Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2014
Twee Schiedamse VvE-bestuurders Ger Hunnersen (links) en Bob Beijer nemen in oktober 2014 samen met de gemeente Schiedam het initiatief voor de oprichting van het VvE Platform Schiedam. Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2014 1
Voorwoord Schiedam is een aantrekkelijke stad voor starters op de woningmarkt. Het is de gemeente Schiedam er veel aangelegen om de stad en haar inwoners verder op weg te helpen. We willen de inwoners in hun groei terzijde staan. Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel blijkt een goed instrument daartoe. Sinds 2004 hebben eigenaren in de oude wijken gratis hulp en advies gekregen én de mogelijkheid om met een lening tegen de lage rente van 1,5% hun huis op te orde te brengen en te houden. In de afgelopen jaren hebben veel eigenaren deze kans aangegrepen. In de particuliere woningvoorraad is sinds de start van het project tot eind 2014 ruim 47,3 miljoen euro geïnvesteerd door eigenaren. De werkzaamheden zijn bekostigd met behulp van laagrentende leningen (31,8 miljoen euro) en eigen middelen of anders (15,5 miljoen euro). Het mes snijdt daarbij aan twee kanten. Voor de gemeente is het van belang dat eigenaren in de oude wijken hun huis op orde houden zodat ook deze buurten aantrekkelijk zijn om er te wonen. Voor eigenaren is het heden ten dage een uitdaging om de woning waardevast te houden en is de laagrentende lening een uitkomst daarbij. Met dit jaarverslag sluiten we een fase van de woningverbetering af. Vanaf 2015 pakken we door onder het motto doorgaan en vernieuwen!. Het doorgaan betreft de funderingsaanpak, het verbeteren van de casco s van nog ongeveer 530 woningen en het dwingen van eigenaren die niet in beweging komen, om noodzakelijk onderhoud te plegen aan hun woningen. Tevens heeft de gemeente, mede op verzoek van de bewonersverenigingen in de oude wijken, gekozen voor vernieuwing waar dat kansen biedt om de particuliere voorraad mee te laten groeien met de eisen die de huidige woningmarkt stelt. Voor elke huiseigenaar die zijn huis wil opknappen, verduurzamen, toekomstbestendig wil maken of energiebesparende maatregelen wil nemen, staan we klaar. Bij het Servicepunt Woningverbetering aan de Singel 85 kan inmiddels iedere eigenaar terecht, dus niet alleen maar uit de oude wijken. Daarbij richten we ons vooral op het activeren en ondersteunen van Verenigingen van Eigenaren (VvE s), die we in Schiedam als appartementenstad veelvuldig hebben. Onderhoud aan je eigen huis houdt nooit op. We nodigen u graag uit eens langs te komen en in gesprek te gaan met één van onze adviseurs. Er liggen zoveel kansen: of u nu starter bent, gezinshoofd of senior, met maatwerk helpt het Servicepunt Woningverbetering ook na 2014 Schiedamse huiseigenaren. Alexander van Steenderen Wethouder Wonen De inhoud 1. 2014: Doorgaan en vernieuwen! 5 1.1. Particuliere woningverbetering 5 1.2. Funderingsherstel 7 2. Betrokken partijen 9 2.1. Back office 9 2.2. Front office 9 2.3. Specialisten binnen gemeente Schiedam 9 2.4. Specialisten van buitenaf 10 2.5. Coördinatieoverleg 10 2.6. Werkgroep Particuliere Woningverbetering 10 2.7. Makelaars 10 2.8. Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) 11 2.9. VvE Platform Schiedam 11 3. Evaluatie project 2004-2014 13 4. Klantenonderzoek 15 5. De resultaten 17 6. Toelichting op de cijfers 19 7. De verwachtingen 23 7.1. Particuliere woningverbetering 23 7.2. Funderingsherstel 24 7.3. Monitoring 24 7.4. Investeringen: op naar de 50 miljoen euro 24 8. Adressen 25 2 3
De werkgroep PWV, waarin de bewonersverenigingen van Oost, West, Zuid en Centrum zitten, wil Doorpakken na 2014. 1. 2014: Doorgaan en vernieuwen! 1.1. Particuliere woningverbetering Actieve aanpak De particuliere woningverbetering is in 2004 van start gegaan voor circa 2.840 adressen in de wijken Oost, West en Zuid. Vanwege het succes van het project werden in 2005 nog eens 1.450 eigenaren benaderd. In 2008 werd ook het Centrum bij de aanpak betrokken, evenals enkele straten en buurten in de oude wijken die tot nu toe buiten de boot waren gevallen. In totaal werden circa 1.340 adressen toegevoegd aan het project. Deze 5.600 woningen zitten in de zogeheten actieve aanpak. Dit betekent dat deze eigenaren worden benaderd door het Servicepunt Woningverbetering. Van hun woning wordt een gratis Bouwkundig Onderhoudsrapport (BOR) opgemaakt, met de werkzaamheden op een rij die noodzakelijk zijn om de woning op orde te houden. Voor de financiering van de werkzaamheden kunnen eigenaren desgewenst een laagrentende lening afsluiten. Het doel van het project particuliere woningverbetering is zorg te dragen voor een kwalitatief goede woningvoorraad in de oude wijken. Eigenaren worden met eerst een zoete aanpak en als dat echt niet helpt, met een zure aanpak gestimuleerd om onderhoudsachterstanden in te lopen en hun woningen kwalitatief op peil te houden. Gedurende de looptijd van het project is een aantal keren de beleidsregels aangepast op grond van ervaringen en is de werkwijze daarop verder ontwikkeld. In 2006 is de duur van het project naar aanleiding van de motie Hamerslag verlengd tot en met 2014. In het coalitieakkoord 2010-2014 van het college staat vermeld dat tenminste 75% van alle woningen waarvoor een aanpak woningverbetering is gestart, eind 2014 gereed zou moeten zijn. In 2014 zijn daarom veel controles uitgevoerd door de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering. Inmiddels is dit percentage opgelopen tot 83%. Met het oog op het mogelijke einde van het project hebben de bewonersverenigingen van de werkgroep PWV al in medio 2013 de notitie Doorpakken na 2014 gemaakt. Hierin pleiten zij voor een vervolg van de aanpak uit angst voor verloedering in de oude wijken wanneer de prikkel voor onderhoud bij eigenaren zal wegvallen. Daarop is in de Zomernota 2014 opgenomen dat extra gemeentelijke middelen ten behoeve van handhaving nodig zijn om de door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie, waarvan de woningverbetering onderdeel is, uit te kunnen voeren. Met de vaststelling van de meerjarenbegroting 2014-2017 is besloten dat de particuliere woningverbetering een vervolg krijgt. Samen met professionals en eigenaren wordt gewerkt aan een aanpak die te vatten is in de woorden doorgaan en vernieuwen. Het Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2015 (collegebesluit, 24-2-2015) geeft de koers aan. Schiedam wil aandacht blijven besteden aan de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. Het resultaat is dat eigenaren van woningen met funderingsproblemen tot en met 2019 kunnen rekenen op hulp en advies en op de mogelijkheid een laagrentende lening af te sluiten. Doorgaan met het verbeteren van woningen houdt in dat de eigenaren van circa 580 woningen benaderd zullen gaan worden voor de verbetering van de casco s van hun woningen in een narooi programma. Daarnaast is er een extra inzet van gemeentelijke handhavingcapaciteit op de rotte kiezen Het Servicepunt Woningverbetering wordt niet gesloten maar is sinds voorjaar 2015 gevestigd aan de Singel 85. Het bieden van eerste hulp bij onderhoud aan huiseigenaren en aan Verenigingen van Eigenaren is van belang om te voorkomen dat er opnieuw onderhoudsachterstanden in de oude wijken ontstaan. Vond de aanwijzing van woningen voorheen plaats door de gemeente en werden die eigenaren benaderd, vanaf nu zal het Servicepunt meer vraaggericht werken: nog meer ingaan op vragen van eigenaren en 3 5
Het vernieuwde Servicepunt heeft ook een nieuwe huisstijl. home funderingsherstel onderhoud grondwaterproblemen verzakking home levensloopvriendelijk energiebesparing vragen vve contact VvE s en proberen samen tot een oplossing te komen. De nieuwe aanpak omvat niet alleen woningverbetering maar ook energiebesparende maatregelen, aandacht voor het meer levensloop bestendig maken van woongebouwen en woningen, hulp bij grondwaterproblemen en oog voor de veiligheid van flats waar mogelijk constructieve problemen spelen. In hoofdstuk 7 wordt nader ingegaan op het vernieuwde Servicepunt Woningverbetering. Passieve aanpak Behalve een actieve aanpak waarbij eigenaren worden benaderd door medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering, is er in de oude aanpak ook sprake van een passieve aanpak. Het gaat om circa 2.300 woningen waarvan de eigenaren gebruik kunnen maken van de regelingen maar zelf het initiatief moeten nemen. 1.2. Funderingsherstel De overheid heeft de spelregels voor financiering van leningen aangescherpt met de Loan-to-Value-norm (LTV). Er worden dan ook eisen aan de waarde van de woning gesteld, naast strengere eisen aan het inkomen, de Loanto-Income-norm (LTI). Hierdoor viel in 2014 vooral een aantal projecten funderingsherstel in Schiedam stil. Voor de gedupeerde Schiedamse eigenaren bleek het moeilijk en vaak onmogelijk te zijn om een lening af te sluiten. Het college heeft daarop besloten de beleidsregels voor het verstrekken van laagrentende leningen aan te passen en een zogenaamde restschuld-regeling mogelijk te maken. Hierbij is de gemeente bereid de financiële risico s te dragen voor de laagrentende leningen ten behoeve van funderingherstel. Op deze wijze kan de uitvoering van het ingezette beleid worden gecontinueerd. Vanwege de LTV- en de LTI-normen heeft de gemeente in het eerste half jaar weinig leningen kunnen wegzetten. Na de zomer kwam de stroom leningen weer op gang dankzij de restschuld-regeling. In het najaar is zelfs een leningenhausse te constateren. Op het gebied van funderingsherstel was 2014 een bijzonder jaar: niet eerder in de loop van de aanpak zijn uiteindelijk zoveel leningen afgesloten. Hoewel de huidige werkwijze van de particuliere woningverbetering aan het einde van het verslagjaar 2014 werd gewijzigd, heeft de gemeente Schiedam steeds duidelijk laten weten de laagrentende leningen voor funderingsherstel te blijven aanbieden. De gedupeerde eigenaren van woningen met funderingsproblemen kunnen in ieder geval een laagrentende lening aanvragen tot en met 2019. In hoofdstuk 5 en 6 komt de voortgang van de projecten funderingsherstel aan de orde. Monitoring Van circa 200 woningen worden ook, naast de incidentpanden, twee keer per jaar de zettingen gemeten, gemonitord, omdat niet duidelijk is of funderingsherstel noodzakelijk is. Ook deze eigenaren zal de gemeente tot en met 2019 blijven steunen met hulp en advies en de mogelijkheid bieden een laagrentende lening af te sluiten wanneer herstel aan de orde is. 7
2. Betrokken partijen Wethouder Alexander van Steenderen is één van de sprekers tijdens het KCAF-congres in de TU Delft waarbij de funderingsproblematiek in Nederland centraal staat. De aanpak in Schiedam wordt regelmatig als voorbeeld gesteld. 2.1. Back office Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel is onderdeel van het team Ruimtelijke Ontwikkeling en Beleid van het domein Stadsontwikkeling. Vier (parttime) medewerkers vormen de back office van de particuliere woningverbetering, die onder andere: fungeert als opdrachtgever voor de medewerkers van het Servicepunt; verantwoordelijk is voor een goede samenwerking met betrokken gemeentelijke afdelingen; samenwerkt met de bewonersverenigingen, de makelaardij en de bank (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten); verantwoordelijk is voor een zo breed mogelijk draagvlak; de projectcommunicatie voert, zowel intern als extern, zoals nieuwsbrieven, website, persberichten, jaarverslagen, verhalen voor de gemeentepagina s en acties organiseert zoals Mijn huis is een paleis, maar ook presentaties voor raadscommissies en vakgenoten van elders en raadsbezoeken aan de wijk; de subsidiering verzorgt en de controle daarop uitvoert; dit ook voor de gemeente Vlaardingen doet als opdrachtnemer; in netwerken participeert (andere gemeenten, landelijk); de kwaliteit en de klanttevredenheid bewaakt; voorstellen voor de toekomst doet en deze uitwerkt; aan het management, college en de raad rapporteert; verantwoordelijk is voor de voortgang en de projectfinanciën; initiatieven neemt om tot nieuwe funderingsherstelprojecten te komen; optreedt bij conflicten tussen eigenaren en Servicepunt; algemene informatiebijeenkomsten voor eigenaren belegt. 2.2. Front office De hierboven geschetste werkzaamheden worden op het Stadskantoor door de back office gedaan. De directe contacten met de eigenaren vinden plaats op het Servicepunt Woningverbetering, de front office. Het Servicepunt is de vooruitgeschoven post van de gemeente in de wijk. De adviseurs werkten in 2014 vanuit een pand aan de Lange Nieuwstraat 227. Hier kunnen eigenaren terecht voor gratis advies en hulp en het aanvragen van een laagrentende lening. De medewerkers worden ingehuurd. De front office informeert de eigenaren over het project, stelt de bouwkundige onderhoudsrapporten op, bespreekt deze met de eigenaren en maakt aan de hand daarvan afspraken en begeleidt eigenaren intensief zowel bij de woningverbetering als bij het funderingsherstel. Met het oog op de nieuwe werkwijze van de woningverbetering zijn in de loop van 2014 afspraken gemaakt met de front office over de overdracht van de activiteiten. Ook is de huur van het pand opgezegd met ingang van voorjaar 2015 met het oog op opening van het nieuwe Servicepunt. 2.3. Specialisten binnen gemeente Schiedam Om de eigenaren deskundig verder te helpen, komen verschillende specialisten in actie die de gemeente Schiedam in huis heeft. Dit zijn: Van het domein Integrale veiligheid: - woninginspecteurs en vergunningverleners - constructeurs - juristen Van het domein Bedrijfsvoering: - senior WOZ-taxateur - controller - financieel consulent Van het domein Concernstaf: - beleidsadviseur Onderzoek & Statistiek - strategisch beleidsadviseur Europa Van het domein Bijzonder Verbonden: - budgetconsulent Schuldhulpverlening 9
Van het domein Dienstverlening: - allround medewerker directe klantencontacten van het domein Maatschappelijke Samenwerking: - wijkprocesmanagers Van het domein Stadspromotie: - senior communicatieadviseur Van het domein Stadsontwikkeling: - senior beleidsadviseur Wonen 2.4. Specialisten van buitenaf Behalve de bovengenoemde ambtenaren wordt ook deskundigheid van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding: Steeds voor procesbegeleiding van de woningverbetering en het funderingsherstel en voor bemensing van het Servicepunt Woningverbetering; Adviesbureau Van Yperen voor de begeleiding van projecten van funderingsherstel in West; Adviesbureau Funderingsherstel voor begeleiding van het project BK-laan 174-204/Vondellaan 1-3; Opstal Funderings Advies voor advieswerk en onderzoek t.b.v. de funderingsproblematiek; MOS Grondmechanica bv voor het graven van funderingsinspectieputten en analyse daarvan; MM Tekst en Beeld voor alle communicatie op projectniveau; Afdeling Landmeten van Gemeentewerken Rotterdam voor de monitoring; Geomet voor sonderingen ten behoeve van herstelplannen; Van Lierop voor zwamsanering; Kloek voor zwamsanering; Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor alle bankzaken; Ingenieursbureau Spierenburg b.v. voor het opstellen van een globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen. 2.5. Coördinatieoverleg In het coördinatieoverleg (8 maal per jaar) wordt de voortgang van het project besproken. De medewerkers van de front office en de specialisten die bij het project zijn betrokken, leggen verantwoording af aan en maken werkafspraken met de projectcoördinator. Van elk overleg wordt een verslag gemaakt van de vergadering en een voortgangslijst van de funderingsherstelprojecten. 2.6. Werkgroep Particuliere Woningverbetering (PWV) Ongeveer zes maal per jaar komt een afvaardiging bijeen van de bewonersverenigingen waar het project speelt: West, Oost, Zuid, Centrum. Ook de projectcoördinator en medewerker particuliere woningverbetering wonen deze vergaderingen bij. De werkgroep geeft gevraagd en ongevraagd advies over zaken die het project aangaan. In 2014 vierde de werkgroep PWV, die uit betrokken vrijwilligers en twee vertegenwoordigers van de gemeente bestaat, het tienjarig bestaan. In wijkcentrum De Erker is op 3 juli een receptie gegeven. Wethouder Van Steenderen (Wonen) overhandigde aan Rob Tas, voorzitter van de werkgroep PWV, een passend cadeau: een reproductie van de eerste laagrentende lening die in Schiedam is uitgegeven bij de herbouw van het stadhuis in 1605! De aanwezigheid van de wethouder Wonen greep Rob Tas aan om namens de werkgroep PWV nog eens te pleiten om door te pakken met het project. De bewonersverenigingen menen dat we in Schiedam nog niet klaar zijn. Op 27 oktober 2014 heeft wethouder Van Steenderen (Wonen) de vergadering van de werkgroep bijgewoond en met de leden van gedachten gewisseld over het beleid ten aanzien van particulier bezit. 2.7. Makelaars Sinds de start van het project is er periodiek overleg met makelaars die op de Schiedamse woningmarkt actief zijn. In het verslagjaar zijn echter geen aparte vergaderingen gehouden. De makelaars weten de weg naar de front- en back office inmiddels te vinden. Regelmatig is er contact over een pand dat in de verkoop gaat en waarover een makelaar de meest recente monitoringgegevens opvraagt. Omdat transparantie hoog in het vaandel staat van het project, worden de gegevens aan de eigenaar c.q. makelaar verstrekt. 2.8. Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) De gemeente Schiedam steunt het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek niet alleen met een jaarlijkse donatie. Regelmatig woont de projectcoördinator PWV vergaderingen van het KCAF bij om kennis uit te wisselen. Op 20 november 2014 heeft wethouder Van Steenderen namens de gemeente Schiedam een presentatie gegeven op een congres van het KCAF bij de TU Delft. Onder de titel Schiedam pakt door schetste de wethouder Wonen de resultaten die in Schiedam zijn behaald in de periode 2004-2013 op het gebied van de funderingsproblematiek. Ook ging hij tijdens dit congres nader in op de dilemma s van funderingsherstel: kleine VvE s die met hoge kosten worden geconfronteerd en met eigenaren die de financiering niet kunnen betalen. Benadrukt werd dat we samen verantwoordelijk zijn voor de aanpak van problemen. 2.9. VvE Platform Schiedam De gemeente Schiedam heeft vanuit het project particuliere woningverbetering in samenwerking met het Vrijwilligerscafé een nieuw initiatief gesteund. Op 30 oktober 2014 was de eerste bijeenkomst van het VvE Platform Schiedam. Twee actieve VvE-voorzitters, Bob Beijer en Ger Hunnersen, namen het voortouw om VvE s in Schiedam te verenigen. In wijkcentrum De 5 Molens werd een succesvolle eerste bijeenkomst gehouden. De samenwerking met het VvE Platform Schiedam en het Vrijwilligerscafé is in 2015 voortgezet. 10 11
Gemeente Schiedam Afdeling Ruimtelijk Gebruik Gemeente Schiedam Team Ruimtelijke Ontwikkeling en Beleid 3. Evaluatie project 2004-2014 Veel huiseigenaren in de oude wijken, zoals hier in de Sint Liduinastraat, hebben met behulp van de particuliere woningverbetering hun woning opgeknapt. In 2014 is een evaluatie opgesteld over 12 jaar Particuliere Woningverbetering Schiedam periode 2002 tot en met 2013, met als ondertitel Met een regisserende rol van de gemeente door middel van contractmanagement op straatniveau. Deze evaluatie dient om terug te kijken op het hele verloop van het project, zicht te krijgen op de financiële stand van zaken en om lessen te leren uit de aanpak. De evaluatie is intern opgesteld door de gemeente Schiedam, waardoor de kennis over het project breder in de organisatie is komen te liggen, de inmiddels verzamelde informatie inzichtelijk is gemaakt en zijn tevens de kosten van een onderzoeksbureau bespaard. Het onderzoek betreft zowel de woningverbetering als het funderingsherstel en van beide onderdelen is zowel de inhoudelijke kant als de financiële kant geëvalueerd. Met de vaststelling van de meerjarenbegroting 2014-2017 is besloten dat het project na 2014 een vervolg krijgt. De omvang van het project, de grote hoeveelheid geld die ermee is gemoeid en de overgang naar de vervolgaanpak na 2014 vragen om een uitgebreide evaluatie. Op basis hiervan kunnen de juiste keuzes worden gemaakt voor de vervolgaanpak na 2014. Achterstand ingelopen De gemeente Schiedam heeft, behalve de beschikbaar gestelde Rijksmiddelen, zelf ook gedurende een lange periode middelen ter beschikking gesteld voor de woningverbetering. Tevens is een werkwijze ontwikkeld van positief stimuleren, eigenaren helpen herinneren aan gemaakte afspraken en hinderlijk volgen van de voortgang. Deze aanpak heeft tot grote resultaten geleid. Hiermee is de meer dan normale achterstand in de stadsvernieuwing, zoals destijds was geconstateerd, ingelopen. De inzet van middelen voor het project PWV betaalt zich (indirect) terug door het verhogen van de duurzaamheid van veel Schiedamse woningen, wat in veel gevallen tot een waardevermeerdering van de woning leidt, zo meldt de evaluatie. Verder betekent het project PWV een impuls aan het (Schiedamse) bedrijfsleven en creëert zo werkgelegenheid. Behalve dit economische effect wordt in de evaluatie ook het maatschappelijk effect gesignaleerd dat veel Schiedammers in betere woningen kunnen leven en zo een aangenamer bestaan kennen. Het project PWV draagt kortom bij aan de verbetering van de leefbaarheid van Schiedam. 43,2 Miljoen euro Huiseigenaren in de oude wijken hebben met behulp van het project PWV sinds de effectieve start in 2004 tot en met 2013 43,2 miljoen euro gestoken in het particuliere bezit, waarvan 29,7 miljoen euro aan laagrentende leningen. Eind 2013 hebben de eigenaren van ruim 75% van de hiertoe aangewezen woningen het achterstallig onderhoud weggewerkt. Met funderingsherstel is de gemeente goed op dreef. Er lopen verschillende projecten, maar het is en blijft een weerbarstig proces om alle eigenaren mee te krijgen. Ook zitten nog een groot aantal woningen in de monitoring waarbij de eigenaren nog geen zekerheid hebben over de fundering. Het werk is dus nog niet af. Volgens de opstellers van de evaluatie is de huidige aanpak op onderdelen aan vernieuwing toe. De komende jaren wordt steeds meer ingezet op handhaving. Eigenaren, die hun woning hebben opgeknapt, vragen daar ook om. Daarnaast moet worden voorkomen dat over een aantal jaren weer een nieuwe opgave ligt omdat eigenaren en VvE s indutten en regulier onderhoud opnieuw achterwege blijft. De evaluatie bevat ook een nawoord. Hierin worden doorgaan en vernieuwen als speerpunten genoemd voor de nieuwe aanpak. Kort samengevat komt dit op het volgende neer: - Doorgaan met de projectmatige aanpak van funderingsproblemen inclusief cascoherstel - In de huidige aanpak van woningverbetering het accent leggen op de handhaving - Voor enkele gebieden in de oude wijken en het centrum wordt nog een klassieke Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2014 11 13
Gemeente Schiedam Afdeling Ruimtelijk Gebruik Gemeente Schiedam Team Ruimtelijke Ontwikkeling en Beleid aanpak woningverbetering gestart, gericht op de casco s van woningen - Een vernieuwd Servicepunt Woningverbetering voor eerste hulp bij onderhoud - Projecten ondersteunen volgens het principe van stedelijke vernieuwing op uitnodiging, gericht op onderhoud, energiebesparing en toegankelijkheid van flatgebouwen - Inmiddels is veiligheid een nieuw thema aan het worden voor de na-oorlogse flats. 4. Klantenonderzoek Onder de huiseigenaren in het aangewezen gebied voor de particuliere woningverbetering wordt regelmatig een klantenonderzoek gedaan. In 2004 is het eerste onderzoek gedaan door de gemeente Schiedam met als doel een beeld te verkrijgen van de ervaringen van de huiseigenaren met het project. In 2007 is vervolgens een tweede meting geweest. Daaruit bleek de waardering voor het project behoorlijk toegenomen te zijn. er een groep die het project als bedreigend, dwingend of nergens voor nodig ervaart. Ruim 60% van de respondenten gaf het project het cijfer van een 7 of hoger. Om de ontwikkelingen goed te kunnen volgen en eventueel bij te sturen, is in 2009 een derde meting uitgevoerd en eind 2011 de vierde. Van november 2014 tot december 2014 is de vijfde meting gehouden onder 2425 eigenaren van panden in de wijken Centrum, Oost, West en Zuid. Zij konden meedoen door middel van een digitale of schriftelijke vragenlijst. Redelijk tevreden Over het algemeen kan worden gesteld dat eigenaren redelijk tevreden zijn over het project. Sommige zaken kunnen altijd beter, zoals onnodige/overdreven zaken die worden genoemd in het bouwkundige opnamerapport. De resultaten van de onderzoeken van de afgelopen jaren wijzen erop dat het project steeds soepeler gaat lopen. De aanloopproblemen van enkele jaren geleden bij de start zijn aangepakt, waardoor er minder weerstand is onder de eigenaren. De bekendheid van het project is flink toegenomen en bovendien weten de meesten tegenwoordig wat ze kunnen verwachten. De meerderheid (51%) van de respondenten vindt dat de woningverbetering een redelijke tot hoge bijdrage levert aan de leefbaarheid in de buurt. Het aanzien van straten verbetert en bewoners raken meer betrokken bij het netjes en bewoonbaar houden van de wijk. Dat betekent overigens niet dat alle eigenaren het eens zijn met de aanpak van de gemeente. Drie procent van het aantal respondenten gaf het project particuliere woningverbetering een cijfer 1. Nog altijd is Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2014 14 15
5. De resultaten De cijfers tot en met 2014 (aantallen in woningen) Samen met de geïsoleerde muren levert de nieuwe gasbetonnen vloer het echtpaar Kerpels-van Reeven een warm en comfortabel huis op met een lage energierekening. Woningverbetering t/m 2010 t/m 2011 t/m 2012 t/m 2013 t/m 2014 Eerste stap: Informatiefase afgerond 5520 5752 5766 5769 5781 Tweede stap: BOR is gereed 4884 5108 5214 5217 5223 Kwaliteitscontrole BOR 140 140 Derde stap: Laagrentende leningen (incl WadW) verstrekt 1373 1335 1450 1472 1518 Vierde stap: In uitvoering totaal * 745 467 462 731 540 *is saldo, niet cumulatief Gereed en gecontroleerd totaal 2793 3530 3854 4199 4664 Energiebesparingsadviezen 382 967 967 967 967 Wonen boven winkels: Gereed en in uitvoering 45 53 57 60 67 De aanschrijving Dossier naar gemeente 625 683 693 717 793 - waarvan alsnog gereed 400 456 479 533 563 - waarvan nog in behandeling (Saldo per 31-12-2014) 65 277 214 184 230 De zwambestrijding Onderzocht 267 273 277 285 290 Waarvan aantasting door zwam 135 140 147 153 156 Waarvan geen zwam 128 129 130 132 134 Te plegen nader onderzoek 4 4 14 9 15 Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering 115 122 134 137 143 Funderingsaanpak Herstelplan gereed 305 340 369 382 397 Laagrentende lening verstrekt 71 78 88 112 145 Funderingsherstel gereed/in uitv. 79 110 110 148 172 Woningen mogelijk vervangen nwb 48 48 48 34 22 Nieuwbouw gerealiseerd 3 3 Monitoren fundering (saldo; niet cumulatief) 398 398 420 389 189 Locaties handhaving gestart en/of afgerond 1 2 Alle getallen zijn cumulatief tenzij anders vermeld 17
6. Toelichting op de cijfers Wethouder Alexander van Steenderen overhandigt Margaret Rijntalder een bloemetje. Deze eigenares van een woning aan de Rembrandtlaan herstelt samen met haar buren de fundering van de woningen. Eerste en tweede stap Met de finish van de huidige aanpak van het project in zicht, eind 2014, zijn alle eigenaren natuurlijk al lang geïnformeerd over de mogelijkheden die deelname aan de woningverbetering biedt. Het minieme verschil zit in fase 3, de laatste groep eigenaren die is benaderd. In de passieve aanpak van het project zijn op verzoek nog enkele bouwkundige opnamerapporten (BOR s) gemaakt. Derde stap Tot eind 2014 zijn 46 leningaanvragen gedaan en beschikt door de gemeente Schiedam. Daarvan zijn er nog altijd 18 huiseigenaren uit Fase 1 die op valreep een lening hebben aangevraagd voor het wegwerken van het onderhoudsachterstand aan de woning. De leningaanvragen vertegenwoordigen een bedrag van bijna 670.000 euro, dat eigenaren investeren in de woning. Met de 1518 leningen die tijdens de duur van het project zijn verstrekt, is een totaalbedrag van ruim 26,5 miljoen euro gemoeid, alleen voor woningverbetering. Vierde stap In uitvoering totaal: Het aantal woningen in 2013 (731) was heel hoog en kon worden vergeleken met de topjaren van de aanpak. In dat jaar zijn de adviseurs van het Servicepunt Woningverbetering heel actief geweest in het controleren en hinderlijk volgen van de voortgang van de werkzaamheden. Toch waren eind 2014 de eigenaren van nog altijd 540 woningen bezig met uitvoering van werkzaamheden. Dit betreft eigenaren die gestimuleerd zijn door de controles, of eigenaren die af en toe wat werkzaamheden oppakken. De meeste eigenaren behoren, zoals verwacht, tot fase 3 van de aanpak. Gereed en gecontroleerd: Eind 2014 tekent zich een grote toename (463) af van het aantal woningen dat gereed en gecontroleerd is. Dit is een gevolg van het actief controleren van het Servicepunt. Ten opzichte van het aantal woningen waarvoor de aanpak destijds is gestart, 5600, betekent dit uiteindelijk een percentage van 83%! In fase 1 is 87% van het aantal aangewezen woningen opgeknapt, in fase 2 komt dit uit op 75% en fase 3 81%, wat het gewogen gemiddelde op 83% brengt. Daarmee wordt de doelstelling van 75% van alle woningen ruimschoots gehaald! Het aantal woningen dat gereed is gemeld, kan zelfs nog iets toenemen omdat er nog 540 woningen (is 10%) in uitvoering zijn gegaan begin 2015. Daarnaast liggen de dossiers van nog 7% van het aantal woningen bij Handhaving van de gemeente. Ook van dat aantal kunnen eigenaren alsnog in beweging komen en de onderhoudsachterstand aan de woning gaan wegwerken. Al met al betekenen de cijfers dat de doelstelling van het project particuliere woningverbetering ruimschoots is gehaald. Aanpak gestart 5.619 100% Gereed 4.664 83% Nog in uitvoering 540 10% Bij handhaving 230} } 415 7% Nog bij Servicepunt 170} Wonen boven winkels De aanpak Wonen boven winkels valt onder het project Werk aan de Winkel. Het gaat hier om woningen die in het Centrum worden opgeknapt en daarom staan de gerealiseerde aantallen in dit jaarverslag. In 2014 zijn bij in totaal 67 woningen werkzaamheden in uitvoering gegaan en ook gereed gemeld. Ook zijn er in 2014 nog eens 17 woningen in voorbereiding, waarbij de eigenaar subsidie heeft aangevraagd voor de werkzaamheden maar nog niet met de uitvoering is gestart. Deze aantallen zitten in de pijplijn en tellen nog niet mee. De aanschrijving In 2014 zijn 30 dossiers van nietwillende eigenaren afgehandeld door de woninginspecteurs (Handhaving) van de gemeente. De capaciteit van het team Handhaving is echt te laag, waardoor ook 19
de productie fors te laag is. Daarbij neemt de werkvoorraad, na jarenlang stimuleren, motiveren en controleren, voor handhaving toe. We zitten tenslotte met het aangewezen gebied aan het einde van de rit. De verwachting is dan ook dat er begin 2015 nog 80 dossiers bijkomen. Zowel voor het projectteam als voor de werkgroep PWV, die nog rotte kiezen in de wijk zien, is deze werkvoorraad zorgwekkend. De gemeente zal er serieus werk van moeten maken om deze eigenaren nu te dwingen het onderhoud aan te pakken. Met extra capaciteit bij de woninginspecteurs moet het lukken om 100 dossiers per jaar af te handelen. Dossier bij het servicepunt Alsnog afgehandeld door servicepunt Totaal actie door handhaving situatie 227 eind 2011 situatie 214 eind 2012 situatie 184 eind 2013 situatie 185 230 eind 2014 Nieuw 100 85 200 in 2015 TOTAAL 430 Prognose werkvoorraad handhaving 2015 aantal woningen handhaving op casco 230 betekent werkelijk aantal woningen 85 betekent prognose aantal woningen De zwambestrijding De bestrijding van zwam is meegenomen in de aanpak, mede vanwege het besmettingsgevaar voor de belendende panden. Af en toe blijkt bij een controle in de kruipruimte dat er mogelijk iets aan de hand is. Dat was bij vijf panden in 2014 het geval. Uit een nadere inspectie bleek dat het bij twee panden loos alarm was en dat drie panden waren aangetast door de besmettelijke zwam. Bij zes panden is in 2014 de zwambestrijding uitgevoerd of nog in uitvoering. Wanneer er zwam wordt geconstateerd, kan de eigenaar altijd een laagrentende lening aanvragen om bestrijding ervan te financieren. Funderingsaanpak In 2014 zijn voor 24 woningen de funderingsproblemen opgelost door herstel. Dit aantal is aan de lage kant. Door aanscherping van de regelgeving voor banken (LTVnorm, zie Hoofdstuk 1, Funderingsherstel) en strengere inkomenseisen (LTI-norm) is een stuwmeer ontstaan van het aantal leningaanvragen. We konden daardoor een tijdlang geen leningen aanbieden. Nadat de gemeente Schiedam de restschuldregeling instelde, kreeg een aantal huiseigenaren eindelijk groen licht voor een lening. Toch zijn er in 2014 nog altijd 33 leningen voor funderingsherstel beschikt, tegen 24 in 2013. Een aanzienlijke stijging! Gemiddeld lenen de eigenaren hiervoor 44.000 euro, hetgeen betekent dat in 2014 voor 1,46 miljoen euro is uitgeleend om funderingsproblemen op te lossen. In totaal is er gedurende de looptijd van het project voor funderingsherstel voor bijna 6,02 miljoen euro uitgeleend. Inmiddels hebben 172 woningen een nieuwe fundering gekregen. Op 23 locaties in Oost en West zijn we in uitvoering of gereed met funderingsherstel. Ten opzichte van 2013 zijn er afgelopen jaar 3 locaties bijgekomen: in de Rembrandtlaan/De Genestetstraat, de Rembrandtlaan 104/106 en in de Daltonstraat werden 12 aangekochte woningen met funderingsproblemen gesloopt. In 2014 is een aantal panden helaas van de categorie monitoring naar die van incident gegaan, vooral in Oost. Uit metingen en onderzoeken is gebleken dat de handhavingstermijn van de fundering van 8 panden in Oost en 3 panden in West minder is dan 15 jaar en dat herstel noodzakelijk is. Verder hebben begin 2014 ongeveer honderd eigenaren in West en vooral Oost te horen gekregen dat hun pand uit de monitoring is gehaald. De resultaten van de monitoring gaven aan dat deze eigenaren in ieder geval de komende vijftien jaar geen maatregelen aan hun fundering hoeven te nemen. Het is in 2014 niet aan de orde geweest om op bepaalde locaties het instrument van handhaving in te zetten om zo een project funderingsherstel te kunnen laten beginnen omdat de finaciering van funderingsherstel stagneerde. 20 21
7 De verwachtingen Sherida-Ann Sam-Sin, Femke Boers en Rob Van Huis zijn de adviseurs van het nieuwe Servicepunt Woningverbetering, dat zich vooral gaat richten op Verenigingen van Eigenaren (VvE s). Met dit jaarverslag loopt de aanpak af zoals die sinds 2004 is uitgevoerd in de oude wijken. Van de huiseigenaren die tot 31 december 2014 een leningaanvraag hebben ingediend, zit nog een deel in de pijplijn. Omdat onderhoud aan eigen huis nooit stopt en er nog veel werk te verzetten is, hebben vertegenwoordigers van eigenaren (in de werkgroep PWV) en professionals een vernieuwde aanpak voorbereid. 2015 Is het jaar van de verbouwing. Tijdens die periode gaan de werkzaamheden gewoon door. Hierdoor is dit jaarverslag ook later dan gebruikelijk. De wens van de werkgroep PWV om het fysieke servicepunt te handhaven, was om financiële redenen niet in de gemeentelijke plannen opgenomen. In onderlinge samenwerking met het SOBO (Schiedams Overleg Bewonersorganisatie) is het idee uitgewerkt om het vernieuwde servicepunt tegen aanzienlijk lagere kosten onder te brengen in het SOBO-pand aan de Singel 85. Bovendien is samenwerking gezocht met de gemeente Vlaardingen, die ook in navolging van Schiedam de woningverbetering heeft opgepakt. 7.1. Particuliere woningverbetering De vernieuwde aanpak vanaf 2015 heeft het motto Doorgaan en vernieuwen. Voor het onderdeel doorgaan gaat het om - de aanpak van funderingsproblemen - een zogenaamd narooi-programma van circa 530 woningen voor verbetering van casco s - de inzet van gemeentelijke handhavingscapaciteit op de rotte kiezen in de aangewezen gebieden De funderingsaanpak is en blijft een zaak van stug volhouden om successen te realiseren. Alle eigenaren van een funderingsherstellocatie moeten immers meedoen. Ook de financiering van grote investeringen die nodig zijn voor herstel, spelen daarbij een belangrijke rol. Bij het narooien worden eigenaren van wie de woning ooit was aangewezen voor de passieve aanpak van de woningverbetering, gedwongen om noodzakelijke maatregelen aan hun woning te nemen. Het verleiden tot investeren heeft in de achterliggende jaren immers niet tot resultaat geleid. Uit een recent gehouden inventarisatie van deze woningen bleek dat een aantal adressen achterstallig onderhoud vertoont. Ondanks de mogelijkheid dat de betreffende eigenaren zelf een laagrentende lening voor de werkzaamheden konden aanvragen, zijn zij niet aan de slag gegaan. De gemeente vindt het gerechtvaardigd om hen erop aan te spreken de woning goed te onderhouden. Behalve deze woningen in de passieve aanpak, zijn er nog andere woningen met achterstallig onderhoud in de oude wijken die om uiteenlopende redenen niet in de aanpak hebben gezeten. Deze adressen en die uit de passieve aanpak betreffen bij elkaar opgeteld circa 530 woningen. Het onderdeel vernieuwen komt tot uitdrukking bij het Servicepunt Woningverbetering dat zich in Schiedam richt op de volgende onderwerpen: het naar behoren laten functioneren van Verenigingen van Eigenaren (VvE s) het meer levensloopvriendelijk maken van woningen en woongebouwen, in samenwerking met team Zorg, Welzijn en Sport het inlopen van achterstallig onderhoud bij voorkeur in combinatie met energiebesparende maatregelen het bestrijden van vochtproblemen als gevolg van grondwater in samenwerking met team Regie Openbare Ruimte het oplossen van onveilige situaties in naoorlogse flatgebouwen als gevolg van constructieve problemen in samenwerking met team Vergunning en Handhaving. In Vlaardingen ligt het accent vooral op het naar behoren laten functioneren van VvE s in de wijken Westwijk en Centrum. Voor de vernieuwde aanpak ligt het initiatief bij het nieuwe Servicepunt Woningverbetering. De drie gemeentelijke medewerkers werken stedelijk voor Schiedam en voor twee wijken in Vlaardingen (Westwijk en Centrum). 23 23
Zij bieden eerste hulp bij onderhoud aan huiseigenaren en werken vraag gestuurd. Het Servicepunt Woningverbetering-nieuwe stijl is op 17 april 2015 aan de Singel 85 geopend. Het Servicepunt in buurgemeente Vlaardingen is symbolisch van start gegaan op 6 juli 2015 met een buurtbarbecue. 7.2. Funderingsherstel Op 44 locaties in de stad helpt de gemeente Schiedam eigenaren met het oplossen van hun funderingsproblemen. Er komen mogelijk nog zeven locaties bij, plekken in Oost en West waar de monitoring binnenkort duidelijkheid moet brengen over de stabiliteit van panden. Ook in de vernieuwde aanpak blijft de gemeente eigenaren terzijde staan met hulp en met een laagrentende lening. Schiedam participeert overigens actief in een landelijk overleg dat wordt getrokken door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Inzet is te komen tot een eerlijke verdeling van de risico s bij de leningen voor funderingsherstel. Met de restschuldregeling draagt de gemeente Schiedam als enige partij deze risico s. De bedoeling van het overleg is deze risico s ook te delen met het Rijk en de banken. 7.3. Monitoring Qua monitoring loopt het project ook gewoon door na 2014. De gemeente Schiedam kan eigenaren die nu nog in onzekerheid over de fundering van hun pand verkeren, immers niet zo maar laten schieten. Verwacht wordt dat in de loop van 2015 meer duidelijkheid komt. Maar omdat met funderingsherstel hoge kosten zijn gemoeid, is zorgvuldigheid van groot belang. 7.4 Investeringen: op naar de 50 miljoen euro In de afgelopen jaren hebben veel eigenaren deze kans aangegrepen. In de particuliere woningvoorraad is sinds de start van het project tot eind 2014 ruim 47,3 miljoen euro geïnvesteerd door eigenaren. De werkzaamheden zijn bekostigd met behulp van laagrentende leningen (31,8 miljoen euro) en eigen middelen of anders (15,5 miljoen euro). Eind 2014 zijn nog een flink aantal leningaanvragen in behandeling. Bij elkaar vertegenwoordigen die aanvragen (voor woningverbetering en voor funderingsherstel) een bedrag van bijna 3,8 miljoen euro! Ook voeren eigenaren in 2015 nog werkzaamheden uit zonder lening de laatste jaren circa 1,8 miljoen euro per jaar. Het is te verwachten dat het investeringbedrag in 2015 de 50 miljoen euro zal overschrijden. 8. Adressen Back office Tot het projectteam PWV, team Ruimtelijke Ontwikkeling Beleid, domein Stadsontwikkeling, behoren in 2014: - Projectcoördinator Ruud van Workum tel. 010-219 1807 - Communicatieadviseur Marianne Ames tel. 010-219 1825 - Medewerker PWV Yke Rippen tel. 010-219 1802 - Medewerker PWV Connie Schlärmann-Wildeboer Schut tel. 010-219 1318 Front office Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat 227 (tot mei 2015) 3111 AJ Schiedam Daarna: Singel 85, 3112 GL Schiedam Tel. 010-238 0633 e-mail info@servicepuntwoningverbetering.nl website www.servicepuntwoningverbetering.nl Colofon Uitgave Gemeente Schiedam Team Ruimtelijke Ontwikkeling Beleid Tekst Marianne Ames Eindredactie Ruud van Workum Foto s Jan van der Ploeg e.a. Druk BGS Reacties aan: rg.v.workum@schiedam.nl 24 25
Gemeente Schiedam Team Ruimtelijke Ontwikkeling en Beleid Jaarverslag particuliere woningverbetering en funderingsherstel 2014