KAVELPASPOORTEN, WONEN AAN HET PLEIN Kavel V7 OUDENBORCH Rhenoy, Geldermalsen
VRIJE KAVELS OUDENBORCH Doel Om de toekomstige kopers van particulier kavels in Oudenborch (Rhenoy Noord) zo goed mogelijk te informeren en te faciliteren over de eisen en mogelijkheden op het bouwperceel zijn er kavelpaspoorten opgesteld. Het is de insteek dat de geboden vrijheid voor de zelfbouwers zichtbaar te maken. Vastgestelde beleidsdocumenten De informatie in het kavelpaspoort is afkomstig uit het vastgestelde Bestemmingsplan Rhenoy Noord (verbeelding, regels, toelichting, bijlagen, vastgesteld 1 juli 2014). Het bestemmingsplan is te vinden op de gemeentelijke site van Geldermalsen. Op www.ruimtelijkeplannen.nl is de officiële digitale versie van het plan te raadplegen (ID-nr.: NL.IMRO.0236. RHErhenoynoord-VSG1). Onderdeel van het bestemmingsplan is het Beeldkwaliteitplan Rhenoy Noord. Het merendeel van de informatie in het kavelpaspoort is afkomstig uit dit document. Met de vaststelling van het Bestemmingsplan is het Beeldkwaliteitplan officieel gekoppeld aan de Welstandsnota van de gemeente Geldermalsen. Disclaimer De in het kavelpaspoort gehanteerde informatie is afkomstig uit officiële documenten, deze documenten gaan altijd boven de informatie in het kavelpaspoort. Welstand Voor elk bouwplan dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd, onderdeel hiervan is dat het bouwplan dient te voldoen aan de welstandseisen. Welstandseisen zijn voorwaarden over hoe uw gebouw eruit moet zien. In het Beeldkwaliteitplan is voor geheel Oudenborch (Rhenoy Noord) in woord en beeld uitgelegd hoe de wijk er dient uit te zien. De Welstandscommissie (een commissie van onafhankelijke deskundigen) kijkt of het bouwplan voldoet aan de eisen van welstand. Hierbij wordt gekeken naar het Beeldkwaliteitplan. Opbouw kavelpaspoort Het document is als volgt opgebouwd: - planbeschrijving Oudenborch: de tekst is afkomstig uit het Beeldkwaliteitplan, de tekening is geüpdated aan de hand van de verkooptekening; - wonen aan het plein: de beschrijving van het deelgebied (bron Beeldkwaliteitplan); - criteria wonen aan het plein: beschrijving van de toetsingscriteria (bron Beeldkwaliteitplan); - referentiebeelden wonen aan het plein: enkele referentiebeelden ter inspiratie (bron Beeldkwaliteitplan); - hagen en parkeren: korte toelichting op het toepassen van hagen en parkeerplaatsen op eigen erf (bron Beeldkwaliteitplan); - inspiratiekader tuinen (bron Beeldkwaliteitplan); - kavelpaspoorten, wonen aan het plein: vertaling van de consequenties uit het Bestemmingsplan (bebouwingsmogelijkheden) en Beeldkwaliteitplan (hagen) voor de mogelijkheden op het bouwperceel. Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5 3
Stedenbouwkundig plan Rhenoy Noord, Geldermalsen Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - Vrij kavels 30m 0 10 20 30m 20 K45 = kavelnummer 740 = oppervlakte in m 2 10 CroonenBuro5 Halfvrijstaande woningen 0 2 K43 = kavelnummer 375 = oppervlakte in m 2 4 Stedenbouwkundig plan fase Rhenoy Noord, Geldermalsen N Rijenwoningen 234 = oppervlakte in m 2 fase 1
PLANBESCHRIJVING OUDENBORCH Het uitgangspunt voor Oudenborch is het realiseren van een dorpse woonbuurt met een sterke identiteit. Een buurt waar het goed en prettig wonen is door de ruime opzet, het aanwezige groen en de nabijheid van het landschap. Dorpse woonbuurt De dorpse woonsfeer voor de buurt wordt bereikt door de ontspannen en ruime opzet van de verkaveling, de eenvoudige opzet van de openbare ruimte, het vele groen en de rijke variatie aan architectuur en woningtypologieën. De kavels en woningen zijn niet strak geordend, maar zijn juist ontspannen ten opzichte van elkaar gegroepeerd, met op enkele plekken accenten. De dorpse sfeer wordt versterkt door het naadloos aanhechten van de buurt aan het dorp door aansluiting te zoeken in het verkavelingspatroon (bestaande kavels oostzijde) en de aansluiting op de bestaande routes (auto en langzaamverkeer) in het dorp. Landschappelijke context Kenmerkend aan een dorpse woonbuurt is het zicht en het contact met het omringende landschap. Voor Oudenborch zijn de Linge (dijklichaam, rivier, fruitteelt), het dorp (bosperceel zuidwestzijde, erfbeplanting aangrenzende percelen) en het open polderlandschap (komgronden, landschapselementen) landschappelijke aanleidingen die zijn doorvertaald in het stedenbouwkundig ontwerp. Sterke identiteit De sterke identiteit wordt bereikt door een samenhangend ontwerp met sterke ruimtelijke dragers, te weten: - een groene ader: de hoofdroute heeft een ruim en groen profiel, met een golvende beweging worden de verschillende delen van het plan met elkaar verbonden en de zichtrelatie met het landschap gelegd; - het groene plein: centrale groene ruimte in het plan, het hart van de buurt - de natuurzone: aan de noordzijde is het groen en de waterberging van het plan geconcentreerd in een natuurlijk ingerichte zone. Deze bepaalt het beeld van de noordentree van de woonbuurt en is een aantrekkelijke overloop naar het open landschap; - de groene entrees: beide entrees zijn letterlijk een groene binnenkomer voor de woonbuurt. Door de prominente situering van het groen wordt de sfeer van de buurt direct neergezet; - het venster op de Linge: in het verlengde van de entree wordt aan de Linge, in het talud, een steiger aangelegd; - de accenten: markante hoeken en zichtenlijnen in het plan kunnen middels subtiele toevoegingen worden benadrukt. Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5 5
WONEN AAN HET PLEIN Het plein is een belangrijke stedenbouwkundige ruimte binnen het plan van Rhenoy Noord. Rondom het plein zijn de rijwoningen geconcentreerd. Enerzijds omdat dit de kans biedt om een sterk ensemble te realiseren, anderzijds omdat hier op de beste manier het parkeren georganiseerd kan worden. De planmatige ontwikkeling biedt de mogelijkheid om van de woningen een herkenbaar ensemble te realiseren. Het gebied dient een eenheid uit te stralen door zijn verschijningsvorm. Verbijzonderingen in de vorm van dakopbouwen en/of overhoekse ramen zijn mogelijk op plekken waar hier aanleiding voor is. V12 V11 V10 V9 V8 V1 V13 V14 V15 V20 V16 V19 V17 V18 V7 V6 V5 V2 V3 V4 Ruimere dorpskavels wonen aan de buitenrand wonen aan het plein (gearceerde kavels zijn projectmatig) 6 Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5
CRITERIA WONEN AAN HET PLEIN Maat en schaal: A1 minimum en maximum maten voor bouwwerken conform bestemmingsplan; De onderstaande punten (cursief) zijn een toevoeging op het Beeldkwaliteitplan en zijn een beknopte samenvatting uit het Bestemmingsplan. Bij discrepanties tussen de onderstaande samenvatting en het Bestemmingsplan, is het Bestemmingsplan rechtsgeldig. Voor het hoofdgebouw: - uitsluitend binnen het bouwvlak; - geen bebouwing in de gebiedsaanduiding overige zone - spuitzone ; - bouwvlak maximaal 5 m achter voorgrens; - maximale diepte hoofdgebouw 15 m; - maximale goothoogte 7 m, ter plaatse van de aanduiding maximum goothoogte geldt een maximale goothoogte 4,5 m; - maximale bouwhoogte 10 m; - dakhelling 40-80 graden; - minimale afstand tot zijdelingse grens 3 m. Voor het bijgebouw: - uitsluitend binnen het bouwvlak; - geen bebouwing in de gebiedsaanduiding overige zone - spuitzone ; - minimaal 3 meter achter voorgevellijn van hoofdgebouw, uitzondering is een uitbouw aan de voorzijde - diepte maximale uitbouw voorzijde 1,5 m, minimaal resterend voortuin 2 m; A2 A3 A4 - maximale goothoogte aaneengebouwd bijgebouw 3,5 m; - maximale bouwhoogte aangebouwd bijgebouw is niet meer dan 30 cm boven begane grondlaag hoofdgebouw, met een maximum van 6 m; - maximale goothoogte vrijstaand bijgebouw 3 m; - maximale bouwhoogte vrijstaand bijgebouw 5 m mits deze tenminste 3 meter van de perceelsgrens ligt; - maximale bouwhoogte vrijstaand bijgebouw 3 m als deze binnen 3 meter van de perceelsgrens ligt; - maximaal (gezamenlijk) oppervlakte bijgebouw: o 80 m 2 voor bouwpercelen groter dan 200 m 2 en kleiner of gelijk aan 500 m 2 ; o 100 m 2 voor bouwpercelen groter dan 500 m 2 en kleiner of gelijk aan 1.000 m 2 ; o 125 m 2 voor bouwpercelen groter dan 1.000 m 2 ; - maximale bebouwingspercentage is 30%. variatie in positie hoofdbouw op kavel (asymmetrische positionering, rooilijn) en richting hoofdgebouw (langs, haaks) is wenselijk; grote variatie tussen kavels, veel individuele vrijheid; het hoofdgebouw, aan- en bijbouwen en buitenruimten vormen een samenhangende compositie, rondom gebouwen dient voldoende erf te zijn. Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5 7
CRITERIA WONEN AAN HET PLEIN Vorm en gebaar: Stijl en detail: B1 gebouwen stralen collectiviteit uit, daarbinnen is ruimte voor een individuele invulling; C1 hoogwaardige ingetogen baksteenarchitectuur met een eigentijdse dorpse vertaling; B2 B3 oriëntatie naar de openbare ruimte, bij hoeksituaties tweezijdige oriëntatie (garage om de hoek op achterperceel; overwegend langskappen; C2 toepassing van subtiele detailleringen in het metselwerk (b.v. rollagen, afwijkende verbanden) bij ramen, deuren, gevelbeëindiging, dakgoot, schoorsteen, dorpels). B4 B5 eenvoudige hoofdvolumes voor de blokken, beperkt toepassen ondergeschikte bouwdelen; op stedenbouwkundig markante hoeken ruimte voor variatie in kap (dwars, vorm, hoogte) en meer ruimte voor ondergeschikte bouwdelen (entreepartij, erker, aanbouw). Materiaal en kleur: D1 D2 hoofdmateriaal van het hoofdvolume is metselwerk in ingetogen natuurlijke tinten, variatie in de kleurstelling tussen de blokken is mogelijk; toevoegingen en accenten met baksteen, wit gekeimde bakstenen of stucwerk zijn mogelijk; D3 D4 D5 schuine daken dienen uitgevoerd te worden met keramische pannen in antraciet- of roodtinten of in de vorm van rieten daken; natuurlijk / ingetogen kleurgebruik, felle kleuren zijn niet toegestaan; gebruik van hoogwaardige en duurzame materialen. 8 Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5
REFERENTIEBEELDEN WONEN AAN HET PLEIN Referentiebeelden zijn ter inspiratie. Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5 9
HAGEN Voor Oudenborch geldt voor de erfafscheiding (vastgelegd in bestemmingsplan): - haag is verplicht; - maximale hoogte erf afscheiding is 1 m voor de voorgevellijn en 2 m achter de voorgevellijn; Aanvullende eisen vanuit beeldkwaliteitplan: - lage haag ca. 0,40 m breed; - hoge haag ca. 0,80 m breed; - landschappelijke inrichting: indien de achterzijde van de percelen grenzen aan het landschap (zie beeldkwaliteitplan) kunnen deze open zijn vanwege het gewenste uitzicht, danwel gesloten vanwege de wens om privacy. Toegepast kunnen worden robuuste lage en hoge hagen. Vrijstaande bijgebouwen dienen te worden afgeschermd met opgaande beplanting. - soort: Beukenhaag, Liguster of Veldesdoorn; - hekwerken zijn alleen toegestaan als onderdeel van de haag (ten behoeve van afsluitbaarheid van de tuin), en dienen dan gesitueerd te worden aan de tuinzijde van de haag of in de haag (dus niet zichtbaar vanaf de straat). lage haag hoge haag landschappelijke inrichting Beukenhaag (Fagus Sylvatica) Liguster (Ligustrum ovalifolium) Veldesdoorn (Acer Campestre) 10 Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5
PARKEREN Het uitgangspunt is dat het parkeren zo veel als mogelijk op eigen terrein plaatsvindt. Op deze manier wordt de hoeveelheid blik op straat geminimaliseerd, zodat er ruimte is voor groen in de openbare ruimte. In de gebruiksregels van het bestemmingsplan is vastgelegd dat voor de vrijstaande woningen minimaal twee opstelplaatsen op eigen terrein gerealiseerd dienen te worden (excl. garage). Voor de kavels is een dubbele oprit of lange oprit mogelijk. Een dubbele oprit bestaat uit twee opstelplaatsen naast elkaar, een lange oprit uit twee opstelplaatsen achter elkaar. Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5 11
I N S P I R AT I E K A D E R T U I N I N R I C H T I N G 12 Het doel van het inspiratiekader tuininrichting is omtoekomstige bewoners te wijzen op de specifieke landelijke en groene sfeer die wordt nagestreefd in Oudenborch en vooral hoe zij zelf daarin een belangrijke bijdrage kunnen leveren. Naast de hagen als overgang van privé naar openbaar, kunnen deze haagsoorten ook als erfafscheiding worden toegepast tussen de achtertuinen onderling of als inpassing van het parkeren op eigen terrein. De uiteindelijke inrichting van tuinen is een taak van de bewoners. Hier valt nog veel te bereiken in de sfeer en daarmee de belevingswaarde van de buurt. Daarnaast is het een optie om bomen op het eigen perceel te plaatsen, met name in voortuinen en zijtuinen leveren ze een belangrijk beeld bij aan de wijk als geheel. De voorkeur gaat uit naar het toepassen van gebiedseigen beplantingssoorten en (fruit)bomen. Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5
KAVELPASPOORT V7 Oppervlakte kavel: 614 m 2 1 Bouwvlak hoofdgebouw (indien rooilijn op voorgrens bouwvlak) 2 Verst mogelijk naar achteren geplaatste positie bouwvlak hoofdgebouw 0 2 4 6 8 10 m schaal 1:500 3 Bouwvlak bijgebouw indien 1 4 Bouwvlak bijgebouw bij 2 5 lijn 3,0 meter uit perceelsgrens (bepalend voor hoogte bijgebouw) 6 Onbebouwd deel kavel indien 1 7 Landschappelijke haag 8 Hoge haag 9 Lage haag Specifieke eisen kavelpaspoort: - maximale goothoogte hoofdgebouw 7 m; - maximaal oppervlakte bijgebouwen 100 m 2 ; Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5 13
COLOFON Kavelpaspoorten, wonen aan het plein Kavel V7 Oudenborch Rhenoy, Geldermalsen ind01-0252606-05a 31 oktober 2014 Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0)162 487500 Louis Loyensstraat 5 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0)43 3253223 info@croonenburo5.com www.croonenburo5.com 14 Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch - CroonenBuro5