Programma Stedelijke Ontwikkeling Enschede, 5 maart 2013 Grondprijsbrief 2013
Inleiding Momenteel is de nieuwe Nota Grondprijsbeleid in voorbereiding, waarin de verschillende taxatie methodieken en verdere differentiatie van grondprijzen aan de orde zullen komen. Het nieuwe beleidskader zal voor het zomerreces van 2013 ter besluitvorming worden aangeboden. In deze brief worden op basis van het huidige grondprijsbeleid de richtprijzen voor 2013 aangegeven. 1. Woningbouw 1.1 Woningbouw commercieel Bij de prijsbepaling van de commerciële woningbouw kan onderscheid worden gemaakt in: 1. particulier opdrachtgeverschap (kaveluitgifte) 2. projectmatige bouw ad 1. Particulier opdrachtgeverschap (kaveluitgifte) De onderstaande richtprijzen voor 2013 zijn door de afdeling Makelaardij en Juridische Zaken getaxeerde prijzen,marktconform naar huidig prijspeil en in overeenstemming met de in de verschillende grondexploitaties geraamde opbrengsten. In onderstaande tabel zijn de basis richtprijzen voor de betreffende plangebieden benoemd. Op het moment van daadwerkelijke uitgifte worden de prijzen van alle kavels gedifferentieerd naar vorm, ligging en grootte en alsdan op maat getaxeerd. Gebiedsnaam Bandbreedte richtprijzen 2013 1 Leuriks Oost 225 290 Boddenkamp 300 380 Driehoek 200 250 Brunink 235 310 Diekman 2 e fase 215 300 Vaneker 100 300 Geesinkweg-Bijvank 205 250 Oude Dijk 270 Boswinkelbeekweg 250 270 C.Troostlaan 265 275 V Hogendorpstraat 275 290 Roombeek 200 380 (prijzen in, excl. BTW) 1 Deze bandbreedte onstaat door enerzijds het hanteren van een staffeling. Dat wil zeggen dat bij grote kavels vanaf een x aantal meters de prijs per m2 lager wordt, bij sommige kavels in meerdere staffels. En anderzijds doordat in een aantal projectgebieden per deelgebied verschillende prijzen worden toegepast. 1
ad 2 en 3. Projectmatige bouw De richtprijzen voor projectmatige woningbouw worden residueel bepaald aan de hand van een specifiek bouwplan op een specifieke locatie. 1.2 Prijzen sociale woningbouw Voor sociale 2 woningbouw zullen in 2013 de volgende prijzen gehanteerd worden: Grondprijs per m² 215,- excl. BTW Grondprijs per appartement per m² bvo 280,- excl. BTW 2. Bedrijventerreinen De gemeente wenst meer zicht en grip te krijgen op het marktconforme grondprijsniveau van bedrijventerreinen. In de afgelopen jaren is daarom een forse inhaalslag gemaakt naar een meer marktconforme grondprijs (op basis van een residuele waardemethodiek). De door Stec op basis van de genormeerde residuele methode getaxeerde prijzen komen vrijwel overeen met de in Enschede vigerende grondprijzen voor bedrijfsterreinen. Voor 2013 zijn er derhalve niet of nauwelijks aanpassingen aan de grondprijzen noodzakelijk. Voor Roombeek dient de inhaalslag nog gemaakt te worden nu ook uit het Stec model duidelijk blijkt dat deze grondprijzen ver onder het marktconforme niveau liggen. Echter, gezien de marktomstandigheden is voor 2013 besloten niet te verhogen. Per plangebied worden de prijzen gedifferentieerd aan de hand van het Raamwerk Differentiatie Grondprijzen. Dit raamwerk is alleen van toepassing op de bedrijvenparken Josink Es,B&S park. Euregio en Roombeek. Op de overige terreinen is sprake van gelijkwaardige nog uit te geven kavels. basisprijs bandbreedte 2013 Bedrijventerrein 2013 Minimum Maximum 1 Bedrijvenpark Josink Es 156 131 161 2 Euregio Bedrijvenpark* 133 133 144 3 Westerval-Zuid 168 n.v.t. n.v.t. 4 Unisson Boekelo 139 n.v.t. n.v.t. 5 Ossenboer (havengebied) 145 n.v.t. n.v.t. 6 Hardick en Seckel 143 n.v.t. n.v.t. Business & 7 Sciencepark(sciencedeel)+ 168 168 200 8 Roombeek ** nvt 118 160 Exclusief BTW en differentiatie volgens tabel. 2 Sociale woningbouw: huurwoningen tot de huurtoeslaggrens 2
* mogelijkheid tot bouw dienstwoning. Hiervoor geldt een prijs van 225,-- excl. BTW (dit is 75% van de uitgifteprijs voor particuliere kavels in een vergelijkbaar plangebied) over een perceelsgedeelte van 500 m². Voor overige deel geldt reguliere bedrijfsterreinprijs per m2 conform tabel. ** Indien een woning bijgebouwd mag worden bedraagt de grondprijs 175,-- per m2 + Indien de fsi groter is dan 1 zal separaat op bouwplan nivo de residuele grondwaarde worden getaxeerd 3. Kantoren Naast het Roombeek zijn er voor 2013 geen terreinen voorradig waar de gemeente zelfstandig de grondprijzen bepaald. Het B&S park voorziet voornamelijk in de uitgifte van science kavels en daar waar alsnog een kantoorachtige functie wordt gerealiseerd met een fsi hoger dan 1 geldt een residuele berekening op maat. (zie tabel bedrijfsterrein). Prijs per m² BVO Kantoorlocatie 2013 1 Roombeek 200 Prijzen zijn exclusief BTW 4. Overige bestemmingen commercieel 4.1 Detailhandel / Horeca De prijzen voor detailhandel / horeca zijn vaste prijzen die worden bepaald op basis van de genormeerde residuele grondwaardemethode. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie en oppervlak het betreft. 4.2 Maatschappelijke bestemming De prijzen voor maatschappelijke bestemmingen worden bepaald op basis van de genormeerde residuele grondwaardemethode. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie en oppervlak het betreft. 4.3 Zend- en ontvanginstallaties (nutsvoorzieningen) Voor zend- en ontvangstinstallaties geldt een marktconforme huur van minimaal 5.000 per jaar per opstalpunt (met oppervlakte tot ca. 30 m²). Deze prijs wordt jaarlijks verhoogd op basis van de CPI index. Er wordt voorgesteld om met de provider een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan eventueel in combinatie met een (tijdelijk) recht van opstal. 3
4
5. Overige bestemmingen niet-commercieel Richtprijzen voor 2013 Onderstaande basisrichtprijs voor maatschappelijke doeleinden zonder winst oogmerk voldoet over het algemeen in de praktijk. In voorkomende (bijzonder gevallen) zal een residuele prijsbepaling plaats vinden. Op jaarbasis worden hooguit enkele percelen voor deze doeleinden verkocht. Sportbestemmingen en overige recreatieve doeleinden (grootschalig) Kostprijs-georiënteerd Openbaar groen Stroken die o.b.v. bestemmingsplan niet(ook niet via ontheffing) bebouwd mogen worden 130,-- per m2 Stroken die bebouwd mogen worden (via bestemmingsplan danwel ontheffing) worden op maat getaxeerd. Ten alle tijde geldt een bodemprijs van 130,-- per m2 Indien belast met opstalrecht of kwalitatieve verplichting 3 2 115,- per m Incidentele restgronden Per geval te taxeren Overige nutsvoorzieningen Per geval te taxeren Prijzen zijn exclusief BTW 3 In het geval dat er kabels en/of leidingen liggen in het perceel. 5