De Woonlastenbenadering

RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT De Woonlastenbenadering Energie creëren voor betaalbare woonlasten

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV Woon- De bewoonde werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT De Woonlastenbenadering Energie creëren voor betaalbare woonlasten Opdrachtgevers Stadsregio Arnhem Nijmegen Provincie Gelderland Auteur Steven Kromhout Rapportnummer P25740 Uitgave 8 oktober 2013 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 1 12C 1011 AB Amsterdam 020 522 11 11 info@rigo.nl www.rigo.nl

Inhoud 1 Inleiding 1 1.1 Wat zijn woonlasten? 1 1.2 Stijgende energielasten 1 1.3 Betaalbaarheid onder druk 2 1.4 Naar een woonlastenbenadering 3 1.5 Leeswijzer 3 2 Betaalbaarheid 4 2.1 Wat is betaalbaar? 4 2.2 Advieshuren voor de huursector 7 2.3 Financieringslastnormen voor de koopsector 10 2.4 Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering 11 3 Energieprestaties 13 3.1 Energielabels 13 3.2 EPC 14 3.3 GPR 15 3.4 Theoretisch vs. werkelijk verbruik 15 3.5 Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering 16 4 Beleidsinstrumenten 18 4.1 Betaalbare woningvoorraad 18 4.2 Woonruimteverdeling 21 4.3 Energiegedrag van bewoners 23 4.4 Menukaart van maatregelen 24

5 Processtappen 25 5.1 Woonlastenonderzoeken 26 5.2 Concrete ambities 27 5.3 Samenwerken met stakeholders 27

1 Inleiding De gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen willen een woonlastenb e- nadering gaan hanteren in hun woonbeleid. Deze handreiking is bedoeld om hen daarbij te helpen. Betaalbaarheid is een belangrijk thema binnen het woonbeleid van gemeenten. Gemeenten willen ervoor zorgdragen dat voor alle inwoners voldoende betaalbare woonruimte beschikbaar is. Instrumenten die zij daarvoor kunnen inzetten zijn onder meer de woningbouwplanning, de woonruimteverdeling en prestatieafspraken met woningcorporaties. Ook op regionaal niveau worden hierover afspraken gemaakt. Zo geldt in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen de afspraak dat elke gemeente de helft van de woningbouw realiseert in het betaalbare segment: tot de huurtoeslaggr ens (in 2013: 681) of tot 172.000 (v.o.n.). 1.1 Wat zijn woonlasten? Tot voor kort werd bij de betaalbaarheid van woningen alleen gekeken naar de huurof hypotheeklasten. Inmiddels dringt het besef steeds verder door dat het bij de woonlasten ook om andere kosten gaat. In de meest ruime zin bestaan de woonlasten uit de volgende componenten: Huurlasten of hypotheeklasten: het gaat om de netto kosten, dus na aftrek van eventuele huurtoeslag en fiscale voordelen (denk aan de hypotheekrenteaftrek) ; Energielasten: netto kosten van gas, warmte en elektriciteit (incl. belastingen); Water: de kosten voor de drinkwatervoorziening; Heffingen: gemeentelijke lasten (o.a. onroerendezaakbelasting) en waterschapslasten (o.a. watersysteemheffing): Onderhoud: servicekosten voor verhuurder of Vereniging van Eigenaren of reservering voor eigen onderhoud; Verzekeringen: woonhuisverzekering en opstalverzekering. In deze handreiking beperken we ons tot de huur-/hypotheeklasten en de energielasten, omdat alleen deze woonlasten via het woonbeleid kunnen worden beïnvloed. 1.2 Stijgende energielasten De laatste jaren krijgt de energierekening steeds meer aandacht. Dat is niet zo vreemd, want de energieprijzen zijn de afgelopen vijftien jaar drie keer zo snel gest e- gen als de gemiddelde inflatie. Als gevolg van de stijgende energieprijzen worden de 1

indexcijfer (2010 = 100) energielasten van huishoudens steeds hoger. Internationaal wordt zelfs gesproken van energiearmoede, een begrip dat ook steeds vaker in Nederland wordt gebruikt. De toekomstige ontwikkeling van de energieprijzen is moeilijk te voorspellen en a f- hankelijk van innovaties (bijv. schaliegas), conflicten (Midden -Oosten) en de economie. Toch is de verwachting dat de energieprijzen ook in de toekomst zullen stijgen (zie figuur 1-1). figuur 1-1 Reë le ontw ik ke ling ma rg inale prijzen voor gas en e le kt r ic ite it ( incl. belasting), 201 0-2 040 180 160 140 120 100 Aardgas Elektriciteit 80 60 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Bron: ECN, 2011; bewerking RIGO. 1.3 Betaalbaarheid onder druk De energielasten drukken steeds zwaarder op het huishoudbudget. Tegelijkertijd is in de huursector het inflatievolgend huurbeleid losgelaten en verhogen steeds meer verhuurders hun streefhuren om de verhuurderheffing die het Rijk hen oplegt te kunnen betalen. De betaalbaarheid van huurwoningen komt hierdoor verder onder druk te staan, terwijl het kopen van een woning door de nieuwe hypotheekregels is b e- moeilijkt. Daar komt nog bij dat de koopkracht als gevolg van de economische crisis en een stapeling van bezuinigingen is afgenomen. Huishoudens hebben hierdoor mi n- der te besteden. Onlangs berekende RIGO in opdracht van de Woonbond dat 28% van de huurders van gereguleerde huurwoningen (met een huur tot de huurtoeslaggrens) na aftrek van woonlasten (huur plus energie) onvoldoende overhoudt om de minimale kosten voor basisbehoeften en sociale participatie te betalen. Aansluitend bij de definitie van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) kunnen we zeggen dat deze huurders in armoede leven. 2

1.4 Naar een woonlastenbenadering De gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen willen gaan werken met een woonlastenbenadering, waarbij de maandelijkse woonlasten van de consument het ui t- gangspunt vormen. Bij een woonlastenbenadering worden de huur- of hypotheeklasten en de energielasten niet los maar in samenhang bezien. Een relatief hoge huur kan gecompenseerd worden door een relatief lage energierekening. En andersom: een goedkope huurw o- ning kan toch duur zijn als de energielasten hoog zijn. Voor e en huishouden is alleen de optelsom van belang. Op dit moment is voor deze optelsom nog weinig aandacht. De woonlastenbenadering biedt de mogelijkheid om niet alleen te sturen op de huuren hypotheeklasten maar ook op de energielasten. Dit is niet alleen van belang voor het stimuleren van betaalbare woonlasten, maar ook voor het realiseren van de doe l- stellingen die de gemeenten zich gesteld hebben op het gebied van duurzaam bo u- wen en energiebesparing. Het beheersbaar houden van woonlasten wordt vaak genoemd als argument waarom gemeenten, corporaties, marktpartijen en consumenten de duurzaamheid van woni n- gen zouden moeten stimuleren en verbeteren. Toch zijn er nog maar weinig gemeenten die specifiek op woonlasten sturen. Een van de verklaringen hiervoor is dat de werelden van woonbeleid en duurzaamheid elkaars taal niet spreken. Daarom bestaat een groot deel van deze handreiking uit kennisoverdracht. 1.5 Leeswijzer Deze handreiking is bedoeld om gemeenten handvatten te bieden om de woonlaste n- benadering in de praktijk vorm te geven. Hoofdstuk 2 gaat in op het begrip betaalbaarheid en de normen die hiervoor gehanteerd kunnen worden. Deze normen zijn nodig om te kunnen bepalen welke woonlasten acceptabel zijn en wanneer huishoudens te hoge woonla s- ten hebben. In hoofdstuk 3 wordt uitleg gegeven over de belangrijkste indicatoren voor de energieprestaties van woningen: de energielabels en de EPC. Wat betekenen die indicatoren en wat zeggen ze over het werkelijke energiegebruik? Hoofdstuk 4 gaat in op de beleidsinstrumenten en maatregelen die gemeenten kunnen toepassen binnen de woonlastenbenadering. In hoofdstuk 5 staat het proces om te komen tot een woonlastenbenadering centraal. Via welke processtappen kunnen gemeenten de woonlastenbenadering handen en voeten geven? 3

2 Betaalbaarheid Betaalbare woningen zijn volgens de huidige afspraken binnen de stadsregio gedefinieerd op basis van huur- en koopprijzen. Maar wat is betaalbaar als we ook energielasten meerekenen? Om te kunnen sturen op woonlasten is het van belang om te werken vanuit een eenduidig begrippenkader. Dit vergt de nodige kennis over diverse benaderingen van betaalbaarheid. Die kennis wordt in dit hoofdstuk aangereikt. Eerst gaan we in op twee verschillende mogelijkheden om woonlasten te benaderen, namelijk via woonquotes of via de budgetbenadering (2.1). Vervolgens laten we zien welke normen het Nibud hanteert op basis van de budgetbenadering: eerst voor de huursector (2.2), vervolgens voor de koopsector (2.3). In beide gevallen gaan we ook in op de relatie met de energielasten. 2.1 Wat is betaalbaar? Er zijn verschillende manieren om te bepalen wat betaalbare woonlasten zijn. Voor we ingaan op deze benaderingen is het van belang om stil te staan bij de vraag voor welke doelgroepen woningen betaalbaar moeten zijn. Het gaat daarbij in de eerste plaats om inkomensgroepen en in de tweede plaats om verschillende typen huisho u- dens. We onderscheiden hier drie doelgroepen, die worden afgebakend op basis van hun belastbaar huishoudeninkomen 1 (bedragen 2013): 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 staan weergegeven in de onderstaande tabel. tijdvak 1-1-2013 t/m 31-12-2013 inkomensgrenzen Eenpersoonshuishouden < 65 jaar 21.025 Eenpersoonshuishouden >= 65 jaar 21.100 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar 28.550 Meerpersoonshuishouden >= 65 jaar 28.725 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot 34.229 (= 33.614 in 2011). 3. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen 34.229 en 43.785 (= 43.000 in 2011). 1 Het belastbaar huishoudeninkomen is het verzamelinkomen (waarover de Belastingdienst belasting heft) van alle leden van het huishouden samen. 4

De gehanteerde inkomensgrenzen sluiten aan bij landelijke regelgeving: 2.1.1 Woonquotes Woningcorporaties zijn sinds 2011 verplicht om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 681 in 2013) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. Per 1 juli 2013 is de maximale huurverhoging die verhuurders bij gereguleerde huurwoningen tot de liberalisatiegrens kunnen doorvoeren inkomensa f- hankelijk. De maximale huurverhoging bedraagt voor huurders uit de primaire of secundaire doelgroep 1,5%, voor huurders met een middeninkomen 2% en voor huurders met een hoger inkomen 4%. Deze percentages komen bovenop de inflatiecorrectie. Een eerste manier om betaalbaarheid te definiëren is om te kijken naar het aandeel van het inkomen dat wordt uitgegeven aan woonlasten: de woonquote. Volgens deze redenering zijn woonlasten betaalbaar wanneer huishoudens niet meer dan een x% van hun inkomen aan woonlasten uitgeven. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012 wijzen uit dat huurders gemiddeld 36% van hun besteedbare ink o- men uitgeven aan woonuitgaven (incl. heffingen, water en energie) en kopers gemi d- deld 25%. Bij het beschouwen van woonquotes is het van belang om scherp in het oog te houden over welk inkomensbegrip het gaat (bruto, belastbaar of besteedbaar inkomen), welke componenten bij de woonlasten worden meegerekend en hoe de huurtoeslag is verrekend (bij het inkomen opgeteld of van de huur afgetrokken). Verschillen in definities maken het lastig om tot algemeen geldende normen te komen. Voor Huur op Maat, een grootschalig experiment met inkomensafhankelijke huurkortingen, zijn in 2008 normen voor acceptabele huurquotes gedefinieerd die zijn afg e- leid van de aftoppingsgrenzen in de huurtoeslagberekening. Deze acceptabele huu r- quotes varieerden van 22% van het bruto (!) inkomen voor meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar tot 31% voor alleenstaanden vanaf 65 jaar. Het ging hier om huurquotes voor huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren, dus geen recht hebben op huurtoeslag. Ook het begrip energiearmoede wordt vaak gedefinieerd op basis van het percentage van het inkomen dat huishoudens kwijt zijn aan energielasten. Daarbij wordt meestal een norm van 10% van het besteedbare inkomen als maximum aangehouden. 2.1.2 Budgetbenadering Een tweede manier van kijken is de budgetbenadering. Hierbij wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten bepaald door de overige noodzakelijke uitgaven van het (b e- steedbaar) inkomen af te trekken. In deze benadering vormen de woonlasten dus een resultante van het inkomen en de overige uitgaven. Dit om te zorgen dat huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoende budget overhouden om de overige uitgaven te kunnen bekostigen. Het gevolg is wel dat wanneer andere uitgavenposten stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van bezuinigingen door de overheid, de ruimte voor woonlasten kleiner wordt. 5

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) hanteert de budgetbenadering bij de advisering van consumenten, overheden en marktpartijen over hun uitgaven. Het Nibud houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel zij kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onde r- scheid tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voo r- beeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van het daadwerkelijke be stedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Aan de hand van deze cijfers berekent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor woonlasten. Het Nibud adviseert om voor de overige woonlasten uit te gaan van het gemiddelde tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen (zie figuur 2-1). figuur 2-1 Budgetb enadering Nibud (schematische weerga ve ) inkomen Uitgaven ruimte voor woonlasten 50 % 50 % voorbeeld overige uitgaven norm overige uitgaven basis overige uitgaven Inkomen Bron: Nibud-rapportage Betaalbare woonlasten 2.1.3 Woonquotes vs. budgetbenadering Zowel de woonquote als de budgetbenadering kan gebruikt worden om normen vast te stellen voor betaalbare woonlasten. Het hanteren van één acceptabele woonquote als norm heeft als voordeel dat het krachtiger overkomt in de communicatie. Daar staat tegenover dat achter de schijnbare eenvoud grote verschillen tussen groepen en definities schuil gaan. De budgetbenadering van het Nibud heeft als voordeel ten opzichte van de woonqu o- tes dat gekeken wordt naar wat huishoudens daadwerkelijk overhouden van hun b e- steedbaar inkomen. Een huishouden met een hoge woonquote kan volgens deze b e- nadering toch betaalbaar wonen, zolang er voldoende overblijft voor de overige ui t- gaven. Omgekeerd kan een lage woonquote voor een huishouden met een laag b e- steedbaar inkomen toch al te veel zijn. 6

De budgetbenadering wordt de laatste jaren steeds vaker gebruikt in de discussie over betaalbaar wonen. Het Nibud gebruikt de budgetbenadering onder meer bij het adviseren van woningcorporaties over betaalbare huren (zie 2.2) en het vaststellen van de financieringslastpercentages voor het verkrijgen van een hypotheek (2.3). 2.2 Advieshuren voor de huursector In opdracht van woningcorporaties stelt het Nibud regelmatig advieshuren op. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met het inkomen, maar ook met de leeftijd en de samenstelling van het huishouden. De leeftijd is vooral van belang voor leeftijdsspecifieke belasting- en inkomensregelingen, zoals de AOW. Het aantal volwassenen en kinderen in een huishouden is sterk bepalend voor de hoogte van de overige ui t- gaven, zoals de kosten van voedsel en kleding. figuur 2-2 Nibud-ad vieshu ren 2 012, hu ishoudens zo nder (boven ) en me t k ind eren (onder) Huishoudens zonder kinderen, 23 tot 65 jaar Huishoudens met kinderen 7

In figuur 2-2 zijn de Nibud-advieshuren voor vier verschillende typen huishoudens afgebeeld. Hoe groter het huishouden is, hoe lager de huur die het Nibud als m aximum adviseert. Zo bedraagt de bruto advieshuur voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van 20.000 bij alleenstaanden 664, bij eenoudergezinnen 611 en bij paren met kinderen 492 (prijspeil 2012). 2.2.1 Relatie met de huurtoeslagregeling In de figuren wordt ook de relatie met de huurtoeslagregeling duidelijk. De twee g e- streepte zwarte lijnen geven twee belangrijke grenzen bij de berekening van huurto e- slag weer: de kwaliteitkortingsgrens en de huurtoeslaggrens. Wanneer de huur hoger is dan de huurtoeslag grens, krijgen huurders geen huurtoeslag, ook als zij daar qua inkomen wel recht op zouden hebben. Daarom zijn de Nibud - advieshuren voor huurtoeslagontvangers niet hoger dan de huurtoeslaggrens. Vanaf de kwaliteitkortingsgrens moeten huurtoeslagontvangers een steeds groter bedrag zelf betalen (figuur 2-3). De percentages van de huurdelen boven de korting s- grens die huurders vergoed krijgen, zijn in 2012 met 10% teruggebracht als onderdeel van bezuinigingen op de huurtoeslaguitgaven. Het Rijk wilde daarmee stimuleren dat huurders met een laag inkomen zouden kiezen voor een woning met een lage huur. Daarom ligt de Nibud-advieshuur voor huishoudens die een uitkering hebben op grond van de Wet Werk en Bijstand (WWB) op de kwaliteitskortingsgrens. figuur 2-3 Be re keningssch ema huurtoeslag in 20 13 < 23 jaar (z.kinderen) 1 persoon 2 of meer personen 3 of meer personen < 65 jaar 65+ WVG < 65 jaar 65+ WVG huurtoeslaggrens 681 0% 40% 2e aftoppingsgrens 574 helemaal geen huurtoeslag 40% 0% 40% 1e aftoppingsgrens 536 65% 65% 65% kwaliteitskortingsgrens 374 100% 100% 100% 100% basishuur vanaf 218 0% 0% 0% 0% Voor alleenstaanden ligt de inkomensgrens voor huurtoeslag op ruim 21.000. Grot e- re huishoudens kunnen tot een inkomen van bijna 29.000 huurtoeslag krijgen. Wa n- neer het inkomen boven deze grenzen uitstijgt, vervalt de huurtoeslag. Als gevolg daarvan ligt de Nibud-advieshuur voor huishoudens die net geen recht hebben op 8

huurtoeslag lager dan voor huishoudens met een lager inkomen die nog net wel in aanmerking komen voor huurtoeslag. 2.2.2 Betaalbare huren voor de doelgroepen Voor de primaire doelgroep is en blijft de huurtoeslaggrens een harde betaalbaa r- heidsgrens. Bij huurwoningen boven deze grens krijgt deze groep geen huurtoeslag. Dit kan niet worden gecompenseerd door een lagere energierekening, aangezien de besparing op de energierekening niet opweegt tegen het verlies aan huurtoeslag. Bij de secundaire doelgroep zou een woonlastenbenadering eventueel wel kunnen leiden tot een betaalbaarheidsnorm boven de huurtoeslaggrens. Dit geldt met name voor alleenstaanden met een inkomen tussen 28.000 en 34.229. Bij grotere huishoudens ligt de Nibud-advieshuur, ook wanneer de besparing op de energierekening wordt meegerekend, onder de huurtoeslaggrens. Huishoudens met een middeninkomen zijn in de huursector voornamelijk aangewezen op de vrije sector: huurwoningen boven de liberalisatiegrens (= de huurtoeslaggrens). Woningcorporaties zijn immers als gevolg van de Europese regels voor staatsteun sinds 2011 verplicht om ten minste 90% van hun woningen tot de huurtoeslaggrens toe te wijzen aan huishoudens uit de primaire en secundaire doelgroep. De Nibudadvieshuren wijzen uit dat met name de grotere huishoudens met een middeninkomen, ook met lagere energielasten, geen hogere huur kunnen betalen dan 800 à 900 euro. 2.2.3 Relatie met energielasten Bij het bepalen van de advieshuren rekent het Nibud de energielasten van huisho u- dens mee bij de overige uitgaven. Het Nibud gaat daarbij uit van de energetische kwaliteit van een appartement met een C-label. Huurders met een beter energielabel zouden volgens het Nibud (bij constant energiegedrag) meer kunnen overhouden voor de huur, omdat ze minder uitgeven aan energielasten. Zo zou een huurder van een flat met label A ruim 23 extra kunnen besteden aan huur. figuur 2-4 Gebouw gebon den energ ie lasten per ma and naar energielabel t.o.v. flat me t label C 200 150 100 50 Flat Tussenwoning Hoekwoning 0 A B C D E F G - 50 9

2.3 Financieringslastnormen voor de koopsector De financieringslastpercentages van het Nibud zijn wettelijk verankerd in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en worden gebruikt bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De financieringslastpercentages geven aan wat een verantwoorde hypotheeklast is, gegeven de leeftijd (vanaf 65 jaar of daaronder), het bruto jaarinkomen van het huishouden en de hypotheekrente. Als het inkomen door meerdere personen wordt verdiend, telt het tweede inkomen slechts voor een derde mee bij de bepaling van het financieringslastpercentage. figuur 2-5 NHG -no r men 2 0 13, alleen ve rdieners Kopen is voor de primaire doelgroep bijna niet mogelij k, tenzij zij al eigen vermogen hebben opgebouwd. Een huishouden met een inkomen van 34.229 kan anno 2013 ongeveer 147.000 lenen voor de aankoop van een woning. Bij een inkomen van 43.785 is een hypotheek van ruim 188.000 financierbaar. Als het om een woning gaat met energielabel A++, dan kan de koper volgens de huidige regels 8.000 extra lenen, dus 155.000 bij een inkomen van 34.229 en 196.000 bij een inkomen van 43.785. 2.3.1 Relatie met energielasten Net als bij advieshuren gaat het Nibud ook bij het vaststellen van financieringslastpercentages voor koopwoningen uit van een woning met energielabel C. In opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft het Nibud in 2012 o n- derzocht hoe hoog de extra hypotheek zou kunnen zijn als rekening wordt gehouden met het energielabel. Kopers van een woning met een A++ label zouden ruim 8.000 meer kunnen lenen dan kopers van een woning met label C. Bij kopers van een ener- 10

energieneutraal A++ A+ A B C D E F G gieneutrale woning zou een extra lening van 16.000 volgens het Nibud veran twoord zijn. figuur 2-6 E xt ra ma ximale len ing per energ ie label volgens het Nibud 20.000 15.000 10.000 5.000 0-5.000 gemiddeld minimum maximum - 10.000-15.000-20.000 In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is vastgelegd dat hypotheekverstrekkers 8.000 extra hypotheek mogen verstrekken als de koper energiebesparende maatr e- gelen treft of een woning een A++-label koopt (Artikel 4, lid 3). De kosten voor energiebesparende maatregelen mogen in de hypotheek worden meegenomen zolang de hypotheek niet meer bedraagt dan 106% van de waarde van de woning. Dit percentage, de zogenaamde loan to value (LTV), bedraagt voor andere kopers 105% in 2013 en wordt afgebouwd tot 100% in 2018. Het voordeel voor kopers die energiebesparende maatregelen treffen, wordt de komende jaren dus steeds groter. 2.4 Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering De belangrijkste aandachtspunten die uit dit hoofdstuk naar voren komen zijn: Bij het definiëren van doelgroepen is het van belang om onderscheid te (blijven) maken tussen huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag (primaire doelgroep) en de overige huishoudens tot 34.229 (secundaire doelgroep). Acceptabele woonlasten kunnen gedefinieerd worden op basis van woonquotes of op basis van de budgetbenadering van het Nibud. Het verdient aanbeveling om de budgetbenadering te gebruiken, omdat deze beter rekening houdt met het totale plaatje van inkomsten en uitgaven van verschillenden groepen huishoudens. Het Nibud gebruikt de budgetbenadering onder meer bij het opstellen van advieshuren en hypotheeknormen. Het is ook mogelijk om de energielasten hierin te betrekken. 11

Ook in een woonlastenbenadering blijven de huurprijsgrenzen uit de huu r- toeslagregeling van groot belang, omdat de betaalbaarheid voor huurders met een laag inkomen voor een groot deel afhankelijk is van huurtoeslag. In de koopsector is de maximale hypotheek die kopers kunnen krijgen 8.000 hoger als zij een energiezuinige woning kopen of energiebesparende maatr e- gelen treffen. 12

3 Energieprestaties Er zijn diverse indicatoren voor de energieprestaties van woningen. Wat zeggen deze over de energielasten? Op grond de Europese richtlijn voor energieprestaties van gebouwen, de EPBD (Ene r- gy Performance of Buildings Directive), is Nederland onder meer verplicht tot het certificeren van de energieprestaties van gebouwen en het stellen van minimumeisen voor de energieprestatie van nieuwe gebouwen en bestaande grote gebouwen die ingrijpend gerenoveerd worden. Uit deze richtlijn zijn onder meer de energielabels en de EPC-normen bij de nieuwbouw en verbouw van woningen voortgekomen. In dit hoofdstuk gaan we eerst in op de betekenis van het energielabel (3.1) en de EPC (3.2). Daarna belichten we kort het rekeninstrument GPR (3.3). Ten slotte besteden we aandacht aan het verschil tussen theoretisch en werkelijk energieverbruik (3. 4). 3.1 Energielabels Sinds 1 januari 2008 zijn eigenaren van woningen verplicht om bij de verkoop of ve r- huur van hun woning een energielabel te overhandigen. Het energielabel bestaat uit een informatieblad met daarop de kenmerken van de woning, het standaard energi e- verbruik en de klasse waarin de woning valt. Om te bepalen in welke klasse een woning valt, wordt op basis van de bouwkundige eigenschappen van de woning en gebouwgebonden installaties een energie-index berekend, uitgaande van een gestandaardiseerd energiegedrag, aantal bewoners en buitenklimaat. Een gecertificeerde energieadviseur berekent op basis van de woning hoeveel gig a- joule energie de woning op jaarbasis verbruikt. De adviseur berekent het verbruik voor verwarming, warm water en verlichting en trekt er eventuele warmteterugwi n- ning of energieproductie door zonnepanelen vanaf. Het Rijk werkt momenteel aan een vereenvoudigde bepaling van het energielabel. De energielabelklasse wordt weergegeven met de letters A t/m G, waarbij A staat voor een relatief zuinige woning en G voor een onzuinige woning. Om de verschillen binnen de energieklasse A weer te geven, worden plussen toegekend, waarbij geldt: hoe meer plussen, hoe zuiniger de woning. Energielabels worden afgemeld bij Agentschap NL (ministerie van Economische Zaken) en komen terecht in de openbare Energielabeldatabase. In totaal zijn in 2012 ruim 2 miljoen energielabels bekend. Een groot deel daarvan betreft woningen van woningcorporaties. Om een indicatie te geven van de verschillen in energiekosten tussen woningen met verschillende energielabels heeft Agentschap NL een energiekostenschijf ontwikkeld. De energiekosten zijn hierop weergegeven voor diverse typen woningen en voor verschillende jaren. 13

Er zijn verschillende onderzoeken gedaan naar het effect van de energielabels op de koopwoningmarkt. Uit recent onderzoek door de Universiteit Tilburg blijkt dat woni n- gen met een energielabel sneller worden verkocht dan woningen zonder energielabel en dat de transactieprijs van woningen met energielabel A of B gemiddeld 5% hoger ligt dan woningen met energielabel C of lager. Het lijkt er dus op dat kopers bereid zijn om meer te betalen voor een energiezuinige woning. 3.2 EPC De bouwtechnische voorschriften die de overheid stelt bij de nieuwbouw en verbouw van woningen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Hierin zijn ook eisen opgenomen ten aanzien van de energieprestaties, uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De energieprestatie van een woning gaat alleen over het gebouwgebonden energiegebruik. Dat is de energie die nodig is voor het verwarmen of koelen van het binnenklimaat, het warm tapwater en de verlichting. Sinds 1 juli 2012 is de EPG (Energie Prestatie Gebouwen) de norm voor de bepaling van de energieprestatie van nieuwbouwwoningen (NEN 7120), als opvolger van de EPN (Energieprestatienorm). In de loop der tijd is de EPC-eis in het Bouwbesluit steeds strenger geworden. Sinds 1 januari 2011 is de norm voor woningen 0,6. De verwachting is dat de EPC-eis in 2015 zal worden aangescherpt naar 0,4. tabel 3-1 Re latie EPC en e nergielabel EPC (woningbouw) Label EPC 0,2 A ++++ 0,2 < EPC 0,4 A +++ 0,4 < EPC 0,6 A ++ 0,6 < EPC 0,8 A + 0,8 < EPC < 1,05 A Medio 2010 heeft een herziening van de EPBD plaatsgevonden. Per 31 december 2020 moeten nieuwe gebouwen in de EU bijna-energieneutraal zijn en moet de energie voor in zeer aanzienlijke mate uit hernieuwbare bronnen komen. Als definitie van een bijna-energieneutraal gebouw is afgesproken: een gebouw met een zeer hoge energieprestatie ( ). De dichtbij nul liggende of zeer lage hoeveelheid energie die is vereist, dient in zeer belangrijke mate te worden gel e- verd uit hernieuwbare bronnen, en dient energie die ter plaatse of dichtbij uit he r- nieuwbare bronnen wordt geproduceerd te bevatten. 14

3.3 GPR Er zijn diverse rekeninstrumenten ontwikkeld die gebruikt kunnen worden om de energieprestaties van gebouwen en hun omgeving in beeld te brengen. In het Groene Akkoord hebben gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen afgesproken te gaan werken met GPR als gezamenlijke taal voor duurzaam bouwen en renoveren. GPR staat oorspronkelijk voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn en is ontwikkeld door W/E adviseurs, in opdracht van de gemeente Tilburg. GPR is een digitaal instrument voor het meten van de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en hun omgeving. Er worden rapportcijfers gegeven op vijf thema s: energie, milieu, gezondheid, gebruik s- kwaliteit en toekomstwaarde. Een EPC van 0,6, leidt tot een GPR Gebouw score op de submodule 1.1 Energieprestatie van ca. 6,8 voor een standaard tussenwoning. tabel 3-2 Re latie EPC en G PR Energ ie, tussenwoning EPC (woningbouw) GPR 0,6 6,8 0,54 7,0 0,4 7,5 0 (energieneutraal) 10 Het doel van GPR is niet alleen om duurzaam bouwen meetbaar te maken, maar ook om het bespreekbaar te maken. GPR kan in diverse fasen in het planproces worden ingezet: In de visiefase kan het ambitieniveau worden benoemd; In de stedenbouwkundige planfase kan het ambitieniveau worden vastgelegd in het bestemmingsplan; In de bouwplanfase kunnen de berekeningen van private partijen worden g e- toetst aan het ambitieniveau; In de gebruik- en beheerfase kan de GPR-score van gerealiseerde gebouwen en hun omgeving worden geëvalueerd. 3.4 Theoretisch vs. werkelijk verbruik Zowel het energielabel als de EPC zijn bedoeld om een indicatie te geven van de energiezuinigheid van een woning. Deze indicatoren zijn gebaseerd op het theoret i- sche energiegebruik in een woning. Daarbij wordt uitgegaan van een gestandaard i- 15

seerd gedrag: de binnentemperatuur en het aantal te verwarmen ruimtes worden bijvoorbeeld constant gehouden. De TU Delft heeft onderzoek gedaan naar de mate waarin het theoretische energieverbruik dat op basis van de EPC en het energielabel voorspeld kan worden overee n- komt met het werkelijke energiegebruik. Uit dit onderzoek blijkt dat het werkelijk verbruik minder sterk samenhangt met het energielabel en de EPC dan het theoret i- sche verbruik. Bewoners van woningen met slechte energielabels verbruiken in we r- kelijkheid veel minder energie dan in theorie. Waarschijnlijk zetten deze bewoners de verwarming lager en verwarmen minder kamers dan bewoners van woningen met betere energielabels. Het verschil tussen theoretisch en werkelijk energieverbruik heeft belangrijke implic a- ties voor de potentiële besparing op de energielasten wanneer woningen energiezu i- niger worden gemaakt. Als wordt uitgegaan van het theoretische verbruik, worden de energielasten en dus ook het besparingspotentieel bij woningen met slechte energi e- labels overschat. Wanneer woningen energiezuiniger worden gemaakt, zetten veel huishoudens de thermostaat ook wat hoger en verwarmen meer kamers (vooral bij de overgang van één gaskachel naar centrale verwarming). Deze gedragsverandering levert hen meer wooncomfort op, maar beperkt ook de daling van de energierekening. We noemen dit het rebound effect : huishoudens in energiezuinige woningen hebben minder financieel belang om zich energiebewust te gedragen. Daardoor gaat een deel van de energiebesparing verloren. Vanuit een woonlastenbenadering is het dus van belang om bij de berekening van energielasten en de besparing daarop uit te gaan van het werkelijke energieverbruik en niet van het theoretische, gestandaardiseerde verbruik. Anders loopt men het risico dat de besparing op de woonlasten als gevolg van het energiezuiniger maken van woningen te hoog wordt ingeschat. 3.5 Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering De belangrijkste aandachtspunten die uit dit hoofdstuk naar voren komen zijn: Het Energielabel en de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) zijn beide indicat o- ren om de energieprestaties van woningen uit te drukken. Het energielabel (A++++ tot G) is bedoeld als certificeringsinstrument voor de energiezuinigheid van (bestaande) woningen. De EPC wordt gebruikt als norm voor nieuwbouw en verbouw. Volgens het Bouwbesluit is de huidige norm 0,6 (= A++), maar die wordt aangescherpt. Vanaf eind 2020 moeten nieuwbouwwoningen bijna-energieneutraal zijn. De verschillen in energielasten tussen relatief zuinige en onzuinige woningen zijn in de praktijk kleiner dan in theorie, op basis van gestandaardiseerde berekeningen, wordt verondersteld. Dit kan deels worden verklaard door het gedrag van huishoudens: bewoners van onzuinige woningen zijn extra zuinig op hun energieverbruik. 16

Om te voorkomen dat de potentiële besparing op de energierekening als gevolg van energiebesparende maatregelen te hoog wordt ingeschat is het van belang om bij de berekening uit te gaan van het werkelijke energieverbruik. 17

4 Beleidsinstrumenten Bij het vormgeven van een woonlastenbenadering kunnen gemeenten gebruikmaken van diverse instrumenten van het woonbeleid. De woonlasten van huishoudens worden bepaald door verschillende aspecten : De huur- en koopprijzen van woningen; De energieprestaties van woningen; De inkomens van huishoudens; De verdeling van huishoudens over de woningvoorraad; Het energiegedrag van huishoudens. Op de inkomens van huishoudens heeft het woonbeleid van gemeenten weinig i n- vloed. De andere aspecten kunnen gemeenten, samen hun partners, wel proberen te beïnvloeden. In dit hoofdstuk gaan we in op de instrumenten die daarbij gebruikt kunnen worden. Gemeenten kunnen sturen op de prijzen en energieprestaties van de woningvoorraad via hun beleid ten aanzien van nieuwbouw en woningverbetering (4.1). De koppeling tussen huishoudens en woningvoorraad wordt beïnvloed door de woonruimteverdeling (4.2). Ten slotte kunnen gemeenten proberen om huishoudens te stimuleren om hun energiegedrag zuiniger te maken (4.3). 4.1 Betaalbare woningvoorraad Betaalbaar wonen begint bij een woningvoorraad die is afgestemd op de draagkracht van huishoudens die in een bepaalde gemeente of regio wonen of willen wonen. A n- ders gezegd: de woningvoorraad moet passen bij de woningbehoefte. Veel gemeenten laten regelmatig onderzoeken hoe de woningbehoefte zich ontwikkelt en wat dit b e- tekent voor de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad. De uitkomsten hiervan kunnen onder meer worden gebruikt als basis voor de programmering van nieu w- bouw en woningverbetering. Vanuit een woonlastenbenadering ligt het daarbij voor de hand om bij het definiëren van prijsklassen waarin woningen behouden, toegevoegd of onttrokken moeten worden uit te gaan van woonlasten inclusief energiela s- ten in plaats van de traditionele huur- en koopprijsklassen. 4.1.1 Nieuwbouw Gemeenten bouwen zelf geen woningen. Voor het realiseren van een nieuwbouwprogramma is een gemeente afhankelijk van bouwers, projectontwikkelaars en wonin g- corporaties. Toch kunnen gemeenten de samenstelling van de nieuwbouw beïnvlo e- den. Het gemeentelijk grondbeleid speelt hierbij een belangrijke rol. Wanneer de grond in eigendom is van de gemeente, kan de gemeente eisen aan de nieuw te realiseren woningen opnemen in het verkoopcontract voor de grond. Maar ook als de 18

grond niet in handen van de gemeente is, is het mogelijk om duidelijke eisen te stellen aan de gewenste samenstelling van een nieuwbouwproject, op grond van de Grondexploitatiewet. Daarnaast kan de gemeente sturen met exploitatieovereenko m- sten en door kosten te verhalen, waardoor andere projecten beter haalbaar worden. Gemeenten kunnen dus ook eisen stellen aan de prijzen en energieprestaties van de woningen die gebouwd worden. Het stellen van (te) hoge eisen aan nieuwbouwprojecten houdt ook een risico in. De extra eisen maken het onaantrekkelijker om woningen te bouwen. De nieuwbouwproductie staat momenteel al onder zware druk. Als gevolg van de economische crisis is het voor projectontwikkelaars moeilijker geworden om kopers te vinden die een w o- ning op tekening willen kopen. Veel nieuwbouwprojecten worden daarom uit - of afgesteld. Ondertussen neemt de woningbehoefte op de middellange termijn wel toe, als gevolg van de demografische ontwikkeling. Hierdoor kan, als de crisis over is en de woningmarkt weer aantrekt, een groot tekort aan woningen ontstaan. Bij nieuwbouw gelden sowieso de regels uit het Bouwbesluit. Hierin staat dat nieu w- bouwwoningen een EPC moeten hebben van 0,6, wat vergelijkbaar is met energiel a- bel A++. Nieuwbouwwoningen zijn dus al relatief energiezuinig. In de nabije toekomst zal de EPC-norm nog strenger worden en de woningen dus nog energiezuiniger. Het ligt daarom minder voor de hand om als gemeente hogere eisen te stellen aan de duurzaamheid van woningen dan het Bouwbesluit voorschrijft. Dit laat onverlet dat gemeenten ontwikkelaars kunnen stimuleren die met innovatieve ideeën voor duurzame woningbouw komen. Een voorbeeld hiervan zijn de nianestowoningen; een concept dat ontwikkeld is door woningcorporatie Portaal: nianesto is een nieuwe manier van bouwen, waarbij energiezuinig wonen wordt gecombineerd met een grote betrokkenheid van de toekomstige huurder bij het ontwikkelproces. Aan de hand van een menukaart met keuze-elementen stelt de toekomstige huurder zelf de eigen duurzame woning samen. De huurprijzen van de woningen liggen onder de huurtoeslaggrens (exclusief servicekosten) en de woning heeft geen energierekening. In het najaar van 2013 wordt in Nijmegen gestart met de bouw van 16 woningen in de Waalsprong. 4.1.2 Bestaande woningvoorraad Nieuwbouw betreft altijd, ook in goede tijden, maar een fractie van de totale woningvoorraad. Het grootste deel van de behoefte aan betaalbare woningen zal dus gelenigd moeten worden in de bestaande woningvoorraad. Daar liggen ook de grootste kansen voor energiebesparing. Een groot deel van de woningvoorraad is immers gebouwd in een tijd waarin duurzaam bouwen geen gemeengoed was en geen strenge bouwvoorschriften voor de energiezuinigheid golden. Door energiebesparende maatregelen te nemen kan de voorraad energiezuiniger worden gemaakt, waardoor ook de energierekening kan dalen. Voor het nemen van deze maatregelen zijn gemeenten afhankelijk van de eigenaren van de woningen, waaronder woningcorporaties en particuliere eigenaars. 19

Energiebesparing in de huursector In de huursector zullen gemeenten voor het nemen van energie besparende maatregelen in overleg moeten treden met de verhuurders. Daarbij worden zij in de rug g e- steund door afspraken die op landelijk niveau zijn gemaakt. In juni 2012 hebben het Rijk, Aedes, de Woonbond en Vastgoedbelang afspraken gemaakt over energiebesparing. Volgens het Convenant Energiebesparing Huursector moeten woningen van w o- ningcorporaties in 2020 gemiddeld label B hebben en van particuliere verhuurders label C. Het verduurzamen van de voorraad kan ook gevolgen hebben voor de huurprijzen. De maximale huur die verhuurders kunnen vragen wordt bepaald op basis van de punten in het woningwaarderingstelsel. Woningen krijgen meer punten naarmate het ene r- gielabel hoger is (zie tabel 4-1). tabel 4-1 Energ ie labelpun ten in het woningwaa rderigsysteem Label Energie-index Eengezinswoning Meergezinswoning / Duplexwoning A++ < 0,5 44 40 A+ 0,5-0,7 40 36 A 0,7-1,05 36 32 B 1,05-1,3 32 28 C 1,3-1,6 22 15 D 1,6-2,0 14 11 E 2,0-2,4 8 5 F 2,4-2,9 4 1 G > 2,9 0 0 Om te voorkomen dat huurders na het treffen van energiebesparende maatregelen hogere woonlasten krijgen in plaats van lagere, hebben Aedes en de Woonbond een instrument ontwikkeld dat als basis kan dienen voor afspraken tussen huurders en verhuurders over de doorberekening van energiebesparende maatregelen in de huur: de Woonlastenwaarborg. Uitgangspunt is dat verhuurders na het treffen van energiebesparende maatregelen een huurverhoging mogen doorvoeren, zolang deze lager is dan de daling van de energierekening. De daadwerkelijke besparing wordt een jaar na de maatregelen gemeten, op basis van gebruiksgegevens van de netbeheerder. Vervolgens wordt op complexniveau de gemiddelde besparing op de woonlasten per woning berekend. Daarbij worden het prijspeil voor de huur en energiekosten, de buitentemperatuur en het stookgedrag constant gehouden. Als de woonlasten gemiddeld op complexniveau niet gedaald zijn, vindt een eenmalige compensatie en herberekening van de huurverhoging plaats. De Woonlastenwaarborg is inmiddels op diverse plaatsen toegepast: In Montfoort heeft woningcorporatie GroenWest bij 82 eengezinswoningen uit 1975 energiebesparende maatregelen toegepast, waarbij de woningen gemiddeld 20

van energielabel E naar A zijn gebracht. Bij de voorgestelde huurverhoging van 29, werd voor aanvang een woonlastenwaarborg afgesproken. De Woonbond werd ingeschakeld om de besparingsberekeningen te controleren en bewoners te informeren. De meest recente cijfers laten zien dat de bewoners met de huidige gasprijs gemiddeld ruim 40 per maand besparen op hun energierekening. Aa n- passing van de huurverhoging bleek dus niet nodig te zijn. Gemeenten kunnen stimuleren dat bij het treffen van de energiebesparende maatr e- gelen bij huurwoningen gebruik wordt gemaakt van de Woonlastenwaarborg, bijvoo r- beeld door dit als voorwaarde te hanteren bij de vergunningverlen ing. Energiebesparing in de koopsector In de koopsector zijn gemeenten afhankelijk van eigenaar -bewoners voor het realiseren van energiebesparende maatregelen. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen wordt momenteel gewerkt aan een regionaal programma voor energiebesparende maatregelen aan bestaande koopwoningen, onder de naam Meters Maken in verduurzamen van de bestaande voorraad. Doel van het programma is gemeenten te helpen om eigenaar-bewoners te verleiden energiebesparende maatregelen te nemen. Daarbij wordt gebruikgemaakt van kennis en ervaring die elders is opgedaan, zoals de landelijke blok-voor-blokregeling. Gemeenten kunnen eigenaar-bewoners onder meer stimuleren door informatie te bieden. Dat kan op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door het organi seren van een informatiemarkt: Op zondagmiddag 29 september 2013 vindt in Bemmel in de gemeente Lingewaard de Duurzaamheidsmarkt plaats. Op het Kinkelplein en in het Cultureel Centrum de Kinkel zullen een aantal lokale bedrijven en organisaties op het gebi ed van duurzaamheid zich presenteren. Veel gemeenten hebben ook een website waarop zij hun inwoners voorlichten over besparingsmogelijkheden. Zie bijvoorbeeld de besparingstips op verbeterenbespaarzwolle.nl. Op dergelijke websites kan ook doorverwezen worden naar nuttige landeli j- ke websites. Zo geeft de Energiesubsidiewijzer op de website van Meer Met Minder een actueel overzicht van subsidies en andere financiële regelingen. De wijzer bevat zowel landelijke, provinciale, regionale als gemeentelijke regelingen. En op de Energiebesparingsverkenner van Senter Novem (inmiddels Agentschap NL) kunnen consumenten de effecten van energiebesparende maatregelen op hun eigen maandlasten uitrekenen. 4.2 Woonruimteverdeling De mate waarin huishoudens betaalbare woonlasten hebben wordt voor een belan g- rijk deel bepaald door de keuzes die zij maken wanneer ze gaan verhuizen. Die keuzes kunnen op verschillende manieren worden beïnvloed. In de eerste plaats door regels te hanteren bij de verdeling van woonruimte en in de tweede plaats door woningzoekenden voor te lichten over de woonlasten die zij kunnen verwachten na verhuizing. 21

4.2.1 Toewijzingsnormen Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet regels voor het in gebruik geven of nemen van woonruimte tot de huur- of koopprijsgrens vastleggen in een huisvestingsverordening. Volgens artikel 10 van die wet kunnen gemeenten hierin vastleggen voor welke categorieën woningzoekenden bepaalde woningen in verband met de aard, grootte of prijs passend zijn. Op grond van dit wetsartikel wordt in sommige gemeenten een huurinkomenstabel gehanteerd. Hierin is bepaald welke inkomensgroepen in welke huursegmenten terecht kunnen. Meestal wordt hierin aangesloten bij de huur- en inkomensgrenzen van de huurtoeslagregeling. De afgelopen jaren zijn de huurinkomensnormen in veel gemeenten afgeschaft om de keuzevrijheid van woningzoekenden te vergroten. Sinds 2011 zijn woningcorporaties echter verplicht om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 681 in 2013) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. Daarom komen huishoudens met een midden- of hoger inkomen in de meeste gemeenten niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, of alleen voor een beperkt deel van het aanbod (bijvoorbeeld vanaf de aftoppingsgrens). In de Stadsregio Arnhem Nijmegen geldt een regionale huisvestingsverordening. Deze regio was in 2001 de eerste waarin geëxperimenteerd werd met het afschaffen van passendheidscriteria. Ook in de huidige verordening zijn geen huurinkomensnormen te vinden behalve de maximale inkomenseis van 34.229 bij woningen tot 681. In theorie zouden ook passendheidscriteria op basis van woonlasten kunnen worden gehanteerd, waarin niet alleen naar de huur- maar ook naar de energielasten wordt gekeken. Het voordeel van het hanteren van dergelijke normen kan zijn dat woningen met lage woonlasten, die steeds schaarser worden, gereserveerd worden voor w o- ningzoekenden met een laag inkomen en dat voorkomen wordt dat woningzoekenden met een laag inkomen een woning huren met te hoge woonlasten. Daar staat tegenover dat de keuzevrijheid van woningzoekenden wordt beperkt. 4.2.2 Woonlasten in beeld In plaats van betaalbaarheidsnormen te hanteren bij het toewijzen van woningen kunnen woningzoekenden ook beter geïnformeerd worden over de woonlasten di e zij kunnen verwachten, zodat ze zelf een bewuste keuze kunnen maken. De verantwoo r- delijkheid voor betaalbare woonlasten wordt dan meer bij de woningzoekende zelf gelegd. In de meeste woonruimteverdelingsystemen worden woningen aangeboden via adve r- tenties op een website, zoals Entree.nu in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. In de a d- vertenties is vaak informatie te vinden over de huurprijs, de servicekosten en het energielabel. Soms is het ook mogelijk om de huurtoeslag te berekenen. Woonstic h- ting Etten Leur (WEL) gaat sinds kort nog een stapje verder. Sinds 15 mei 2013 biedt WEL als eerste corporatie in Nederland bij het bemiddelen van woningen informatie over de woonlasten inclusief de energielasten. De woni n- gen van WEL worden aangeboden via Klik voor Wonen, een regionaal woonruimtebemiddelingssysteem dat vergelijkbaar is met Entree. 22

Woningzoekenden die de woningadvertenties van WEL op de website van Klik voor Wonen bekijken, krijgen naast de gebruikelijke kenmerken ook een indicatie van de woonlasten te zien. Deze indicatie is gebaseerd op het energielabel van de woning en cijfers over het energieverbruik en de bijbehorende energielasten van verschillende typen huishoudens van het Nibud. Als de woningzoekenden ingelogd zijn bij Klik voor Wonen, dan krijgen zij een persoonlijke woonlastenindicatie te zien, op basis van de persoonsgegevens die geregistreerd staan in het systeem. De rekenmethode Woonlasten in beeld is ontwikkeld door Vabi, in samenwerking met WEL, het Nibud en TNO. Zig Websoftware heeft de methode geïmplementeerd in het bemiddelingssysteem. De Provincie Noord-Brabant en het Europese subsidieprogramma Interreg hebben de ontwikkeling ondersteund. Daardoor kunnen ook andere partijen gebruikmaken van de resultaten. 4.3 Energiegedrag van bewoners Bewoners van zowel huur- als koopwoningen hebben ook zelf invloed op hun woonlasten, namelijk via hun energiegedrag. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat b e- woners zeer verschillend gedrag vertonen als het gaat om het verwarmen van hun woning en het gebruik van apparaten die energie verbruiken. Een deel van die ve r- schillen kan verklaard worden door het leefpatroon. Zo zal een gepensioneerde vaker thuis zijn dan een werkende alleenstaande en daardoor vaker de thermostaat hoog hebben staan. Toch is er ook winst te behalen door consumenten bewuster te maken van de invloed van hun gedrag op de energierekening. Daar zijn verschillende mog e- lijkheden voor. Een van deze mogelijkheden is de slimme meter: een digitale gas- en elektriciteitsmeter die thuis en op afstand kan worden uitgelezen. Bewoners krijgen eens per twee maanden een verbruiksoverzicht van hun energieleverancier. Daarnaast komen er apparaten op de markt waarmee de slimme meter gekoppeld kan worden aan een computer of scherm. De bedoeling is dat de consument dan snel kan zien waarop hij kan besparen. Sinds 2012 wordt hiermee door het Rijk geëxperimenteerd. De slimmer meters worden op beperkte schaal geplaatst bij nieuwbouw- en renovatieprojecten. Tot 2014 is sprake van een testfase, daarna worden de ervaringen met de slimme meter geëvalueerd en wordt besloten of en hoe de meter in de rest van Nederland verspreid zal worden, bijvoorbeeld gratis door de netbeheerders. 23

Een nieuw instrument om bewoners bewuster met energie om te laten gaan is de Woonbundel. Hierbij betalen huurders naast de huurprijs maandelijks een vast bedrag aan energielasten. Net als bij een belbundel is er een maximum gesteld aan het ene r- gieverbruik dat binnen de energiebundel valt. Wanneer een huurder meer energie verbruikt dan waar de energiebundel in voorziet, dan moet hij of zij bijbetalen. Iedere huurder betaalt dus in principe een vast bedrag per maand aan woonlasten, tenzij hij (te) veel energie verbruikt. Een van de eerste corporaties die de Woonbundel in de praktijk brengen is de Volkshuisvesting in Arnhem. In het najaar van 2013 gaat de Volkshuisvesting 14 woningen in Malburgen verhuren met een woonbundel. Het gaat om duurzaam gebouwde nieuwbouwwoningen zonder gas, waarbij zonnepanelen op het dak zo r- gen voor de elektriciteitsvoorziening. De toekomstige bewoners kunnen kiezen uit verschillende woonbundels, die aansluiten bij de samenstelling van hun huisho u- den. 4.4 Menukaart van maatregelen In dit hoofdstuk zijn de volgende maatregelen aan de orde gekomen, die gemeenten kunnen nemen binnen de Woonlastenbenadering: Stimuleer ontwikkelaars om duurzame woonconcepten te ontwikkelen en uit te voeren in de nieuwbouwproductie. Spreek woningcorporaties en andere verhuurders aan op de landelijke afspr a- ken om energiebesparende maatregelen te nemen, eventueel met gebruik van de Woonlastenwaarborg. Informeer eigenaar-bewoners over de maatregelen die zij kunnen nemen om energie te besparen en de mogelijkheden (subsidies) om die te financieren. Streef samen de woningcorporaties bij toewijzing van huurwoningen naar een goede match tussen de woonlasten en het inkomen van de nieuwe huurder, via huurinkomensnormen of informatie in de advertenties. Maak bewoners bewust van de invloed van hun gedrag op de energierekening, bijvoorbeeld door het stimuleren van de installatie van slimme meters of het toepassen van het concept Woonbundel. 24

5 Processtappen Welke stappen kunnen gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen nemen om te komen tot een woonlastenbenadering? figuur 5-1 Beleidscyc lus v oor de woon lastenbenadering De invoering en uitwerking van de woonlastenbenadering vergt een aantal proce s- stappen die kunnen worden weergegeven in de vorm van een beleidscyclus (zi e figuur 5-1). Die cyclus begint en eindigt met het verkrijgen van inzicht in de woonlasten van huishoudens. Daarbij gaat het ook om de vraag hoe de doelgroepen en de wonin g- voorraad zich gaan ontwikkelen en wat dit betekent voor de toekomstige woonlasten. Hiervoor is onderzoek nodig. In paragraaf 5.1 gaan we daar dieper op in. Met de uitkomsten van onderzoek in de hand is het vervolgens zaak dat gemeenten de urgentie van het woonlastenprobleem voor het voetlicht brengen en partijen (zowel binnen als buiten de gemeente) bewustmaken van de noodzaak om op woonlasten te sturen. De volgende stap in het proces is het formuleren van ambities. Wat vinden we acceptabele woonlasten? Hoe gaan we hierop sturen? Wanneer zijn we tevreden? Maar ook: welke doelstellingen zijn reëel? Daarbij is het van belang om de ambities zo concreet mogelijk te formuleren. Hierover gaat paragraaf 5.2. 25