Wijkvisie Dubbeldam Dordrecht december 2014 1 Inleiding Missie Trivire Trivire wil als woningcorporatie van betekenis zijn voor mensen. Dat is onze missie. We zorgen voor goed onderhouden woningen in schone, veilige en aantrekkelijke buurten Zodat iedereen goed en prettig kan wonen en leven. Huisvesten is onze hoofdtaak. Prettig samen wonen is in eerste instantie de verantwoordelijkheid van wijkbewoners. Trivire neemt hierin ook een faciliterende rol daar waar nodig, samen met gemeente en andere maatschappelijke organisaties. Wijkvisie: waarom en wat? Vanuit onze missie hebben we met bewoners en maatschappelijke partners een wijkvisie voor de wijk Dubbeldam ontwikkeld. Waarom? Elke wijk is uniek met eigen kenmerken en krachten. We vinden het zinnig om periodiek met bewoners en andere professionals stil te staan bij de gewenste ontwikkelingsrichting van de wijk. Deze wijkvisie maakt onze ambities voor de wijk vanuit het wonen zichtbaar. Ook vormt het de basis voor de concrete aanpak van beheer en onderhoud van woningen en woonomgeving. De visie heeft een looptijd van 4 jaar. Proces wijkvisie Dubbeldam Deze wijkvisie kwam tot stand langs de volgende stappen: - bewonersonderzoek onder alle huurders van Trivire, w.o. ook huurders in Dubbeldam - een schouwronde met collega's - gesprek met de gemeente - gesprek met De Gravenhorst - gesprek met de huurderscommissies - gesprekken tijdens het Zomerfeest met voorbijgangers - gegevens van Zorggroep Crabbehoff (Dubbelmonde) Alle input, visie en kennis hebben we samengevoegd, afgestemd en vertaald naar deze wijkvisie. De wijkvisie krijgt concreet handen en voeten in de jaarlijkse activiteitenplannen. Daarin staan de activiteiten die nodig zijn om de ambities uit de wijkvisie te realiseren. De visie heeft een looptijd van vier jaar. Leeswijzer De wijkvisie beschrijft de wijk langs het drieluik van mensen, woning en woonomgeving. Na een analyse van de sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen volgt de toekomstvisie op de wijk Dubbeldam. De wijkvisie sluit af met de speerpunten waar Trivire tot eind 2018 op wil inzetten en het bijbehorende activiteitenplan voor het jaar 2015.
2 Dubbeldam algemeen, typering en begrenzing De wijk Dubbeldam heeft nog steeds haar dorpse karakter behouden. Tot 1970 was dit dorp zelfstandig, maar in dat jaar is het ingelijfd bij Dordrecht. Veelal zien de oorspronkelijke inwoners van Dubbeldam zich als nog steeds als Dubbeldammers en daarna pas als Dordtenaren Profiel van Dubbeldam 1. totaal ruim 12.000 inwoners 2. relatief veel koop- en weinig huurwoningen; 3. totaal ca 5.000 woningen 4. weinig (niet-westerse) allochtonen 5. ca. 1500 75+ ers: absoluut en relatief veel ouderen; 6. kleiner aandeel lage inkomens; groter aandeel hoge inkomens 7. de sociale samenhang in Dubbeldam is hoog; 8. het aandeel inwoners met een protestants christelijke achtergrond is groot; 9. inwoners van Dubbeldam zijn zeer gehecht aan hun wijk. PLATTEGROND DUBBELDAM
3 Mensen Het bewonersonderzoek in Dubbeldam had een respons van 13%. De huurders die de vragenlijst hebben ingevuld zijn erg tevreden over hun leefomgeving. Zij gaven hun leefomgeving een 7,5. 11% wil op korte termijn verhuizen, alleen een groot deel hiervan kan het niet wegens (privé)omstandigheden. De voornaamste redenen om te willen verhuizen hebben te maken met de leeftijd en een ander woningtype dat daarbij past. De mutatiegraad is gemiddeld 4,5%. Dat is een laag gemiddelde. Het gaat dan om circa 30 mutaties per jaar. Wij concluderen hieruit dat er een tekort is aan geschikte ouderenwoningen om naar door te stromen. Het moeten echter wel betaalbare ouderenwoningen zijn. Door de stagnatie in de woningmaarkt is de kans voor met name starters op dit moment beperkt (bijv. uitvliegende kinderen). Ook de huurderscommissies en de mensen op straat bevestigden dit beeld. 95% gaf aan zich thuis te voelen in de wijk. Op de vraag of de wijk vooruit of achteruit gaat, gaf 5% van de Dubbeldammers aan dat de wijk vooruit gaat. Een percentage van 37% vindt dat Dubbeldam achteruit gaat en 58% van de huurders vindt dat de wijk gelijk blijft. Uit het gesprek met de huurderscommissies en mensen op straat werd als een verklaring gegeven dat niet alle nieuwkomers passen tussen de huidige bewoners. Nieuwe mensen hebben soms een andere leefstijl/leeftijd/cultuur, wat zich uit in bijvoorbeeld andere opvattingen over tuinonderhoud. Uit gegevens van Trivire blijkt dat zeker zo n 100 mensen er al vanaf de bouw van de woning wonen, dat is inmiddels zo n 50/60 jaar. Hierbij gaat het om huurders die inmiddels een respectabele leeftijd hebben bereikt. Wat betreft de leeftijd van de huidige huurders in de eengezinswoningen kan je de volgende tabel maken: leeftijd Aantal percentage 18-34 30 6% 35-54 146 29% 55-74 223 44% 75+ 111 22% Er zijn twee wijkbeheerders in Dubbeldam actief. Deze zijn het eerste aanspreekpunt voor de huurders bij technische- en sociale klachten en vragen. In de praktijk merken wij dat het in Dubbeldam goed gaat. Er zijn weinig meldingen van overlast of andere vervelende zaken. Onderling is er een grote sociale controle. De sociale cohesie is minder, maar de mensen zijn vaak wel aangesloten bij een vereniging of bij een kerk. Uit de vitaliteitsscan van de gemeente Dordrecht blijkt dat Dubbeldam een goed imago heeft (een 8,4). Meer info hierover kunt u lezen op http://www.wijkendordrecht.nl/dubbeldam/dubbeldam-vitaal/straatkubus.
4 Woningen Trivire is de enige woningcorporatie in Dubbeldam. Trivire heeft in totaal 654 huurwoningen in Dubbeldam. In het noordelijke deel van de wijk betreft dit 307 woningen. Dit zijn met name eengezinswoningen uit de jaren 50 en 60. In het zuidelijk deel staan er 347 huurwoningen, vooral eengezinswoningen (jaren 60) en een seniorencomplex aan het Vijverplantsoen (bouwjaar 1994). De huurprijs van de woningen in deze wijk varieert tussen de 340 en 700 euro. Een aantal woningen ligt hierboven (nieuwbouw flatcomplex Damstraat). Er zijn een aantal bewoners die al zo lang in de woning wonen, dat zij een relatief zeer lage huurprijs betalen (onder de 400 euro). De woningen in het noordelijk deel zijn als eerste aan renovatie toe. Op dit moment loopt er een project met 72 woningen, waarbij de woning wordt gerenoveerd en zo energielabel B wordt behaald. De respondenten uit het bewonersonderzoek gaven hun woning een 7,5. Positief scoren de grootte, het type, de tuin en de ligging. Men was met name ontevreden over het comfort en het energieverbruik van de woning. Het gesprek met de huurderscommissies bevestigt dit beeld, evenals de gesprekken op straat tijdens het Zomerfeest. 5 Woonomgeving De respondenten uit het bewonersonderzoek gaven de woonomgeving een 7,5. Positief scoren het aanbod van winkels, groen in de wijk, parkeren en de ligging t.o.v. het centrum. Daarentegen was men men ontevreden over het tuinonderhoud, milieusituatie (geluid, stank) en de verkeersveiligheid. Ook dit beeld wordt bevestigd in het gesprek met de huurderscommissies. 6 Analyse sterke en zwakke punten SWOT (sterkte, zwakte, kans, bedreiging) gemaakt voor Dubbeldam. Sterk Lage mutatiegraad, populair Dubbeldammers willen in Dubbeldam blijven wonen Sociale controle Goede voorzieningen Damplein Groenvoorzieningen Ruime opzet van de wijk (dorpskarakter) Zwak Verminderde doorstroming, tekort aan ouderenwoningen Achterhaalde isolatietoepassingen, laag energielabel Geen jongerenwoningen Matige bouwkundige kwaliteit Kleine woningen Kans Kleinschalige nieuwbouw Doorstroming op de woningmarkt Plaats maken voor gezinnen met kinderen Aanpassen van eengezinswoningen Bedreiging Instroom van nieuwe mensen (generatieverschil, leefstijlverschil, cultuurverschil) Te hoge sociale controle (bemoeizucht)
7 Toekomstvisie: de wijk Dubbeldam in 2018 Hoe ziet de wijk Dubbeldam er in 2018 uit en hoe revaren bewoners dat? Wat betreft leefbaarheid gaat het goed in Dubbeldam. Wij hebben er, samen met de bewoners, vertrouwen in dat het de komende jaren goed blijft gaan. Trivire zal faciliteren, als dat nodig blijkt. Wel komt er aandacht voor de ouderen in Dubbeldam. Zij moeten in de wijk kunnen blijven wonen. Dat onderwerp gaat langzaamaan spelen en het is goed voor een ieder om zich daar op voor te bereiden. 8 Speerpunten Dubbeldam 2015-2018 1.. Dubbeldam is en blijft fijn om in te wonen. 2. Dubbeldam als levensloopbestendige wijk voor ouderen. 9 Activiteitenplan 2015 1. Dubbeldam is en blijft fijn om in te wonen. - Handhaven huidige inzet op leefbaarheid. 2. Dubbeldam als levensloopbestendige wijk voor ouderen. - Onderzoek doen naar het bouwen van betaalbare ouderenwoningen d.m.v. sloop verouderd woningbezit. - Onderzoek doen naar het doorstromen van ouderen naar een meer passende woning. - Onderzoek doen naar het geschikt maken van eengezinswoningen voor ouderen. Vraag het de ouderen zelf!