Vorming woningmarktregio Oost-Nederland 1. Verzoek tot vorming van de woningmarktregio Oost Nederland In het kader van artikel 41b van de Woningwet 2015 verzoeken de hierna te noemen gemeenten de minister van Wonen en Rijksdienst de vorming van de woningmarktregio Oost Nederland vast te stellen. 2a. Gemeenten binnen de woningmarktregio Oost Nederland De woningmarktregio Oost Nederland bestaat uit een aaneengesloten gebied met 21 gemeenten, in totaal wonen er 379.245 huishoudens. De gemeenten in Oost Nederland zijn een samenhangend woningmarktgebied. Voor bijna alle gemeenten geldt dat zij de sterkste verhuisrelaties hebben met andere gemeenten binnen deze woningmarktregio. Ook kent het gebied overeenkomstige vraagstukken en problematieken als krimpende bevolking en grensgebied met Duitsland. Ruim 50% van de verhuisbewegingen zijn tussen de gemeenten binnen de voorgestelde regio. De meeste gemeenten hebben sterke verhuisrelaties met een Kaart 1: De 21 gemeenten in woningmarktregio Oost Nederland 1
beperkt aantal buurgemeenten (zie Tabel 1). Voor de gemeenten aan de randen van de woningmarktregio geldt dat zij ook verhuisbewegingen hebben naar buurgemeenten in aangrenzende woningmarktregio s, waardoor deze percentages lager zijn dan de centraal in de regio gelegen gemeenten. Dit is niet te voorkomen en een logisch gevolg van de keuze om Nederland in regio s op te delen. Gemeente Aantal % verhuisbewegingen huishoudens binnen de regio Aalten 11.204 48% Almelo 31.392 55% Berkelland 18.406 45% Borne 9.104 67% Bronckhorst 15.326 37% Dinkelland 9.848 69% Doetinchem 24.514 36% Enschede 76.773 42% Haaksbergen 9.889 69% Hellendoorn 14.288 50% Hengelo 36.598 62% Hof van Twente 14.407 55% Losser 9.095 74% Oldenzaal 13.758 67% Oost Gelre 12.082 46% Oude IJsselstreek 16.631 48% Rijssen-Holten 13.648 45% Tubbergen 7.847 65% Twenterand 12.886 65% Wierden 9.110 69% Winterswijk 12.439 40% Oost Nederland totaal 379.245 50% Tabel 1: Overzicht van gemeenten binnen de samengestelde regio en hun onderlinge verhuisrelaties (bron: ministerie van BZK, Regiotool) 2b. Woningcorporaties binnen de woningmarktregio Oost Nederland Op dit moment hebben 26 corporaties woningbezit in de woningmarktregio Oost Nederland. Gezamenlijk bieden zij 107.147 sociale huurwoningen binnen de regio aan. Zie Tabel 2 voor een overzicht. 17 corporaties zijn alleen actief in Oost Nederland en hebben daarmee het kernwerkgebied in Oost Nederland. Twee corporaties hebben het kernwerkgebied in Oost Nederland, maar hebben ook woningbezit buiten Oost Nederland (De Woonplaats en Viverion). Woningstichting De Veste heeft haar kernwerkgebied in een andere woningmarktregio. Oost Nederland wil graag dat deze corporatie tot haar woningmarktregio behoort gezien haar bijzondere rol als studentenhuisvester; Oost Nederland verwacht dat zij deze rol via een ontheffing kan voortzetten. Vervolgens zijn er vier corporaties actief in Oost Nederland waarvan het kernwerkgebied buiten 2
Oost Nederland ligt. Tenslotte zijn er twee categorale instellingen actief. Deze kunnen in ieder geval actief blijven in Oost Nederland. Dit heeft tot gevolg dat voor de corporaties binnen groep 1 en 2 de woningmarktregio als kernregio wordt aangevraagd. Gezamenlijk hebben zij 96% marktaandeel van de sociale huurwoningen. Al deze corporaties zijn lokaal sterk gebonden en hebben een uitgebreide samenwerking met de lokale overheid en maatschappelijke partijen. Naam woningcorporatie 1. Schaal: actief binnen Regio Totaal aantal sociale huurwoningen binnen de regio % sociale huurwoningen t.o.v. het totaal aantal van de corporatie Marktaandeel % sociale huurwoningen binnen de regio Woningcorporatie Domijn 14.544 100% 14% Welbions 14.312 100% 13% Wooncorporatie ProWonen 7.782 100% 7% Sité Woondiensten 7.513 100% 7% Almelose Woningstichting Beter Wonen 6.074 100% 6% Woningstichting St. Joseph 5.144 100% 5% Mijande Wonen 5.081 100% 5% R.K. Woningstichting Ons Huis 4.925 100% 5% Stichting WBO Wonen 4.134 100% 4% Stichting Wonion 3.844 100% 4% Woningstichting Hellendoorn 3.071 100% 3% Stichting Wonen Wierden-Enter 1.662 100% 2% Christelijke Woningstichting De Goede Woning 1.346 100% 1% Woningstichting Tubbergen 1.003 100% 1% Stichting Jongeren Huisvesting Twente 870 100% 1% Stichting Wonen Delden 696 100% 1% Bouwvereniging Ambt Delden 236 100% 0% 2. Schaal: hoofdzakelijk actief binnen regio Woningstichting De Woonplaats 15.185 94% 14% Stichting Viverion 3.743 68% 3% 3. Schaal: actief in enkele woningmarktregio s Woningstichting de Veste 2.109 34% 2% 4. Schaal: landelijk, alleen beheer binnen regio Stichting Mooiland 444 2% 0% Stichting Vestia Groep 79 0% 0% Wooninvesteringsfonds 18 1% 0% Woningbouwvereniging Gelderland 5 2% 0% 5. Schaal: Categorale instellingen Stichting Habion 1.472 15% 1% Stichting Woonzorg Nederland 1.855 4% 2% Tabel 2: De actieve corporaties binnen Oost Nederland naar schaalniveau en hun aandeel in de sociale huurvoorraad (bron: ministerie van BZK, Regiotool) 3
3a. Proces en overwegingen bij regio gemeenten Voordat het voorstel tot vorming van de woningmarktregio Oost Nederland tot stand kwam is op een rij gezet welke consequenties de omvang van de te vormen woningmarktregio voor gemeenten en corporaties heeft: 1: de gemeente heeft een duurzame relatie met één of meer corporaties binnen de voorgestelde regio en deze relatie wil men in stand houden; dit is het geval bij het overgrote deel van de gemeenten in het gebied 2: de corporatie behoudt haar werkgebied binnen de voorgestelde regio; dit is het geval bij het overgrote deel van de corporaties in het gebied 3: een klein deel van de gemeenten en corporaties is afhankelijk van de omvang van de te kiezen regio. Een te kleine woningmarktregio botst met de behoefte van gemeenten om te kunnen blijven werken met bestaande partijen. Er is een alliantie ontstaan van partijen die een direct belang hebben bij de omvang van de te vormen woningmarktregio. Deze alliantie is ontstaan vanuit de gemeenten Winterswijk, Aalten, Oost Gelre en Enschede en de corporaties De Woonplaats en De Veste. De gemeenten Ommen en Hardenberg hebben aangegeven zichzelf te beschouwen als onderdeel van de woningmarktregio Zwolle-Stedendriehoek. Vanuit het oogpunt van de functionele relaties, historische verhoudingen en samenhang op de woningmarkt is dit voor De Veste ook een logische keuze, indien deze gemeenten niet opteren voor aansluiting bij woningmarktregio Oost Nederland. De Veste zal voor een groot deel van haar bezit aansluiten bij de woningmarktregio Zwolle- Stedendriehoek. De vervolgstap is geweest dat de wethouders Wonen van Oost Nederland akkoord zijn gegaan met het opstellen van een voorstel tot indiening van de woningmarktregio Oost Nederland en het inwinnen van zienswijzen. Op 16 maart 2016 is door de Stuurgroep Regiovisie Wonen van 7 Achterhoekse gemeenten het principe besluit hierover genomen. De Stuurgroep Regiovisie Wonen is een stuurgroep waarbij de corporatiesbestuurders zijn aangesloten; aangezien het een gemeentelijk voorstel betreft zijn de corporaties geen onderdeel van de besluitvorming geweest. Wel is door de corporatiesbestuurders aangegeven dat zij geen onoverkomelijke bezwaren hebben tegen de voorgestelde regio. Op 7 april 2016 hebben bestuurders van de 14 gemeenten van de regio Twente zich voor het voornemen van de vorming van de woningmarktregio Oost Nederland uitgesproken. Ook bij dit overleg was een vertegenwoordiging van de corporatiebestuurders aanwezig, ook zijn zij geen onderdeel van de besluitvorming geweest. Voorafgaand aan deze bijeenkomst zijn door de provincie Overijssel twee informele bijeenkomsten georganiseerd voor gemeenten en corporaties over het thema regionalisering. In deze bijeenkomsten is de afspraak gemaakt dat er een voorstel wordt opgesteld voor het vormen van de woningmarkt regio Oost Nederland t.b.v. de bijeenkomst op 7 april. Het voorstel en de ingewonnen zienswijzen zijn vervolgens de basis geweest voor de collegebesluiten in iedere afzonderlijke gemeente binnen de regio Oost Nederland. 4
3b. Proces en overwegingen bij corporaties De 21 gemeenten van de te vormen woningmarktregio Oost Nederland hebben hun voornemen bekend gemaakt. Tijdens de voorbereiding van dit voornemen zijn de corporaties, die volgens dit voornemen hun kerngebied binnen de woningmarktregio Oost Nederland hebben, geïnformeerd via hun eigen regionale platforms of via rechtstreekse bestuurlijke contacten. Voor het overgrote deel van deze corporaties heeft het voorstel geen consequenties, ze kunnen blijven doen wat ze altijd al doen. De corporaties met een direct belang bij de omvang van de te vormen woningmarktregio hebben actief geparticipeerd bij het opstellen van het voorstel (De Woonplaats en De Veste). De corporatie waarvan het werkgebied door het voorstel in twee woningmarktregio s komt te liggen (Viverion) is apart benaderd voorafgaande aan het intentiebesluit van de gemeentelijke bestuurders. De 19 corporaties, die hun kerngebied binnen de woningmarktregio Oost Nederland hebben, hebben hun zienswijze op het voornemen gegeven. De Veste bepleit in haar zienswijze op voorhand goedkeuring van haar aanvraag om in aanmerking te komen voor ontheffing, hetgeen haar in de gelegenheid stelt in gemeenten buiten haar eigen woningmarktregio, waaronder de gemeente Enschede, actief te blijven. 4a. Onderbouwing verzoek regio gemeenten De gemeenten in Oost Nederland zijn te beschouwen als een samenhangend woningmarktgebied. - Voor bijna alle gemeenten geldt dat zij de sterkste verhuisrelaties hebben met andere gemeenten binnen deze totale woningmarktregio. Ruim 50% van de verhuisbewegingen zijn tussen de gemeenten binnen de voorgestelde regio. - Er is sprake van een sterke mobiliteitsverbinding (woon/werk) via de N18, naar verwachting neemt dit toe na de verbreding van deze route. - Het woningmarktgebied kent overeenkomstige vraagstukken en problematieken als grensgebied en demografische ontwikkelingen die (op termijn) tot krimp leiden en daarmee verbonden opgaves voor de woningvoorraad. - Zowel Twente als de Achterhoek heeft een samenwerkingsverband op het terrein van Wonen en een Woonvisie of Woonagenda voor de periode 2015-2025. - De Woonvisies tonen veel overeenkomsten: o De van de bevolkingsprognose afgeleide opgave voor uitbreidingsbehoefte is beperkt o De realisatie van de toevoegingen gebeurt vooral op al bestaande, nog niet afgeronde locaties, inbreiding en door transformatie van leegstaand commercieel en maatschappelijk vastgoed; slechts in beperkte mate, als er geen andere geschikte locatie voor handen is, op nieuwe uitbreidingslocaties o De bereidheid om de nieuwbouwopgave regionaal af te stemmen 5
o 95% van de woningen in 2040 staat er nu al, de grootste opgave ligt in het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad (energetisch, levensloopgeschikt) o Het stedelijk gebied (Almelo, Hengelo, Enschede) heeft een andere problematiek dan het landelijk gebied (de Achterhoek en de rest van Twente). Dit komt o.a. tot uitdrukking in de sloopopgave die is geformuleerd door de corporaties in het stedelijk gebied; zij noemen al een concreet aantal voor de periode tot 2020 (4.000); in het landelijk gebied wordt sloop geformuleerd als maatwerk op basis van monitoring van leegstand - De gemeenten hebben in de bestaande woningvoorraad een flinke transformatieopgave. Daarnaast moet deze voorraad toekomstgeschikt worden gemaakt (energie-neutraal, levensloopgeschikt). Met de transformatie moeten woningen die niet aan de behoefte voldoen uit de markt worden genomen; in segmenten met te weinig aanbod moeten bestaande woningen worden aangepast of zal nieuwbouw plaats moeten vinden (op locaties met te slopen niet-courante woningen) of door verbouw van leegstaand vastgoed. Dit vergt grote investeringen in zowel bestaand woningbezit als in nieuwbouw op eigen grond èn aan te kopen locaties. - Om de gemeenten vitaal te houden is een goede stads-/dorpskern essentieel. Zeker daar waar demografische stagnatie en krimp actueel zijn. Om deze vitaal te houden dient het vastgoed van goede kwaliteit te zijn, dienen rotte plekken, zoals verpauperde panden en lege bouwterreinen, aangepakt te worden. Daarnaast geldt in al deze gemeenten de problematiek betreffende het winkelgebied. De gemeenten in Oost Nederland hechten zeer aan de voortzetting van de goede samenwerking met de woningcorporaties die al sinds jaar en dag binnen hun grondgebied werkzaam zijn. Dit is een goede basis een soepele voortgang bij de uitvoering van de belangrijke hierboven genoemde volkshuisvestelijke opgaven. 4b. Onderbouwing gekozen corporaties De in Tabel 2 genoemde corporaties die hun kernwerkgebied in Oost Nederland krijgen/hebben (groep 1 en 2 in de tabel) hebben allemaal het voornemen hun activiteiten voort te zetten. Hiervan ligt van 17 corporaties het gehele woningbezit in Oost Nederland, soms zelfs binnen één gemeente. Ze zijn daardoor verbonden met het gebied. Er zijn slechts twee corporaties met woningbezit buiten Oost Nederland: De Woonplaats en Viverion. Eén corporatie, De Veste, wil graag volledig actief blijven in Oost Nederland, i.c. binnen de gemeente Enschede, met name voor de studentenhuisvesting en daaraan gerelateerde woningen.. Woningstichting De Woonplaats is een corporatie met bezit in een groot aantal gemeenten. Ook gemeenten buiten het voorgestelde werkgebied. De Woonplaats heeft in het ondernemingsplan en de daarbij behorende portefeuillestrategie al aangegeven dat het werkgebied bestaat uit Twente en de Achterhoek met daarin primair de gemeenten Winterswijk, Aalten, Oost Gelre en Enschede. In de 6
gemeenten buiten dit werkgebied heeft De Woonplaats geen uitbreidingsambities. Het feit dat De Woonplaats deze gemeenten niet als kernwerkgebied heeft is dan ook niet bezwaarlijk. Stichting Viverion heeft naast woningbezit in Twente (gemeenten Hof van Twente en Rijssen-Holten) ook bezit in de gemeente Lochem. De gemeente Lochem kiest voor de woningmarktregio Zwolle-Stedendriehoek. Viverion bezit 61% van de sociale huurwoningen in de gemeente Lochem. Hoewel de gemeente Lochem (en Viverion) vooralsnog geen uitbreidingsopgave voorziet in het Lochemse werkgebied van Viverion, past het vanuit het streven naar lokale verankering van woningcorporaties niet om een andere corporatie binnen Zwolle-Stedendriehoek te vragen een eventuele uitbreidingsopgave op zich te nemen. Er zijn namelijk geen andere corporaties in deze woningmarktregio die bezit hebben in het oostelijke deel van de regio, c.q. de gemeente Lochem, bestaande uit de kernen Lochem, Laren en Barchem. Dit geeft aanleiding voor Viverion om een ontheffing te vragen. Een ontheffing maakt het mogelijk om snel te schakelen wanneer volkshuisvestelijke knelpunten ontstaan. Denk daarbij aan uitbreiding van de sociale voorraad voor specifieke en/of urgente doelgroepen, waaronder statushouders. Woningstichting De Veste is eigenaar van alle studentenwoningen op de campus van de Universiteit Twente. Dit is ongeveer een derde van haar bezit. Daarnaast heeft De Veste bezit in Noordoost Overijssel (voornamelijk de gemeenten Hardenberg, Ommen, Dalfsen) en op Terschelling. De positie van De Veste als de grootste aanbieder van studentenhuisvesting in Enschede (2.100 eenheden) is van grote betekenis voor de toekomst van de stad. Een kwalitatief goede en toekomstbestendige voorraad woningen voor studenten en starters is van groot belang voor de dynamiek, bevolkingsopbouw en economie van de stad Enschede. Om deze redenen heeft de Veste aangegeven een ontheffing in te zullen dienen voor de gemeente Enschede, vanwege het grote belang van transformatiemogelijkheden voor De Veste, die verder gaan dan alleen sloop-nieuwbouw op de bestaande locaties. De Veste wil graag blijven samenwerken met lokale partners en de gemeente Enschede, die haar positie in deze erkennen. 5. Zienswijzen Over het voornemen deze woningmarktregio te vormen zijn op 15 april 2016 zienswijzen gevraagd bij de 19 corporaties waarvan het werkgebied binnen de woningmarktregio Oost Nederland komt te liggen èn bij 21 gemeenten buiten de woningmarktregio Oost Nederland, waarin een deel van het woningbezit ligt van een woningcorporatie die het kernwerkgebied binnen de woningmarktregio Oost Nederland heeft. Deze 21 gemeenten zijn: Aa en Hunze, Apeldoorn, Arnhem, De Ronde Venen, Ede, Epe, Gooise Meren, Groningen, Haren, Hillegom, Kaag en Brasem, Kerkrade, Landgraaf, Lingewaard, Lochem, Montferland, Rheden, Schiedam, Staphorst, Zuidhorn en Zutphen. 7
Dit betreft 20 gemeenten met woningen van De Woonplaats en 1 gemeente met woningen van Viverion (Lochem). De Woonplaats heeft haar huurdersverenigingen gevraagd een zienswijze te geven op het voorstel tot vorming van de woningmarktregio Oost Nederland. De huurdersverenigingen hebben hier positief op gereageerd. Opvallend in hun zienswijze is hun beklag over het feit dat zij geen rol hebben gekregen in het proces; zij geven aan ook belang te hebben bij de vorming van woningmarktregio s. Gezien haar bijzondere positie is ook aan De Veste gevraagd een zienswijze te geven. Als voorschot op de onderbouwing van de ontheffing geeft zij aan op welke wijze zij haar rol in Enschede ziet: - Er is een inhaalslag nodig voor het bezit in Enschede wat betreft kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid; de ontwikkelslag betreft hier niet zozeer een kwantitatieve uitbreiding van de voorraad maar vooral een kwalitatieve; - Uitgaande van actuele woonwensen van studenten qua type woning en locatie nu en in de toekomst zal herontwikkeling van hetzelfde aantal woningen meer ruimte behoeven dan nu het geval is. Er is behoefte aan kwalitatieve verbetering van het bezit door het samenvoegen van huidige onzelfstandige eenheden naar zelfstandige eenheden. Om daarbij de totale kwantitatieve opgave in te kunnen vullen zijn ook nieuwbouwinvesteringen nodig; - Het ligt in de lijn der verwachting dat het woningaanbod voor studenten meer gediversifieerd dient te worden en niet meer alleen op de campus maar ook in het centrum zal zijn gelegen. Dit betekent dat De Veste in de gelegenheid moet zijn om ook op andere locaties dan de campus woningen te kunnen realiseren. - Toekomstbestendigheid van de woningen betekent tevens dat er ruimte moet zijn om woningen te bouwen die niet sec voor studenten zijn, maar ook geschikt zijn voor starters op de woningmarkt. - De Veste is de grootste en voornaamste verhuurder met expertise van studentenwoningen in Enschede en het is niet logisch dat de gemeente daar een andere partij voor inschakelt. De Veste heeft goed contact met de studenten, haar huurders, en expertise met betrekking tot hun woonwensen. In dit voorstel tot vorming van een woningmarktregio Oost Nederland zijn alle zienswijzen verwerkt. In geen van de ontvangen zienswijzen is bezwaar tegen het voornemen geuit. 6. Conclusie Het voorstel over de vorming van een woningmarktregio Oost Nederland wordt door alle 21 gemeenten gedragen. De 19 woningcorporaties met het kernwerkgebied in deze regio hebben geen bezwaar tegen deze vorming ingediend. Dit geldt eveneens voor de 21 gemeenten waar twee van deze corporaties ook woningbezit hebben. De minister wordt gevraagd het verzoek tot vorming van een woningmarktregio Oost Nederland goed te keuren. 8