De woningbeleggersmarkt

De woningbeleggersmarkt in 2016

De woningbeleggersmarkt in 2016 Uitgevoerd in opdracht van Capital Value Co Poulus Januari 2016 r2015-0089cp 15275-WON ABF Research Verwersdijk 8 2611 NH Delft 015-27 99 300

Copyright ABF Research 2015 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave Samenvatting... 1 1 Inleiding... 3 2 Achtergronden... 5 2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen... 5 2.2 Het beleid ten aanzien van de woningmarkt... 8 3 Verwachtingen 2016-2021... 9 3.1 Landelijk beeld... 9 3.2 Regionale verschillen... 15 4 Thema s voor de beleggingsmarkt... 18 4.1 Ontwikkelingen binnen huursector... 18 4.2 Het geliberaliseerde huursegment... 19 4.3 Studentenhuisvesting... 20 Bijlage A: Woningtekort 2020... 21 Bijlage B: Kerncijfers per regio... 23 What s new.. Dit LUSTRUM rapport sluit aan bij de rapporten die in eerdere jaren uitgebracht zijn. In dit rapport wordt in vergelijking met vorig jaar uitgegaan van een verder herstel van de markt door (1) een aanhoudende inkomensstijging, (2) een groeiende animo voor de koopsector (3) een grotere bouwproductie en (4) meer aandacht bij woningcorporaties voor het aanbieden van betaalbare huurwoningen. Al met al wordt een grotere groei van de koopsector verwacht en een minder grote groei van het belleggingshuursegment boven de liberalisatiegrens. Toch is de groei in dit segment tussen 2016 en 2021 met 66.000 woningen (ruim 16% groei), nog altijd aanzienlijk. r2015-0089cp De woningbeleggersmarkt in 2016

Samenvatting Vijf jaar Capital Value De afgelopen vijf jaar is er het een en ander gebeurd op de woningmarkt. In 2011 zat Nederland in het dieptepunt van de crisis die uiteindelijk zeven jaar zou duren. De woningmarkt zat in een diep dal. Niet alleen daalde het aantal verkopen en de gemiddelde koopprijs steeds verder, ook de bouwproductie zakte in, de werkloosheid nam toe en er was op dat moment geen enkele oplossing in beeld. Politiek Den Haag zat vast in een VVD-CDA regering met gedoogsteun van de PVV. Niet dat we 2011 nou direct mogen vergelijken met het rampjaar 1672 waarin de republiek radeloos, redeloos en reddeloos verloren dreigde te gaan, maar het historisch dieptepunt in het consumenten vertrouwen (35 punten onder nul) sprake wel boekdelen. In de jaren daarna klaarde het toekomstbeeld gelukkig op. Een nieuw kabinet (Rutte II) nam eindelijk de maatregelen waar in voorgaande decennia alleen maar over gediscussieerd was. Zowel voor huur als koopsector werden lijnen uitgezet waardoor de subsidiering op termijn teruggedrongen werd. Goed voor de Staatskas maar in eerste instantie een bittere pil voor de woonconsument die zijn inkomen op dat moment nog zag dalen. Maar ook die inkomensdaling is inmiddels omgebogen en op dit moment begin 2016 buitelen de voorspellers over elkaar heen met goed nieuws; op alle fronten. De economie trekt aan, de woningmarkt herstelt zich, er worden meer huizen verkocht en gebouwd, de werkloosheid begint terug te lopen en de prijzen op de woningmarkt gaan ook weer omhoog. De enige dissonant lijkt gevormd te worden door internationale onzekerheid: komt onze welvaart niet in het gedrang door de instroom van asielzoekers, blijven we hier gespaard voor oorlog en terreur en houden we in Nederland wel droge voeten? Als we door de oogharen kijken naar de onderzoeksrapporten die de afgelopen vijf jaar zijn uitgebracht, zien we een rode lijn. Al in 2012 werden door de scherpe terugval van de bouwproductie en de daarmee oplopende spanning op de woningmarkt, expansiemogelijkheden voor het markthuursegment voorzien. In de daarop volgende jaren bleven de voorspellingen voor het geliberaliseerde huursegment gunstig. De beleidswijzigingen gericht op minder woonsubsidie droegen eraan bij dat het enige segment in Nederland dat het altijd al zonder subsidie moest stellen, flink zou kunnen groeien. Ook het rapport dat nu voorligt laat een positief toekomstbeeld zien voor het markthuursegment, maar de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat het groeiperspectief minder gunstig is dan vorig jaar nog gedacht werd. Dat heeft vooral te maken met het herstel van de economie en de weer toegenomen animo voor de koopsector. Lage prijzen en een historisch lage rente pakken gunstig uit voor potentiele kopers. Desondanks blijven de groeimogelijkheden voor het markthuursegment nog altijd substantieel, zoals mag blijken uit de korte samenvatting op de volgende pagina. r2015-0089cp De woningbeleggersmarkt in 2016 1

Het beeld voor 2016-2021 In 2015 heeft de woningmarkt zich krachtig hersteld. Het aantal woningverkopen is gestegen en ook de verkoopprijzen gaan weer omhoog. Ook wanneer naar de meer lange termijn ontwikkelingen gekeken wordt, is het signaal positief. De huishoudenprognose die in dit rapport gebruikt wordt komt hoger uit dan vorig jaar. Doordat er al enkele jaren sprake is van een oplopend buitenlands migratiesaldo, rekenen we nu op een groei met 70.000 huishoudens per jaar. Daarom is een productie van 80 tot 90.000 woningen zeer gewenst. Daarbij is nog geen rekening gehouden met een inloop van het tekort dat in de crisis ontstaan is en ook geen rekening gehouden met de nieuwste cijfers op basis van de actuele asielstromen. Achtergronden Het positieve toekomstbeeld wordt bepaald door een aantal factoren. Op de eerste plaats is er zoals gezegd de demografische groei. Op de tweede plaats gaan de inkomens de komende jaren flink omhoog. Op de derde plaats mag gerekend worden op een herstel van het vertrouwen in de koopsector. En op de vierde plaats speelt het overheidsbeleid mee waardoor de subsidies afgebouwd worden. Dat biedt kansen voor het markthuursegment. Wel zal de passendheidsnorm uit de Woningwet 2015 leiden tot een zekere prijsdruk op de huren in het gereguleerde segment. Dat kan op termijn ook doorwerken op het huurniveau in het markthuursegment. Verwachtingen Gegeven deze achtergronden komen er de komende vijf jaar (2016-2021) per saldo 316.000 woningen bij terwijl het aantal huishoudens toeneemt met 326.000. Daarbij groeit de koopsector over de volle breedte en in alle prijssegmenten door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. In de huursector houden nieuwbouw enerzijds en verkoop plus sloop anderzijds elkaar bijna in evenwicht. Per saldo verdwijnen 81.000 gereguleerde huurwoningen en komen er 66.000 geliberaliseerde huurwoningen bij: totaal een afname met 15.000 huurwoningen. Regionale verschillen en het beleggingshuursegment De (groei-5) provincies Gelderland, Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant ontwikkelen zich anders dan de overige provincies. Niet alleen omdat de demografische groei groter is dan elders maar ook doordat in deze provincies het geliberaliseerde huursegment geconcentreerd is. De groei van dat segment komt tot stand doordat er (a) 34.000 woningen verkocht en/of gesloopt worden, (b) 32.000 nieuw gebouwd worden en (c) 67.000 woningen bijkomen doordat ze bij mutatie boven de liberalisatiegrens verhuurd gaan worden. Deze toename zal zich met name etaleren in de (groei-5) provincies. Studentenhuisvesting Het aantal studenten neemt de komende jaren verder toe, met 32.000 tussen 2015 en 2023. Niet alle studenten zijn uitwonend in de stad waar ze studeren. De groep die dat wel is vormt de primaire doelgroep voor studentenhuisvesting. Deze groep groeit met 14.000 studenten als de trends uit het verleden zich doorzetten. Maar door het nieuwe leenstelsel zou deze groei wel eens om kunnen slaan in een even grote afname met 14.000. Recente CBS cijfers lijken deze omslag te signaleren. 2 r2015-0089cp

1 Inleiding De woningmarkt heeft zich in 2015 hersteld. In 2014 werden de eerste tekenen van een herstel zichtbaar. In 2015 heeft dat herstel zich krachtig doorgezet. Daarmee laat de woningmarkt de crisis die in 2008 begon eindelijk achter zich. Het aantal woningverkopen is in inmiddels weer aanzienlijk gestegen en ook de verkoopprijzen gaan weer omhoog. De woningmarkt in Nederland ontwikkelt zich tegen een achtergrond waarbij de demografische groei geleidelijk afneemt en de bevolking vergrijst. In de jaren negentig nam het aantal huishoudens nog met zo n 90.000 op jaarbasis toe. In het begin van de 21 e eeuw is die groei gezakt naar 60.000 op jaarbasis. Of deze trend zich zal doorzetten, is op dit moment meer dan ooit onzeker. Als Nederland en West Europa letterlijk grenzen kunnen stellen aan de instroom vanuit andere landen, zal de groei inderdaad afnemen. Maar als dat niet lukt kan de toekomst er wel eens heel anders uit komen te zien. De grote toestroom van vluchtelingen vanaf de zomer van 2015 leidt tot een bijstelling van de verwachtingen. In de hier gebruikte Primos 2015 prognose zijn de nieuwste cijfers over de instroom van asielzoekers nog niet verwerkt. Voorlopig is alleen het totaal aantal asielzoekers dat zich in 2015 heeft aangemeld bekend: bijna 60.000 mensen. Toch komt de huishoudengroei volgens de hier gebruikte prognose hoger uit dan de afgelopen tien jaar het geval was. Doordat er al langer sprake is van een oplopend buitenlands migratiesaldo, rekenen we in dit rapport voor de eerstkomende jaren op een groei met 70.000 huishoudens per jaar. Na verwerking van de nieuwste cijfers omtrent het aantal asielzoekers, zal de prognose volgend jaar waarschijnlijk nog hoger uitkomen. Dit betekent dat de bouwsector voor een grote opgave staat. Waar in de crisis gedacht werd aan jaarproducties van 40.000 woningen of zelfs minder, is nu duidelijk dat een productie van 80 tot 90.000 woningen op jaarbasis zeer gewenst is. Dit cijfer is gebaseerd op de genoemde huishoudengroei van 70.000 per jaar te vermeerderen met het aantal woningen dat gesloopt wordt (circa 15.000 per jaar). Daarbij is nog geen rekening gehouden met een inloop van het tekort dat in de crisis ontstaan is en ook geen rekening gehouden met de nieuwste cijfers op basis van de actuele asielstromen. Verder mag de bouwsector ook op langere termijn uitgaan van een behoorlijke opgave, zeker als op enig moment ook de vervangingsvraag weer nadrukkelijker in beeld komt (bijvoorbeeld vanuit een oogpunt van duurzaamheid). Kortom: het herstel van de woningmarkt dat zich in 2015 aangediend heeft, vraagt door de actuele ontwikkelingen (en waarschijnlijk ook op langere termijn) om een aanzienlijke toename van de bouwproductie. r2015-0089cp De woningbeleggersmarkt in 2016 3

Een andere zeer belangrijke ontwikkeling betreft het beleid ten aanzien van de woningmarkt in het algemeen en de rol daarbinnen van de corporaties in het bijzonder. Met de woningwet 2015 is vastgelegd dat corporaties zich vooral moeten richten op betaalbare huisvesting voor lagere inkomensgroepen. Zorg over de betaalbaarheid van huurwoningen heeft een belangrijke rol gespeeld bij de nieuwe passendheidsnorm waardoor sociale verhuurders aan 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moeten aanbieden onder de zgn. aftoppingsgrens. Met deze passendheidsnorm is een principiële beleidswijziging aangebracht waardoor niet langer de kwaliteit het uitgangspunt vormt voor het prijsbeleid, maar ook de betaalbaarheid een rol gaat spelen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt stilgestaan bij de drijvende krachten achter de woningmarkt, In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste ontwikkelingen samengevat, In hoofdstuk 4 worden enkele thema s voor de woningbeleggingsmarkt nader uitgewerkt. 4 r2015-0089cp

2 Achtergronden De Nederlandse woningmarkt heeft te maken met enerzijds een aantal (maatschappelijke) ontwikkelingen en anderzijds het beleid ten aanzien van de woningmarkt. 2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen (1) Demografische ontwikkeling De groei van het aantal huishoudens laat zich niet of amper beïnvloeden door macro-economische ontwikkelingen Kinderen zijn de deur uitgegaan en samenwonenden zijn uit elkaar gegaan, ook al was er de afgelopen jaren sprake van een crisis. Wel was het moeilijker om eigen woonruimte te bemachtigen. Ook de komende jaren wordt een verdere groei van het aantal huishoudens verwacht. De eerstkomende jaren komen er gemiddeld per jaar 70.000 huishoudens bij (73.000 in 2016 aflopend naar 65.000 in 2018). Dat is meer dan de afgelopen jaren het geval geweest is. 1 De oorzaak daarvan is gelegen in het feit dat de buitenlandse migratiesaldi de afgelopen jaren opgelopen zijn. Figuur 2.1: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens, 1995-2030; bron: CBS en Primos 2015 prognose Miljoenen 9 8.5 100 90 80 Duizenden 8 70 60 7.5 50 40 7 30 6.5 20 10 6 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as) Huishoudens per 1-1 (linker as) (2) De inkomensontwikkeling Na de crisis van 2008 is het gemiddeld inkomen per huishouden gedaald. In 2014 is daar een einde aan gekomen. Voor de jaren 2014-2016 verwacht het CPB een herstel van de huishoudinkomens met een groei van circa 1% op jaarbasis. Voor de middellange termijn wordt gerekend op een blijvende inkomensgroei van 0,5% per jaar. Deze inkomensgroei sluit aan bij de lange termijn inkomensgroei van 0,3% per jaar (boven inflatie) over de periode 1970-2015. 1 De zeer beperkte toename van het aantal huishoudens in 2013 is een gevolg van een eenmalige definitieaanpassing door het CBS. r2015-0089cp De woningbeleggersmarkt in 2016 5

Figuur 2.2: Netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis (prijspeil 2012), 1970-2030; bron: CBS en Primos 2015 prognose 40.0 37.5 35.0 32.5 30.0 27.5 25.0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 CBS CPB tm 2016 Herstel (3) Gedrag van de woonconsument Consumenten blijken realistische woonwensen te uiten wanneer zij daarover bevraagd worden in enquêtes zoals het WoON. Zowel naar soort woning als naar prijsniveau geven verhuisgeneigde huishoudens wensen op die overeenkomen met de woningen die betrokken zijn door (vergelijkbare) huishoudens die recent verhuisd zijn. Verder blijkt dat voorkeuren relatief stabiel zijn over lange termijn en in hun (beperkte) fluctuaties mede beïnvloed worden door de prijsontwikkeling, in zowel huur als koopsector. In combinatie met de te verwachten inkomensontwikkeling en het beleid ten aanzien van de woningmarkt, wordt uitgegaan van een herstel van de koopbereidheid van de woonconsument. Figuur 2.3: Percentage woningzoekenden dat bij verhuizing wil kopen; bron: WBO-WoON 1986-2012 (aangevuld met verwachtingen Socrates 2015) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Starters Huurders Eigenaren 20% 10% 0% 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009 2012 2015 (4) Het woningaanbod en de prijzen Na de crisis van 2008 is de bouwproductie teruggevallen. Vanaf 2010 zakte de bouwproductie naar minder dan 60.000 woningen op jaarbasis; met een dieptepunt net onder de 50.000 in 2012 en 2013. Voor de komende jaren wordt gerekend op een stevig herstel van de productie naar 70.000 later oplopend naar 80.000 woningen. Daarnaast wordt gerekend op 7000 toevoegingen door verbouw e.d. Doordat het CBS is overgestapt op de Basis Administratie Gebouwen (BAG) voor de woningstatistiek, laten de cijfers over 2012 en 2013 grote administratieve correcties zien. De komende jaren zal de kwaliteit van de BAG naar verwachting toenemen. 6 r2015-0089cp

Figuur 2.4: Bouwproductie, 1998-2020; bron CBS en Socrates 2015 Duizenden 140 120 100 80 60 40 20 0-20 -40 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Nieuwbouw Overige toevoegingen Onttrekkingen Overige ontrekkingen Woningprijzen Ten opzichte van de top van de markt eind 2008, is de gemiddelde prijs van een koopwoning in de crisis jaren 2008-2013 met bijna 20% gedaald (nog zonder rekening te houden met inflatie). Ter vergelijking: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30%. In 2013 bereikte zowel het aantal verkopen als de gemiddelde verkoopprijs een bodem. Sindsdien zijn de aantallen verkochte woningen en de prijzen weer aan het stijgen; zij het nog beperkt. Voor de komende jaren wordt gemiddeld voor heel Nederland gerekend op een lichte stijging van de verkoopprijzen, gelijk met inflatie (2% per jaar). Het aantal verkopen zit al weer redelijk in de lift: in 2014 zijn meer dan 150.000 woningen verkocht en in 2016 178.000 woningen. Ook de prijzen beginnen weer aan te trekken. In dit herstel van de markt zijn er wel duidelijk regionale verschillen. Vooral het aantal verkopen in Utrecht, Noord-Holland en Noord-Brabant is tussen 2009 en 2015 flink gestegen. Figuur 2.5: Ontwikkeling verkoopprijs per kwartaal en aantal verkopen per jaar, 2000-2015 (links) en ontwikkeling van het aantal verkopen in procenten per provincie, 2009-2015 (rechts); bron: Kadaster Gemiddelde verkoopprijs (*1000) Duizenden 300 250 200 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 250 200 150 100 50 0 Duizenden Aantal verkochte woningen per jaar (*1000) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland Gemiddelde verkoopprijs Kwartaal 1 2 3 4 Aantal verkopen Aantal verkopen De woningbeleggersmarkt in 2016 7

2.2 Het beleid ten aanzien van de woningmarkt Op basis van het Woonakkoord zijn de huren met name in 2013 en 2014 aanzienlijk gestegen: met gemiddeld circa 4% door de jaarlijkse huurstijgingen. Per 1 juli 2015 zijn de huren veel minder verhoogd, namelijk met 2%. Met deze bijstelling omlaag van de jaarlijkse huurverhogingen hebben de verhuurders gereageerd op de signalen in de samenleving omtrent sterk oplopende woonlasten. De ongelukkige samenloop van boveninflatoire huurverhogingen en teruglopende inkomens, zorgde daarvoor. Deze koerswijziging van de verhuurders past in een breder maatschappelijk perspectief. Een perspectief waarbij vooral corporaties (indachtig hun sociale taakstelling) de huurprijs niet meer alleen bepalen op basis van de geboden woonkwaliteit maar ook op basis van de draagkracht van de huurders. Op het moment dat voor lagere huurverhogingen gekozen wordt moeten wel worden uit andere posten middelen vrij gemaakt worden, bijvoorbeeld door verlaging van kosten (voor onderhoud en beheer) en/of verkoop van bezit. Door de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties zijn aanbevelingen gedaan die breed omarmd zijn door Kamer en Minister. Deze aanbevelingen hebben geleid tot een scherpere afbakening van het taakveld van de corporaties. Zo is in de nieuwe Woningwet een passendheidsnorm opgenomen die bepaalt dat corporaties vanaf 2016 aan 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Ook de voorziene scheiding in 2016 tussen het Daeb en niet-daeb bezit van corporaties, komt hier mede uit voort. De passendheidsnorm zal naar verwachting grote gevolgen hebben voor het prijs en toewijzingsbeleid in de huursector. Met de inmiddels behoorlijk opgetrokken huren zal het niet eenvoudig zijn voor corporaties om aan de 95% passendheidsnorm te voldoen. Huurverlaging kan zeker nodig zijn om voldoende woningen met een prijs onder de aftoppingsgrens aan te bieden aan de primaire doelgroep. Met deze passendheidsnorm wordt een nieuw huurplafond in de huursector aangewezen. Waar van oudsher en mede door de EC regelgeving de liberalisatiegrens een waterscheiding in de huursector markeerde voor wat betreft jaarlijkse huurverhogingen en de mogelijkheid huurtoeslag te ontvangen, is daar nu de aftoppingsgrens aan toegevoegd. Wel zou hiermee de voorraad tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens vrijgespeeld kunnen worden voor de huishoudens die geen recht hebben op huurtoeslag maar nog wel tot de EC doelgroep behoren. Verder is de beslissing van belang om drie jaar lang de liberalisatiegrens niet aan te passen voor inflatie. Door deze bevriezing van de liberalisatiegrens wordt het prijsverschil tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens verkleind. Op dit moment ligt de tweede aftoppingsgrens bij 618 euro en de liberalisatiegrens bij 710 euro per maand. Als de inflatie over drie jaar 6% bedraagt zou deze aftoppingsgrens op ruim 650 euro uit kunnen komen zodat er nog maar een prijsrange van goed 50 euro resteert tussen beide grenzen. Maar gegeven de passendheidsnorm blijft er natuurlijk wel een aanzienlijk verschil in woningmarktpositie tussen de woningen onder en boven de aftoppingsgrens. Hoe smal de dit segment tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens ook in prijsstelling zal zijn, er is een aanzienlijke vraag naar deze woningen te verwachten van huishoudens met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens. 8 r2015-0089cp

3 Verwachtingen 2016-2021 In dit rapport worden de verwachtingen gepresenteerd voor de komende vijf jaar: de periode 2016-2021 (welke start op 1 januari 2016 en eindigt op 1 januari 2021). 3.1 Landelijk beeld Asielzoekers Zoals eerder is toegelicht wordt hier uitgegaan van een demografische Trendprognose waarin de meest actuele ontwikkelingen rondom vluchtelingenstromen, asielzoekers en buitenlandse nog niet verwerkt zijn. Sinds de zomer van 2015 is het aantal vluchtelingen dat Nederland binnenkomt namelijk sterk opgelopen; vooral wanneer de aantallen vergeleken worden met de cijfers van de afgelopen jaren. Maar wanneer de blik wat verder terug gericht wordt, is duidelijk dat Nederland ook rond de eeuwwisseling aanzienlijke aantallen asielzoekers heeft opgevangen. Figuur 3.1 bevat de cijfers over de periode 1995-2015. In 2015 hebben zich 60.000 asielzoekers gemeld. Figuur 3.1: Asielaanvragers en personen in de opvang, 1995-2015* (voorlopig); bron: CBS resp. COA 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Aantal asielaanvragers Aantal personen in de opvang Het afgelopen jaar is ongeveer 70% van de asielverzoeken toegekend. In 2015 waren er relatief veel mensen uit Syrië en Eritrea die asiel aanvroegen. De samenstelling van de groep asielzoekers is zeer divers. Ongeveer de helft zijn gezinnen, de andere helft bestaat vooral uit mannen. De werkervaring en opleiding verschilt; er zijn mensen zonder werk bij, maar ook ondernemers, docenten en kunstenaars. 15 tot 20% van de asielzoekers bestaat uit schoolgaande kinderen. 1 Duidelijk is dat door deze instroom de prognoses de komende jaren waarschijnlijk omhoog bijgesteld zullen moeten worden. Maar om welke aantallen het precies zal gaan zal afhangen van (a) hoe de asielstromen zich de komende jaren verder ontwikkelen en (b) in welke mate mensen hier langere tijd zullen blijven. 1 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/asielbeleid/vraag-en-antwoord/achtergrond-asielzoekers r2015-0089cp De woningbeleggersmarkt in 2016 9

Huishoudens, woningen: vraag en aanbod op woningmarkt Begin 2016 telt Nederland 7,7 miljoen huishoudens. Daarvan wonen er 2,8 miljoen in een gereguleerde huurwoning en 395 duizend in een geliberaliseerde huurwoning, Daarnaast wonen er 4,2 miljoen huishoudens in een koopwoning en 318 duizend in een Bewoonde Andere Ruimte (BAR; bijvoorbeeld op kamers, op een woonboot, anti-kraak). Figuur 3.2 links bevat de cijfers. Gegeven de demografische groei en gegeven de dynamiek op de woningmarkt, zullen de komende vijf jaar op jaarbasis circa 1,2 miljoen huishoudens naar een woning op zoek gaan. Daar zijn bestaande huishoudens bij die een andere woning zoeken, starters die voor het eerst een woning zoeken en migranten van buiten Nederland. Ruim de helft van deze zoekers zoekt een huurwoning en 8% een geliberaliseerde huurwoning. Voor deze 1,2 miljoen zoekers zijn er naar verwachting 1,1 miljoen woningen beschikbaar. Deze woningen komen voor verreweg het grootste deel vrij in de bestaande voorraad (1 miljoen). Ten dele doordat huishoudens overlijden of uit elkaar gaan; ten dele doordat mensen verhuizen waarmee vragers soms nieuw aanbod achter zich laten ontstaan. Daarnaast komen er op jaarbasis ruim 80.000 woningen beschikbaar door nieuwbouw (waaronder 7000 toevoegingen door verbouw e.d.). Tenslotte wordt aanbod onttrokken doordat woningen gesloopt worden en verschuift aanbod van de huur naar de koopsector door verkoop van huurwoningen. Figuur 3.2 midden bevat de cijfers. De vraag naar verschillende soorten woningen is gebaseerd op demografische prognoses en voorkeurparameters afgeleid uit het WoON. Het aanbod in de bestaande voorraad is gebaseerd op demografische prognoses verrijkt met informatie over de actuele woonsituatie, eveneens afgeleid uit het WoON. Verder is het totaal aantal te bouwen, te slopen en te verkopen woningen bepaald op basis van trends. Binnen het rekenmodel wordt de samenstelling van het bouwprogramma tenslotte afgeleid uit de wensen van de consument, gegeven het aanbod dat in de bestaande voorraad beschikbaar is. Figuur 3.2: Aantal huishoudens, jaarlijkse vraag en aanbod en mismatch tussen vraag en aanbod, 2016-2021; bron: Socrates 2015 318 Huishoudens (*1000) 2064 2162 2804 395 Huur gereguleerd Huur geliberaliseerd Koop tot 220.000 Koop boven 220.000 Bar Jaarlijkse vraag en aanbod (*1000) 1500 1000 500 0-500 Huur gereguleerd Huur geliberaliseerd Koop tot 220.000 Koop boven 220.000 400 300 200 100 0-100 Mismatch vraag aanbod (*1000) Vraag -/- aanbod Restvraag Restaanbod Huur gereguleerd Huur geliberaliseerd Koop tot 220.000 Koop boven 220.000 Deze cijfers 1,2 miljoen zoekers en 1,1 miljoen beschikbare woningen lijken erop te wijzen dat de meeste zoekers een woning kunnen vinden. In de koopsector is er vrijwel een evenwicht tussen vraag en aanbod; in de huursector is de vraag op jaarbasis groter dan het aanbod. In de praktijk verloopt het zoekproces echter minder makkelijk door regionale verschillen maar ook doordat wensen en aanbod niet op elkaar aansluiten waar het gaat om eigendomsverhouding, prijs, bouwvorm, locatie etc. Als gevolg daarvan verwachten we 10 r2015-0089cp

dat zo n 300 duizend huishoudens genoegen zullen nemen met een woning die minder bij ze past dan gewenst (restvraag; huishoudens die moeten uitwijken) en 150.000 woningen verhuurd worden omdat mensen geen beter aanbod hebben kunnen vinden (restaanbod; minder gewaardeerd aanbod). Figuur 3.2 rechts bevat de cijfers. Aan het eind van deze paragraaf komen we daar nog in detail op terug. Ontwikkeling van de woningvoorraad De woningmarkt is een typische voorraadmarkt, waar zeker op landelijk niveau de verschuivingen in een periode van vijf jaar beperkt zijn. De totale voorraad groeit per saldo gegeven 413.000 nieuwe woningen en 97.000 te slopen woningen met 316.000 woningen. Deze groei van de voorraad komt geheel terecht in de koopsector. Binnen de huursector is een verschuiving te verwachten van het goedkope naar het duurdere segment. In figuur 3.3 staan de cijfers. Procentueel gezien is de grootste toename van de voorraad te verwachten bij het huursegment net boven de liberalisatiegrens. Dat prijssegment groeit met meer dan 25%. De sterkste afname is juist te verwachten bij het laagste prijssegment in de huursector waar de voorraad met 20% afneemt. In de koopsector is de grootste groei te verwachten in de wat duurdere prijsklassen. In de navolgende paragraaf wordt nader ingegaan op de achterliggende cijfers. Figuur 3.3: Omvang van de voorraad en de mutatie (aantal *1000) naar type en prijssegment, 2016-2021; bron: Socrates 2015 Mutatie 2016- Voorraad 2016 2021 Huur eengezins 1403 7 Huur meergezins 1914-22 Koop eengezins 3555 207 Koop meergezins 761 124 Huur <374 572-127 Huur 374-475 722-75 Huur 475-574 984 90 Huur 574-681 624 31 Huur 681-850 251 69 Huur >850 164-3 Koop <145.000 645 44 Koop 145-180.000 701 35 Koop 180-220.000 860 43 Koop 220-280.000 838 73 Koop 280-365.000 617 65 Koop >365.000 654 72 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Koop <145.000 Koop 145-180.000 Koop 180-220.000 Koop 220-280.000 Koop 280-365.000 Koop >365.000-500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 De ontwikkeling zoals hier beschreven, is gebaseerd op enerzijds trends in de aantallen te bouwen en te herstructureren woningen in combinatie met informatie over het beschikbaar komen van woningen in de bestaande voorraad en anderzijds het uitgangspunt dat de bouwproductie evenwichtig naar alle segmenten in huur en koopsector en naar prijsniveau ingevuld zal worden. Mutaties in de woningvoorraad 2016-2021 Voor de komende vijf jaar wordt gerekend op: Een nieuwbouwproductie van 413.000 woningen, 83.000 per jaar; 29.000 huurwoningen en 54.000 koopwoningen. Een aantal van 97.000 te onttrekken woningen, 19.000 per jaar; 13.000 huurwoningen en 6000 koopwoningen. Verkoop van 90.000 huurwoningen, 18.000 per jaar. Figuur 3.4 bevat de cijfers met een uitsplitsing naar eigendom en prijsklasse waarbij ook het effect van de boveninflatoire huuraanpassingen is weergegeven. De woningbeleggersmarkt in 2016 11

Deze aantallen sluiten redelijk aan bij cijfers zoals bekend van de corporaties. In 2013 hebben de corporaties 30.000 huurwoningen gebouwd; in 2014 18.000 en de verwachtingen voor de komende jaren zijn dat er 20 tot 25.000 nieuwe huurwoningen gebouwd worden. Verder hebben de corporaties in 2013 10.000 woningen gesloopt, ruim 9000 in 2014 en verwachten ze er 13 tot 16.000 de komende jaren te slopen. Tenslotte verkopen de corporaties op jaarbasis zo n 15.000 huurwoningen (zie: ABF, volkshuisvestelijke voornemens van woningcorporaties 2015-2019; Delft; 2015; onderzoek in opdracht van Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties). Figuur 3.4: Nieuwbouw, onttrekkingen, verkoop van huurwoningen en prijsaanpassingen binnen de huursector (aantal *1000), 2016-2021; bron: Socrates 2015 Verkoop Huurprijs Totaal Nieuwbouw Sloop huurwoningen aanpassingen 2016-2021 413-97 -90 0 Huur <374 Huur 374-475 -150-100 -50 0 50 100 150 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwohuurprijs aanpassingen Huur 475-574 Huur <374 0-19 -19-89 Huur 574-681 Huur 374-475 25-16 -17-66 Huur 681-850 Huur 475-574 73-13 -12 42 Huur >850 Huur 574-681 12-14 -13 46 Koop <145.000 Huur 681-850 24-3 -13 60 Koop 145-180.000 Huur >850 8-2 -17 7 Koop 180-220.000 Koop <145.000 19-12 36 0 Koop 220-280.000 Koop 145-180.000 15-6 25 0 Koop 280-365.000 Koop 180-220.000 36-5 13 0 Koop >365.000 Koop 220-280.000 61-4 17 0 Koop 280-365.000 66-1 0 0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Huurprijs aanpassingen Koop >365.000 73-1 0 0 De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector hebben betrekking op 2014: de labels van de prijsklassen verwijzen daarom naar het prijsniveau 2014. Op dat moment lag bijvoorbeeld de liberalisatiegrens op 681 euro per maand. Eind 2015 is dat 710 euro per maand. Aantal huurwoningen naar prijsklasse 2014 en huurtoeslag categorie; bron: update WoON2012 Duizenden 3000 2500 2000 Boven liberalisatiegrens Tot liberalisatiegrens 1500 1000 Tot aftoppingsgrens 500 Tot kwaliteitskortingsgrens 0 Prijsklassen: Huur < 374 Huur 374-475 en 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 en > 850 12 r2015-0089cp

Het laagste prijssegment (huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens) omvat circa 570.000 woningen. Daar van verdwijnen er per saldo 127.000 in de komende vijf jaar. Er worden naar verwachting 19.000 van deze woningen gesloopt, 19.000 verkocht en 89.000 verschuiven in prijsniveau tot boven de kwaliteitskortingsgrens. In dit segment wordt overigens geen nieuwbouw verwacht; gelet op het lage prijsniveau waardoor er geen nieuwbouw financieel verantwoord gerealiseerd kan worden. De boveninflatoire huurverhogingen zorgen ervoor dat het huursegment onder de aftoppingsgrens, onder de liberalisatiegrens en ook boven de liberalisatiegrens juist groter in omvang worden. Hoewel veel huurwoningen voldoende (WWS) kwaliteit hebben om uit te groeien tot boven de liberalisatiegrens, gebeurt dit naar verwachting de komende jaren slechts beperkt. Belangrijke oorzaak daarvan is gelegen in de passendheidsnorm uit de nieuwe Woningwet. Als gevolg daarvan zullen corporaties bij nieuwe verhuringen de prijs ten opzichte van de WWS prijs verlagen zodat er meer aanbod komt van betaalbare huurwoningen onder de aftoppingsgrens. Het geliberaliseerde huursegment zal met name in de prijsklasse tussen liberalisatiegrens en circa 850 euro per maand in omvang groeien. Voor een deel door nieuwbouw maar voor een nog groter deel doordat een deel van de vrijkomende huurwoningen (gelet op de kwaliteit) bewust tot boven de liberalisatiegrens gebracht zal worden. De nieuwbouw in de huursector zal naar verwachting voor een belangrijk deel plaats vinden voor een huurprijs onder de aftoppingsgrens (20.000 per jaar), voor een klein deel tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (2500 per jaar) en voor een substantieel deel ook boven de liberalisatiegrens (6500 per jaar). Discrepanties tussen vraag en aanbod Tussen 2016 en 2021 komen er totaal 326.000 huishoudens bij. Maar er komen met de hier aangehouden productieverwachtingen maar 316.000 woningen bij. Dit betekent dat er voor 10.000 huishoudens geen woningen bijgebouwd worden. Ruimte voor deze huishoudens zal naar verwachting beschikbaar komen door een gestage daling van de (frictie) leegstand. In zowel huur als koopsector daalt het percentage leegstaande huurwoningen. In figuur 3.5 zijn de cijfers voor huur en koopsector opgenomen. Figuur 3.5: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad dat leeg staat, 2016-2021; bron: Socrates 2015 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 % Huishoudens in BAR % Woningvoorraad leeg Huur % Woningvoorraad leeg Koop De woningbeleggersmarkt in 2016 13

Het aantal huishoudens dat buiten de reguliere woningmarkt (in Bewoonde Andere Ruimten, BAR) gehuisvest is, is door de beperkte productie van de afgelopen jaren opgelopen. Dat aantal zal niet veel meer veranderen. Mogelijkheden om dit tekort in te halen, zijn er de komende vijf jaar nog niet. In tabel 3.1 zijn de kerncijfers voor de te verwachten ontwikkelingen rondom vraag, aanbod en resulterende discrepanties bij elkaar gezet. Boven in de tabel is de actuele woonsituatie en de gewenste woonsituatie voor 2016 weergegeven van de 7,7 miljoen huishoudens. Per saldo willen huishoudens de tijdelijke huisvestingsituatie in een BAR (bewoonde andere ruimte) achter zich laten en is er met name behoefte aan meer koopwoningen. Op jaarbasis is de vraag in de huursector groter dan het aanbod. In de koopsector gaan vraag en aanbod op jaarbasis meer gelijk op. Dat komt mede doordat het nieuwbouwprogramma erop gericht is de bestaande mismatch (met name in de koopsector) te verminderen. Tabel 3.1: Huishoudens, behoefte, vraag, aanbod en mismatch (aantal *1000), 2016-2021; bron: Socrates 2015 Huur gereguleerd Hr geliberaliseerd Koop tot 220.000 Koop boven 220.000 Bar Woonsituatie huishoudens 2016 2804 395 2162 2064 318 Woonbehoefte huishoudens 2016 2786 403 2160 2132 262 Mismatch -18 8-2 68-56 Op jaarbasis 2016-2021 Vraag 553 92 273 258 31 Aanbod 450 80 280 266 123 - Aanbod bestaande voorraad 452 80 256 224 121 - Nieuw aanbod -3 0 24 42 2 > Nieuwbouw 22 6 14 40 3 > (Minder) aanbod door sloop -12-1 -5-1 -1 > Door verkoop huurwoningen -12-6 15 3 0 Op jaarbasis 2016-2021 Vraag -/- aanbod 104 12-7 -8-92 Restvraag 172 25 66 59 7 Restaanbod 78 15 41 25 84 Woonsituatie huishoudens 2021 2732 461 2290 2281 305 Woonbehoefte huishoudens 2021 2719 463 2292 2335 260 Mismatch -13 2 2 54-45 Voor het geliberaliseerde huursegment geldt dat er jaarlijks (bij de huidige aanbod verwachtingen) 12.000 woningen te weinig beschikbaar zijn (vraag -/- aanbod). Verder is er in dit segment door meer kwalitatieve aspecten (zoals de locatie sprake) van niet goed op elkaar aansluitende vraag en aanbod waardoor 25.000 huishoudens op jaarbasis niet geholpen kunnen worden (restvraag). 14 r2015-0089cp

3.2 Regionale verschillen Verschillen in demografische groei Er zijn aanzienlijke verschillen in demografische groei. Met name in de regio s rond Utrecht en Amsterdam wordt een aanzienlijke groei van het aantal huishoudens verwacht. Aan de randen van ons land is de demografische groei duidelijk kleiner. Figuur 3.6 laat met een kaartje de regionale verschillen zien. Figuur 3.6: Toe-/afname van het aantal huishoudens per Corop regio in procenten, 2016-2021; bron: Primos 2015 Verschillen in groei van de woningvoorraad en het woningtekort Op landelijk niveau is eerder geconstateerd dat er minder woningen per saldo bijkomen dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dat leidt tot een oplopende spanning op de woningmarkt en een groter woningtekort. Regionaal zullen er daarbij verschillen zijn, die enigszins aansluiten bij de eerder getoonde verschillen in demografische groei. In 2020 zal het tekort vooral groot zijn in de regio s rondom Utrecht en Amsterdam. Dit tekort in procenten van de voorraad wordt weergegeven in de kaart van figuur 3.7. Verder staan ook in Bijlage A de cijfers voor alle regio s. Figuur 3.7: Woningtekort per Corop regio in procenten van de voorraad, 2020; bron: Primos 2015 De woningbeleggersmarkt in 2016 15

Verschillen in actuele woonsituatie en woonbehoefte In de vorige paragraaf is op landelijk niveau het beeld geschetst van de actuele woonsituatie en de gewenste woonsituatie. De daar gepresenteerde cijfers lieten zien dat in de huursector vraag en aanbod (van de al bestaande huishoudens) globaal in evenwicht is en dat er per saldo vooral huishoudens (uit een BAR) naar een koopwoning zouden willen verhuizen. Deze mismatch is vooral te vinden in Noord- en Zuid-Holland, waar overigens ook een aantal huurders zou willen overstappen naar de koopsector. Figuur 3.8 bevat de cijfers. Figuur 3.8: Mismatch tussen woonbehoefte en actuele woonsituatie per provincie, 2016; bron: Socrates 2015 Mismatch woonbehoefte -/- woonsituatie -10-5 0 5 10 15 20 25 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Huur gereguleerd Huur geliberaliseerd Koop Verschillen in vraag en aanbod verhoudingen In de vorige paragraaf is ook aangegeven dat de jaarlijkse vraag naar huurwoningen iets groter zal zijn dan het aanbod en dat in de koopsector vraag en aanbod op jaarbasis meer in evenwicht zijn. Dat komt mede doordat het nieuwbouwprogramma erop gericht is de bestaande mismatch (met name in de koopsector) te verminderen. Figuur 3.9: Vraag en aanbod op jaarbasis per provincie, 2016-2021; bron: Socrates 2015 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Gereguleerde huur 0 20 40 60 80 100 120 140 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Geliberaliseerde huur 0 5 10 15 20 25 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Koop 0 20 40 60 80 100 120 140 Vraag Aanbod Vraag Aanbod Vraag Aanbod Figuur 3.9 bevat de cijfers voor het gereguleerde en geliberaliseerde huursegment, alsmede voor de koopsector per provincie. Vooral in Noord- en Zuid-Holland is dit patroon herkenbaar: daar is de jaarlijkse vraag naar huurwoningen duidelijk groter dan het aanbod. 16 r2015-0089cp

Verschillen in voorraadontwikkeling Als gevolg van de demografische groei en de meer kwalitatieve vraag naar huur en koopwoningen zal er in de huursector een globaal evenwicht zijn tussen de toename door nieuwbouw en de afname door sloop en verkoop. De totale voorraad huurwoningen zal dus maar weinig in omvang veranderen. In de koopsector groeit de voorraad juist door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Figuur 3.10: Bouw, sloop en verkoop van huurwoningen (aantal *1000) voor de huursector (links) en koopsector (rechts) per provincie, 2016-2021; bron: Socrates 2015 Huursector -50-30 -10 10 30 50 70 90 Koopsector -50-30 -10 10 30 50 70 90 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Dit resulteert in een ontwikkeling van huur en koopsector zoals getoond in figuur 3.11. In absolute aantallen springen Noord-Holland en Zuid-Holland eruit met een toename van de totale voorraad van 70.000 resp. 77.000 woningen in de komende vijf jaar. Figuur 3.11: Bestaande voorraad en toename (aantal *1000) naar eigendom per provincie, 2016-2021; bron: Socrates 2015 Gron Fr Dr Ov Fle Gld Utr NH ZH Zl NB Lim Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur -50 150 350 550 750 950 1150 2016 Mutatie 2016-2021 De woningbeleggersmarkt in 2016 17

4 Thema s voor de beleggingsmarkt 4.1 Ontwikkelingen binnen huursector Binnen de huursector is er een groot verschil tussen het gereguleerde deel onder de liberalisatiegrens en het geliberaliseerde deel boven deze huurprijsgrens. Het gereguleerde segment is met name bedoeld voor de zgn. EC doelgroep (met een inkomen tot 33.000 euro. Het deel daarbinnen met een prijs onder de aftoppingsgrens is het afgelopen jaar (met de passendheidsnorm) nog eens extra aangewezen als een prijssegment bedoeld voor huishoudens met een laag inkomen (met recht op huurtoeslag). Het gereguleerde segment krimpt in omvang met 81.000 woningen. De nieuwbouw (110.000) staat hier tegenover een afbouw van dit segment door sloop (62.000), verkopen (61.000) en huurprijsaanpassingen (67.000). In figuur 4.1 (links) zijn de cijfers van het gereguleerde huursegment opgenomen per provincie. Het geliberaliseerde huursegment neemt toe met 66.000 woningen. De toename van dit segment komt tot stand doordat er 32.000 nieuwe woningen gebouwd worden (naar verwachting), 5000 gesloopt, 29.000 verkocht en 67.000 door huurprijsaanpassing bij mutatie boven de liberalisatiegrens gaan uitkomen. Deze nieuwbouw mag vooral in Noord- en Zuid-Holland en in mindere mate in Noord-Brabant, Utrecht en Gelderland verwacht worden. Het effect van de huurprijsaanpassingen zal ook vooral in deze zelfde provincies zichtbaar worden. Figuur 4.1 (rechts) bevat de aantallen voor het geliberaliseerde segment. Figuur 4.1: Nieuwbouw, sloop, verkoop van huurwoningen en prijsaanpassingen (aantal *1000) voor het gereguleerde huursegment (links) en geliberaliseerd segment (rechts) per provincie, 2016-2021; bron: Socrates 2015 Gereguleerde huursegment -50-30 -10 10 30 50 Geliberaliseerde huursegment -50-30 -10 10 30 50 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Prijsaanpassingen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Prijsaanpassingen r2015-0089cp De woningbeleggersmarkt in 2016 18

4.2 Het geliberaliseerde huursegment In het geliberaliseerde huursegment gelden andere regels dan in het gereguleerde huursegment. De verhuurder heeft meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale jaarlijkse huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurwoningen. In de volksmond worden dit wel vrije sectorwoningen genoemd. Dit segment telt begin 2016 circa 415.000 huurwoningen. Daarmee behoort 5.4% van alle (7,6 miljoen woningen) tot het geliberaliseerde segment. Hoewel we overall in Nederland geliberaliseerde huurwoningen kunnen tegenkomen, staan substantiële aantallen met nam in Zuid-Holland (110.000), Noord-Holland (90.000), Noord-Brabant (55.000), Utrecht (40.000) en Gelderland (35.000). De te verwachten groei van dit segment met 66.000 woningen, zal ook met name in deze vijf provincies zijn beslag krijgen. Figuur 4.1 (links) bevat de absolute aantallen. Figuur 4.2: Omvang en groei van het geliberaliseerde huursegment in absolute aantallen (links) en in procenten van de totale voorraad (rechts) per provincie, 2016-2021; bron: Socrates 2015 0 50 100 150 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg 2016 Mutatie 2016-2021 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Nederland 2016 Mutatie 2016-2021 Kijken we naar de relatieve omvang van het geliberaliseerde segment dan zijn de verschillen tussen de provincies minder groot: in Utrecht behoort bijna 8% tot dit segment; in Friesland is het aandeel met minder dan 2% het laagst. Figuur 4.2 (rechts) toont dit percentage per provincie. De woningbeleggersmarkt in 2016 19

4.3 Studentenhuisvesting In Nederland studeren op dit moment circa 650.000 jonge mensen (voltijds) aan een HBO of WO opleiding. Dat aantal neemt de komende acht jaar (2015-2023) toe met 32.000 studenten. Een en ander is terug te lezen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2015. 1 Voor studentenhuisvesting zijn met name de studenten van belang die uitwonend zijn. Degenen die in de stad waar ze ook studeren uitwonend zijn, vormen de zgn. primaire doelgroep voor studentenhuisvesters. Figuur 4.3 (links) toont voor de grootste studentensteden met meer dan 5000 uitwonende studenten de aantallen. Of deze primaire doelgroep de komende jaren toeneemt, is zeer onzeker. Als de reguliere trends van de afgelopen decennia zich zouden doorzetten, dan mag tussen 2015 en 2023 een toename verwacht worden met circa 14.000 uitwonende studenten. Maar door het inmiddels ingang gezette leenstelsel voor het hoger onderwijs, ontvangen nieuwe studenten geen beurs meer en moeten ze gaan lenen. Daardoor hebben studenten minder geld en zijn ze kritischer in hun beslissing om al dan niet het ouderlijk huis te verlaten. Het effect daarvan is in de Landelijke Monitor geschat en in die variant (SV = studie voorschot) komt op een afname van de primaire doelgroep met 14.000 studenten. Recente CBS cijfers lijken deze omslag te signaleren. Figuur 4.4 (rechts) toont beide varianten voor dezelfde studentensteden. Figuur 4.3: Primaire doelgroep studentenhuisvesting (links) en toe resp. afname daarvan in 15 studentensteden, 2015-2023; bron: Apollo 2015 0 10000 20000 30000 40000 50000-6000 -4000-2000 0 2000 4000 6000 8000 Amsterdam Groningen Utrecht Rotterdam Nijmegen Delft Maastricht Leiden Tilburg Eindhoven Enschede Den Haag Wageningen Leeuwarden Breda Amsterdam Groningen Utrecht Rotterdam Nijmegen Delft Maastricht Leiden Tilburg Eindhoven Enschede Den Haag Wageningen Leeuwarden Breda 2015-2023 Trendscenario SV-scenario 1 De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is ontwikkeld in opdracht van Kences (koepel van studentencorporaties) en het Ministerie van BZK met medewerking van het Ministerie van OC&W. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de landelijke zgn. Referentieraming van OVC&W. 20 r2015-0089cp

Bijlage A: Woningtekort 2020 In de grafiek staat het woningtekort per Corop regio uitgedrukt als percentage van de woningvoorraad, zoals verwacht voor 2020. Figuur A.1: Woningtekort in procenten van de voorraad per Corop regio, 2020; bron: Primos 2015 Groot-Amsterdam Overig Groningen Utrecht Delft en Westland Zaanstreek Flevoland Arnhem/Nijmegen Agglomeratie Haarlem Veluwe Zuidoost-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Nederland Oost-Zuid-Holland Zuidwest-Overijssel Noordoost-Noord-Brabant West-Noord-Brabant Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving Noord-Limburg IJmond Groot-Rijnmond Midden-Limburg Agglomeratie 's-gravenhage Het Gooi en Vechtstreek Twente Zuidoost-Zuid-Holland Zuidwest-Gelderland Noord-Friesland Zuidoost-Friesland Zuid-Limburg Noord-Overijssel Achterhoek Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Friesland Oost-Groningen Overig Zeeland Delfzijl en omgeving Zuidwest-Drenthe Zeeuwsch-Vlaanderen -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% r2015-0089cp De woningbeleggersmarkt in 2016 21

22 r2015-0089cp

Bijlage B: Kerncijfers per regio In deze bijlage hoofdstuk worden enkele kerncijfers gepresenteerd voor verschillende regio s. De eerste tabel bevat: Het totaal aantal huishoudens, het aantal huishoudens in een BAR en het aantal huishoudens gehuisvest op de reguliere woningmarkt in huur en koopsector; daarmee is ook het aantal bewoonde woningen gegeven. Daarnaast staat het aantal leegstaande en overige niet bewoonde woningen (ongeschikt voor bewoning en 2 e woningen). Deze tellen tezamen op tot de totale voorraad. Deze cijfers zijn gegeven voor diverse jaren in het linkerdeel van de tabel. In het rechter deel van de tabel staat vervolgens de toename van het totaal aantal huishoudens en de totale voorraad, zowel in aantallen als in percentages voor de verschillende perioden. De tweede tabel bevat: Het aantal huur- en koopwoningen naar type en prijsniveau alsmede de verwachte toe- resp. afname van dit aantal. De derde tabel bevat: Dezelfde informatie als de tweede tabel waarbij de verwachte toe- resp. afname is uitgesplist naar nieuwbouw, sloop, verkoop van huurwoningen en het boveninflatoire effect van het huurbeleid. De vierde tabel bevat: De vraag naar huurwoningen uitgesplitst naar type, prijsniveau en woonmilieu alsmede de totale huurvoorraad naar type en prijsniveau. De vijfde tabel bevat: De vraag naar koopwoningen uitgesplitst naar type, prijsniveau en woonmilieu alsmede de totale koopvoorraad naar type en prijsniveau. r2015-0089cp De woningbeleggersmarkt in 2016 23

Overzichtstabel (aantal *1000), 2016-2021 Utrecht Amsterdam, Haaglanden, Flevoland Delft-Westland Groot Rijnmond Nederland 2016 Huishoudens 576 841 514 662 7743 In huur 224 434 249 341 3200 In koop 311 350 241 301 4226 In BAR 41 57 24 20 318 In huur % 39% 52% 48% 51% 41% In koop % 54% 42% 47% 45% 55% In BAR % 7% 7% 5% 3% 4% Woningvoorraad 547 803 505 660 7632 Leegstand plus overig niet bewoond 13 18 14 18 207 2021 Huishoudens 608 898 544 687 8069 In huur 227 427 252 340 3194 In koop 340 415 271 330 4571 In BAR 42 56 21 16 305 In huur % 37% 48% 46% 50% 40% In koop % 56% 46% 50% 48% 57% In BAR % 7% 6% 4% 2% 4% Woningvoorraad 577 855 534 685 7948 Leegstand plus overig niet bewoond 10 13 12 14 184 Huishoudens 1.1% 1.3% 1.1% 0.7% 0.8% per jaar In huur 0.3% -0.3% 0.2% 0.0% 0.0% In koop 1.8% 3.4% 2.3% 1.9% 1.6% In BAR 0.5% -0.5% -2.6% -4.6% -0.8% Woningvoorraad 1.0% 1.3% 1.1% 0.8% 0.8% Leegstand plus overig niet bewoond -4.2% -6.0% -4.4% -4.3% -2.3% Per jaar Nieuwbouw 6.6 14.3 7.3 8.0 83 Waarvan gereguleerd 1.8 3.1 2.3 2.2 22 Waarvan geliberaliseerd 0.5 1.0 0.4 0.6 6 Waarvan koop 4.3 10.2 4.6 5.2 54 Waarvan gereguleerd % 27% 22% 32% 28% 27% Waarvan geliberaliseerd % 8% 7% 5% 7% 8% Waarvan koop % 66% 71% 63% 65% 65% 24 r2015-0089cp

Figuur A.0: Kerncijfers Nederland Huishoudens in woning = bewoonde voorraad Leegstand plus overig niet bewoond huishoudens per jaar voorraad per jaar Totaal huishoudens Huishoudens in BAR Totale voorraad huishoudens voorraad (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) 2016 7743 318 7426 207 7632 2021 8069 305 7764 184 7948 326 316 0.8% 0.8% 2025 8265 290 7975 181 8156 196 207 0.6% 0.6% 2030 8442 273 8169 183 8352 177 197 0.4% 0.5% Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 Huur eengezins 1403 7 Huur meergezins 1914-22 Koop eengezins 3555 207 Koop meergezins 761 124 Huur <374 572-127 Huur 374-475 722-75 Huur 475-574 984 90 Huur 574-681 624 31 Huur 681-850 251 69 Huur >850 164-3 Koop <145.000 645 44 Koop 145-180.000 701 35 Koop 180-220.000 860 43 Koop 220-280.000 838 73 Koop 280-365.000 617 65 Koop >365.000 654 72 Verkoop Huurprijs Totaal Nieuwbouw Sloop huurwoningen aanpassingen 2016-2021 413-97 -90 0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwohuurprijs aanpassingen Huur 475-574 Huur <374 0.0-19.5-18.8-89.2 Huur 574-681 Huur 374-475 24.7-16.2-17.3-66.2 Huur 681-850 Huur 475-574 73.2-12.9-12.1 42.3 Huur >850 Huur 574-681 12.2-13.6-13.1 45.9 Koop <145.000 Huur 681-850 23.9-2.6-12.6 60.2 Koop 145-180.000 Huur >850 8.4-2.2-16.6 7.1 Koop 180-220.000 Koop <145.000 19.4-12.0 36.1 0.0 Koop 220-280.000 Koop 145-180.000 15.3-5.9 25.2 0.0 Koop 280-365.000 Koop 180-220.000 35.6-5.4 12.6 0.0 Koop >365.000 Koop 220-280.000 60.6-3.9 16.6 0.0 Koop 280-365.000 65.9-1.1 0.0 0.0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Huurprijs aanpassingen Koop >365.000 73.3-1.2 0.0 0.0 Totaal Huur 142.5-67.0-90.4 0.0 Totaal mutatie Huur -15 Totaal Koop 270.1-29.6 90.4 0.0 Totaal mutatie Koop 331 2016 Huursector Eengezins Meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Vraag 662 208 455 142 110 252 65 69 25 Voorraad 3317 1403 1914 572 722 984 624 251 164 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Koop <145.000 Koop 145-180.000 Koop 180-220.000 Koop 220-280.000 Koop 280-365.000 Koop >365.000-500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 Huur <374 Huur 374-475 Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 -150-100 -50 0 50 100 150 0 50 100 150 200 250 300 350 2016 Koopsector Eengezins Meergezins Koop <145.000 Koop 145-180.000op 180-220.000op 220-280.000op 280-365.000 Koop >365.000 Vraag 546 400 146 89 87 104 110 75 82 Voorraad 4315 3555 761 645 701 860 838 617 654 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk De woningbeleggersmarkt in 2016 25

Figuur A.1: Kerncijfers Corop Utrecht Huishoudens in woning = bewoonde voorraad Leegstand plus overig niet bewoond huishoudens per jaar voorraad per jaar Totaal huishoudens Huishoudens in BAR Totale voorraad huishoudens voorraad (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) 2016 576 41 535 13 547 2021 608 42 566 10 577 33 29 1.1% 1.0% 2025 632 40 592 9 602 24 25 1.0% 1.1% 2030 659 38 621 9 630 27 28 0.8% 0.9% Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 Huur eengezins 93 1 Huur meergezins 138 1 Koop eengezins 255 15 Koop meergezins 61 12 Huur <374 44-9 Huur 374-475 38-3 Huur 475-574 62 6 Huur 574-681 44 1 Huur 681-850 25 6 Huur >850 18 0 Koop <145.000 16 4 Koop 145-180.000 30 3 Koop 180-220.000 68 4 Koop 220-280.000 81 6 Koop 280-365.000 51 4 Koop >365.000 71 5 Verkoop Huurprijs Totaal Nieuwbouw Sloop huurwoningen aanpassingen 2016-2021 33-4 -7 0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwohuurprijs aanpassingen Huur 475-574 Huur <374 0.0-1.0-1.6-6.2 Huur 574-681 Huur 374-475 0.9-0.4-0.8-2.4 Huur 681-850 Huur 475-574 6.9-0.4-0.7 0.1 Huur >850 Huur 574-681 1.0-0.4-1.3 2.0 Koop <145.000 Huur 681-850 2.0-0.2-0.8 5.2 Koop 145-180.000 Huur >850 0.6-0.1-1.6 1.1 Koop 180-220.000 Koop <145.000 1.5-0.2 2.4 0.0 Koop 220-280.000 Koop 145-180.000 1.7-0.2 1.9 0.0 Koop 280-365.000 Koop 180-220.000 3.9-0.6 0.8 0.0 Koop >365.000 Koop 220-280.000 5.1-0.2 1.6 0.0 Koop 280-365.000 4.2 0.0 0.0 0.0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Huurprijs aanpassingen Koop >365.000 5.3-0.1 0.0 0.0 Totaal Huur 11.3-2.5-6.8 0.0 Totaal mutatie Huur 2 Totaal Koop 21.7-1.4 6.8 0.0 Totaal mutatie Koop 27 2016 Huursector Eengezins Meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Vraag 60 19 41 12 7 24 6 7 3 Voorraad 231 93 138 44 38 62 44 25 18 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Koop <145.000 Koop 145-180.000 Koop 180-220.000 Koop 220-280.000 Koop 280-365.000 Koop >365.000-50 0 50 100 150 200 250 300 Huur <374 Huur 374-475 Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 -10-5 0 5 10 0 5 10 15 20 25 30 35 2016 Koopsector Eengezins Meergezins Koop <145.000 Koop 145-180.000op 180-220.000op 220-280.000op 280-365.000 Koop >365.000 Vraag 49 33 16 4 8 9 12 7 9 Voorraad 317 255 61 16 30 68 81 51 71 0 5 10 15 20 25 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk 26 r2015-0089cp

Figuur A.2: Kerncijfers Corop Groot Amsterdam plus Flevoland Huishoudens in woning = bewoonde voorraad Leegstand plus overig niet bewoond huishoudens per jaar voorraad per jaar Totaal huishoudens Huishoudens in BAR Totale voorraad huishoudens voorraad (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) 2016 841 57 784 18 803 2021 898 56 842 13 855 56 53 1.3% 1.3% 2025 937 56 881 11 893 40 37 1.1% 1.1% 2030 981 53 928 10 938 44 46 0.9% 1.0% Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 Huur eengezins 102 9 Huur meergezins 345-19 Koop eengezins 235 36 Koop meergezins 120 27 Huur <374 91-24 Huur 374-475 84-8 Huur 475-574 117 13 Huur 574-681 86 3 Huur 681-850 34 9 Huur >850 35-5 Koop <145.000 36 5 Koop 145-180.000 60 5 Koop 180-220.000 72 7 Koop 220-280.000 73 17 Koop 280-365.000 55 17 Koop >365.000 59 12 Verkoop Huurprijs Totaal Nieuwbouw Sloop huurwoningen aanpassingen 2016-2021 71-19 -16 0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwohuurprijs aanpassingen Huur 475-574 Huur <374 0.0-6.0-2.5-15.0 Huur 574-681 Huur 374-475 3.4-3.0-1.4-6.9 Huur 681-850 Huur 475-574 10.8-0.8-1.5 4.6 Huur >850 Huur 574-681 1.3-3.6-1.6 7.2 Koop <145.000 Huur 681-850 3.5-0.7-2.6 9.0 Koop 145-180.000 Huur >850 1.4-0.7-6.5 1.1 Koop 180-220.000 Koop <145.000 2.9-2.2 3.9 0.0 Koop 220-280.000 Koop 145-180.000 3.3-1.1 3.1 0.0 Koop 280-365.000 Koop 180-220.000 5.1-0.3 2.6 0.0 Koop >365.000 Koop 220-280.000 10.6-0.1 6.5 0.0 Koop 280-365.000 16.9-0.3 0.0 0.0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Huurprijs aanpassingen Koop >365.000 12.2 0.0 0.0 0.0 Totaal Huur 20.4-14.8-16.0 0.0 Totaal mutatie Huur -10 Totaal Koop 51.0-4.0 16.0 0.0 Totaal mutatie Koop 63 2016 Huursector Eengezins Meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Vraag 101 21 80 21 17 38 9 10 6 Voorraad 447 102 345 91 84 117 86 34 35 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Koop <145.000 Koop 145-180.000 Koop 180-220.000 Koop 220-280.000 Koop 280-365.000 Koop >365.000-50 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Huur <374 Huur 374-475 Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 -30-20 -10 0 10 20 0 10 20 30 40 50 60 2016 Koopsector Eengezins Meergezins Koop <145.000 Koop 145-180.000op 180-220.000op 220-280.000op 280-365.000 Koop >365.000 Vraag 62 35 28 9 10 10 13 11 10 Voorraad 356 235 120 36 60 72 73 55 59 0 5 10 15 20 25 30 35 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk De woningbeleggersmarkt in 2016 27

Figuur A.3: Kerncijfers Corop Haaglanden plus Delft-Westland Huishoudens in woning = bewoonde voorraad Leegstand plus overig niet bewoond huishoudens per jaar voorraad per jaar Totaal huishoudens Huishoudens in BAR Totale voorraad huishoudens voorraad (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) 2016 514 24 491 14 505 2021 544 21 523 12 534 30 29 1.1% 1.1% 2025 564 20 544 12 556 20 22 0.9% 1.0% 2030 586 19 567 12 579 22 23 0.8% 0.8% Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 Huur eengezins 55 8 Huur meergezins 202-6 Koop eengezins 136 20 Koop meergezins 111 8 Huur <374 40-9 Huur 374-475 54-4 Huur 475-574 63 10 Huur 574-681 55 1 Huur 681-850 27 5 Huur >850 18-1 Koop <145.000 55 3 Koop 145-180.000 27 2 Koop 180-220.000 40 4 Koop 220-280.000 48 6 Koop 280-365.000 29 6 Koop >365.000 47 7 Verkoop Huurprijs Totaal Nieuwbouw Sloop huurwoningen aanpassingen 2016-2021 37-7 -7 0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwohuurprijs aanpassingen Huur 475-574 Huur <374 0.0-1.1-0.9-6.8 Huur 574-681 Huur 374-475 1.4-1.4-0.9-3.1 Huur 681-850 Huur 475-574 8.4-0.8-0.8 3.5 Huur >850 Huur 574-681 1.9-1.1-0.6 0.7 Koop <145.000 Huur 681-850 1.4-0.5-1.1 4.7 Koop 145-180.000 Huur >850 0.5-0.2-2.6 1.0 Koop 180-220.000 Koop <145.000 2.4-1.3 1.8 0.0 Koop 220-280.000 Koop 145-180.000 1.1-0.4 1.5 0.0 Koop 280-365.000 Koop 180-220.000 2.6-0.1 1.1 0.0 Koop >365.000 Koop 220-280.000 3.9-0.3 2.6 0.0 Koop 280-365.000 5.7 0.0 0.0 0.0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Huurprijs aanpassingen Koop >365.000 7.2 0.0 0.0 0.0 Totaal Huur 13.6-5.1-7.0 0.0 Totaal mutatie Huur 2 Totaal Koop 23.0-2.0 7.0 0.0 Totaal mutatie Koop 28 2016 Huursector Eengezins Meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Vraag 54 13 41 12 8 20 6 6 3 Voorraad 258 55 202 40 54 63 55 27 18 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Koop <145.000 Koop 145-180.000 Koop 180-220.000 Koop 220-280.000 Koop 280-365.000 Koop >365.000-50 0 50 100 150 200 250 Huur <374 Huur 374-475 Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 -10-5 0 5 10 15 0 5 10 15 20 25 30 35 2016 Koopsector Eengezins Meergezins Koop <145.000 Koop 145-180.000op 180-220.000op 220-280.000op 280-365.000 Koop >365.000 Vraag 37 21 16 7 4 6 7 5 7 Voorraad 247 136 111 55 27 40 48 29 47 0 5 10 15 20 25 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk 28 r2015-0089cp

Figuur A.4: Kerncijfers Corop Groot Rijnmond Huishoudens in woning = bewoonde voorraad Leegstand plus overig niet bewoond huishoudens per jaar voorraad per jaar Totaal huishoudens Huishoudens in BAR Totale voorraad huishoudens voorraad (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) 2016 662 20 642 18 660 2021 687 16 671 14 685 25 25 0.7% 0.8% 2025 701 14 687 14 702 15 17 0.5% 0.6% 2030 715 13 702 14 716 14 15 0.4% 0.4% Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 Huur eengezins 95 7 Huur meergezins 257-9 Koop eengezins 208 20 Koop meergezins 100 8 Huur <374 56-11 Huur 374-475 73-5 Huur 475-574 109 9 Huur 574-681 72 0 Huur 681-850 25 5 Huur >850 17 0 Koop <145.000 72 1 Koop 145-180.000 57 3 Koop 180-220.000 63 6 Koop 220-280.000 50 5 Koop 280-365.000 28 8 Koop >365.000 37 5 Verkoop Huurprijs Totaal Nieuwbouw Sloop huurwoningen aanpassingen 2016-2021 40-14 -6 0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwohuurprijs aanpassingen Huur 475-574 Huur <374 0.0-2.3-0.6-8.6 Huur 574-681 Huur 374-475 1.8-2.8-0.4-3.2 Huur 681-850 Huur 475-574 8.1-2.4-0.6 3.5 Huur >850 Huur 574-681 1.1-2.1-1.5 2.3 Koop <145.000 Huur 681-850 2.1-0.3-2.4 5.7 Koop 145-180.000 Huur >850 0.8-0.3-0.8 0.3 Koop 180-220.000 Koop <145.000 1.8-1.9 1.1 0.0 Koop 220-280.000 Koop 145-180.000 1.9-0.6 2.1 0.0 Koop 280-365.000 Koop 180-220.000 4.2-0.9 2.4 0.0 Koop >365.000 Koop 220-280.000 4.7-0.9 0.8 0.0 Koop 280-365.000 7.8 0.0 0.0 0.0 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Huurprijs aanpassingen Koop >365.000 5.4 0.0 0.0 0.0 Totaal Huur 14.0-10.2-6.3 0.0 Totaal mutatie Huur -3 Totaal Koop 25.9-4.3 6.3 0.0 Totaal mutatie Koop 28 2016 Huursector Eengezins Meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Vraag 59 15 44 12 11 23 5 6 3 Voorraad 352 95 257 56 73 109 72 25 17 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <374 Huur 374-475 Huur 475-574 Huur 574-681 Huur 681-850 Huur >850 Koop <145.000 Koop 145-180.000 Koop 180-220.000 Koop 220-280.000 Koop 280-365.000 Koop >365.000-50 0 50 100 150 200 250 300 Huur <374 Huur 374-475 Voorraad 2016 Mutatie 2016-2021 -15-10 -5 0 5 10 15 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2016 Koopsector Eengezins Meergezins Koop <145.000 Koop 145-180.000op 180-220.000op 220-280.000op 280-365.000 Koop >365.000 Vraag 41 27 14 10 6 8 6 5 6 Voorraad 307 208 100 72 57 63 50 28 37 0 5 10 15 20 25 Duizenden Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk De woningbeleggersmarkt in 2016 29