Second opinion op het Haagse bod op de woonvisie van de gemeente Den Haag. Bod van Haag Wonen, Staedion en Vestia. 16 maart 2016

Second opinion op het Haagse bod op de woonvisie van de gemeente Den Haag Bod van Haag Wonen, Staedion en Vestia 16 maart 2016 Wouter Stikkelman Maarten van t Hek

Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 1.1 Opdracht Gemeente Den Haag aan Ortec Finance... 3 1.2 Context... 3 1.3 Veranderende omgeving... 4 1.4 Opzet analyse Ortec Finance... 7 1.5 De prospectieve informatie (dpi)... 8 1.6 Financiële kengetallen... 9 2 Haag Wonen... 10 2.1 Ontwikkeling kernvoorraad Haag Wonen... 10 2.2 Bod Haag Wonen op de volkshuisvestelijke agenda... 11 2.3 Huidige financiële situatie Haag Wonen... 12 2.4 Vergelijking van varianten en analyse financiële positie Haag Wonen... 13 2.5 Conclusie... 14 3 Staedion... 15 3.1 Ontwikkeling kernvoorraad Staedion... 15 3.2 Bod Staedion op de volkshuisvestelijke agenda... 16 3.3 Huidige financiële situatie van Staedion... 16 3.4 Vergelijking van varianten en analyse financiële positie Staedion... 17 3.5 Conclusie... 18 4 Vestia... 19 4.1 Ontwikkeling kernvoorraad Vestia... 19 4.2 Bod Vestia op de volkshuisvestelijke agenda... 20 4.3 Huidige financiële situatie Vestia... 20 4.4 Vergelijking van varianten en analyse financiële positie Vestia... 21 4.5 Conclusie... 22 5 Conclusies en aanbevelingen... 23 Bijlage I Verslag financiële expertmeeting 29 februari 2016... 25 2

1 Inleiding 1.1 Opdracht Gemeente Den Haag aan Ortec Finance De gemeente Den Haag heeft Ortec Finance gevraagd een second opinion te geven op het bod uit 2015 van Haag Wonen, Staedion en Vestia op de volkshuisvestelijke agenda. Per corporatie dienen twee vragen te worden beantwoord: 1. Wat was de financiële positie ten tijde van het bod en ten tijde van de dpi 2015? 2. Was het bod, gegeven de financiële positie, een redelijk bod, specifiek op de bijdrage aan de Haagse kernvoorraad? De eerste vraag is per corporatie beantwoord in de volgende hoofdstukken. De vraag of het bod redelijk was, is tijdens een financiële expertmeeting beantwoord. Daar is ook de vraag aan de orde gekomen of er, nu of in de komende jaren, ruimte is om de bijdrage aan de kernvoorraad 1 en de nieuwbouwproductie te vergroten. Voor de gemeente Den Haag is het van belang dat de Haagse kernvoorraad van 75.000 woningen op peil blijft. Van Vestia, Haag Wonen en Staedion verwacht de gemeente een bijdrage van 69.750 woningen. Dat aantal wordt niet gehaald in de huidige prestatieafspraken. Dat is het startpunt van dit traject. 1.2 Context De gemeente Den Haag en de corporaties Haag Wonen, Staedion en Vestia maken al sinds de jaren 90 meerjarige prestatieafspraken. Van de prestatieafspraken over 2010 tot en met 2014 is een eindevaluatie 2 opgesteld door de gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion en Vestia. De eindevaluatie was een terugblik met op elementen een doorkijk naar de toekomst. De agenda voor de toekomst is concreet gemaakt voor de komende jaren met een volkshuisvestelijke agenda 3 welke is besproken in de commissie Ruimte van 14 januari 2015. De volkshuisvestelijke agenda vormde het startschot voor de onderhandelingen met Haag Wonen, Staedion en Vestia over een nieuwe set prestatieafspraken. De volkshuisvestelijke agenda is een concretisering van de paragraaf uit de Haagse woonvisie 4 over de sociale voorraad met als doel de corporaties in staat te stellen een bod uit te brengen voor een nieuwe set prestatieafspraken voor de periode 2015 2019. 1 De gemeente Den Haag hanteert de volgende definitie voor de kernvoorraad: Het aantal woningen (zelfstandig en onzelfstandig) met een actuele subsidiabele huurprijs beneden de liberalisatiegrens of maximale huurgrens ( 710,68 prijspeil 2015). Tot de kernvoorraad behoren ook woningen die vanwege de inkomensafhankelijke huurverhoging een huur kennen boven de liberalisatiegrens, mits deze woningen bij mutatie weer een sociale huur hebben. Bron: Gemeente Den Haag (2015), Prestatieafspraken 2015 2019, pagina 51. Op dezelfde pagina 51 bevindt zich ook een definitie met als titel sociale huurwoning/de kernvoorraad volgens welke alleen woningen met een huur beneden de huurliberalisatiegrens tot de kernvoorraad behoren. In deze analyse is uitgegaan van de brede definitie van de kernvoorraad, zoals is beschreven in het citaat hierboven. 2 Bestuurlijke stukken gemeente Den Haag, RIS 286331, bijlage 6: Evaluatie prestatieafspraken 2010-2015, http://www.denhaag.nl/home/bewoners/gemeente/document/prestatieafspraken-gemeente-corporaties-20152019.htm 3 Bestuurlijke stukken gemeente Den Haag, RIS 280006, concept volkshuisvestelijke agenda, http://www.denhaag.nl/home/bewoners/gemeente/document/concept-volkshuishoudelijke-agenda-.htm 4 Woonvisie gemeente Den Haag 2009 2020, http://www.denhaag.nl/home/bewoners/wonen-en-bouwen/wonen/to/haagse- Woonvisie-20092020.htm 3

In maart 2015 hebben de corporaties een bod 5 uitgebracht op de volkshuisvestelijke agenda. Na een eerste beoordeling van de biedingen van corporaties door de gemeente Den Haag is in het voorjaar een start gemaakt met de onderhandelingen om te komen tot prestatieafspraken. Daarbij is de corporaties onder andere gevraagd om inzicht te geven in hun financiële positie voor de komende jaren. Dit is gebeurd aan de hand van de kengetallen op basis waarvan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (het WSW) de borgingsruimte van corporaties bepaalt. Het beeld dat uit die cijfers naar voren komt is dat Haag Wonen en Vestia een of meerdere jaren onder de normen van het WSW uitkomen. De bewegingsruimte van Vestia is bovendien ernstig ingeperkt door de kaders die de toezichthouders en het verbeterplan aan Vestia opleggen. Staedion blijft weliswaar binnen de normen, maar met name in 2015 was de marge minimaal. In de analyse per corporatie (hoofdstuk 2, 3 en 4) staan we hier nader bij stil. Op 24 september 2015 zijn de concept prestatieafspraken aangeboden aan de gemeenteraad. Een aantal ambities van de gemeente Den Haag werd niet gehaald met de concept prestatieafspraken. Echter, het college van B&W heeft gegeven de omstandigheden geaccepteerd dat het realiseren van alle ambities niet haalbaar is, met uitzondering van het niet voldoen aan de kernvoorraad 6. Haag Wonen en Vestia geven aan niet in staat te zijn om naar rato hun bijdrage te leveren. Gelet op het pakket aan prestatieafspraken dat er lag en de positieve grondhouding van alle partijen, heeft de gemeente besloten het niet op een geschil uit te laten draaien en de prestatieafspraken definitief te maken 7. De prestatieafspraken zijn ondertekend op 15 december 2015. In de prestatieafspraken is opgenomen dat de gemeente Den Haag het WSW vraagt om een volkshuisvestelijke toets uit te laten voeren. De uitkomsten van die toets kunnen aanleiding zijn om opnieuw in gesprek te gaan over de prestatieafspraken, concreet ten aanzien van de bijdrage aan de kernvoorraad en aan de nieuwbouwproductie 8. Het WSW ziet echter geen taak voor zichzelf weggelegd om een dergelijke toets uit te voeren. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft nog geen methodiek ontwikkeld om de toets uit te voeren. Daarom is aan Ortec Finance gevraagd om een second opinion op de financiële mogelijkheden van de corporaties. Het WSW en de Aw stellen wel financiële expertise beschikbaar om mee te denken over de duiding van de uitkomsten van de analyse van Ortec Finance. 1.3 Veranderende omgeving Sinds het indienen van het bod in maart heeft een aantal wijzigingen plaatsgevonden in de regelgeving van het Rijk die een effect hebben op de financiële mogelijkheden van de corporatie. De regelgeving voor passend toewijzen en de huursombenadering uit het Sociaal Huurakkoord heeft een negatief effect op de huurinkomsten van de Haagse corporaties. Daar bovenop heeft een wijziging plaats gevonden van de parameters die het WSW voorschrijft voor de bedrijfswaarde berekening. De effecten hiervan worden toegelicht aan de hand van een voorbeeld. Haag Wonen, Staedion en Vestia hebben beleidsaanpassingen moeten doen om te voldoen aan de regelgeving. Minder huurinkomsten leidt automatisch tot minder financiële ruimte en beïnvloedt alle financiële kengetallen waar het WSW en de Aw naar kijken. 5 Bestuurlijke stukken gemeente Den Haag, RIS 286331, bijlage 3, 4 en 5, http://www.denhaag.nl/home/bewoners/gemeente/document/prestatieafspraken-gemeente-corporaties-20152019.htm 6 Bestuurlijke stukken gemeente Den Haag, RIS 286331, http://www.denhaag.nl/home/bewoners/gemeente/document/prestatieafspraken-gemeente-corporaties-20152019.htm 7 Bestuurlijke stukken gemeente Den Haag, RIS 289678, http://www.denhaag.nl/home/bewoners/gemeente/document/prestatieafspraken-gemeente-corporaties-na-wensen-enbedenkingen-1.htm 8 Prestatieafspraken gemeente Den Haag 2015-2019, artikel 1.5 4

Met ingang van 1 januari 2016 is het passend toewijzen van sociale huurwoningen verplicht geworden. Dit betekent dat aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toegewezen moet worden met een passende huur. De huur van een woning is passend als deze onder de 576 (1/2 persoons huishoudens) of 618,24 (3 of meer persoons huishoudens) per maand is (prijspeil 2015). Dit wordt berekend op basis van de netto of kale huur. Minister Blok heeft bij invoering aangegeven dat de slaagkans voor de verschillende inkomensgroepen niet materieel mag veranderen, anders volgt aanvullende regelgeving. Corporaties kunnen dus niet en masse reageren door minder woningen beschikbaar te stellen voor mensen met recht op huurtoeslag. Passend toewijzen heeft niet direct consequenties voor de omvang van de Haagse kernvoorraad. Wel is het zo dat door passend toewijzen de betaalbare sociale woningen in belangrijke mate terecht moeten komen bij de huishoudens die het minst te besteden hebben. Bovenop de eis van passend toewijzen is het Sociaal Huurakkoord ingevoerd. Corporaties mogen hierdoor maximaal 1% huurstijging boven inflatie realiseren als gevolg van harmonisatie bij mutatie van een woning en reguliere huurverhoging voor zittende huurders. Ter illustratie: stijgt de huursom in een jaar 0,5% door harmonisatie, dan mag er nog 0,5% huurverhoging boven de inflatie worden gevraagd bij de reguliere huurverhoging in juli. Veel corporaties hadden voor de eerste paar jaar een huursomstijging van meer dan 1% boven inflatie berekend. Door het bijstellen van het beleid kunnen corporaties de huren minder verhogen. De financiële positie wordt hierdoor minder. De financiële mogelijkheden van een corporatie worden ook in belangrijke mate beïnvloed door de financiële parameters waarmee wordt gerekend. Op 17 september 2015 heeft het WSW de financiële parameters waarmee zij rekenen aangepast. 9 De disconteringsvoet is aangepast van 5,25% naar 5,0% en de kostenindexatie (of kostenstijging ) is verlaagd van 3,0% naar 2,5%. Dat betekent dat corporaties op de lange termijn rekening moeten houden met een jaarlijkse kostenstijging van 2,5% in plaats van 3%. Het is een keuze of een corporatie zelf ook met deze parameters rekent, maar in de praktijk rekenen veel corporaties met dezelfde set aan financiële parameters. Dat wil zeggen dat alle corporaties op de lange termijn rekenen met een inkomstenstijging van 2% en een kostenstijging van 2,5%. De lange termijn betekent dat corporaties de eerste 5 jaar beleidsvrijheid hebben bij het vaststellen van de parameters en vanaf 2020 de voornoemde parameters hanteren. Zo ook Haag Wonen en Staedion. Vestia hanteert ook de nieuwe parameters, maar de lange termijnverwachting voor de kostenstijging wordt hier pas gehanteerd vanaf 2022. Het economische scenario dat gebruikt wordt in de begroting is afgestemd met het WSW en de Aw. Een verlaging van de disconteringsvoet en de kostenindexatie heeft een positief effect op de bedrijfswaarde en daarmee de financiële ruimte op basis van de loan to value en de solvabiliteit. Zie paragraaf 1.6 voor een uitleg over de financiële kengetallen. 9 WSW: https://www.wsw.nl/fileadmin/user_upload/informatieopvraag/parameters_bedrijfswaarde_2015_-_definitief.pdf 5

Rekenvoorbeeld Hier volgt een toelichting op het financiële effect van de huurregelgeving aan de hand van een voorbeeld. Eerst wordt gekeken naar het effect op één enkele woning en daarna wordt gekeken naar het effect op het niveau van de hele portefeuille. Rekenvoorbeeld Kasstroom Bedrijfswaarde Nieuwe parameters & streefhuur Nieuwe parameters & streefhuur Oude parameters & streefhuur Huur 6.600 116.000 133.000 Beheer -1.300-24.000-28.000 Onderhoud -1.100-20.000-24.000 Verhuurderheffing -800-14.000-13.000 Totaal 3.400 Bedrijfswaarde 58.000 68.000 Tabel 1: Voorbeeld effecten nieuwe regelgeving (1/2). Te zien is het effect op één woning. Voor deze ene woning wordt de streefhuur lager en worden bedrijfswaardeparameters (discontovoet en kostenindexatie) aangepast. In het voorbeeld in Tabel 1 is het effect op één woning opgenomen, die in 2016 wordt verhuurd. De woning had een streefhuur (huur bij nieuwe verhuring) van 650 euro. Om deze woning passend te kunnen verhuren moet de (streef)huur worden verlaagd naar 550 euro. De woning heeft een WOZwaarde van 145.000 euro (grondslag voor de verhuurderheffing) en een restant levensduur van 25 jaar. De jaarlijkse netto kasstroom is dan 3.400 euro per woning. Door aanpassingen van de huren neemt de contante waarde van de huurkasstroom af. De lagere discontovoet beperkt dit effect enigszins: zonder aanpassing van de discontovoet was de afname nog sterker geweest. De kasstroom verandert in het eerste jaar nog niet door de parameterwijziging van het WSW, dat heeft pas over de tijd effect. Doordat deze kosten minder sterk stijgen is de contante waarde lager. Per saldo wordt deze woning minder waard door aanpassing van het huurbeleid. Zou het WSW de parameters niet gewijzigd hebben, dan was de waardedaling nog groter. De verhuurderheffing wordt ook meer waard in de bedrijfswaarde: doordat de discontovoet lager wordt, worden (negatieve) kasstromen in de toekomst meer waard. De verhuurderheffing kent een kostenstijging van 2% (gelijk aan de inflatie) en dit wordt niet gewijzigd. In Tabel 1 wordt het voorbeeld toegelicht aan de hand van één woning, maar corporaties hebben veel woningen. Daarom moet ook gekeken worden op het niveau van de hele portefeuille. Dat gebeurt in Tabel 2. Op portefeuille niveau is het effect minder groot om twee redenen: ten eerste hoeft niet van alle woningen de streefhuur verlaagd te worden 10 en de streefhuurverlaging hoeft ook niet altijd meteen te gebeuren. Wanneer we een rekenvoorbeeld op portefeuilleniveau bekijken, dan heeft bijstelling van het huurbeleid per saldo een negatief effect. De neerwaartse bijstelling van de kostenindexatie heeft een positief effect. 10 Niet alle corporaties hoeven de streefhuur van een deel van de woningen te verlagen. Dit is in sterke mate afhankelijk van het gevoerde huurbeleid uit het verleden. Daarnaast bepaalt de omvang van de doelgroep, huishoudens met recht op huurtoeslag, in het werkgebied het aantal betaalbare woningen dat beschikbaar moet komen. Op basis van de woningtoewijzing van de afgelopen jaren is dit goed te voorspellen. Voor de Haagse corporaties geldt dat het streefhuurbeleid naar beneden moet worden bijgesteld. 6

Bedrijfswaarde ( x 1.000) Oude situatie Passend toewijzen Sociaal Huurakkoord Parameterwijziging Huur 200.000 194.000 188.000 195.000 Beheer -51.000-51.000-51.000-49.000 Onderhoud -43.000-43.000-43.000-40.000 Verhuurderheffing -20.000-20.000-20.000-22.000 Bedrijfswaarde 86.000 80.000 74.000 84.000 Tabel 2: Voorbeeld effecten nieuwe regelgeving o.b.v. ervaringscijfers (2/2). Te zien zijn de oude situatie en de aanpassing in drie stappen, (1) passend toewijzen (minder huuropbrengsten), (2) sociaal huurakkoord (minder huuropbrengsten) en (3) parameterwijziging (huur en verhuurderheffing worden meer waard, onderhoud en beheer minder). De opeenvolgende huurmaatregelen (passend toewijzen en woonakkoord) leiden tot een lagere contante waarde van de huurkasstroom. Bij gelijkblijvende kosten neemt de bedrijfswaarde dan scherp af. Wanneer de discontovoet omlaag wordt bijgesteld (van 5,25% naar 5%) neemt de contante waarde van de huren weer toe. De contante waarde van de kosten voor beheer en onderhoud neemt licht af: aan de ene kant wordt de discontovoet naar beneden bijgesteld, waardoor de contante waarde van de kosten hoger wordt, maar aan de andere kant wordt de jaarlijkse verhoging van de kosten ook naar beneden bijgesteld. Per saldo verliest de corporatie door aanpassing van het huurbeleid dus bedrijfswaarde en deze waarde wordt voor een deel gecompenseerd doordat de parameters worden veranderd. 1.4 Opzet analyse Ortec Finance De werkwijze bestond uit vier fases: afstemming (1), inrichting (2), analyse en financiële expertmeeting (3) en het afronden van de second opinion (4). Fase 1: afstemming van de werkwijze In overleg met de gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion en Vestia is de werkwijze bepaald, zijn procesafspraken gemaakt en is afgesproken wat het eindresultaat is. Fase 2: aanlevering data Haag Wonen, Staedion en Vestia hebben allen de volgende informatie aangeleverd als basis voor de analyse: 1. Het bod: het definitieve bod (tekst en cijfers) op de volkshuisvestelijke agenda 2. dpi 2015-2020 3. Meerjarenbegroting (MJB) met toelichting 4. De corporaties hebben een (schriftelijke) toelichting gegeven op de wijze waarop het bod in de dpi 2015 is verwerkt. Eventuele overige beleidsaanpassingen (huurbeleid i.v.m. passend toewijzen, verkoopbeleid, meer/minder investeringen, aanpassing levensduren, etc.) hebben een positief of negatief effect op de financiële ruimte van de corporaties gehad. Fase 3: analyse en financiële expertmeeting WALS van Ortec Finance is ingezet als analyse instrument. De betreffende corporaties beschikken allen over dit model ter ondersteuning van hun financiële meerjarenprognose. Met behulp van WALS kan bovendien een hoge mate van detailniveau worden bereikt. Gelet op de beperkte financiële ruimte die er is, was dat wenselijk. 7

Ortec Finance heeft een analyse gemaakt van de financiële prognoses van de dpi 2015-2020 en het bod. Daarbij is rekening gehouden met de aanpassing van de financiële parameters (conform WSW) op 17 september 2015 en aanpassingen in het beleid van de corporatie. Op 12 januari 2016 is door de gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion, Vestia en Ortec Finance geconcludeerd dat er momenteel geen goede methodiek beschikbaar is om te beoordelen of het bod van een corporatie naar vermogen is. Daarom is de afspraak gemaakt dat de analyse een feitelijke weergave wordt van het bod en de financiële positie van de corporatie. De analyse is voorzien van een aantal grafische weergaven met het verloop per corporatie van de financiële kengetallen (ICR, DSCR, LTV en solvabiliteit). Daarbij zijn drie varianten weergegeven: het bod, de dpi 2015-2020 en de dpi 2015-2020 met oude WSW parameters. Iedere corporatie heeft vooraf een concept van de analyse ontvangen en is in de gelegenheid geweest om opmerkingen te maken. De uitkomsten van de analyse zijn besproken tijdens een financiële expertmeeting op 29 februari 2016. Centraal stond de vraag of de corporaties, gelet op hun financiële positie ten tijde van het bod, een redelijk bod hebben uitgebracht. Zoals gezegd is er geen methodiek beschikbaar om een objectief antwoord te geven op deze vraag. De gemeente Den Haag, de corporaties, de Aw, het WSW en VNG zijn aan de hand van de analyse met elkaar in gesprek gegaan om te bepalen in hoeverre het bod redelijk was. Daarnaast is gesproken over mogelijkheden om in de komende jaren de kernvoorraad te vergroten. Fase 4: afronden second opinion De analyse is aangevuld met de bevindingen van de financiële expertmeeting. Dit vormt tezamen de second opinion op het Haagse bod. Het eindresultaat wordt besproken tijdens een bestuurlijke ronde tafelbijeenkomst en vervolgens aangeboden aan de Gemeenteraad. 1.5 De prospectieve informatie (dpi) De prospectieve informatie vormt de basis van de beoordeling van de kredietwaardigheid door het WSW. Voor de Aw is deze informatie de voornaamste bron voor de beoordeling van de (financiële) continuïteit van corporaties. De dpi is voor zowel het WSW en de Aw, als voor de corporaties het systeem om informatie uit te wisselen over de meerjarenprognoses van corporaties, gebaseerd op de beleidsvoornemens van de individuele corporatie. Daarom is de dpi gebaseerd op een door het bestuur vastgestelde en een door de Raad van Commissarissen goedgekeurde begroting met daarbij de meerjarenprognose. 11 De dpi-opgaaf gaat volgens vastgestelde en uniforme richtlijnen en is daarmee als bron bruikbaar voor verdere analyse. Bovendien is het de meest actuele informatie (ingediend 15-12-2015). Bij het opstellen van de dpi gebruiken corporaties het prognosemodel WALS. Dit model rekent met de netto huur en niet met de subsidiabele huur. Omdat de subsidiabele huur gelijk aan of hoger is dan de netto huur, is het aantal woningen dat volgens de subsidiabele huur tot de kernvoorraad behoort lager dan aan de hand van de netto huur. Omdat het verschil tussen subsidiabele huur en netto huur per woning verschilt, is het niet mogelijk om aan te geven of corporaties in de huidige dpi precies de bijdrage aan de kernvoorraad halen uit de prestatieafspraken. Wel is een inschatting te maken of de prognose van de corporatie plausibel is en dat hebben wij gedaan bij deze analyse 11 In voorkomende gevallen bestaan kleine verschillen tussen begroting en de wijze waarop de begroting in de dpi ingestuurd wordt. 8

1.6 Financiële kengetallen De volkshuisvestelijke mogelijkheden van een corporatie worden beperkt door een set van financiële randvoorwaarden die uitgedrukt wordt in een aantal kengetallen. Deze kengetallen vormen een samenhangende set aan de hand waarvan het WSW en Aw kunnen borgen dat de financiële continuïteit bij de corporatie zowel op de korte als op de lange termijn van voldoende niveau is. Hieronder volgt een beschrijving van de waarderingsgrondslag van het vastgoed de bedrijfswaarde en de vier financiële kengetallen die gebruikt worden om te kijken naar de financiële gezondheid van de corporatie: de solvabiliteit en loan to value als kengetallen dienen ter beoordeling van de gezondheid van de balans, en de ICR en DSCR dienen ter beoordeling van de gezondheid van de kasstromen. Bedrijfswaarde Voor de waardering van het vastgoed wordt gekeken naar de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen die de corporatie verwacht te ontvangen uit het vastgoed bij het huidige beleid. De bedrijfswaarde is daarmee een maat voor de verdiencapaciteit van het vastgoed. Zowel het WSW als de Aw hanteren de bedrijfswaarde in de beoordeling van de financiële continuïteit van de corporatie. Solvabiliteit op bedrijfswaarde De solvabiliteit geeft aan hoe groot het eigen vermogen is ten opzichte van het balanstotaal. Wanneer het eigen vermogen hoog genoeg is (20% van het balanstotaal) dan is de corporatie in staat om op de lange termijn aan haar verplichtingen te voldoen: voor het WSW betekent dit dat de corporatie in staat is om de geborgde leningen op termijn af te lossen. Loan to value op bedrijfswaarde De loan to value is de verhouding tussen de leningen en de bedrijfswaarde. De loan to value kent een bovengrens van 75%. Dat betekent dat een corporatie maximaal 75% van de verdiencapaciteit van het vastgoed aan leningen mag aantrekken. ICR De ICR (interest coverage ratio) of rentedekkingsgraad is de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rente. De operationele kasstroom is het totaal aan kasstromen dat voort komt uit de exploitatie van het vastgoed (huur, onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen). Verbeteringen, nieuwbouw en andere (des)investeringen horen daar niet bij. Met de verhuur van woningen moet genoeg worden verdiend om de rente daarvan te kunnen betalen. De ICR kent een ondergrens van 1,4. Dat wil zeggen dat de netto operationele kasstromen minimaal 1,4 maal de rentelasten dienen te zijn. DSCR De DSCR (debt service coverage ratio) of aflossingsgraad is de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rente- en aflossingsverplichtingen van de corporatie. Voor de berekening van de aflossingsverplichting wordt gebruik gemaakt van een fictieve aflossing: in plaats van te kijken naar de werkelijke aflossingsverplichtingen wordt gekeken naar een gelijkmatig aflossingsverloop. Hierbij wordt het schuldrestant gereduceerd met restwaarde- en verkoopopbrengsten en gedeeld door de levensduur van het vastgoed. Zo ontstaat een gereduceerd schuldrestant dat over de resterende levensduur van het vastgoed afgelost moet worden. Het minimum is 1,0. Dat wil zeggen dat de corporatie uit de operationele kasstroom minimaal aan haar rente- en aflossingsverplichtingen moet kunnen voldoen. 9

2 Haag Wonen 2.1 Ontwikkeling kernvoorraad Haag Wonen Haag Wonen heeft in maart 2015 een bod uitgebracht op de volkshuisvestelijke agenda van de gemeente Den Haag. Het behouden van de kernvoorraad heeft een hoge prioriteit voor de gemeente Den Haag. In onderstaande figuur is de portefeuille woningen van Haag Wonen afgezet tegen de ondergrens voor de kernvoorraad primo 2015 en ultimo 2018. Figuur 1: Kernvoorraad Haag Wonen De ondergrens van de kernvoorraad voor Haag Wonen bedraagt 20.700 sociale huurwoningen 12. Bij de start van de prestatieafspraken (1-1-2015) wordt net voldaan aan deze ondergrens. Echter, aan het einde van de looptijd van de afspraken heeft Haag Wonen naar verwachting nog 19.572 woningen die behoren tot de kernvoorraad; 1.138 woningen te weinig. Bovenop de 19.572 woningen zijn er ook nog 878 woningen met een huur boven de huurliberalisatiegrens maar met een streefhuur onder huurliberalisatiegrens, woningen die bij nieuwe verhuring terug vallen in de kernvoorraad. 13 Een deel van deze woningen is door de inkomensafhankelijke huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitgekomen. Dat deel behoort tot de kernvoorraad. Ortec Finance heeft niet kunnen vaststellen hoe groot dat deel is. Het overige deel telt op dit moment niet mee voor de kernvoorraad. Het eerste bod van Haag Wonen leidde tot een kernvoorraad van 18.975 woningen per 31 december 2018 14, ruim onder het benodigde aantal. Hierop is door de gemeente Den Haag aan Haag Wonen gevraagd om een aangepast bod te doen. Haag Wonen heeft de volgende maatregelen genomen om haar bijdrage aan de kernvoorraad te verhogen: 1. 450 sociale huurwoningen zijn van de verkooplijst gehaald; 2. de liberalisatie van 200 sociale huurwoningen is teruggedraaid; 3. vanaf 1 juli 2016 wordt bij de jaarlijkse huurverhoging afgetopt op de liberalisatiegrens. 12 In de prestatieafspraken 2010-2015 gold voor Haag Wonen als ondergrens voor de kernvoorraad sociale huurwoningen ook een aantal van 20.700. Haag Wonen heeft die afspraak gehaald met een marge van 38 woningen. 13 Zie pagina 45 van de prestatieafspraken, onderaan de tabel van Haag Wonen. 14 Haag Wonen ging bij het eerste bod uit van de definitie voor de betaalbare voorraad van de regionale prestatieafspraken, waarbij de streefhuur bepalend is. 10

De financiële consequenties van maatregel 1 en 2 zijn opgenomen in de financiële kengetallen die in de definitieve prestatieafspraken staan. Maatregel 3 is hierin niet opgenomen, maar deze zit wel in de dpi 2015 (zie Figuur 2). Met deze maatregelen komt de kernvoorraad van Haag Wonen ultimo 2018 uit op 19.572 woningen (de 878 woningen met een huur boven- en streefhuur onder de liberalisatiegrens zitten hier niet bij). Haag Wonen heeft aangegeven niet verder te kunnen gaan in het bod dan dit. De gemeente Den Haag is akkoord gegaan en heeft de ondergrens voor de kernvoorraad van Haag Wonen aangepast naar 19.570. Het voorraadverloop heeft Ortec Finance (voor zover mogelijk) gecontroleerd in WALS 15 en dit is een plausibele prognose gelet op het voorgenomen beleid. 2.2 Bod Haag Wonen op de volkshuisvestelijke agenda Tussen het uitbrengen van het bod op de volkshuisvestelijke agenda in maart 2015 en het tekenen van de prestatieafspraken zat een half jaar. In dat half jaar heeft intensief overleg plaatsgevonden, met name over de kernvoorraad. Het bod van Haag Wonen was naar de mening van de gemeente onvoldoende, waarna opnieuw is onderhandeld en Haag Wonen in september een tweede bod heeft uitgebracht. Het tweede bod, tezamen met de meerjarige plannen van Haag Wonen ten tijde van het tweede bod, leidt tot onderstaand verloop van de financiële kengetallen. Dit is ook zo opgenomen in bijlage I van de prestatieafspraken. Tweede bod Haag Wonen 2015 2016 2017 2018 Norm Solvabiliteit (%) 20,3% 22,0% 24,1% 26,2% > 20% Loan to value bedrijfswaarde (%) 80,3% 78,6% 76,0% 73,5% < 75% ICR 1,81 1,72 1,20 1,47 > 1,40 DSCR 1,29 1,27 1,26 1,26 > 1,00 Tabel 3: Financiële kengetallen tweede Bod - Haag Wonen De dip in de ICR is veroorzaakt door de onderhoudsbegroting van Haag Wonen. Bij het indienen van het bod is uitgegaan van het onderhoud dat idealiter plaats zou moeten vinden. Dat creëert een discontinu verloop, waardoor de ICR onder de norm van 1,4 terecht komt. De loan to value is te hoog. Dit wordt veroorzaakt doordat de bedrijfswaarde lager is geworden. De bedrijfswaarde is lager geworden door de aanpassingen die Haag Wonen heeft gedaan om voldoende woningen tot de kernvoorraad te laten behoren. 15 Een exacte vergelijking is niet mogelijk, omdat in WALS wordt gekeken naar de kale huur en niet naar de subsidiabele huur (conform de definitie van de kernvoorraad). 11

2.3 Huidige financiële situatie Haag Wonen Corporaties hebben uiterlijk 15 december 2015 de dpi 2015-2020 ingediend bij de Aw. De dpi 2015 van Haag Wonen leidt tot onderstaand verloop van de financiële kengetallen. dpi 2015 Haag Wonen 2015 2016 2017 2018 Norm Solvabiliteit (%) 22,1% 24,2% 26,2% 28,9% > 20% Loan to value bedrijfswaarde (%) 78,9% 74,8% 73,3% 71,5% < 75% ICR 1,81 1,89 1,84 1,75 > 1,40 DSCR 1,29 1,32 1,34 1,34 > 1,00 Tabel 4: Financiële kengetallen dpi 2015 - Haag Wonen Van de vier kengetallen ontstaat het grootste verschil tussen het bod en de dpi bij de ICR. Het verschil tussen het bod en de dpi wordt veroorzaakt door een gelijkmatiger onderhoudsbegroting. In de dpi heeft Haag Wonen maatregel 3, het aftoppen van de huurverhoging in 2016 tot en met 2018, ook meegenomen. Aanpassing van de onderhoudsbegroting heeft tot gevolg dat de kosten gelijkmatiger over de jaren worden verdeeld. De ICR komt daardoor niet meer onder de grens van 1,4. Haag Wonen heeft te maken met het feit dat het borgingsplafond dat in 2015 is afgegeven door het WSW op dit moment wordt overschreden. Het WSW geeft corporaties ieder jaar voor drie komende jaren een maximaal bedrag mee tot waartoe het WSW bereid is (nieuwe) leningen te borgen. Dit bedrag hoeft niet voor alle jaren gelijk te zijn. Corporaties kunnen geen nieuwe geborgde leningen aantrekken boven dit bedrag. Haag Wonen heeft WSW-geborgde lening contracten afgesloten met een schuldrestant dat hoger is dan het borgingsplafond. Haag Wonen heeft daardoor niet de mogelijkheid om meer leningen aan te trekken tot en met 2016. In 2017 ontstaat voor het eerst beperkt ruimte om extra leningen aan te trekken. Wanneer Haag Wonen in 2016 opnieuw een borgingsplafond ontvangt kan deze situatie wijzigen. Uit de verlaging van het borgingsplafond (zie Tabel 5) blijkt dat het WSW een verkleining van de leningportefeuille wenst bij Haag Wonen. Haag Wonen - borgingsplafond 2015 2016 2017 Borgingsplafond WSW 745.885 721.768 711.359 Saldo WSW geborgde leningen (incl. FLEX leningen) 749.770 730.542 693.241 Ruimte tot Borgingsplafond -3.885-8.774 18.118 Tabel 5: Borgingsplafond Haag Wonen Haag Wonen heeft op haar balans een schuldrestant dat iets lager is dan het saldo aan geborgde leningen. Het verschil tussen het bedrag in Tabel 5 en het bedrag op de balans wordt veroorzaakt doordat een aantal leningen een variabele hoofdsom kent: de corporatie hoeft bij die leningen niet ineens het gehele bedrag op te nemen. De leningen staan op de balans voor zover deze aangetrokken zijn, maar bij het WSW telt de lening echter mee voor het totaal dat de corporatie aan mag trekken. 12

2.4 Vergelijking van varianten en analyse financiële positie Haag Wonen Onderstaande grafieken tonen de financiële kengetallen van Haag Wonen van het bod, van de dpi en van de bedrijfswaarde-kengetallen (solvabiliteit en loan to value) uit de dpi maar dan berekend op basis van de oude economische parameters van het WSW. Te zien is dat de dpi een financieel gezonder beeld laat zien. Doet de corporatie minder? Niet direct: duidelijk te zien is ook dat de bedrijfswaarde op basis van de oude parameters leidt tot een beeld dat marginaal slechter is dan het beeld dat naar voren komt in het bod dat Haag Wonen bij de gemeente heeft neergelegd. Figuur 2: Vergelijking varianten Haag Wonen Het kengetal waarbij Haag Wonen de minste ruimte heeft is de loan to value. Deze moet onder de 75% blijven. Per ultimo 2015 zit Haag Wonen hierboven. In 2016 verwacht Haag Wonen hier net onder te zitten, maar ook dan is er weinig ruimte voor extra volkshuisvestelijke activiteiten. Extra investeringen moeten door middel van verkoop worden gefinancierd of door besparingen in de operationele kasstroom. Kwalitatieve analyse De cijfers die ten grondslag hebben gelegen aan het bod wijken af van de cijfers die uiteindelijk in de dpi opgenomen zijn. De cijfers in de dpi laten een financieel gunstiger beeld zien. Dat heeft een aantal oorzaken: 1. Wijziging parameters (externe invloed) Positief effect 2. Aangepaste onderhoudsbegroting (beleid Haag Wonen) Positief effect 3. Aanpassing huurbeleid (beleid Haag Wonen) Negatief effect 4. Maken nieuwe meerjarenbegroting (beleid Haag Wonen) Negatief effect 13

In september 2015 heeft het WSW de parameters voor de bedrijfswaardeberekening aangepast. De aanpassing leidt tot een positief effect op de bedrijfswaarde en daarmee op de solvabiliteit en loan to value. De grafieken in Figuur 2 laten duidelijk zien wat het effect is van de parameterwijzigingen. De onderhoudsbegroting van Haag Wonen is aangepast. Een eerdere versie, waarbij gekeken werd naar het onderhoud dat idealiter zou moeten gebeuren, leidde tot een te hoge kasstroom en organisatorische belasting. Dit is terug te zien in de ICR van 1,2 in 2017 (Tabel 1) en daar tevens kort toegelicht. In de uiteindelijke begroting is de onderhoudsinspanning over de jaren verspreid, zodat de ICR een gelijkmatiger verloop kent. De aanpassing van de onderhoudsbegroting heeft ook een (klein) positief effect op de bedrijfswaardeberekening, waardoor de solvabiliteit en loan to value een iets gezonder beeld laten zien. Haag Wonen heeft ook het huurbeleid aangepast op de prestatieafspraken. Deze aanpassing leidde tot een negatieve aanpassing van de bedrijfswaarde. Dit effect is het gecombineerde gevolg van minder huurinkomsten en meer verhuurderheffing doordat de woningen onder de liberalisatiegrens blijven. De streefhuur (dat is de huur bij nieuwe verhuring) is bij 200 woningen van boven naar onder de huurliberalisatiegrens (710,68) gebracht. Deze woningen blijven dus in de kernvoorraad. Dit is een erg dure maatregel voor Haag Wonen, omdat woningen met een huur onder de huurliberalisatiegrens leiden tot te betaling van verhuurderheffing. Dit heeft een negatief effect op de huurkasstroom en leidt tot meer uitgaven voor de verhuurderheffing. Bij 4% van de woningen met een streefhuur tussen de tweede aftoppingsgrens (2015: 618,24) en de huurliberalisatiegrens is de streefhuur verlaagd, deze woningen worden bij nieuwe verhuring aangeboden tegen een huur onder de tweede aftoppingsgrens en zijn daarmee geschikt voor mensen die recht hebben op huurtoeslag. 450 woningen zijn uit de verkoopvijver gehaald en blijven verhuurd. De laatste aanpassing van het huurbeleid is het afstemmen van de jaarlijkse huurverhoging als gevolg van harmonisatie en reguliere huurverhoging op de huursombenadering uit het Sociaal Huurakkoord. De huursom mag als gevolg van deze maatregelen maximaal stijgen met 1% boven inflatie. Tot slot heeft Haag Wonen een nieuwe meerjarenbegroting opgesteld. Het opstellen van een nieuwe meerjarenbegroting houdt in dat alle verwachte kosten en opbrengsten tegen het licht gehouden worden en waar nodig worden herzien. De wijzigingen die hier zijn doorgevoerd zijn klein. Een concreet voorbeeld is het bijstellen van de inflatieverwachting van 1,5% naar 0,9% voor 2016. Dat leidt tot een lagere bedrijfswaarde, omdat de huren minder kunnen worden verhoogd. Per saldo had dit een beperkt negatief effect op de bedrijfswaarde in de begroting. 2.5 Conclusie De financiële ruimte van Haag Wonen is beperkt. Ten tijde van het eerste bod in maart voldeed Haag Wonen voor drie van de vier kengetallen gedurende één of meerdere jaren niet aan de normen. Het bod dat is geland in de prestatieafspraken leidt tot een vergelijkbaar beeld; de loan to value voldoet van 2015 tot en met 2017 niet aan de norm en de ICR voldoet in 2017 niet aan de norm. Gegeven de analyse is tijdens de financiële expertmeeting de conclusie getrokken dat het bod van Haag Wonen gegeven de financiële mogelijkheden destijds redelijk was. In de dpi 2015 voldoet Haag Wonen wel, zij het net, aan de normen. In 2016 kan Haag Wonen daarom geen aanvullende maatregelen treffen om de bijdrage aan de kernvoorraad te vergroten, mits daar direct maatregelen tegenover staan die ervoor zorgen dat de loan to value en de solvabiliteit per saldo niet verslechteren. In 2017 en 2018 ontstaat er iets meer ruimte ten opzichte van de normen. Bovendien is 2017 het eerste jaar dat Haag Wonen weer enige ruimte heeft qua borgingsruimte. In de prestatieafspraken is onder artikel 3.1 opgenomen dat jaarlijks wordt bekeken of de bijdrage van Haag Wonen aan de kernvoorraad kan worden vergroot. Die mogelijkheden zijn er, mits er ook wordt gezocht naar ingrepen die de balansverhouding niet verslechteren. 14

3 Staedion 3.1 Ontwikkeling kernvoorraad Staedion Staedion heeft in maart 2015 een bod uitgebracht op de volkshuisvestelijke agenda van de gemeente Den Haag. Het behouden van de kernvoorraad heeft een hoge prioriteit voor de gemeente Den Haag. In onderstaande figuur is de portefeuille woningen van Staedion afgezet tegen de ondergrens voor de kernvoorraad primo 2015 en ultimo 2018. Figuur 3: Kernvoorraad Staedion In het bod van Staedion staat dat de ondergrens van de kernvoorraad uit de aflopende prestatieafspraken wordt gehandhaafd. In Figuur 3 is het doel van de gemeente Den Haag weergegeven (31.100 woningen, zie artikel 3.1 van de prestatieafspraken) versus de verwachte realisatie door Staedion. Het werkelijke aantal woningen dat behoort tot de kernvoorraad beging 2015 bedraagt 31.460. Daarmee heeft Staedion een marge van 360 woningen. Deze marge wil Staedion ongeveer handhaven. Een prognose van het voorraadverloop leidt ertoe dat Staedion ultimo 2018 31.500 woningen denkt te hebben. Staedion heeft wel maatregelen moeten treffen om dit te kunnen bereiken. Zo is besloten om te stoppen met het verkopen van woningen uit de kernvoorraad. Het financiële effect hiervan was al meegenomen ten tijde van het bod en is ook als zodanig verwerkt in de dpi. Het voorraadverloop heeft Ortec Finance (voor zover mogelijk) gecontroleerd in WALS 16 en dit is een plausibele prognose gelet op het voorgenomen beleid. Daarnaast is Staedion voornemens om de komende jaren tenminste 50 sociale woningen per jaar extra te bouwen in Den Haag. Deze aanvullende nieuwbouwopgave is nog niet verwerkt in Figuur 3 en in de dpi van Staedion, omdat het daar nog te onzeker voor is. 16 Een exacte vergelijking is niet mogelijk, omdat in WALS wordt gekeken naar de kale huur en niet naar de subsidiabele huur (conform de definitie van de kernvoorraad). 15

3.2 Bod Staedion op de volkshuisvestelijke agenda Tussen het uitbrengen van het bod op de volkshuisvestelijke agenda in maart 2015 en het tekenen van de prestatieafspraken zat een half jaar. Voor Staedion zit er geen verschil tussen het eerste bod en hetgeen uiteindelijk is opgenomen in de prestatieafspraken. Het bod, tezamen met de meerjarige plannen van Staedion ten tijde van het bod, leidt tot onderstaand verloop van de financiële kengetallen. Dit is ook zo opgenomen in bijlage I van de prestatieafspraken. Bod 2015 2016 2017 2018 Norm Solvabiliteit (%) 29,0% 31,0% 34,0% 37,0% > 20% Loan to value bedrijfswaarde (%) 74,9% 72,6% 68,1% 65,8% < 75% ICR 1,66 1,72 1,88 1,93 > 1,40 DSCR 1,07 1,07 1,13 1,17 > 1,00 Tabel 6: Financiële kengetallen Bod - Staedion Op alle kengetallen blijft Staedion binnen de normen. Weliswaar geldt voor de loan to value dat de marge ten opzichte van de norm (<75%) in 2015 minimaal was (0,1%). Ook de DSCR heeft een relatief kleine marge (0,07) ten opzichte van de norm (1,0) in 2015. Alle kengetallen vertonen in de tijd een positieve ontwikkeling ten opzichte van de normen. 3.3 Huidige financiële situatie van Staedion Corporaties hebben uiterlijk 15 december 2015 de dpi 2015-2020 ingediend bij de Aw. Dat leidt voor Staedion tot onderstaand verloop van de financiële kengetallen. Staedion - dpi 2015 2015 2016 2017 2018 Norm Solvabiliteit (%) 30,2% 31,7% 32,9% 34,5% > 20% Loan to value bedrijfswaarde (%) 69,4% 68,1% 67,1% 65,0% < 75% ICR 1,67 1,78 1,87 1,95 > 1,40 DSCR 1,13 1,15 1,18 1,20 > 1,00 Tabel 7: Financiële kengetallen dpi - Staedion Staedion heeft de voorbije jaren weinig financiële ruimte gekend 17. De ICR en DSCR waren dicht tegen de grenzen van respectievelijk 1,4 en 1,0 en ook de loan to value ligt dicht tegen de grens van 75% aan. Vanwege de lage rente zijn de kasstroomkengetallen ICR en DSCR verbeterd, maar de loan to value is ten tijde van het bod 74,9%. 17 Zie hiervoor bijvoorbeeld: ILT-Aw (2015), Toezichtbrief Staedion. Baarn, via http://www.cfv.nl/media_dirs/19010/media_files_data/l1768_toezichtbrief_2015_bestuur.pdf. Met name ICR en DSCR toonden de afgelopen jaren een verloop dat dicht tegen of op de grens lag ( signaleringsnorm ). 16

3.4 Vergelijking van varianten en analyse financiële positie Staedion Figuur 4: Vergelijking varianten Staedion Kwalitatieve analyse De cijfers die ten grondslag hebben gelegen aan het bod wijken af van de cijfers die uiteindelijk in de dpi opgenomen zijn. De cijfers in de dpi laten een financieel gunstiger beeld zien. Dat heeft een aantal oorzaken: 1. Wijziging parameters (externe invloed) Positief effect 2. Aanpassing restant levensduur (analyse Staedion) Positief effect Staedion heeft het afgelopen jaar gewerkt aan een analyse van de kwaliteit van het bezit. De restant levensduur is daarbij opnieuw beoordeeld. De restant levensduur is een maatstaf voor de technische kwaliteit van het bezit. Op basis van de analyse is de restant levensduur met gemiddeld 2,1 jaar verhoogd. Doordat woningen langer meegaan is de bedrijfswaarde hoger geworden. Dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van 134 miljoen Euro (gebruikmakend van de nieuwe parameters). Daarnaast leidt dit tot een hogere DSCR, want de corporatie heeft meer tijd om leningen af te lossen. Staedion heeft in 2015 een nieuw streefhuurbeleid vastgesteld. De resultaten daarvan (naar ontwikkeling van de voorraad) zijn in het bod reeds meegenomen en ook in de dpi 2015 verwerkt. De aanpassing van het streefhuurbeleid leidt tot voldoende passende toewijzingen en een huursomstijging binnen de grenzen van het Sociaal Huurakkoord (1% huursomstijging boven inflatie 17

als gevolg van harmonisatie en reguliere huurverhoging). 18 In de dpi zijn geen aanvullende maatregelen getroffen ten aanzien van het huurbeleid. 3.5 Conclusie Het bod van Staedion uit maart voldeed aan de doelstelling van de kernvoorraad. De financiële positie van Staedion is vergeleken met Haag Wonen en Vestia relatief gezien het beste. Echter, ten tijde van het bod in maart bedroeg de loan to value 74,9%. De norm is dat de loan to value onder de 75% moet blijven. Tijdens de financiële expertmeeting is de conclusie getrokken dat, gegeven de financiële positie van Staedion ten tijde van het bod, het bod redelijk was. Op basis van de dpi 2015 is de loan to value verbeterd, omdat de bedrijfswaarde is verhoogd. De financiële kengetallen verbeteren de komende jaren, waardoor er ruimte ontstaat voor investeringen. Zoals in de plusvariant van haar bod is opgenomen, is Staedion voornemens om de komende jaren meer te gaan investeren nu daar financieel ruimte voor ontstaat. Deze aanvullende investeringen zijn nog onzeker en zijn daarom niet verwerkt in de dpi. 18 Dit is gebaseerd op een pilot in Q4 2015 waarbij ook stringentere huur-inkomenstabellen zijn gehanteerd. 18

4 Vestia In het licht van deze analyse neemt Vestia een bijzondere plaats in. Het moge genoegzaam bekend zijn dat Vestia een corporatie is waar (toen nog) het CFV heeft besloten tot sanering vanwege een derivatenportefeuille met een sterk negatieve marktwaarde. Met het CFV en WSW is een Verbeterplan gemaakt waarbij Vestia enerzijds gebonden is door de noodzaak financieel te herstellen en anderzijds aan wet- en regelgeving die bij alle corporaties het volkshuisvestelijk presteren beoogt te waarborgen. Vestia houdt zich dus, zoals alle corporaties dit moeten, aan de eis van passend toewijzen en aan de huursombenadering uit het Sociaal Huurakkoord. In het Verbeterplan gaat Vestia er vanuit in en rond twee steden actief te zijn (Rotterdam en Den Haag). Het volkshuisvestelijk presteren van Vestia kan niet los van het Verbeterplan worden bezien. 4.1 Ontwikkeling kernvoorraad Vestia In onderstaande figuur is de portefeuille woningen van Vestia afgezet tegen de ondergrens voor de kernvoorraad primo 2015 en ultimo 2018. Figuur 5: Kernvoorraad Vestia De ondergrens van de kernvoorraad voor Vestia bedraagt 18.000 sociale huurwoningen 19. Bij de start van de prestatieafspraken (1-1-2015) wordt al niet voldaan aan deze ondergrens. Aan het einde van de looptijd van de afspraken is het aantal woningen van Vestia dat behoort tot de Haagse kernvoorraad afgenomen tot 16.609; 1.391 woningen te weinig. Vestia is in verband met het verbeterplan niet in de gelegenheid het beleid aan te passen om een grotere bijdrage aan de kernvoorraad te leveren. De gemeente Den Haag heeft dit gegeven de omstandigheden geaccepteerd en besloten om de ondergrens voor Vestia naar beneden bij te stellen naar 16.610 woningen. Het voorraadverloop heeft Ortec Finance (voor zover mogelijk) gecontroleerd in WALS 20 en dit is een plausibele prognose gelet op het voorgenomen beleid. 19 In de prestatieafspraken 2010-2015 gold voor Vestia als ondergrens voor de kernvoorraad sociale huurwoningen ook een aantal van 18.000. Vestia heeft die afspraak niet gehaald (249 woningen te weinig). 20 Een exacte vergelijking is niet mogelijk, omdat in WALS wordt gekeken naar de kale huur en niet naar de subsidiabele huur (conform de definitie van de kernvoorraad). 19

4.2 Bod Vestia op de volkshuisvestelijke agenda Tussen het uitbrengen van het bod op de volkshuisvestelijke agenda in maart 2015 en het tekenen van de prestatieafspraken zat een half jaar. Voor Vestia zit er geen verschil tussen het eerste bod en hetgeen uiteindelijk is opgenomen in de prestatieafspraken. Bij het doen van het bod heeft Vestia zich gebaseerd op de financiële kengetallen uit de begroting van vorig jaar, te zien in Tabel 8. Dit is ook zo opgenomen in bijlage I van de prestatieafspraken. Bod 2015 2016 2017 2018 Norm Solvabiliteit (%) 2,0% 3,0% 4,0% 6,0% > 20% Loan to value bedrijfswaarde (%) 106,0% 105,0% 99,0% 95,0% < 75% ICR 1,37 1,72 1,88 1,93 > 1,40 DSCR 0,85 0,86 0,91 0,93 > 1,00 Tabel 8: Financiële kengetallen Bod - Vestia 4.3 Huidige financiële situatie Vestia In Tabel 8 is de financiële situatie te zien waarin Vestia verkeerde ten tijde van het bod. Duidelijk is te zien dat Vestia financieel ongezond is. Ten opzichte van het bod is de financiële situatie van Vestia minder gunstig, zo is te zien in Tabel 9. Vestia scoort op alle financiële kengetallen buiten de norm. dpi 2015 2015 2016 2017 2018 Norm Solvabiliteit (%) 7,0% 7,8% 7,9% 8,2% > 20% Loan to value bedrijfswaarde (%) 106,1% 102,1% 100,1% 99,3% < 75% ICR 1,31 1,28 1,29 1,31 > 1,40 DSCR 0,75 0,70 0,70 0,71 > 1,00 Tabel 9: Financiële kengetallen dpi - Vestia Vestia is een financieel ongezonde corporatie die een strategie volgt waarmee de corporatie in de periode tot en met 2021 financieel gezond wil worden. De derivatenportefeuille is afgekocht en de afgelopen tijd is veel bezit verkocht. Daarmee zijn veel liquide middelen opgehaald die, door de lage rentestand, niet kunnen worden gebruikt voor het aflossen van leningen. Voortijdige aflossingen gaan gepaard met boetes die hoger worden naarmate het verschil tussen de contractuele rente en de actuele rente groeit. Om overliquiditeit te voorkomen wendt Vestia deze liquiditeit aan om het bestaande bezit te verbeteren. Deze plannen zijn op dit moment nog niet definitief. In het kader van deze analyse kunnen deze plannen daarom geen rol spelen. 20

4.4 Vergelijking van varianten en analyse financiële positie Vestia Figuur 6 - Vergelijking varianten Vestia Kwalitatieve analyse De cijfers die ten grondslag hebben gelegen aan het bod wijken af van de cijfers die uiteindelijk in de dpi opgenomen zijn. De cijfers in de dpi laten een financieel gunstiger beeld zien bij de solvabiliteit, een gelijk beeld bij de loan to value en een minder gunstig beeld bij ICR en DSCR. Dit kent een aantal oorzaken: 1. Invoering sociaal huurakkoord (externe invloed) Negatief effect 2. Wijziging parameters (externe invloed) Positief effect 3. Wijziging strategie (beleid Vestia) Negatief effect Ten opzichte van de cijfers die Vestia met het bod heeft opgegeven, is de nieuwe huurregelgeving (passend toewijzen en het sociaal huurakkoord) ingevoerd. Met deze huurregelgeving was in de oude cijfers nog geen rekening gehouden. De invoering van de eis van passend toewijzen heeft voor Vestia een klein effect. Vestia zal voldoen aan de eis van passend toewijzen maar zal ook proberen om het financiële effect zoveel als mogelijk te beperken. Aan huurders met recht op huurtoeslag wordt een woning aangeboden tegen een passende huur, maar een deel van de aangeboden woningen is niet beschikbaar voor mensen met 21