PROCESDOCUMENT WEVERSHOF
Versie 1.0 06-10-2016 Bijlages: Inspiratiedocument - d.d. september 2016 Kavelpaspoorten - d.d. 2 juni 2016 Technische kavelpaspoorten - d.d. 3 oktober 2016 Situatietekening - d.d. 6 oktober 2016 1
Inhoud Inleiding... 4 1 Bouwen binnen kaders... 6 Samenvoegen van kavels... 6 Bestemmingsplan... 6 Inspiratiedocument... 6 Kavelpaspoort... 6 Vertaling van randvoorwaarden naar het ontwerp... 6 2 Bouwrijpe kavel... 8 Datum bouwrijp... 8 Hoogte afgewerkte kavel... 8 Aansluitpunten nutsaansluitingen... 8 Ontsluiting aan de openbare weg... 8 Erfafscheiding door verkoper... 9 3 Aanvullende voorwaarden... 10 Realisatie... 10 Planning realisatie... 10 Bouwterrein... 10 Onderhoud braakliggende kavel... 10 4 Verkoopproces en koopovereenkomst... 12 Initiatief en startgesprek... 12 Toewijzing... 12 Betaling kavel... 12 Boetebepalingen uit koopovereenkomst... 12 Instandhoudingsverplichting parkeerplaatsen en hagen... 12 5 Proces... 14 6 Contactpersonen... 16 2
3
Inleiding In Heino, aan de Raalterstraat, worden tien kavels aangeboden ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. Binnen de randvoorwaarden kunt u naar eigen ideeën en wensen een woning ontwerpen en bouwen. Elke kavel is anders en de woonwensen van de toekomstige bewoners zijn divers, waardoor een verscheidenheid aan woningen zal ontstaan. De woningen dienen gerealiseerd te worden binnen de uitgangspunten van het bestemmingsplan en daarnaast te voldoen aan de bepalingen uit het Bouwbesluit. In het bestemmingsplan zijn door de gemeente de voorwaarden voor de bebouwing en het gebruik van de grond vastgelegd. Deze bestemmingsplanregels zijn te vinden op de website van RuimtelijkePlannen.nl (Bestemmingsplan: Buitengebied Raalte, partiële herziening nr. 7, voormalig terrein Slotman (Raalterstraat-Weversweg) en vereenvoudigd weergegeven op de kavelpaspoorten d.d. 2 juni 2016 waarbij per kavel de specifieke eisen en voorwaarden voor bebouwing zijn verbeeld. De technische uitwerking van de kavels is terug te vinden op de technische kavelpaspoorten d.d. 3 oktober 2016. Deze documenten zijn contractstukken en zijn onlosmakelijk onderdeel van de met u te sluiten koopovereenkomst voor de aankoop van de bouwkavel. Naast de randvoorwaarden uit het bestemmingsplan is er een inspiratiedocument beschikbaar welke voorziet in de uitwerking van verschillende type woningen binnen de verschillende woonsferen die ontstaan in de openbare ruimte. Dit inspiratiedocument is, zoals het woord zegt, ter inspiratie en heeft geen bindend karakter. Door dit document te volgen ontstaat er echter wel een bepaalde samenhang in het project, wat de kwaliteit van het plan ten goede zal komen. U bent echter vrij van deze voorbeelden af te wijken. In onderhavig procesdocument wordt het proces van het bouwen van uw woning op een kavel uitgelegd. Daarnaast worden de procedure, de termijnen en de algehele planning die horen bij het kopen en bouwen in Wevershof uiteengezet. We wensen u een inspirerende ontwerp- en bouwfase toe! 4
5
1 Bouwen binnen kaders De stedenbouwkundige opzet van het gebied, waarvan de tien kavels onderdeel uitmaken, is gericht op een gevarieerd maar samenhangend en overwegend groen straatbeeld. Op architectonisch gebied bent u vrij de woning te ontwerpen naar uw eigen wensen en eisen. De volumes en omvang van de woningen dient echter wel te voldoen aan de bepalingen uit het bestemmingsplan. Vanzelfsprekend dient de woning ook te voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Samenvoegen van kavels De verkoper heeft het recht om de indeling van de kavels zoals aangegeven in de beschikbare documenten in overleg met de betrokken kopers aan te passen. Hierdoor kunnen kavels worden samengevoegd. Verschillende kavels bieden de mogelijkheid een woning te realiseren die grenst aan de erfafscheiding. Bij kavels 1 en 2, 3 en 4, 5 en 6 en kavels 9 en 10 is dit mogelijk. Bij de kavels 1 en 2 en kavels 9 en 10 dienen de woningen aaneen gebouwd te worden. Naast het samenvoegen van deze kavels ten behoeve van de realisatie van één vrijstaande woningen, lenen deze kavels zich voor het realiseren van twee-onder-één-kapwoningen of geschakelde vrijstaande woningen. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan zijn door de gemeente de voorwaarden voor de bebouwing en het gebruik van de grond vastgelegd. Alle bouwplannen moeten passen binnen hetgeen in het bestemmingsplan is beschreven, teneinde een bouwvergunning te kunnen verkrijgen. Daarnaast worden de bouwplannen door de gemeente Raalte getoetst aan het Bouwbesluit. De koper is zelf verantwoordelijk voor de aanvraag van de bouwvergunning en de kosten voor de bijbehorende leges. Inspiratiedocument Het inspiratiedocument omvat algemene, indicatieve spelregels voor de bebouwing van de tien kavels. Door het volgen van de voorbeelden uit het inspiratiedocument ontstaat een samenhangend geheel van de verschillende woningen. Vanwege het ontbreken van Welstand in de gemeente Raalte, heeft dit document geen formeel en/of toetsend karakter. Kavelpaspoort Naast de spelregels die voor alle woningen en/of kavels van toepassing zijn, zijn er ook een aantal spelregels die gelden voor een specifieke woning op een specifieke kavel. Deze regels worden vastgelegd in het kavelpaspoort. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om de positie van de woning en de bijgebouwen op de kavel, het bebouwingsoppervlakte en het parkeren op de kavel. Daarnaast zijn er per kavel ook technische kavelpaspoorten, die de positie van de bebouwingsvlakken, aansluiting van nuts en riolering en (indicatieve) plaats van de waterberging aangeven. Vertaling van randvoorwaarden naar het ontwerp De koper is zelf verantwoordelijk voor de vertaling van de uitgangspunten en eisen naar de invulling van de kavel. De verkoper kan nimmer aansprakelijk worden gehouden voor de onjuiste uitvoering door koper van de spelregels voor een specifieke kavel. 6
7
2 Bouwrijpe kavel De kavels worden geleverd in bouwrijpe staat. Dat houdt in dat de kavels: - Op hoogte liggen; - Ten tijde van de bouwkundige oplevering aansluitpunten hebben aan de rand van de kavel voor de verschillende nutsaansluitingen (Gas/Water/Elektriciteit/Kabel) en een aansluiting voor het vuilwaterriool; - Ontsloten kunnen worden vanaf de openbare weg; - Voor een deel zijn voorzien van een aangeplante erfafscheiding; - Milieutechnisch geschikt zijn voor de beoogde bebouwing, zijnde woningbouw. Datum bouwrijp De grond van de kavels zal tijdig voor levering van de grond aan koper bouwrijp zijn gemaakt en ter beschikking van de koper worden gesteld. Hoogte afgewerkte kavel De kavels worden afgewerkt op 10 centimeter onder vloerpeilniveau. De vloerpeilen zijn aangegeven op de technische kavelpaspoorten. De kavel is niet voorzien van aanvullende voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding van hemelwater. Berging c.q. infiltratie van het hemelwater vindt plaats op eigen terrein. Dit dient de verkoper zelf voor eigen rekening aan te brengen binnen de gemeentelijke eisen. Grond vrijgekomen uit de bouwput mag op eigen terrein worden verwerkt. Mocht om welke reden dan ook de hoeveelheid te verwerken grond te groot zijn, dan moet deze op kosten van de koper worden afgevoerd. Voor deze afvoer zal voldaan moeten worden aan het bouwstoffenbesluit. De hoogte van de bovenkant van de begane grond vloer van de te realiseren woningen is in overleg met de gemeente Raalte vastgesteld op (maximaal) 3.54+ N.A.P. Aansluitpunten nutsaansluitingen Aan de kavelgrens is een aansluitpunt ten behoeve van de vuilwaterafvoer (DWA) gerealiseerd waarop het riool van de woning dient te worden aangesloten. De koper dient de rioolaansluitingen (DWA) tijdig bij de gemeente Raalte aan te vragen. Er is geen hemelwaterafvoer (HWA) gerealiseerd op de kavel. Hemelwater dient op eigen terrein geïnfiltreerd te worden volgens de geldende regelgeving van de gemeente Raalte 1. Er is geen aansluitmogelijkheid naar het openbaar gebied. De woningen kunnen worden voorzien van een gasaansluiting. Hiervoor dient door de koper zelf tijdig een aanvraag te worden ingediend. Alle nutsaansluitingen kunnen worden aangevraagd via de website www.aansluitingen.nl. Alle kosten die betrekking hebben op de aanvraag van de nutsaansluitingen zijn voor rekening van de koper. De koper dient er rekening mee te houden dat er lange voorbereidingstijden worden aangehouden door de betreffende nutspartijen. Met name bij de eventuele gasaansluiting dient rekening gehouden te worden met een lange voorbereidingstijd van circa 20 weken. Ontsluiting aan de openbare weg De kavels zijn direct ontsloten aan de openbare weg. De openbare weg is gerealiseerd in opdracht van de verkoper om de reeds gerealiseerde woningen te ontsluiten. Zie voor de aan- en afvoer van bouwmaterialen over de openbare weg de aanvullende voorwaarden in hoofdstuk 3 (planning realisatie). 1 Dit is op www.raalte.nl terug te vinden 8
Erfafscheiding door verkoper Verkoper legt, afhankelijk van de kavel, een haag aan van 0.8m hoog aan straatzijde en 1.8m hoog aan de achterzijde of tussen twee kavels in, zoals beschreven in het kavelpaspoort. Indien hier andere afmetingen gewenst zijn door de koper is dit in overleg met de verkoper tegen meerkosten mogelijk. De koper heeft een instandhoudingsverplichting voor deze haag zodat die altijd voldoet aan de kaders die aan de hagen zijn gegeven in het kavelpaspoort. Deze hagen zullen worden aangebracht in overleg met de koper, maar niet voor de start van de realisatie van de bouw in verband met de bereikbaarheid van de kavels voor bouwverkeer. 9
3 Aanvullende voorwaarden Realisatie Het bouwverkeer heeft de mogelijkheid om Wevershof te bereiken via de Raalterstraat. De locatie is daarmee alleen te bereiken via de openbare weg. De straat welke de kavels verbindt is al aangelegd op het moment dat de kavels worden geleverd aan de kopers. Er ligt dan een tijdelijke bouwweg in, welke, afhankelijk van de verkoopsnelheid van de kavels, na gereedkomen van de (meeste) woningen woonrijp wordt gemaakt. De koper is verantwoordelijk erop toe te zien dat de bouwer geen schade aan de openbare weg veroorzaakt. Indien blijkt dat er schade aan de openbare straat door toedoen van de realisatie van de woning van koper is ontstaan, wordt de geleden schade direct in rekening gebracht door de verkoper bij koper. De verkoper kan op geen enkele wijze hiervoor verantwoordelijk worden gehouden en/of aansprakelijk worden gesteld. Planning realisatie Bij aankoop van de kavel worden geen verplichtingen opgelegd ten aanzien van de voltooiing van de woning. Hierdoor kan het voorkomen dat de verkoper het besluit neemt om de aangrenzende openbare straat woonrijp te maken ten behoeve van de andere vrije kavels en de resterende woonwijk. Indien de realisatie van de woning plaatsvindt tijdens of na het woonrijp maken wordt door de gemeente en Verkoper, de koper verplicht gesteld een opname te verzorgen van de staat van de openbare weg voor aanvang van de realisatieperiode en na voltooiing van de woning. Indien uit deze opname blijkt dat er schade aan de openbare straat door toedoen van de realisatie van de woning van koper is ontstaan, wordt de geleden schade direct in rekening gebracht door de verkoper bij koper. De verkoper kan op geen enkele wijze hiervoor verantwoordelijk worden gehouden en/of aansprakelijk worden gesteld. Bouwterrein Als bouwterrein is slechts de eigen kavel ter beschikking. Opslag van materialen, bouwketen en containers is alleen mogelijk op eigen terrein en zodanig dat er een strook van minimaal 1 meter vanaf de erfgrens vrij blijft. Eventuele bouwstroom en bouwwater moeten door de koper of zijn aannemer zelf worden aangevraagd en met het nutsbedrijf worden verrekend. Bij de inzet van het bouwmaterieel, waarmee de woning wordt gerealiseerd, dient rekening gehouden te worden met de reeds gerealiseerde en bewoonde woonwijk. De inzet van (te) grote bouwkranen en overig materieel dient vermeden te worden. De ondergrondse infrastructuren zijn rondom de gerealiseerde weg geïnstalleerd. Zwaar materieel kan schade veroorzaken in het omliggende openbaar gebied en naastgelegen woningen en zal direct verhaald worden op de koper. Gezien de bestaande belendingen in de nabijheid dient de gekozen aannemer zorg te dragen voor de veiligheid op de bouwplaats, maar ook van de omgeving. Onderhoud braakliggende kavel Zolang de aangekochte kavel nog niet is bebouwd dient de koper zorg te dragen voor zorgvuldig onderhoud van de kavel. Onkruid en beplanting, behoudens de eventueel reeds aangebrachte hagen, dienen vermeden te worden. De aangebrachte hagen dienen zorgvuldig onderhouden te worden. Afgestorven planten moeten door dezelfde soort vervangen worden. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de staat van de kavel zoals deze bij oplevering wordt aangeboden. Dit geldt ook voor de staat van alle beplanting die op de kavel aanwezig is ten tijde van levering. 10
11
4 Verkoopproces en koopovereenkomst Initiatief en startgesprek Vanaf start verkoop van het project, wordt u gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld uw voorkeur en inschrijfformulier door te geven en in te leveren bij de makelaar. U kunt zich in deze fase oriënteren op partijen die u kunnen ondersteunen in het ontwerp- en bouwproces. Indien gewenst kan Synchroon partijen voordragen om uw wensen te bespreken en advies in te winnen over de procedure en keuze van de te selecteren architect en aannemer. Toewijzing Aan het einde van de inschrijfperiode worden alle inschrijfformulieren en eerste voorkeuren gefilterd en geanalyseerd. De makelaar wijst vervolgens de kavels toe aan de inschrijvers. Daarbij wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met de eerste voorkeur van kandidaten. Het is echter een aanbeveling uw interesse in meer dan één kavel aan te geven om een zo groot mogelijke kans op toewijzing te hebben. Na de inschrijving en toewijzing komen de overgebleven kavels in vrije verkoop. Betaling kavel U dient binnen 2 maanden na het ondertekenen van de koopovereenkomst een waarborgsom van 10.000,- te voldoen bij de notaris. De levering van de grond dient binnen 4 weken na het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning plaats te vinden. Boetebepalingen uit koopovereenkomst In de koopovereenkomst zijn een aantal boetebepalingen opgenomen indien de afgesproken termijnen en/of gemaakte afspraken uit de koopovereenkomst niet worden gehaald of nagekomen. Deze termijnen zijn: - binnen 3 maanden na het tekenen van de koopovereenkomst heeft de koper een goedgekeurd VO; - binnen 6 maanden na het tekenen van de koopovereenkomst dient de omgevingsvergunning (niet onherroepelijk) te zijn ingediend. - binnen 8 maanden na het tekenen van de koopovereenkomst heeft de koper een verleende omgevingsvergunning (niet onherroepelijk). Instandhoudingsverplichting parkeerplaatsen en hagen In de koopovereenkomst en akte van levering is een instandhoudingsverplichting meegenomen voor de erfafscheiding (hagen) aan de rand van de kavelgrens. Het noodzakelijke onderhoud hiervoor is op initiatief en kosten van de koper. Ook heeft de koper een instandhoudingsverplichting voor twee parkeerplaatsen op de eigen kavel. 12
13
5 Proces Onderstaand wordt het proces beschreven vanaf het eerste gesprek met de makelaar tot en met de levering van de grond. 1. U schrijft uzelf in voor een kavel in Wevershof. 2. Na 4 weken verkoopperiode worden de kavels toegewezen. 3. U krijgt de kavel toegewezen. 4. De koopovereenkomst wordt binnen 4 weken na toewijzing door beide partijen getekend. 5. Binnen 2 maanden na ondertekening van de koopovereenkomst voldoet u bij de notaris een waarborgsom van 10.000,-. 6. Het voorlopig ontwerp (VO) dient uiterlijk 3 maanden nadat de koper de koopovereenkomst heeft getekend, gereed te zijn. 7. De omgevingsvergunning dient uiterlijk 6 maanden nadat de koper de koopovereenkomst heeft ondertekend, te zijn ingediend bij de gemeente Raalte. 8. Indien aantoonbaar is dat de koper onvoldoende inspanning heeft geleverd om de omgevingsvergunning deugdelijk in te kunnen dienen, vervalt de waarborgsom aan de verkoper. 9. De omgevingsvergunning wordt 8 maanden (6 maanden tot indiening + 8 weken proceduretijd bij de gemeente) na tekenen koopovereenkomst verleend. 10. De omgevingsvergunning is 10 maanden (6 maanden + 8 weken proceduretijd + 6 weken bezwaartermijn) nadat de koper de koopovereenkomst heeft ondertekend onherroepelijk. 11. Zodra de omgevingsvergunning onherroepelijk is dient de koper binnen 4 weken de financiering rond te hebben en de akte van levering bij de notaris te laten passeren. 14
15
6 Contactpersonen Bosch Makelaardij Raalte H. Bosch (0572) 30 22 03 info@boschmakelaardij.nl Het Notarieel A. Everts D. Timmerman J. Nijenmanting (0384) 27 34 10 info@hetnotarieel.nl Synchroon D. van Duijn (088) 010 57 00 d.vanduijn@synchroon.nl 16
Wevershof Heino is een ontwikkeling van: Synchroon B.V. Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer 088 010 5 700 info@synchroon.nl 17