Doelgroepen en woonlasten

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Doelgroepen en woonlasten Betaalbaarheid van het wonen in Tilburg in 2013

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Doelgroepen en woonlasten Betaalbaarheid van het wonen in Tilburg in 2013 Opdrachtgever Gemeente en woningcorporaties Tilburg Auteurs Steven Kromhout Wilma Bakker Marlies van der Vlugt Rapportnummer P27150 Uitgave 6 mei 2014 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C 1011 AB Amsterdam Postbus 2805 1000 CV Amsterdam 020 522 11 11 info@rigo.nl www.rigo.nl

Inhoud Samenvatting en conclusies 1 1 Inleiding 3 1.1 Doelgroepen 3 1.2 Woonlasten 4 1.3 Sociale huurvoorraad en kernvoorraad 5 1.4 Leeswijzer 5 2 Doelgroepen 6 2.1 Huishoudens en woningen in Tilburg 6 2.2 Omvang en samenstelling 7 2.3 Woonsituatie 9 2.4 Ontwikkeling in de periode 2009 tot 2013 16 3 Woonlasten en betaalbaarheid 21 3.1 Woonlasten van huurders en kopers 21 3.2 Woonlasten van huurders van corporaties 21 3.3 Betaalbaarheid van corporatiewoningen 25 3.4 Betaalbaar aanbod in de koopsector 29 4 Omvang van de sociale huurvoorraad 32 4.1 Demografische en economische ontwikkelingen 32 4.2 Omvang en ontwikkeling van de doelgroepen 32 4.3 Ontwikkeling van de woningbehoefte 34 4.4 De benodigde omvang van de sociale huurvoorraad 36 Bijlage 1 Aannamen toekomstverkenning 43

Samenvatting en conclusies In vervolg op eerder onderzoek uit 2009 heeft RIGO in opdracht van gemeente en corporaties opnieuw de doelgroepen en woonlasten in Tilburg in kaart gebracht. Hieronder vatten we de belangrijkste conclusies samen. Doelgroepen en hun woonsituatie Het aantal huishoudens in Tilburg is de afgelopen jaren flink gegroeid. Dit geldt ook voor huishoudens met een laag inkomen. De totale doelgroep tot modaal is in o m- vang gestegen van 50.000 in 2009 naar 51.500 in 2013. Binnen de doelgroep is de primaire doelgroep fors gegroeid, met 6.200 huishoudens. Kijken we alleen naar de huishoudens die zelfstandig wonen, dan is het aantal met een inkomen tot modaal in omvang afgenomen, van 38.400 naar 37.900. Maar ook binnen deze groep is de primaire doelgroep toegenomen: van 22.000 naar 25.800. De grootste toename binnen de primaire doelgroep zien we bij de gezinnen. De kernvoorraad (corporatiewoningen tot 2e aftoppingsgrens) in Tilburg is de afgel o- pen jaren kleiner geworden, van 28.300 naar 26.200, als gevolg van vernieuwing van de voorraad (sloop, energetische verbeteringen) en het huurbeleid. Het totale aantal bewoonde woningen van corporaties is toegenomen van 29.500 naar 30.100. In vergelijking met 2009 wordt een groter deel van de kernvoorraad gehuurd door de primaire doelgroep. Tegelijkertijd woont een groter deel van de primaire doelgroep in duurdere huurklassen dan voorheen. Ruim 11.000 huishoudens uit de primaire doe l- groep en secundaire doelgroep wonen in een koopwoning. In vergelijking met s-hertogenbosch en Breda wordt een kleiner deel van de sociale huurvoorraad in Tilburg bewoond door huishoudens met een midden - of hoger inkomen, namelijk 24% in plaats van respectievelijk 27% ( s-hertogenbosch) en 26% (Breda). Woonlasten en betaalbaarheid Huurders van corporatiewoningen hebben relatief lage woonlasten in vergelijking met huurders van overige huurwoningen en eigenaar-bewoners. Een doorsnee huurder van een zelfstandige corporatiewoning is 535 per maand kwijt aan woonlasten. Daarmee liggen de totale woonlasten van corporatiehuurders in Tilburg wat lager dan in Breda ( 555) en s-hertogenbosch ( 565). De verschillen in energiezuinigheid (energielabels) van corporatiewoningen komen slechts in beperkte mate tot uiting in de energielasten en daarmee in de woonlasten. Dat komt omdat de energielasten ook bepaald worden door de grootte van de w o- ning, kenmerken van de woning en het energiegedrag van huishoudens. Huurders van woningen met een F- of G-label hebben wel duidelijk hogere energielasten. 1

De netto huurlasten en energielasten in de sociale huurvoorraad zijn licht gestegen ten opzichte van 2009. De huurtoeslag drukt de huurlasten voor de primaire doe l- groep flink en speelt daarmee een belangrijke rol voor de betaalbaarheid van huu r- woningen. Toch heeft een relatief groot deel van de primaire doelgroep een hoge woonquote, in vergelijking met de andere inkomensgroepen. In 2009 zijn in het kader van het woonlastenonderzoek normen voor acc eptabele woonquotes opgesteld. Op basis van die normquotes heeft 48% van de huurders van corporatiewoningen uit de primaire doelgroep en 17% van de overige huurders met een inkomen beneden modaal hogere woonlasten dan de norm. In 2009 lagen deze percentages op respectievelijk 45% en 11%. In totaal gaat het om 8.800 huishoudens, bijna 1.500 meer dan in 2009. De woonlasten van huurders van corporatiewoningen zijn ook afgezet tegen hun b e- stedingsruimte voor woonlasten, na aftrek van overige noodzakelijke uitgaven, volgens de zogenaamde budgetbenadering. Hiervoor is gebruikgemaakt van referentieci j- fers van het Nibud, waarin ook de ruimte voor energielasten is verwerkt. Op basis van deze cijfers heeft 14% van de huurders van corporatiewoningen in Tilburg te hoge woonlasten 1. Het gaat met name om huishoudens uit de primaire doelgroep (87%). Het gaat om ruim 3.500 huishoudens binnen de primaire doelgroep en 500 overige huishoudens. Bij circa 1.800 huishoudens liggen de woonlasten meer dan 100, - boven de norm. Binnen de primaire doelgroep hebben vooral alleenstaanden en g e- zinnen te hoge woonlasten. De koopsector in Tilburg biedt voor huishoudens uit de primaire doelgroep geen b e- taalbaar alternatief. Er is wel betaalbaar aanbod voor een deel van de secundaire doelgroep en de middeninkomens. Dit aanbod is vooral te vinden in de wijken West, Oud-Noord en Oud-Zuid. Behoefte aan betaalbare voorraad De komende jaren neemt het aantal huishoudens dat tot de primaire en secundaire doelgroep behoort toe. Dit betekent niet automatisch dat de omvang van de sociale huurvoorraad (tot 681) in gelijke mate moet toenemen. Als de goedkope scheefheid in de corporatie huurvoorraad gelijk blijft, dan neemt de behoefte aan woningen in de sociale huurvoorraad toe met circa 1.640 woningen in 2013 tot 2020 (basisscenario). Als de goedkope scheefheid afneemt van 24% in 2013 tot 19% in 2020 kan de sociale huurvoorraad in omvang gelijk blijven. Uitgaande van de huidige woonpatronen heeft het grootste deel van de extra behoe f- te aan sociale huurwoningen betrekking op de kernvoorraad (tot 574). Een deel van de behoefte van de secundaire doelgroep zou echter kunnen worden opgevangen in woningen tussen 574 en 681, omdat zij deze woningen op grond van hun best e- dingsruimte zouden kunnen betalen. 1 Hierbij is als uitgangspunt genomen dat alleen sprake kan zijn van te hoge woonlasten wanneer de woonlasten hoger zijn dan de bestedingsruimte voor huur en energie op bijstandsniveau. 2

1 Inleiding In 2009 heeft RIGO in opdracht van de gemeente en corporaties in Tilburg een onde r- zoek uitgevoerd naar de huisvesting en woonlasten van lagere en middeninkomen s- groepen, op basis van het WoON 2006. Dit heeft geresulteerd in twee rapporten, o n- der de titels De doelgroep in Tilburg en Woonlastenonderzoek Tilburg. De uitko m- sten van dit onderzoek zijn gebruikt bij het Convenant Wonen Tilburg 2010-2015. Inmiddels zijn vijf jaar verder en is er veel veranderd. De economische crisis heeft zijn doorwerking gehad op de woningmarkt en ook het landelijk beleid is aan veranderi n- gen onderhevig. De gemeente en corporaties willen opnieuw afspraken maken over de omvang van de voorraad en daarbij een relatie leggen met de omvang van diverse doelgroepen naar inkomen. Daarbij spelen de woonlasten een belangrijke rol. Daarom is RIGO opnieuw gevraagd om de doelgroepen en woonlasten in Tilburg in beeld te brengen. Het onderzoek is begeleid door een projectgroep waarin gemeente, corporaties en huurders vertegenwoordigd zijn. Basis voor de analyses vormen de uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2012, een landelijke enquête van het ministerie van BZK die is verrijkt met registratiegegevens van onder meer de Belastingdienst. Om uitspraken te kunnen doen op het niveau van de gemeente Tilburg is gebruik gemaakt van referentiecases en zijn de weegfactoren aangepast op basis van gegevens van het CBS, de gemeente en de woningcorporaties. 1.1 Doelgroepen In dit onderzoek worden vijf doelgroepen onderscheiden, op basis van het belastbaar huishoudeninkomen: 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 staan weergegeven in de onderstaande tabel. tijdvak 1-1-2013 t/m 31-12-2013 inkomensgrenzen Eenpersoonshuishouden < 65 jaar 21.025 Eenpersoonshuishouden >= 65 jaar 21.100 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar 28.550 Meerpersoonshuishouden >= 65 jaar 28.725 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot 34.229. 3. Lage middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen 34.229 en 38.935 (= 38.000 in kalenderjaar 2012). 4. Hoge middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen 38.935 tot 43.785 (= 43.000 in kalenderjaar 2011). 5. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan 43.785. 3

De bovenstaande indeling van doelgroepen wijkt af van de indeling die in 2009 geha n- teerd is. De inkomensgrenzen die we in dit onderzoek hanteren, sluiten aan bij de huidige lokale en landelijke regelgeving 2. Woningcorporaties zijn sinds 2011 verplicht om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 681, prijspeil 2013) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. In Tilburg hebben corporaties en gemeente in overleg de keuze gemaakt om bij de woningtoewijzing van de sociale voorraad de lage middeninkomens ook toegang te geven tot de sociale huurwoningvoorraad. Per 1 juli 2013 is de maximale huurverhoging die verhuurders bij gereguleerde huu r- woningen tot de liberalisatiegrens kunnen doorvoeren inkomensafhankelijk 3. Hierdoor kunnen corporaties en andere verhuurders ervoor kiezen om bij zittende huurders met een midden- of hoger inkomen een hogere huurverhoging door te voeren dan bij de primaire en secundaire doelgroep. Om een vergelijking met de uitkomsten van het vorige woonlastenrapport te kunnen trekken, maken we in enkele delen van dit rapport gebruik van de doelgroepindeling uit 2009 (bijvoorbeeld in paragraaf 2.4). 1.2 Woonlasten Tot voor kort werd bij de betaalbaarheid van woningen alleen gekeken naar de huur - of hypotheeklasten. Inmiddels dringt het besef steeds verder door dat het bij de woonlasten ook om andere kosten gaat. In dit onderzoek rekenen we de volgende uitgaven 4 tot de woonlasten: Huur of hypotheek: het gaat om de netto kosten, dus na aftrek van eventuele huurtoeslag en fiscale voordelen (denk aan de hypotheekrenteaftrek); Energielasten: netto kosten van gas, warmte en elektriciteit (incl. belastingen); Water: de kosten voor de drinkwatervoorziening; Heffingen: gemeentelijke lasten (o.a. reinigingsheffing) en waterschapslasten (o.a. watersysteemheffing). 2 3 4 In 2009 maakten we gebruik van de ziekenfondsgrens (inmiddels afgeschaft) en h et modale inkomen om doelgroepen te onderscheiden. Het kabinet is voornemens om de inkomensafhankelijke huurverhoging vanaf 2015 te ve r- vangen door een huursombenadering. Eigen bijdragen aan de AWBZ en de WMO rekenen we tot de zorgkosten, ook als die gerelateerd zijn aan de woonvoorziening. 4

1.3 Sociale huurvoorraad en kernvoorraad De definities die we in de onderzoek hanteren voor de sociale huurvoorraad en de kernvoorraad sluiten aan bij het Convenant Wonen Tilburg 2010-2015. Hierin is de sociale huurvoorraad gedefinieerd als het woningbezit van corporaties tot de liberal i- satiegrens ( 681, prijspeil 2013). Binnen de sociale huurvoorraad is de kernvoorraad afgebakend op de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslagregeling. Net als in het woonlastenonderzoek uit 2009 leggen we de grens van de kernvoorraad in dit onderzoek op de tweede aftoppingsgrens ( 574, prijspeil 2013). Dit rapport bevat alleen gegevens over de bewoonde voorraad. Vanwege verhuizingen en renovatie zijn er altijd woningen die tijdelijk leeg staan. De totale aantallen woni n- gen liggen dus hoger dan de aantallen die door huishoudens worden bewoond. Deze aantallen zijn te vinden in de Monitor Woningbouw van de Gemeente Tilburg. 1.4 Leeswijzer Dit rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 staat de omvang, samenstelling en woonsituatie van de doelgro e- pen centraal; Hoofdstuk 3 belicht de woonlasten en de betaalbaarheid van het wonen; In hoofdstuk 4 wordt de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen in Tilburg geraamd; Hoofdstuk 5 vat de belangrijkste conclusies uit de eerdere hoofdstukken samen. 5

2 Doelgroepen In dit hoofdstuk maken we kennis met de verschillende doelgroepen in Tilburg. Hoe groot zijn ze, welke demografische kenmerken hebben ze en waar wonen ze? Daarbij maken we ook een vergelijking met de situatie in 2009. 2.1 Huishoudens en woningen in Tilburg Op 1 januari 2013 bestond de totale woningvoorraad in Tilburg uit 90.370 woningen. Niet elke woning wordt bewoond. Een deel van de woningvoorraad staat (al dan niet tijdelijk) leeg, bijvoorbeeld vanwege verhuizing of voorgenomen renovatie of sloop. Op 1 januari 2013 bedroeg de (frictie)leegstand in Tilburg volgens het CBS 4,3%. De bewoonde woningvoorraad in Tilburg komt daarmee op circa 86.47 0 woningen. Het aantal huishoudens in Tilburg op 1 januari 2013 is met 101.310 groter dan het aantal bewoonde woningen. 14.840 huishoudens (15%) wonen niet in een zelfstandige woning. Het gaat hierbij onder andere om studenten in studentenhuisvesting en om huishoudens in bewoonde andere ruimten, zoals woonwagens en woonboten. Deze huishoudens worden in dit onderzoek aangeduid als onzelfstandig wonende huishoudens. tabel 2-1 Ze lfstand ige en onzelfstand ige hu ishoudens, naar doelg roep 5 zelfstandige huishoudens onzelfstandige huishoudens totaal huishoudens aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel primaire doelgroep 25.790 30% 11.800 80% 37.590 37% secundaire doelgroep 12.770 15% 1.850 12% 14.620 14% lage middeninkomens 4.170 5% 350 2% 4.520 4% hoge middeninkomens 6.040 7% 170 1% 6.210 6% hoge inkomens 37.710 44% 670 5% 38.380 38% totaal 86.470 100% 14.840 100% 101.310 100% 5 De getallen in deze en volgende tabellen zijn afgerond op tientallen. De randtotalen en percentages zijn berekend aan de hand van de niet-afgeronde getallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen optreden tussen de optelsom van de cellen en de randtotalen. 6

2.2 Omvang en samenstelling In Tilburg behoort 37% van alle huishoudens tot de primaire doelgroep en 14% tot de secundaire doelgroep 6. Van de zelfstandige wonende huishoudens behoort 45% tot de primaire of secundaire doelgroep. De middeninkomens vormen een relatief kleine groep van 12%. Daarnaast behoort 44% van deze huishoudens tot de groep huisho u- dens met een hoog inkomen. De meeste huishoudens die onzelfstandig wonen (80%) behoren tot de primaire doelgroep. In de analyses die volgen worden de onzelfstand i- ge huishoudens apart benoemd. Leeftijd De leeftijdsopbouw van de primaire doelgroep in Tilburg is zeer gevarieerd (zie tabel 2-2). Van de secundaire doelgroep is een relatief groot deel (55%) 55 jaar of ouder. Bij de midden- en hogere inkomens zijn huishoudens tussen 35 en 55 jaar beter vertegenwoordigd. Van de onzelfstandige huishoudens is het overgrote deel jonger dan 25 jaar, dit betreft vooral studenten in studentenhuisvesting. In tabel 2-2 is te zien dat vooral jongeren onder de 25 jaar relatief vaak tot de prima i- re doelgroep behoren. Ouderen boven de 65 jaar zijn zowel in de primaire als de s e- cundaire doelgroep oververtegenwoordigd. Bij de hoge inkomens is een oververt e- genwoordiging zichtbaar van de groep 35- tot 65-jarigen. Deze uitkomsten weerspiegelen de loopbaan van de meeste huishoudens: na het afronden van een studie vindt een inkomensgroei plaats en na pensionering een inkomensdaling. tabel 2-2 Doelg roepen na ar leeftijd primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens onzelfstandig totaal < 25 jaar 2.710 620 170 130 590 9.080 13.300 25-35 jaar 3.880 1.980 910 1.180 7.100 3.220 18.260 35-45 jaar 4.290 1.250 790 1.220 9.390 650 17.590 45-55 jaar 3.720 1.930 960 1.280 9.430 500 17.810 55-65 jaar 2.920 2.660 500 980 7.500 290 14.850 65-75 jaar 3.870 2.380 660 850 2.430 450 10.640 > 75 jaar 4.400 1.960 180 400 1.270 650 8.860 totaal 25.790 12.765 4.170 6.040 37.710 14.840 101.310 6 Ter vergelijking: in s-hertogenbosch waren deze percentages respectievelijk 29% en 15%; in Breda 32% en 15%. 7

figuur 2-1 Do elg roepen n aar leeftijd, excl. onze lfstandige huishoudens Samenstelling huishoudens De primaire doelgroep bestaat voor een groot deel (53%) uit eenpersoonshuisho u- dens. Daarnaast zien we in de primaire doelgroep een oververtegenwoordiging van eenoudergezinnen. Beide typen huishoudens beschikken maximaal over één inkomen, waardoor zij minder verdienen dan huishoudens met meerdere kostwinners. Van de secundaire doelgroep is bijna 70% alleenstaand. Dit wordt deels verklaard door het feit dat in de huurtoeslagregeling voor alleenstaanden een lager maximum inkomen geldt, waardoor zij eerder tot de secundaire doelgroep behoren dan meerpersoonshuishoudens. Stellen, met of zonder kinderen, hebben relatief vaak een hoger inkomen: respecti e- velijk 54% en 75% van deze groepen hebben een jaarlijks inkomen van meer dan 43.785 euro. tabel 2-3 Doelg roepen na ar huishoudenssamenste lling primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens onzelfstandig totaal alleenstaand 13.670 8.860 2.270 2.190 4.610 13.200 44.795 paar 5.470 2.370 1.130 2.130 13.990 980 26.055 paar met kind(eren) 2.700 850 550 1.420 17.380 280 23.180 éénoudergezin 3.870 680 220 280 1.550 260 6.860 overig 80 10 10 30 180 120 430 totaal 25.790 12.770 4.170 6.040 37.710 14.840 101.310 8

figuur 2-2 Do elg roepen n aar huishoudenssamens te lling, e xc l. onzelfstandige huishoudens 2.3 Woonsituatie In de navolgende analyses zijn de huishoudens die onzelfstandig wonen buiten b e- schouwing gelaten. Huur of koop Van de circa 86.500 zelfstandig wonende huishoudens in Tilburg wonen er 48.140 in koopwoningen en 38.330 in huurwoningen, waarvan 30.100 woningen worden verhuurd door de vier Tilburgse woningcorporaties en 8.230 door overige verhuurders. 7 De meeste huishoudens in de primaire en secundaire doelgroep huren een woning van één van de Tilburgse woningcorporaties (respectievelijk 64% en 50%) 8. Vanaf de lage middeninkomens zien we dat huishoudens vaker een woning gekocht hebben dan een woning huren. Bij hoge inkomens heeft 81% van de huishoudens een koopwoning. Toch woont ook van deze groep nog 12% in een huurwoning van een woningco r- poratie. 7 8 In deze cijfers zijn alleen de bewoonde woningen meegerekend. De totale aantallen woni n- gen liggen in werkelijkheid hoger vanwege frictieleegstand (zie 1.3). Ter vergelijking: in s-hertogenbosch woont 73% van de primaire doelgroep en 57% van de secundaire doelgroep in een huurwoning van een corporatie; in Breda geldt dit voor 59% van de primaire doelgroep en 42% van de secundaire doelgroep. 9

tabel 2-4 Woonsituatie do elg roepen naar e igendom primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal koop 6.660 4.480 2.140 4.290 30.580 48.140 corporatie huur 16.440 6.400 1.540 1.130 4.600 30.100 particuliere huur 2.700 1.890 490 630 2.530 8.230 totaal 25.790 12.770 4.170 6.040 37.710 86.470 figuur 2-3 Woonsituatie d oelgro epen naar e igendom Huurprijzen Het grootste deel (47%) van de huurwoningen in Tilburg heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens. Slechts 8% van de huurwoni n- gen heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens en behoort daarmee tot de vrije huursector. Zowel de primaire doelgroep als de secundaire doelgroep woont voor een groot deel in huurwoningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. Huurwoningen in de vrije sector worden voor het grootste deel bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. Toch is een behoorlijke variatie binnen de doelgroepen zi chtbaar. Zo zijn er ook huishoudens met een relatief hoog inkomen woonachtig in de goedkopere huurwoningen en andersom. 10

tabel 2-5 Woonsituatie do elg roepen naar huurp r ijsklassen (corpo ratie en part i- culie re huur ) primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal tot kwaliteitskgr. (< 375) 4.580 1.930 390 230 760 7.890 kwaliteitskgr. tot 1e aftopgr. (375-536) 9.320 4.410 1.200 720 2.340 17.990 1e aftopgr. tot 2e aftopgr. (536-575 2.440 750 70 180 770 4.210 2e aftopgr. tot libgr. (575-681) 2.080 770 180 340 1.740 5.100 vanaf liberalisatiegrens (> 681) 710 440 200 280 1.520 3.150 totaal 19.130 8.290 2.030 1.750 7.130 38.330 figuur 2-4 Woonsituatie d oelgro epen naar huurp rijs klassen (co rpora tie en pa rt i- culie re huur) Goedkope scheefheid In figuur 2-5 is de bewoning van de huurwoningen van de woningcorporaties in Ti l- burg weergegeven. In de sociale huurvoorraad behoort 76% van de huurderspopulatie tot de primaire of de secundaire doelgroep. Volgens de definitie van het Rijk zou de overige 24% scheef wonen. Dat is minder dan eerder door RIGO berekend in s- Hertogenbosch (27%) en Breda (26%). In Tilburg mogen woningzoekenden met een inkomen vanaf 28.550 (prijspeil 2013) alleen reageren op woningen boven de eerste aftoppingsgrens ( 536). Tevens hebben de gemeente en corporaties afgesproken om in de sociale huurvoorraad ook lag e middeninkomens (tot 39.990) te huisvesten: 5% van de huurders van sociale huurwoningen behoort tot deze doelgroep. Als we die groep niet tot de scheefwoners 11

rekenen, dan bedraagt de goedkope scheefheid in de sociale huurvoorraad nog 19%. Het grootste deel van scheefhuurders heeft een inkomen vanaf 43.785. Kijkend naar de dure scheefheid zien we dat van de huishoudens in de vrije sector (woningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens) 65% tot de primaire of s e- cundaire doelgroep behoort. Het gaat om een kleine 600 huishoudens. tabel 2-6 Bewon ing van d e huurvoo r raad van de wo ningcorpo raties naa r ink o- mensgroep primaire secundaire doelgroep doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal tot kwaliteitskgr. (< 375) 3.790 1.530 350 190 520 6.380 kwaliteitskgr. tot 1e aftopgr. (375-536) 8.670 3.940 1.010 650 2.200 16.460 1e aftopgr. tot 2e aftopgr. (536-575) 2.140 510 60 120 550 3.380 2e aftopgr. tot libgr. (575-681) 1.430 240 100 140 1.060 2.980 vanaf liberalisatiegrens (> 681) 400 180 30 20 270 900 totaal 16.440 6.400 1.540 1.130 4.600 30.100 figuur 2-5 Be woning van de huurvoo r raad van de w oningcorpo r aties naa r ink o- mensgroep WOZ-waarde koopwoningen Van de primaire en secundaire doelgroep wonen ruim 11.000 huishoudens in een koopwoning. Van de huishoudens met een hoog inkomen woont circa de helft van de eigenaar bewoners in een koopwoning met een WOZ-waarde boven de 220.000 euro. Voor alle andere inkomensgroepen geldt dat grofweg driekwart van de eigenaar b e- woners in een koopwoning met een WOZ-waarde onder de 220.000 euro woont. 12

tabel 2-7 Woonsituatie do elg roepen naar W OZ -waa r de koopwoningen primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal tot 150.000 euro 2.430 1.220 830 1.180 4.260 9.920 150.000 tot 220.000 euro 2.540 1.650 750 2.110 10.790 17.850 220.000 tot 360.000 euro 1.320 1.150 440 740 10.440 14.090 vanaf 360.000 euro 360 450 130 260 5.070 6.280 totaal 6.660 4.480 2.140 4.290 30.580 48.140 figuur 2-6 Woonsituatie d oelgro epen naar WO Z -wa arde koopwon ingen 13

Energielabel Het grootste deel van de corporatie huurvoorraad in Tilburg (57%) heeft energielabel C of D. De corporatievoorraad is energetisch van betere kwaliteit dan de rest van de woningen in Tilburg. Van een relatie tussen de hoogte van het inkomen en het energielabel van de woning lijkt geen sprake. tabel 2-8 Woonsituatie do elg roep in de huu rvoo rraa d van de won ingco rporaties naar energielabel primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal label A of A+ 1.510 170 490 0 670 2.840 label B 1.670 700 90 40 590 3.080 label C 4.630 2.060 220 290 1.210 8.420 label D 5.200 1.780 360 440 1.040 8.820 label E 2.100 1.180 160 170 640 4.250 label F of G 1.330 510 220 180 460 2.700 totaal 16.440 6.400 1.540 1.120 4.600 30.100 figuur 2-7 Woonsituatie d oelgro ep in de huurvoo rra ad van de won ingco rporaties naar energielabel 14

Woningtype Bijna de helft van de woningen in Tilburg zijn rijwoningen: geschakelde tussen- of hoekwoningen. Daarnaast bestaat 32% van de voorraad uit appartementen. Huisho u- dens uit de lagere inkomensgroepen wonen relatief vaak in appartementen. Zowel de 2-onder-1-kap woningen als de vrijstaande woningen worden voor het grootste deel bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. tabel 2-9 Woonsituatie do elg roepen naar woning ty pe primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens hoge inkomens totaal appartement 12.180 6.350 2.050 1.800 5.410 27.780 tussen/ hoekwoning 11.180 4.560 1.590 3.270 19.840 40.440 2-onder-1-kap woning 1.250 800 290 620 6.940 9.900 vrijstaande woning 860 870 190 310 4.770 7.010 overig 330 190 50 40 750 1.360 totaal 25.800 12.770 4.170 6.040 37.710 86.470 figuur 2-8 Woonsituatie d oelgro epen naar woning t ype 15

2.4 Ontwikkeling in de periode 2009 tot 2013 Zoals in de inleiding verwoord (zie 1.1) hebben we in dit onderzoek gekozen voor een nieuwe doelgroepindeling, om aan te kunnen sluiten bij actuele inkomensgrenzen die voor het huidige woonbeleid relevant zijn. Om de uitkomsten te kunnen vergelijken met de cijfers uit 2009 gebruiken we in deze paragraaf echter een indeling die aa n- sluit bij het vorige woonlastenonderzoek. Ontwikkeling doelgroepen In de periode 2009 tot 2013 is de omvang van de primaire doelgroep toegenomen, zowel in aantal als in percentage van het totale aantal huishoudens (tabel 2-10). Dit heeft deels te maken met de toename van het aantal onzelfstandig wonende hui s- houdens in Tilburg, vooral studenten met een laag inkomen. Maar ook binnen de groep zelfstandig wonende huishoudens is de omvang van de primaire doelgroep to e- genomen: van ruim 22.000 (26%) in 2009 tot bijna 26.000 (30%) in 2013 (tabel 2-11). Het aantal huishoudens in Tilburg met een inkomen tussen de maximale inkomen s- grenzen voor huurtoeslag en het bruto modale inkomen ( 33.000), is in omvang afgenomen 9. Hierdoor is de omvang van de totale groep huishoudens met een inkomen tot modaal ongeveer gelijk gebleven. tabel 2-10 Om vang en ontwik ke ling inko mensg roep en in Tilbu rg, totaa l h u ishoudens aantal aandeel 2009 2013 saldo 2009 2013 primaire doelgroep 31.390 37.590 6.200 32% 37% tot modaal 18.560 13.900-4.660 19% 14% tot 1,5x modaal 17.220 18.940 1.720 18% 19% > 1,5x modaal 29.820 30.890 1.070 31% 30% totaal 96.990 101.320 4.330 100% 100% Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 9 Dit wordt voor een (klein) deel verklaard door het feit dat het modale inkomen in Nederland als gevolg van de crisis ongeveer gelijk is gebleven, terwijl de inkomensgrenzen van de pr i- maire doelgroep in de tussentijd wel zijn gestegen. 16

tabel 2-11 Om vang en ontwik ke ling inko mensg roep en in Tilbu rg, ze lfstand ig w o- nende huishoudens aantal aandeel 2009 2013 saldo 2009 2013 primaire doelgroep 22.040 25.790 3.750 26% 30% tot modaal 16.350 12.100-4.250 19% 14% tot 1,5x modaal 16.740 18.210 1.470 20% 21% > 1,5x modaal 29.500 30.370 870 35% 35% totaal 84.630 86.470 1.840 100% 100% Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie Ontwikkeling woonsituatie primaire doelgroep Terwijl de omvang van de primaire doelgroep is toegenomen, is het aantal bewoonde corporatiehuurwoningen in de kernvoorraad afgenomen: van 28.300 in 2009 tot 26.200 in 2013 10. Het gaat vooral om een afname van huurwoningen met een huu r- prijs tot de kwaliteitskortingsgrens (< 374). Het aantal corporatiehuurwoningen buiten de kernvoorraad is toegenomen. Hierdoor woont de primaire doelgroep in 2013 minder vaak dan in 2009 in goedkope huurwoningen en vaker in de duurdere huursegmenten (figuur 2-10). figuur 2-9 Woonsituatie v an de primaire doelg roep in T ilburg, 200 9 en 201 3, zelfstand ig wonende huis houden s 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 35% 36% 35% 26% 6% 8% 34% 15% 2009 2013 particulier bezit vrije sector (vanaf 681) tot huurtoeslaggrens ( 681) tot 2e aftoppingsgrens ( 574) tot 1e aftoppingsgrens ( 536) tot kwal. kortingsgrens ( 374) Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 10 Zie noot 7 en paragraaf 1.3. 17

Bewoning van de kernvoorraad De kernvoorraad is weliswaar in omvang afgenomen, maar wordt in 2013 wel vaker bewoond door de primaire doelgroep (56%, tegen 49% in 2009). De doelgroep daa r- boven in de kernvoorraad, met een inkomen tot modaal, is in omvang afgenomen. Hierdoor wordt de kernvoorraad in 2013 in gelijke mate als in 2009 bewoond door huishoudens met een bovenmodaal inkomen. figuur 2-10 Bewoning van de ke rnvoo r raad in T ilburg in 2 00 9 en 201 3 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24% 24% 27% 20% 49% 56% 2009 2013 overig boven modaal tot modaal primaire doelgroep Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 18

Schematische weergave huishoudens en woningen In figuur 2-11 en figuur 2-12 is de woonsituatie van de inkomensgroepen en de bewoning van de woningvoorraad in Tilburg schematisch weergegeven in 2009 en 2013 11. figuur 2-11 Bewoning van de woning voorraad in Tilburg naar in komensg roep, 2009 en 2 013 woningen huishoudens 2009 huishoudens 2013 totaal primaire doelgroep boven totaal primaire doelgroep boven doelgroep tot modaal modaal doelgroep tot modaal modaal totaal 97.000 31.380 18.560 47.060 101.320 37.590 13.900 49.830 100% 32% 19% 49% 100% 37% 14% 49% corporatie huur 28.280 13.735 7.735 6.810 26.230 14.600 5.230 6.400 < 574 100% 49% 27% 24% 100% 56% 20% 24% corporatie huur 1.195 535 260 400 3.890 1.840 330 1.720 > 574 100% 45% 22% 33% 100% 47% 8% 44% particulier bezit 55.175 7.765 8.360 39.050 56.360 9.350 6.540 40.470 100% 14% 15% 71% 100% 17% 12% 72% onzelfstandig 12.350 9.345 2.205 800 14.840 11.800 1.800 1.240 100% 76% 18% 6% 100% 80% 12% 8% Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 11 Zie noot 7 en paragraaf 1.3. 19

figuur 2-12 Woonsituatie van in komensg roepen in T ilburg, 2 009 en 2 013 huishoudens woningen 2009 woningen 2013 totaal kern- overig particulier onzelfst. totaal kern- overig particulier onzelfst. voorraad sociaal bezit voorraad sociaal bezit totaal 97.000 28.280 1.195 55.175 12.350 101.310 26.220 3.880 56.370 14.840 100% 29% 1% 57% 13% 100% 26% 4% 56% 15% primaire 31.385 13.735 540 7.765 9.345 37.590 14.600 1.840 9.350 11.800 doelgroep 100% 44% 2% 25% 30% 100% 39% 5% 25% 31% doelgroep 18.560 7.735 260 8.360 2.205 13.900 5.230 330 6.540 1.800 tot modaal 100% 42% 1% 45% 12% 100% 38% 2% 47% 13% boven 47.055 6.810 395 39.050 800 49.830 6.400 1.720 40.470 1.240 modaal 100% 14% 1% 83% 2% 100% 13% 3% 81% 2% Bron: WoON 2006 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie 20

3 Woonlasten en betaalbaarheid Hoeveel betalen huurders en kopers in Tilburg maandelijks aan woonlasten? In hoeverre wonen huurders van corporaties betaalbaar? En zijn er voor lage inkomens ook alternatieven in de koopsector? Die vragen staan centraal in dit hoofdstuk. 3.1 Woonlasten van huurders en kopers In dit onderzoek verstaan we onder woonlasten niet alleen de huur- of hypotheeklasten maar rekenen we ook de energielasten en lokale heffingen (door de gemeente en het waterschap) mee. Opgeteld is een doorsnee huishouden dat in Tilburg een zel f- standige woning bewoont 615 in de maand kwijt aan netto woonlasten. Huurders van corporaties betalen over het algemeen minder aan woonlasten dan eigenaar-bewoners en huurders van overige verhuurders (zie tabel 3-1). De netto huur die een doorsnee huurder van een corporatie zelf moet betalen (na aftrek van huurtoeslag) ligt met 360 in de maand veel lager dan de huurlasten in de particuliere huursector ( 520) en de netto hypotheeklasten (na fiscale aftrek) in de koopsector ( 470).Ook de energiekosten van corporatiehuurders zijn relatief laag, zeker in verg e- lijking met eigenaar-bewoners. tabel 3-1 Woonlas t en van zelfs tandige huishoudens, in medianen 12 koop corporatie overige verhuurders totaal netto huur/hypotheek 470 360 520 380 gas en elektriciteit 170 120 125 150 lokale belastingen en water 55 45 45 55 totaal netto woonlasten 695 535 685 615 3.2 Woonlasten van huurders van corporaties Een doorsnee huurder in de huurvoorraad van de corporaties is in Tilburg 535 in de maand kwijt aan wonen, inclusief energie en lokale heffingen (tabel 3-2). Het grootste deel van de woonlasten bestaat uit de netto huur (incl. servicekosten): 360. Dit bedrag ligt wat hoger dan in 2009 ( 345). Huishoudens uit de primaire doelgroep ontvangen huurtoeslag en betalen mede daardoor ongeveer 150 tot 12 De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde. 21

200 minder aan huurlasten dan huishoudens uit de andere doelgroepen 13. De energierekening van huurders van corporaties bedraagt circa 120 per maand. Ondanks de investeringen in energiebesparing zijn de energielasten licht gestegen ten opzichte van 2009. 14 tabel 3-2 Woonlas ten, quoten en beste edbaar hu is houdensinkomen per maa nd van huurders in de huu rvo orraad van co rpora ties, 2 013, in medianen primaire doelgroep tot modaal tot 1,5x modaal > 1,5x modaal totaal netto huur (incl. huurtoeslag) 285 435 465 500 360 gas en electriciteit 115 100 135 150 120 lokale belastingen en water 45 45 55 55 45 totaal netto woonlasten 455 590 645 720 535 besteedbaar huishoudensinkomen 1.185 1.585 2.335 3.475 1.560 woonquote 37% 37% 28% 19% 34% huurquote 24% 26% 20% 14% 22% energiequote 9% 6% 5% 4% 7% belastingquote 3% 3% 2% 2% 3% N = 16.440 5.550 4.470 3.640 30.100 Het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan huur (huu r- quote) en aan de totale woonlasten (woonquote) is in de periode 2009 tot 2013 ongeveer gelijk gebleven 15. De woonquote van huurders in 2013 bedraagt 34% en de huurquote 22%. Landelijk bedroeg de doorsnee woonquote van huurders in de corp o- ratie huurvoorraad 33% in 2012 (bron: WoON 2012). Woonlasten op basis van de nieuwe doelgroepafbakening In tabel 3-3 zijn de woonlasten van huurders nogmaals weergegeven, maar dan vo l- gens de nieuwe indeling van de doelgroepen. In vergelijking met eerdere woonlastenonderzoeken van RIGO uit 2013 valt op dat de totale woonlasten van de huurders van corporaties in Tilburg ( 535) wat lager uitkomen dan in s-hertogenbosch ( 565) en Breda ( 555). De woonlastenquotes van de primaire en de secundaire doelgroep zijn in Tilburg ongeveer gelijk aan die in Breda, terwijl de woonquotes in s-hertogenbosch duidelijk hoger liggen. 13 14 15 Zonder huurtoeslag zou de primaire doelgroep 450 per maand kwijt zijn aan huurlasten. Onder constanthouding van de energietarieven bedroegen de totale energielasten in 2009 circa 115 per maand. De vergelijkbaarheid van de uitkomsten wordt enigszins beperkt door veranderingen in de variabelen van het Woon Onderzoek Nederland tussen 2006 en 2012. 22

tabel 3-3 Woonlas ten, quoten en beste edbaar hu is houdensinkomen per maa nd van huurders in de huu rvo orraad van co rpora ties, 2 013, in medianen Binnen de primaire doelgroep zijn het vooral alleenstaanden die een hoge woonquote hebben (zie tabel 3-4). Deze groep betaalt relatief weinig huur, maar heeft ook een laag inkomen. Tweepersoonshuishoudens ouder dan 55 jaar binnen de primaire doelprimaire secundaire lage hoge hoge doelgroep doelgroep middeninkomens middeninkomens inkomens totaal netto huur (incl. huurtoeslag) 285 435 510 455 500 360 gas en electriciteit 115 110 90 140 145 120 lokale belastingen en water 45 45 45 55 55 45 totaal netto woonlasten 455 595 645 635 705 535 besteedbaar huishoudensinkomen 1.185 1.655 1.955 2.385 3.320 1.560 woonquote 37% 35% 33% 28% 21% 34% huurquote 24% 25% 24% 19% 15% 22% energiequote 9% 6% 5% 6% 4% 7% belastingquote 3% 3% 2% 2% 2% 3% N = 16.440 6.400 1.540 1.130 4.600 30.100 De lage middeninkomens hebben net als de primaire en secundaire doelgroep soms te maken met hoge woonquotes. Maar het zijn vooral huishoudens uit de primaire doelgroep die soms meer dan de helft van het huishoudensbudget besteden aan huur en bijkomende kosten (13%). Dit is weergegeven in figuur 3-1, waarin de spreiding van de woonquote van de doelgroepen is weergegeven. figuur 3-1 Sp re iding van d e woonquotes naar doelg r oep, 2 013 primaire doelgroep 6% secundaire doelgroep 10% 31% 38% 37% 39% 13% 13% 8% 6% < 25% 25% - 35% 35% - 45% lage middeninkomens 16% 41% 43% 45% - 55% > 55% hoge middeninkomens 27% 66% 5% hoge inkomens 65% 33% totaal 17% 35% 31% 9% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Woonlasten van de primaire doelgroep naar huishoudenstype 23

groep hebben weliswaar hogere woonlasten, maar ook een wat hoger inkomen. Daardoor is hun woonquote met 29% relatief laag. tabel 3-4 Woonlas ten, quoten en beste edbaar hu is houdensinkomen per maa nd van de p rima ir e doelgroep in de huurvoo r raad van corpora ties naar huishou den s- type, 2 013, in med ianen < 55 jaar 1p. < 55 jaar 2p. 55+ 1p. 55+ 2p. gezin totaal netto huur (incl. huurtoeslag) 245 335 295 320 275 285 gas en electriciteit 110 130 95 130 150 115 lokale belastingen en water 45 55 45 55 55 45 totaal netto woonlasten 385 525 435 510 490 455 besteedbaar huishoudensinkomen 940 1.450 1.110 1.790 1.560 1.185 woonquote 43% 35% 39% 29% 32% 37% huurquote 27% 22% 26% 19% 18% 24% energiequote 12% 9% 9% 7% 8% 9% belastingquote 3% 3% 3% 3% 3% 3% N = 5.080 580 4.910 2.120 3.750 16.440 Woonlasten van de primaire doelgroep naar energielabel Binnen de primaire doelgroep heeft een doorsnee huurder in een woning met label F of G de hoogste energiequote (11%), maar een lage huurquote (22%, tabel 3-5). Een doorsnee huurder van een woning met label A of B betaalt een wat hogere huur, maar de energiekosten zijn niet substantieel lager 16. Vanwege het hogere inkomen van deze huurders is de woonquote relatief laag. tabel 3-5 Woonlas ten, quoten en beste edba ar hu is houdensinkomen per maa nd van de p rima ir e doelgroep in de huurvoo r raad van corpora ties naar energie label, 2013, in med ianen A en B C D E F en G totaal netto huur (incl. huurtoeslag) 300 280 280 280 275 285 gas en electriciteit 115 115 115 105 150 115 lokale belastingen en water 45 45 45 45 45 45 totaal netto woonlasten 480 440 435 455 495 455 besteedbaar huishoudensinkomen 1.330 1.125 1.110 1.270 1.295 1.185 woonquote 33% 37% 39% 36% 38% 37% huurquote 21% 25% 25% 24% 22% 24% energiequote 7% 9% 10% 9% 11% 9% belastingquote 3% 3% 3% 3% 3% 3% N = 3.180 4.630 5.200 2.100 1.330 16.440 16 In het kader van het nieuwe convenant wordt hier nog nader onderzoek naar gedaan aan de hand van de ontwikkeling van de werkelijke verbruikscijfers van de netwerkleverancier. 24

3.3 Betaalbaarheid van corporatiewoningen De bovenstaande cijfers geven inzicht in de feitelijke woonlasten van huurders van corporatiewoningen, maar bieden geen antwoord op de vraag in hoeverre de woo n- lasten betaalbaar zijn. Om die vraag te kunnen beantwoorden hebben we normen nodig om te bepalen welke woonlasten wel betaalbaar zijn en we lke niet. Er zijn in Nederland geen algemeen aanvaarde normen voor betaalbare woonlasten. Het Rijk houdt zich al lange tijd afzijdig van deze discussie. Bij gebrek aan landelijke normen bepalen andere partijen op verschillende manieren wat zij betaalbare woonlasten vinden. In de praktijk worden twee soorten normen veel gebruikt: Normen op basis van de woonquote (het aandeel van het inkomen dat wordt uitgegeven aan woonlasten). Volgens deze redenering zijn woonlasten betaalbaar wanneer huishoudens niet meer dan een bepaald percentage van hun inkomen aan woonlasten uitgeven. Normen op basis van de budgetbenadering. In deze benadering zijn woonlasten betaalbaar als huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoende inkomen overhouden om de overige uitgaven te kunnen bekostigen. In het woonlastenonderzoek voor Tilburg uit 2009 is de betaalbaarheid aan de hand van woonquotes genormeerd. In woonlastenonderzoeken die RIGO daarna in andere Brabantse steden heeft uitgevoerd, is aansluiting gezocht bij de budgetbenadering. Daarom maken we hieronder gebruik van beide manieren om uitspraken te doen over de betaalbaarheid in 2013. Betaalbaarheid op basis van normquotes In 2009 zijn bij het vorige woonlastenonderzoek normen opgesteld voor acceptabele huur- en woonquotes. De acceptabele huurquotes waren gebaseerd op de normqu o- tes die waren opgesteld in het kader van Huur op Maat, een landelijke experiment met inkomensafhankelijk huurbeleid. Deze normquotes waren op hun beurt geb a- seerd op de huurtoeslagregeling en cijfers van het Nibud. Om de acceptabele woonquotes te bepalen werden de acceptabele huurquotes verhoogd met 10%, zodat de normen ook ruimte boden voor de overige woonlasten. Zo kwamen de onderstaande normen voor acceptabele woonquotes tot stand. tabel 3-6 No rm en accep ta bele woonquotes Bron: Woonlastenonderzoek Tilburg 2009 Alleenstaanden Samenwonenden Gezinnen Primaire doelgroep 40% 35% 30% Tot modaal 45% 40% 35% Op basis van de normquotes uit 2009 is berekend hoeveel huurders van corporati e- woningen hogere woonlasten hebben dan de norm. In tabel 3-7 zijn de uitkomsten voor 2013 vergeleken met 2009. 25

tabel 3-7 Pe rcentag e en a antal hu ishoudens me t w oonlasten b oven de no rm quote % boven normquote aantal huishoudens 2009 2013 2009 2013 saldo Primaire doelgroep 45% 48% 6.450 7.860 1.410 Tot modaal 11% 17% 855 920 65 Bron: WoON 2006 en 2012, woningmarktsimulatie RIGO Bij de primaire doelgroep is het percentage huurders met woonlasten boven de normquote gestegen van 45% in 2009 naar 48% in 2013. In aantallen bedraagt de toename 1.410 huishoudens. Van de doelgroep tot modaal heeft in 2013 17% hogere woonlasten dan de norm. Hoewel dit percentage sterk gestegen is ten opzichte van 2009, is de toename in aantallen gemeten beperkt (65 huurders), omdat de totale doelgroep tot modaal kleiner is geworden. Voor de primaire doelgroep is in tabel 3-8 een uitsplitsing gemaakt naar typen huishoudens. Hierin is te zien dat de toename van het aantal huurders met woonlasten boven de normquote vooral heeft plaatsgevonden bij alleenstaanden tot 55 jaar en gezinnen. Bij de samenwonenden zonder kinderen is juist sprake van een afname. tabel 3-8 Pe rcentag e en a antal hu ishoudens me t w oonlasten boven de no rm quote Bron: WoON 2006 en 2012, woningmarktsimulatie RIGO % boven normquote aantal huishoudens 2009 2013 2009 2013 saldo alleenstaanden tot 55 jaar 51% 61% 2.200 3.090 890 samenwonenden tot 55 jaar 47% 47% 350 300-50 alleenstaanden vanaf 55 jaar 47% 42% 1.920 2.070 150 samenwonenden vanaf 55 jaar 30% 16% 690 330-360 gezinnen 47% 55% 1.290 2.070 780 Betaalbaarheid op basis van de budgetbenadering De budgetbenadering voor het bepalen van betaalbare woonlasten wordt onder meer gebruikt door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), bijvoorbeeld bij het adviseren van woningcorporaties over betaalbare huren en het vaststellen van de financieringslastpercentages voor het verkrijgen van een hypotheek. Hierbij wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten bepaald d oor de overige noodzakelijke uitgaven van het (besteedbaar) inkomen af te trekken. In deze benadering vormen de woonlasten dus een resultante van het inkomen en de overige uitgaven. Dit om te zorgen dat huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoend e budget overhouden om de overige uitgaven te kunnen bekostigen. Het gevolg is wel dat wanneer 26

andere uitgavenposten stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van bezuinigen, de ruimte voor woonlasten kleiner wordt. Het Nibud houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel zij kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onderscheid tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voorbeeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van het daadwerkelijke bestedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Aan de hand van deze cijfers berekent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor woonlasten. Het Nibud adviseert om voor de overige woonlasten uit te gaan van het gemiddelde tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen (zie figuur 3-2). De projectgroep woonlasten die dit onderzoek begeleidt, heeft ervoor gekozen om hierbij aan te sluiten. figuur 3-2 Budgetb enadering Nibud (schematische weerga ve ) inkomen Uitgaven 50 % ruimte voor woonlasten voorbeeld overige uitgaven norm overige uitgaven 50 % basis overige uitgaven Inkomen Bron: Nibud-rapportage Betaalbare woonlasten Bij het bepalen van de advieshuren rekent het Nibud de energielasten van huisho u- dens mee bij de overige uitgaven. Het Nibud gaat daarbij uit van de energetische kw a- liteit van een appartement met een C-label. Om de advieshuren te kunnen vertalen in woonlastennormen (inclusief ruimte voor energie) halen we de kosten voor energie (gas, elektriciteit en water) uit de bedragen voor overige uitgaven, zodat de bestedingsruimte voor woonlasten inclusief energie kan worden berekend en afgezet tegen de werkelijke woonlasten. Een laatste belangrijke keuze is om per type huishouden een minimale besteding s- ruimte aan woonlasten te hanteren, die gebaseerd is op de bestedingsruimte van 27

minima 17. De redenering hierachter is dat wanneer de woonlasten van huishoudens net zo hoog (of lager) zijn als wat de minima kunnen betalen, er geen sprake kan zijn van te hoge woonlasten, hooguit van een inkomensprobleem. In tabel 3-9 is de maximale bestedingsruimte per doelgroep afgebeeld. tabel 3-9 Maximale beste dingsru im te aan netto wo onlasten (huur na aftrek van huurtoeslag en energ ie) p er i nko mensgroep Bron: RIGO o.b.v. Nibud minima primaire doelgroep secundaire doelgroep lage middeninkomens hoge middeninkomens alleenstaande tot 65 jaar 315 640 910 1.010 1.175 alleenstaande vanaf 65 jaar 435 660 1.025 1.090 1.240 paar tot 65 jaar 335 710 800 885 995 paar vanaf 65 jaar 465 755 895 990 1.135 eenoudergezin 375 895 1.000 1.100 1.225 gezin 385 715 785 860 955 Te hoge woonlasten Anno 2013 hebben 4.050 huurders (14%) in de huurvoorraad van de corporaties te hoge woonlasten (tabel 3-10). De meeste huishoudens met te hoge woonlasten behoren tot de primaire doelgroep. Binnen de primaire doelgroep heeft 22% te hoge woonlasten en binnen de secundaire doelgroep 8%. Huishoudens met een midden - of hoger inkomen die een corporatiewoning huren, kunnen hun woonlasten over het algemeen prima betalen. Van de 4.050 huishoudens met te hoge woonlasten betaalt 55% tot 100 te veel aan woonlasten. Een kwart betaalt 100 tot 200 te veel aan woonlasten bij 20% gaat het om meer dan 200. tabel 3-10 Aanta l en aand eel huu rders in de huu rvo orraad van co rpora ties met te hoge woon lasten, 20 13 aantal aandeel aandeel binnen groep primaire doelgroep 3.540 87% 22% secundaire doelgroep 480 12% 8% lage middeninkomens 10 0% 1% hoge middeninkomens 10 0% 1% hoge inkomens 0 0% 0% totaal 4.050 100% 14% 17 Hierin verschilt dit onderzoek van eerdere woonlastenonderzoeken van RIGO, zoals in s - Hertogenbosch en Breda. 28

De groep met te hoge woonlasten bestaat voor 39% uit eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar. Binnen de totale groep eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar gaat het om 20% (zie tabel 3-11). De meeste tweepersoonshuishoudens lijken weinig moeite te hebben met het betalen van hun woonlasten. tabel 3-11 Aanta l en aand eel huu rders in de huu rvo orraad van co rpora ties m et te hoge woon lasten naa r huishoudenstype, 2 013 aantal aandeelbinnen groep alleenstaande tot 55 jaar 1.590 39% 20% alleenstaande vanaf 55 jaar 1.180 29% 15% paar tot 55 jaar 190 5% 10% paar vanaf 55 jaar 310 8% 7% eenoudergezin 320 8% 10% gezin 450 11% 12% totaal 4.050 100% 14% De groep met te hoge woonlasten woont vooral in huurwoningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (tussen 374 en 536). Dat komt vooral omdat er veel woningen zijn in dit prijssegment. Binnen dit segment gaat het om 11% van de huu r- ders. Over het algemeen geldt dat hoe duurder de huurwoning is, hoe vaker men te maken heeft met te hoge woonlasten (zie tabel 3-12). tabel 3-12 Aanta l en aand eel huu rders in de huu rvo orraad van co rpora ties met te hoge woon lasten naa r huurprijs klasse, 2 01 3 aantal aandeel aandeel binnen groep tot kwaliteitkortingsgrens 580 14% 11% tot eerste aftoppingsgrens 1.760 43% 11% tot tweede aftoppingsgrens 520 13% 14% tot huurtoeslaggrens 710 18% 22% vrije sector 480 12% 51% totaal 4.050 100% 14% 3.4 Betaalbaar aanbod in de koopsector Voor de koopsector stelt het Nibud jaarlijks financieringslasttabellen op, die onder meer gebruikt worden door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Op basis van deze tabellen kan berekend worden hoeveel een huishouden gegeven zijn bruto i n- komen en leeftijd maximaal kan lenen voor de aankoop van een woning. Er wordt daarbij geen onderscheid gemaakt naar huishoudengrootte. Wel is van belang of het inkomen door één of meerdere personen wordt verdiend. Een tweede inkomen wordt namelijk niet volledig meegeteld. 29