Synarchis B.V. Hakgriend 18 3371 KA Hardinxveld-Giessendam Tel: 0184-616544 Fax: 0184-616265 www.synarchis.nl Inventarisatie Sporthal De Stamper te Vriezeveen Gemeente Twenterand
Inhoudsopgave pagina: 1 Inleiding 4 1.1 Aanleiding en onderzoeksopdracht 4 2 Inventarisatie staat van onderhoud 4 2.1.1 Instandhouding minimaal 20 jaar 4 3 Kosten 5 3.1 Kosten renovatie 5 4 Visuele inspecie 8
4 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en onderzoeksopdracht Synarchis voert momenteel een onderzoek uit naar de mogelijkheden voor de realisatie van een nieuw zwembad. Het bestaande zwembad is gekoppeld aan een sporthal, sportcomplex De Stamper. Bij een realisatie van het zwembad elders in Vriezenveen zal het bestaande zwembad gesloopt moeten worden en zal de sporthal in standgehouden worden. Ook bij het realiseren van een nieuw zwembad op het bestaande terrein moet er iets met de sporthal gebeuren. Het zou immers zonde zijn om een nieuw zwembad aan de sporthal te bouwen om er vervolgens na een paar jaar achter te komen dat de bestaande sporthal beter gesloopt kan worden. Bij dit onderzoek gaan wij er dan ook van uit dat de bestaande sporthal nog ten minste 20 jaar goed moet functioneren. Anders dan bij de bestaande mjop wordt niet alleen gekeken naar de instandhouding van de sporthal, maar wij zijn uitgegaan van een renovatie om de sporthal met nevenruimten aan de huidige maatstaven aan te passen waardoor deze qua uitstraling en niveau aansluit bij het nieuwe zwembad. 2 Inventarisatie staat van onderhoud Middels een visuele inspectie en een beoordeling, van de door de gemeente Twentrand beschikbaar gestelde plattegronden en onderhoudsplan is de staat van onderhoud van het gebouw beoordeeld. Tijdens de inspectie is geconstateerd het gebouw bouwkundig in een redelijk tot goede staat van onderhoud verkeerd. De Installaties zijn echter verouderd en hebben voor een groot deel het einde van de technische levensduur bereikt. De voorbije jaren is het noodzakelijke onderhoud gepleegd. Preventief en vervangingsonderhoud is op een aantal onderdelen uitgesteld in afwachting op de toekomstplannen voor de sporthal. 2.1.1 Instandhouding minimaal 20 jaar Bij een verlenging van de exploitatie van het gebouw voor een langere periode is een uitgebreide renovatie van het gebouw noodzakelijk. Deze renovatie is nodig omdat veel bouwkundige- en installatietechnische gebouwonderdelen het einde van de technische levensduur naderen of hebben bereikt.
5 Een uitgebreide renovatie bestaat o.m. uit het grotendeels vervangen van de bouwkundige binnen afwerkingen en uitvoeren van schilderwerk. In alle ruimten met uitzondering van de sporthal zijn de wand, vloer en plafondafwerkingen aan vervanging toe. Met name in de sanitaire ruimten is schoonmaken lastig door poreus voegwerk en versleten tegelwerk. Ook de sanitaire installatie, zoals douches, toiletten en wasbakken, zijn verouderd. Geadviseerd wordt de sanitaire ruimten volledig te renoveren en hierbij de aanwezige douchecabines weg te halen. Verder wordt geadviseerd de lay-out van kleedruimten 5 en 6 zodanig aan te passen dat deze een eigen doucheruimte hebben. Op dit moment zijn vanuit kleedruimte 6 de douches allen toegankelijk via kleedruimte 5. Een renovatie van gevels en daken is op korte termijn niet noodzakelijk. Het metselwerk en de kozijnen verkeren in goede staat van onderhoud. Vervangen van de dakbedekking is op korte termijn niet nodig. Het is wel te verwachten dat de dakbedekking binnen de instandhouding van 20 jaar vervangen dient te worden. De gebouwinstallaties zijn verouderd en, bij het sluiten van het zwembad, over gedimensioneerd. Geadviseerd wordt de volledige elektrotechnische- en werktuigbouwkundige installatie te vervangen. Aandacht punt hierbij is de hout gestookte energievoorziening op het buitenterrein. 3 Kosten 3.1 Kosten renovatie In tabel 2 zijn de kosten weergeven voor een renovatie van de sporthal. De raming geeft een indicatief beeld van de te verwachten investeringskosten en is gebaseerd op kostenkengetallen. Tabel 2.
6 Kosten renovatie Onderdeel m² BVO / m² BVO Kosten (excl. Btw) Bouwkundig 2675 255 682.125 W-installatie 2675 120 321.000 E-installatie 2675 70 187.250 Inrichting vast 2675 25 66.875 Aanpasen layout kleed-wasruimten 20.000 Aanpassen gevel bij sluiten zwembad 125.000 Subtotaal 1.402.250 Asbest sanering/ sloopkosten pm Werkzaamheden terrein excl. Losse inrichting excl. Subtotaal 1.402.250 Voorbereidingskosten 1% 14.023 Bijkomende kosten en staartkosten 20% 280.450 Rentkosten excl. Voorbereidingskosten excl. Prijsstijgingen excl. Onvoorzienⁱ 20% 280.450 TOTAAL (exclusief BTW) 1.977.173 ⁱOver het algemeen wordt voor dit type berekeningen een percentage onvoorzien gehanteerd van 10%. In dit geval is met 20% gerekend omdat ervaringen bij vergelijkbare accommodaties uit dezelfde periode (De Stobbe) een aanzienlijke asbestsanering heeft plaatsgevonden. Uitgangspunt van de raming is dat bij de renovatie onderstaande werkzaamheden worden uitgevoerd: Bouwkundig Herstellen en voegen metselwerk buitengevel; Vervangen hang- en sluitwerk; Vervangen binnen deuren; Vervangen vloer-, wand-, en plafondafwerkingen; Volledig schilderwerk; Sloopwerk sanitaire ruimten Werktuigbouwkundig Volledig vervangen klimaat installaties (energiezuinig); Volledig vervangen sanitair; Volledig vervangen riool; Volledig vervangen waterinstallaties.
7 Elektrotechnisch Vervangen hoofdverdeler en bekabeling; Vervangen verlichting; Vervangen schakelmateriaal; Vervangen communicatie- en beveiligingsinstallatie. Inrichting Vervangen vaste inrichting; Vervangen inrichting sporthal. In de kostenraming voor de renovatie, zoals weergeven in hoofdstuk 3 zijn, met uitzondering van de installaties, vooralsnog geen energie besparen maatregelen opgenomen.
8 4 Visuele inspecie Bij de visuele inspectie van het gebouw zijn een aantal gebreken en aandachtpunten geconstateerd. De kosten voor herstellen van deze onderdelen zijn in de kostenraming voor de renovatie opgenomen. Tabel 2 Sporthal De Stamper Nr. Onderdeel Aktie Foto 1. Gevel metselwerk Scheuren metselwerk Herstellen scheuren ter voorkoming van inwateren. 2. Koepel De lichtkoepel van de technische ruimte is verouderd. Vervangen koepel 3. Dakbedekking Uitzakken bitumen dakranden hoge dak Tot vervangen dakbedekking jaarlijks inspecteren 4. Gevelschilderwerk Lichte beschadigingen schilderwerk houten delen Herschilderen
9 5. Sanitair Het sanitair heeft diverse gebreken en is sterk verouderd. Aansluitingen, syphons, kitwerk enz. Vervangen sanitair 6. Wandtegelwerk Gebroken en gescheurde tegels Vervangen tegelwerk 7. Vloertegelwerk De voegen van het vloertegelwerk zijn poreus hierdoor is het goed reinigen van de vloeren niet meer mogelijk Vervangen tegelwerk 8. Ventilatie douches en toiletten De ventilatie in de douches en de toiletten is onvoldoende Aanbrengen extra ventilatie in betreffende ruimten 9. Vloertegelwerk gangen Scheuren in het tegelwerk van de gangen Vervangen tegelwerk
10 10. Tegels trap toestellenberging De trap nabij de vluchtdeuren zijn beschadigt Vervangen tegels 11. Douche-installatie De douche installatie is sterk verouderd Vervangen installatie 12. Binnendeuren De binnendeuren zijn verouderd en sluiten niet goed meer Vervangen binnendeuren 13. Linoleum Het linoleum laat op een aantal plaatsen los. Vervangen linoleum 14. Metselwerk binnen wanden Loszittend voegwerk Vervangen loszittend voegwerk
11 15. Douchecabines De douchecabines zijn verouderd Verwijderen douchecabines 16. Toestellenberging Door de tussenwanden en de looproute naar de vluchtdeur is de toestelberging niet optimaal in te richten Aanpassen indeling toestellenberging 17. Plafond technische ruimte De beplating aan het plafond van de technische ruimte bevat hoogstwaarschijnlijk asbest n.t.b.