Regionale effecten huurbeperking Regeerakkoord Frans Schilder, ASRE Johan Conijn, ASRE 12 november 2012
Inhoudsopgave Samenvatting 2 1 Beschrijving berekeningen 3 2 Resultaten 4 Amsterdam School of Real Estate 1
Samenvatting De verhuurderheffing uit het Regeerakkoord dreigt woningcorporaties fors te raken. De gevolgen zijn tot dusver landelijk gemiddeld in kaart gebracht 1. Er zijn grote regionale verschillen waardoor de gevolgen regionaal zullen uiteenlopen. Dit is het gevolg van het feit dat de woningwaarden (WOZ-waarde) regionaal fors verschillen en het beleid hier geen rekening mee houdt. De huurpotentie, zijnde het verschil tussen de 4,5%- norm en de feitelijke huur, is regionaal sterk verschillend. Doordat corporaties vooral regionaal, of zelfs lokaal, opereren zijn de gevolgen van het beleid regionaal verschillend. In dit korte onderzoeksverslag wordt een beeld geschetst van de regionale verschillen in de huurpotentie. 1 Johan Conijn & Wolter Achterveld: Verhuurderheffing en corporaties. Een financiële analyse. Ortec Finance, 2012 Amsterdam School of Real Estate 2
1 Beschrijving berekeningen Het onderzoek naar regionale verschillen in de omvang van de huurpotentie is uitgevoerd aan de hand van het woningbehoeftenonderzoek, WoON2009. In dit databestand is voor een grote steekproef van Nederlandse huishoudens een groot aantal gegevens over de woonsituatie verzameld. Voor dit onderzoek zijn met name de gegevens omtrent de WOZ-waarde en het huurniveau van belang. De gegevens van het WoON2009 hebben als peildatum 1 januari 2009. De gegevens worden daarom geactualiseerd. De WOZ-waarde van de woning wordt geactualiseerd aan de hand van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS, waarbij de prijsontwikkeling verfijnd is naar woningtype en provincie 23. De huurprijs van woningen is opgehoogd aan de hand van gegevens van onderzoeksbureau Companen; hiervoor is de huurprijsontwikkeling per provincie inclusief harmonisatie gebruikt 45. In dit rapport worden de gevolgen van de verhuurderheffing niet alleen voor 2011 berekend, maar ook voor 2015. De doorberekening van de WOZ-waarde en het huurniveau van 2011 naar 2015 wordt gedaan aan de hand van parameters die aansluiten bij de aannames uit het genoemde rapport van Ortec Finance. 2 Data van het CBS via statline.cbs.nl 3 De landelijk gemiddelde WOZ-waarde van corporatiewoningen wijkt hierbij 1% af van de gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Alle WOZ-waarden zijn vervolgens opgehoogd, zodat het landelijk gemiddelde exact aansluit bij de waarde gerapporteerd door het CFV. 4 Companen: Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2011. 5 De landelijk gemiddelde huurprijs van corporatiewoningen wijkt hierbij 1% af van de gegevens van het CFV. Alle huren zijn vervolgens opgehoogd, zodat het landelijk gemiddelde exact aansluit bij de waarde gerapporteerd door het CFV. Amsterdam School of Real Estate 3
2 Resultaten Tabel 1: Gemiddelde WOZ-waarde, huurplafond en feitelijke huur, per provincie, 2011 en 2015 WOZ-waarde ( ) 2011 2015 Huurplafond WOZ-waarde ( ) Huurplafond Groningen 117.691 441 410 104.723 393 445 Friesland 119.891 450 398 106.680 400 432 Drenthe 122.319 459 421 108.841 408 457 Overijssel 138.137 518 429 122.916 461 466 Flevoland 130.165 488 462 115.823 434 501 Gelderland 161.351 605 444 143.572 538 482 Utrecht 179.962 675 456 160.133 600 495 Noord-Holland 181.616 681 439 161.605 606 477 Zuid-Holland 144.823 543 456 128.865 483 495 Zeeland 119.334 448 433 106.185 398 470 Noord-Brabant 165.441 620 435 147.211 552 472 Limburg 122.944 461 435 109.397 410 473 Nederland 154.279 579 441 137.280 515 479 Tabel 1 toont de grote regionale verschillen in de WOZ-waarden van corporatiewoningen en de hieruit volgende huurplafonds. De gemiddelde corporatiewoning in Nederland heeft in 2011 een WOZ-waarde van 154.279. Het verschil tussen de provincie met de gemiddeld laagste waarde (Groningen) en de gemiddeld hoogste waarde (Noord-Holland) is groot. De feitelijke huur van corporatiewoningen verschilt regionaal echter nauwelijks. Het regionale verschil in huurpotentie, het verschil tussen de maximale huur op basis van de 4,5%-norm en de feitelijk huur, is ook groot: gemiddeld 242 per maand in Noord-Holland en gemiddeld 15 per maand in Zeeland. Bij corporaties met bezit in provincies met een beperkte huurpotentie zijn de gevolgen van de verhuurderheffing veel groter dan bij corporaties in bijvoorbeeld Noord-Holland en Utrecht. Als gevolg van verder dalende woningprijzen daalt het op de WOZ-waarde gebaseerde huurplafond in 2015 tot gemiddeld 515 per maand. Het feitelijk huurniveau, gecorrigeerd voor de inflatie, stijgt tot 479 per maand. De gemiddelde huurpotentie van een Nederlandse corporatiewoning om de huren extra te verhogen ten opzichte van de inflatie bedraagt daarmee 36 per maand, ofwel 432 op jaarbasis. In de meeste provincies zal de feitelijke huur zelfs boven de maximale huurnorm uit het regeerakkoord komen. Alleen in de provincies Gelderland, Utrecht, Noord-Holland en Noord-Brabant ligt in 2015 de gemiddelde huur nog onder de 4,5%-norm. Amsterdam School of Real Estate 4
De getallen in Tabel 1 geven een geaggregeerd beeld over alle corporatiewoningen in een provincie. In 2015 ligt het feitelijk huurniveau in slechts vier provincies nog onder de 4,5%-norm. Echter, ook in deze provincies zal het veelvuldig voorkomen dat het huurniveau van bepaalde woningen boven het voorgestelde huurplafond valt. Deze spreiding wordt geïllustreerd in Tabel 2. Tabel 2: Aantal corporatiewoningen met huur boven 4,5%-norm, per provincie, 2011 en 2015 2011 2015 Absoluut Relatief Absoluut Relatief Groningen 27.915 39% 51.287 71% Friesland 31.423 38% 56.985 69% Drenthe 23.173 41% 38.669 68% Overijssel 34.975 25% 74.489 54% Flevoland 19.042 44% 33.844 78% Gelderland 28.543 11% 85.154 34% Utrecht 13.433 8% 37.833 24% Noord-Holland 47.450 10% 131.220 28% Zuid-Holland 180.185 31% 325.677 57% Zeeland 19.392 44% 32.333 73% Noord-Brabant 26.708 9% 82.514 26% Limburg 64.075 43% 102.579 70% Nederland 515.744 22% 1.051.754 45% In 2011 valt 22% van de corporatiewoningen boven de 4,5%-norm. Dit verschilt echter sterk per provincie. In de provincies Zeeland en Flevoland is de huur van 44% van de corporatiewoningen al hoger dan de maximale huurnorm uit het regeerakkoord. Uit Tabel 1 valt op te maken dat de dalende WOZ-waarde van woningen de huurpotentie fors doet afnemen. Tabel 2 toont dat in 2015 bijna de helft van alle corporatiewoningen een feitelijke huur, gecorrigeerd voor de inflatie, zal hebben die hoger ligt dan 4,5% van de WOZ-waarde. In provincies als Groningen, Flevoland, Zeeland en Limburg gaat het om ruim 70% van alle woningen. Ook in de provincies waar het gemiddelde huurniveau onder de maximale huurnorm blijft, Gelderland, Utrecht, Noord-Holland en Noord- Brabant, geldt voor een kwart van alle woningen dat het feitelijke huurniveau boven de maximale huurnorm valt. Van iedere woning in het databestand kan worden vastgesteld of de nieuwe maximale huurnorm zou leiden tot een huurstijging of juist een huurdaling. De gemiddelde plussen en minnen per provincie zijn weergegeven in Tabel 3: Amsterdam School of Real Estate
Tabel 3: Verschil tussen 4,5%-norm en feitelijk huurniveau, mln / jaar, per provincie, 2011 en 2015 lager dan 4,5%-norm 2011 2015 hoger dan 4,5%- norm Netto totaal (mln /jr) lager dan 4,5%- norm hoger dan 4,5%- norm Netto totaal (mln /jr) Groningen 104-88 26,2 91-113 -46,6 Friesland 121-73 45,8 110-103 -37,0 Drenthe 111-65 27,5 79-107 -31,8 Overijssel 141-79 141,7 99-101 -14,6 Flevoland 96-59 14,2 90-109 -34,1 Gelderland 192-88 479,2 132-91 165,9 Utrecht 242-84 406,1 163-98 190,3 Noord-Holland 277-85 1.365,0 214-97 725,0 Zuid-Holland 166-81 608,8 127-115 -72,2 Zeeland 103-98 7,7 71-124 -38,1 Noord-Brabant 211-76 700,1 140-86 303,5 Limburg 122-95 48,6 96-129 -107,0 Nederland 199-82 3.869,3 151-107 1.002,1 Voor 2011 geldt dat voor iedere woning waarvan de feitelijke huur lager ligt dan de 4,5%-norm de huur gemiddeld 199 opgehoogd mag worden. Tegelijkertijd moet voor iedere woning waarvan in 2011 de huur boven de 4,5%-norm ligt de huur met gemiddeld 82 worden verlaagd. Dit leidt, voor alle corporatiewoningen samen, tot een huurpotentie van 3,8 miljard. De verschillen zijn regionaal enorm: in Noord-Holland is de netto huurpotentie ruim 1,3 miljard; in Zeeland is de netto huurpotentie 7,7 miljoen. In 2015 verandert het beeld sterk. Als gevolg van dalende woningprijzen en de met inflatie stijgende huurniveaus neemt de huurpotentie sterk af. In slechts vier provincies is de netto huurpotentie in 2015 nog positief. De totale netto huurpotentie in Nederland daalt tot 1,0 miljard 6. Van de totale huurpotentie wordt in 2015 ruim 72% in de provincie Noord-Holland gegenereerd. In de provincie Limburg daalt de totale huurpotentie het meest onder nul. In totaal moet de feitelijke huur opgehoogd met inflatie meer dan 100 miljoen euro verlaagd worden als gevolg van de 4,5%-norm. De nieuwe maximale huurnorm zorgt er derhalve voor dat de huur van de gemiddelde Limburgse corporatie-woning in 2015 met 725 per jaar moet worden verlaagd ten opzichte van het voor de inflatie gecorrigeerde huurniveau in 2015. Amsterdam 12 november 2012 6 De verschillende uitkomsten ten opzichte van Ortec Finance zijn het gevolg van een ander totaal aantal corporatiewoningen. Ortec Finance rekent met 2,2 miljoen woningen; in dit onderzoek wordt uitgegaan van 2,35 miljoen woningen. Op basis van Tabel 2 en Tabel 3 is uit te rekenen dat bij een gelijk aantal woningen de waarden voor de huurpotentie overeenkomen: (0,78*2,2 mln* 199 0,22*2,2 mln* 82)*12= 3,6 miljard. Amsterdam School of Real Estate
De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek in de Vastgoedkunde (SWOOV) Neem voor vragen of opmerkingen over onze opleidingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam postadres Postbus 140 1000 AC Amsterdam www.asre.nl e info@asre.nl t 020 668 11 29 f 020 668 03 61 12 november 2012 Onze donateurs I 3W Vastgoed BV I Aberdeen Asset Management I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I ASR Vastgoed Ontwikkeling I ASR Vastgoed Vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Bemog Projectontwikkeling B.V. I Boekel De Nerée NV I Bouwfonds Property Development I Bouwinvest I Brink Groep I CBRE Global Investors I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed I Dura Vermeer Groep NV I DVP Bouwprojectmanagers & Vastgoedadviseurs Ecorys Nederland BV I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf Heijmans Vastgoed I Houthoff Buruma I ING Real Estate Finance I ING Real Estate Investment Management I IPMMC Vastgoed I IVBN I KMPG Accountants I Lexence NV I Loyens & Loeff NV MAB Development I Mayfield Asset and Property Management BV I Mitros I Mn Services NautaDutilh I NEPROM I NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam I Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam I PGGM I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs BV I Redevco Europe Services BV I SADC I Savills Nederland BV I Schiphol Real Estate BV I SNS Property Finance I SPF Beheer BV I Stadgenoot I Stec Groep I Strabo BV I Syntrus Achmea Vastgoed I TBI Holdings BV I The IBUS Company I Uni-Invest I Van Doorne l Van Wijnen Groep N.V. I Vesteda Groep BV I Volker Wessels Vastgoed I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere