Uitwerking voorstel Zeilcentrum (220710) op 100910 Accommodatie Voor de onderbouwing van het voorstel van 22 juli jl. is uitgegaan / gebruik gemaakt van documenten die in 2009 zijn gemaakt als reactie op het gemeentelijk voorstel van 070709. Net als toen, ligt er ook nu nog geen gezamenlijke toekomstvisie ten grondslag aan de keuze van een accommodatie. Met moderne maatstaven, zoals de te bouwen duurzame, energie neutrale nieuwe Kuip, is (nog) geen rekening gehouden. Om met een budget van ca. 350.000,- de accommodatie te kunnen realiseren, is het noodzakelijk om zo min mogelijk dure ruimtes te bouwen (die aan het bouwbesluit voldoen) en zoveel mogelijk goedkopere ruimtes, die niet aan het bouwbesluit hoeven te voldoen. Met schottenbouw (zie folder / bijlage) is dit te realiseren. Door de goedkopere ruimtes te overkappen, krijgt alles dezelfde uitstraling. Als er voor alleen maar dure ruimtes wordt gekozen, zal het benodigd budget tussen 500K en 600K liggen. Voor steigers is uitgegaan van functionele, strak ogende steigers (zie bijlage ). Als besloten wordt om met het 22 juli voorstel door te gaan, dienen ruimtes in m2 gespecificeerd te worden en definitieve offertes te worden aangevraagd. Realisatie, eigendom, huur, onderhoud Omdat de Plasmolens, De Tuin en de Karottenlocatie eigendom van de gemeente zijn, zou het logisch zijn, dat ook de accommodatie van het Zeilcentrum eigendom van de gemeente zou worden. De accommodatie wordt gehuurd door Henk van Gent met het recht van verhuur aan derden en met een overdraagbaar huurcontract dat 20 jaar loopt en daarna (net zoals het contract tussen gemeente en brouwerij inzake De Tuin) stilzwijgend steeds met 10 jaar wordt verlengd. De keuze van materialen, ontwerp en gefaseerde bouw dient gezamenlijk te geschieden. De realisatie van de accommodatie zal voor rekening van de gemeente komen, waarbij de expertise van Henk van Gent zal worden ingehuurd. Er zal door het Zeilcentrum huur worden betaald voor het gebruik van het oppervlak van het water, zoals aangegeven in het bestemmingsplan Kralingse Bos. (zie punt 2 22/7 voorstel) Ook voor de accommodatie zal huur worden betaald; zie financiën. (Groot) onderhoud van de met duurzame materialen opgebouwde accommodatie zal door het Zeilcentrum worden verzorgd. Beperkte Horeca In overleg, ook met brouwerij en De Tuin zal een oplossing moeten worden gevonden voor beperkte, kleinschalige horeca voor de klanten van het Zeilcentrum en voor de groepen die komen zeilen. Daarmee worden toezeggingen van de gemeenteraad en de (vorige) burgemeester uit 2001 nagekomen. Bodemsanering Een totale ontruiming voor de sanering is, zo blijkt, niet nodig en voor het Zeilcentrum ongewenst. Het Zeilcentrum heeft in het najaar nog de volgende activiteiten: - Kielbootinstructie en instructeuropleiding in de weekends t/m 28 november - Sail try- out en groepslessen in het weekend tot eind oktober - Diverse activiteiten In de Herfstvakantie 16 t/m 23 oktober - Schoolzeilen tot 15 november Het zeilcentrum verleent volledig medewerking aan een gefaseerde sanering, waarbij bovengenoemde activiteiten doorgang kunnen vinden. Financiën Laten we er geen doekjes om winden. Het Zeilcentrum en Henk van Gent hebben (te) lang en (te) veel geleden onder het handelen van de gemeente. Er zijn door het Zeilcentrum legio opties aangeboden om dit 105142
verleden grotendeels te benutten voor de toekomst van zowel Gemeente, Henk van Gent als van het Zeilcentrum. Hier een uitgewerkt voorstel dat het 22 juli voorstel als uitgangspunt heeft. Punt 3 van het 22 juli voorstel van het Zeilcentrum (eventuele gang naar de rechter voor het restant van een fatsoenlijke en redelijke compensatie) is door de gemeente niet overgenomen in haar fax van 2 september. Met haar punt 5 worden de rechten op een fatsoenlijke en redelijke compensatie voor het Zeilcentrum en Henk van Gent ontnomen. Dit is niet acceptabel, tenzij in een finale kwijting alsnog een fatsoenlijke en redelijke compensatie wordt geboden. Als dat niet gebeurt, betekent dit dat partijen te ver uit elkaar liggen om in der minne tot een finale oplossing te komen. Een gang naar de rechter voor het restant van de financiële aanspraken zou dan door alle partijen moeten worden geaccepteerd, zonder dat dit een praktische oplossing voor de sanering en vervanging van de accommodatie in de weg hoeft te staan. De grondslag voor de aanspraken: - Brute Inval fysiek - Financiële gevolgen Brute Inval - Financiële gevolgen negatieve publiciteit en karaktermoord 2010 - Los van deze 3 punten: 23 jaar tegenwerking met een extreme omzetval in 1992, die door de vijandigheid van de gemeente nooit meer kon stijgen. Het zou niet netjes zijn om het Zeilcentrum en Henk van Gent met de gebakken peren te laten zitten die door de gemeente zijn opgediend. Dit is voor het Zeilcentrum en Henk van Gent dan ook niet acceptabel. Door een redelijke opstelling van het Zeilcentrum en Henk van Gent, is slechts een deel van de (berekende) aanspraken nodig voor een fatsoenlijke en redelijke compensatie. Omdat de heer Karakus op 5 juli heeft aangegeven dat de gang naar de rechter de beste optie zou zijn voor de aanspraken op een fatsoenlijke en redelijke compensatie, is daar in het 22 juli voorstel van uit gegaan, evenals in het uitgewerkte voorstel hieronder. De gemeente Rotterdam realiseert in goed overleg met Zeilcentrum Henk van Gent een vervangende accommodatie die gefaseerd in de plaats komt van de huidige accommodatie. Het Zeilcentrum blijft gedurende de realisatie operationeel door gebruik te maken van de huidige accommodatie en steeds meer delen van de nieuwe accommodatie. Voor de realisatie van de nieuwe accommodatie stelt de gemeente minimaal 350.000,- ter beschikking. De bodemsanering en de kosten voor het opruimen/afvoeren worden niet uit deze ca. 350.000,- betaald. De gemeente Rotterdam zorgt binnen de publiekrechtelijke mogelijkheden voor de vergunningen en voorzieningen voor haar accommodatie en levert de nieuwe accommodatie Turn Key. Het Zeilcentrum betaalt vanaf het moment van (volledige) oplevering de eerste 20 jaar het symbolische bedrag van 1000,- per jaar voor de huur van de accommodatie en daarna maximaal 5000,- per jaar. De gemeente neemt steigers en opstallen van het Zeilcentrum over voor een bedrag van 250.000,- De gemeente geeft het Zeilcentrum opdracht om in 5 jaar de sociale kant van het Zeilcentrum verder uit te bouwen en te structureren. Dit omvat het vrijwilligersbestand, het op participatie, integratie en sociale cohesie gerichte schoolzeilen en buurtzeilen en het zeilen met mensen en groepen die in een achterstandsituatie verkeren. Het beschikbare budget hiervoor is 175.000,- per jaar (met jaarlijkse CBS stijging). Na afloop van de periode van 5 jaar vindt een evaluatie plaats en worden vervolgafspraken gemaakt. Ook als dit uitgewerkte voorstel wordt overeengekomen, blijft er een restvordering over voor een fatsoenlijke en redelijke compensatie, door Van Gent begroot op 3,9 mio. Het Zeilcentrum stelt onder voorbehoud in rechte voor hiervoor een regeling in der minne te treffenvoor 900.000,- -.. 105142 2
Gefaseerde sanering Uit punt 4 van de fax van 2 september jl. aan de heer van Dam, blijkt dat een aantal dingen niet duidelijk zijn voor. Ik zou voor een onderbouwing van een gefaseerde sanering kunnen volstaan met verwijzing naar de gesprekken die op mijn initiatief vanaf 2008 hebben plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap en de uitvoerende aannemer en op 15 december 2009 met het OBR. In deze gesprekken is uitsluitend over een gefaseerde sanering gesproken. Daar bleek geen enkel beletsel voor te zijn, waarbij een sanering buiten het seizoen de voorkeur zou hebben. De gefaseerde sanering zou eventueel ook in het voor of naseizoen plaats kunnen vinden. De zeilactiviteiten zouden gewoon door kunnen gaan, zonder gevaar voor zeilers of ernstige hinder bij de werkzaamheden van de aannemer, ook al omdat de meeste activiteiten in het voor en na seizoen in de weekends (waarop de aannemer niet werkt) plaatsvinden. Ik heb aan een dergelijke gefaseerde sanering diverse keren mijn medewerking aangeboden. Ik zie geen enkel beletsel om de sanering spoedig te starten en ruim voor 1 januari af te ronden. Een totale ontruiming voor de sanering is, zo bleek in gevoerde gesprekken, niet nodig en voor het Zeilcentrum ongewenst. Het Zeilcentrum heeft in het najaar nog de volgende activiteiten: - Kielbootinstructie en instructeuropleiding in de weekends t/m 28 november - Sail try- out en groepslessen in het weekend tot eind oktober - Diverse activiteiten In de Herfstvakantie 16 t/m 23 oktober - Schoolzeilen tot 15 november In de wintermaanden december, januari en februari wordt er sporadisch gezeild door instructeurs in opleiding, maar het Zeilcentrum gaat niet in een winterslaap. Ook komen er vooral in het weekend veel wandelaars naar binnen voor informatie over onze activiteiten en om te boeken. Als er geen Zeilcentrum meer zou zijn in de wintermaanden, zou het zeilseizoen 2011 niet van start kunnen gaan op 1 maart 2011, omdat het Zeilcentrum tijdens de wintermaanden functioneert als informatiecentrum waar mensen terecht moeten kunnen, als communicatiecentrum, kantoor, werkplaats voor onderhoud en voor de voorbereiding van het seizoen dat op 1 maart van start gaat. Hieronder informatie over de accommodatie. De m2 s: De huidige activiteiten, rekening houdend met een licht stijgende lijn, zijn als basis genomen voor de noodzakelijke voorzieningen, zoals hieronder aangegeven. Voor andere scenario s dient eerst, samen met de gemeente, per scenario een programma van eisen vastgesteld te worden. Lust voor het oog! De uitstraling van onderdelen en het geheel dient een lust voor het oog te zijn (zoals het voorstel van de gemeente) en uit te nodigen een kijkje te komen nemen. Activiteiten Zeilcentrum Het zeilcentrum richt zich op een breed scala aan activiteiten voor diverse doelgroepen: 105142 3
- introductie clinics - instructie aan individuen - Instructie aan groepen - verhuur aan individuen en groepen - groeps- en bedrijfsactiviteiten als fitness en wedstrijden - zeilactiviteiten voor mensen met lichamelijke en/of geestelijke beperkingen - schoolzeilen - buurtzeilen Het zeilseizoen beslaat 9 maanden per jaar, maar het grootste deel van de omzet wordt in de periode van de 4 warmste maanden gehaald. In de 4-6 weken voor-, en de 4-6 weken na de vakantie, vallen veel activiteiten samen en is er sprake van een piekperiode met meerdere activiteiten die gelijktijdig plaasvinden. Tijdens de zomervakantie is het druk met Jeugdzeilweken, instructie en verhuur; er zijn minder groepsactiviteiten is er meer les aan individuen in groepsverband. Accommodatie: De accommodatie moet organisatorisch en logistiek zo zijn ingericht dat de spitsuren probleemloos verlopen. Flexibiliteit is hier het sleutelwoord. Flexibele, (ont)koppelbare steigers, schuifwanden op terrassen in in ontvangst-, en instructieruimten. Goed bereikbare (en genoeg) ruimtes waar zwemvesten en zeilkleding gehaald en teruggebracht kunnen worden, zonder dat er opstoppingen ontstaan. De 30 schoolzeilers en de groep van 80 moeten er beiden kunnen vertoeven. Er moet voldoende kapstok/bergruimtes zijn, bij voorkeur lockers voor persoonlijke eigendommen. Kleedkamers en toiletten moeten toereikend zijn voor deze massa s. Steigers en instructievlotten moeten gebruiksvriendelijk zijn voor beginners en zeilers met een matige zeilvaardigheid; naast langs wallen ook voldoende hoger wal. Zonder uitzondering dienen steigers, vlotten, boxen stupid proof te zijn met een buitengewone schok absorberend vermogen dat de gevolgen van crashes minimaliseert. Bezoekers van de Tuin moeten aanlegruimte krijgen; sloepen en zeilboten van Tuingasten, daar is nu vaak geen ruimte genoeg voor. Naast flexibele steigers en vlotten zullen er voldoende vaste ligplaatsen moeten zijn. Goed bereikbaar en beschermd tegen storm uit iedere richting! Om alles netjes en opgeruimd te houden is bergruimte nodig. Voor winter-, en voor seizoenopslag. Niet alleen voor boten en bootonderdelen, maar ook voor reservematerialen, voorraad huishoudelijke artikelen en drank en bbq spullen voor de deelnemers. Om boten te kunnen repareren is een werkplaats nodig, waar ruimte voor minimaal 2 Tirions is en waar door isolatie snel een temperatuur van 15 graden bereikt kan worden om te kunnen polyesteren, ook in de winter. Omdat de Tuin naast het Zeilcentrum ligt kan de horeca van het Zeilcentrum beperkt worden tot een Sailor s Corner, een Jeugdhonk en een medewerkers kantine. Dit naast flexibele ruimtes voor groepen die naast elkaar kunnen bbq- en. Deze activiteiten zouden door, of i.s.m. de Tuin 105142 4
geëxploiteerd kunnen worden, omdat niet de verdiensten uit deze horeca activiteiten voor het Zeilcentrum van primair belang zijn, maar het voorkomen van verlies van groepen omdat ze bij de overvolle Tuin niet terecht kunnen. Daardoor lijdt het Zeilcentrum regelmatig omzetverlies. Nabespeekruimtes, kantoor, ontvangstruimte, instructeurruimtes dienen toereikend te zijn. Onderzocht kan worden in hoeverre deze activiteiten in dubbelgebruik opgelost kan worden. De 360 contrôlepost, waar de dagelijkse bedrijfsleiding zit, dient naast een vrij uitzicht op de Kralingse Plas, visueel overzicht over de gehele accommodatie te hebben. Sommige delen, kleedkamers, toiletten, keuken, bbq ruimtes, berging e.d. kunnen met camera s in de gaten worden gehouden. De uitvalsroutes vanuit dit hol van de leeuw naar steigers e.d. dienen toereikend te zijn. In een later stadium kan het bovenstaande aangepast en uitgewerkt worden op basis van samen overeen te komen toekomst scenario s. Keuze materialen De loopbruggen die al in de 70er jaren voor Neeltje Jans zijn gebruikt, doen al sinds 1987 dienst op het Zeilcentrum. Nog steeds strak en onverslijtbaar. Er is staal voor gebruikt dat goed tegen zout water kan. Water uit de Kralingse Plas en Rotterdamse regen, daar kunnen de steigers heel goed tegen! De kosten waren laag; oud ijzer tarief! Hetzelfde geldt voor de gegalvaniseerde roosters in de loopbruggen. Onverslijtbaar en vogelpoepdoorlatend! De houten steigers zijn deels aan vervanging toe. Maar wel veel later dan met gewoon hardhout. De steigerplanken van het Zeilcentrum komen van scheepsloperijen, uit het ruim van binnenvaartschepen. Kei en keihard hout. Sinds 1987 en in 1998 zijn de planken aan weer en wind blootgesteld en nu pas moeten sommige planken worden vervangen. Materiaalkeuze is dus heel belangrijk. Een nieuwe golfwerende steiger met wegrottende, geen poepdoorlatende planken kan je kopen voor 1000,- á 1500,- per meter. Een nieuwe steiger met 100% meer golfwering, poep doorlatende roosters en efficiënte buffers om de schade aan boten te beperken van de niet altijd volgens het boekje aanleggende huurders te beperken, is voor 40% van de kosten te fabriceren. Meer voor minder met een aanzicht dat niet onder doet voor de dure variant (met wegrottende planken). Kortom; kies voor: - slim - duurzaam - goedkoop - goedkoop vervangbaar Z E I L C E N T R U M H E N K V A N G E N T (M2 190709) 105142 5
Reactie op Gemeentelijk voorstel getekend "Programma van Eisen" Ruimte Gemeente benodigd verschil m2 m2 m2 Bij voorkeur op of bij de wal: Berging materialen 28 60-32 Werkplaats 10 75-65+ Subtotaal 38 135-97 Op ponton: Gang 20 4 16 wc,s 6 14-8 kleed/doucheruimte 25 35-10 kantoor/instructier 53 93-40+ Subtotaal 104 146-42 TOTAAL 142 281-139 Daarnaast voorziet het plan (nog) niet in de volgende ruimten: (ruimtebeslag en/of dubbelgebruik nader te bepalen) Op ponton: 360o contrololepost ivm veiligheid Bergruimte voor: zwemvesten zeilkleding dry/wet suits werkkleding bootschoenen Kantine staf Ontvangstruimte/sailor's corner/jeugdhonk/nabespreekruimte/ Ruimte voor lockers/diefstalbestendige bergplaats Op de wal of onder ponton: Polyesterruimte Berging vlotten Aandachtspunten voor de buitenruimten: Benodigde lengte aanlegsteigers Instructievlotten Stormwal 1 parkeerplaats en een laad&losplaats Fietsenrekken voor 50-80 fietsen Parkeermogelijkheid voor 5-10 scooters Plaats voor vuilcontainers 105142 6