n e l e d g n i n? f Wo e i t a n r e t l oona g i d r a a w l o v een w
Inleiding Meerdere redenen waren de aanleiding tot de opmaak van deze bundel. Zowel de veelvuldige vragen van burgers, als het zoeken naar de juiste antwoorden van beleidsmakers en - uitvoerders, en de eigen vaststellingen op het terrein en in de literatuur, hebben ons er toe aangezet een bundeling te maken van regelgeving en voorbeelden die betrekking hebben op het opdelen van bestaande woningen of gebouwen met als doel meerdere woongelegenheden te creëren. 1 Kangoeroewonen/zorgwonen en co-housing Een bestaande woning opdelen gebeurt regelmatig in familieverband mits kleine aanpassingen binnenshuis. Wanneer echter beide gezinnen of personen een domicilie aanvragen op hetzelfde adres, of de ingrepen een stedenbouwkundige vergunning vereisen, wordt het opdelen van de woning niet altijd toegestaan. De keuze voor deze vorm van samenwonen, in de volksmond kangoeroewonen genoemd, kan vanuit twee richtingen komen: Enerzijds zijn er de ouderen die liefst zo lang mogelijk zelfstandig in hun vertrouwde omgeving willen blijven wonen. Hun woning is ondertussen veel te groot en vraagt veel onderhoud. Door een verminderde mobiliteit komen delen van het huis leeg te staan. De woningen zijn ook toe aan een grondige renovatie. De grote villa's gebouwd in de jaren '60 en '70 worden dan eerder een last dan een lust voor deze bewoners. Daar tegenover staat dat jonge mensen steeds moeilijker hun eigen stek vinden door de steeds stijgende vastgoedprijzen en de dure bouwgronden. Startende gezinnen zijn vaak aangewezen op de almaar kleiner wordende huurmarkt. Woningen waarvan de aankoopprijs wel binnen het budget valt, vragen meestal nog grote renovatiewerken om te komen tot een minimum aan comfort, en om energiefacturen binnen de perken te kunnen houden. Zonder sponsoring van pa en ma wordt het dan heel moeilijk. Oud en jong samenbrengen maakt wonen voor beide aangenaam en betaalbaar. De onderlinge solidariteit wordt bevorderd, doch elk behoudt zijn privacy. Senioren die willen, kunnen op deze manier langer zelfstandig blijven wonen. Voor de vooruitziende medioren wordt meteen de stap gezet in de richting van levensloopbestendig bouwen en wonen. Doel is dat ze later niet hoeven te verhuizen, ook niet als de behoefte aan zorg toeneemt. Het intrekkende jonge koppel, meestal de kinderen en kleinkinderen, heeft een betaalbare woonst met tuin, die bovendien in de nabije omgeving van hun (eventueel hulpbehoevende) (groot)ouders ligt. Deze alternatieve woonsituatie kan tevens een oplossing bieden voor het onder druk staande tijdsgebruik van de tweeverdieners met kinderen. De (groot)ouders kunnen nu en dan bijspringen bij de opvang van de kinderen en het onderhoud aan de woning is beperkt vanwege het kleiner woonoppervlak en de gedeelde of verkleinde tuin. 1
Door de inbreiding wordt het (familiaal) patrimonium efficiënter gebruikt. De energiefactuur daalt. De lasten en het onderhoud worden verdeeld in functie van de draagkracht van elk gezin/bewoner. En iedereen behoudt zijn privacy. Met het inschrijven van de term "zorgwonen" in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (1 september 2009) is de onduidelijkheid die er bestond rond de definitie van kangoeroewonen nu voor een groot deel weggewerkt. Ook meerdere gelijkgezinde individuen of gezinnen kunnen besluiten om samen te wonen, en dit voor tal van redenen zoals betaalbaarheid, ecologische motieven en/of sociale contacten. Soms is het een bewuste keuze om zich af te zetten tegen het hyperindividualisme van de verkavelde maatschappij. De laatste jaren zijn er tal van groepen ontstaan die een plek zoeken om een cohousing-project op te starten. Cohousing staat in Vlaanderen nog in zijn kinderschoenen, maar is in andere landen al goed ingeburgerd. Het samenhuizen van meerdere gezinnen biedt praktische en sociale meerwaarden voor de bewoners, maar leidt veelal ook tot maatschappelijke en ecologische meerwaarden. 2 Discrepantie tussen vraag en aanbod Recente vastgoedstudies liegen er niet om. Nieuwbouw wordt stilaan onbetaalbaar door de hoge bouwgrondprijzen, de vraag naar kleinere woongelegenheden is groot, en villa's geraken moeilijk verkocht. Nochtans zijn het vooral de grotere woningen die op de markt komen: Zo is er het woningpatrimonium van de oudere bevolking dat vrij komt, hetzij door sterfte, hetzij door een noodzakelijke verhuis naar een rusthuis of serviceflat. Een groot deel van deze generatie had vroeger een kroostrijk gezin en woonde in grote huizen. Deze woningen zijn ondertussen verouderd, energetisch vaak heel slecht en ook het comfort is niet meer van deze tijd. Een grondige renovatie na aankoop is nodig. Daarnaast heb je de generatie actieve vijftigplussers, de babyboomers die net na de Tweede Wereldoorlog geboren werden. Zij zijn op het moment gekomen om met volle teugen van het leven te genieten. De kinderen zijn het huis uit, de leningen zijn afgelost en het pensioen wenkt. Deze groep van mensen verlangen vandaag steeds vaker naar een appartement in de stad of de dorpskern. Ze willen hun te groot geworden woning met tuin inruilen, en gaan op zoek naar een woonst die centraal gelegen is, niet te groot, waar ze de rest van hun dagen kunnen slijten rekening houdend met een verminderde mobiliteit. Gezinnen nu zijn doorgaans kleiner dan vroeger. De hoge vastgoedprijzen maken dat vooral de kleine woongelegenheden in trek zijn. Het verschil tussen vraag en aanbod zorgt ervoor dat de kleine rijhuizen en appartementen duur verkocht worden, terwijl de prijzen van de villa's en grotere huizen in dalende lijn zitten en langer te koop staan. Wie nu een huis wil kopen, moet daar twee tot drie keer langer voor werken dan halfweg de jaren tachtig. Met groepswoningen kan worden ingespeeld op de stijgende vraag naar comfortabele, kleinere woongelegenheden die betaalbaar zijn en gemakkelijk te onderhouden. Grote villa's, herenhuizen of hoeves krijgen dan een herbestemming tot meergezinswoning. Daarbij hoeft niet te worden ingeboet op privacy, want elke subwoning heeft zijn eigen ingang en is volledig 2
afgescheiden van de andere subwoningen. Samen kan men interessante panden in een iets hogere prijscategorie op de markt kopen. 3 Alternatief voor het verkavelingsmodel? Met de uitbouw van de welvaartsstaat in de vorige eeuw was de vrijstaande woning in het groen, het algemeen nagestreefde en ook bereikbare woonideaal voor de Vlaming. De vele verkavelingen waarmee de dorpskernen werden uitgebreid, zijn daar het resultaat van. De grondconsumptie van een doorsnee verkavelingswoning toen, is nu ondenkbaar. De bestaande verkavelingsvoorschriften zijn verouderd en laten een betere benutting van de ruimte niet toe. Door meer dan één woongelegenheid te realiseren (en administratief toe te laten) op een bestaand perceel, wordt vermeden dat steeds meer bouwgrond moet worden aangesproken. Het wonen in 'herverkavelde woningen' neemt de druk weg om nieuwe woonwijken te bouwen. Meteen worden ook de aanleg van bijkomende wegeninfrastructuren en uitbreiding van kostelijke dienstverleningen (belbus, postbedeling, thuiszorgdiensten, enz.) vermeden. Een meer compacte bebouwingsstrategie past perfect binnen het gevoerde beleid van duurzaam bouwen en wonen, en het verlagen van de ecologische voetafdruk. Een lokale visie op de ruimtelijke ontwikkeling van een dorp of gemeente moet de vraag voor verdichtingsprojecten in goede banen leiden en ervoor zorgen dat de eigenheid van het dorp bewaard blijft. Onderzoek heeft aangetoond dat verdichtingsprojecten in buitengebiedgemeenten al te snel worden afgewezen. Creativiteit en bereidwilligheid van de lokale overheid, de architect en bouwheer zijn absoluut noodzakelijk tot slagen en het bereiken van kwaliteitsvolle projecten. De beste projecten ontstaan daar waar mensen de behoefte hebben om nieuwe wegen te verkennen, en normen en voorschriften creatief te interpreteren. Verdichting is echter niet overal gewenst. In het kader van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling wordt verdichting vooral toegelaten en gestimuleerd in de woonkernen, dicht bij alle voorzieningen. Een verhoging van de woondichtheid gaat namelijk gepaard met een verhoogde mobiliteit. De draagkracht van het gebouw en de omgeving zullen bepalen hoe de nieuwe bestemming kan worden ingepast. In steden wordt het opdelen van woningen in studio's of kamers vaak aan banden gelegd om het aanbod aan ééngezinswoningen in het centrum te behouden en een voldoende hoog aanbod voor gezinnen met kinderen in het centrum van de stad te voorzien. 4 Beeldbepalende gebouwen Historisch erfgoed dat zijn betekenis heeft verloren, kan nieuw leven worden ingeblazen door het een nieuwe functie te geven. Deze panden zijn vaak landschappelijk en architecturaal waardevol en dragen bij tot de herkenbaarheid van de stad, het dorp of de streek. Zij hebben doorgaans een grote volumecapaciteit en kunnen gemakkelijk meerdere woongelegenheden herbergen in functie van de ligging. De vele hoeves op het platteland zijn de stille getuigen van een rijk landbouwverleden. Wegens gebrek aan opvolging, zijn vele kleine landbouwbedrijven gestopt. Gronden worden verkocht en woningen en gebouwen komen geheel of gedeeltelijk leeg te staan en geraken in verval. De oudere eigenaars zien op tegen de kosten en de moeite. 3
Monumentenzorg is niet langer meer louter een zaak van vrijwaren en conserveren. Steeds meer ligt de nadruk op verantwoorde herbestemming en een verdere evolutie om de toekomst van het erfgoed te verzekeren zonder dat het aan waarde hoeft in te boeten. Geherwaardeerd patrimonium kan zijn rol als historische getuige spelen, terwijl het tegelijk ook opnieuw een toekomst heeft. De toekomst van de panden en het behoud van het waardevol patrimonium hangt af van een rendabele herbestemming. Het onderbrengen van meerdere woonentiteiten in het gebouw maakt het project meer rendabel. Op die manier kunnen aankoopprijs, renovatiekosten en onderhoudskosten worden gedeeld. Ondanks de vele voordelen die het inbreiden en de functiewijziging van een woning of gebouw naar een meergezinswoning kunnen bieden, is een afweging binnen de ruimtelijke context steeds bepalend. (Ver)bouwprojecten worden getoetst aan de visie van de overheid. Het ontwikkelingsperspectief of de functiemogelijkheden wordt afgestemd op de ligging binnen de gewenste ruimtelijke structuur. De ingrepen worden afgewogen tegenover de draagkracht van het gebouw en zijn omgeving. Een nieuwe bestemming moet conform de wettelijke bepalingen en voorschriften zijn. Afwijkingen zijn enkel mogelijk voor beschermde monumenten of gebouwen die opgenomen zijn in de Inventaris van het bouwkundig erfgoed, om het behoud van deze waardevolle gebouwen te kunnen garanderen zonder dat het aan waarde hoeft in te boeten. De keuze voor een alternatieve woonvorm is vaak niet eenvoudig, en bovendien ook niet vrij van risico's. Op organisatorisch, financieel en juridisch vlak bestaan een aantal risico's die een juiste inschatting en benadering vragen. Onder meer voor de juridische vragen, maar ook met betrekking tot andere aspecten van deze nieuwe woonvormen bestaat er slechts een beperkt ondersteunend kader waarop initiatiefnemers of beleidsmakers beroep kunnen doen. Met dit naslagwerk wil de provincie gemeenten inspireren en burgers informeren over de knelpunten en mogelijkheden van het woningdelen. Met de term "woningdelen" beogen we het opdelen van bestaande woningen of gebouwen in twee of meerdere wooneenheden. Nieuwbouw wordt in deze map dus niet behandeld, maar alle vormen van samenhuizen kunnen tot de doelstelling behoren, van kangoeroewonen tot cohousingprojecten. Dit werk is opgebouwd uit meerdere hoofdstukken. Achteraan elk hoofdstuk wordt extra info over bepaalde voorbeelden meegegeven. We beginnen met een kort overzicht van de meest voorkomende vormen van samenhuizen. Alsook een korte stand van zaken van overheidsinitiatieven en bestaande literatuur over nieuwe woontypologieën en verdichtingsprojecten. Daarna volgt een ruimtelijk luik met aandacht voor de gemeentelijke bevoegdheden en mogelijke actiepunten mbt het woningdelen. Zoals reeds gezegd worden de mogelijkheden van woningdelen hoofdzakelijk bepaald door het ruimtelijk kader. 4
Een volgend hoofdstuk gaat dieper in op het woonbeleid. Het gemeentelijk instrumentarium dat hier aan bod komt, heeft eerder een onrechtstreeks verband met het aspect woningdelen en samenwonen. Het vierde en laatste hoofdstuk tenslotte is vooral gericht naar de burger. Er wordt getracht een antwoord te bieden op veel voorkomende vragen. Er wordt gewezen op de mogelijkheden en vooral de knelpunten waarmee rekening moet gehouden worden wanneer men kiest voor een bepaalde vorm van samenhuizen en het al of niet opdelen van een pand. 5
INHOUDSTAFEL Wat?... 9 Verschillende vormen van samenhuizen... 9 Groepswonen... 9 Tweegezinswoningen... 10 Onderzoek naar nieuwe woontypologieën... 11 Vlaams stimulerend beleid... 12 Reconversie... 14 Kangoeroewonen, een mens- en budgetvriendelijk woonidee... 15 Studie van vzw Samenhuizen in opdracht van Koning Boudewijnstichting... 16 Ruimtelijk beleid... 19 beleidsvisie... 19 Instrumenten tot uitvoering... 22 Woonbeleid... 35 beleidsvisie... 35 Instrumenten tot uitvoering... 39 Particulier initiatief... 49 Info ivm het verbouwen van een pand... 49 Inschrijving in het rijksregister... 52 Financieel... 54 Juridisch... 56 Verhuren en onderverhuren... 61 Nabeschouwing... 64 Links... 65 6
n e l e d g n i n o W wat?
8
Wat? Verschillende vormen van samenhuizen Er zijn vele vormen en variaties van samenhuizen of samenwonen. Vaak worden termen door elkaar gebruikt. Twee grote groepen die we kunnen onderscheiden zijn het groepswonen en de tweegezinswoningen. Groepswonen Van zodra er meer dan twee gezinnen of alleenstaanden samenwonen, spreekt men van groepswonen. Naast sociale en economische redenen kunnen ook ecologische motieven een rol spelen om voor deze vorm van wonen te kiezen. Gemeenschapshuizen blijven fysisch één woning, doch het gebruik als gemeenschapshuis kan wel aanzien worden als een opdeling in kamers. Deze formule van samenwonen wordt vooral in (studenten)steden toegepast en wordt vaak als tussenstap naar het volledig zelfstandig wonen genomen. Het is dan ook hoofdzakelijk terug te vinden in de huursector. Wanneer één van de volgende drie basisvoorzieningen: WC, bad of douche, kookgelegenheid niet individueel voorzien is, wordt dit woongedeelte juridisch beschouwd als een kamer (ook al gaat het om meerdere lokalen). Niet de Vlaamse Wooncode, maar wel het Kamerdecreet is dan van toepassing. Dit decreet voorziet in specifieke veiligheids- en kwaliteitsnormen voor kamers en is van toepassing op elke verhuring of terbeschikkingstelling van om het even welke kamer. Centraal wonen en cohousing bestaan wel uit meerdere wooneenheden en komen vooral voor in de koopsector. Bij centraal wonen blijven de gemeenschappelijke ruimten eerder beperkt tot de buitenruimte en berging. Bij cohousing is dit uitgebreider zoals een gezamenlijke keuken, eetkamer, zithoek,... om de sociale contacten te bevorderen. Deze vorm van groepswonen is dan ook niet meteen goedkoper dan het individuele kopen en verbouwen. Het probeert de voordelen van woningen in private eigendom te combineren met het delen van gemeenschappelijke voorzieningen en een verhoogd gemeenschapsgevoel. Een cohousing project wordt altijd voorbereid, opgericht en beheerd door de bewoners zelf. Democratische besluitvorming en het ontbreken van gemeenschappelijke commerciële projecten zijn de regel. Meerdere voorbeelden van centraal wonen zijn in België aanwezig, ook de eerste cohousing-projecten zijn opgestart en zullen in de nabije toekomst bewoond worden. voorbeelden: centraal wonen: - De Molen van Rotselaar: 12 woonsten, mede-eigendom - De Haringrokerij in Antwerpen: 11 woonsten, mede-eigendom - CôtéKaNaL in Brussel: 19 woonsten, mede-eigendom (zie bijlage) 9
cohousing: - La Grande Cense in Clabecq: 19 woonsten, mede-eigendom, in bouwfase, eerste bewoning voorzien in zomer 2009 (zie bijlage) - Ekkergem in Gent: 9 woonsten,mede-eigendom, in bouwfase, eerste bewoning voorzien midden 2010 Tweegezinswoningen Duowoningen, duplexwoningen en kangoeroewoningen zijn termen die gebruikt worden voor het samenwonen van twee gezinnen. Deze woonvormen zijn terug te vinden in de koop- en huursector. Indien 3 generaties aanwezig zijn onder één dak wordt ook over een meergeneratiewoning gesproken. Al deze termen worden vaak door elkaar gebruikt. Bij deze vormen van samen wonen speelt vaak het financiële een rol, en in veel gevallen is ook de zorgfactor essentieel. Een specifieke, welomschreven vorm van samenwonen met twee gezinnen is "zorgwonen". De definitie van zorgwonen is decretaal bepaald in het decreet tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijke plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid (TITEL III Vergunningenbeleid - HOOFDSTUK I - Definities - Artikel 92) en in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening : zorgwonen: een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden: a) in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd; b) de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid; c) de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning; d) de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van: 1) hetzij ten hoogste twee ouderen in de zin van de gecoördineerde decreten van 18 december 1991 inzake voorzieningen voor ouderen*; 2) hetzij ten hoogste twee hulpbehoevende personen, zijnde personen met een handicap, personen die in aanmerking komen voor een tenlasteneming door Vlaamse zorgverzekering, alsmede personen met een nood aan ondersteuning om zich in het thuismilieu te kunnen handhaven; e) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. *: oudere = persoon van 60 jaar of ouder noot: De term zorgwonen werd ervoor ook al gebruikt binnen het algemeen welzijnswerk als een gespecialiseerde vorm van begeleid wonen voor thuislozen die omwille van hun leeftijd, ziekte of handicap binnen hun wonen een intensere omkadering vragen. De begeleiding heeft tot doel deze mensen zolang mogelijk in de vertrouwde omgeving te laten wonen. Wanneer voldaan wordt aan alle hierboven vermelde voorwaarden, kan het kangoeroewonen of duplexwonen in die zin ook aanzien worden als een woonformule van (particulier) zorgwonen. Toch wordt de keuze voor deze vormen van samenwonen niet altijd gemaakt op het moment dat men de leeftijd van 60 jaar al heeft bereikt of dat men al hulpbehoevend is. Wie 10
vooruitziend is, en garanties wil inbouwen om zo lang mogelijk zelfstandig in zijn vertrouwde omgeving te kunnen blijven wonen, kiest reeds vroeger voor deze woonformule. Het zorgwonen zoals decretaal bepaald, heeft dan ook eerder een tijdelijk karakter. De woning blijft aanzien als een ééngezinswoning, ook na eventuele aanpassingen om het zorgwonen mogelijk te maken. Het omvormen van een woning tot een zorgwoning is meldingsplichtig, het beëindigen van het zorgwonen eveneens. Alle andere vormen van samenwonen met 2 gezinnen wordt aanzien als een meergezinswoning. Voor het opdelen van de woning is een bouwvergunning nodig. Deze situatie is dan wel blijvend. Beide woonentiteiten kunnen afzonderlijk worden verkocht. Bronnen: samenhuizen vzw Platform Wonen van Ouderen, nu Enter vzw Ruimtelijke Ordening Vlaanderen Onderzoek naar nieuwe woontypologieën Begin februari 1996 verscheen in het algemeen cultuurtijdschrift Vlaanderen een themanummer "De rijwoning in Vlaanderen" (nr. 259), bedoeld als een pleidooi om dit woontype opnieuw te ontdekken en te wijzen op de grote voordelen van deze compacte woonvorm. In een onomwonden stijl legde Mark Dubois in één van de artikels de vinger op de wond. Een probleem dat spijtig genoeg ook vandaag nog brandend actueel is en kan doorgetrokken worden naar alle vormen van compact bouwen waaronder het woningdelen. Zoals in de inleiding reeds is benadrukt, moeten wij ons dringend vragen stellen op welke wijze de woningbouw in Vlaanderen zich kan en moet ontwikkelen. Het Structuurplan Vlaanderen drukt ons zonder omwegen op de essentie van de problematiek. Gaan wij verder met verkavelen, het opsouperen van de beschikbare ruimte, het stimuleren van de villabouw? Willen wij verder de komende generaties hypothekeren die niet meer in staat zullen zijn om het onderhoud van de uitdeinende infrastructuur te betalen. Als gevolg van diverse factoren komt het burgerlijk ideaal van de landelijke woning onder druk te staan, is het "huisje met het tuintje" aan grondige herziening toe. Ofwel blijft alles gelijk en dit onder de druk van de villaproducenten en de bouwindustrie op het beleid. Het is de taak van onze politici om deze problematiek niet te ontwijken, maar fundamenteel te bespreken. Welke politicus neemt het initiatief om in de Vlaamse Raad een intellectueel debat te starten waarbij de relatie tussen Structuurplan en een toekomstvisie op de huisvesting aan de orde komt? Dit is pas dienstbetoon, ditmaal voor de volledige Vlaamse bevolking! De huisvestingsmaatschappijen en privé-investeerders moet men stimuleren om aangeboden woningtypes beter te laten aansluiten met maatschappelijke evoluties, zoals de uitdunning van de gezinssamenstelling, de toename van alleenwonenden en de bejaarden. De wijze waarop vandaag overal sinjoriën worden opgetrokken en dit zonder enige vorm van fundamenteel onderzoek naar de mogelijkheden van een dergelijk bewoningstype, toont dat nieuwe uitdagingen die in een samenleving ontstaan louter vanuit een pragmatische invalshoek worden benaderd. 11
Om bijvoorbeeld de bouw van rijwoningen te bevorderen moet er in eerste instantie helderheid komen in een aantal juridische aspecten bij de muuroverdracht. Ook moet men aanpassing bepleiten van de huidige akoestische en thermische normen. Om de compacte bebouwingswijze te activeren zal de overheid op een kordate wijze initiatieven moeten nemen op fiscaal vlak. Om het verkavelingssyndroom in te dijken zal een overheidsvisie een absolute noodzaak zijn. Een ding is zeker, een kwalitatieve toekomst voor de woningbouw ligt zeker niet in Vilvoorde*. *: verwijzing naar het "Huis van de Toekomst", dat in 1995 werd geopend in Vilvoorde. De auteur bekritiseerde eerder in het artikel dat deze pompeuze villa wordt geprezen als het toekomstmodel voor de woningbouw op onze Vlaamse bodem. Hij noemt het pijnlijk dat de overheid dergelijke commerciële initiatieven patroneert, terwijl onderzoek naar alternatieve mogelijkheden nooit enige kansen krijgen. Vlaams stimulerend beleid De ontwikkeling van alternatieve mogelijkheden in Vlaanderen is te weinig bestudeerd. Ongeveer iedereen woont in één van de drie types van bebouwing: het appartement, de vrijstaande villa of de rijwoning. De inspanningen van de overheid om alternatieve woonvormen te stimuleren zijn vrij beperkt. Maar in tegenstelling tot 15 jaar geleden, is het bewustzijn wel gegroeid dat nieuwe woontypologieën inspelen op de bestaande woonbehoefte van individuen en gezinnen, en tot tal van voordelen kunnen leiden, niet alleen voor de bewoners zelf maar ook voor de maatschappij. RSV en Vlaamse Wooncode In de toelichtingsnota van het RSV vindt men de term "nieuwe typologieën", doch zonder verdere precisering. Met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd recent de term "zorgwonen" ingevoerd om maatschappelijk relevante vormen van kangoeroewonen via bepaalde ruimtelijke faciliteiten te ondersteunen. In de Vlaamse Wooncode krijgt de VMSW ondermeer de opdracht zelf woonprojecten te realiseren die vernieuwend of experimenteel zijn. (Art. 33 Vlaamse Wooncode). Zo is er in Kuurne het kangoeroeproject Ter Groenen Boomgaard, dat werd gestart in 1988. De Vlaamse Wooncode maakt ook melding van een Fonds voor de Huisvesting (art. 59). De middelen van dit Fonds moeten rechtstreeks bijdragen tot wat het woonbeleid ten goede kan komen, onder meer tot het wetenschappelijk onderzoek en tot vernieuwende of experimentele woonprojecten die aansluiten bij de doelstellingen van het woonbeleid of die bijdragen tot de ontwikkeling van het woonbeleid in internationaal verband. (Zie bijlage: ppt VMSW, Alternatieve woonvormen en sociale huisvesting - mei 2007) Dichter Wonen - voorbeeldenboek Onder de toenmalige Vlaamse ministers bevoegd voor respectievelijk Ruimtelijke Ordening, Dirk Van Mechelen, en Huisvesting, Jaak Gabriels, werd in 2001 een werkgroep opgezet 12
om te onderzoeken hoe de realisatie van meer betaalbare woningen in Vlaanderen kon worden versneld. Daarbij ging bijzondere aandacht naar het verhogen van de woning- en bouwdichtheid en het bevorderen van alternatieve of nieuwe woonvormen. Eén van de resultaten van de werkgroep is het voorbeeldenboek Dichter Wonen (uitgave maart 2002) om gemeenten, investeerders, architecten en burgers te overtuigen dat hoge densiteit en woonkwaliteit perfect kunnen samengaan. Het boek moet een inspiratiebron zijn om te experimenteren met diverse verdichte woonvormen en schakelformules die passen binnen de bestaande ruimtelijke context. Individuele projecten werden in het boek echter niet opgenomen voortkomend uit de idee dat individuele woningen een relatief beperkte impact hebben op de realisatie van verdichting. De projecten die wel werden weerhouden werden gerangschikt volgens thema's. De thema's die het meest aansluiten bij deze werkmap zijn: - herbestemming en herinrichting van niet-woongebouwen - reorganisatie van gesloten bouwblokken met behoud van enkele bestaande elementen in het gebied Maar ook het sluiten van bouwblokken door de invulling en inrichting van lege of onderbenutte percelen, en de invulling en reorganisatie van binnengebieden via nieuwbouw zijn interessante thema's die een aanvulling kunnen betekenen op het verbouwen van bestaande gebouwen. Resolutie Op 19 april 2006 werd een voorstel van decreet ingediend in het Vlaams Parlement voor een wijziging van de Vlaamse Wooncode om projecten van gemeenschappelijk wonen financieel te ondersteunen. De commissie Wonen van het Vlaams Parlement besprak op 14 februari 2008 dit voorstel en besloot om samen met de commissie Ruimtelijke Ordening, hoorzittingen over alternatieve woonvormen te organiseren. Uiteindelijk werd het voorstel van decreetswijziging in de commissie Wonen van 26 maart 2009 verworpen. Wel waren alle partijen er voor te vinden om sociale en ecologische vormen van gemeenschappelijk wonen te stimuleren en te ondersteunen. Daarop werd een resolutie opgesteld betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen, die wel werd aangenomen in plenaire vergadering van 30 april 2009.(zie bijlage) Wonen in Meervoud De campagne Wonen in Meervoud die met steun van de Vlaamse overheid in de loop van 2009 werd gevoerd, schuift kwaliteitsvolle groepswoningbouw als nieuwe hedendaagse formule naar voren. In een boek werden voorbeelden van groepswoningbouw verzameld die meerwaarden realiseren, voor de bewoners, maar ook voor de maatschappij. Daartoe behoren ook 13
verbouwingsprojecten. Naast het ontwerp, gaat de aandacht ook naar de woonbeleving en het realisatieproces. Het boek moet een hefboomfunctie vervullen voor meer Wonen in Meervoud. Het moet een inspiratiebron zijn voor andere manieren van wonen en leven, niet enkel voor het ontwerp maar ook voor formules om deze te realiseren. Ook hier maakt de individuele bouwheer (de particulier) plaats voor overheden, projectontwikkelaars, collectief particulier opdrachtgeverschap (een groep mensen die samen bouwen), autonome gemeentebedrijven, intercommunales en sociale huisvestingsmaatschappijen. Een stand van zaken van de groepswoningbouw in Vlaanderen werd opgemaakt. Sterke punten en knelpunten kwamen aan het licht. Zo blijkt de reconversie zo goed als voltooid te zijn. Er is geen ondersteuning voor het samen bouwen (voorbeelden van particulier initiatief die in groep (ver)bouwen, zijn dezelfde als in het boek Dichter Wonen!). En groepswoningbouw komt in de kleinere steden en kernen niet van de grond, enerzijds door een schaalbreuk bij te ambitieuze projecten, en anderzijds door de afwijzende reacties vanuit stedenbouwkundige hoek tegenover verdichting. Er is niets mis met groepswoningbouw als pragmatisch alternatief voor (te) duur geworden individuele woningbouw. Maar vanuit samenleving, politiek en vakgemeenschap gezien is het belangrijk om ook onderzoek te doen naar de mogelijkheden die groepswoningbouw biedt voor het versterken van de inclusieve samenleving. Wat de oogst van Wonen in Meervoud duidelijk maakt, is dat de beste projecten daar ontstaan, waar mensen de behoefte hebben om nieuwe wegen te verkennen, om normen en voorschriften creatief te interpreteren en andere partijen mee te slepen door hun professionaliteit en enthousiasme. Vele buitengebiedgemeenten staan nog afkerig tegenover grootschalige verdichtingsprojecten. Creativiteit en bereidwilligheid van de lokale overheid, de architect, de investeerders en andere betrokkenen zijn absoluut noodzakelijk. Reconversie Het woningdelen biedt oplossingen voor de herbestemming van waardevol erfgoed. Het laat toe het historisch patrimonium te behouden. Zij dragen vaak bij tot de herkenbaarheid van de stad, de gemeente of het dorp. Dergelijke projecten kunnen tevens passen in een ruimere stedenbouwkundige strategie die erop gericht is een dorpskern een nieuwe dynamiek te geven. Bestaande, grotere projecten van woningdelen zijn dan ook veelal reconversieprojecten. Het herbestemmen van grote gebouwen zoals oude fabriekspanden of beschermde monumenten, vereist vaak speciale, en dus dure bouwtechnieken wat meteen zulke projecten exclusief maakt. De hoge kostprijs en de complexiteit zorgen ervoor dat realisaties hoofdzakelijk gebeuren door private projectontwikkelaars. De kleinere projecten in deze categorie zoals bijvoorbeeld de herbestemming van een school of oude rijkswachtkazerne worden ook aangepakt door sociale huisvestingsmaatschappijen of autonome stads- of gemeentebedrijven. 14
Af en toe ontstaan ook initiatieven van particulieren, die zich groeperen om de kosten te dekken. Vooral boerderijen krijgen op die manier een nieuwe functie als woongelegenheid voor meerdere gezinnen. De complexiteit van deze projecten blijft immers beperkt. Schuren en stallen worden dan als bijkomende woonrruimten ingericht. Het voordeel bij historisch erfgoed is dat deze gebouwen meestal voldoende ruimte hebben voor gemeenschappelijke voorzieningen. De moeilijkheid is de opmaak van een technische en economische haalbaarheidsstudie. Wie ervoor kiest een oud pand te renoveren en aan te apssen aan het hedendaagse comfort, zal een middenweg moeten zoeken tussen de eigen wensen Voor grote projecten is de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan vaak nodig om een bestemmingswijziging door te voeren en van bepaalde stedenbouwkundige voorschriften te kunnen afwijken. Op die manier kunnen gebouwen een nieuwe functie krijgen zonder daarvoor aan kwaliteit in te boeten. Voor gebouwen die voorkomen in de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed is de regelgeving met betrekking tot vergunningen en herbestemmingen soepeler en is de opmaak van een RUP niet altijd nodig. Een basisisvoorwaarde blijft wel dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. De overheid zal bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag rekening houden met de invloed van de nieuwe functie op het aantal te verwachten gebruikers of bezoekers, op verkeer en mobiliteit en de relatie met de in de omgeving aanwezige functies en vastgelegde bestemmingen. Tevens wordt beoordeeld in hoeverre het gebouw bouwfysisch geschikt is voor het nieuwe gebruik. De hierboven vermelde publicaties tonen aan dat de meest aantrekkelijke woningbouwprojecten juist gerealiseerd zijn op locaties met complexe randvoorwaarden. Transformaties van industrieel erfgoed, bouwen binnen de context van een stedelijk bouwblok, het benutten van binnenterreinen en vrijgekomen bouwlocaties op straathoeken bieden een goede voedingsbodem voor karakteristieke oplossingen. Niet alleen qua expressie, maar ook qua gebruiksmogelijkheden. (WIM, dichter wonen) Grote herbestemmingsprojecten worden soms in fragmenten verkocht. In dat geval is een voorontwikkeling noodzakelijk om problemen met de eigendomsstructuur te voorkomen. De aanpak van de totaliteit van een herbestemmingsproject vereist een centraal en professioneel beheer, zowel bij het ontwerp als bij de uitvoering en het beheer achteraf. Het gemis van een totaalconcept kan eventueel gedeeltelijk gecompenseerd worden door een of meerdere bepalingen in de koopakten op te nemen zoals het bewaren van de uiterlijke vorm, en voorwaarden in kleur en materiaalgebruik. (Dichter Wonen) Kangoeroewonen, een mens- en budgetvriendelijk woonidee Wolfgang Verraes, zaakvoerder van Young Budget Homes, en journaliste Femke Coopmans bundelden in 2005 alles over kangoeroewonen in het boek 'Kangoeroewonen, een mens- en budgetvriendelijk woonidee': verhalen van bouwers, architectuur, stedenbouwkundige, juridische en financiële tips en een blik op de toekomst. Dit boekje werd gepubliceerd voor er sprake was van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening met daarin de definitie "zorgwonen". Vandaar dat sommige stukken achterhaald zijn, maar desalniettemin een belangrijke bron aan informatie. 15
Dit boekje kan besteld worden via de website van Young Budget Homes: http://www.ybh.be/2005/kangoeroeboek.asp Studie van vzw Samenhuizen in opdracht van Koning Boudewijnstichting De vzw Samenhuizen is in het kader van de oproep "Luchtkasteelfonds" in 2009, van de Koning Boudewijnstichting, bezig aan een verkennend onderzoek over gemeenschappelijk wonen in België. Met een stand van zaken over startende of bestaande initiatieven, en knelpunten en mogelijke alternatieven van het samenhuizen. De resultaten van deze studie zijn op het moment van het schrijven van deze tekst helaas nog niet gekend. Zeker iets om naar uit te kijken! Bijlagen: bijlage 1: info CôtéKaNaL in Brussel, bron: www.archimetamorfose.be/realisations/7- cote-kanal bijlage 2 en 2b: info La Grande Cense, bron: www.lagrandecense.be bijlage 3: ppt VMSW: Alternatieve woonvormen en sociale huisvesting (mei 2007) bijlage 4: esolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen 16
n e l e d g n i n Wo d i e l e b k j i l e t ruim
18