verordening kan nl. maximaal op 4 jaar gesteld worden. Daarna zal deze maatregel geëvalueerd en de noodzaak van een nieuwe huisvestingsverordening opnieuw onderbouwd moeten worden. 2. Sturing via een huisvestingsverordening De nieuwe Huisvestingswet geeft aan dat als er géén huisvestingsverordening is vastgesteld er ook niet op de woonruimteverdeling gestuurd kan worden. Een verordening is volgens de wet pas aan de orde indien er sprake is van schaarste en wanneer dit onrechtvaardige en onevenwichtige effecten heeft, bv. wanneer het leidt tot verdringing van bepaalde categorieën woningzoekenden leidt. Zonder een huisvestingsverordening is er derhalve altijd sprake van vrije vestiging in een gemeente. Als er geen publiekrechtelijke regels over toewijzing bestaan, dan geldt dat toewijzing een taak van de verhuurder is. Daarbij dient deze zich echter wel te houden aan de internationale wet en regelgeving zoals vrijheid van vestiging/vrije keuze en de regels zoals vastgelegd in de BBSH wetgeving. Door De Vijfde Dimensie is een aantal motieven voor bemoeienis met woonruimteverdeling *) aangegeven : Wettelijke doelstelling woonruimteverdeling (Huisvestingswet) De overheid kan sturend optreden in de woonruimteverdeling om een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van het schaarse, goedkopere deel van de woningvoorraad *) De Vijfde Dimensie, Woonruimteverdeling voor ouderen en mensen met een handicap; Verkenning van de praktijk, in opdracht van VROM, 4 november 2009; p.6 (De Vijfde Dimensie: web van mensen en Kennis, www.devijfdedimensie.nl). 1

waarop mensen met een financieel of maartschappelijke zwakke positie op de woningmarkt zijn aangewezen te bevorderen. Ingrijpen betekent het stellen van regels die volgens de nieuwe Huisvestingswet moeten worden vastgelegd in een Huisvestingsverordening (in verband met de democratische legitimering en transparantie). Andere doelstellingen woonruimteverdeling (buiten de kaders van de Huisvestingswet) woningzoekenden efficiënt en adequaat helpen aan een woning (algemeen maatschappelijk belang); zorgen voor een situatie waarin voor iedere smaak en ieder inkomen een passende woning beschikbaar is (samenhang met beleid op het gebied van woningbouw en verbetering en ruimtelijke ordening); optimale verdeling van de woningvoorraad zodat deze zo goed mogelijk wordt benut; adequate en efficiënte exploitatie van woonruimte, gericht op de diverse maatschappelijke aandachtsgebieden (BBSH, woningcorporaties); faciliteren van beleid op andere terreinen, zoals zorg en welzijn. Hier gaat het niet alleen om een verdelingsvraagstuk van woningen (dak boven het hoofd) maar ook over een verdelingsvraagstuk van zorg en dienstverlening (zorgaanbieders) en langer zelfstandig wonen (actieplan VWS/VROM Beter (t)huis in de buurt ); streven naar leefbare complexen en wijken; de burger die wil dat woonruimte op een eerlijke en doorzichtige manier wordt verdeeld, niet alleen voor mensen aan de onderkant van de samenleving, die er zelfstandig niet uit zouden komen, maar voor een veel breder publiek. Geconcludeerd wordt dat sturing via een huisvestingsverordening door de overheid vanuit haar publieke taak en verantwoordelijkheid ten aanzien van woonruimteverdeling noodzakelijk en wenselijk blijft in verband met schaarste en ongewenste effecten ervan in de open regionale woningmarkt in de regio Haaglanden. De mogelijkheid tot het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten ten aanzien van sturing op woonruimteverdeling is niet meer mogelijk met de nieuwe wet. Nu is er geregeld dat er met eigenaren van woonruimte een overeenkomst gesloten kan worden over het in gebruik geven van woonruimte. In dit kader worden tussen het Stadsgewest en de SVH Regionale Prestatie afspraken overeengekomen. De laatste overeengekomen afspraken gelden voor de periode 2010 tot en met 2014. 2. Voorgestelde wijzigingen De adviezen van de interne en externe werkgroepen hebben geleid tot een aantal technischjuridische, redactionele danwel beleidsinhoudelijke wijzigingsvoorstellen voor de verordening en zijn opgenomen in het onderhavige voorontwerp. Tevens wordt met het voorontwerp geanticipeerd op de nieuwe Huisvestingswet. Het uitgangspunt van de wet is de vergroting van keuzevrijheid voor de woningzoekende en er mag alleen gestuurd worden via een verordening indien er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Ook nu is schaarste het uitgangspunt om te sturen op woonruimteverdeling. Naast enkele technische en redactionele wijzigingen die samenhangen met gewijzigde 2

wetgeving/jurisprudentie gaat het om wijzigingen van beleidsinhoudelijke aard. De tekst van de nieuwe wet is leidend bij de wijzigingsvoorstellen in de huidige bepalingen van de verordening waarmee in verband met schaarste gestuurd wordt op woonruimteverdeling. Om de ongewenste verdringingseffecten op de regionale woningmarkt tegen te gaan én om ruimte te bieden voor het oplossen van lokale knelpunten en lokale schaarste, worden wijzigingsvoorstellen gedaan in het voorontwerp die betrekking hebben op: a) Prijsgrenzen + uitzondering sociale koop In de nieuwe wet is geen vaste prijsgrens opgenomen zodat lokaal beter kan worden ingespeeld op de sturing in dat deel van de woningmarkt waar dat voor nodig is. Deze sturing dient echter wel beperkt te zijn tot de goedkope woonruimtevoorraad. Het uitgangspunt in de verordening blijft dat de woonruimteverdelingsregels van toepassing zijn op: Woonruimte met een huurprijs benden de huurprijsgrens (tot 1 7 2012: 652 euro) Woonruimte met een koopprijs beneden de koopprijsgrens (voorstel: 185.000 euro) Om te zorgen dat deze in beginsel schaarse woonruimten bij de juiste (sociale) doelgroep terechtkomen, is het verboden om zonder een huisvestingsvergunning deze woningen te huren of te verhuren. Deze regeling in de verordening verandert niet. Echter, om de gemeenten die geen schaarste hebben in het sociale koop segment en die tegen handhavingsproblemen oplopen tegemoet te komen, wordt het verbod in de verordening om zonder vergunning een woonruimte met een koopprijs beneden de koopprijsgrens te kopen, versoepeld. Deze wijziging volgt op eerdere verzoeken van gemeenten in de regio. Voorgesteld wordt om dit verbod niet van toepassing te verklaren op woonruimten in gemeenten die in een aparte Bijlage bij de verordening staan vermeld. Op verzoek van het college van b & w kan het dagelijks bestuur de bijlage wijzigen. b) Inkomen in relatie tot de huurprijs Ten aanzien van particuliere verhuurders en corporaties die niet aangesloten zijn bij de SVH: Geconstateerd wordt dat er in de praktijk door weinig gemeenten gehandhaafd wordt op de toepassing van de huidige Huur/Inkomenstabel. Deze tabel geldt voor particuliere verhuurders en niet SVH corporaties. Als men de huurwoning betrekt zonder een huisvestingsvergunning wordt dit niet gesanctioneerd. Voorgesteld wordt om voor deze categorie sterk vereenvoudigd te sturen en te handhaven. Voor sommige woningzoekenden is het particuliere segment soms de enige mogelijkheid om huurwoonruimte te vinden. Het sociale particuliere segment is overigens zeer beperkt, de meeste voorraad is boven de huurprijsgrens geprijsd. Daarnaast geldt de Europa regel niet voor deze verhuurders, en is het wenselijk ook daar te borgen dat woningzoekenden met lagere inkomens in beschikbare en voor hen betaalbare particuliere voorraad terecht kunnen. Daarom wordt voorgesteld om te regelen dat huishoudens met een maximum inkomen van 50.000 euro een woonruimte tot de huurprijsgrens (prijspeil tot 1 7 2012: 652 euro) kunnen huren. Het inkomen wordt geïndexeerd overeenkomstig de indexeringsmethode van de doelgroepgrens in de Wet op de huurtoeslag. De SVH heeft berekend dat meerpersoonshuishoudens met een maximum inkomen van 44.000 euro in veel gevallen op 3

de betaalbare sociale huurvoorraad zijn aangewezen, omdat koop voor hen toch vaak onbereikbaar is door de strengere hypotheekverstrekking. Daarom is gekozen met enige overlap voor een maximum inkomen tot 50.000 euro. Ten aanzien van corporaties die aangesloten zijn bij de SVH: Voor corporaties die aangesloten zijn bij de SVH is de Huur/Inkomenstabel in de verordening niet van toepassing, omdat met het Stadsgewest afspraken zijn gemaakt over het huisvesten van de BBSH doelgroep, nl. 70 % van de vrijkomende woningvoorraad gaat naar deze doelgroep. De SVH hanteert een eigen tabel, laatstelijk aangepast aan de Europa regel dat 90 % van deze woningen verhuurd moeten worden aan mensen met een max. inkomen van 33.000 euro. De nieuwe wet maakt het in verband met transparantie en duidelijkheid voor de burger alleen mogelijk dat een Huur/Inkomenstabel in de verordening moet zijn geregeld. Voorgesteld wordt om de SVH tabel op te nemen in een bijlage bij de verordening. Uniform inkomens begrip: Om te komen tot een uniforme interpretatie van het begrip inkomen, wordt voorgesteld om bij het definiëren ervan de huidige regeling waarbij aangesloten wordt op de Wet Awir los te laten en aan te sluiten bij de definitie die Europa gebruikt en zoals verwoord in de nieuwe concept Woningwet (is bijna hetzelfde als de Wet Awir, op de inkomens van de kinderen na). c) Inkomen in relatie tot de koopprijs Sturen op de verdeling van sociale koopwoningen via een huisvestingsvergunning blijft nodig in verband met lokale schaarste. In dit segment zit maatschappelijk geld zoals een lage grondprijs (bv. korting op de koopprijs van de woning bij nieuwbouw), waardoor een doelmatige verdeling nodig is zodat het terechtkomt bij de doelgroep. Voor 2011 geldt een inkomensgrens van 44.025 euro in relatie tot de koopprijsgrens van 170.225. Daarbij wordt een koppeling gemaakt met het inkomen waarbij het maximale leenbedrag als bedoeld in de Wet bevordering eigenwoning bezit (BEW) volgens vigerende NHG normen zelfstandig financierbaar is. Deze wet vervalt per 1 januari 2012. Voorgesteld wordt om voor na deze periode de koopprijsgrens te koppelen aan de prijsgrens uit de Regionale Woonvisie: 185.000 euro (prijspeil 1 1 2011). Dit sluit aan bij de definitie van een sociale koopwoning waar afspraken over worden gemaakt in het kader van 30% sociaal. Voor de berekening van het bijbehorende inkomen, wordt gebruik gemaakt van de berekening van de NHG inkomenssystematiek. Ook banken gebruiken de inkomensnorm van de NHG (aankoopprijs delen door 4,15) voor de berekening van het inkomen bij een hypothecaire lening, maar hanteren vaak wel strengere normen bij het afgeven van een hypotheek. Als de koopprijs van 185.000 door de norm van 4,15 gedeeld wordt, kom je uit bij een inkomen van ongeveer 45.000 euro. Rekening houdend met enige overlap is daarom ook hier gekozen voor een inkomen van 50.000 euro. d) Omvang huishouden in relatie tot grootte van de woning In het kader van het vergroten van de keuzevrijheid van woningzoekende wordt sturing op bezettingsnorm en oppervlakte zoveel mogelijk vrijgelaten. Ook wordt het aanwijzen van woningtypen in de oppervlaktetabel om deze reden losgelaten. De minimumnormen uit de lokale bouwverordeningen (12 14 m2 voor eerste persoon, daarna 9 m2 voor ieder volgend persoon) zijn feitelijk voldoende sturing. 4

In verband met het oplossen van knelpunten van regionale schaarste blijft het stellen van ruimtelijke passendheidseisen nodig, maar dan voor de grote woningen vanaf 80 m2 voor een huishouden van minimaal 4 personen. Belangrijk aandachtspunt is wel dat als de constatering is dat er sturing op dit terrein nodig is, dit dan via een verordening dient te gebeuren. De positie van grote gezinnen (vanaf 6 personen) wordt verbeterd door voor deze groep in artikel 22 een rangorde/voorrangsbepaling op te nemen voor woonruimte vanaf 80 m2. Het Stadsgewest wil dit niet via directe bemiddeling voor deze groep woningzoekenden regelen, want dit betekent beperking van de keuzevrijheid en is niet transparant. e) Maatregelen ten behoeve van doorstroming 1. Het huidige volgordecriterium in de verordening is inschrijvingsduur. In 2005 is er voor gekozen om geen onderscheid meer te maken tussen starters (reactieduur) en doorstromers (woonduur). Het overgangsartikel dat het mogelijk maakt voor doorstromers om gedeeltelijk hun woonduur mee te nemen, wordt op dit moment gedoogd in afwachting van een nieuwe regeling. Naar aanleiding van het advies van de werkgroep van de SVH/SGH en de uitkomsten van de conferentie eind 2010, wordt in de verordening opgenomen dat voor starters het criterium inschrijvingsduur wordt gehanteerd en voor doorstromers inschrijvingsduur + woonduur op moment van inschrijving met een max. van 5 jaar. 2. Voorgesteld wordt om de afspraak uit de Regionale prestatie afspraken dat er lokaal per project voor gekozen kan worden om bij nieuwbouw boven de aftoppingsgrenzen en in het middeldure segment voorrang te geven aan doorstromers uit de regio, op te nemen in de verordening. Per project kunnen hiervoor in overleg tussen gemeente en corporatie specifieke voorwaarden worden gedefinieerd. f) Lokaal maatwerk / vrije beleidsruimte De afspraak over 10% vrije beleidsruimte uit de met de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden gemaakte regionale prestatieafspraken diende in de huisvestingsverodening een plek te krijgen. Een gezamenlijke werkgroep van het Stadgewest en de SVH heeft de 10% maatregel geëvalueerd om te komen tot een advies voor implementatie in de huisvestingsverordening. Het eindadvies behelste het volgende: Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk. Voor het oplossen van lokale knelpunten kunnen gemeenten besluiten om na in overleg met de corporaties toestaan dat corporaties gemotiveerd 10% gericht toewijzen. Dit moet onderbouwd worden met de volgende beleidsdoelstellingen: 1. Het bevorderen van doorstroming uit lokaal schaarse woningen; 2. Aanpakken leefbaarheidsproblemen (sociale cohesie, sociaal netwerk) 3. Gemeentelijke middelen efficiënt inzetten (voor specifieke lokale groepen). 5

Over de hoogte van het percentage is in bestuurlijke overleggen gediscussieerd. Gelet op de lokale verschillen in knelpunten en de politieke wensen en behoeften van de Stadsgewest gemeenten is in januari 2012 in het Bestuurlijk Overleg Wonen bij meerderheid een compromisvoorstel bereikt om dit percentage op te hogen naar 15%. Voorafgaand zijn alternatieve denkrichtingen zoals aanvullende generieke regelingen (o.a. doelgroepbenadering) verkend, maar hier is uiteindelijk niet voor gekozen. De ophoging naar 15 % is ondanks dat niet alle gemeenten hier lokaal ook daadwerkelijk behoefte aan hebben volkshuisvestelijk te verdedigen. Benutting van het percentage is facultatief. De verhoging is de inzet geweest om het politieke draagvlak binnen de afzonderlijke Stadsgewest gemeenten in de regio te vergroten en tot een haalbare en uitvoerbare oplossing te komen. De meerderheid van de gemeenten (nl. 7 van de 9) staan achter dit standpunt of kunnen zich hier naar voegen. Echter, in dit verband wordt aangetekend dat de gemeente Midden Delfland en Westland een dringend beroep doen op een ophoging naar (Westland: tenminste) 20%. Ook wordt op verzoek van de gemeente Westland een aanscherping aangebracht ten aanzien van de publieke rol, bevoegdheid en zeggenschap van de gemeente in de vaststelling en invulling van deze mogelijkheid voor lokaal maatwerk/vrije beleidsruimte. Dit krijgt vorm door de bepaling dat in het kader van het oplossen van lokale knelpunten, in plaats van het verlenen van toestemming het college van burgemeester & wethouders kan besluiten dat dit percentage gericht wordt toegewezen, uitsluitend in het kader van de bovengenoemde doelstellingen. Dit percentage van 15% kan tevens in een bepaald jaar overschreden worden indien in een bepaald jaar een grootschalig nieuwbouwproject specifiek voor jongeren/ouderen wordt neergezet. Hier mag dan maximaal 50% lokaal toegewezen worden. Met dit voorstel wordt het lokaal maatwerk in artikel 22 en artikel 24 afgeschaft om stapeling van verschillende maatregelen voor het oplossen van specifieke lokale knelpunten te voorkomen. Voor een toelichting op de voorgestelde wijzigingen wordt verwezen naar het bijgevoegde ontwerp besluit met de artikelsgewijze toelichting. 3. Overleg met derden Bij de voorbereiding van een besluit tot vaststelling of wijziging van een huisvestingsverordening moet er overleg worden gepleegd met in gemeenten werkzame, toegelaten instellingen en andere organisaties (werkzaam op het gebied van de woonruimteverdeling) die naar ons oordeel daarvoor in aanmerking komen (artikel 3, eerste lid Huisvestingswet). De voorgestelde wijzigingen zijn het afgelopen 1,5 jaar in werkgroepverband en in bestuurlijk overleg met de SVH besproken. De wijzigingen hebben echter ook gevolgen voor particuliere verhuurders en woningzoekenden. Daarom wordt voorgesteld om het ontwerp besluit voor inspraak vrij te geven. 4. Voorstel 6

Voorgesteld wordt te besluiten tot vaststelling van het ontwerp besluit tot vaststelling van de Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2012 en deze voor inspraak vrij te geven. 5. Tijdsplanning Inspraaktermijn (voorontwerp verordening): 16 februari 29 maart 2012 De inzet blijft het vaststellen van een nieuwe huisvestingsverordening per 1 juli 2012. De formele vaststellingsprocedure wordt niet (met een paar maanden) uitgesteld. Dit is niet wenselijk aangezien de noodzaak voor een nieuwe verordening is ontstaan door de nieuwe Huisvestingswet die (vooralsnog) per 1 juli 2012 wordt verwacht. Binnen 6 maanden daarna vervalt de huidige verordening van rechtswege. Tevens worden er in volkshuisvestelijke zin tot op heden een aantal zaken gedoogd waarover u eerder bent geïnformeerd en die nu hun weerslag moeten vinden in regelgeving. Het formele besluitvormingstraject van het Stadsgewest wordt gelijkgeschakeld met de wens van een aantal Stadsgewest gemeenten voor informatievoorziening en discussie in de raden. Daarom biedt het Stadsgewest de mogelijkheid om in de inspraakronde (waar het college van b & w om een zienswijze wordt gevraagd) in het kader van het vergroten van politieke draagvlak voor de verordening in het algemeen en lokaal maatwerk in het bijzonder een informatiebijeenkomst/presentatie te houden ten behoeve van de gemeenteraden of raadscommissies. Tot dusver hebben de volgende gemeenten aangegeven hiervan gebruik te willen maken: Westland, Midden Delfland, Delft, Rijswijk en Pijnacker Nootdorp. De gemeente Westland heeft aangegeven deze informatievoorziening vóór de formele inspraakronde te willen. Bespreking inspraakreacties en ontwerp verordening: in ACC Wonen: 11 april 2012 in BO Wonen: 18 april 2012 in DB: 23 mei 2012 Commissie RGVM: 30 mei 2012 Algemeen bestuur: 27 juni 2012 Bijlage: Ontwerp besluit tot vaststelling van de Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2012 7