Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Breda t/m Q1 juni 2014 Topsegment Breda pagina 1 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Nederland Noord-Brabant Breda Top acht gemeenten Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment juni 2014 Een uitgave van Dynamis B.V. In samenwerking met Van der Sande Makelaars, partner in Dynamis. Copyright 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Van der Sande Makelaars Afdeling Research Vijverstraat 1 Orteliuslaan 5 4818 ST Breda 3528 BA Utrecht www.vandersande.nl dynamis@dynamis.nl info@vandersande.nl 030 767 03 90 076 514 74 53 juni 2014 Topsegment Breda pagina 2 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Inhoudsopgave 1. Inleiding pag. 4 2. Marktbeschrijving pag. 5 Algehele economie pag. 5 Trends woningmarkt pag. 7 3. Nederland pag. 8 Verkopen pag. 8 Looptijd pag. 10 Verkoopprijzen pag. 11 Aanbod pag. 13 Vraagprijzen pag. 15 Vraagprijs versus verkoopprijs pag. 16 Woningmarktratio pag. 16 4. Provincie Noord-Brabant pag. 18 Verkopen pag. 18 Looptijd pag. 19 Verkoopprijzen pag. 21 Aanbod pag. 23 Vraagprijzen pag. 24 Vraagprijs versus verkoopprijs pag. 25 Woningmarktratio pag. 26 5. Regio Breda pag. 27 Verkopen pag. 27 Looptijd pag. 28 Verkoopprijzen pag. 29 Aanbod pag. 31 Vraagprijzen pag. 32 Vraagprijs versus verkoopprijs pag. 33 Woningmarktratio pag. 34 6. Top acht gemeenten pag. 35 Verkopen pag. 35 Looptijd pag. 36 Verkoopprijzen pag. 38 Aanbod pag. 40 Vraagprijzen pag. 41 Vraagprijs versus verkoopprijs pag. 42 Woningmarktratio pag. 43 7. Conclusie en verwachting pag. 44 Bijlage l Doel en onderzoeksverantwoording pag. 49 Bijlage ll Begrippenlijst pag. 50 juni 2014 Topsegment Breda Inhoudsopgave pagina 3 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda 1. Inleiding De rapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment 2014 geeft u inzicht in de ontwikkelingen binnen het topsegment van de woningmarkt van Nederland. Door de sterk veranderende vastgoedmarkt is het noodzakelijk de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend in de gaten te houden, met als doel te komen tot een juiste afstemming tussen vraag en aanbod. In samenwerking met Van der Sande Makelaars (partner in Dynamis) is dit rapport opgesteld, waarin het topsegment van de woningmarkt van de regio Breda centraal staat. Om deze markt af te kunnen zetten tegen relevante deelgebieden zijn naast de regio Breda ook Nederland, de provincie Noord-Brabant en de top acht gemeenten uitgelicht. De woningtypen die het topsegment vormen hebben een vraag-/verkoopprijs van tenminste 500.000,- en omvatten hoekwoningen, vrijstaande woningen, appartementen en herenhuizen. Traditiegetrouw worden in de rapportage van Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment aanbodcijfers, transactiecijfers, looptijden en prijzen inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is een marktbeschrijving gegeven, waar marktgevoel gecreëerd wordt door middel van het nader beschouwen van algemene economische cijfers en de trends binnen de woningmarkt. Concluderend is een toekomstvisie opgesteld, waarmee Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars mede tracht een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie binnen het topsegment van de woningmarkten in Nederland. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen. Pieter Ahsman Woningmarktconsultant Van der Sande Makelaars Shirley Bröcker MSc Research Manager Dynamis juni 2014 Topsegment Rotterdam Breda pagina 4 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda 2. Marktbeschrijving De Nederlandse economie is in 2014 als herstellend te typeren. Na jaren van economische mineur klimt de economie langzaam uit het dal. Het Centraal Plan Bureau (CPB) verwacht voor dit jaar een kleine procentuele groei van 0,75. Echter nog altijd is sprake van een hoge werkloosheid en een negatief consumentenvertrouwen. In het nu volgende deel van de rapportage worden algemene economische gegevens beschreven en vergeleken met voorgaande jaren. Deze vormen indicatoren voor de situatie op de woningmarkt, waarvan de invloed op de Nederlandse woningmarkt (en in het bijzonder op het Topsegment) duidelijk wordt gemaakt. Voor een nog vollediger beeld van de woningmarkt worden daarnaast actuele trends beschreven. Het aantal woningverkopen staat in relatie tot de hoogte van het consumentenvertrouwen. Dit blijkt uit de cijfers van de afgelopen jaren, deze indicatoren vertonen namelijk gelijkwaardige trends. Wanneer het consumentenvertrouwen fors afneemt, dalen de woningverkopen mee. Een stijging van het consumentenvertrouwen is daarom essentieel voor een verbeterende woningmarkt. Daarnaast is dit belangrijk voor de economische groei, hetgeen leidt tot een stijging van de werkgelegenheid. Dit laatste heeft, door een stijging van het gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens, eveneens een stijging van het aantal verkopen tot gevolg. Algehele economie Sinds het vierde kwartaal van 2011 tot het vierde kwartaal van was sprake van economische krimp. In de laatste drie maanden van is de economie met 0,8% in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden gestegen. Echter deze groei van nog geen procentpunt is als zeer fragiel aan te merken. Het vierde kwartaal van was positief gestemd mede door nieuw aangekondigd beleid dat per 1 januari 2014 in werking is getreden. Met name de bekendmaking van de hogere bijtelling voor leaseauto s in 2014 heeft in het vierde kwartaal van ervoor gezorgd dat bedrijven hier nog in hebben geïnvesteerd om op lange termijn kosten te besparen. In het eerste kwartaal van 2014 de economische groei afgenomen en bedraagt -0,5%.Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een toename. Economische groei (gebaseerd op het bruto binnenlands product) 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0% De politiek is medebepalend voor het gedrag van de consument. Dit werd eind wederom bevestigd door een sterk vierde kwartaal in het aantal woningverkopen, als gevolg van de verdere beperking van de leencapaciteit. In dezelfde periode in was hier eveneens sprake van door de aanscherping van de hypotheekregels per 1 januari. De politiek stimuleert de economie door middel van haar beleid. In het geval van economische groei heeft de werkgelegenheid kans om weer te groeien en neemt de vraag naar woningen toe. Hiermee wordt de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd, waardoor de vraag naar woningen in het topsegment toeneemt. Politieke regelingen hebben namelijk invloed op het consumentenvertrouwen, hetgeen informatie verschaft over consumentenopvattingen met betrekking tot de algemene economische ontwikkelingen en de financiële situatie van persoonlijke huishoudens. De index van het consumentenvertrouwen laat door de tijd hevige schommelingen zien, hetgeen bij een lage stand de economische groei in de weg staat. In het jaar 2011 tot eind is het vertrouwen sterk geschaad. In het vierde kwartaal van bedroeg het consumentenvertrouwen -40. Vervolgens nam het consumentenvertrouwen in de economie sinds het eerste kwartaal van langzaam toe. Inmiddels is het consumentenvertrouwen gestegen tot -7 in het eerste kwartaal van 2014. Daarmee is nog altijd juni 2014 Topsegment Breda Marktbeschrijving pagina 5 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda geen sprake van een positief vertrouwen, de laatste keer dat dit gegeven een positief cijfer uitdrukte was in het laatste kwartaal van 2007. Consumentenvertrouwen (gemiddeld saldo positieve en negatieve antwoorden) 0-5 -10-15 -20-25 -30-35 -40-45 Het aandeel werklozen binnen de beroepsbevolking wordt sinds het tweede kwartaal van 2011 groter. Eind is 8,3% van de beroepsbevolking werkloos. In het eerste kwartaal van 2014 komt vervolgens nog geen einde aan de toenemende werkloosheid. Op 1 april 2014 bedraagt de werkloosheid 8,7%, hetgeen volgens cijfers van het CBS sinds 1996 niet eerder zo hoog is geweest. Een hoge werkloosheid zorgt voor een lager gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens in Nederland, hetgeen uiteindelijk tot een daling van het aantal verkopen leidt. Werkloze beroepsbevolking (in %) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% Voordat de economische stagnatie inzette in 2008 stond de inflatie op 2,2% (indicatiedatum 1 januari 2008). Aan het begin van het derde kwartaal van 2009 werd vervolgens door het CBS de laagste inflatie van deze eeuw gemeten, namelijk 0,4%. Sindsdien is de inflatie voornamelijk toegenomen. Na een forse inflatie van 2,9% in het vierde kwartaal van tot medio is de inflatie gedaald tot 0,8% in het eerste kwartaal van 2014. Een daling van de inflatie heeft een dalende (hypotheek)rente tot gevolg. Een woningkoper is gebaat bij een lagere rente, vanwege het feit dat in dergelijke omstandigheden het afsluiten van een hypotheek goedkoper is en wellicht een hogere hypotheek afgesloten kan worden. De rente van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die tien jaar vast staat is 3,92% op 1 april 2014. Een jaar eerder bedroeg de rente ter vergelijking nog 4,83%. Consumentenprijzen, inflatie (in %, Q1 2010 Q1 ) 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 juni 2014 Topsegment Breda Marktbeschrijving pagina 6 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Trends woningmarkt Vorig jaar was in de Verenigde Staten sprake van een herstellende woningmarkt. Het consumentenvertrouwen steeg en de werkloosheid daalde. Dit heeft een positief effect op de huizenmarkt daar hetgeen tot uiting is gekomen in een hoger aantal verkopen. Met de Verenigde Staten als voorloper van de wereldeconomie werd vorig jaar verwacht dat ook Europa, en daarmee Nederland, uit het slop getrokken zou worden. Inmiddels blijkt dat het aantal woningverkopen stijgt en dat zelfs sprake is van een lichte prijsstijging. Zoals beschreven in Sprekende Cijfers Woningmarkten Q1 2014 en de Marktscan: Woningprijzen is het herstel van de woningmarkt fragiel. De beperking van financieringsmogelijkheden en de nog altijd hoge werkloosheid beperken wellicht het verdere herstel. Echter, door de sterke prijsdaling in de afgelopen jaren is het kopen van een woning voor veel consumenten binnen handbereik gekomen. De doorstroming van consumenten naar het duurdere segment van de woningmarkt is echter nog altijd beperkt, doordat veel huizenbezitters bij het verkopen van hun huidige woning kans op restschuld hebben. Nu het mogelijk is geworden om restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek, is doorstromen naar een duurdere woning niet langer onmogelijk. Een duidelijke wens van kopers is om niet het maximum van de leencapaciteit te benutten. Daarnaast wordt eventueel eigen geld al dan niet verkregen via schenking steeds vaker gebruikt voor de aankoop van een woning. Verder is nog altijd een groot deel (circa 50%) van het aanbod dat langdurig te koop staat, één tot drie jaar. Daarnaast wordt circa een derde van het beschikbaar aantal woningen binnen een kwartaal verkocht. Dit heeft onder andere tot gevolg dat goed geprijsd en kwalitatief onroerend goed in aantrekkelijke gebieden schaars zijn. Wanneer schaarste toeneemt neemt naar verwachting de vraag naar nieuwbouw toe. Met het blijvend herstel van de economie is de verwachting dat het topsegment van de woningmarkt in het tweede kwartaal van 2014 en de daarop volgende maanden zal voortzetten, tenzij economische ontwikkelingen op wereldschaal die doorvloeien naar Europa en Nederland dit herstel doen inperken. juni 2014 Topsegment Breda Marktbeschrijving pagina 7 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda 3. Nederland In dit hoofdstuk wordt voor geheel Nederland ingegaan op het aantal plaatsgevonden woningverkopen en het aantal te koop staande bestaande woningen. Ook de verhouding tussen de vraag en het aanbod wordt uitgelicht, alsmede de mediane looptijden van de verkochte woningen. Vervolgens worden vraag- en verkoopprijzen van de verschillende woningtypen met elkaar vergeleken. De woningtypen die het topsegment vormen, hebben een vraag- /verkoopprijs van tenminste 500.000,- en omvatten: herenhuizen; hoekwoningen; vrijstaande woningen; appartementen. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn 1.271 verkopen gerealiseerd, waarvan 675 vrijstaande woningen, 263 hoekwoningen, 176 herenhuizen en 157 appartementen. Alle woningtypen registreren meer verkopen dan in het eerste kwartaal van, waarbij de grootste toename van 28,9% aan het type hoekwoningen wordt toegerekend. De kleinste toename op jaarbasis komt voor rekening van appartementen, die met 25 verkopen meer een toename van 18,9% noteren. en vrijstaande woningen binnen het topsegment registreren in het eerste kwartaal van 2014 een toenemende vraag van achtereenvolgens 27,5% en 25,5% op jaarbasis. Aantal verkopen in Nederland (Q1 Q1 2014) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 146 171 136 153 138 123 173 191 176 211 282 195 242 204 185 259 262 263 568 689 605 660 538 582 657 718 675 137 171 136 141 132 137 157 199 157 In zijn 4.643 bestaande woningen verkocht. In vergelijking met het hierop volgende jaar is het aantal verkopen met twaalf objecten toegenomen tot 4.655 woningen. In de eerste drie maanden van 2014 zijn 1.271 huizen verkocht. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden is het aantal verkopen met 25,6% gestegen. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2014 hetzelfde aantal noteert als in het eerste kwartaal, dan komt het totaal aantal verkopen in 2014 op 5.084 topsegmentwoningen. Dit betekent voor dit jaar een toename van 9,2% ten opzichte van heel, waarbij voor elk woningtype een toename wordt genoteerd. juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 8 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Aantal verkopen per jaar in Nederland ( ) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - Op de Nederlandse woningmarkt zijn vanaf het eerste kwartaal van tot en met het eerste kwartaal van dit jaar 10.569 bestaande woningen verkocht met een koopsom van tenminste 500.000,-. Het afgelopen halfjaar betreft het vierde kwartaal van en eerste kwartaal van 2014, waarin 2.641 woningverkopen zijn geregistreerd. Dit zijn 433 objecten meer (+19,6%) dan in dezelfde periode een jaar geleden toen ter vergelijking 2.208 woningen van eigenaar wisselden. De verdeling van het totaal aantal verkopen komt afgelopen halfjaar nagenoeg overeen met de langjarige trend. Ruim 53% van de verkopen betreft een vrijstaande woning, waar afgelopen halfjaar 1.393 objecten van zijn verkocht. Het kleinste aandeel van 13% wordt toegerekend aan appartementen met 356 geregistreerde verkopen. en hoekwoningen vormen samen de overige 34%, waarvan afgelopen halfjaar respectievelijk 367 (14%) en 525 (20%) bestaande woningen van zijn verkocht. Aantal verkopen in Nederland naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 - Q1 2014 Q4 - Q1 2014 1.367 ; 13% 1.407 ; 13% 2.103 ; 20% 5.692 ; 54% 356 ; 13% 1.393 ; 53% 367 ; 14% 525 ; 20% juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 9 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Looptijd Een verkochte topsegmentwoning heeft in het eerste kwartaal van 2014 in totaal 179 dagen te koop gestaan. Met andere woorden een woning stond vijf maanden en 27 dagen in aanbod. Dit is 5% (negen dagen) langer dan in het eerste kwartaal van, toen reeds een stijging op jaarbasis werd geregistreerd. Begin 2014 zijn vrijstaande woningen 273 dagen beschikbaar voor verkoop, hetgeen tevens de hoogst genoteerde mediane looptijd is. Anders gezegd, de looptijd van dit woningtype betreft bijna negen maanden. Op jaarbasis is de verkooptijd met één maand en zeventien dagen, dit is 21%, toegenomen. werden in twee maanden en achttien dagen (79 dagen) het snelst verkocht en noteren een daling van 16% ten opzichte van het eerste kwartaal van. Naast appartementen registreren herenhuizen tevens een kortere verkooptijd in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden, te weten -12% tot een mediane looptijd van 122 dagen. Met andere woorden een herenhuis stond zeventien dagen korter in de verkoop dan vorig jaar, namelijk vier maanden. Een hoekwoning stond in het eerste kwartaal van 2014 in totaal 142 dagen in aanbod, dit betreft vier maanden en 20 dagen. Wanneer dit vergeleken wordt met het eerste kwartaal van is sprake van een daling van 2%, oftewel drie dagen. Mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland in dagen (Q1 Q1 2014) 300 250 200 150 100 50 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 96 96 83 128 139 130 126 148 122 113 116 129 152 145 123 108 134 142 198 226 163 219 226 226 236 220 273 84 76 92 100 94 82 88 83 79 De gemiddelde mediane looptijd van een herenhuis uit het duurdere segment is in één jaar met elf dagen toegenomen tot drie maanden en 21 dagen in. Daarmee is de verkooptijd van dit woningtype ten opzichte van de overige typen met 10,7% het sterkst toegenomen. De hoogst gemiddelde mediane looptijd in is toe te schrijven aan vrijstaande woningtypen met zes maanden en 26 dagen. Daarmee stond een dergelijke woning zeven dagen langer (3,5%) in aanbod dan in. Een hoekwoning stond in gemiddeld vier maanden en veertien dagen te koop. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar is de verkooptijd met acht dagen toegenomen. Dat wil zeggen dat de gemiddelde looptijd van een hoekwoning met 6,3% in een jaar is gestegen. registreren in met drie maanden de kortste verkooptijd. Ten opzichte van is de looptijd met 2,8% toegenomen oftewel drie dagen. juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 10 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland naar woningsoort in dagen ( ) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 300 250 200 150 100 50 0 Verkoopprijzen Een verkochte topsegmentwoning in Nederland wist in het eerste kwartaal van 2014 een mediane verkoopprijs te realiseren van 621.250,-. Dit is nagenoeg gelijk aan het eerste kwartaal van toen een woning voor 620.000,- werd verkocht. Het woningtype hoekwoningen noteert op jaarbasis een prijsafname van 10.000,- tot een mediane verkoopprijs van 590.000,- in het eerste kwartaal van 2014. In vergelijking met dezelfde periode vorig jaar is sprake van een prijsdaling van 2%. en appartementen registreren in tegenstelling tot hoekwoningen een prijsstijging van respectievelijk 1% en 2%. Derhalve bedraagt de verkoopprijs van een vrijstaande woning in de eerste drie maanden van dit jaar 635.000,- en van een appartement 625.000,-. De sterkste prijsstijging is toe te schrijven aan herenhuizen, namelijk 8% in vergelijking met het eerste kwartaal vorig jaar. Een dergelijke woning is in het eerste kwartaal van 2014 verkocht voor 656.250,-. Daarmee lijkt de langjarige trend van prijsdalingen tot stilstand te zijn gekomen. Mediane verkoopprijzen in Nederland naar woningsoort (Q1 Q1 2014) 670.000 660.000 650.000 640.000 630.000 620.000 610.000 600.000 590.000 580.000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 622.500 635.000 631.250 605.000 610.000 627.500 612.500 610.000 656.250 600.000 600.000 600.000 601.000 600.000 615.000 585.000 600.000 590.000 625.000 637.000 650.000 616.250 630.000 641.250 610.000 625.000 635.000 615.000 631.000 643.750 640.000 613.750 640.000 620.000 633.000 625.000 juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 11 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda De gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkocht appartement in Nederland in bedraagt 626.688,- en registreert hiermee, in tegenstelling tot het eerste kwartaal van 2014, de hoogste verkoopprijs. Deze prijs is ruim 5.750,- lager dan in. In is een hoekwoning verkocht voor gemiddeld 600.000,- dit is een lichte daling van 250,- in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Binnen het topsegment kost een herenhuis 615.000,- en een vrijstaande woning 626.563,-. Wanneer dit wordt vergeleken met is sprake van een procentuele daling van respectievelijk 1,4% en 0,9%. De woningtypen herenhuizen en vrijstaande woningen laten in het eerste kwartaal van 2014 een prijsstijging zien ten opzichte van de mediane gemiddelden van. Voor herenhuizen, en vrijstaande woningen werd 6,7% en 1,3% meer betaald dan gemiddeld in het geval was. en appartementen tonen een prijsdaling ten opzichte van de mediane gemiddelden van, respectievelijk 1,7% en 0,3%. Gemiddelde mediane verkoopprijs in Nederland ( ) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 660.000 650.000 640.000 630.000 620.000 610.000 600.000 590.000 580.000 Het duurste woningtype binnen het topsegment was het afgelopen kwartaal appartementen, met een vierkante meterprijs van 4.162,-, waarna hoekwoningen volgen met 3.426,- per vierkante meter. en vrijstaande woningen volgen met een vierkante meterprijs van 3.154,- en 3.041,-. Ten opzichte van het eerste kwartaal van noteert alleen het woningtype appartementen een daling, te weten 3%. Een vierkante meter van een vrijstaande woning kost in het eerste kwartaal van 2014 evenveel als in dezelfde periode vorig jaar. en hoekwoningen zijn in een jaar in prijs gestegen, een herenhuis kost per vierkante meter namelijk 7% meer en een hoekwoning 6% meer dan vorig jaar. Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in Nederland naar woningsoort (Q1 Q1 2014) 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 3.222 3.102 3.156 3.100 2.952 3.027 2.996 3.090 3.154 3.485 3.333 3.313 3.329 3.225 3.333 3.359 3.262 3.426 3.111 3.029 3.181 3.050 3.042 3.026 2.988 3.000 3.041 4.179 4.375 4.405 4.133 4.296 4.242 4.145 4.254 4.162 juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 12 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Wanneer de vierkante meterprijzen in vergeleken worden met is sprake van een prijsdaling. Het woningtype appartementen noteert de minst sterke prijsdaling van 0,9 procentpunt. De overige woningtypen noteren allen een sterkere prijsdaling, namelijk 4,1% voor herenhuizen, 2,1% voor hoekwoningen en 2,5% voor vrijstaande woningen. Kortom, de prijzen lijken in 2014 voor het topsegment te stabiliseren. Of deze trend doorzet moet uiteraard nog blijken. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in Nederland ( ) * Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 4.300 4.100 3.900 3.700 3.500 3.300 3.100 2.900 Aanbod Op 1 april 2014 zijn in Nederland 22.448 woningen met een vraagprijs van tenminste 500.000,- beschikbaar voor verkoop. Dit is een daling van 3,1% ten opzichte van 1 april, toen nog 23.231 woningen in aanbod stonden. Ten opzichte van 1 januari 2014 zijn 3,4% minder woningen beschikbaar. Het woningtype vrijstaande woningen noteert op 1 april 2014 met 16.559 woningen als enige type een nagenoeg gelijk aanbodniveau in vergelijking met een jaar geleden. Alle overige woningtypen noteren aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 minder beschikbare objecten dan vorig jaar. noteren met 14,4% de sterkste daling tot 1.587 woningen. en appartementen registreren op jaarbasis een daling van 11% tot respectievelijk 2.592 en 1.710 objecten in aanbod op 1 april 2014. In Nederland betreft op 1 april 2014 het overgrote aandeel van de aangeboden topsegment woningen een vrijstaande woning, te weten 74%. representeren met 8% het kleinste aandeel van het totale aantal beschikbare woningen. Daarnaast noteren hoekwoningen een aandeel van 29% en herenhuizen een aandeel van 10% in het totaalaanbod. Aantal woningen in aanbod op 1 april en 2014 in Nederland Q1 Q1 2014 1.923 ; 8% 1.855 ; 8% 1.710 ; 8% 1.587 ; 7% 2.913 ; 13% 2.592 ; 11% 16.478 ; 71% 16.559 ; 74% juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 13 van 51
2014 2014 2014 2014 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Aantal woningen in aanbod op 1 april in Nederland naar woningsoort ( 2014) 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Vergelijkend met het einde van het laatste kwartaal van laten de diverse woningtypen allemaal een aanboddaling zien. De grootste afname van 6,2% wordt toegerekend aan herenhuizen, daarvan staan op 1 april 104 objecten minder in aanbod dan op 1 januari 2014., vrijstaande woningen en appartementen laten eveneens een afname zien, echter in verhouding slechts 5,3%, 2,6% en 4,9% (respectievelijk 144, 447 en 88 woningen minder). De aanboddalingen hebben een hoger aantal geregistreerde verkopen ten grondslag, zoals gezien bij het aantal woningverkopen begin 2014 (+25,6% ten opzichte van een jaar geleden). Aantal woningen in aanbod in Nederland (april april 2014) 17.200 17.000 16.800 16.600 16.400 16.200 16.000 3.500 3.300 3.100 2.900 2.700 2.500 2.300 2.100 1.900 1.700 1.500 apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr-14 1.900 2.033 1.994 2.027 1.855 1.872 1.790 1.691 1.587 3.102 3.298 3.202 3.168 2.913 2.997 2.874 2.736 2.592 16.058 16.721 16.925 17.107 16.478 16.835 17.119 17.006 16.559 2.032 2.104 2.055 2.113 1.923 1.895 1.841 1.798 1.710 juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 14 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Vraagprijzen Voor een op 1 april 2014 beschikbare topsegmentwoning in Nederland is een mediane prijs gevraagd van 675.000,-, hetgeen gelijk is aan drie maanden geleden. Ten opzichte van de op 1 april beschikbare woningen betekent dit tevens een gelijk prijsniveau. De vraagprijzen voor de verschillende woningtypen blijven nagenoeg gelijk aan die van drie maanden geleden. Alleen hoekwoningen noteren een prijsdaling van -1% tot 619.000,-. staan te koop voor een mediane vraagprijs van 649.000,-. Daarmee is dit woningtype bijna net zo duur als een appartement dat voor 650.000,- in aanbod staat. Een vrijstaande woning die in het eerste kwartaal van 2014 in aanbod staat kostte 689.000,-. Mediane vraagprijs in Nederland naar woningsoort (april april 2014) 700.000 690.000 680.000 670.000 660.000 650.000 640.000 630.000 620.000 610.000 apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr-14 649.500 650.000 650.000 650.000 650.000 650.000 650.000 650.000 649.000 625.000 629.750 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000 625.000 619.000 695.000 695.000 695.000 695.000 690.000 689.000 690.000 689.000 689.000 649.000 649.000 650.000 650.000 649.000 649.000 649.000 649.500 650.000 De gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden vrijstaande woning binnen het topsegment van de woningmarkt in Nederland bedraagt 690.000,- in en is de hoogst genoteerde. volgen met 650.000,- per woning en appartementen registreren een vraagprijs van 649.000,-. worden het goedkoopst aangeboden in met een gevraagde mediane prijs van 625.000,-. In vergelijking met de gemiddelde mediane vraagprijs in is de prijs van een hoekwoning en appartement gelijk gebleven, terwijl die van een herenhuis licht is gestegen met 500,- en de prijs van een vrijstaande woning is gedaald met 5.000,-. Gemiddelde mediane vraagprijs in Nederland ( ) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 700.000 690.000 680.000 670.000 660.000 650.000 640.000 630.000 620.000 610.000 600.000 juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 15 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Vraagprijs versus verkoopprijs Bij de vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen worden (vraag)prijzen van topsegmentwoningen in aanbod aan het begin van een bepaalde periode vergeleken met de verkopen in die periode. Dit gegeven laat voor Nederland een grote discrepantie zien. De discrepantie tussen de vraagprijs en de verkoopprijs wordt niet aangemerkt als onderhandelingsruimte, omdat deze vergelijking op mediane prijzen is gebaseerd en verder geen rekening houdt met de onderhandelingsruimte per woning. De vergelijking tussen de mediane vraag- en verkoopprijs geeft derhalve een indicatie van het groter of kleiner worden van de onderhandelingsruimte. In het eerste kwartaal van 2014 is het prijsverschil van een verkochte woning ten opzichte van de mediane vraagprijs aan het begin van dat kwartaal -8% ( 53.750,-). In het derde kwartaal van was dit verschil aanzienlijk groter namelijk 70.000,-, betekenend dat de verkoopprijs 10,4% onder de vraagprijs lag. Het beste kwartaal van afgelopen jaar, waar het verschil tussen vraag- en verkoopprijs het kleinst is, is het tweede kwartaal van. Hier is het verschil namelijk -5,9% (betreffende 40.000,-). In het eerste kwartaal van ligt de verkoopprijs 8,1% onder de vraagprijs, dit is een tiende van een procentpunt meer dan de eerste drie maanden van 2014 laten zien. Bij vrijstaande woningen besparen kopers begin 2014 het meest op de mediane vraagprijs. De verkoopprijs ligt bij dit type 7,8% beneden de vraagprijs, hetgeen 1,4 procentpunt lager is dan een jaar geleden. Opvallend is dat herenhuizen in de voorbije drie maanden met 1% een hogere verkoopprijs hebben geregistreerd dan dat de mediane vraagprijs op 1 januari 2014 bedroeg. en appartementen noteren een verkoopprijs die 5,6% en 3,8% onder de mediane vraagprijs ligt. Daarmee is de discrepantie voor hoekwoningen met 1,6 procentpunt toegenomen en voor appartementen met 1,8 procentpunt afgenomen. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in Nederland (Q1 Q1 2014) 700.000 680.000 660.000 640.000 620.000 600.000 580.000 560.000 Vraagprijs Verkoopprijs 540.000 520.000 500.000 Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. De woningmarktratio neemt in Nederland de afgelopen jaren steeds verder af, hetgeen een steeds ruimer wordende markt betekent. Op 1 april 2014 is de ratio voor een gemiddeld topsegmentwoning 5,7%, dat inhoudt dat achttien keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat. Anders gezegd betekent dit dat op achttien woningen in aanbod, slechts één verkoop plaatsvindt. Een jaar geleden was dit percentage 4,4%. juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 16 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda De minst ruime markt is traditiegetrouw die van herenhuizen, zo ook begin april 2014 met een ratio van 11,1%. Hierbij staat voor herenhuizen negen keer de vraag naar woningen in aanbod. en appartementen verschillen weinig van elkaar met een ratio van 10,1% en 9,2%, oftewel tien en elf keer de vraag in aanbod. noteren nog altijd de ruimste markt met een ratio van 4,1%, te weten 25 keer de vraag in aanbod. Alle markten van de verschillende woningtypen zijn krapper geworden dan een jaar geleden, met de grootste toename bij herenhuizen, te weten 3,7 procentpunt. Woningmarktratio in Nederland (Q1 Q1 2014) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 7,7% 8,4% 6,8% 7,5% 7,4% 6,6% 9,7% 11,3% 11,1% 6,8% 8,6% 6,1% 7,6% 7,0% 6,2% 9,0% 9,6% 10,1% 3,5% 4,1% 3,6% 3,9% 3,3% 3,5% 3,8% 4,2% 4,1% 6,7% 8,1% 6,6% 6,7% 6,9% 7,2% 8,5% 11,1% 9,2% juni 2014 Topsegment Breda Nederland pagina 17 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda 4. Provincie Noord-Brabant Het volgende onderdeel van de rapportage zoomt in op de provincie Noord-Brabant. Ook voor dit deelgebied wordt ingegaan op het aantal plaatsgevonden woningverkopen en het aantal te koop staande bestaande woningen, waarna de verhouding tussen vraag en aanbod wordt uitgelicht, alsmede de mediane looptijden van de verkochte woningen. Evenals voor Nederland totaal komt de vergelijking van vraag- en verkoopprijzen aan bod. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn 148 verkopen gerealiseerd, waarvan dertien herenhuizen, twaalf hoekwoningen, 121 vrijstaande woningen en twee appartementen. Wanneer het totaal vergeleken wordt met het eerste kwartaal van is sprake van een toename van 9,6%. en vrijstaande woningen noteren in de voorbije drie maanden een stijging in het aantal verkopen met respectievelijk vier herenhuizen en dertien vrijstaande woningen. Voor de woningtypen hoekwoningen en appartementen is op jaarbasis sprake van een verkoopdaling van ieder twee objecten. Aantal verkopen in Noord-Brabant (Q1 Q1 2014) 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 6 6 9 11 9 8 12 4 13 19 21 17 18 14 9 10 17 12 111 140 113 130 108 104 111 132 121 9 4 3 6 4 6 1 1 2 In heel zijn in Noord-Brabant 550 woningen verkocht met een verkoopprijs van tenminste 500.000,-. Wanneer dit vergeleken wordt met is sprake van een daling van 11,7% aangezien het aantal verkopen toen 623 objecten betrof. De woningtypen hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen noteren in heel minder verkopen dan in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. In totaal zijn 50 hoekwoningen verkocht, dit zijn 25 woningen minder dan in. Het aantal vrijstaande woningen in het topsegment die zijn verkocht betreft 455 objecten. Daarmee is sprake van een procentuele daling van 7,9% op jaarbasis. Met andere woorden, in zijn 39 vrijstaande woningen minder verkocht dan het jaar hiervoor. Verder zijn in de provincie tien appartementen minder gekocht in vergelijking tot een jaar geleden, te weten twaalf in. De vraag naar herenhuizen is met één woning toegenomen tot 33 verkopen in. Derhalve is sprake van een toename van 3,1%. In het eerste kwartaal van 2014 zijn 148 woningen van eigenaar gewisseld. Wanneer de laatste drie kwartalen van dat jaar hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal woningverkopen binnen het topsegment dit jaar op 592 verkopen. Ten opzichte van zou dit een toename van 7,6% betekenen, hetgeen minder sterk is dan de nationale verwachting van +9,2%. juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 18 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Aantal verkopen per jaar in Noord-Brabant ( ) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 600 500 400 300 200 100 - De verdeling van woningverkopen naar woningtype komt afgelopen halfjaar nagenoeg overeen met de langjarige trend. Het is duidelijk dat in Noord-Brabant het topsegment van de woningmarkt met name wordt bepaald door vrijstaande woningen. Van de totale vraag betreft afgelopen halfjaar 84% een vrijstaande woning. De overige 16% betreft de vraag naar hoekwoningen (9%), herenhuizen (6%) en appartementen (1%). Aangezien in de provincie echter maar weinig verschillende woningtypen worden verkocht, gaat dit hoofdstuk met name in op de verkoop van de topsegment woningen in zijn geheel of in het bijzonder vrijstaande woningen. Aantal verkopen in Noord-Brabant naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 - Q1 2014 36 ; 3% Q4 - Q1 2014 3 ; 1% 17 ; 6% 78 ; 6% 137 ; 10% 29 ; 9% 1.070 ; 81% 253 ; 84% Looptijd Een topsegmentwoning is in het eerste kwartaal van 2014 verkocht na 309 dagen, oftewel tien maanden en vijf dagen. Dit is 15,3%, te weten één maand en elf dagen, langer dan in het eerste kwartaal van. Overeenkomstig met de looptijdgegevens van Nederland is sprake van een toenemende verkooptijd. De stijging in de provincie is daarentegen met tien procentpunt sterker dan de nationale woningmarkt. Het woningtype vrijstaande woningen noteert een looptijd van 338 dagen, dit is elf maanden en drie dagen. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden wordt een dergelijke woning in 276 dagen verkocht, oftewel negen maanden en twee dagen. juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 19 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Mediane looptijd van een verkochte woning in Noord-Brabant in dagen (Q1 Q1 2014) 400 380 360 340 320 300 280 260 240 220 200 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 225 252 220 372 276 314 319 232 338 De gemiddelde mediane looptijd van een verkochte topsegmentwoning in bedroeg, na een toename van 11,7% ten opzichte van heel, in de provincie gemiddeld 276 dagen oftewel negen maanden en twee dagen. Alle woningtypen noteren in een langere verkooptijd dan in het jaar ervoor. Een herenhuis is in ruim 219 dagen te koop aangeboden alvorens deze verkocht is. Ter vergelijking, een dergelijke woning stond in met 22 dagen korter 197 dagen in aanbod. Anders gezegd, een herenhuis staat in het afgelopen kalenderjaar gemiddeld zeven maanden en zes dagen in de verkoop. stonden in datzelfde jaar met 203 dagen (zes maanden en 21 dagen) iets korter in de verkoop. Wanneer de verkooptijd van dit woningtype wordt vergeleken met dan is de looptijd met zestien dagen toegenomen. kennen, ondanks dat zij de meeste verkopen noteren, de hoogste gemiddelde mediane verkooptijd. In stond een vrijstaande woning 285 dagen te koop, dit is negen maanden en elf dagen. Dit is achttien dagen langer dan in het hieraan voorafgaande jaar. Het aantal verkochte appartementen is te gering om hierover een representatieve uitspraak te doen, derhalve wordt deze verder niet toegelicht en is deze in onderstaande grafiek buiten beschouwing gelaten. Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in Noord-Brabant naar woningsoort in dagen ( ) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 400 350 300 250 200 150 100 50 0 juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 20 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Verkoopprijzen Een verkochte woning van het duurdere segment in de provincie Noord-Brabant wist in het eerste kwartaal van 2014 een mediane verkoopprijs te realiseren van 607.500,-. In het eerste kwartaal van was dit gegeven 1,3% lager, namelijk 600.000,-. Met name appartementen registreren met een mediane verkoopprijs van 591.250,- het afgelopen kwartaal een aanzienlijke toename op jaarbasis van 12,4%. en vrijstaande woningen noteren in het eerste kwartaal van 2014 tevens een hogere verkoopprijs in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. Een herenhuis is 1,2% duurder geworden en kost mediaan 635.000,-. zijn 1,7% in prijs gestegen en kosten mediaan 610.000,-. De prijs van een hoekwoning is in tegenstelling tot de overige woningtypen in prijs gedaald, te weten -12,7% tot 537.000,-. Mediane verkoopprijzen in Noord-Brabant naar woningsoort (Q1 Q1 2014) 730.000 680.000 630.000 580.000 530.000 480.000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 610.000 575.000 602.500 545.000 627.500 552.500 572.000 531.000 635.000 550.000 570.000 557.500 583.750 615.000 618.000 570.000 540.000 537.000 600.000 612.500 630.000 561.250 600.000 600.000 605.000 611.250 610.000 692.000 687.000 530.000 710.000 526.250 555.000 600.000 550.000 591.250 Enkel de woningtypen hoekwoningen en vrijstaande woningen noteren een toename van de gemiddelde mediane verkoopprijs in, te weten een stijging van respectievelijk 3,6% en een half procentpunt. De 50 verkochte hoekwoningen zijn in het afgelopen kalenderjaar verkocht voor 585.750,-. Daarnaast zijn de 455 van eigenaar gewisselde vrijstaande woningen gekocht voor een gemiddelde mediane koopsom van 604.063,-. en appartementen registreren in tegenstelling tot de overige twee woningtypen een lagere verkoopprijs op jaarbasis. Een herenhuis is verkocht voor een prijs van 570.750,-, dit is 2,1% lager dan in. De prijsdaling van een appartement is in vergelijking met vorig jaar aanzienlijk sterker, te weten -14,8% tot een bedrag van 557.813,- in. Gemiddelde mediane verkoopprijs in Noord-Brabant ( ) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 680.000 660.000 640.000 620.000 600.000 580.000 560.000 540.000 520.000 500.000 Net als het topsegment van de Nederlandse woningmarkt zijn in Noord-Brabant appartementen per vierkante meter het duurst. Een dergelijke woning kost in het eerste kwartaal van 2014 per vierkante meter 2.742,-. Ondanks de sterke prijsdaling van 11,3% op jaarbasis is dit woningtype in deze provincie nog altijd het duurst. Na het duurste woningtype volgen op basis van de prijs per vierkante meter vrijstaande woningen, hoekwoningen en herenhuizen. juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 21 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda en herenhuizen zijn in het eerste kwartaal van 2014 per vierkante meter goedkoper, echter deze noteren met een daling van 1,3% en 1,4% op jaarbasis een veel kleinere prijsafname. Voor een vrijstaande woning is in de eerste drie maanden van dit jaar 2.729,- per vierkante meter betaald. zijn verkocht voor een vierkante meterprijs van 2.406,-. Een hoekwoning kost in het eerste kwartaal van 2014 2.598,- per vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode een jaar geleden dan is sprake van een prijsdaling van 13,9%. Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in Noord-Brabant naar woningsoort (Q1 Q1 2014) 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 3.134 2.734 2.534 2.725 2.439 2.706 2.390 2.701 2.406 2.500 2.775 2.666 2.778 3.016 3.400 2.864 2.576 2.598 2.862 2.822 2.666 2.772 2.766 2.722 2.580 2.796 2.729 3.994 3.804 2.327 2.956 3.092 3.296 2.238 3.055 2.742 Wanneer de vierkante meterprijzen in vergeleken worden met dan is eveneens sprake van een daling, namelijk 5,2%. registreren een hogere vierkante meterprijs dan in het jaar hiervoor het geval was. Een vierkante meter van een dergelijke woning is in prijs met 10,6% gestegen tot 2.964,-. Alle overige woningtypen noteren overeenkomstig een gemiddelde topsegmentwoning in Noord-Brabant een lagere vierkante meterprijs. zijn in tegenstelling tot het eerste kwartaal van 2014 in heel niet het duurste woningtype, dit is namelijk het woningtype hoekwoningen. registreren een gemiddelde mediane vierkante meterprijs van 2.920,-, dit is 10,7% minder dan in het hieraan voorafgaande jaar is geregistreerd. zijn wederom het goedkoopst en kosten in gemiddeld 2.559,- per vierkante meter. Ten opzichte van de gemiddelde mediane vierkante meterprijs in is een herenhuis in 8% goedkoper. Verder wordt voor een vrijstaande woning een vierkante meterprijs van 2.716,- betaald. In vergelijking met is dit 2,3% minder. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in Noord-Brabant ( ) * Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 3.400 3.200 3.000 2.800 2.600 2.400 2.200 juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 22 van 51
2014 2014 2014 2014 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Aanbod Het aantal aangeboden bestaande woningen met een vraagprijs van tenminste 500.000,- in de provincie Noord-Brabant is op 1 april 2014 gestegen tot 4.766. Dit is 2,5% meer dan een jaar geleden toen reeds een aanbodstijging van 1,8% is geregistreerd. De aanbodstijging komt alleen tot uiting bij vrijstaande woningen. Op 1 april 2014 staan 4.116 vrijstaande woningen te koop, dit is 3,2% meer dan een jaar geleden. en hoekwoningen registreren een aanboddaling op jaarbasis van 1,9% en 1,4%. Hierdoor zijn aan het einde van het eerste kwartaal 202 herenhuizen en 279 hoekwoningen beschikbaar. Het aantal beschikbare appartementen is gelijk aan het aanbodniveau op 1 april, te weten 169. Overeenkomstig met het topsegment in Nederland noteert het woningtype vrijstaande woningen het grootste aandeel. In de provincie Noord-Brabant is 86% van het aanbod een woning van dit type. Dit is in vergelijking met Nederland nog meer aangezien daar het aanbod voor 74% bestaat uit vrijstaande woningen. Naast vrijstaande woningen bestaat het aantal beschikbare objecten voor 6% uit hoekwoningen, 4% uit herenhuizen en 4% uit appartementen. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in Noord-Brabant en Nederland 169; 4% Noord-Brabant 202; 4% Nederland 279; 6% 1.710 ; 8% 1.587 ; 7% 2.592 ; 11% 4.116; 86% 16.559 ; 74% Aantal woningen in aanbod op 1 april in Noord-Brabant naar woningsoort ( 2014) 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 23 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Ten opzichte van 1 januari 2014 is het aantal beschikbare woningen met 1,5% afgenomen. en vrijstaande woningen registreren eveneens een daling op jaarbasis, te weten -3,3% en -1,7%. Het aantal hoekwoningen is in drie maanden onveranderd. noteren daarentegen een toename van 3%. Derhalve staan op 1 april 2014 zeven herenhuizen en 72 vrijstaande woningen minder te koop dan drie maanden geleden en vijf appartementen meer. Aantal woningen in aanbod in Noord-Brabant (april april 2014) 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr-14 201 214 215 217 206 201 199 209 202 319 320 306 300 283 298 290 279 279 3.875 3.976 4.033 4.068 3.990 4.055 4.127 4.188 4.116 173 177 182 186 169 164 165 164 169 Vraagprijzen Voor een op 1 april 2014 beschikbare topsegmentwoning in Noord-Brabant is een gemiddelde koopsom van 655.000,- gevraagd. Daarmee is de mediane vraagprijs met 2% gedaald in vergelijking met de prijs van een jaar geleden. Ter vergelijking de mediane vraagprijs in heel Nederland is 20.000,- hoger, namelijk 675.000,-. Wanneer de vraagprijs op 1 april 2014 wordt vergeleken met 1 januari 2014 dan is sprake van een prijsdaling van 1,5% oftewel 10.000,-. Van alle woningtypen is de vraagprijs gelijk aan drie maanden geleden, met uitzondering van herenhuizen. Voor dit woningtype is de prijs met duizend euro licht gedaald. Wanneer de gevraagde koopsom wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden dan noteert het woningtype hoekwoningen een lichte daling van 2.500,-. Op 1 april 2014 staat een herenhuis te koop voor 649.000,- en een hoekwoning voor 595.000,-. Verder wordt een vrijstaande woning aangeboden voor een mediane prijs van 675.000,- en een appartement voor 598.000,-. Mediane vraagprijs in Noord-Brabant naar woningsoort (april april 2014) 700.000 680.000 660.000 640.000 620.000 600.000 580.000 560.000 apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr-14 645.000 649.000 650.000 650.000 649.000 650.000 650.000 650.000 649.000 597.500 595.000 595.000 598.000 597.500 595.000 595.000 595.000 595.000 675.000 679.000 675.000 679.000 675.000 675.000 675.000 675.000 675.000 599.000 599.000 599.000 598.000 598.000 598.000 598.000 598.000 598.000 juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 24 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda De gemiddelde mediane vraagprijs in ligt voor de woningtypen hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen lager dan in. Het woningtype herenhuizen is hierop een uitzondering aangezien de vraagprijs gemiddeld hoger is dan in vergelijking met een jaar geleden. Een dergelijke woning stond te koop voor 649.750,- terwijl een jaar geleden de vraagprijs 648.500,- betrof. Een hoekwoning is net als een appartement in een jaar 750,- goedkoper geworden, vrijstaande woningen zijn 2.000,- in vraagprijs gedaald. Gemiddelde mediane vraagprijs in Noord-Brabant ( ) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 700.000 680.000 660.000 640.000 620.000 600.000 580.000 560.000 Vraagprijs versus verkoopprijs De verkoopprijs van een bestaande topsegmentwoning in Noord-Brabant ligt in het eerste kwartaal van 2014 met 8,6% onder de mediane vraagprijs van 1 januari. Daarmee is het prijsverschil lager dan in. In is de laagst genoteerde discrepantie -9,8% in zowel het derde als vierde kwartaal. In het eerste kwartaal van dat jaar was het prijsverschil met -10,3% het grootst. Het tweede kwartaal noteert echter geen groot verschil aangezien de koopsom toen 10,2% onder de vraagprijs lag. In het eerste kwartaal van 2014 noteren alle woningtypen een lagere verkoopprijs dan de genoteerde mediane vraagprijs. Het verschil is het grootst bij hoekwoningen en vrijstaande woningen met een koopsom die respectievelijk 9,7% en 9,6% lager ligt. en appartementen registreren een beduidend kleiner verschil, te weten -2,3% en -1,1%. Wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode vorig jaar dan is het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs bij alle woningtypen kleiner geworden, met uitzondering van hoekwoningen. Dit woningtype noteerde vorig jaar namelijk met 2,8% een hogere mediane verkoopprijs dan is gevraagd. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in Noord-Brabant (Q1 Q1 2014) 680.000 660.000 640.000 620.000 600.000 580.000 560.000 540.000 520.000 500.000 Vraagprijs Verkoopprijs juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 25 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Woningmarktratio De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. Op 1 april 2014 is de ratio voor een bestaande topsegmentwoning in de provincie 3,1%, wat inhoudt dat 32 keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat. Anders gezegd, op 32 aangeboden woningen wordt één verkoop gerealiseerd. Een jaar geleden was dit met een ratio van 2,9% 34 keer. Hiermee volgt Noord-Brabant de Nederlandse krapper wordende woningmarkttrend. In Nederland staat ter vergelijking achttien keer de vraag naar woningen in aanbod. De minst ruime markt is in het begin van 2014 die van appartementen aangezien in de voorbije drie maanden slechts twee verkopen op 169 beschikbare objecten zijn geregistreerd. De woningmarktratio van appartementen bedraagt in het eerste kwartaal van 2014 daarmee 1,2%. Ondanks dat de meeste vrijstaande woningen zijn verkocht noteert dit woningtype na appartementen de meest ruime markt met een ratio van 2,9%. Van dit woningtype is op de 34 aangeboden woningen één verkoop gerealiseerd. noteren de krapste markt met 6,4% waarna hoekwoningen volgen met een ratio van 4,3%. Van deze woningtypen staat respectievelijk zestien en 23 keer de vraag in aanbod. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is de woningmarktratio voor herenhuizen en vrijstaande woningen toegenomen met 2,1 en 0,2 procentpunt. en appartementen noteren een daling van de woningmarktratio op jaarbasis met zes tiende van een procentpunt en 1,2 procentpunt. Woningmarktratio in Noord-Brabant (Q1 Q1 2014) 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 3,0% 2,8% 4,2% 5,1% 4,4% 4,0% 6,0% 1,9% 6,4% 6,0% 6,6% 5,6% 6,0% 4,9% 3,0% 3,4% 6,1% 4,3% 2,9% 3,5% 2,8% 3,2% 2,7% 2,6% 2,7% 3,2% 2,9% 5,2% 2,3% 1,6% 3,2% 2,4% 3,7% 0,6% 0,6% 1,2% juni 2014 Topsegment Breda Provincie Noord-Brabant pagina 26 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda 5. Regio Breda Postcodegebieden: 4800 BA - 4839 AX, 4840 AA - 4841 XV, 4847 AA - 4847 ZV, 4851 AA - 4851 WN, 4854 AA - 4854 ZJ Het nu volgende deel richt zich op Breda, waarvoor net als in de andere deelgebieden wordt ingegaan op het aantal in aanbod staande bestaande woningen en het aantal gerealiseerde verkopen. De verhouding tussen vraag en aanbod wordt wederom uitgelicht, evenals de duur van het te koop staan van een woning en de vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen. De gehanteerde minimale vraag- of verkoopprijs is 500.000,-. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn 20 verkopen gerealiseerd, waarvan vier herenhuizen, drie hoekwoningen en dertien vrijstaande woningen. In de afgelopen drie maanden zijn geen appartementen met een minimale verkoopprijs van 500.000,- verkocht. Wanneer dit vergeleken wordt met het eerste kwartaal van is sprake van een afname in het aantal verkopen. Een jaar geleden zijn namelijk één appartement, veertien vrijstaande woningen, zeven hoekwoningen en twee herenhuizen verkocht, een totaal van 24 verkopen. Aantal verkopen in de regio Breda (Q1 Q1 2014) 25 20 15 10 5 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 1 2 3 5 2 0 5 3 4 3 10 6 4 7 5 2 5 3 16 18 12 11 14 17 15 23 13 3 2 1 1 1 2 0 0 0 In heel zijn in de regio Breda 101 woningen verkocht met een verkoopprijs van tenminste 500.000,-. Wanneer dit vergeleken wordt met is sprake van een toename van 3,1% oftewel drie objecten. In het eerste kwartaal van 2014 zijn 20 woningen van eigenaar gewisseld. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2014 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal verkopen binnen het topsegment dit jaar op 80 woningen. Ten opzichte van zou dit een daling van 20,8% betekenen, hetgeen in tegenstelling is tot de nationale en provinciale verwachting waar een toename in het aantal verkopen voor heel 2014 wordt verwacht. Op basis van het aantal verkochte woningen dient per kwartaal minimaal drie herenhuizen, vijf hoekwoningen, zeventien vrijstaande woningen en één appartement te worden verkocht om het verkoopaantal van te bereiken. Echter, met uitzondering van herenhuizen noteren alle woningtypen in het eerste kwartaal van 2014 een lager verkoopaantal. In het afgelopen kalenderjaar zijn tien herenhuizen verkocht, dit is één object minder dan in het hieraan voorafgaande jaar. Verder zijn negentien hoekwoningen, 69 vrijstaande woningen en drie appartementen verkocht. Ten opzichte van is het aantal verkochte hoekwoningen met vier objecten afgenomen. Verder zijn in vier appartementen minder van eigenaar gewisseld dan in. registreren daarentegen een hoger verkoopaantal dan vorig jaar, namelijk twaalf objecten meer. juni 2014 Topsegment Breda Regio Breda pagina 27 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Aantal verkopen per jaar in de regio Breda ( ) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 80 70 60 50 40 30 20 10 - De verdeling van het totale aantal verkopen afgelopen halfjaar verschilt nauwelijks met de langjarige trend. In het laatste kwartaal van en het eerste kwartaal van 2014 zijn zeven herenhuizen verkocht. Dit is 14% van het totale verkoopaantal. Verder is 16%, dit zijn acht verkopen, van het totaal aantal verkochte topsegmentwoningen een hoekwoning. Met 36 verkopen noteert het woningtype vrijstaande woningen het grootste aandeel, namelijk 70%. Aantal verkopen in de regio Breda naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 - Q1 2014 10 ; 5% Q4 - Q1 2014 - ; 0% 25 ; 11% 7 ; 14% 139 ; 63% 45 ; 21% 36 ; 70% 8 ; 16% Looptijd Een bestaande topsegmentwoning is in de regio Breda in het eerste kwartaal van 2014 na 80 dagen verkocht. Met andere woorden, op basis van 20 verkopen is de mediane verkooptijd van een woning met een prijs van minimaal 500.000,- twee maanden en negentien dagen. Een jaar geleden werden 24 woningen verkocht in 191 dagen, oftewel zes maanden en negen dagen. Wanneer de verkooptijd van een woning in deze regio wordt vergeleken met de nationale looptijd en die van een topsegmentwoning in de provincie Noord-Brabant, dan is deze aanzienlijk korter. Een woning in Nederland die is verkocht in het eerste kwartaal van 2014 stond 179 dagen te koop (vijf maanden en 27 dagen). In Noord-Brabant bedraagt de mediane looptijd 309 dagen, dit is tien maanden en vijf dagen. Vanwege het geringe aantal verkopen, waar de betreffende mediane looptijd op gebaseerd is, en de grote fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt, is de grafiek met de mediane looptijd naar kwartaal naar woningtype buiten beschouwing gelaten. De looptijd wordt echter wel besproken voor hele jaren. De gemiddelde mediane looptijd is in twee dagen korter dan in namelijk 166 dagen. Met andere woorden een topsegmentwoning die in het juni 2014 Topsegment Breda Regio Breda pagina 28 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda afgelopen kalenderjaar is verkocht stond vijf maanden en veertien dagen in aanbod. In heel noteert het woningtype vrijstaande woningen een mediane looptijd van 162 dagen, dit is vijf maanden en tien dagen. In het jaar hiervoor was de verkooptijd van een dergelijke woning 201 dagen, oftewel zes maanden en negentien dagen. De overige woningtypen noteren een te laag verkoopaantal voor een representatieve weergave. Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de regio Breda van vrijstaande woningen in dagen ( ) * Weergegeven mediane looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Verkoopprijzen Een verkochte woning uit de regio Breda binnen het topsegment realiseerde in het eerste kwartaal van 2014 een verkoopprijs van 585.000,-. Dit is 6,9% lager dan in het eerste kwartaal van, toen een woning voor 628.500,- werd verkocht. Met dit gegeven noteert de regio Breda een prijsdaling, terwijl op nationaal niveau de mediane koopsom onveranderd is gebleven. De vier verkochte herenhuizen zijn in het eerste kwartaal van 2014 verkocht voor een mediane koopsom van 702.500,-. Op basis van drie verkochte hoekwoningen is een verkoopprijs geregistreerd van 550.000,- per woning. De dertien vrijstaande woningen die van eigenaar wisselden afgelopen kwartaal noteren een mediane koopsom van 570.000,-. Vanwege het geringe aantal verkopen, waar de betreffende verkoopprijzen op gebaseerd zijn, brengt dit gegeven grote fluctuaties met zich mee. Mediane verkoopprijzen in de regio Breda naar woningsoort (Q1 Q1 2014) 780.000 730.000 680.000 630.000 580.000 530.000 480.000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 572.500 617.500 627.162 562.500 620.000 618.000 678.125 528.500 550.000 697.500 652.500 725.000 585.000 703.750 640.000 645.000 647.000 570.000 juni 2014 Topsegment Breda Regio Breda pagina 29 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda De gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkochte woning in in de regio Breda bedraagt 639.000,- en is in vergelijking met met bijna vierduizend euro gestegen. In is de koopsom van een vrijstaande woning het hoogst, te weten 658.938,- Een jaar geleden kostte een dergelijke woning 665.000,-. De tien verkochte herenhuizen noteren in een gemiddelde mediane koopsom van 547.833,-. In werden elf herenhuizen verkocht, toen bedroeg de verkoopprijs 625.938,-. Verder is voor de negentien van eigenaar verwisselde hoekwoningen in het afgelopen kalenderjaar een gemiddelde mediane prijs van 611.156,- betaald. In het hier voorafgaande jaar zijn 23 woningen van dit type verkocht voor 594.916,-. De drie verkochte appartementen in noteren gezamenlijk een mediane verkoopprijs van 616.250,-. In vergelijking met de zeven verkochte appartementen in, toen de koopsom 654.625,- betrof, is sprake van een daling. Gemiddelde mediane verkoopprijs in de regio Breda ( ) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 750.000 700.000 650.000 600.000 550.000 500.000 Van de woningtypen, herenhuizen, hoekwoningen en vrijstaande woningen is een herenhuis in het eerste kwartaal van 2014 met 2.670,- per vierkante meter het goedkoopst in deze regio. Hierna volgt een vrijstaande woning met een vierkante meterprijs van 2.675,-. zijn derhalve het duurst, in de voorbije drie maanden is hiervoor een bedrag van 2.842,- per vierkante meter betaald. Een gemiddelde woning in regio Breda kost per vierkante meter mediaan 2.680,-. In vergelijking met een jaar geleden is de vierkante meterprijs met 6,8% gedaald. Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in de regio Breda (Q1 Q1 2014) 3.800 3.600 3.400 3.200 3.000 2.800 2.600 2.400 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2.862 2.892 2.494 3.624 2.900 3.400 3.210 3.108 2.842 3.459 3.092 3.414 3.375 2.886 2.922 3.310 2.939 2.675 De gemiddelde mediane vierkante meterprijs per woningtype in bedraagt 3.012,-. Ten opzichte van is een gemiddelde topsegmentwoning per vierkante meter twee euro in prijs gestegen. noteren als enige overeenkomstig een hogere vierkante meterprijs in dan in. De prijs van een dergelijke woning is 3.155,- per vierkante meter en is daarmee de hoogst genoteerde. Een jaar geleden is voor een hoekwoning 2.968,- per vierkante meter betaald., vrijstaande woningen en appartementen registreren op jaarbasis daarentegen een lagere vierkante meterprijs. zijn verkocht voor een koopsom van 2.820,- per vierkante meter, dit is 2,6% lager dan in het geval was. Een vrijstaande woning is na een hoekwoning het duurste woningtype. Voor een in verkochte juni 2014 Topsegment Breda Regio Breda pagina 30 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda vrijstaande woning is een gemiddelde mediane vierkante meterprijs van 3.014,- betaald. Op jaarbasis is sprake van een prijsdaling van 9,6%. zijn het goedkoopst per vierkante meter, te weten 2.798,-. In vergelijking met is een appartement per vierkante meter met 1,5% in prijs gedaald. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in de regio Breda ( ) * Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 3.400 3.300 3.200 3.100 3.000 2.900 2.800 2.700 2.600 2.500 Aanbod Binnen de regio Breda staan 348 bestaande woningen met een vraagprijs van tenminste 500.000,- op 1 april 2014 te koop. Een jaar geleden bedroeg het aantal beschikbare woningen 360 objecten. Daarmee is op jaarbasis sprake van een lichte procentuele daling van 3,3%. Wanneer het aanbod wordt vergeleken met 1 januari 2014 dan is tevens sprake van een lager aantal beschikbare woningen, te weten één object. hebben op 1 april 2014 met 243 objecten het grootste aandeel in het aanbodtotaal. Hierna volgen herenhuizen, hoekwoningen en appartementen met achtereenvolgens 48, 38 en 19 woningen in aanbod. Wanneer het aanbod wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden, noteren herenhuizen en hoekwoningen een daling in het aantal beschikbare woningen en vrijstaande woningen en appartementen een stijging. De sterkste aanboddaling is met 19,1% het woningtype hoekwoningen, oftewel een daling van negen objecten in een jaar. Het aantal herenhuizen is op jaarbasis gedaald met zeven woningen, dit is een daling van 12,7%. en appartementen noteren een aanbodstijging van respectievelijk 1,3% en 5,6%. Met andere woorden, op 1 april 2014 staan drie vrijstaande woningen en één appartement meer in aanbod dan een jaar geleden. Bij de vergelijking tussen de regio Breda en de provincie Noord-Brabant is het overeenkomstig dat de top van de woningmarkt met name bepaald wordt door het woningtype vrijstaande woningen. In de regio Breda is 70% van het aanbod een dergelijke woning. In Noord-Brabant is dit aandeel groter, namelijk 86%. Hierdoor hebben de overige woningtypen in de regio een groter aandeel dan in de provincie, te weten 14% is een herenhuis, 11% een hoekwoning en 5% een appartement. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in de regio Breda en provincie Noord-Brabant Breda 169; 4% Noord-Brabant 202; 4% 19; 5% 48; 14% 279; 6% 38; 11% 243; 70% 4.116; 86% juni 2014 Topsegment Breda Regio Breda pagina 31 van 51
2014 2014 2014 2014 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Aantal woningen in aanbod op 1 april in de regio Breda naar woningsoort ( 2014) 300 250 200 150 100 50 0 Op 1 april 2014 worden vier herenhuizen en twee hoekwoningen minder aangeboden ten opzichte van 1 januari 2014. Verder noteren vrijstaande woningen een toename van twee objecten in aanbod en appartementen drie woningen. Aantal woningen in aanbod in de regio Breda (april april 2014) 300 250 200 150 100 50 0 apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr-14 41 57 60 60 55 55 53 52 48 65 59 54 59 47 47 42 40 38 218 238 249 250 240 253 245 241 243 22 18 23 26 18 19 18 16 19 Vraagprijzen In de regio Breda wordt voor een topsegmentwoning op 1 april 2014 een mediane prijs van 725.000,- gevraagd. Dit is 2,7% lager dan drie maanden geleden toen een woning voor 745.000,- te koop stond. Daarmee is de mediane vraagprijs van een woning in Breda aanzienlijk hoger dan een gemiddelde topsegmentwoning in Nederland. De prijs van een dergelijke woning in aanbod bedraagt op 1 april 2014 675.000,-. De woningtypen hoekwoningen en vrijstaande woningen noteren aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 een gelijke vraagprijs als aan het begin van dat kwartaal. Hier staat tegenover dat herenhuizen een lagere koopsom vragen en appartementen een hogere prijs noteren dan drie maanden geleden, namelijk -4,2% en +4,5%. Voor een hoekwoning is 647.000,- gevraagd. zijn met een vraagprijs van 749.000 beduidend duurder. Verder staat een herenhuis te koop voor 709.000,- en een appartement voor 625.000,-. juni 2014 Topsegment Breda Regio Breda pagina 32 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Wanneer de vraagprijzen op 1 april 2014 worden vergeleken met 1 april is sprake van een minimale verandering in de vraagprijs. Voor een beschikbaar herenhuis wordt aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 2% meer gevraagd dan in dezelfde periode in. noteren overeenkomstig een hogere vraagprijs, te weten 4,5%. Verder noteren hoekwoningen en vrijstaande woningen ook hier een gelijke vraagprijs als een jaar geleden. Mediane vraagprijs in de regio Breda naar woningsoort (april april 2014) 810.000 760.000 710.000 660.000 610.000 560.000 apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr-14 649.000 675.000 695.000 695.000 695.000 695.000 725.000 740.000 709.000 625.000 619.000 627.000 675.000 650.000 669.000 672.000 647.000 647.000 777.000 749.000 749.000 750.000 750.000 749.000 750.000 750.000 749.000 672.500 616.250 639.000 602.750 598.000 598.000 595.000 598.000 625.000 De gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de regio Breda in is 733.125,- en is in vergelijking met met 3,3% gestegen. en hoekwoningen noteren in vergelijking met een jaar geleden een vraagprijsstijging van respectievelijk 5,2% en 3,6%. Een herenhuis stond in te koop aangeboden voor 713.750,-, dit is duurder dan een hoekwoning met een vraagprijs van 659.500,- in dezelfde periode. en appartementen staan in gemiddeld te koop voor een mediane prijs van 749.750,- en 597.250,-. Gemiddelde mediane vraagprijs in de regio Breda ( ) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 810.000 760.000 710.000 660.000 610.000 560.000 Vraagprijs versus verkoopprijs De vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen van bestaande woningen binnen het topsegment laat een discrepantie zien. In was deze discrepantie het grootst in het vierde kwartaal van, te weten -14,2%. Vervolgens is in het tweede kwartaal van het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs met -8,3% het kleinst dat jaar. In het eerste kwartaal van 2014 bedraagt de koopsom -21,5% lager dan de gevraagde prijs. De discrepantie is daarmee groter dan in het afgelopen kalenderjaar het geval is geweest. De mediane verkoopprijs van een vrijstaande woning is in het eerste kwartaal groter, te weten -24% lager dan de vraagprijs op 1 januari 2014. en hoekwoningen noteren een verschil van -5,1% en -15%. juni 2014 Topsegment Breda Regio Breda pagina 33 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in de regio Breda (Q1 Q1 2014) 800.000 750.000 700.000 650.000 600.000 Vraagprijs Verkoopprijs 550.000 500.000 Woningmarktratio De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen het aantal verkopen in een kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. Deze ratio neemt overeenkomstig met Nederland totaal en Noord-Brabant in de regio Breda voor het topsegment van de woningmarkt toe. Op 1 april 2014 is in Breda de ratio gemiddeld 5,7%, wat inhoudt dat één op de zeventien woningen in een kwartaal wordt verkocht. Met andere woorden zeventien keer de vraag naar woningen in de afgelopen drie maanden staat op 1 april 2014 in aanbod. Daarmee is de regionale markt krapper dan het provinciale niveau en de nationale markt. Een jaar geleden kende de regio een ratio van 6,7% (één verkoop op vijftien aangeboden woningen), hetgeen op een ruimer wordende markt duidt. Het ruimer worden van de woningmarkt komt bij hoekwoningen en vrijstaande woningen naar voren. noteren in tegenstelling een krappere markt in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. Een jaar geleden was de markt van herenhuizen het krapst. Door een toename van de woningmarktratio voor herenhuizen met 4,7 procentpunt op jaarbasis noteert dit woningtype met een ratio van 8,3% wederom de minst ruime markt. Van dit woningtype staat twaalf keer de vraag in aanbod. De marktratio voor hoekwoningen is met 7% gedaald tot 7,9%. Anders gezegd is op dertien aangeboden hoekwoningen in het eerste kwartaal van 2014 één verkoop gerealiseerd. noteren de laagste aanbod/verkoop verhouding, namelijk 5,3%. Dit betreft negentien keer de vraag naar dit woningtype in aanbod. Woningmarktratio in de regio Breda (Q1 Q1 2014) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2,4% 3,5% 5,0% 8,3% 3,6% 0,0% 9,4% 5,8% 8,3% 4,6% 16,9% 11,1% 6,8% 14,9% 10,6% 4,8% 12,5% 7,9% 7,3% 7,6% 4,8% 4,4% 5,8% 6,7% 6,1% 9,5% 5,3% juni 2014 Topsegment Breda Regio Breda pagina 34 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda 6. Top acht gemeenten De hoogwaardige woonmilieus van Nederland zijn vastgelegd in de top acht gemeenten van Nederland, te weten: Bergen; Blaricum; Bloemendaal; De Bilt; Haarlem; Hilversum; Laren; Wassenaar. Ook voor de top acht worden de eerder geziene analyses uiteengezet. Het aantal bestaande woningen in aanbod en het aantal woningverkopen worden uitgelicht, alsook de verhouding tussen vraag en aanbod en de (gemiddelde) mediane looptijden van de verkochte woningen. Evenals voor de andere deelgebieden komt ook de vergelijking van vraag- en verkoopprijzen aan bod. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn 139 verkopen gerealiseerd, waarvan 61 hoekwoningen, 60 vrijstaande woningen, veertien herenhuizen en vier appartementen. Wanneer dit vergeleken wordt met het eerste kwartaal van is sprake van een afname in het aantal verkopen van herenhuizen, te weten twee objecten., vrijstaande woningen en appartementen noteren een hoger verkoopaantal dan in dezelfde periode vorig jaar. Het aantal hoekwoningen is met 26 verkopen toegenomen, vrijstaande woningen noteren een stijging van vijftien objecten en appartementen registreren een toename van drie woningen. Vanwege het geringe aantal verkopen van de woningtypen herenhuizen en appartementen worden deze in de analyses op kwartaalbasis buiten beschouwing gelaten. Aantal verkopen in top acht gemeenten (Q1 Q1 2014) 70 60 50 40 30 20 10 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 36 55 44 34 35 28 44 51 61 34 57 44 52 45 57 63 61 60 In de top acht gemeenten zijn in heel in totaal 471 woningen verkocht met een verkoopprijs van tenminste 500.000,-. Wanneer dit vergeleken wordt met is sprake van een toename van 10,8% aangezien het aantal verkopen toen 425 objecten betrof. noteren in heel minder verkopen dan in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. In totaal zijn 158 hoekwoningen verkocht in, dit is 6,5% minder dan in. Het aantal verkochte herenhuizen is op jaarbasis met 26,4%, oftewel veertien woningen, toegenomen tot 67 verkopen in. Het aantal verkochte vrijstaande woningen is van 187 verkopen in toegenomen tot 226 woningen in. Daarmee is sprake van een procentuele toename van 20,9%. Verder noteren appartementen een verkooptoename van 25% wanneer wordt vergeleken met. Anders gezegd, in zijn vier appartementen meer verkocht dan in, te weten 20 woningen. juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 35 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda In het eerste kwartaal van 2014 zijn 139 woningen van eigenaar gewisseld. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2014 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal woningverkopen binnen het topsegment dit jaar op 556. Ten opzichte van zou dit een toename van 18% betekenen, hetgeen sterker is dan de nationale verwachting (+9,2%). Aantal verkopen per jaar in top acht gemeenten ( - ) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 300 250 200 150 100 50 - De verdeling van woningverkopen naar woningtypen is afgelopen halfjaar als volgt: de vraag naar vrijstaande woningen was met 43% het grootst, gevolgd door hoekwoningen met 40%. Van het totaal aantal verkopen in het vierde kwartaal van en het eerste kwartaal van 2014 is 12% een herenhuis en 5% een appartement. Aantal verkopen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 - Q1 2014 40 ; 4% Q4 - Q1 2014 15 ; 5% 134 ; 13% 35 ; 12% 473 ; 46% 388 ; 37% 121 ; 43% 112 ; 40% Looptijd Een topsegmentwoning is in het eerste kwartaal van 2014 verkocht na 179 dagen, oftewel vijf maanden en 27 dagen. Dit is een toename van één maand en 26 dagen wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode een jaar geleden. Overeenkomstig met de looptijdcijfers van Nederland is sprake van een toenemende verkooptijd. De looptijdtoename in de top acht gemeenten is echter sterker dan de nationale woningmarkt. Van de twee woningtypen hoekwoningen en vrijstaande woningen, noteren hoekwoningen de langste looptijd. Een dergelijke woning stond 179 dagen te koop aangeboden, dit is vijf maanden en 27 dagen. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden wordt een dergelijke woning minder snel verkocht. In het eerste kwartaal van stond een hoekwoning 153 dagen in aanbod, dit is vijf maanden. noteren in het eerste kwartaal van 2014 een langere juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 36 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda verkooptijd in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden, te weten 46 dagen (een maand en zestien dagen). Een vrijstaande woning noteert een mediane looptijd van 164 dagen, oftewel vijf maanden en twaalf dagen. Vanwege het uiterst geringe aantal verkopen van appartementen en herenhuizen, waar de betreffende mediane looptijden op gebaseerd zijn, en de extreme fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt, zijn deze typen in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten (Q1 Q1 2014) 250 200 150 100 50 De gemiddelde mediane looptijden van de woningtypen herenhuizen, hoekwoningen en appartementen uit het duurdere segment laten in een stijging zien ten opzichte van. Alleen vrijstaande woningen werden in sneller verkocht dan in, namelijk 23 dagen sneller. De gemiddelde mediane looptijd van een dergelijke woning bedroeg het afgelopen jaar 131 dagen, oftewel vier maanden en negen dagen. Door het nog altijd geringe aantal verkopen op jaarbasis van het woningtype appartementen is de mediane looptijd aan schommelingen onderhevig. Een appartement stond in gemiddeld 231 dagen (zeven maanden en achttien dagen) in aanbod, in was dit ter vergelijking 112 dagen (drie maanden en 21 dagen). De verkooptijd van herenhuizen en hoekwoningen is toegenomen met 25 dagen en twaalf dagen tot respectievelijk 120 dagen, oftewel drie maanden en 29 dagen, en 128 dagen, dit is vier maanden en zes dagen. Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten naar woningsoort ( ) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 200 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 102 83 95 182 153 135 96 176 179 212 146 120 138 118 139 142 141 164 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 37 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Verkoopprijzen Een verkochte topsegmentwoning binnen de top acht gemeenten van Nederland wist in het eerste kwartaal van 2014 een prijs van 700.000,- op te brengen. In het eerste kwartaal van was dit nog 730.000,-, waardoor een daling van 4% is waargenomen op jaarbasis. Kortom over de stabilisatie van de woningprijzen in het duurdere segment is in de top acht gemeenten, in tegenstelling tot de Nederlandse top woningmarkt, nog geen sprake. Voor een hoekwoning is in het eerste kwartaal van 2014 617.500,- betaald. Wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode een jaar geleden dan is sprake van een daling van 6% aangezien de mediane verkoopprijs toen 655.000,- bedroeg. noteren daarentegen een hogere koopsom dan een jaar geleden. Een in het eerste kwartaal van 2014 verkochte vrijstaande woning kostte 900.250,-, een jaar geleden was dit 857.000,-. Derhalve is sprake van een prijsstijging van 5% in een jaar. Mediane verkoopprijzen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 Q1 2014) 1.150.000 1.050.000 950.000 850.000 750.000 650.000 550.000 450.000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 622.500 665.000 687.500 647.500 655.000 617.500 610.000 645.000 617.500 912.500 900.000 1.056.250 882.500 857.000 960.000 876.000 900.000 900.250 en vrijstaande woningen noteren in binnen het topsegment een daling van de gemiddelde mediane verkoopprijs in vergelijking met. Het woningtype vrijstaande woningen registreert de grootste daling van -4,2% op jaarbasis. De prijsdaling van een hoekwoning is met 3,6% iets minder sterk. Hier staat tegenover dat herenhuizen in voor een hogere gemiddelde mediane prijs zijn verkocht dan in, namelijk +2,5%. Vanwege onvoldoende aantal verkopen van het woningtype appartementen is een vergelijking met voorgaand jaar niet representatief en derhalve in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Gemiddelde mediane verkoopprijs in de top acht gemeenten ( - ) * Weergegeven mediane verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 1.050.000 950.000 850.000 750.000 650.000 550.000 450.000 juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 38 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Het goedkoopste woningtype van het topsegment in de top acht gemeenten betreft, indien appartementen buiten beschouwing worden gelaten, herenhuizen met een gerealiseerde vierkante meterprijs van 3.369,- in het eerste kwartaal van 2014. In vergelijking met de vierkante meterprijs van een herenhuis in het eerste kwartaal van is de prijs met 14% gestegen. Het aantal verkopen in een kwartaal ligt onder de 25 waarnemingen, waardoor sprake is van sterke procentuele veranderingen. Aangezien in het eerste kwartaal van 2014 slechts vier appartementen zijn verkocht geeft de mediane verkoopprijs geen realistische weergave in vergelijking met voorgaande periodes. Derhalve is deze buiten beschouwing gelaten. Een vierkante meter van een hoekwoning kost 3.645,- in het eerste kwartaal van 2014. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een toename van 1%. De vierkante meterprijs van een vrijstaande woning is in een jaar met 1% gedaald tot 4.156,- in het eerste kwartaal van 2014. Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 Q1 2014) 5.000 4.800 4.600 4.400 4.200 4.000 3.800 3.600 3.400 3.200 3.000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 3.820 3.915 3.643 3.830 3.619 3.600 3.572 3.618 3.645 4.271 4.767 4.316 4.177 4.187 3.913 4.250 4.184 4.156 In overeenkomst met de totale gemiddelde mediane verkoopprijzen per woning realiseren alle woningtypen een daling. Ook op jaarbasis geldt dat te weinig appartementen verkocht zijn om een representatieve uitspraak te doen. Derhalve worden deze ook niet toegelicht en weergegeven in de grafiek. zijn in 11,4% goedkoper dan in. In heel is de gemiddelde mediane vierkante meterprijs voor dit woningtype 3.066,-, terwijl in deze 3.462,- bedroeg. De vierkante meterprijsdaling van hoekwoningen en vrijstaande woningen is op jaarbasis met -5,3% en -5,7% aanzienlijk kleiner. In kost een hoekwoning gemiddeld 3.602,- per vierkante meter, dit is 200,- minder dan een jaar geleden. Vrijstaande woningen zijn het duurste woningtype met een prijs van 4.134,- per vierkante meter. Ten opzichte van is een dergelijke woning per vierkante meter in 249,- goedkoper. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in de top acht gemeenten ( ) * Weergegeven mediane verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 4.500 4.300 4.100 3.900 3.700 3.500 3.300 3.100 2.900 2.700 2.500 juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 39 van 51
2014 2014 2014 2014 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Aanbod De top acht gemeenten van Nederland bieden op 1 april 2014 gezamenlijk 1.351 bestaande woningen aan met een vraagprijs van tenminste 500.000,-. Waar een jaar geleden nog een stijging van 7,7% werd waargenomen ten opzichte van het jaar daarvoor, is dit jaar sprake van een aanboddaling van 10,4% op jaarbasis. Vergelijkend met 1 januari 2014 is de daling minder groot, namelijk 7%. Op jaarbasis noteren alle woningtypen een afname van het aantal aangeboden woningen. registreren de sterkste aanboddaling met 22,2% tot 137 woningen, dit betreft een afname van 39 woningen. Achtereenvolgens noteren hoekwoningen, appartementen en vrijstaande woningen een afname van 17,4%, 9,6% en 3,1%. Op 1 april 2014 zijn van deze woningtypen respectievelijk 393, 103 en 718 woningen voor de verkoop beschikbaar, dit betreft een daling van 83, elf en 23 woningen. Op 1 april 2014 worden appartementen met 103 beschikbare woningen binnen de top acht gemeenten het minst aangeboden, dat een aandeel van 8% van het totaalaanbod vertegenwoordigt. representeren daarnaast met 137 te koop staande woningen een aandeel van 10%, waarna hoekwoningen volgen met 29% van het totaal (393 beschikbare hoekwoningen). De resterende 53% komt vanzelfsprekend toe aan vrijstaande woningen, waar op 1 april 718 bestaande woningen van worden aangeboden. Deze rangschikking komt niet geheel overeen met die van de regio Breda. In de regio Breda is net als bij de top acht gemeenten het woningtype vrijstaande woningen het meest aangeboden woningtype (70%). worden met 5% het minst aangeboden in de regio Breda. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in de top acht gemeenten en de regio Breda Top acht gemeenten Breda 103; 8% 137; 10% 19; 5% 48; 14% 393; 29% 38; 11% 718; 53% 243; 70% Aantal woningen in aanbod op 1 april in de top acht gemeenten naar woningsoort ( 2014) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 40 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Vergelijkend met het einde van het laatste kwartaal van laat enkel het woningtype appartementen een aanbodtoename zien. Dit betreft een lichte toename van 1%, te weten één woning. noteren de sterkste aanboddaling van 11,3% in de voorbije drie maanden, het aantal aangeboden hoekwoningen is hiermee met 50 woningen gedaald. en vrijstaande woningen registreren een aanboddaling van respectievelijk 9,3% en 5,0%, te weten een afname van veertien en 38 woningen. Aantal woningen in aanbod in de top acht gemeenten (april april 2014) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr-14 181 194 188 197 176 184 168 151 137 475 527 493 493 476 507 477 443 393 634 740 739 791 741 786 777 756 718 109 109 109 111 114 111 108 102 103 Vraagprijzen Voor een op 1 april 2014 beschikbare topsegmentwoning wordt in de top acht gemeenten van Nederland een mediane koopsom van 798.000,- gevraagd. Dit bedrag is 2,3% hoger dan een jaar geleden, toen voor een woning 780.000,- is gevraagd. Aan het einde van het eerste kwartaal van is sprake van een lagere vraagprijs in vergelijking tot een jaar geleden, te weten -1,1%. Het enige woningtype waarbij de mediane vraagprijs hoger is dan vorig jaar is vrijstaande woningen met een prijsstijging van 4%. Alle overige woningtypen noteren in vergelijking met 1 april een gelijke vraagprijs. Voor een op 1 april 2014 beschikbaar herenhuis, hoekwoning, vrijstaande woning of appartement is achtereenvolgens 649.000,-, 695.000,-, 988.500,- en 650.000,- gevraagd. In vergelijking tot drie maanden geleden is de vraagprijs van een herenhuis en vrijstaande woning met ieder 1% gestegen. De prijs van een hoekwoning en appartement is gelijk gebleven. Mediane vraagprijs in de top acht gemeenten naar woningsoort (april april 2014) 1.060.000 1.010.000 960.000 910.000 860.000 810.000 760.000 710.000 660.000 610.000 apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr-14 645.000 637.000 647.000 649.000 649.000 649.000 649.500 645.000 649.000 699.000 699.000 698.000 697.500 695.000 695.000 695.000 698.000 695.000 995.000 995.000 995.000 985.000 949.000 950.000 975.000 975.000 988.500 695.000 669.000 650.000 650.000 650.000 649.000 649.500 650.000 650.000 juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 41 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda De gemiddelde mediane vraagprijs in ligt voor de woningtypen vrijstaande woningen en appartementen lager dan in, respectievelijk -3% en -2%. De mediane vraagprijs van een vrijstaande woning in bedraagt 962.250,- en van een appartement 649.625,-. Het woningtype herenhuizen noteert een toename van 1% tot 648.125,-. zijn met een gemiddelde mediane vraagprijs van 695.000,- in nagenoeg even duur als in. Op basis van de gegevens uit het eerste kwartaal is de verwachting dat de gemiddelde mediane vraagprijs voor 2014 licht toeneemt. Gemiddelde mediane vraagprijs in de top acht gemeenten ( ) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 1.020.000 970.000 920.000 870.000 820.000 770.000 720.000 670.000 620.000 Vraagprijs versus verkoopprijs De mediane verkoopprijs van een bestaande topsegmentwoning in de top acht gemeenten ligt onder de mediane vraagprijs. Het grootste verschil in is gerealiseerd in het derde kwartaal van, namelijk -14,4%. Overeenkomstig met heel Nederland is de discrepantie tussen vraag- en verkoopprijs in dit kwartaal het grootst. In de top acht gemeenten is het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in het tweede kwartaal van met -1,3% het kleinst. Wederom is dit in overeenstemming met de trend van Nederland. In het eerste kwartaal van 2014 ligt de verkoopprijs -11,9% onder de gevraagde koopsom aan het begin van dat kwartaal, hetgeen 3,8 procentpunt hoger is dan in het eerste kwartaal van. Derhalve is het verschil tussen vraag- en verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2014 groter dan vorig jaar. De mediane koopsom van een herenhuis is in het eerste kwartaal van 2014 6,5% hoger dan de mediane vraagprijs op 1 januari 2014. Een jaar geleden was de verkoopprijs van een dergelijke woning nog 11,6% lager dan de gevraagde koopsom. Het woningtype hoekwoningen noteert met -11,5% het grootste prijsverschil in het eerste kwartaal van 2014. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is het prijsverschil met 5,4 procentpunt toegenomen. Kortom, het verschil tussen de vraagprijs en koopsom is groter geworden. en appartementen noteren een verschil van -7,7% en -6,7% en registreren daarmee op jaarbasis een afname van respectievelijk 5,3 en 9,4 procentpunt. Met andere woorden, de koopsom komt dichter bij de vraagprijs. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in de top acht gemeenten (Q1 Q1 2014) 850.000 800.000 750.000 700.000 650.000 Vraagprijs Verkoopprijs 600.000 550.000 500.000 juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 42 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. In de top acht gemeenten neemt deze ratio voor het duurdere segment overeenkomstig met Nederland toe. Dit betekent dat de woningmarkt krapper is geworden. Waar het aantal verkopen als percentage van het aanbod op 1 april nog 6,4% was, bedraagt deze op 1 april 2014 10,3%, betekenend dat tien keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat in de top acht gemeenten. In Nederland staat achttien keer de vraag naar woningen in aanbod, oftewel op de achttien woningen die te koop staan wordt één verkoop gerealiseerd. De markt van hoekwoningen is in het eerste kwartaal van 2014 met 15,5% het minst ruim. Op de zes woningen van dit woningtype die te koop staan wordt één verkoop gerealiseerd. volgt hierna met 10,2%. Dit betreft één verkoop op tien aangeboden woningen. en appartementen noteren de laagste woningmarktratio met 8,4% en 3,9%, oftewel één verkoop op twaalf en 25 aangeboden woningen. Ten opzichte van het eerste kwartaal van noteren alle woningtypen een betere marktverhouding. Met name de markt voor hoekwoningen is met 8,2 procentpunt toegenomen, dat een aanzienlijke verbetering indiceert. Aangezien het aantal verkochte appartementen is toegenomen van één naar vier verkopen, is de woningmarktratio met drie procentpunt gestegen. Verder noteren vrijstaande woningen een toename van 2,3 procentpunt en herenhuizen 1,1 procentpunt. Derhalve is de markt voor herenhuizen het meest stabiel gebleven. Woningmarktratio in de top acht gemeenten (Q1 Q1 2014) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 5,5% 8,8% 6,4% 7,1% 9,1% 4,9% 12,5% 13,9% 10,2% 7,6% 10,4% 8,9% 6,9% 7,4% 5,5% 9,2% 11,5% 15,5% 5,4% 7,7% 6,0% 6,6% 6,1% 7,3% 8,1% 8,1% 8,4% 4,6% 0,9% 3,7% 5,4% 0,9% 4,5% 2,8% 10,8% 3,9% juni 2014 Topsegment Breda Top acht gemeenten pagina 43 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda 7. Conclusie en verwachting Verkopen Het aantal verkopen naar woningtype van Q4 en Q1 2014, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van Q4 en Q1. Nederland +19,6% Top acht gemeenten +39,4% 15 ; 5% 356 ; 13% 367 ; 14% 35 ; 12% 1.393 ; 53% 525 ; 20% 121 ; 43% 112 ; 40% Noord-Brabant +0,7% 3 ; 1% 17 ; 6% Breda +13,3% - ; 0% 29 ; 9% 7 ; 14% 8 ; 16% 253 ; 84% 36 ; 70% Looptijden Gemiddelde mediane looptijden van tot en met per deelgebied. * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 350 300 250 200 150 Nederland Noord-Brabant Breda Top acht gemeenten 100 50 0 juni 2014 Topsegment Breda Conclusie en verwachting pagina 44 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Verkoopprijzen Gemiddelde mediane verkoopprijzen van tot en met per deelgebied. * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 800.000 750.000 700.000 650.000 600.000 550.000 Nederland Noord-Brabant Breda Top acht gemeenten 500.000 Aanbod Het aanbod in de deelgebieden verdeeld naar woningtypen op 1 april 2014, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van 1 januari 2014. 1.710 ; 8% Nederland -3,4% 1.587 ; 7% Top acht gemeenten -7% 2.592 ; 11% 103; 8% 137; 10% 393; 29% 16.559 ; 74% 718; 53% 169; 4% Noord-Brabant -1,5% 279; 6% 202; 4% 19; 5% Breda -0,3% 48; 14% 38; 11% 4.116; 86% 243; 70% juni 2014 Topsegment Breda Conclusie en verwachting pagina 45 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Vraagprijzen Gemiddelde mediane vraagprijzen van tot en met per deelgebied. * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2014 850.000 800.000 750.000 700.000 650.000 Nederland Noord-Brabant Breda Top acht gemeenten 600.000 Vraagprijs versus verkoopprijs De vergelijking tussen de verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2014 met de vraagprijs van beschikbare woningen op 1 januari 2014, per deelgebied. 850.000 800.000 750.000 700.000 650.000 Vraagprijs Verkoopprijs 600.000 550.000 500.000 Nederland Noord-Brabant Breda Top acht gemeenten Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in het eerste kwartaal van en 2014 en het aanbod aan het einde van die perioden, per deelgebied. 10,3% 4,4% 5,7% 6,4% Woningmarktratio Q1 Woningmarktratio Q1 2014 3,1% 2,9% 3,1% 2,9% Nederland Noord-Brabant Breda Top acht gemeenten juni 2014 Topsegment Breda Conclusie en verwachting pagina 46 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Verwachting Volgens Dynamis is het topsegment van de woningmarkt aan schommelingen onderhevig en afhankelijk van hoe de onderkant van de markt zich beweegt. De ontwikkelingen aan de onderkant van de woningmarkt vloeien vertraagd door naar de top. Dit heeft te maken met de doorstroming van starters naar een woning in het middensegment en vervolgens de verhuizing naar een topsegmentwoning. Niet iedereen is in de gelegenheid om een topsegmentwoning te kopen en hierdoor bereikt een ontwikkeling uit de onderkant van de markt niet altijd of in mindere mate de top. Dit onderschrijft tevens waarom een aparte rapportage over de top van de woningmarkt van belang is. Het topsegment van de woningmarkt wordt gekenmerkt door een dalend aanbodniveau en een toename in het aantal verkopen. Zowel in heel als in het eerste kwartaal van 2014 is op jaarbasis sprake van een hoger aantal verkochte woningen waarvan de minimale koopsom 500.000,- bedraagt. De gehele woningmarkt laat een herstel zien in het aantal verkopen, mede hierdoor stromen consumenten weer door naar duurdere woningen. Diverse woningen die geruime tijd in aanbod stonden zijn verkocht, dat tevens voor een vernieuwing of daling van het aanbod zorgt. De economische situatie van Nederland verbetert en dit heeft een positieve uitwerking op de gehele woningmarkt en uiteindelijk het topsegment. Het economische herstel is echter fragiel en daarmee tevens de herstellende woningmarkt. Dit heeft mede tot gevolg dat consumenten hun verhuisbehoefte mogelijk uitstellen tot er meer zekerheid is over het doorzetten van de economische groei. De startersmarkt is de meest dynamische markt, waar relatief gezien veel verkopen plaatsvinden en waar de looptijden in verhouding kort zijn. Het topsegment van de woningmarkt is veel minder dynamisch, woningen staan langer te koop en de vraag is beperkt. Veel regionale markten hebben derhalve te maken met een beperkt aantal verkopen van topsegmentwoningen in verhouding tot het aanbod. Het aanbod daarentegen heeft voldoende diverse soorten woningen beschikbaar om in de verhuisbehoefte van consumenten te voldoen. De verhouding tussen de vraag en het aantal beschikbare objecten liggen in de top van de woningmarkt vaak ver uiteen. juni 2014 Topsegment Breda Conclusie en verwachting pagina 47 van 51
Sprekende Cijfers -1 / Dynamis Topsegment Bijlagen l Doel en onderzoeksverantwoording ll Begrippenlijst Mei Rapport Topsegment Bijlagen pagina 48 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Bijlage l Doel en onderzoeksverantwoording Doel Het doel van de Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment rapportage is het jaarlijks inzicht verschaffen in aanbod, vraag en prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen binnen het topsegment in Nederland, alsmede het leveren van een actueel overzicht aan de hand van heldere cijfers en een bondige tekstuele toelichting. Ook het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen om een toekomstgericht beeld te scheppen is hier onderdeel van. Onder het topsegment van de woningmarkt worden koopwoningen verstaan met een vraag-/verkoopprijs van tenminste 500.000,-. Aanpak De te gebruiken data om bovenstaande te bereiken, wordt door Dynamis verkregen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) via TIARA. De NVM heeft een marktaandeel van 70%, hetgeen ondanks hogere werkelijke aanbod- en verkoopaantallen, ruim voldoende is voor een gedegen analyse. De verkregen gegevens worden verwerkt volgens een standaardmethode, welke objecten met slechte of onjuiste gegevens verwijderd. Daarnaast wordt in de beschreven rapportage gebruik gemaakt van mediane looptijden en verkoopprijzen, waarbij de uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee tellen en de uitkomsten dichter in de buurt komen bij het normale. Verder worden verkoopprijzen gehanteerd die zijn gerealiseerd op de onderhandse vrije verkoopmarkt. Veilingtransacties en transacties tussen beleggers en woningbouwcorporaties aan zittende huurders of derden, waarbij NVM-leden hebben bemiddeld, worden niet meegenomen voor de analyse in prijsontwikkelingen. Dynamis registreert alle verkopen die tot stand gekomen zijn door bemiddeling van NVM en VastgoedPRO en VBO leden, vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopovereenkomst is/zijn verlopen. Het kadaster registreert daarentegen de verkoop van een bestaande koopwoning pas op het moment van transport bij de notaris. In de praktijk blijkt echter dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris twee en een halve maand tot drie maanden bevat. De cijfers van Dynamis geven daarom een actueler beeld van de woningmarkt. Analyse Op basis van de verzamelde data worden de totale aanbod- en verkoopcijfers voor vier woningtypen berekend. Hier behoren ook de mediane looptijden en verkoopprijzen bij. Deze gegevens worden vergeleken met cijfers uit voorgaande jaren, waardoor een duidelijk beeld door de tijd ontstaat. De samenwerking tussen de twaalf Dynamis partners geeft een dynamisch beeld van de markt, waardoor Dynamis in staat is tot het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen voor de bestaande Nederlandse woningmarkt. Regio s De bovenstaande analyse wordt in deze notitie gepresenteerd voor Nederland, de provincie Noord-Brabant, de regio Breda en de top acht gemeenten van Nederland. Deze acht gemeenten zijn: de gemeente Bergen; de gemeente Blaricum; de gemeente Bloemendaal; de gemeente De Bilt; de gemeente Haarlem; de gemeente Hilversum; de gemeente Laren; de gemeente Wassenaar. juni 2014 Topsegment Breda Bijlagen pagina 49 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Bijlage ll Begrippenlijst Aanbod Het aantal te koop staande bestaande woningen op een bepaald moment. Afgelopen jaar Het afgelopen jaar betreft het tweede kwartaal van tot en met het eerste kwartaal van 2014. Beroepsbevolking Alle personen met een leeftijd van 15 tot 65 jaar, die tenminste twaalf uur per week werken, of werk hebben aanvaard waardoor ze tenminste twaalf uur per week gaan werken, of verklaren ten minste twaalf uur per week te willen werken, daarvoor beschikbaar zijn en activiteiten ontplooien om werk voor ten minste twaalf uur per week te vinden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen is het rekenkundig gemiddelde van vijf vragen. De consumenten worden gevraagd naar hun mening over de huidige financiële situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden), de toekomstige financiële situatie, het oordeel over de huidige situatie voor de aankoop van duurzame goederen, de huidige economische situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden) en naar de verwachtingen voor de komende 12 maanden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek laten kwartaalgemiddelden zien. Gemiddelde mediane looptijd De looptijd is de mediane tijd dat een woning in aanbod heeft gestaan. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de normale looptijd dan de gemiddelde looptijd. Gemiddelde mediane verkoopprijs De genoemde verkoopprijzen (per vierkante meter) zijn mediane prijzen. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de normale prijs dan de gemiddelde prijs. Inflatie Inflatie is het minder waard worden van geld, waarbij de cijfers indiceren in hoeverre het leven voor een gemiddeld huishouden in een jaar tijd duurder is geworden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Topsegment woningmarkt Het topsegment van de woningmarkt betreft bestaande koopwoningen die een vraag-/ verkoopprijs van tenminste 500.000,- registreren. Type woningen : boven- en benedenwoningen, galerij-, portiek- en verzorgingsflats, maisonnette, patio- en combiwoningen en penthouses. : geschakelde inclusief verspringende woningen. : halfvrijstaande woningen inclusief twee onder één kap woningen. : losstaande woningen. Verkoopprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning op de woningmarkt wordt verkocht. Ook wel transactieprijs genoemd. Verkopen Het aantal aangekochte woningen in een bepaalde periode. Ook wel transacties genoemd. Vraagprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning wordt aangeboden op de woningmarkt. Woningmarktratio Verhouding tussen transacties in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal, uitgedrukt in procenten. 75% wordt beschouwd als evenwicht, hetgeen betekent dat driekwart van het aanbod in een kwartaal is verkocht. Met andere woorden: in vier maanden (de reciproke van 0,75 vermenigvuldigd met het aantal maanden in een kwartaal) wordt het gehele aanbod verkocht, op basis van de vraag in de voorbije drie maanden. Dit evenwicht verschilt per woningtype en regio. juni 2014 Topsegment Breda Bijlagen pagina 50 van 51
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Breda Colofon Dit is een product van: Orteliuslaan 5 3528 BA, Utrecht tel. 030 767 03 90 e-mail: dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Utrecht Shirley Bröcker, Research Manager Dynamis Meggie van de Werf, stagiaire research Dynamis Meer informatie? Van der Sande Makelaars P.J.M. (Pieter) Ahsman tel. 076 514 74 53 www.vandersande.nl juni 2014 Topsegment pagina 51 van 51
Sprekende Cijfers 2014-1 Woningmarkt Nederland Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 email: dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Den Haag Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 info@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Apeldoorn Rodenburg Makelaars Apeldoorn Paslaan 19 7311 AL Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 6814 DA Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01 arnhem@s-t.nl www.stmakelaars.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Noord-Holland Kuijs Reinder Kakes Westzijde 340 1506 GK Zaandam t 075 512 64 00 zaandam@krk.nl www.krk.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Rotterdam Ooms.com Maaskade 113-115 3071 NJ Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 info@ooms.com www.ooms.com Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Zwolle Rodenburg Makelaars Zwolle Aagje Dekenstraat 51 8023 BZ Zwolle t 038 4 222 222 zwolle@rodenburg.nl www.rodenburg.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Enschede Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein 1 7511 JR Enschede t 053 485 22 22 f 053 485 22 50 enschede@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Nijmegen Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22-24 6511 TJ Nijmegen t 024 365 10 10 f 026 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Breda Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 53 f 076 520 02 96 info@vandersande.nl www.vandersande.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 6411 GW Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24-26 9401 K X Assen t 0592 33 84 20 f 0592 33 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D 5211 CK s-hertogenbosch t 0738 00 00 08 f 0738 00 00 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 Info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl pagina 1 Nederland april 2014