Monitorrapportage Effecten woonruimteverdeling jaaranalyse 2003/2004 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek Jenny Zonneveld september 2004
Inhoudsopgave 1 Samenvatting 3 2 Inleiding 7 3 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 9 4 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? 15 5 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders19 6 Doorstroomrendement 25 7 Leegstand van woningen 27 8 Positie van grote huishoudens 31 9 Bijlage 35
Samenvatting 1 Samenvatting Achtergrond De laatste jaren is er veel veranderd in de verdeling van huurwoningen: Vanaf februari 2000 is stapsgewijs het KAN-experiment ingevoerd, waarin de passenheidseisen (afstemming grootte woning- grootte huishoudens en huurinkomen) werden losgelaten. De woningzoekenden kunnen nu op (bijna) iedere woning reageren: niet de regels, maar de woningzoekende zelf bepaalt of een woning voor hem passend is. In april 2002 zijn de laatste resten van de passendheidseisen afgeschaft. Met ingang van 1-1-2002 is voor doorstromers de inschrijfduur vervangen door de woonduur als criterium dat de volgorde van reagerenden bepaalt. Hierdoor namen de kansen van doorstromers op de woningmarkt, in vergelijking tot die van starters, erg toe. In juli 2003 is deze regeling weer gedeeltelijk teruggedraaid: voor doorstromers van buiten het KAN geldt weer inschrijfduur als criterium. Vooral door het teruglopen van het aanbod werd de krapte op de huurwoningenmarkt steeds groter. De slaagkansen voor woningzoekenden daalden fors, van bijna 30% (3 van de 10 in een jaar actieve woningzoekenden vinden een woning) in 1998 tot ruim 10% in 2002. Het Nijmeegse college laat de effecten van de woonruimteverdeling evalueren. Daarvoor wordt ieder kwartaal een Monitor Effecten Woonruimteverdeling gemaakt. Eens per jaar wordt die uitgebreid met een Jaaranalyse. De Jaaranalyse 2003/2004 ligt nu voor u. Hoe is de positie van huishoudens met een laag inkomen? Ter wille van de keuzevrijheid en transparantie van de woningmarkt zijn de passendheidseisen losgelaten. Heeft dit nadelige effecten voor de positie van zwakkere groepen op de woningmarkt? Is het voor huishoudens met een laag inkomen moeilijker geworden een woning te vinden? Voor alle inkomensgroepen geldt dat de slaagkansen laag zijn. De gemiddelde slaagkans in 2003 en 2004 was 11%. De slaagkansen van doelgroephuishoudens liggen ook op dit niveau. Binnen de totale doelgroep is nog wel verschil tussen de laagste inkomens (minima) en huishoudens met een inkomen tussen minimum en doelgroepgrens. De slaagkansen voor minima liggen nog iets lager dan die van de overige doelgroepers. Na het afschaffen van de huur-inkomenseisen is er, zoals verwacht, minder afstemming tussen huur en inkomen. Er worden zowel woningen te duur als te goedkoop verhuurd. Onder de oude regels werden zo n 200 woningen per jaar te goedkoop verhuurd. Dat aantal steeg in eerste instantie tot 500 woningen per jaar (2020), maar is nu weer gedaald tot 350-400 woningen per jaar. Het aantal te duur verhuurde woningen (hoge huur aan doelgroephuishoudens) stijgt. Momenteel betreft dat ongeveer 200-300 woningen per jaar. Overigens is er de laatste jaren een opvallende ontwikkeling in de huurprijzen te zien, die losstaat van het verdelingsmodel. Het aandeel verhuurde woningen, dat een huurprijs onder de bereikbaarheidsgrens (IHS-aftoppingsgrens, 454) heeft is ongeveer gelijk gebleven. Maar binnen die groep gaat het steeds meer om 3
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling woningen met huren dicht tegen de bereikbaarheidsgrens aan. Er worden steeds minder goedkope woningen (tot oude KAN-grens, ongeveer 400) verhuurd. IHS-gebruik Welke gevolgen heeft de woonruimteverdeling voor het aantal en de omvang van de IHS-uitkeringen. In theorie zou je verwachten dat het aantal IHS-gevallen onder de nieuwe regels daalt, omdat er nu meer goedkope woningen aan huishoudens die niet tot de minima of doelgroep behoren verhuurd worden. In het subsidiejaar 2001/2002 leek de daling van het aantal IHS-uitkeringen, die al een aantal jaar aan de gang was, inderdaad nog sterker te worden. In 2002/2003 is het aantal IHS-uitkeringen in Nijmegen (net als in Nederland) echter weer gestegen. Doorstroomrendement en kansen voor starters en doorstromers In de periode 2000-2002 daalden de slaagkansen op de Nijmeegse woningmarkt, voor starters én voor doorstromers, sterk. De belangrijkste reden daarvoor was het teruglopen van het woningaanbod. Met de invoering van het meettijdcriterium (woonduur voor doorstromers) in 2002 wilde men doorstroming uitlokken en daardoor extra aanbod creëren. In praktijk bleek dat ook deels te werken: het doorstroomrendement steeg in 2002 van 50% naar 70%. De kansen voor doorstromers zijn hierdoor beter geworden/niet verder gedaald. Op de kansen van starters kan het bevorderen van doorstroming, het langer maken van verhuisketens, geen positieve invloed hebben. De kansen van starters worden vooral verbeterd door het scheppen van extra verhuisketens: per keten kan immers maar één starter geholpen worden. De kansen van starters verbeteren dus vooral door uitbreiding van de huurwoningvoorraad: door nieuwbouw, weinig verkoop van huurwoningen, weinig sloop van huurwoningen, stimuleren van doorstroming van huur naar koop. Stimuleren van doorstroming naar huurwoningen kan voor starters zelfs negatief uitpakken. Wanneer een huurwoning toegewezen wordt aan een doorstromer van buiten het KAN of aan iemand die een koopwoning vrijmaakt stopt een (huur) verhuisketen, zonder dat een KAN-starter geholpen is. Dit negatieve effect is gedeeltelijk weggenomen door het weer invoeren (per 1 juli 2003) van het inschrijftijdcriterium voor doorstromers van buiten het KAN. Dat levert in Nijmegen 50-100 woningen extra per jaar op voor KAN-starters. De slaagkansen van starters zijn hierdoor licht verbeterd. Leegstand en weigeringen Op dit moment worden 3 van de 4 aanbiedingen geweigerd. Daarvoor zijn verschillende redenen. Het systeem is erg toegankelijk, zowel in regelgeving als door het toenemend gebruik van internet, wat snel reageren in de hand werkt. Wanneer een woning tegenvalt wordt makkelijk geweigerd. Bovendien werkt de krapte op de markt weigeringen in de hand: wie nu een goede kans heeft, b.v. door een lange woonduur, doet er goed aan heel kritisch te kiezen. Immers, je weet zeker dat je lange tijd niet meer in aanmerking zult komen voor een andere woning. Het grote aantal weigeringen brengt leegstand met zich mee. Het gaat omgerekend om 70 à 80 leegstandsjaren, bij een aanbod van ongeveer 2000 woningen. Weegt de winst in keuzevrijheid op tegen deze leegstand? Hoe is de positie van grote huishoudens? Aan de verhouding grootte woning/grootte huishoudens worden geen eisen meer gesteld. Wat voor effect heeft dit gehad op de positie van grote en klein huishoudens? 4
Samenvatting Vooral 1-persoonshuishoudens hebben geprofiteerd van het loslaten van de eisen huishoudensgrootte/woninggroote: ongeveer een kwart van de woningen met 3 of meer slaapkamers wordt aan hen verhuurd. Dit is ten koste van de positie van 2- persoonshuishoudens gegaan. Van de woningen met minstens 4 slaapkamers wordt 60% verhuurd aan huishoudens met minstens 3 personen. Dit is meer dan in 2000 en 2001. Al met al is de positie van grote huishoudens zeker niet verslechterd sinds de afschaffing van de passendheidseisen. 5
Inleiding 2 Inleiding Begin 2002 zijn de regels voor woningtoewijzing in het KAN gewijzigd: de passendheidscriteria (verhouding grootte woning/grootte huishouden en verhouding huur/inkomen) zijn losgelaten. In de twee jaar voor 2002 is al met deze nieuwe regels geëxperimenteerd door voor de helft van de aangeboden woningen geen passendheidseisen meer te stellen. voor doorstromers gold niet langer meer inschrijfduur maar woonduur als volgordecriterium, voor starters bleef inschrijfduur als volgordecriterium gehandhaafd. In juli 2003 is deze laatste maatregel gedeeltelijk teruggedraaid: voor doorstromers van buiten het KAN telt in plaats van woonduur weer inschrijftijd. Bij de invoering van de nieuwe regels is afgesproken de effecten hiervan te monitoren. Dat gebeurt op verschillende manieren: Enserve maakt ieder kwartaal voor het KAN een monitorrapportage daaruit worden specifiek Nijmeegse cijfers bij elkaar gezet in de Monitor Effecten Woonruimteverdeling Nijmegen die ook ieder kwartaal wordt uitgebracht Een aantal vragen over de effecten van het woonruimteverdelingsmodel is niet op basis van deze kwartaalrapportages te beantwoorden. Die vragen verdere bestandsanalyse of analyses van andere bronnen. Daarom wordt eens per jaar een jaaranalyse bij de Monitor Effecten Woonruimteverdeling Nijmegen gemaakt. Dat is voor het eerst gebeurt in de zomer van 2003. Voor u ligt de tweede jaaranalyse. De vragen die in deze jaaranalyse aan de orde komen zijn: 1. Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Hoe wordt gebruik gemaakt van de goedkope woningvoorraad? 2. Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik in Nijmegen? 3. Hoe verhouden zich de posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van buiten de stad? 4. Hoe groot is het doorstroomrendement? 5. Hoe groot is de leegstand/ het niet-gebruik van woningen, hoe zit het met weigeringen? 6. Hoe is de positie van grote huishoudens op de huurwoningenmarkt? Bij het beantwoorden van deze vragen is het belangrijk je te realiseren dat het woningaanbod op de huurmarkt de laatste jaren sterk is teruggelopen. jaar omvang 1998 2635 1999 2669 2000 2571 2001 2035 2002 1941 2003 2032 1e helft 2004 987 Figuur 1 Aantal verhuringen in Nijmegen 7
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling De vermindering van het aanbod heeft over het algemeen een grotere invloed op de slaagkansen en de positie van de woningzoekenden gehad dan de veranderingen in de toewijzingsregels. Voor deelgroepen onder de woningzoekenden kan dat anders liggen. 8
Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 3 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Inleiding en begripsafbakening Vroeger waren, via de huur-inkomenstabel, goedkope woningen in principe gereserveerd voor lage inkomensgroepen, en duurdere woningen voor huishoudens met een wat hoger inkomen. Nu worden er bij de woningverdeling geen eisen meer gesteld aan de verhouding inkomen/huur (overigens moet een woningzoekenden die IHS wil ontvangen natuurlijk nog wel rekening houden met de IHS-grenzen). Heeft deze grotere keuzevrijheid ertoe geleid dat de lagere inkomensgroepen moeilijker aan een betaalbare woning kunnen komen, doordat zij nu meer concurrentie ondervinden? Inkomen is in de loop der jaren op verschillende en weinig betrouwbare manieren geregistreerd. Daarom zijn ontwikkelingen door de tijd pas vanaf 2002 goed in beeld te brengen. We onderscheiden de volgende huur- en inkomensklassen (bedragen voor de periode 2003/2004): huur oude KAN-grens Deze grens bestond tot 1 juli 2002 (toen 373). Voor het afschaffen van de huur-inkomenstabel was deze categorie gereserveerd voor huishoudens met een minimum-inkomen. Hoewel deze grens niet meer bestaat wordt hij, om vergelijkingen in de tijd te kunnen maken, in de analyses wel gehanteerd (voor de jaren 2003 en 2004 geïndexeerd) 1 e aftoppingsgrens huursubsidiegrens voor 1- en 2-persoonshh. ( 454) 2 e aftoppingsgrens huursubsidiegrens voor 3- en meerpersoonshh ( 486) hoger alles boven de 2 e aftoppingsgrens inkomen minimum 1phh tot 874 bruto per maand mphh tot 1249 bruto per maand doelgroep 1phh tot 65 1413 bruto per maand mphh tot 65 1896 bruto per maand 1phh 65+ 1256 bruto per maand mphh 65+ 1638 bruto per maand doelgroep + huishoudens tussen doelgroepgrens en 35.000 bruto per jaar 35.000+ huishoudens met meer dan 35.000 bruto per jaar Gezien het feit dat via Entree/Enserve woningen van corporaties verhuurd worden is het niet verwonderlijk dat het gros van de aangeboden woningen onder de aftoppingsgrens valt. De laatste jaren heeft steeds ongeveer 90% van de woningen een huur onder de 2 e aftoppingsgrens. De binnen dit segment verhuurde woningen worden wel steeds duurder ( Figuur 2): het aandeel woningen onder de oude KAN-grens neemt af, dat tussen de oude KAN-grens en de (1 e ) aftoppingsgrens neemt flink toe. 9
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling 1e helft 2004 2003 2002 0% 20% 40% 60% 80% 100% Figuur 2 Prijsniveau van via Entree verhuurde woningen oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger De huishoudens die via Entree een nieuwe woning vinden horen voor ruim 60% tot de minima of doelgroep. Maar ook de doelgroep+-huishoudens zijn duidelijk aanwezig. Ongeveer 10% van de Nijmeegse woningen die via Entree verhuurd worden komt bij huishoudens met een inkomen van 35.000 of meer terecht. 1e helft 2004 2003 0% 20% 40% 60% 80% 100% minimum doelgr doelgr+ 35.000+ Figuur 3 Inkomensniveau van huishoudens die via Entree een woning gehuurd hebben In wat voor prijscategorieën huren de verschillende inkomensgroepen? Huishoudens die tot de minima of doelgroep behoren huren bijna allemaal onder de aftoppingsgrens, 50 tot 60% zelfs woningen onder de oude KAN-grens. Een paar jaar terug was het aandeel dat onder de KAN-grens huurde nog veel hoger (rond de 80%). De daling wordt vooral veroorzaakt doordat er nu veel minder woningen in deze prijsklasse ter verhuur worden aangeboden (zie ook Figuur 2) 10
Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 100% 80% 60% 40% 20% 0% minimum doelgr doelgr+ 35.000+ oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger Figuur 4 Prijsniveau gehuurde woningen, per inkomensgroep, 1e half jaar 2004 Ook van de doelgroep+-huishoudens en het beperkte aantal 35.000+ huishoudens dat via Entree een woning vindt huurt 70% tot 90% een woning onder de aftoppingsgrens. De laatste 2 à 3 jaar is het aandeel huishoudens per inkomenscategorie dat een woning onder de aftoppingsgrens is gaan huren min of meer gelijk gebleven Alleen in de inkomensklasse 35.000+ lijkt er sprake van een lichte daling: deze groep huurt nu wat minder goedkope, en wat meer duurder woningen. Omdat het hier echter om een absoluut gezien kleine groep gaat mogen daar nog niet te harde conclusies aan verbonden worden. 2002 2003 2004 minima 98% 94% 94% doelgroep 97% 94% 96% doelgroep + 90% 89% 90% 35.000+ 73% 66% 63% totaal 93% 90% 91% Figuur 5 % per inkomensgroep dat woning onder 1e aftoppingsgrens huurt Wie komen er in de goedkope c.q. duurdere woningen terecht? In totaal worden een goede 60% van de via Entree verhuurde woningen verhuurd aan huishoudens met een minimum of doelgroep-inkomen. Daarbij is niet veel verschil tussen de woningen tot de oude KAN-grens en die tot de aftoppingsgrenzen. Alleen bij woningen boven de aftoppingsgrens (die slechts een paar procent van het aanbod uitmaken) zie je een veel groter aandeel doelgroep+- en 35.000+ huishoudens. 11
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling 100% 80% 60% 40% 20% 0% oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger minimum doelgr doelgr+ 35.000+ Figuur 6 Inkomensniveau bewoners, per prijsklasse, 1 e halfjaar 2004 Te duur en te goedkoop wonen Volgens de oude huur/inkomenstabel werden de woningen onder de KAN-grens gereserveerd voor minimum- en doelgroephuishoudens. Huurden minima een duurdere woning, dan woonden ze te duur, woonden andere huishoudens in een woning onder de KAN-grens, dan woonden die te goedkoop. Doelgroep-huishoudens moesten onder de aftoppingsgrens huren. Passen we deze, niet meer bestaande, normen toe in de huidige situatie dan blijkt ongeveer een derde van de goedkoopste woningen, onder de KAN-grens, te goedkoop, aan doelgroep+ of 35.000+-huishoudens, te worden verhuurd. In 2002 betrof dat bijna 500 woningen. Een flinke stijging ten opzicht van de situatie voor die tijd, toen, ondanks het hanteren van de huur-inkomenstabel, ook woningen te goedkoop verhuurd werden. Naar schatting ging het toen om 200 woningen per jaar Sinds 2002 daalt het aantal en aandeel te goedkope verhuringen. Dit wordt ook in de hand gewerkt doordat er steeds minder woningen met een huur onder de KAN-grens aangeboden worden. Het aantal en aandeel te dure verhuringen neemt toe. 2002 2003 1e helft 2004 te duur absoluut 113 216 147 % 7% 11% 16% goed absoluut 1084 1369 623 % 64% 69% 66% te goedkoop absoluut 491 395 177 % 29% 20% 19% Figuur 7 Te dure en te goedkope verhuringen, volgens normen oude huur/inkomenstabel 12
Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Ook woningen tussen de KAN-grens en de aftoppingsgrenzen worden sinds 2002 steeds minder aan huishoudens met een doelgroep+ of 35.000+ inkomen worden verhuurd (en dus meer aan minima- en doelgroephuishoudens) 2002 2003 2004 tot oude KAN-grens 39% 33% 34% tot 1e aftoppingsgrens 45% 41% 33% tot 2e aftoppingsgrend 70% 48% 40% hoger 88% 87% 93% totaal 43% 39% 37% Figuur 8 % per prijsklasse dat verhuurd is aan doelgroep+ of hoger Slaagkansen Door het aantal woningzoekenden per inkomensklasse te vergelijken met het aantal huishoudens dat een woning is gaan huren krijg je zicht op de slaagkansen per inkomensgroep. 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 2002 2003 2004 0,04 0,02 0,00 minima doelgroep doelgroep + 35.000+ Figuur 9 Slaagkansen per jaar per inkomensgroep Over de laatste drie jaar zie je dat de slaagkansen van de minima steeds onder die voor de doelgroep en doelgroep+ liggen. In 2003 en de 1 e helft van 2004 waren ook de slaagkansen voor 35.000+ huishoudens groter dan die van de minima. Conclusie Het aantal en aandeel bereikbare woningen (tot de aftoppingsgrens) dat de laatste jaren verhuurd wordt blijft ongeveer even groot. Binnen deze categorie worden de woningen echter wel steeds duurder. Er zijn er steeds meer die dicht tegen de bereikbaarheidsgrens aanzitten. 13
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling Minimum-inkomens, doelgroep- en doelgroep+huishoudens huren ongeveer even dure woningen. Alleen de binnen Entree kleine groep huishoudens met een inkomen boven 35.000 huurt wat meer duurdere woningen. Van de bereikbare woningen (tot de 1 e aftoppingsgrens) komt ongeveer een derde terecht bij doelgroep+ en 35.000+-huishoudens. Dit percentage neemt de laatste jaren steeds af. Met de afschaffing van de passendheidscriteria steeg het aantal te goedkoop verhuurde woningen: nu worden per jaar zo n 350 à 400 woningen onder de oude KAN-grens verhuurd aan doelgroep+ of 35.000+ huishoudens, eerder waren dat er 200. Het voordeel hiervan is dat, naast het vergroten van de keuzevrijheid van woningzoekenden, er in wijken met een goedkope woningvoorraad een naar economische kenmerken gemêleerde bevolking kan komen. Daar staat het nadeel tegenover dat een behoorlijk aantal goedkope woningen niet meer terecht komt bij de woningzoekenden die daar financieel gezien de meeste behoefte aan hebben. Sinds 2002 daalt het aandeel te goedkoop verhuurde woningen gestaag. Dit wordt overigens in de hand gewerkt doordat er steeds minder goedkope (onder de KAN-grens) woningen verhuurd worden. De slaagkansen voor minima zijn 10-20% lager dan die van de overige inkomensgroepen. 14
Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? 4 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? Relatie IHS-gebruik en toewijzingssysteem Er worden bij de woningverdeling geen eisen meer gesteld aan het inkomen van de nieuwe huurders. Een goedkope woning wordt niet meer afgeschermd voor huishoudens met lage inkomens, potentiële huurders van een duurdere huurwoning hoeven niet langer boven een bepaalde inkomensgrens te zitten. In theorie kan dit twee effecten op het IHS-gebruik hebben: Huishoudens met hogere inkomens komen nu (ook) terecht in woningen met lage huren, die voorheen voor de lagere inkomensgroepen werden gereserveerd. Dit houdt in dat er minder IHS-aanvragen voor goedkope huurwoningen gedaan worden. Immers, huishoudens met lage inkomens hebben vaak nog wel recht op IHS bij woningen met (relatief) lage huren, huishoudens met hogere inkomens niet. Huishoudens met lage inkomens komen nu (ook) terecht in woningen met hoge huren. In het oude model moesten minima bij voorkeur woningen tot de KAN-grens huren. De hoogte van de IHS die zij daarbij ontvingen bleef daardoor beperkt. Nu zij ook woningen tussen KAN-grens en aftoppingsgrens kunnen huren, kan het subsidiebedrag dat zij krijgen hoger liggen. Gegevens over het huursubsidiegebruik komen slechts met vertraging beschikbaar. In juni 2004 zijn de gegevens over het subsidiejaar 2002/2003 gepubliceerd. Bovendien lopen de huursubsidieperiodes (van 1 juli tot 30 juni) niet synchroon met de invoering van de nieuwe toewijzingsregels (de helft van het aanbod 1-1-2001, het volledig aanbod 1-4-2002). Dit bemoeilijkt de analyse. Aantal IHS-gevallen in 2002/2003 voor eerst in jaren toegenomen In Figuur 10 laten we zien dat het totaal aantal IHS-gevallen in Nijmegen tussen 97/98 en 2001/2002 met ongeveer 10% gezakt is. De daling van het aantal IHS-gevallen in Nederland was van vergelijkbare grootte. In het subsidiejaar 2002/2003 is er sprake van een trendbreuk: het aantal IHSontvangers is weer gestegen, in Nijmegen tot 15.920. Ook in Nederland als totaal steeg het aantal IHS-ontvangers. Het aantal nieuwe IHS-gevallen na verhuizing 1, dat het sterkste samenhangt met de woningverdeling, is tussen 97/98 en 2001/2002 veel sterker gedaald dan het totaal aantal IHS-gevallen. Ook hier zie je in het subsidiejaar 2002/2003 een flinke stijging, zowel in Nederland als in Nijmegen. In Nijmegen vroegen in 97/98 nog meer dan 2200 huishoudens na een verhuizing IHS aan, in 2001/2002 waren dat ruim 1000 huishoudens, in 2002/2003 weer bijna 1400 huishoudens. 1 Het betreft huishoudens die binnen 6 maanden na verhuizing IHS aanvragen. Er zijn ook huishoudens die voor het eerst IHS aanvragen voor een woning die zij al langer bewonen, maar die zijn in deze cijfers niet meegenomen. 15
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling Nijmegen Nederland totaal uitkeringen aanvragen verhuizers totaal uitkeringen aanvragen verhuizers absoluut index absoluut index absoluut index absoluut index 97/98 16785 100 2260 100 1030676 100 129417 100 98/99 16888 101 1942 86 1044864 101 124518 96 99/00 16659 99 1748 77 1028527 100 110344 85 00/01 15755 94 1444 64 991628 96 90486 70 01/02 15096 90 1043 46 963108 93 80666 62 02/03 15920 95 1397 62 1002465 97 89865 69 Figuur 10 IHS-gevallen, totaal en nieuw na verhuizing, index, 97/98=100 De daling tussen 1998 en 2002 is gedeeltelijk het gevolg van het teruglopen van het woningaanbod. Als er minder huishoudens verhuizen naar een andere woning kunnen er ook minder IHS aanvragen. Maar ook als je dit verdisconteert blijft de daling van nieuwe aanvragen groot: tussen 97/98 en 2002/2002 zakte het aantal verhuizingen in de sociale sector met ongeveer een kwart, terwijl het aantal nieuwe IHS-aanvragen halveerde. De stijging van het aantal IHS-uitkeringen in 2002/2003 is niet alleen het gevolg van meer aanvragen na verhuizing. Ook het aantal nieuwe aanvragen van mensen die al langer in hun woning wonen is sterk toegenomen. Het Ministerie van VROM denkt dat daar publicitaire redenen voor zijn: zowel in de gewone pers als in voorlichtingscampagnes is in deze periode veel aandacht aan de IHS besteed. Een andere verklaring is dat door inkomensdaling meer mensen die al langer in een woning wonen ook van IHS gebruik gaan maken. Deze verklaring acht het Ministerie niet waarschijnlijk omdat het aantal bijstandsuitkeringen, dat zij als indicator van lage inkomens/inkomensachteruitgang hanteert, in deze periode niet is toegenomen. IHS-bedrag stijgt al jaren De ontwikkelingen in de omvang van het IHS-bedrag dat aan verhuizers verstrekt wordt lopen in Nijmegen en Nederland licht uiteen: de toename van het bedrag is in Nederland als geheel wat groter dan in Nijmegen. 1750 1500 1250 1000 97/98 98/99 99/2000 2000/2001 01/02 02/03 Nijmegen Nederland Figuur 11 Huursubsidiebedrag verhuizers, in euro's per jaar 16
Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? Het gecombineerde effect van de groei van het totale aantal IHS-ontvangers en de toename van het IHS-bedrag zorgt ervoor dat het totaal aan Nijmegenaren uitgekeerde IHS-bedrag in 2002/2003 voor het eerst sinds een aantal jaar gestegen is (van 23,5 miljoen in het voorafgaande jaar tot 25 miljoen). Dit bedrag is nog nooit zo hoog geweest. Conclusie Het gebruik van IHS in Nijmegen is een aantal jaren gedaald: minder IHS-gebruikers, minder nieuwe aanvragen, lagere totale IHS-kosten. In het subsidiejaar 2002/2003 is deze trend echter gebroken: zowel het aantal IHS-gevallen als het aan IHS uitgegeven bedrag nam flink toe. Er lijkt echter geen sprake van een specifiek Nijmeegse effect: ook in Nederland als geheel deed deze ontwikkeling zich voor. De gevolgen voor de IHS van het woningverdelingsbeleid die theoretisch te verwachten waren (daling aantal nieuwe gevallen, stijging bedrag bij nieuwe gevallen) leken zich in het jaar 2001/2002 enigszins voor te doen maar zijn in 2002/2003 absoluut niet waar te nemen. 17
Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders 5 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders Invoer meettijdcriterium Begin 2002 is het meettijd-criterium ingevoerd. Dit had grote verschuivingen in de positie van woningzoekenden tot gevolg: voor doorstromers telt hun woonduur als meettijd. Die is over het algemeen veel langer dan hun inschrijftijd, als ze al ingeschreven zijn. Daardoor scoren zij veel hoger in de volgorde dan bij het oude inschrijfduur-criterium. ook voor woningzoekenden van buiten de Nijmegen en het KAN gold dit meettijdcriterium. Zeker voor doorstromers van buiten het KAN, die voorheen erg weinig ingeschreven stonden, werd de positie op de volgorde-lijst sterk verbeterd. Om de kansen van KAN-starters in vergelijking tot de doorstromers van elders te verbeteren is deze regeling in juli 2003 weer aangescherpt. Voor doorstromers van buiten het KAN telt sindsdien weer het inschrijfduur-criterium. Een andere verandering per 1 januari 2002 is dat het aanbod van KAN-noord en KANzuid samen in één krant wordt gepubliceerd. Daardoor is het aanbod in Nijmegen veel zichtbaarder voor woningzoekenden uit KAN-noord. Tenslotte zorgt het steeds meer ingeburgerd raken van zoeken via internet er voor de het ook voor woningzoekenden van verder weg makkelijk wordt te reageren op het Nijmeegse aanbod. Vooral van buiten Nijmegen meer reagerenden Bij elkaar zorgde deze ontwikkelingen voor flinke veranderingen in de samenstelling van de huishoudens die reageren op Nijmeegse huurwoningen. starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig Nijmegen rest KAN overig totaal 1998 3908 573 431 3204 416 455 8987 1999 3823 619 568 3568 469 597 9644 2000 4301 863 745 4323 612 799 11643 2001 4539 965 868 4354 672 773 12171 2002 4998 2269 2066 5105 1698 1480 17616 2003 5288 2425 2275 4897 1657 1316 17858 Figuur 12 Ontwikkeling reagerenden op Nijmeegs aanbod naar herkomst, absolute cijfers starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig Nijmegen rest KAN overig totaal 1998 100 100 100 100 100 100 100 1999 98 108 132 111 113 131 107 2000 110 151 173 135 147 176 130 2001 116 168 201 136 162 170 135 2002 128 396 479 159 408 325 196 2003 135 423 528 153 398 289 199 Figuur 13 Ontwikkeling reagerenden op Nijmeegs aanbod naar herkomst, index, 1998=100 Vooral in 2002 is het aantal reagerenden zeer fors gestegen. Vooral de starters 19
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling van buiten Nijmegen en doorstromers, met name van buiten Nijmegen, maar ook wel uit Nijmegen zelf, namen relatief sterk in aantal toe. In 1998 waren er bijna 4000 Nijmeegse starters op zoek naar een woning, goed voor bijna 45% van alle woningzoekenden. In 2003 is hun aantal weliswaar met meer dan 1000 gestegen, maar vormen zij nog geen 30% van alle woningzoekenden. De veranderingen tussen 2002 en 2003 zijn maar klein: het aantal starters onder de reagerenden is nog iets toegenomen, het aantal doorstromers iets afgenomen. Vooral Nijmeegse doorstromers en doorstromers van buiten het KAN reageerden in 2003 wat minder. Dit laatste kan een effect zijn van de in juli 2003 ingegane maatregelen voor doorstromers van buiten het KAN weer inschrijftijd als volgorde-criterium te hanteren. Ook in de eerste helft van 2004 lijkt de daling van het aantal reagerende doorstromers door te zetten. Door de veranderingen in 2002 is de Nijmeegse woningmarkt, zoals ook verwacht werd, meer regionaal en ook boven-regionaal gaan functioneren. 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nijmegen rest KAN overig Figuur 14 Herkomst reagerenden op Nijmeegs woningaanbod Meer doorstromers onder de toegewezenen De veranderingen werken niet alleen door in de samenstelling van de woningzoekenden, maar ook in de samenstelling van de groep huishoudens die een woning in Nijmegen is gaan huren. starters doorstromers Nijmegen rest KAN elders Nijmegen rest KAN elders totaal 1998 1271 130 118 927 75 111 2632 1999 1247 120 126 991 77 103 2664 2000 1145 121 113 1012 73 92 2556 2001 905 100 84 847 75 71 2082 2002 492 71 48 1046 153 134 1944 2003 531 98 61 1085 147 109 2031 1e helft '04 289 52 28 525 71 20 987 Figuur 15 Toewijzingen Nijmeegse huurwoningen, in absolute aantallen 20
Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders starters doorstromers Nijmegen rest KAN elders Nijmegen rest KAN elders totaal 1998 100 100 100 100 100 100 100 1999 98 92 107 107 103 93 101 2000 90 93 96 109 97 83 97 2001 71 77 71 91 100 64 79 2002 39 55 41 113 204 121 74 2003 42 75 52 117 196 98 77 2004 45 80 47 113 189 36 75 Figuur 16 Toewijzingen Nijmeegse huurwoningen, index, 1998=100 2 Door de terugloop in het aanbod in 2001 was het aantal woningzoekenden dat een woning kon huren in alle categorieën teruggelopen. De terugloop was bij starters iets sterker dan bij doorstromers, maar de verschillen waren niet erg groot. In 2002 halveert echter bijna het aantal toewijzingen aan (Nijmeegse) starters (van 905 naar 492), terwijl doorstromers juist meer woningen krijgen toegewezen. Relatief het sterkst is de stijging bij doorstromers uit andere delen van het KAN en doorstromers van buiten het KAN, absoluut gaat het maar om een beperkt aantal huishoudens. De terugloop in het aantal toewijzingen aan starters in 2002 is voor ongeveer de helft te wijten aan de veranderingen in de toewijzingsregels. Als je de cijfers over 2001 en 2002 vergelijkt zie je dat er ongeveer150 woningen extra naar doorstromers van buiten Nijmegen zijn gegaan. Met zulke toewijzingen stopt een verhuisketen zonder dat er een Nijmeegse starter is geholpen. Ook het aantal toewijzingen aan Nijmeegse doorstromers is gestegen. Bij een beperkt aantal daarvan gaat het om een toewijzing aan iemand die uit een koopwoning komt, waarmee ook de huurverhuisketen stopt. Voor de andere helft ligt het afnemen van toewijzingen aan starters aan een teruglopend aanbod van huurwoningen. Dat kan te maken hebben met beperkte nieuwbouw, met onttrekkingen aan de huurvoorraad (sloop en verkoop van huurwoningen), maar ook aan een verminderende verhuisstroom van huur- naar koopwoningen. De verschillen tussen 2002 en 2003 zijn klein: de toewijzingen aan starters nemen licht toe, die aan doorstromers van buiten Nijmegen licht af. De invloed van de aanpassing van de toewijzingsnormen voor doorstromers van buiten het KAN (voor juli op basis van woonduur, daarna op basis van inschrijftijd) is zichtbaar: van de 109 toewijzingen in 2003 aan deze categorie zijn er 73 uit het eerste half jaar, 36 uit het tweede half jaar. Opmerkelijk is het zeer geringe aantal toewijzingen aan doorstromers van buiten het KAN in het eerste half jaar van 2004 (20). Dit kan bijna niet alleen aan de toewijzingsregels liggen. Immers, ook in 2001 en eerder gold voor deze groep inschrijftijd als volgordecriterium en toen werden er jaarlijks zo n 70 tot 100 woningen aan hen toegewezen. Mogelijke verklaringen: hebben doorstromers van buiten het KAN, doordat inschrijfduur voor hen niet meer van belang was, hun inschrijving misschien niet gecontinueerd waardoor deze groep na de terugdraaiing van de regels weer op nul moet beginnen? 2 De index voor 2004 is benaderd, er zijn immers alleen gegevens over het eerste half jaar 2004 bekend. Dit aantal toewijzingen is verdubbeld om een index voor 2004 te kunnen benaderen. 21
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling is voor doorstromers van buiten het KAN de communicatie over de veranderde regels misschien onduidelijk geweest waardoor zij denken niet meer te kunnen/mogen reageren? Uiteenlopende slaagkansen De ontwikkeling in omvang van vraag (aantal reagerenden) en aanbod bepalen samen de slaagkansen 3. In Figuur 17 is te zien dat tussen 1998/1999 en 2001 de slaagkansen gestaag en in alle groepen daalden. De belangrijkste reden daarvoor was het teruglopen van het aanbod. starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig totaal Nijmegen rest KAN overig totaal totaal 1998 0,33 0,23 0,27 0,31 0,29 0,18 0,24 0,29 0,29 1999 0,33 0,19 0,22 0,30 0,28 0,16 0,17 0,28 0,28 2000 0,27 0,14 0,15 0,23 0,23 0,12 0,12 0,22 0,22 2001 0,20 0,10 0,10 0,17 0,19 0,11 0,09 0,17 0,17 2002 0,10 0,03 0,02 0,07 0,20 0,09 0,09 0,16 0,11 2003 0,10 0,04 0,03 0,07 0,22 0,09 0,08 0,17 0,11 2004 0,11 0,04 0,03 0,07 0,23 0,10 0,04 0,17 0,11 Figuur 17 Slaagkansen naar herkomst 1998-2004 Ook in 2002 daalden de slaagkansen voor starters sterk. Dit was deels het gevolg van de veranderingen in regelgeving, deels de voortzetting van een bestaand proces. Voor starters van buiten Nijmegen is die daling extra groot: niet alleen krijgen zij door de regelwijziging minder woningen toegewezen, ook nam (door de toegankelijkheid van het aanbod via de gecombineerde Noord-Zuid-krant en internet) het aantal woningzoekenden van buiten erg toe. De regelwijziging werkte in het voordeel van doorstromers, daardoor zijn de slaagkansen van Nijmeegse doorstromers, bij een licht dalend aanbod, toch nog beperkt gestegen. Voor doorstromers van buiten Nijmegen valt de balans negatief uit: hun slaagkansen daalden. Weliswaar zijn er meer woningen aan deze groep toegewezen, maar het aantal belangstellenden nam (weer door de grotere toegankelijkheid van het aanbod) nog sterker toe. In 2003 en 2004 deden zich geen grote veranderingen in de slaagkansen meer voor. De kansen voor Nijmeegse doorstromers zijn nog licht verbeterd, de kansen voor doorstromers van buiten het KAN verder verslechterd. Met het veranderen van toewijzingregels kunnen de kansen van lokale starters op de huurmarkt maar beperkt verbeterd worden. Alleen door het uitsluiten van 3 Slaagkans is de kans dat een woningzoekenden die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. De lengte van de peilperiode heeft veel invloed op de hoogte van de slaagkans (bij verdubbeling van de peilperiode zie je over het algemeen een verdubbeling van het aantal geslaagden, maar lang geen verdubbeling van het aantal woningzoekenden). Daarom zijn slaagkansen die betrekking hebben op peilperiodes van verschillende lengtes niet vergelijkbaar. De hier gepresenteerde jaarcijfers kun je niet vergelijken met de slaagkansen uit de kwartaalrapportages. 22
Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders verhuisketenstoppende concurrenten, zoals woningzoekenden van buiten de plaats en mensen die een koopwoning achterlaten, is enig effect te bereiken. Zeker zo belangrijk voor de kansen van starters is het op peil houden/brengen van het aanbod. Dat gebeurt heel zichtbaar door het nieuw bouwen van woningen, wat de afgelopen jaren nauwelijks gedaan is (resp. 142, 97 en 66 nieuwbouwhuurwoningen in 2001, 2002 en 2003). Maar ook sloop (door de herstructurering van het Rode Dorp en Wolfskuil recent weer voorgekomen, terwijl dat jarenlang nauwelijks een factor van betekenis was) en verkoop van corporatiewoningen (125 in 2002, 168 in 2003) hebben de afgelopen jaren een drukkende rol gespeeld in het aanbod van huurwoningen. Conclusie De slaagkansen van starters zijn in de periode 1998-2002 sterk gedaald. In de eerste jaren kwam dit door een toename van het aantal woningzoekenden en een afname van het aanbod. In 2002 droeg ook de invoer van het meettijdcriterium bij aan het afnemen van de slaagkansen voor starters. De laatste anderhalf jaar zijn de slaagkansen van starters stabiel gebleven. Met de invoer van het meettijdcriterium werden de kansen van doorstromers bewust verbeterd, om zo meer doorstroming op te roepen. De daling van de slaagkansen voor doorstromers, die in de jaren 1998-2001 parallel liep aan die van starters, is dan ook in 2002 gestopt. Hoewel er in 2002 en 2003 meer woningen worden toegewezen aan mensen van buiten Nijmegen zijn de slaagkansen voor deze groep toch teruggelopen: het aantal belangstellenden van buiten Nijmegen is nog sneller gegroeid. De aanpassing in de verdelingsregels in 2003 (voor doorstromers van buiten KAN is voortaan inschrijfduur het volgordecriterium) heeft extra woningen vrijgemaakt voor Nijmeegse en KAN-woningzoekenden. Naar schatting zullen zo n 50 woningen per jaar naar doorstromers van buiten blijven gaan, een halvering ten opzicht van de vorige situatie. Dat betekent voor de regionale starters een winst van 50-100 woningen per jaar. Op de slaagkansen voor Nijmeegse starters en doorstromers heeft dit maar een beperkte invloed. voor het verbeteren van de positie van starters is het scheppen van nieuw aanbod door nieuwbouw zeker zo belangrijk als wijzigingen in het verdelingssysteem. 23
Doorstroomrendement 6 Doorstroomrendement Doorstroomrendement sinds 2002 toegenomen Met de invoering van het criterium meettijd wilde men de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Door mensen die nu al een zelfstandige (liefst huur)woning bewonen grotere kansen te geven bij de woningverdeling moeten er meer woningen vrijgemaakt worden. Is dit ook gelukt? 80% 60% 40% 20% 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Nijmegen KAN elders Figuur 18 Doorstroomrendement: aantal vrijgemaakte woningen als % van totaal aantal verhuurde woningen Uit Figuur 18 blijkt dat het doorstroomrendement sinds de invoering van woonduur als volgordecriterium voor doorstromers inderdaad behoorlijk is toegenomen. Voor het woonduurcriterium lag het doorstroomrendement tussen de 40 en 50%: bij de verhuur van 10 woningen via Entree werden 4 of 5 woningen vrijgemaakt 4. In 2002 liep dat rendement op tot 70%. In 2003 en 2004 is er weer sprake van een lichte terugloop in rendement. Deze terugloop wordt bijna volledig veroorzaakt doordat er minder woningen buiten het KAN worden vrijgemaakt. En dat hangt weer samen met het afschaffen in 2003 van het woonduurcriterium voor doorstromers van buiten het KAN. Jaarlijks ongeveer 1000 Nijmeegse woningen vrijgemaakt De verbetering van het doorstroomrendement betekent echter niet dat er nu spectaculair veel woningen worden vrijgemaakt: het aantal in Nijmegen vrijgemaakte woningen is nog steeds teleurstellend laag. 4 Voor Entree gelden als doorstromers mensen die een zelfstandige woning vrij achterlaten. In geval van scheiding wordt een woningzoekende ook als doorstromer gezien, alhoewel hij/zij geen woning vrij hoeft achter te laten, wanneer de andere partij achterblijft in de woning. In het bestand is echter geen onderscheid te maken tussen echte doorstromers en scheiding-doorstromers. Daardoor wordt het werkelijke aantal vrijkomende woningen in het bestand wat overschat. 25
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling In 2002 en 2003 waren dat er steeds ruim 1000, en ook 2004 lijkt op zo n aantal af te stevenen. Dit is ongeveer vergelijkbaar met de jaren 1999 en 2000, en iets beter dan de dip in 2001. Zonder invoering van het meetduur-criterium zou het aantal vrijgemaakte woningen de laatste jaren nog veel lager geweest zijn. Binnen de bestanden van Entree bestaat maar een beperkt beeld van de woningen die bij doorstroming worden vrijgemaakt. Door koppeling met de bestanden van de OZB kan voor de meest jaren toch een vrij goede indruk gekregen worden van de vrijgemaakte woningen. 1200 1000 800 600 400 200 0 1999 2000 2001 2002 2003 1e helft 2004 lb huur lb koop et huur et koop onb in OZB Figuur 19 Samenstelling in Nijmegen vrijgemaakte woningen De toename van vrijgekomen woningen is relatief iets sterker bij laagbouwwoningen, zowel koop als huur te zien. In absolute cijfers zijn de verschillen echter niet groot: in de jaren 2000/2001 kwamen een goede 100 laagbouwkoopwoningen vrij, in 2002 en 2003 rond de 150. Conclusie In 2002 is het doorstroomrendement flink verbeterd, van ongeveer 50% naar 70%. Het doorstroomrendement binnen Nijmegen steeg van 40 naar 60%. Sinds die tijd is het doorstroomrendement in Nijmegen ongeveer gelijk gebleven. In aantallen vrijgemaakte woningen is het resultaat nog steeds niet erg groot. De laatste jaren worden er steeds zo n 1000 Nijmeegse woningen vrijgemaakt bij verhuur van woningen via Entree. Zonder de doorstroombevorderende maatregelen zouden dat er echter zeker minder zijn. 26
Leegstand van woningen 7 Leegstand van woningen Driekwart aanbiedingen geweigerd De krapte en de lage slaagkansen op de Nijmeegse woningmarkt gaan samen met een hoge weigeringsgraad: 3 van de 4 aangeboden woningen worden geweigerd. Deze schijnbare tegenstelling is gezien vanuit de woningzoekenden wel logisch. Iemand die nu, door een lange woonduur of inschrijftijd, kans maakt op een woning doet er goed aan heel kritisch te zijn op de woning die hij accepteert, hij weet immers dat hij daarna jarenlang geen mogelijkheid meer zal hebben om een andere woning te huren. Dat betekent dat vooral populaire woningen, waar woningzoekenden met de beste kansen op reageren, het meest geweigerd worden. Zo is binnen Nijmegen de weigeringsgraad in het Stadscentrum het hoogst, en in Dukenburg/Lindenholt het laagst. Ook het toenemend gebruik van internet, tussen 2002 en 2004 steeg het aandeel reacties via internet van 50 naar 75%, kan een rol spelen in het grote aantal weigeringen: impulsreacties zijn daarbij erg makkelijk. 2004 2003 bon voice-respons internet 2002 0% 20% 40% 60% 80% 100% Figuur 20 Manier van reageren op Nijmeegs aanbod Bovendien maakt de kleine kans die je hebt op daadwerkelijke toewijzing het niet rendabel je iedere keer serieus in het aanbod te verdiepen. De meeste woningzoekenden doen dat pas nadat ze werkelijk een aanbod krijgen. Soms blijkt dan dat de informatie via de krant of site niet voldoende of correct is geweest. De hoge weigeringsgraad speelt overigens al vanaf de invoering van het aanbodmodel maar is wel verergerd de laatste jaren. In 2001 werd 60% van de Nijmeegse aanbiedingen geweigerd, in de eerste helft van 2004 75%. 27
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling 2004 2003 2002 geaccepteerd geweigerd 2001 0% 20% 40% 60% 80% 100% Figuur 21 Verhoudingen accepties/weigeringen in Nijmegen Door weigeringen tijdelijke leegstand Betekent dit dat het verdelingsmechanisme inefficiënt is, dat er woningen leeg komen te staan doordat er een hele lijst gegadigden moet worden afgewerkt voordat er een huurder gevonden wordt, wordt de woningvoorraad onderbenut? In de jaren voor 2002 werd niet blijvend vastgelegd in de bestanden wat de datum van vrijkomen en de datum van nieuwe verhuur van een woning was. Daardoor is niet na te gaan hoeveel leegstand er in eerdere jaren voorkwam. Voor 2002 en later zijn zulke analyses wel te maken. anders 1-2 maanden 2-4 weken 1-2 weken binnen week aansluitend 0% 10% 20% 30% 40% 2002 2003 2004 Figuur 22 Tijd tussen einde vorige verhuur en ingang nieuwe verhuur In 2002 werd bijna 40% van de woningen aansluitend verhuurd, in het eerste half jaar van 2004 nog geen 30%. 28
Leegstand van woningen In ongeveer 40% van de verhuringen van het eerste half jaar 2004 zit er meer dan 2 weken tussen oude en nieuwe verhuur. Bij het beperkte aantal woningen dat langer dan 2 maanden leegstaat is er vaak wat meer aan de hand, gaat het b.v. om leegstand ivm renovatie. Je kunt de tijd dat woningen niet verhuurd zijn geweest uitdrukken in leegstandsjaren (waarbij de leegstand boven 2 maanden niet wordt meegerekend omdat daarbij waarschijnlijk geen sprake is van frictie door het systeem, maar van onvermijdbare leegstand). Dan blijkt dat de vertraging in de verhuur tot steeds meer leegstandsjaren leidt. leegstandsjaren 2002 59 2003 71 2004 77 Figuur 23 Aantal leegstandsjaren door niet aansluitende verhuringen in Nijmegen 5 Stage-onderzoek naar weigeringen In het voorjaar van 2003 hebben twee stagiaires bij Eigen Haard een onderzoek gedaan naar de achtergrond van de weigeringen en de effecten daarvan op het functioneren van het systeem en corporaties. In de jaaranalyse 2003 van de Monitor Effecten Woonruimteverdeling is daarvan verslag gedaan. De hoofdpunten daaruit waren: Een deel van de corporaties zou het aantal weigeringen en de tijd die dat kost graag willen beperken. Ze noemen daarvoor suggesties die variëren van het geven van meer informatie tot het opleggen van beperkingen aan weigerende woningzoekenden (maximaal aantal weigeringen, administratiekosten) De meest geregistreerde weigeringsgrond is geen reactie (30-40%). In praktijk wordt deze code vaak gebruikt om weigeringen weg te schrijven terwijl er wel degelijk een reactie van de woningzoekende was geweest (b.v. weigering tijdens groepsbezichtiging, weigeringsreden onbekend etc). Ook is de procedure hoe aan te geven dat je een woning niet wilt voor woningzoekenden soms onduidelijk. Conclusie De huidige werkwijze van het aanbodmodel (meettijdcriterium, beperkte informatie op site en krant, geen sancties op weigeringen) werkt een behoorlijk aandeel weigeringen in de hand. Dat veroorzaakt weer een zekere mate van leegstand. Het aandeel weigeringen en de omvang van de leegstand nemen de laatste jaren toe. De vraag die (politiek) beantwoord moet worden is of een leegstand van 70 à 80 woningjaren acceptabel is, gezien de voordelen/keuzevrijheid die het aanbodmodel met zich mee brengt, of onacceptabel, in verband met de tekorten op de woningmarkt. 5 Aantal leegstandsjaren voor 2004 is een benadering (aantal leegstandsjaren 1 e half jaar 2004 * 2) 29
Positie van grote huishoudens 8 Positie van grote huishoudens Geen eisen meer aan verhouding grootte huishoudens en grootte woning Tot de invoering van het KAN-experiment werden er, naar rato van de grootte van de aangeboden woning, eisen gesteld aan de grootte van het woningzoekende huishouden. Grote woningen waren in principe alleen beschikbaar voor grote huishoudens. Met ingang van februari 2000 werd deze passendheidseis afgeschaft voor de helft van het woningaanbod. Vanaf 1 april 2002 werd het volledige aanbod vrij op de markt gebracht. Op deze regel is één uitzondering: woningen met 4 slaapkamers of meer worden met voorrang aan grote huishoudens (6 personen of meer) toegewezen. Hoe is de concurrentiepositie van grote huishoudens binnen deze nieuwe regels? Wat betekenen deze aanpassingen voor de kansen van kleine (1- en 2- persoons)huishoudens en middelgrote (3- en 4-persoons)huishoudens? Aandeel 1-persoonshuishoudens in grote woningen sinds nieuwe toewijzingregels gegroeid In Nijmegen worden jaarlijks zo n 800 à 900 woningen met minstens 4 kamers (3 slaapkamers) verhuurd. 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1phh 2phh 3phh 4phh 5phh 6+phh Figuur 24 huishoudensgrootte nieuwe bewoners 4- en 5-kamerwoningen Het aandeel 1-persoonshuishoudens dat zo n woning krijgt is toegenomen, met sprongetjes in 2000 (helft aanbod volgens nieuwe toewijzingsregels) en 2002 (volledige aanbod volgens nieuwe toewijzingsregels). Ongeveer een kwart van de grotere woningen komt bij 1-persoonshuishoudens terecht. Huishoudens van 4 of meer personen krijgen 15-20% van de grotere woningen. Door de jaren heen lijkt hier weinig variatie in te zitten. 31
Monitorrapportage jaaranalyse 2003/2004 Effecten woonruimteverdeling Woningen met 5 kamers of meer (4 slaapkamers) worden maar beperkt verhuurd, ongeveer 100 per jaar. De laatste jaren is het aandeel daarvan dat verhuurd worden aan huishouden van minstens 4 personen flink gestegen. Toch wordt, ondanks de regel 5- kamerwoningen met voorrang te verlenen aan grote huishoudens, nog zo n 40% verhuurd aan 1-, 2-, en 3-persoonshuishoudens. 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1phh 2phh 3phh 4phh 5phh 6+hh Figuur 25 Huishoudensgrootte nieuwe bewoners 5-kamerwoningen Slaagkansen grote huishoudens laag, net als die van andere huishoudens De slaagkansen van de verschillende soorten huishoudens ontlopen elkaar niet veel, en zijn allemaal laag. 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 1-pers 2-pers 3-pers 4-pers 5-pers 6+pers 0,05 0,00 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Figuur 26 Slaagkansen naar huishoudensgrootte 32
Positie van grote huishoudens Voor de slaagkansen van 1- tot 5-persoonshuishoudens geldt dat die ongeveer dezelfde ontwikkeling hebben doorgemaakt: een forse daling in de jaren tot 2002, daarna stabilisatie De slaagkansen voor 6-persoonshuishoudens lagen tot 2002 onder die van de andere huishoudens, en liggen nu op hetzelfde niveau. Conclusie Sinds het loslaten van de eisen over de verhouding woning- en huishoudensgrootte wordt ongeveer een kwart van de grotere woningen (3 of meer slaapkamers) verhuurd aan 1-persoonshuishoudens. Dat is meer dan voor die tijd. Van de woningen met 4 of meer slaapkamers komen er juist wat meer dan voorheen bij grote huishoudens terecht. De slaagkansen zijn voor huishoudens van allerlei grootte van vergelijkbaar niveau: laag. 33
Bijlage 9 Bijlage In deze bijlage worden een paar tabellen gegeven met cijfermateriaal dat een aanvulling is op de bijlagen van de kwartaalrapportages Monitor Effecten woonruimteverdeling. Die kwartaalraportages zijn afgeleid uit de kwartaalrapportages die Enserve voor het hele KAN-gebied maakt. De tabellen in deze bijlage zijn rechtstreeks uit de bestanden gehaald. Door verschil in meetmoment kunnen er kleine verschillen zijn tussen de cijfers uit de kwartaalrapportages en deze cijfers. Aanbod huurwoningen in Nijmegen via Entree 1e helft '04 2003 2e helft '03 1e helft '03 2002 laagbouw bereikbaar 211 486 243 243 454 niet bereikb 40 96 48 47 53 overig bereikbaar 706 1385 707 678 1351 niet bereikb 27 53 30 23 76 totaal 987 2032 1038 994 1941 Als bereikbare woningen gelden hier woningen onder de aftoppingsgrens 35