IG&H Hypotheekupdate Q2 2016 Doorstroomers stuwen hypotheekmarkt naar beste eerste half jaar sinds de crisis IG&H Consulting & Interim houdt u graag op de hoogte van de ontwikkelingen in de hypotheekmarkt. In het tweede kwartaal van 2016 komt de totale hypotheekomzet uit op 18,7 mrd, een aanzienlijke stijging van +29% t.o.v. een jaar eerder. Deze groei wordt veroorzaakt door zowel een toename van het aantal afgesloten hypotheken als een hogere gemiddelde hypotheeksom. Hiermee is de eerste helft van 2016 het beste eerste half jaar sinds 2008. Met name de doorstroommarkt laat dit kwartaal flinke groei zien. De aankoopmarkt bereikt daarmee het hoogste niveau sinds de crisis in 2008. Ook de oversluitmarkt is dit kwartaal gegroeid, maar blijft aanzienlijk kleiner dan in de jaren voor afschaffing van het provisieverbod in 2013. De grootbanken pakken dit kwartaal wederom marktaandeel terug en bezitten weer meer dan de helft van de hypotheekmarkt. Met name binnen de startersmarkt hebben de grootbanken het dit tweede kwartaal goed gedaan. Wij wensen u veel leesplezier met onze update en nodigen u van harte uit te reageren. Met vriendelijke groet, Michiel Elich, partner bij IG&H Consulting & Interim Joppe Smit, Senior Manager bij IG&H Consulting & Interim E: m.elich@igh.nl E: j.smit@igh.nl T: 030 2040 900 Auteurs IG&H Hypotheekupdate: Freek Jansen, Senior Consultant bij IG&H Consulting & Interim (f.jansen@igh.nl) Sophie Dijkkamp, Consultant bij IG&H Consulting & Interim (s.dijkkamp@igh.nl)
Hypotheekmarkt: 2016 laat het sterkste tweede kwartaal zien sinds 2008 De hypotheekomzet is opnieuw flink toegenomen in het tweede kwartaal van 2016. De totale hypotheekomzet stijgt met ruim +29% ten opzichte van een jaar eerder. Deze groei komt voort uit zowel een toename in het aantal hypotheken (+21%) als een hogere gemiddelde hypotheeksom (+6,6%). Hiermee kent 2016 zowel het beste tweede kwartaal als het beste eerste half jaar sinds de crisis in 2008. Hypotheekomzet In het tweede kwartaal van 2016 groeit de hypotheekomzet tot 18,7 miljard, dankzij een stijging in zowel het aantal verkochte hypotheken als een hogere gemiddelde hypotheeksom. Ten opzichte van het vorige kwartaal is er een omzetgroei van +18% en vergeleken met een jaar eerder zelfs met +29%. De omzet in de eerste helft van 2016 is daarmee flink hoger dan in de eerste helft van 2015 (+30%) en is dit zowel het beste eerste half jaar als het beste tweede kwartaal sinds 2008. 12,2 62 52 15,9 Marktomvang 14,4 72 60 18,7 Q1 2016 Q2 2016 Hypotheekomzet jaar eerder (x miljard ) Hypotheekomzet huidig (x miljard ) Aantal verkochte hypotheken jaar eerder (x duizend) Aantal verkochte hypotheken (x duizend) Aantal hypotheken Gedurende het tweede kwartaal van 2016 zijn er ruim 72.000 hypotheken afgesloten. Op kwartaalbasis is dit een groei van +16%, op jaarbasis zijn er +21% meer hypotheken verkocht. In totaal zijn er 57.000 (79%) hypotheken afgesloten voor de aankoop van een woning, de overige 21% wordt gevormd door de oversluitmarkt. Gemiddelde hypotheeksom De gemiddelde hypotheeksom stijgt naar 258.000 (+1,5% op kwartaalbasis, +6,6% op jaarbasis). Wanneer we kijken naar de ontwikkeling van de gemiddelde hypotheeksom per type sluiter over de
afgelopen 2 jaar, stijgen oversluiters (+22%) en starters (+21%) het hardst. Het gemiddelde leenbedrag van doorstromers is over diezelfde periode procentueel minder gestegen (+14%), maar de absolute stijging is vergelijkbaar met die van oversluiters en starters. Opvallend is dat de totale gemiddelde hypotheeksom de hoogste stand heeft bereikt sinds 2008, ondanks het feit dat consumenten na 1-1-2013 minder kunnen lenen vanwege de invoer van strengere leennormen (o.a. LTV maximering en strengere financieringslastpercentages). 320.000 Gemiddelde hypotheeksom 280.000 240.000 200.000 160.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Gemiddelde hypotheeksom totaal Starters Doorstromers Oversluiters Huizenprijsontwikkeling De WOX (woningprijsindex) van Calcasa toont wederom een stijging van de huizenprijzen: op jaarbasis met +4,6% en op kwartaalbasis is de prijsstijging +1,3%. De gemiddelde woningwaarde komt uit op 251.000 Net als vorig kwartaal zijn de grootste waardestijgingen zichtbaar bij woningen van meer dan 500.000: deze zijn in een jaar tijd gemiddeld +6,5% in waarde gestegen. Woningen in de prijsklasse tussen de 250.000 en 350.000 zijn ook flink in waarde toegenomen (+6,2%), gevolgd door woningen tussen 350.000 en 500.000 (+4,6%). Tot slot zijn woningen tussen 150.000 en 250.000 met +4,3% gestegen in waarde en woningen onder 150.000 met 2,4%. Al een aantal kwartalen op rij is de groei het grootst in Noord-Holland (+7,6%), gevolgd door de provincie Utrecht (+6,8%). In Friesland, Drenthe en Zeeland steeg de gemiddelde woningwaarde met 1,5% het minst. Het woningaanbod is op jaarbasis met -16,1% gedaald en het jaarlijks aantal verkochte woningen is met +19,4% verder gestegen. De vooruitzichten voor het derde kwartaal van 2016 zijn gunstig, waarbij een prijsstijging van +4,4% wordt verwacht t.o.v. een jaar eerder. Opnieuw wordt de grootste prijsstijging in West-Nederland (+6,0%) verwacht, gevolgd door Zuid-Nederland (+3,0%) en Oost-Nederland (+2,5%). In Noord- Nederland wordt een gematigde groei van +1,3% verwacht.
Marktaandelen: grootbanken hebben weer meer dan helft van de hypotheekproductie in handen Rabobank en ABN AMRO heroveren in het tweede kwartaal een deel van het marktaandeel dat zij in 2015 verloren. Ondanks dat ING de sterkste daler is over het afgelopen kwartaal, hebben de drie grootbanken weer meer dan de helft van de marktproductie in handen (51,5%). In het tweede kwartaal van 2016 zijn de Rabobank en het ABN AMRO concern, inclusief Florius de belangrijkse stijgers in de markt. Zij winnen 1,1 tot 1,5% marktaandeel ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Opvallend is dat de relatief kleine partij Lloyds Bank haar marktaandeel met 0,6% ziet stijgen, Aegon completeert de top 5 stijgers. Terwijl Rabobank en ABN AMRO hun marktaandeel zien toenemen is de derde grootbank ING dit kwartaal de sterkste daler (-1,7%). Argenta en Nationale Nederlanden leveren ook relatief veel aandeel in, zij dalen in het tweede kwartaal met respectievelijk 1,5 en 1,7%. Voor de drie sterkste dalers geldt dat zij in het eerste kwartaal van dit jaar juist aandeel wonnen. Top 5 stijgers en dalers Rabobank Florius 1,5% 1,4% 1,1% ABN AMRO Bank Lloyds Bank Aegon ASR Bank NIBC Nationale Nederlanden Argenta spaarbank ING Bank 0,6% 0,5% -0,7% -0,8% -1,1% -1,5% -1,7% De top 5 van de totale Nederlandse hypotheekmarkt blijft ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De drie grootbanken voeren de lijst aan waarbij ABN AMRO de tweede positie overneemt van ING bank. De vierde en vijfde positie worden ingenomen door de twee grootste verzekeraars, Aegon en NN. Het ABN AMRO label Florius stijgt net als in het eerste kwartaal van 2016 en neemt de 6e positie over van Munt. Achmea Hypotheekbank staat weer in de top-10, hetgeen ten koste gaat van een top-10 notering voor Obvion.Het marktaandeel van SNS bank is licht gestegen waardoor zij een plekje stijgen, Argenta blijft in de top 10 ondanks dat zij 1,5% marktaandeel inlevert.
Q2 2016 Q1 2016 Hypotheekverstrekker 1 (1) - Rabobank 2 (3) ABN AMRO Bank 3 (2) ING Bank 4 (4) - Aegon 5 (5) - Nationale Nederlanden 6 (8) Florius 7 (6) Munt Hypotheken 8 (11) Achmea Hypotheekbank 9 (10) SNS Bank 10 (7) Argenta spaarbank Verschuivingen in het aanbiederslandschap De drie grootbanken hebben dit kwartaal weer meer dan de helft van de marktproductie in handen (51,5%), nadat zij in het derde kwartaal van 2015 voor het eerst onder de 50% daalden. De banken pakken over alle typen aanbieders aandeel terug waarbij ze met name profiteren van de stevig aantrekkende doorstroommarkt, waar ze een aandeel van 53% hebben. Aangezien deze groep in aantal en volume groter is dan de startersmarkt en oversluitmarkt, stuwt groei van het aantal doorstromers ook het totale marktaandeel van de banken. Een deel van de concurrenten richt zich specifiek op starters en/of kan de groep doorstromers niet dezelfde mogelijkheden bieden als de banken, denk bijvoorbeeld aan het meenemen van oudere hypotheekvormen. 80% Marktaandeel per type aanbieder 60% 51,5% 40% 29,9% 20% 0% 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 7,0% 6,1% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Top 3 bankholding Verzekeraar / pensioenfonds Kleinere bank Buitenland Over het afgelopen half jaar hebben de verzekeraars en pensioenfondsen het meeste marktaandeel ingeleverd, zij zien hun productieaandeel in de afgelopen 6 maanden dalen van bijna 35% naar minder dan 30%. Een mogelijke verklaring is dat het concurrentieel voordeel van verzekeraars en pensioenfondsen bij een lage rente wat afneemt omdat de absolute verschillen in het renteaanbod ook klein is.
Sluiters: doorstromers zijn dit kwartaal de grootste aanjagers van de groeiende hypotheekmarkt De omzetgroei van de hypotheekmarkt komt voort uit een groei bij alle typen sluiters. Met name dankzij de doorstromers (+38% op jaarbasis) bereikt de aankoopmarkt weer een vergelijkbaar niveau als voor de crisis in 2008. De oversluitmarkt groeit ook (+43% op jaarbasis), maar komt in absolute volumes niet in de buurt van de situatie in 2008. Ontwikkelingen starters, doorstromers, oversluiters De hypotheekmarkt groeit door zowel een toename in aantallen als een stijgende hypotheeksom bij alle typen sluiters. Doorstromers laten de grootste omzetstijging zien: op kwartaalbasis groeien zij met +22%, op jaarbasis op +38%, naar een omzet van een kleine 10 mrd in dit tweede kwartaal. Deze groei, gecombineerd met het feit dat doorstromers gemiddeld de hoogste leningen ( 306.000) sluiten, leidt ertoe dat zij dit kwartaal de grootste aanjager van de groeiende hypotheekmarkt vormen. Starters realiseren een omzetstijging van +9% op jaarbasis en van +14% in vergelijking met het voorgaande kwartaal. Starters zijn hiermee dit kwartaal goed voor een omzet van 5,1 mrd. Ondanks een stijgende gemiddelde hypotheeksom die de toegankelijkheid voor starters bemoeilijkt, groeit het aantal starters in een jaar tijd met +5%. Desalniettemin is het marktaandeel starters in diezelfde periode geslonken van 33% naar 28%, wat met name te verklaren is door de sterk gegroeide doorstroommarkt (van 50% marktaandeel een jaar geleden naar 53% in het huidige kwartaal). Ontwikkelingen aankoop- en oversluitmarkt over eerste half jaar (2006-2016; x miljard) 36 35 29 33 27 22 16 20 21 21 10 12 9 18 6 12 17 4 4 21 5 7 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Niet-oversluiters Oversluiters
De oversluitmarkt laat wederom een groei zien ten opzichte van een jaar eerder (+43%) naar een omzet van 3,6 miljard. Hiermee beslaan oversluiters in het tweede kwartaal van 2016 19% van de hypotheekmarkt. Dit staat echter in schril contrast met de situatie in 2006, toen oversluiters nog een aandeel van 41% in de omzet hadden. In tegenstelling tot de aankoopmarkt, valt het niet te verwachten dat de oversluitmarkt zich zal herstellen naar dit niveau. Door de introductie van het provisieverbod in 2013 hebben adviseurs minder prikkels om oversluiten te stimuleren en moeten consumenten zelf meer moeite doen om om hun hypotheek over te sluiten. Daarnaast zal het voor consumenten niet nog veel gunstiger kunnen worden om over te sluiten gezien de huidige historisch lage rente, waardoor een volledig herstel van de oversluitmarkt onwaarschijnlijk is. Verdeling typen sluiters over aanbiederslandschap Het valt op dat grootbanken het afgelopen kwartaal met name binnen starters flink hebben gewonnen aan marktaandeel (van 42 naar 46%). Ook bij doorstromers en oversluiters winnen de banken aandeel, maar deze blijft in die groepen beperkt tot +1%. Verzekeraars en pensioenfondsen verliezen, net als de twee voorgaande kwartalen, aandeel bij starters en doorstromers.
Billions Regiepartijen: productie via regiepartijen groeit maar blijft achter op marktgroei Om in de groeiende vraag naar hypotheken te voorzien spelen regiepartijen momenteel een significante rol in de hypotheekmarkt. De productie via regiepartijen is het afgelopen kwartaal toegenomen naar 3,5 mrd, het marktaandeel stijgt echter niet. Absoluut marktaandeel in hypotheekomzet per type verstrekker Q2 2016 Kleinere bank 7% Buitenland 5% Overig 5% Regiepartij 19% Verzekeraar/pensioenfonds 14% Top 3 bankholding 51% Het marktaandeel van regiepartijen is ten opzichte van het voorgaande kwartaal met bijna een procent gedaald naar 18,5%, in het voorgaande kwartaal was dit nog 19,4%. Een mogelijke verklaring voor deze daling is dat de doorstroommarkt het sterkst groeit. De producten via regiepartijen zijn weliswaar vaak toegankelijk voor doorstromers, maar bijvoorbeeld het meenemen van een oude hypotheekvorm zoals een bankspaarhypotheek is lang niet altijd mogelijk. Absoluut gezien is de productie van regiepartijen dit kwartaal wel gestegen van 3,1 naar 3,5 miljard euro. Wat mee kan spelen bij het verlies in aandeel is dat de productie van regiepartijen meer dan bij andere partijen wordt gestuurd door het mandaat dat zij krijgen van de achterliggende investeerders en minder door ambitie op marktaandeel.de absolute productie van regiepartijen is behoorlijk stabiel over het afgelopen jaar en lijken van seizoen tot seizoen ook minder te schommelen dan de rest van de markt. Productie regiepartijen vergeleken met totale markt 25 20 17,8 20,0 15,9 18,7 15 10 5-3,1 3,3 3,1 3,5 Q3 2015 Q4 2015 correctie Q1 2016 Q2 2016
De visie van IG&H op Onderscheidende service op basis van data analytics Het gaat goed met de hypothekenmarkt! Tegelijkertijd neemt de concurrentie toe en komen tarieven steeds dichter bij elkaar te liggen. Nu de doorstromers een steeds groter deel van de markt uitmaken, is proactieve en relevante service aan bestaande klanten een uitgelezen mogelijkheid om te onderscheiden. Grijp uw kans! Markt trekt aan, maar onderscheiden wordt moeilijker Zoals u eerder in deze hypotheekupdate heeft kunnen lezen is de markt weer flink gegroeid het afgelopen kwartaal, met 18% ten opzichte van Q1 naar een totaal van 18,7 miljard. Consumenten hebben lage woonlasten door de lage rentestanden, en in het advies- en afsluitproces zijn er diverse klantgerichte vernieuwingen te zien of in de maak. Goed nieuws dus! Tegelijkertijd wordt het lastiger voor verstrekkers om zich te onderscheiden. Prijsverschillen worden steeds kleiner, tegenwoordig staat op de veelgevraagde looptijden de top 10 verstrekkers vaak binnen 0,1% -0,2% van elkaar met de rente. En de tijd dat een lage prijs met slechtere productvoorwaarden gepaard ging ligt ook achter ons. Dat betekent dat het voor verstrekkers steeds belangrijker wordt om op andere punten meerwaarde te bieden en onderscheidend te zijn. Belang van doorstromers neemt toe Een van de opties voor verstrekkers om meerwaarde te bieden is om echt aandacht te besteden aan bestaande klanten. Als bestaande klanten gaan verhuizen worden ze doorstromer op de hypothekenmarkt, en dan zal het veel helpen als een verstrekker erin is geslaagd om een voorkeurspositie bij deze klant op te bouwen. Daarbij zien we in het afgelopen kwartaal opnieuw een toename van doorstromers en oversluiters, van ~40.000 naar ~48.000, zo n 65% van de totale hypotheekmarkt. Met de kleine prijsverschillen tussen verstrekkers zal de tevredenheid van doorstromende consumenten over hun huidige hypotheekverstrekker een grote rol gaan spelen in hun keuze bij een nieuwe hypotheek. Service aan bestaande klanten nu nog vaak in de kinderschoenen De huidige praktijk is dat hypotheekverstrekkers en adviseurs maar zeer beperkt aandacht besteden aan bestaande klanten besteden, meestal pas als de klant zelf met een vraag komt of op het moment dat de rentevastperiode verloopt. Dit wordt bij voorkeur beheer genoemd oftewel vooral zorgen dat de administratie netjes op orde is. Bij slechts een aantal partijen kunnen klanten digitaal de status van hun hypotheek zien en wijzigingen aanvragen. De voorbeelden waar klanten zelf de impact van mogelijke wijzigingen kunnen zien (bijv. wat zou de boeterente zijn bij vroegtijdig aflossen, of wat worden de maandlasten als ik extra aflos) zijn de
echte uitzonderingen. En pro actieve, relevante acties vanuit verstrekkers en adviseurs vóórdat de klant een expliciete vraag heeft komen nauwelijks voor. Veel meer mogelijk door slim gebruik technologie Als je een betere service aan je bestaande klant wil besteden begint dat natuurlijk bij aandacht welk gedeelte van je tijd en investeringen besteed je hier daadwerkelijk aan? En dan is met een combinatie van slim gebruik van technologie en een persoonlijke touch veel meer toegevoegde waarde voor de klant mogelijk. De ontwikkelingen op het gebied van toegepaste data analytics maken het uitstekend mogelijk om een veel scherper beeld te ontwikkelen van de behoefte van individuele klanten, wanneer het relevant is om pro actief contact te zoeken en over welk onderwerp dan. Partijen die hier echt mee aan de slag gaan zullen ervaren dat ze met beperkte inspanning hun toegevoegde waarde voor klanten tijdens de looptijd van de hypotheek snel en aanzienlijk kunnen verhogen. Bent u ook benieuwd hoe u op basis van uw data de stap kunt zetten van verplicht beheer naar continue klantinteractie en relevantie? Neem hiervoor contact op met Joppe Smit (j.smit@igh.nl)