Quickscan Penstraat 57/Helenastraat 2 Curaçao
Lokatie: Het perceel is gelegen in de Penstraat welke de goudkust van Curacao genoemd wordt. Tegenover het befaamde Avila Hotel met haar enerverende geschiedenis als familie hotel en adembenemende zandstrand. De laatste jaren is er een inhaalslag gemaakt in geheel Punda met de restaurantie van de monumentale panden. 2
Perceel (C en D):. 3
Bebouwing: Het betreffen twee percelen C en D. Op perceel D (699 m2) staat een monumentaal gebouw dat gerestaureerd dient te worden. Perceel C (493 m2) is onbebouwd. Totaal 1.192 m2 eigendomsgrond. Perceel 1A-2900 is in eigendom van Domeinbeheer. Grondbank is in gesprek om positie te verwerven op betreffende perceel (zie situatie tekening op voorgaande pagina). Bestemming: Stedelijk woongebied met de volgende bestemmingen: - Woondoeleinden; - Bedrijfsdoeleinden; - Detailhandelsdoeleinden; - Dienstverleningsdoeleinden; - Recreatieve doeleinden; - Maatschappelijke doeleinden; - Verkeersdoeleinden; - Defensiedoeleinden; - Doeleinden van landschaps- en cultuurbehoud. Omgevingskenmerken: - Openbaar vervoer tot voor de deur; - Monumentale uitstraling omgeving; - Vrijstaand/groene tuin/centraal/tegenover 5 sterren hotel/200 m van strand; - Oranjestraat is ontwikkelingsgebied dat ontwikkeld zal worden in tijdsbestek van 5-10 jaren. Afgelopen jaar is de straat en de stoep met parkeervakken geheel vernieuwd; - Penstraat is nu in ontwikkeling en zal nog 5 jaar nodig hebben om grotendeels gerestaureerd te zijn. Helenastraat kent slechts één adres en dat is nummer 2; - De panden naast dit perceel zijn geheel gerestaureerd. Het betreft het blauwe huis en villa Tokara, een B&B die zojuist geopend is; - Goede ontsluiting naar hartje Willemstad en op steenworp afstand van stranden en hotels. Belemmeringen t.a.v. hindergevoelige objecten (W Milieubeheer): Niet direct van toepassing (goede ligging tov Isla). Voorlopige conclusie: - Volgens enkele makelaars, lokale relaties en desk research blijkt er een aanzienlijke vraag te bestaan naar opportunities langs de kustlijn van Punda tot aan de Oostpunt; - Er staat erg weinig te koop in deze regio. Datgene dat te koop staat is zwaar over prized; - De prijs die hiervoor gevraagd wordt is uiterst aantrekkelijk. Taxatie in 2008 bedraagt 900.000 naf, de vraagprijs is nu 425.000 naf. 4
Ontwikkelingsvisie: Optie 1 Woning (1 laags restauratie en aanbouw) op kavel aan Penstraat 57-208 m2-2 slaapkamers / 2 badkamers - woonkeuken met kook/eet eiland - woonkamer/tv kamer - ruim terras - zwembad - buitendouche - geheel ommuurd met alarm - entree aan de Penstraat Optie 2 Kantoor en appartementen (2 laags nieuwbouw) in één gebouw op kavel aan Helenastraat 2 Kantoor (nieuwbouw) - 169 m2 - bgg ca 3 x 56 m2 = 169 m2-3 parkeerplaatsen - entree aan de Helenastraat en/of Oranjestraat Appartementen (nieuwbouw) - 169 m2 - boven het kantoor op de 1e verd. 3 x 56 = 169 m2-1 slaapkamer, 1 badkamer, open keuken, overdekt balkon - tuin/terras/zwembad - 3 parkeerplaatsen 5
Stichtingskosten Optie 1 Aankoop Penstraat 57 en Helenstraat 2 Naf 425.000 Kopers kosten Naf 29.750 Totaal aankoop Naf 454.750 Restauratie (135 m2) Naf 350.000 Aanbouw (73 m2) +pool + tuin Naf 200.000 Totaal verbouwing Naf 550.000 Optie 2 Nieuwbouw kantoor (169 m2) + appartementen (169 m2) Naf 690.000 Taxatie (maart 2008) Huidige staat: Marktwaarde Naf 900.000 Executiewaarde Naf 750.000 Na restauratie en nieuwbouw zoals hierboven omschreven (optie 1+2): Marktwaarde Naf 2.650.000 Executiewaarde Naf 2.200.000 Exploitatie begroting Op uw verzoek leveren wij graag een exploitatie begroting aan. Deze is natuurlijk afhankelijk van het gekozen ontwerp. Wij kunnen al wel stellen dat het gehele object (optie 1 + optie 2) lastenvrij is indien ca 338 m2 commerciele ruimte (optie 2) verhuurd wordt. Bij 100% verhuur is een bruto rendement te behalen van ca 12%. 6
Alternatieve ontwerpen: Ontwerp A: kantoor in het monumentale pand aan de Penstraat/Helenastraat en woonhuis met zwembad in het nieuw te bouwen pand aan de Helenastraat/Oranjestraat Ontwerp B: Monumentale pand en nieuwbouwpand als kantoor. 7
Situatie tekening nieuwe situatie: 8