NOTULEN VAN DE ALGEMENE LEDENVERGADERING D.D. 11-06-2014 Aanwezig: 16 stemgerechtigde leden, waaronder 1 medewerkers, 12 niet-leden, waaronder 4 leden van de Raad van Toezicht en 6 medewerkers. Aantal huurders: 11 Verslag : mevrouw Van Riel 1. Opening De heer Gestel, voorzitter van de Raad van Toezicht, opent de vergadering en heet allen van harte welkom. Hij deelt mee, dat 4 afmeldingen zijn ontvangen. 2. Mededelingen en ingekomen stukken De heer Van Luit licht het volgende toe. Nieuwbouw en ontwikkelingen - Miereakker. De bouwactiviteiten verlopen volgens plan. De verwachting is, dat in oktober 2014 kan worden opgeleverd. Er komen 30 appartementen boven het nieuwe winkelcentrum, waarvan 12 voor verhuur. De overige 18 woningen worden in principe door de ontwikkelaar verkocht. Van de 12 huurwoningen zijn 7 bestemd voor de sociale verhuur en 5 voor de midden dure huur (in verband met de inkomensgrenzen en doorstroming). Er hebben zich zo n 140 belangstellenden gemeld voor de sociale huurwoningen (waarvan het grootste deel afkomstig uit Reeuwijk) en circa 50 voor de midden dure woningen. De appartementen die niet door de ontwikkelaar worden verkocht, neemt WBV Reeuwijk tegen een vaste prijs over. Zij gaan dan ook de verhuur in. Op 1 december a.s. is bekend of er woningen worden overgenomen en zo ja, hoeveel. In juni wordt een huurdersbijeenkomst georganiseerd. - Westveen II. Het oorspronkelijke plan voor Westveen II (achter de bibliotheek) bleek niet haalbaar door stagnerende verkoop van de in het plan opgenomen koopwoningen. Er is nu met de gemeente en ontwikkelaar (Timpaan) overeenstemming bereikt over een nieuw plan. Dit project telt naast koopwoningen ook 22 huur-appartementen voor senioren. Deze woningen zijn vergelijkbaar met die van Westveen I. De bouw start wanneer 70% van de koopwoningen is verkocht. De verkoop is inmiddels gestart. - Maximalocatie fase II. De bouw is recent gestart. Op deze locatie worden 28 seniorenappartementen en een welzijnsruimte, de Huiskamer van Waarder (toegankelijk voor het hele dorp) gerealiseerd. Overwogen wordt 4 appartementen in midden dure huur op te nemen. Op de begane grond wordt een praktijk voor fysiotherapie gevestigd en een administratie/verzekeringskantoor. De appartementen vervangen de oude woningen van Kerverland. De oude woningen zijn overgedragen. Kerverland wordt nu een welzijnsinstelling. - Thomashuis/Herbergier. WBV heeft het voormalige gemeentehuis aangekocht. Hier worden (na verbouwing) dementerenden (Thomashuis) en geestelijk gehandicapten (Herbergier) gehuisvest. Voor de bouwvak wordt aanbesteed. De verwachting is, dat in oktober met de verbouwing kan worden gestart. In juli wordt een buurtbijeenkomst georganiseerd. - Oude Tol. WBV Reeuwijk heeft het voornemen hier 7 grondgebonden woningen neer te zetten, die voor diverse doelgroepen geschikt zijn (dus niet alleen voor senioren). Pagina 1 van 5
- Driebruggen Oost. WBV Reeuwijk gaat met 12 grondgebonden woningen deelnemen aan het project van ontwikkelaar Jansen de Jong. De woningen worden gebouwd in 2 fasen (2 x 6 woningen) met een tussenruimte van 2 à 3 jaar. Ook hier is het streven woningen neer te zetten, die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Nieuwe Woningwet en Novelle De Novelle ligt bij de Raad van State. Of hij voor het zomerreces in de Tweede Kamer wordt behandeld, is nog onduidelijk. Mogelijk wordt ook eerst het resultaat van de enquêtecommissie (zie hierna) afgewacht. De voornaamste uitgangspunten zijn: - De prioriteit van woningcorporaties komt te liggen bij de sociale woningbouw. Vastgoed ten behoeve van de leefbaarheid en maatschappelijke ruimtes (winkel Driebruggen, Medisch Centrum Reeuwijk) mogen alleen worden gebouwd als deze onderdeel zijn van sociaal bezit. Leefbaarheid wordt meer een taak van de gemeente. - Er komt een onderscheid tussen sociaal vastgoed (DAEB genaamd) en niet-sociaal vastgoed (niet-daeb). Woningen die boven de sociale huurgrens liggen (hoger dan 700) mogen alleen worden gebouwd met toestemming van de gemeente of eventuele belegger en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De financiering hiervan dient op commerciële basis te geschieden. De is duurder en de vraag is of dit haalbaar is. Dit heeft mogelijk gevolgen voor de plannen van WBV Reeuwijk om deels ook duurdere woningen (niet-daeb) te bouwen om de doorstroming te bevorderen en senioren te kunnen bedienen. Vraag: Heeft dit gevolgen voor de geplande duurdere woningen in Westveen II? De heer Van Luit antwoordt, dat met de gemeente is overeengekomen, dat een deel van deze appartementen voor de midden dure huur mag worden ingezet. Parlementaire enquête Woningcorporaties Zoals bekend heeft zich in het recente verleden een aantal incidenten voorgedaan bij diverse woningcorporaties (Vestia, Woonbron, etc.). Naar aanleiding daarvan is een onderzoek gestart naar het functioneren van de woningcorporaties en de rol van de overheid daarin. Daarmee moet een antwoord komen op de vraag wat de rol/taak van de corporaties en die van de overheid dient te zijn en hoe deze waar nodig te verbeteren. Dit geldt eveneens voor het toezicht hierop. Het streven is, dat het rapport van de enquêtecommissie in oktober wordt gepresenteerd. Mogelijk hebben de conclusies van het rapport ook nog invloed op de nieuwe Woningwet. Vraag: Bestaat er nog een kans, dat het rapport leidt tot minder huurverhoging? De heer Van Luit denkt van niet. Voortgang jaarplan - Visitatie. Eenmaal in de 4 jaar worden de prestaties van WBV Reeuwijk door een extern bureau beoordeeld. Doel is verbeterpunten te signaleren. EY (voorheen Ernst & Young) is met dit onderzoek gestart. Er worden ook gesprekken gevoerd met 5 huurders. In de Algemene Ledenvergadering van december wordt de uitkomst van de beoordeling gepresenteerd. - Nieuwbouw. De nieuwbouw verloopt volgens planning. - Dienstverlening. Kwaliteitsmetingen hebben geleid tot verbeterpunten, die in de afgelopen periode zijn uitgevoerd. Dit heeft ertoe geleid, dat het zogenoemde KWH-certificaat is behaald. Dit is circa 3 weken geleden uitgereikt. WBV Reeuwijk staat op de lijst van 250 corporaties op de 17 e plaats. - Energiemaatregelen. In Waarder is het pilot-project goed verlopen. Nu staan de maatregelen voor t Kerkestuk en omgeving op het programma. Ook hier zal een energieteam worden samengesteld. - Vernieuwing Reeuwijk-Brug West. Tweede helft dit jaar start een algehele analyse, zodat als het ware een foto van de wijk ontstaat die alle facetten laat zien. Tot bekend is wat staat te gebeuren, hoe en wanneer wordt onderhoud in een rustiger tempo uitgevoerd. Pagina 2 van 5
- Belanghoudersbijeenkomst. Dit is een bijeenkomst met de gemeente en de zorg- en welzijnspartners. Op deze geslaagde bijeenkomst is onder andere gediscussieerd over de bouw van duurdere (niet-scoiale) huurwoningen. De conclusie was, dat welzijn, zorg en wonen meer met elkaar verbonden moeten worden. De gemeente gaat nadenken hoe dit verder vormgegeven zou kunnen worden. Deze bijeenkomsten staan naast het signaleringsoverleg, waar met deze partners wordt gesproken over in de praktijk geconstateerde probleemsituaties. - Samenwerking Mozaïek Wonen. De samenwerking met deze collega-corporatie had tot doel de kosten voor WBV Reeuwijk naar beneden te brengen. Tot nu toe is het resultaat echter beperkt. De uren die aan ondersteuning worden besteed, worden door Mozaïek Wonen in rekening gebracht. Daarmee is de vraag hoe de kosten kunnen worden verlaagd dus (nog) niet opgelost. Huurverhoging WBV Reeuwijk heeft gekozen voor een huurverhoging, gelijk aan die van 2013. De redenen daarvoor zijn compensatie van de verhuurdersheffing van ruim 1 miljoen euro en verlaging van de bedrijfskosten om te kunnen blijven investeren. Uitgangspunt blijft, dat er woningen bereikbaar zijn voor personen die recht hebben op huurtoeslag. Voor 2014 geldt: - inkomen boven 43.602 : 6,5% huurverhoging (23% van de huurders); - inkomen tussen 34.085 en 43.602 : 4,5% huurverhoging (13% van de huurders); - inkomen beneden 34.085 : 4% huurverhoging (56% van de huurders); - geen inkomensverklaring : 4% huurverhoging (8% van de huurders). Een bezwaar tegen de huurverhoging moet voor 1 juli 2014 zijn ingediend. Gegronde redenen om bezwaar aan te tekenen tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn: - het aantal personen op de inkomensverklaring is onjuist; - het huishoudinkomen in 2012 is lager dan op de verklaring vermeld; - voor gehandicapten en chronisch zieken met een zorgindicatie van minimaal 10 uur geldt een andere regeling, evenals voor woningen die hiervoor zijn aangepast. Indien het huishoudinkomen over 2013 is verlaagd, kan ook na 1 juli 2014 huurverlaging worden aangevraagd. 3. Notulen van de Algemene Ledenvergadering d.d. 11 december 2013 Het verslag van de Algemene Ledenvergadering van 11 december 2013 wordt naar tekst en inhoud goedgekeurd en vastgesteld met dank aan de notuliste. 4. Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2013 De heer Bloemen licht de jaarrekening 2013 toe. Winst- en Verliesrekening De bedrijfsopbrengsten (huren, vergoedingen, verkoop onroerend goed en overige opbrengsten) geven, afgezet tegen de bedrijfslasten (personeelskosten, onderhoudskosten, belasting, verzekering, huisvesting, etc.) een positief resultaat van bijna 3 miljoen euro. Deze uitkomst is ruim 400.000 hoger dan begroot. De voornaamste reden is, dat de kosten die bij mutatie worden gemaakt, deels worden gecompenseerd door een hogere huur. In de begroting wordt geschat voor hoeveel woningen dit mutatieonderhoud het komende jaar zich zal voordoen. Maar deze schatting is niet altijd even nauwkeurig te maken. De opgenomen uitgaven voor belasting vallen eveneens lager uit dan begroot. In de begroting was ervan uitgegaan, dat vennootschapsbelasting moest worden afgedragen. Dit blijkt echter niet het geval te zijn. Ook de waardeveranderingen van het vastgoed wijken af (in positieve zin) van de begroting. Dit vindt zijn oorzaak in nieuwe, zeer complexe richtlijnen (rekenregels) die in 2013 zijn gehanteerd. De huuropbrengsten zijn wat hoger dan verwacht, omdat Westveen I eerder werd opgeleverd dan gepland. Pagina 3 van 5
Dit alles heeft ertoe geleid dat het jaarresultaat niet negatief is, zoals begroot, maar een positief saldo oplevert van bijna 1,5 miljoen euro. Vraag: Heeft de waardering van het vastgoed een relatie met de marktwaarde? De heer Bloemen antwoordt, dat dit nog niet het geval is, maar dat dit wel komt. Financiële positie / kengetallen Het WSW en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hanteren bij de beoordeling van de financiële positie van corporaties zogenoemde kengetallen. Het gaat daarbij om de solvabiliteit, de liquiditeit, de financieringsverhouding (waarde bezit ten opzichte van leningen/schulden) en de buffer WOZ. WBV Reeuwijk voldoet aan alle voorwaarden. Vraag: Heeft WBV Reeuwijk bezwaar aangetekend tegen de WOZ-waarde? De heer Van Luit antwoordt, dat er voor een aantal woningen inderdaad bezwaar is ingediend. Afgelopen jaar is alle onroerend goed doorgelopen en waar nodig actie ondernomen. Het heeft tot een aanzienlijk lagere waarde geleid. Dit is belangrijk, want de WOZ-waarde zal in het nieuwe woningwaarderingssysteem een grote rol gaan spelen. De voorzitter zegt, dat het ministerie en de toezichthouders (WSW en CFV) het jaarverslag en de jaarrekening beoordelen. Uit de jaarrekening blijkt, dat WBV Reeuwijk vooralsnog financieel gezond is. Dit komt met name door de gehanteerde rekenregels. Wijziging van deze richtlijnen door de overheid kan dit resultaat echter opnieuw sterk beïnvloeden. Het blijft voor WBV Reeuwijk dus spannend wat de toekomst gaat brengen. De Algemene Ledenvergadering heeft verder geen vragen of opmerkingen bij het jaarverslag en de jaarrekening 2013 en keurt beide met algemene stemmen goed. 5. Herbenoeming lid Raad van Toezicht De eerste termijn van deelname door de heer Karsten aan de Raad van Toezicht loopt per 30 juni 2014 af. De voorzitter is verheugd, dat de heer Karsten zich beschikbaar heeft gesteld voor de tweede termijn van 4 jaar. De Algemene Ledenvergadering gaat unaniem akkoord met de herbenoeming van de heer Karsten als lid van de Raad van Toezicht. 6. Rondvraag De voorzitter deelt mee, dat er geen schriftelijke vragen zijn binnengekomen. Vraag: In het persbericht van de gemeente over de prioritering van het woningbouwprogramma zijn alle projecten van WBV Reeuwijk gehonoreerd. Op de lijst staat ook de Kalverstraat in Reeuwijk-Dorp, een project waarbij WBV Reeuwijk ooit zijdelings betrokken was. Is dit opnieuw aan de orde? De heer Van Luit antwoordt, dat dit project hem niet bekend is noch degene die dit gaat ontwikkelen. Vraag: Hoe zijn de ervaringen met Woningnet, ook die van de gebruikers? Zeker ook na het wegvallen van het 4-weken-hekje. De heer Van Luit antwoordt, dat op Woningnet is overgestapt, omdat daarmee binnen de gemeente voor alle woningzoekenden 1 systeem kan worden gehanteerd. Hij onderkent, dat de overstap niet geheel vlekkeloos is verlopen. Niet alles was even duidelijk. Nu wordt echter gewerkt met een nieuwe versie, die een flinke verbetering betekent. Zo wordt nu ook de slaagkans aangegeven, zodat men eventueel een andere keus kan maken. De eerste indruk van het effect van het wegvallen van het 4-wekenhekje is, dat het overgrote deel van de woningzoekenden toch binnen de gemeente te vinden is. Mevrouw Huisman vult aan, dat het ook belangrijk is, dat een goed profiel wordt aangemaakt. Die verantwoording ligt bij de woningzoekende. Inzicht in de effecten/resultaten moet groeien en zal pas in de loop van de tijd duidelijk worden. Vraag: Waarom is dan een brief gestuurd welke seniorenwoningen beschikbaar komen? De heer Van Luit antwoordt, dat hiermee meer de aandacht wordt gevestigd op dit gegeven. Men kan reageren via Woningnet. Vraag: Wordt Thomashuis/Herbergier in een aparte BV ondergebracht? Thomashuis heeft ook in negatieve zin de publiciteit gehaald. De heer Van Luit antwoordt wat betreft de BV ontkennend. Er is met de eigenaar, de Drie Notenbomen een langdurig huurcontract afgesloten voor sociale huurwoningen met zorg. De eigenaar organiseert het zorgaandeel. Er is voor WBV Reeuwijk dus slechts een beperkt risico. Naar aanleiding van de publiciteit over de besteding van PGB-gelden, heeft de Drie Pagina 4 van 5
Notenbomen een brief geschreven waarin wordt aangegeven, dat de gelden correct zijn besteed. Vraag: Heeft WBV Reeuwijk al energiesubsidie aangevraagd? De heer Van Luit antwoordt, dat eerst nu de voorwaarden en regels voor de aanvraag bekend zijn. Het gaat om 3 stappen, die WBV Reeuwijk helaas niet haalt. Er is dus weinig kans van slagen van een aanvraag. Vraag: Heeft WBV Reeuwijk een antwoord gekregen op haar brief aan minister Blok? De heer Van Luit antwoordt, dat er geen reactie is gekomen, zelfs geen ontvangstbevestiging. De minister heeft wel toegezegd, dat hij alle opmerkingen van de corporaties meeneemt, maar zelfs Aedes is niet op de hoogte van de stand van zaken. 7. Sluiting De voorzitter sluit om 21.30 uur de vergadering met dank voor ieders aandacht en inbreng. Reeuwijk, juni 2014 Pagina 5 van 5