Ontwikkelingen op de. woningmarkt

Transcriptie

1 Ontwikkelingen op de woningmarkt Socrates 2013

2

3 Ontwikkelingen op de woningmarkt Socrates 2013 Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK / DG WB Co Poulus, Gerard van Leeuwen, David Omtzigt, Hans Heida Mei 2014 r cp WON ABF Research Verwersdijk NH Delft

4 Copyright ABF Research 2014 ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of drukfouten of andere onvolkomenheden. Voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport is goedkeuring door ABF Research vereist.

5 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Ontwikkelingen in de afgelopen jaren De woningmarkt in langjarig perspectief Trends in de woningmarkt, inkomens en prijzen Woonwensen en woongedrag Mobiliteit en verhuisgedrag Wensen en realisatie Woongedrag en wensen van starters Woongedrag en wensen van woningmarktverlaters Woonuitgaven en markthuur Woonuitgaven en inkomens Toekomstbeeld De maatschappelijke ontwikkelingen in beeld De beleidsontwikkelingen in beeld Verwachtingen voor de komende jaren Uitgangssituatie Huishoudensontwikkeling Bandbreedte in de scenario s Woningbouw en herstructurering Verdeling woningvoorraad Discrepanties tussen vraag en aanbod De kwantitatieve mismatch De kwalitatieve mismatch Resultaten op regionaal niveau Regionale verschillen Noordvleugel Randstad Zuidvleugel Randstad Krimpregio s...56 r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt

6 Bijlage A: De inkomensontwikkeling Bijlage B: Ontwikkeling woningprijzen Bijlage C: De woonvoorkeuren Bijlage D: Samenvatting uitgangspunten Bijlage E: Doelgroeptabellen Bijlage F: Vergelijking met eerdere verkenningen Bijlage G: Regionale fact-sheets Bijlage H: De Socrates onderlaag... 87

7 Samenvatting In dit rapport wordt de ontwikkeling van de woningmarkt geschetst voor de komende jaren. Omdat toekomstverwachtingen onzeker zijn, wordt hier gebruik gemaakt van een aantal demografische en macroeconomische scenario s. Daarnaast is plaats ingeruimd voor de effecten die uitgaan van de afspraken zoals gemaakt in het Woonakkoord. Een blik op het verleden Alvorens toekomstige ontwikkelingen in beeld te brengen, wordt eerst teruggeblikt. Op basis van een reeks van onderzoeken wordt een aantal belangrijke lijnen geschetst. Zo wordt de sterkte toename van het eigen woningbezit gemarkeerd: van 36% in 1972 naar 60% in Verder nam de gemiddelde huur (in euro s van 2012) toe van 302 in 1986 naar 488 per maand in Deze stijging is sterker geweest dan de groei van het inkomen met als gevolg dat de gemiddelde (macro) huurquote opgelopen is van 16% in 1986 naar 22% in In de koopsector is de waarde van eigen woningen opgelopen van in 1986 naar in Na 2009 is de gemiddelde waarde weer gedaald naar in Maar doordat niet zozeer de waarde als wel de afgesloten lening en de rente de maandlasten bepalen van eigenaarbewoners, zijn de gemiddelde netto kooplasten (in euro s van 2012) continue gestegen van 306 euro per maand in 1986 (ofwel 13% van het inkomen) naar 539 per maand in 2012 (17% van het inkomen). In hoofdstuk 2 wordt daar verder op ingegaan. Woonwensen en woongedrag Omdat woonwensen en woongedrag centraal staan in deze toekomstverkenning, wordt op basis van een langjarige reeks van consumentenonderzoeken uitgebreid ingegaan op de ontwikkelingen die er op deze punten de afgelopen jaren geweest zijn. Daarbij valt op dat er enerzijds veranderingen optreden in de loop der jaren, veelal onder invloed van macro-economische ontwikkelingen en anderzijds valt op dat er sprake is van opmerkelijk veel vaste lijnen en verbanden. Zo blijkt bijvoorbeeld dat door consumenten uitgesproken voorkeuren goed aansluiten bij gedrag: niet direct op individueel niveau, maar wel op groepsniveau. Daarbij laten jongeren in wensen en gedrag een wooncarrière zien: veelal starterend op kamers, daarna doorschuivend via de huursector naar de koopsector. En ouderen, als ze al verhuizen, verlaten de woningmarkt veelal via de huursector. In hoofdstuk 3 wordt daarop ingegaan. Toekomstbeeld De (altijd onzekere) toekomstverwachtingen, worden in deze studie geschetst gebruik makend van een aantal demografisch en macro-economische scenario s. In alle scenario s wordt uitgegaan van dezelfde demografische ontwikkeling conform de meeste recente landelijke CBS en regionale Primos 2013 prognose. Verder wordt ten aanzien van de inkomensontwikkeling tot 2015 uitgegaan van de CPB verwachtingen (van september 2013; macro economische verkenningen 2014), Deze cijfers wijzen in de richting van een daling van het gemiddeld inkomen. r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 1

8 Voor de langere termijn heeft het CPB geen recente vooruitzichten gepubliceerd. Om die reden zijn hier meerdere scenario s geformuleerd met aan bandbreedte die enigszins aansluit bij de langjarige inkomensontwikkeling. Over de periode nam het gemiddeld huishouden inkomen met 0,3% boven inflatie toe. Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een lichte verdere inkomensdaling, met -0,5% per jaar. In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015 gelijk. In het TrendPlusscenario wordt gerekend met een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In het Herstel scenario bedraagt de inkomensgroei na % per jaar. Bij de start van dit project is aansluitend op de Primos 2013 prognose, eerst het Trendscenario centraal gesteld. Op grond van positieve signalen over de economische groei en een aantrekkende woningmarkt (eind 2013, begin 2014), is besloten het TrendPlusscenario toe te voegen en de bovengrens voor de mogelijke inkomensontwikkeling in de komende jaren iets te vergroten. Beleidsafspraken Verder is er aandacht voor de eerder genoemde beleidsafspraken uit het Woonakkoord. Deze afspraken staan vast, maar de wijze waarop met name verhuurders om zullen gaan met de geboden ruimte is onzeker. Daarom wordt in deze studie gewerkt met twee gedragsvarianten. Deze varianten verschillen in maatvoering en gebruik van de mogelijkheden om via huurverhoging, dan wel verkoop van bezit (en/of andere maatregelen) de verhuurdersheffing te betalen. In de meest vergaande gedragsvariant (GVB) wordt er vanuit gegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan, waarbij er met het oog op de verhuurdersheffing, meer huurwoningen verkocht worden. Hierop wordt nader ingegaan in hoofdstuk 4. De verwachtingen in cijfers In het rapport staan het Trendscenario en het TrendPlusscenario centraal. Onderstaande samenvatting is met name op deze beide scenario s gebaseerd. Toename van de voorraad kleiner dan demografische groei Tussen 2012 en 2020 komen er huishoudens bij. De toename van de voorraad zal naar het zich nu laat aanzien, kleiner zijn: volgens de Primos prognose. Dit betekent dat er in principe voor huishoudens geen woning gebouwd wordt. Dit verschil wordt opgevangen doordat de leegstand terugloopt met en het aantal huishoudens dat woont in een BAR toeneemt met Zo wordt er voor (58+67) huishoudens ruimte gemaakt. Nieuwbouw: evenwicht tussen huur en koopsector Waar het gaat om de meer kwalitatieve invulling van het programma zou, om tegemoet te komen aan de wensen van de consument, ongeveer de helft van de nieuwbouw de komende jaren in de huursector gerealiseerd moeten worden en de andere helft in de koopsector. Indien de verhuurders beperkt gebruik maken van de mogelijkheden tot huurverhoging, dan is de vraag naar nieuwe huurwoningen overigens wat groter dan wanneer de verhuurders ten volle gebruik maken van deze mogelijkheden. Dat komt doordat huurverhogingen een deel van de woonconsument kan doen besluiten op zoek te gaan naar een koopwoning. 2 r cp

9 De afgelopen jaren is in de nieuwbouwproductie op dit punt een trend zichtbaar geweest. Bestond rond het jaar 2000 circa 25% van de nieuwbouw uit huurwoningen en 75% uit koopwoningen, de afgelopen jaren is het aandeel van de huursector opgelopen naar 40%. Dit rapport geeft aan dat die trend zich wellicht nog wat verder door zou mogen ontwikkelen naar circa 50% huurwoningen. Daarbij gaat het overigens voor een belangrijk deel om huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Globaal zou ruim 20% van alle nieuwbouw opgeleverd mogen worden in dit geliberaliseerde huursegment. Verder zou in de koopsector enige nadruk gelegd mogen worden op koopwoningen aan de onderkant van de prijsladder. Globaal zou van alle nieuw te bouwen woningen 20-30% gebouwd mogen worden in het koopsegment met een prijs onder euro. Verder zou 20% gebouwd kunnen worden voor een prijs tussen en euro en iets meer dan 5% voor een prijs hoger dan euro. De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector zijn ontleend aan het WoON De inflatie is niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten: de labels van de prijsklassen verwijzen naar het prijsniveau Prijseffecten bestaande voorraad Niet alleen het bouw (sloop en verkoop)programma heeft invloed op de opbouw van de bestaande voorraad. Ook het boveninflatoire huurbeleid en de huurharmonisatie hebben gevolgen voor bepaalde segmenten. Zo zal het goedkoopste prijssegment met een huur onder 361 euro (de ondergrens van de huurtoeslag) flink in omvang gaan afnemen. Totaal gaat het om een afname met zo n woningen op een nu bestaande voorraad van woningen. Daarbij verdwijnen er zo n woningen door sloop en verkoop en circa door prijsaanpassing. Overigens zijn deze prijsaanpassingen vanzelfsprekend alleen mogelijk binnen het woningwaarderingsstelsel en dus gebaseerd op de (WWS) kwaliteit van deze woningen. Als gevolg hiervan zal het prijssegment net onder de liberalisatiegrens de komende jaren juist flink in omvang groeien. Waar dat segment op dit moment ongeveer woningen telt, komen er tot woningen bij tussen 2012 en Ook het huursegment boven de liberalisatiegrens kan flink in omvang toenemen. De daar voorziene groei is overigens maar zeer ten dele het gevolg van prijsaanpassingen. Er is namelijk van uit gegaan dat verhuurders niet (Trend-GVA) of alleen bij mutatie (TrendPlus-GVB) huurwoningen met voldoende WWS punten zullen verhogen tot boven de liberalisatiegrens. De voorziene groei in dit segment, is dan ook met name het gebaseerd op de eerder aangehaalde nieuwbouwpotenties. Lagere inkomensgroepen: vaker eigenaar-bewoner Tegen de achtergrond van deze verschuivingen in de prijsopbouw van de voorraad, verdient de woonsituatie van de lagere inkomensgroepen (het zgn. eerste en tweede inkomenskwintiel) aandacht. 1 Naar verwachting neemt het aandeel eigenaar-bewoners onder deze inkomensgroepen de komende jaren toe van 31% in 2012 naar 37% in Dit is een gevolg van het feit dat eigenaren-bewoners van bijvoorbeeld 60 jaar, op dit moment een middeninkomen hebben, over enkele jaren met pensioen gaan, in 1 Deze twee inkomenskwintielen zijn gebaseerd op het netto besteedbaar inkomen. Toch komt deze groep van 3 miljoen huishoudens (40% van alle huishoudens) goeddeels overeen met de EC doelgroep welke gebaseerd is op een belastbaar inkomen.. Ontwikkelingen op de woningmarkt 3

10 inkomen achteruit gaan, en dan niet verhuizen maar eigenaar-bewoner blijven. Deze cohortgewijze groei van de koopsector maakt dat meer lage inkomensgroepen eigenaar-bewoner zullen zijn. Verder zullen minder huishoudens met een beperkt inkomen gehuisvest zijn in een huurwoning onder de 361 euro per maand; dit als gevolg van de eerder genoemde afname van dit prijssegment in de komende jaren tot Dit betekent dat meer van deze huishoudens gevestigd zullen zijn in een duurdere huurwoning, onder de liberalisatiegrens. Het deel van deze huishoudens dat boven de liberalisatiegrens huurt, is en blijft met 4 a 5%, klein. Mismatch tussen vraag en aanbod Eerder is al aangegeven dat de kwantitatieve mismatch de komende jaren groter zal worden doordat er minder woningen bijkomen dan dat het aantal huishoudens groeit. Waar het gaat om de meer kwalitatieve afstemming tussen vraag en aanbod, kan een bouwprogramma dat afgestemd is op de wensen van de consument zorgen voor een duidelijke vermindering van het aantal huishoudens dat zijn wensen niet kan realiseren: de zgn. restvraag kan in omvang afnemen. Maar het nieuwbouwprogramma kan de eventuele onaantrekkelijkheid van bepaalde segmenten in de markt natuurlijk niet oplossen. Met name in de koopsector (waar weinig woningen gesloopt worden) kan op langere termijn een (zij het niet al te groot) segment woningen gaan ontstaan waarvoor moeilijk nieuwe bewoners te vinden zullen zijn. Regionale uitkomsten: Noordvleugel De eerder genoemde te verwachten toename van de spanning op de woningmarkt, zal zich zeker etaleren in de Noordvleugel van de Randstad. Het aantal huishoudens neemt hier met toe terwijl het aantal woningen met toeneemt. Van de 1,5 miljoen woningen in de Noordvleugel is een groot deel gelegen in een stedelijk woonmilieu. Verder wonen in de Noordvleugel relatief veel alleenstaanden, veel jongeren en is er sprake van een grote ruimtelijke differentiatie in de inkomens. Waar in Amsterdam 17% van de huishoudens tot het hoogste inkomenskwintiel behoort is dat in Bloemendaal 41% (en per definitie 20% landelijk gemiddeld). In de Noordvleugel wordt op dit moment al 40% van de nieuwbouw gerealiseerd in de huursector. Dat aandeel zou de komende jaren op peil kunnen blijven. Verder ligt de nadruk van de herstructurering en nieuwbouwopgave qua aantallen met name in de buitencentrum milieus. Verhoudingsgewijs zouden in de centrumstedelijke milieus relatief veel koopwoningen gebouwd mogen worden, terwijl in de dorpse milieus juist relatief veel huurwoningen gebouwd zouden mogen worden. Regionale uitkomsten: Zuidvleugel Ook in de Zuidvleugel overtreft de demografische groei met huishoudens de verwachte toename van de voorraad met woningen. Overigens wordt de Zuidvleugel met zijn 1,4 miljoen woningen nog meer dan de Noordvleugel gekenmerkt door stedelijke woonmilieus. In de Zuidvleugel wonen veel alleenstaanden, veel jonge mensen en is er ook hier sprake van grote ruimtelijke verschillen in de inkomens. In Delft (met veel studenten) behoort 35% van de huishoudens tot het laagste inkomenskwintiel waar dat 10% is in Albrandswaard (en per definitie 20% landelijk gemiddeld). Verder wordt in de Zuidvleugel net als elders in Nederland op dit moment al 40% van de nieuwbouw gerealiseerd in de huursector. Maar de komende jaren ligt er hier een opgave om dat aandeel liefst nog iets te laten stijgen. Qua aantallen zou er met name gebouwd moeten worden in de centrumstedelijke en 4 r cp

11 buitencentrum milieus. Verhoudingsgewijs zouden in de centrumstedelijke en buitencentrum milieus huur en koopwoningen in een zeker evenwicht gebouwd moeten worden, terwijl in de landelijke milieus de nadruk op de koopsector zou moeten liggen. Regionale uitkomsten: Krimpregio s De drie Krimpregio s Oost Groningen, Zeeuws Vlaanderen en Zuid Limburg hebben gemeen dat er een demografische Krimp opgave ligt, maar verschillen aanzienlijk in omvang en woonmilieu. Oost Groningen met zijn woningen is met name een dorps resp. landelijk gebied. Zeeuws Vlaanderen is met woningen duidelijk kleiner. Ook hier ligt de nadruk op dorpse en landelijk woonmilieus maar is er in Terneuzen ook nog aanbod van een kleinstedelijk woonmilieu. Zuid Limburg tenslotte met bijna woningen is aanzienlijk groter en meer stedelijk van karakter: 60% van de woningen staat in een stedelijk resp. klein stedelijk milieu en 40% in een dorps resp. landelijk milieu. Verder is ook de Krimpopgave anders per regio. Tot 2020 is er nog wel sprake van demografische groei. In Limburg is deze groei het kleinst met 1% (+3000 huishoudens). In Oost Groningen nog het grootst met 1,7% (+1700 huishoudens). Zeeuws Vlaanderen zit daar tussen in met 1,2% (+600 huishoudens). Maar in de periode wordt een serieuze daling van het aantal huishoudens verwacht. In Zeeuws Vlaanderen is die afname met circa 800 huishoudens (-1,5%) nog beperkt. In Oost Groningen gaat het om een afname met ruim 2000 huishoudens (-2,3%) en in Limburg wordt zelfs een afname met huishoudens voorzien (-3,5%). Voor de periode tot 2020 ligt de bouw en sloopopgave in Oost Groningen met name in de dorpse milieus, waarbij 60-70% van de terug te bouwen nieuwbouw als huurwoning gebouwd zou moeten worden. In Zeeuws Vlaanderen zou zelfs 70-80% van de nieuwbouw uit huurwoningen moeten gaan bestaan en kan alleen in het kleinstedelijk milieu (van Terneuzen) nog een wat groter deel koopwoningen gebouwd worden. In Zuid Limburg tenslotte moeten de circa 6000 woningen die naar verwachting onttrokken worden aan de voorraad, vooral gezocht worden in de buitencentrum milieus (van met name Maastricht en Heerlen). De nieuwe woningen die ter gedeeltelijke compensatie gebouwd worden, zouden veelal in andere woonmilieus gebouwd moeten worden en voor 60-70% uit huurwoningen moeten bestaan. Ontwikkelingen op de woningmarkt 5

12

13 1 Inleiding Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financiële crisis van 2008 is de woningmarkt betrekkelijk hard geland: waar potentiële kopers elkaar tien jaar terug nog verdrongen, valt nu vooral het aantal bordjes te koop op. De bouwproductie is fors teruggevallen en de werkgelegenheid in de bouwsector staat onder druk. Dat raakt de hele Nederlandse economie, want niet alleen bouwbedrijven zijn getroffen, ook makelaars, woningcorporaties en tal van toeleveranciers van keukenpaleizen tot tuinarchitecten ondervinden de gevolgen hiervan. Het al veel langer aangekondigde einde aan de groei lijkt in zicht. Zeker als de ontwikkeling in een wat langer perspectief geplaatst wordt. Tussen 1900 en 1950 groeide het aantal inwoners van ons land van 5 naar 10 miljoen en tussen 1950 en 2000 groeide dat aantal door van 10 naar bijna 16 miljoen. Het aantal woningen verdubbelde in de eerste vijftig jaar van de 20 e eeuw van 1 naar 2 miljoen, om vervolgens verder te exploderen naar 6,5 miljoen in het jaar Het zal duidelijk zijn dat dergelijke groeicijfers niet meer terugkomen en dat er zo een einde komt aan de naoorlogse groei die Nederland doorgemaakt heeft. Maar daarmee kan beslist niet gezegd worden dat er niets meer gebeurt of zou hoeven gebeuren. Want ook als alle woningen 100 jaar zouden meegaan en dus jaarlijks 1% van de voorraad vervangen zou moeten worden, zou dat vragen om nieuwe woningen per jaar. Bovendien loopt de demografische groei wel langzaam terug, maar de teller staat zeker nog niet op nul. Tussen 2010 en 2030 komen er nog 1 miljoen huishoudens bij: huishoudens per jaar. En natuurlijk is de langere termijn onzeker maar ook tussen 2030 en 2050 zullen er volgens de huidige inzichten nog huishoudens bij komen. De eerder aangekondigde afname van het aantal huishoudens en daarbij behorende demografische krimp zal zich dus niet Nederland breed maar wel in een aantal aanwijsbare regio s gaan voordoen. Kortom: Nederland gaat een andere tijd tegemoet, met meer regionale verschillen waar het gaat om demografische groei en krimp. Op de woningmarkt is in kwalitatieve zin eveneens een bijzondere ontwikkeling te verwachten. Natuurlijk is de inkomensverwachting onzeker en zal dat beslist doorwerken op de kwaliteit die de gemiddelde consument zich op de woningmarkt kan permitteren. Desondanks laten langjarige ontwikkelingen en achterliggende processen zien dat de groei van de koopsector zich hoogstwaarschijnlijk doorzet en dat de huursector na een jarenlange teruggang waarschijnlijk weer in aantal gaat toenemen. Bij deze verwachtingen speelt het overheidsbeleid ten aanzien van de woningmarkt een belangrijke rol, zoals zal blijken uit dit rapport. Aanvullend op het Regeerakkoord tussen VVD en PvdA zijn begin 2013 afspraken met D66, ChristenUnie en SGP vastgelegd in het Woonakkoord. Dit Woonakkoord raakt zowel de huur- als de koopsector. In de huursector worden jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen mogelijk gemaakt waar tegenover een verhuurdersheffing staat. Waar het de koopsector betreft zal er weer afgelost moeten worden op hypotheken en wordt het maximale aftrektarief de komende jaren geleidelijk verlaagd. r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 7

14 Dit betekent dat wonen in zowel huur- als koopsector voor bewoners duurder zal gaan worden. Hoe die balans uitpakt en wat dat betekent voor de ontwikkeling van de woningmarkt in het algemeen en de beide sectoren in het bijzonder, wordt met deze studie in beeld gebracht. Centraal in deze studie staan de vraag- / aanbodverhoudingen en de als gevolg daarvan te verwachten verhuisprocessen en mogelijkheden om woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt stilgestaan bij de ontwikkelingen uit het verleden, In hoofdstuk 3 worden nadere analyses gepresenteerd naar het woongedrag van de consument, In hoofdstuk 4 worden de verwachtingen voor de komende jaren beschreven, In hoofdstuk 5 worden de belangrijkste uitkomsten gepresenteerd op landelijk niveau, In hoofdstuk 6 wordt aandacht geschonken aan de discrepanties en spanningen op de woningmarkt, In hoofdstuk 7 wordt tenslotte ingegaan op regionale uitkomsten. 8 r cp

15 2 Ontwikkelingen in de afgelopen jaren In dit hoofdstuk wordt een aantal cijfers gepresenteerd over de ontwikkelingen in het verleden en de stand van zaken op de woningmarkt van dit moment. De meeste cijfers hebben betrekking op 1 januari van het jaar. Sommige cijfers hebben betrekking op een geheel kalenderjaar; deze worden met een vet label gepresenteerd. 2.1 De woningmarkt in langjarig perspectief Hoewel de woningmarkt een typische voorraadmarkt is, waar van jaar op jaar maar weinig verandert, laat een blik over een langere periode toch opmerkelijke ontwikkelingen zien. In 40 jaar tijd (van 1972 tot 2012) zijn er 3,5 miljoen Nederlanders bijgekomen. Dat zijn er bijna per jaar. Het aantal huishoudens groeide bijna net zo snel, namelijk met 3,3 miljoen in die zelfde tijdspanne van 40 jaar. Deze snelle toename van het aantal huishoudens is maar ten dele veroorzaakt doordat er inwoners bij kwamen. Ook de individualisering die terug te zien is in een dalend aantal inwoners per huishouden zorgde voor een groei van het aantal huishoudens. Waar een huishouden in 1972 gemiddeld nog 3.2 personen telde, is dat inmiddels 2.2. De woningbehoefte nam dan ook snel toe: kwantitatief en kwalitatief. Er zijn in de afgelopen 40 jaar dan ook net zoveel woningen bij gebouwd als dat er huishoudens bij kwamen. Vooral de koopsector is in de afgelopen jaren snel gegroeid: van 1,4 miljoen in 1972 naar 4,4 miljoen in Het aandeel van de koopsector binnen de totale voorraad steeg daarmee van 36% naar 60%. Deze groei van de voorraad heeft zich vooral in de eerste helft van deze periode voorgedaan. Tussen 1972 en 1992 kwamen er ruim 2 miljoen woningen bij. De laatste 20 jaar zijn er nog 1,3 miljoen woningen toegevoegd aan de voorraad. Werden in het begin van de jaren zeventig nog nieuwe woningen per jaar gebouwd wat destijds neerkwam op 4% van de bestaande voorraad later is dat aantal teruggelopen naar en recent , waardoor de laatste jaren minder dan 1% van de voorraad uit nieuwbouw bestaat. Daarbij hebben zich in de nieuwbouwproductie meerdere trendbreuken voorgedaan. Aanvankelijk was het aandeel van de koopsector in de nieuwbouw beperkt; in de jaren negentig liep dit aandeel sterk op naar 80%, maar de laatste jaren is het aandeel weer gezakt naar 61%. Tabel 2.1: Kerncijfers bevolking en woningen (duizendtallen), ; bron: CBS Inwoners Huishoudens Inwoners / Woningvoorraad % Koop (*1000) (*1000) Huishouden % Koop Nieuwbouw Nieuwbouw % % % % % 86 63% % 67 81% % 58 61% Deze groei van de voorraad in Nederland is mede gefaciliteerd door een welvaartsstijging. Het Bruto Binnenlands Product (BBP) is in de afgelopen 40 jaar ongeveer verdubbeld. In de hieronder getoonde cijfers is de inflatie overigens verwerkt. Deze verdubbeling van het BBP maakte een grote r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 9

16 huishoudensgroei mogelijk als ook een zekere inkomensstijging. Het gemiddeld inkomen per huishouden steeg, met 0,3% boven inflatie. Naast de inkomensstijging zorgde ook de daling van de rente vanaf de jaren tachtig, voor financiële ruimte. Een lage rente maakt immers het geld goedkoper, waardoor de maandlasten voor zowel verhuurders als eigenaren-bewoners daalt. De rente nam vooral tussen 1982 en 2002 sterk af en halveerde bijna in die periode van 10,2 naar 5,2% op jaarbasis. Tabel 2.2: Kerncijfers BBP, inkomen, rente, inflatie, koopprijzen en consumentenvertrouwen, ; bron: CBS BBP (miljarden) prijzen 2012 Besteedbaar inkomen (*1000) prijzen 2012 Rente Prijs Index Koopprijs Koopprijs prijzen 2012 Consumenten Vertrouwen % % % % % De eerder genoemde inflatie die terug te zien is in het prijsindexcijfer, bedroeg over de gehele periode van de afgelopen 40 jaar zo n 3,3% op jaarbasis. Prijzen zijn daarmee van guldens naar euro s gegaan en daarboven nog met 70% toegenomen. Het is daarom goed de prijs van de gemiddelde (verkochte) koopwoning te bezien met en zonder inflatiecorrectie. 1 Waar een koopwoning op dit moment verkocht wordt voor gemiddeld euro, was dat in euro ofwel gulden. Maar corrigeren we dat bedrag voor inflatie, dan was de prijs destijds gemiddeld euro. Ook gecorrigeerd voor inflatie is de prijs van verkochte woningen in 40 jaar tijd dus nog altijd royaal verdubbeld. De laatste jaren is de prijs echter gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie, dus gerekend in euro s van 2012, is de gemiddelde prijs tussen 2008 (de top van de markt) en eind 2012 met 20% omlaag gegaan. Tot slot laat het consumentenvertrouwen een ontwikkeling zien waarin zich de conjunctuur weerspiegelt. De crisis uit het begin van de jaren tachtig zorgde voor een daling van het consumentenvertrouwen. Met de economische groei daarna herstelde het vertrouwen van de consument zich in de jaren negentig en het begin van de 21 e eeuw. De laatste jaren is dit vertrouwen opnieuw ver weggezakt. 2.2 Trends in de woningmarkt, inkomens en prijzen In deze paragraaf wordt dieper ingegaan op de belangrijkste trends uit de afgelopen jaren. Waar het gaat om het gedrag van de woonconsument, wordt gebruik gemaakt van de periodiek gehouden Woononderzoeken. Deze hebben betrekking op een periode van circa 25 jaar, namelijk vanaf Ontwikkelingen in woningvoorraad en woningproductie In de jaren zeventig en begin tachtig groeide de huursector nog wel in omvang, maar vanaf de jaren negentig niet meer. Vanaf dat moment is de omvang en het aandeel van de koopsector snel gestegen. Binnen de huursector heeft de groei geheel plaatsgevonden binnen het corporatiesegment. Het aantal woningen dat particulieren verhuren is vanaf de jaren zeventig gedaald. 1 De hier vermelde cijfers hebben betrekking op verkochte woningen. De gemiddelde prijs daarvan ligt lager dan de prijs van de totale woningvoorraad doordat goedkope koopwoningen vaker van eigenaar wisselen dan dure koopwoningen. 10 r cp

17 De nieuwbouwproductie laat met enige schommelingen een daling zien over de afgelopen decennia. Overigens bleef de productie ook in 2003 beperkt tot ongeveer woningen, maar daarna herstelde de productie zich weer tot zo n woningen per jaar. Figuur 2.1: Woningvoorraad (links) en nieuwbouw (rechts) naar type/eigendom, ; bron: Syswov Huur Particulier Eengezins Huur Particulier Meergezins Huur Sociaal Eengezins Huur Sociaal Meergezins Koop Eengezins Koop Meergezins Huur Particulier Eengezins Huur Particulier Meergezins Huur Sociaal Eengezins Huur Sociaal Meergezins Koop Eengezins Koop Meergezins Met deze toename van het eigenwoningbezit is de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad ook omhoog gegaan. Zo zijn woningen groter geworden. Had in % van de woningen 5 of meer kamers, in 2012 geldt dat voor 41% van alle woningen. Tegelijk zijn woningen duurder geworden. Als we de huren van vroeger omrekenen in euro s van 2012, dan blijkt dat in 1986 het leeuwendeel (89%) van alle huurwoningen minder dan 460 euro per maand kostte. Nu geldt dat voor 47% van alle huurwoningen. Voor de koopsector geldt een nog sterkere prijsstijging. Wel heeft de prijsdaling van de afgelopen jaren ervoor gezorgd dat er in 2012 meer koopwoningen van minder dan euro zijn dan in Tabel 2.3: Opbouw Nederlandse woningvoorraad; bron: WBO-WoON % Eigenwoningbezit 43% 45% 48% 51% 54% 56% 59% 59% % 5 of meer kamers 33% 34% 33% 35% 38% 38% 40% 41% % Huur onder kwaliteitskortingsgrens 45% 50% 47% 31% 29% 26% 25% 19% % Huur onder 460 euro (2012) 89% 83% 77% 64% 62% 58% 54% 47% % Koop (2012) 92% 86% 79% 59% 27% 20% 20% 32% In de groei van het eigenwoningbezit weerspiegelt zich de wooncarrière van een gemiddelde woonconsument. Onder aan de leeftijdspiramide loopt het eigenwoningbezit scherp op met de leeftijd. Maar naarmate mensen ouder worden, verlaten ze de koopsector slechts langzaam. Een en ander heeft er voor gezorgd dat cohortgewijs steeds meer ouderen eigenaar-bewoner zijn geworden. Het WoON 2012 laat voor het eerst een stagnatie zien in de toename van het eigenwoningbezit. Die stagnatie zit vooral bij de instroom: minder jonge mensen hebben de afgelopen jaren een koopwoning betrokken. Onder ouderen is het eigenwoningbezit nog wel toegenomen. Onderscheiden naar inkomenspositie is het zo dat huishoudens met een laag inkomen (het eerste inkomenskwintiel ofwel de 20% huishoudens met het laagste inkomen) maar in beperkte mate eigenaar-bewoner zijn. Huishoudens met een hoog inkomen (het vijfde kwintiel ofwel de 20% huishoudens met het hoogste inkomen) zijn overwegend eigenaar-bewoner. De groei van de koopsector heeft zich de afgelopen jaren vooral voorgedaan bij de middengroepen (3 e kwintiel) en de midden-hogere inkomens (4 e kwintiel). Bij de hoogste inkomens was de groei van de koopsector minder groot; maar de relatieve daling van het aandeel huurders was aanzienlijk: meer dan twee derde er af. Ontwikkelingen op de woningmarkt 11

18 Figuur 2.2: Eigenwoningbezit naar leeftijd (links) en inkomenskwintiel (rechts); bron: WBO-WoON % 100% 70% 60% 50% 40% 90% 80% 70% 60% 50% 30% 40% 20% 30% 10% 20% 0% Tm eo 10% 0% Quitiel 1 Quitiel 2 Quitiel 3 Quitiel 4 Quitiel Ontwikkelingen in de inkomens Het gemiddeld netto besteedbaar huishoudinkomen per jaar steeg (gemeten in euro s van 2012) van euro in 1986 naar euro in Daarbij is er een verschil opgetreden tussen huur- en koopsector. In de huursector is het gemiddeld inkomen minder gestegen dan in de koopsector. Dit verschil is niet veroorzaakt doordat de groep eigenaren-bewoners (van toen) zoveel meer inkomensstijging heeft meegemaakt dan de groep huurders (van toen). Het verschil is met name ontstaan doordat de huurders met de hoogste inkomens verhuisd zijn naar de koopsector. Deze selectieve uitstroom van de beter verdienende huurders heeft het inkomen onder huurders negatief beïnvloed. De crisis die in 2008 begon tast de laatste jaren de inkomens aan. Zowel in huur als koopsector is het gemiddeld inkomen in 2012 lager dan in Tabel 2.4: Inkomensontwikkeling; bron: WBO/WoON Netto inkomen Koopsector (*1000) (euro's 2012) Netto inkomen Huursector (*1000) (euro's 2012) Netto inkomen Totaal (*1000) (euro's 2012) Index inkomensontwikkeling Koopsector Index inkomensontwikkeling Huursector Index inkomensontwikkeling Totaal Stijging pjaar Koopsector 2.5% 1.4% 1.1% 4.8% -2.0% 3.8% -1.2% Stijging pjaar Huursector 0.8% 1.0% -0.7% 3.0% -2.6% 2.4% -1.9% Stijging pjaar Totaal 1.9% 1.5% 0.7% 4.6% -2.0% 4.0% -1.3% Ontwikkelingen in de woningprijzen De huren zijn met name in de jaren tachtig en negentig flink boven inflatie gestegen. Destijds bedroeg de stijging per jaar al gauw zo n 3% boven inflatie. In de jaren daarna bleef de stijging van de huren beperkt tot hooguit 1% per jaar boven inflatie. Over de laatste drie jaar is de huurprijs weer wat meer gestegen, namelijk 1,8% gemiddeld per jaar. In de koopsector zijn de verkoopprijzen vooral rond de eeuwwisseling flink gestegen. Het WoON 2009 gaf al een beperkte daling van de huizenprijzen te zien, die zich de laatste jaren verder heeft doorgezet Met de veranderde methodiek in het WBO 2002 (inkomensinformatie direct van de belastingsdienst i.p.v. de respondent) is een tijdbreuk opgetreden. 3 De koopprijzen zijn hier gebaseerd op de verkoopwaarden zoals de respondent die zelf aangeeft in het WBO/WoON. 12 r cp

19 Tabel 2.5: Kerncijfers huur- en koopprijzen Nederlandse woningvoorraad; bron: WBO/WoON Gemiddelde huur (euro's 2012) Index huurontwikkeling Gemiddelde stijging huur per jaar 3.2% 2.4% 3.1% 0.8% 0.9% 0.7% 1.8% Gemiddelde verkoopwaarde (euro's 2012) Index waardeontwikkeling Gemiddelde stijging verkoopwaarde per jaar 4.4% 4.3% 7.3% 9.9% 2.7% -0.4% -3.4% In de periode zijn er zowel in absolute aantallen als in percentages minder goedkope woningen gekomen en meer woningen uit het duurdere prijssegment. Dit geldt zowel voor huur- als koopsector. Figuur 2.3: Prijsopbouw in huursector (links) en koopsector (rechts) (prijspeil 2012); bron: WBO-WoON % 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% % Tot ondergrens Huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Tot (in euro's 2012) Tot (in euro's 2012) Tot (in euro's 2012) Tot (in euro's 2012) Tot (in euro's 2012) > (in euro's 2012) Bedraagt de waarde van een gemiddelde koopwoning in het WoON 2012 (volgens opgave van de bewoner) zo n euro, dan blijkt dat daarvan euro eigen vermogen is en euro schuld van de hypotheeknemer. De schuld bedraagt daarmee 64% van de waarde. Dit percentage is vooral de laatste jaren opgelopen. Wanneer de blik aangescherpt wordt tot de eigenaren-bewoners die de laatste twee jaar verhuisd zijn, dan blijkt dat deze groep een groter deel geleend heeft, in %. Figuur 2.4: Eigen vermogen en schuld in de koopsector (prijspeil 2012); bron: WBO-WoON % 90% % 70% 60% 50% 40% % Eigen vermogen Schuld Schuld in % Schuld in % recent verhuisden 4 De hier vermelde cijfers hebben betrekking op de totale voorraad. De gemiddelde prijs daarvan ligt hoger dan de prijs van de verkochte woningen doordat Ontwikkelingen op de woningmarkt 13

20 Om woningen te financieren werd in het verleden vooral gebruik gemaakt van een annuïteitenhypotheek waarbij eigenaren-bewoners veelal over een periode van 30 jaar rente en de volledige aflossing betaalden. In de loop van de jaren negentig is de spaarhypotheek populair geworden. Bij deze hypotheekvorm wordt tijdens de looptijd niet afgelost, zodat er een maximaal fiscaal voordeel is. De laatste tien jaar zijn nog tal van andere hypotheekvormen (ook in combinatie) op de markt gekomen waarbij minder of niet afgelost wordt. Vooral bij recent verhuisden zijn deze veranderingen in hypotheekvormen duidelijk aanwijsbaar. Figuur 2.5: Hypotheekvormen bij alle eigenaren-bewoners met hypotheek (links) en bij de eigenaren die in de afgelopen twee jaar verhuisd zijn (rechts); bron: WBO-WoON % 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% % annuiteiten hypotheek lineaire hypotheek levensverzekeringshypotheek spaarhypotheek beleggingshypotheek aflossingsvrij overig annuiteiten hypotheek lineaire hypotheek levensverzekeringshypotheek spaarhypotheek beleggingshypotheek aflossingsvrij overig Ontwikkelingen in de woonuitgaven Huurders met een laag inkomen ontvangen huurtoeslag. De aan de verhuurder betaalde basishuur wordt hierdoor verlaagd (anno 2012 met 67 euro per maand berekend over alle huurders; niet alleen huurtoeslag ontvangers). Naast de huuruitgaven betalen huishoudens voor gas, licht en water. Verder tellen ook de kosten voor reiniging, riool en waterschapsheffing mee in de zgn. bijkomende woonlasten. Het totaal effect hiervan is dat de gemiddelde huurder in euro per maand uitgeeft aan het wonen, waar dat 447 euro per maand was in De totale netto woonlasten zijn de laatste jaren minder gestegen dan de basishuur. Eerder is de beperkte inkomensstijging onder huurders gesignaleerd. Deze ontwikkeling heeft ertoe geleid dat een toenemend deel van de huurders behoort tot de aandachtsgroep die in aanmerking komt voor huurtoeslag. In 2012 geldt dat voor de helft van alle huurders. Daadwerkelijk ontvangt 39% van de huurders toeslag (niet alleen het inkomen maar ook de huurprijs is daarvoor van belang). Tabel 2.6: Ontwikkeling van woonuitgaven per maand onder huurders; bron: WBO/WoON Basis huur (euro's 2012) Netto huur (euro's 2012) Bijk. woonlasten (euro's 2012) Totale woonlasten (euro's 2012) Stijging basishuur pjaar 3.2% 2.4% 3.1% 0.8% 0.9% 0.7% 1.8% Stijging netto woonlasten pjaar 0.1% 2.5% 1.6% 0.9% 1.5% 0.4% 0.6% % Huurders aandachtsgroep 37% 44% 47% 50% % Huurders met huurtoeslag 21% 25% 25% 29% 31% 32% 37% 39% goedkope koopwoningen vaker van eigenaar wisselen dan dure koopwoningen. 14 r cp

21 De maandelijks uitgaven in de koopsector zijn minder snel gestegen dan de verkoopprijzen. Met name de daling van de rente in de jaren negentig is hiervoor verantwoordelijk geweest. Terwijl de prijzen destijds met bijna 10% per jaar opliepen, stegen de maandelijks woonlasten voor eigenaren-bewoners met slechts enkele procenten per jaar; natuurlijk ook omdat de meeste eigenaren-bewoners niet verhuisden en dus niet met een prijsverandering te maken kregen. Tabel 2.7: Ontwikkeling van woonuitgaven per maand onder eigenaren-bewoners; bron: WBO/WoON Bruto kooplasten (euro's 2012) Netto kooplasten (euro's 2012) Bijk. woonlasten (euro's 2012) Totale woonlasten (euro's 2012) Stijging bruto lasten pjaar 0.0% 6.2% 2.1% 3.6% 0.3% 3.0% 1.8% Stijging netto woonlasten pjaar -1.2% 4.9% 1.2% 1.8% 1.1% 2.4% 0.5% Gestegen prijzen en gestegen inkomens roepen de vraag op of de inkomensgroei de prijsstijging heeft kunnen bijhouden. Dat is niet helemaal het geval. In de huursector is de totale woonquote vooral in de jaren tachtig en negentig opgelopen. Ook de laatste jaren is deze quote weer aanzienlijk gestegen. Dat komt doordat de inkomens omlaag gegaan zijn. Voor de koopsector geldt eveneens dat de lasten geleidelijk gestegen zijn. 5 Wel liggen de lasten hier in relatie tot het inkomen lager dan in de huursector. Dit verschil in quote tussen huur- en koopsector wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt doordat hoge inkomensgroepen gemiddeld een kleiner deel van hun inkomen uitgeven aan wonen dan lage inkomensgroepen. Hoge inkomensgroepen wonen doorgaans in de koopsector. Dit drukt de gemiddelde quote in de koopsector. Tabel 2.8: Uitgaven aan woonlasten in relatie tot het inkomen in Nederland; bron: WBO/WoON Netto huurquote huurders 18% 20% 23% 24% 22% 24% 23% 26% Bijkomende woonlasten huurders 11% 9% 9% 10% 9% 11% 11% 11% Netto woonquote huurders 29% 29% 31% 34% 30% 35% 34% 36% Netto koopquote eigenaar-beowners 13% 13% 17% 18% 15% 16% 16% 17% Bijkomende woonlasten eigenaar-bewoners 11% 8% 8% 7% 7% 9% 8% 8% Netto woonquote eigenaar-bewoners 24% 22% 25% 25% 22% 25% 24% 25% Huurders - macro netto huurquote 16% 17% 18% 20% 19% 21% 20% 22% Huurders EC doelgroep (<33)- macro netto huruquote 24% 26% Huurders Middengroep(33-43)- macro netto huruquote 20% 21% Huurders Hogere inkomens (>43)- macro netto huruquote 15% 16% Ontwikkelingen in de huurtoeslag Hier worden aanvullend cijfers gepresenteerd op basis van de feitelijke huurtoeslag toekenningen. Over de jaren is het aantal ontvangers opgelopen met 1.9%. Het laatste jaar was de toename 4,6%. 5 Het gaat hier om de out of pocketkosten waar niet alle uitgaven in meegenomen zijn: niet de kosten van het eigen vermogen, niet de extra onderhoudslasten, niet de risico s maar ook niet de mogelijke waardeverandering. Ontwikkelingen op de woningmarkt 15

22 Tabel 2.9: Aantal toekenningen, gemiddeld bedrag en budget van de huurtoeslag op jaarbasis; bron: Huurtoeslag cijfers Ministerie BZK Aantal toekenningen Huurtoeslagbedrag per Budget (*1 Miljoen) (*1000) jaar Toename per jaar ( ) 1.9% 1.9% 3.8% De huurtoeslag bedraagt per ontvanger gemiddeld per maand circa 155 euro, wat per jaar neerkomt op 1868 euro. Het totale huurtoeslagbudget komt hiermee uit op 2,2 miljard voor Gemeten over de laatste vijf jaar is dit budget gestegen met gemiddeld 3,8% per jaar Ontwikkeling in het verhuisgedrag Eerder verhuisden grote aantallen huishoudens. De hausse op de woningmarkt, met de op dat moment sterk oplopende woningprijzen, droeg hieraan bij. Globaal genomen was het aantal huishoudens met een verhuiswens nog tweemaal zo groot als het aantal huishoudens dat daadwerkelijk verhuisde. Het WoON 2012 laat een flinke terugval zien in het aantal daadwerkelijk verhuisden: er zijn de afgelopen twee jaar gemiddeld huishoudens per jaar verhuisd, waar dat er waren bij het WoON Het aantal huishoudens dat wil verhuizen is daarentegen de laatste jaren juist toegenomen. Daarmee laat het WoON 2012 zien wat er op de woningmarkt gebeurd is: er zijn aanzienlijk minder eigenaren-bewoners verhuisd, maar deze geven hun plannen en ambities niet op, hetgeen leidt tot een groter reservoir van huishoudens met verhuisplannen. Figuur 2.6: Aantal verhuisde huishoudens (links) en aantal huishoudens met verhuisplannen (rechts) per jaar; Bron: WBO-WoON Buiten reguliere woningmarkt Starters Buiten reguliere woningmarkt Starters Doorstromers-huurders Verlaters Doorstromers-eigenaar-bewoners Doorstromers-huurders Verlaters Doorstromers-eigenaar-bewoners 6 Vanaf het WoON 2002 zijn de cijfers gebaseerd op verhuizingen in de voorgaande twee jaar; in eerdere WBO s ging het om een periode van 4 jaar. 16 r cp

23 3 Woonwensen en woongedrag In het Socrates model worden de woonwensen als primair uitgangspunt genomen om de ontwikkelingen op de woningmarkt te voorspellen. Om te toetsen of dat uitgangspunt (nog steeds) valide is wordt hier, aanvullend op het voorgaande hoofdstuk, meer en detail aandacht geschonken aan de woonwensen en het woongedrag van de consument. Ook de prijs die betaald wordt in huur en koopsector wordt daarbij betrokken om zo ook een goed zicht te krijgen op de betaalbereidheid. 3.1 Mobiliteit en verhuisgedrag Uit de diverse WBO- en WoON-onderzoeken komt naar voren dat de mate waarin mensen willen verhuizen met name leeftijdbepaald is. Van de jongste leeftijdsgroep tussen 18 en 25 jaar wil meer dan 60% binnen twee jaar verhuizen; bij dertigers is dat 30 a 40% en van de ouderen boven 75 jaar wil nog maar 10% verhuizen. In het feitelijk verhuisgedrag komt dit terug: jongeren willen niet alleen frequent verhuizen, ze doen het ook. Dat leidt ertoe dat jonge mensen doorgaans nog maar kort op een bepaald adres wonen terwijl ouderen al jaren dezelfde woning bewonen. Over de diverse onderzoeksjaren heen blijkt de gemiddelde woonduur verrassend constant te zijn. In 1998 woonden 30- tot 34-jarigen gemiddeld 4,5 jaar op hetzelfde woonadres; in 2012 is dat vrijwel hetzelfde. En ook bij alle andere leeftijdsgroepen is te zien hoe constant de woonduur van verschillende leeftijdsgroepen is. Kortom: vooralsnog lijkt de woonconsument in tijden van voor- of tegenspoed relatief standvastig te zijn in zijn verhuisgedrag. Figuur 3.1: Gemiddelde woonduur per leeftijdsgroep; Bron: WBO-WoON Tm eo r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 17

24 3.2 Wensen en realisatie Een belangrijke vraag is of consumenten hun woonwensen wel (kunnen) realiseren. Denkbaar is dat ze (soms) genoegen moeten nemen met second best of hun wensen enige tijd moeten uitstellen. Van starters, huurders en eigenaren-bewoners is hier weergegeven hoeveel procent naar een eengezinswoning (versus een appartement) wilde verhuizen alsmede hoeveel procent daadwerkelijk naar een eengezinswoning verhuisd is. Bij de starters komen het wensenpatroon en het feitelijk verhuisgedrag vrijwel overeen: ongeveer 40% zoekt een eengezinswoning en ook 40% van de starters heeft een eengezinswoning kunnen betrekken. Bij degenen die vanuit een huurwoning verhuisden is dat de laatste jaren minder het geval geweest: 60% wilde naar een eengezinswoning verhuizen terwijl 50% daadwerkelijk een eengezinswoning gevonden heeft. Ook bij de eigenaren-bewoners zit een soortgelijk verschil. Kortom: waar het gaat om de bouwvorm lijkt de consument van tijd tot tijd in te leveren op zijn wensen. Figuur 3.2: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor en percentage van de verhuisden naar een eengezinswoning (links) resp. koopwoning (rechts); Bron: WBO-WoON % 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Starters Verhuisd Starters Verhuiswensen Starters Verhuisd Starters Verhuiswensen Doorstromers-Huurders Verhuisd Doorstromers-Eigenaren Verhuisd Doorstromers-Huurders W ensen Doorstromers-Eigenaren Wensen Doorstromers-Huurders Verhuisd Doorstromers-Eigenaren Verhuisd Doorstromers-Huurders W ensen Doorstromers-Eigenaren W ensen Op dezelfde wijze is de voorkeur voor het kopen van een woning vergeleken met het feitelijk aankoopgedrag. Hier blijkt dat starters en huurders beiden een heel realistisch wensenpatroon aanhouden: het percentage dat een woning wil kopen is zeker de laatste jaren vrijwel gelijk aan het percentage dat feitelijk een woning gekocht heeft. Wel is te zien hoe groot het optimisme onder deze groepen eind jaren negentig was, maar dat optimisme is inmiddels achterhaald. Verder blijken de eigenaren-bewoners door de jaren heen in hun wensen meer koopgeneigd te zijn dan bij verhuizingen daadwerkelijk blijkt. Bij nadere analyse gaat het hier met name om jongere huishoudens die bijvoorbeeld vanwege beëindiging van een relatie verhuisd zijn naar de huursector. Tenslotte is bezien hoe de koopprijs die men zou willen betalen zich verhoudt tot de prijs die (door anderen) recent is betaald bij verhuizing. Daaruit blijkt dat de prijzen die aspirant-kopers opgeven nauw aansluiten bij de prijzen die gemiddeld betaald worden bij een verhuizing. Enkel kan geconstateerd worden dat ten minste een deel van de starters in het begin van deze eeuw een te lage prijs voor ogen hadden: de succesvolle kopers betaalden, tot enkele jaren terug, gemiddeld meer dan de gemiddelde prijs die zoekers opgaven te willen betalen. 18 r cp

25 Figuur 3.3: Gemiddelde koopprijs van verhuisden en verhuisgeneigden; vergeleken met de gemiddelde prijs in de koopsector (prijspeil 2012); Bron: WBO-WoON Totale woningvoorraad Starters wensen Huurders wensen Eigenaarbewoners wensen Starters verhuisd Huurders verhuisd Eigenaarbewoners verhuisd Ook de prijs(ontwikkeling) van de bestaande voorraad is hier weergegeven. Hieruit blijkt dat de prijsstijging van de bestaande voorraad niet helemaal gevolgd is door degenen die (wilden) verhuizen. Waar de gemiddelde prijs van de voorraad in ,7 maal hoger lag dan in 1986, kwam deze factor voor de starters (zowel in hun wensen als in de door hen gerealiseerde verhuizingen) uit op 2,2. Huurders verhoogden de koopprijs die ze betaalden met een factor 2,4 en eigenaren-bewoners met een factor 2,5. Als gevolg daarvan komen starters anno 2012 meer dan in 1986 terecht in de goedkopere delen van de koopsector. Voor ieder jaar is de koopsector in de figuur hieronder naar prijs verdeeld in 5 (per definitie even grote) kwintielen. In 2012 bewoonde bijna 50% van de recente verhuisde starters in de koopsector een koopwoning die qua prijs tot het onderste kwintiel behoort. In 1986 was dat 30%. Ook bij huurders en eigenaren-bewoners doet zich dit voor. Huurders verhuizen meer dan voorheen naar relatief goedkope koopwoningen en eigenaren-bewoners stromen minder dan voorheen door naar de bovenkant van het prijssegment. Figuur 3.4: Verdeling van recent verhuisde eigenaren-bewoners over de koopsector verdeeld in 5 kwintielen; Bron: WBO-WoON % 80% 60% 40% 20% 0% Starters Huurders Eigenare n Koopwoningen - Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Koopwoningen - Kwintiel 5 Ontwikkelingen op de woningmarkt 19

26 3.3 Woongedrag en wensen van starters Van de jongeren onder 25 jaar die niet meer thuis wonen bij de ouders, woont bijna de helft niet in een zelfstandige woning maar op kamers, samen met anderen, in een kraakpand etc. Samengevat: in een bewoonde andere ruimte: BAR. De andere helft van deze jongeren onder 25 jaar woont met name in de goedkopere prijssegmenten van de huursector. Met het opschuiven in leeftijd verandert de woonsituatie snel en aanzienlijk. Van de 25- tot 34-jarigen woont nog maar 10% in een BAR. Verder woont 40% in de huursector en al 50% is op deze leeftijd eigenaar-bewoner. Figuur 3.5: Verdeling van de woonsituatie van jongeren < 25 jaar (links) en jaar (rechts) over huur- en koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON % 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% % Bar Huur Tot ondergrens Huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens Huur Boven liberalisatiegrens Koopwoningen - Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Koopwoningen - Kwintiel 5 Bar Huur Tot ondergrens Huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens Huur Boven liberalisatiegrens Koopwoningen - Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Koopwoningen - Kwintiel 5 In deze patronen is de afgelopen 25 jaar weinig veranderd. Bij de jongste leeftijdscategorie woont anno 2012 een iets groter deel in een BAR dan het geval was in Dit hangt voor een deel samen met het feit dat er meer (uitwonende) studenten zijn gekomen. Bij de jarigen is het eigenwoningbezit tot 2002 toegenomen 2002 en nadien vrijwel gelijk gebleven. In het verhuisgedrag en de woonvoorkeuren van deze jonge leeftijdsgroepen is een en ander terug te zien. De jongste leeftijdsgroep onder 25 jaar die als starter recent de reguliere woningmarkt betreden heeft, woont voor 80% in de huursector en voor 20% in de koopsector. Het wensenpatroon van deze groep sluit daar bij aan. Bij de jarigen is het aandeel van de koopsector groter. Bovendien schuift deze leeftijdsgroep binnen de koopsector langzaam op naar de wat duurdere prijssegmenten. Figuur 3.6: Verdeling van de woonsituatie van recent verhuisden en de gewenste woonsituatie, van jongeren < 25 jaar (links) en jaar (rechts) over huur- en koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON % 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% Verhuisd W ensen % Verhuisd W ensen Huur Tot ondergrens Huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens Huur Boven liberalisatiegrens Koopwoningen - Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Koopwoningen - Kwintiel 5 Huur Tot ondergrens Huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens Huur Boven liberalisatiegrens Koopwoningen - Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Koopwoningen - Kwintiel 5 20 r cp

27 Kortom: jongeren laten (gemiddeld) in wensen en woongedrag een wooncarrière zien: veelal startend op kamers, daarna doorschuivend via de huursector naar de koopsector. 3.4 Woongedrag en wensen van woningmarktverlaters Bij de oudere leeftijdsgroepen, die de woningmarkt beginnen te verlaten, is de afgelopen jaren een snelle toename van het eigenwoningbezit waar te nemen. Deze toename van het eigenwoningbezit heeft het aandeel eigenaren-bewoners bij de jarigen in 25 jaar van 34 naar 57% gebracht. En bij de 75- plussers is het eigenwoningbezit tussen 1986 en 2012 gestegen van 26 naar 38%. Figuur 3.7: Verdeling van de woonsituatie van ouderen jaar (links) en 75 jaar en ouder (rechts) over huur- en koopsector naar prijsklasse; Bron: WBO-WoON % 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% Bar Huur Tot ondergrens Huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens Huur Boven liberalisatiegrens Koopwoningen - Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Koopwoningen - Kwintiel 5 0% Bar Huur Tot ondergrens Huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens Huur Boven liberalisatiegrens Koopwoningen - Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Koopwoningen - Kwintiel 5 Twee jaar na het WoON2009 is nagegaan wat de respondenten feitelijk gedaan hebben. Dit feitelijk verhuisgedrag kan gezet worden naast de plannen die de respondenten in 2009 hadden. Dan resulteert een beeld waaruit blijkt dat wensen en gedrag (op groepsniveau) dicht bij elkaar liggen. Bij de jongste leeftijdsgroepen wilde 60% verhuizen en blijkt twee jaar later 50% daadwerkelijk verhuisd. Bij de oudere leeftijdsgroepen wilde nog maar 10% verhuizen en blijkt 5% verhuisd te zijn. Bij ouderen speelt naast het (willen) verhuizen bovendien nog mee dat er vaker gebeurtenissen (overlijden, ziekte, ongevallen) plaatsvinden die een niet voorziene verhuizing nodig maken. Bij de groep van 80-plussers bleek twee jaar later 10% overleden en 4% verhuisd naar een instelling. Ontwikkelingen op de woningmarkt 21

28 Figuur 3.8: Verhuiswensen (links) en verhuisgedrag (rechts) per leeftijdsgroep; Bron: WoON % -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Tm eo Verhuisd Overleden Naar instelling Geen verandering Verhuisgeneigd Niet verhuisgeneigd Verder blijken ouderen in hun verhuisgedrag zich wel duidelijk anders te gedragen dan jonge huishoudens. Gemiddeld verhuist 80-90% van de eigenaren-bewoners naar een koopwoning; bij ouderen is dat eerder de helft. En waar gemiddeld 30% van de huurders verhuist naar een koopwoning, doen ouderen dat in het geheel niet meer. Figuur 3.9: Verhuisgedrag van jarigen (links) en 75-plussers (rechts); Bron: WBO-WoON Van koop naar koop Van huur naar koop Van koop naar huur Van huur naar huur Van koop naar koop Van huur naar koop Van koop naar huur Van huur naar huur Kortom: oudere huishoudens als ze al verhuizen verlaten de woningmarkt doorgaans via de huursector. 22 r cp

29 3.5 Woonuitgaven en markthuur In de voorgaande paragrafen heeft de nadruk gelegen op het realiteitsgehalte van de woonwensen. In deze en de volgende paragraaf wordt het beeld aangevuld met de woonuitgaven. Daarmee wordt inzicht gegeven in de financiële haalbaarheid van de wensen en de betaalbereidheid van de consument. In 2010 heeft het CPB in het kader van de heroverwegingen Wonen een studie naar buiten gebracht waarin de markthuur becijferd is op 5,7% van de leegwaarde van de woning. Hierbij is een benadering gekozen vanuit het perspectief van de verhuurder die een marktconform rendement wenst. Conijn en Schilder plaatsen daartegenover een benadering vanuit het perspectief van de huurder die niet zozeer naar de opbrengsten en het rendement kijkt, maar die een vergelijking maakt met het alternatief van de eigenaar-bewoner 1. Deze eigenaar-bewoner heeft een zeker fiscaal voordeel. Vanuit dat perspectief berekenen deze onderzoekers de markthuur op 4,5% van de WOZ-waarde. Een vergelijkbaar percentage resulteerde uit eerdere en andere analyses op het WoON In de genoemde 4,5% markthuur is een fiscaal voordeel verwerkt. Dat voordeel, dat geschat werd op 20%, verklaart het verschil tussen de 4,5% die de bewoner wil betalen en de 5,7% die de verhuurder wil ontvangen (bij 20% fiscaal voordeel betaalt een eigenaar-bewoner 80% van de lasten; 80% van 5,7% = 4,5%). De laatste jaren zijn de prijzen in de koopsector gedaald. Het meest recente WoON 2012 laat zien dat per 1 januari 2012 een huur betaald wordt die gemiddeld 4,2% bedraagt van de (actuele) WOZ-waarde. 2 3 Ingezoomd op de woningen die de laatste twee jaar opnieuw verhuurd zijn, blijkt dat de huur die betaald wordt voor recent opnieuw verhuurde huurwoningen gemiddeld 4,6% van de WOZ-waarde bedraagt. Figuur 3.10: Huur ten opzichte van de (actuele) WOZ-waarde voor recent verhuurde woningen (< 2 jaar) naar huurprijsniveau en verhuurder (links) en naar provincie (rechts); bron: WoON 2012 Huur Tot ondergrens Huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Tot liberalisatiegrens Huur Boven liberalisatiegrens Gemiddeld Noord-Brabant Limburg Overige provincies Nederland Sociale verhuurders Particuliere verhuurders Boven kwaliteitskortingsgrens Boven liberalisatiegrens 1 Conijn en Schilder, De vraag naar woondiensten en de betaalbaarheid in de huursector, ASRE, Amsterdam, De WOZ-waarde in het WoON 2012 is afgeleid van de WOZ-heffing die in 2011 betaald is en die gebaseerd is op de WOZ-taxatie over Sindsdien zijn de verkoopprijzen met circa 8% gedaald (gebaseerd op de CBS/Kadaster PBK-index). Er is gerekend met deze 8% omlaag bijgestelde actuele WOZ-waarde. 3 Verder zijn de huurwoningen die voor een extreem lage huur verhuurd wordt (lager dan 10% van de maximale huur op basis van het puntensysteem) hier buiten beschouwing gelaten. Ontwikkelingen op de woningmarkt 23

30 Verder blijkt dat dit percentage relatief laag ligt bij woningen tot de kwaliteitskortingsgrens, maar hoger bij voor woningen boven deze grens. Zowel sociale verhuurders als particuliere verhuurders verhuren op dit moment hun huurwoningen boven de aftoppingsgrens voor al gauw 4,5% oplopend tot 5,5% van de WOZwaarde. Uitsplitsing van de gegevens naar provincie laat zien dat door heel Nederland de huur van recent verhuurde geliberaliseerde woningen circa 5,5% van de (actuele) WOZ-waarde bedraagt. Een vergelijking van de woonuitgaven tussen huur- en koopsector stuit op principiële problemen. De verschillen in woonkwaliteit, keuzevrijheid, verantwoordelijkheid, onderhoudskosten, risico en overheidssubsidies zijn dermate groot dat de woonuitgaven niet goed vergeleken kunnen worden. Dit betekent niet dat de cijfers van beide segmenten niet naast elkaar gezet kunnen worden. Conclusies kunnen echter niet zomaar getrokken worden. In de koopsector kan onderscheid gemaakt worden tussen de bruto woonlasten en de netto woonlasten. Het fiscale voordeel uit de aftrek van hypotheekrente vormt het verschil. Zowel de bruto als de netto woonlasten zijn gerelateerd aan de (actuele) WOZ-waarde. Daarbij is ingezoomd op de eigenarenbewoners die (a) recent verhuisd zijn, (b) bij wie de restschuld vrijwel overeenkomt met de waarde (zodat er weinig eigen geld in de woning geïnvesteerd is) en (c) een woning gekocht hebben onder euro. Deze extra restricties zijn toegevoegd om op deze manier een relevante groep eigenaren-bewoners in beeld te hebben (recent een beslissing genomen; geen vertekening door een grote som eigen geld; en wonend in een reguliere koopwoning die nog enigszins vergeleken kan worden met de huursector). Dan blijkt dat deze eigenaren-bewoners over de volle breedte (naar tal van achtergrondkenmerken zoals vorige woonsituatie, leeftijd of woonmilieu) circa 6,5% van de WOZ-waarde betalen aan bruto lasten en circa 4,5% aan netto woonlasten; waarbij deze netto woonlasten gemiddeld 23% bedragen van het netto inkomen. Figuur 3.11: Bruto en netto woonuitgaven als percentage van de WOZ waarde van recent verhuisde eigenarenbewoners; naar vorige woonsituatie (links) en woonmilieu (rechts); bron: WoON % 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% Starters Centrum-Stedelijk Buiten Centrum Huurders Groen Stedelijk Eigenaar-bewoners Dorps Landelijk Gemiddeld Gemiddeld Bruto uitgaven Netto uitgaven Bruto uitgaven Netto uitgaven Kortom: waar in de geliberaliseerde huursector op dit moment circa 5,5% huur betaald wordt ten opzichte van de WOZ-waarde, betalen eigenaar-bewoners bruto 6,5% van de WOZ-waarde en netto 4,5%. 24 r cp

31 3.6 Woonuitgaven en inkomens In deze laatste paragraaf wordt een nadere analyse uitgevoerd naar de woonwensen in relatie tot het inkomen. Hoe groot is de woonconsumptie zoals huishoudens die voor ogen staat in verhouding tot het inkomen: welk deel van hun inkomen denken ze uit te gaan geven aan huur of hypotheek. En hoe kan die gewenste woonconsumptie beoordeeld worden in verhouding tot de uitgaven die ze op dit moment al doen. Net als in de vorige paragraaf wordt hierbij uitgegaan van de bruto woonuitgaven. Dit betekent dat in deze paragraaf niet zozeer de woonlasten in beeld gebracht worden (dat is in hoofdstuk 2 al gedaan), maar wel de uitgaven die men eventueel met subsidie haalbaar acht. In 1986 gaf bijna 50% van de huurders 10 tot 20% van zijn netto inkomen uit aan (bruto) huur. In 2012 geldt dat nog maar voor goed 20% van de huurders. Over het algemeen wordt in 2012 dus een groter deel van het netto inkomen uitgegeven aan de huur. In de koopsector is een vergelijkbare ontwikkeling te zien. Hierbij is het totaal geleende hypotheekbedrag afgezet tegen het netto jaarinkomen. Bedroeg het geleende bedrag in 1986 bij 90% van de kopers maximaal vier keer het jaarinkomen, in 2012 geldt dat nog maar voor goed 25% van de eigenaar-bewoners. Anders gezegd: in 2012 heeft bijna 75% van de eigenaar-bewoners een hypotheek afgesloten die meer dan vier keer het netto jaarinkomen bedraagt. Kortom: in de loop der jaren wordt door zowel huurders als eigenaar-bewoners steeds meer geld uitgegeven aan het wonen. Figuur 3.12: De verhouding tussen de bruto huur en het netto inkomen in procenten (links) en de verhouding tussen het geleende hypotheekbedrag en het jaarinkomen (rechts); bron: WBO-WoON % 100% 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% % Verhouding < 10% 10-20% 20-30% 30-40% 40-50% 50% en meer Verhouding < en meer In hoofdstuk 2 is op basis van de netto woonlasten een vergelijkbare conclusie getrokken. De netto huurquote is tussen 1986 en 2012 opgelopen van 18 naar 26%. En de netto koopquote is gestegen van 13 naar 17%. Over het algemeen liggen de netto lasten daarmee duidelijk lager dan de in bovenstaande figuur gepresenteerde bruto uitgaven (woonconsumptie). Zo geldt bijvoorbeeld voor de groep die 40-50% van het netto inkomen uitgeeft aan huur, dat de gemiddelde netto huurquote 30% bedraagt; mede dankzij de huurtoeslag. En eigenaar-bewoners die een hypotheek hebben die 6 tot 7 keer zo groot is als het netto jaarinkomen, geven gemiddeld 25% van het inkomen uit aan de hypotheeklasten; mede dankzij de fiscale aftrekbaarheid. Ontwikkelingen op de woningmarkt 25

32 Tegen deze achtergrond van de huidige woonuitgaven, kunnen nu de verhuiswensen en bedragen die potentiële verhuizers voor ogen staan, beoordeeld worden. Daarbij wordt met name gekeken naar huurders en eigenaar-bewoners die binnen de huur resp. de koopsector willen verhuizen. Voor die groepen kunnen de huidige uitgaven aan huur en hypotheek afgezet worden tegen de uitgaven zoals die deze potentiële verhuizers voor ogen staat. Bij de potentiële doorstromers in de huursector geldt dat de uitgaven zoals die voor ogen staat, niet al te veel afwijkt van de huidige uitgave. Huurders die op dit moment 10-20% uitgeven aan huur, willen na verhuizing doorgaans weer 10-20% uitgeven aan huur. En de huurders die nu 30-40% uitgeven aan huur willen voor een belangrijk deel een zelfde deel van het inkomen na verhuizing weer uitgeven aan bruto huur. Kortom: de opgegeven huren na verhuizing lijken daarmee realistisch. Opvallend is de groep huurders die op dit moment 50% of meer uitgeeft en ook na verhuizing een zelfde bedrag wil uitgeven. Het blijkt te gaan om huurders met een gemiddelde huur van circa 500 euro per maand, maar een gemiddeld inkomen van slechts 9000 euro per jaar (750 euro per maand). De meest logische verklaring is dat het inkomen hier waarschijnlijk op slechts een deel van het jaar betrekking heeft. Figuur 3.13: Het aantal potentiële doorstromers in de huursector naar huidige en gewenste verhouding tussen de bruto huur en het netto inkomen (links) en het aantal potentiële doorstromers in de koopsector naar huidige en gewenste verhouding tussen het geleende hypotheekbedrag en het jaarinkomen (rechts); bron: WBO-WoON Huidige Verhouding < 10% 10-20% 20-30% 30-40% 40-50% 50% en meer Gewenst Huidige Verhouding < 10% 10-20% 20-30% 30-40% 40-50% 50% en meer Huidige en meer Verhouding < 1 Gewenst Huidige Verhouding < en meer Bij de potentiële doorstromers in de koopsector geldt een zelfde patroon als in de huursector. Gelet op de huidige verhouding tussen hypotheek en inkomen, lijkt ook de prijs die deze potentieel doorstromende eigenaar-bewoners voor ogen staat realistisch. Ook hier valt een groep eigenaar-bewoners op die op dit moment een hypotheek heeft die minimaal acht keer zo groot is als het netto jaarinkomen en die wil verhuizen naar een qua prijs vergelijkbare woning. Het blijkt te gaan om eigenaren met een netto jaarinkomen van gemiddeld euro (bruto ) in een koopwoning van gemiddeld euro op zoek naar een nog iets duurdere woning. Net als bij de huurders is ook bij deze groep niet ondenkbaar dat het inkomen mogelijk slechts betrekking heeft op een deel van het jaar. 26 r cp

33 4 Toekomstbeeld In dit rapport wordt een toekomstbeeld voor de woningmarkt geschetst met behulp van een aantal scenario s. In deze toekomstbeelden wordt rekening gehouden met demografische en macro-economische ontwikkelingen. Ook het gedrag van consumenten en aanbieders wordt hierbij ingekleurd. 4.1 De maatschappelijke ontwikkelingen in beeld Demografische ontwikkeling Voor de demografische ontwikkeling wordt in alle scenario s uitgegaan van de Primos 2013-prognose. Deze prognose is eind 2013 gemaakt en levert informatie over het aantal inwoners, het aantal huishoudens, de daarbij behorende woningvoorraad en woningbehoefte, in kwantitatieve zin. De Primosprognose geeft de meest waarschijnlijke toekomstige ontwikkelingen aan, op basis van de huidige inzichten. Het is een trendraming: bestaande trends worden doorgetrokken. Op landelijk niveau wordt uitgegaan van de nationale bevolkingsprognose van het CBS die eind 2012 is gepubliceerd. Het totaal aantal inwoners in deze prognose komt voor 2030 uit op 17,6 miljoen. Het aantal huishoudens wordt geschat op 8,4 miljoen in In deze prognose is rekening gehouden met de beleidsveranderingen in de zorg waardoor er minder mensen intramuraal zullen wonen dan op dit moment het geval is, en er dus meer huishoudens zullen zijn. Wel is de trend naar een lagere huishoudensgroei op termijn onmiskenbaar. De jaarlijkse toename van het aantal huishoudens daalt, van per jaar op dit moment naar rond 2020 en rond De nieuwe Primos-prognose laat nog wat scherper dan de vorige prognose (uit 2011) een beeld zien waarbij er de komende jaren waarschijnlijk minder woningen toegevoegd worden aan de bestaande voorraad, dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dit betekent dat de nieuwe prognose een sterker oplopende spanning op de woningmarkt voor de komende jaren verwacht dan op basis van de vorige prognose het geval was. Dit komt met name doordat de verwachtingen ten aanzien van de nieuwbouwproductie omlaag zijn bijgesteld. Macro-economische ontwikkeling De macro-economische ontwikkeling vertaalt zich in een inkomensontwikkeling. Tot 2015 bieden de verwachtingen van het CPB houvast over de inkomensontwikkeling (macro economische verkenningen 2014). Maar voor de langere termijn ontbreken dit soort (recente) CPB-verwachtingen. Om recht te doen aan de macro-economische onzekerheden, zijn daarom aansluitend op de CPB-verwachtingen meerdere macro-economische scenario s opgezet. Daarbij is een zekere bandbreedte aangehouden die enigszins aansluit bij de langjarige inkomensontwikkeling (over de periode nam het gemiddeld huishouden inkomen met 0,3% boven inflatie toe). Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een lichte verdere inkomensdaling, met -0,5% per jaar. In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015 gelijk. In het TrendPlusscenario wordt gerekend met een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In het Herstel scenario bedraagt de inkomensgroei na % per jaar. r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 27

34 In figuur 4.1 worden de verwachtingen getoond. Hierin is ook de ontwikkeling van het gemiddeld inkomen over de afgelopen jaren weergegeven (links in constante prijzen en rechts in lopende prijzen). Vooral in het begin van de jaren negentig heeft zich een snelle inkomensgroei voorgedaan. Het inkomen groeide tussen 1994 en 2008 met 1,4% per jaar. Daarna heeft zich een daling voorgedaan. Het CPB verwacht tot 2015 een verdere afname van het gemiddeld inkomen. Met een huishoudinkomen van euro per jaar zijn we in 2015 terug op het niveau van 1999 (en 1980). Figuur 4.1: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis; links prijspeil 2012 en rechts in lopende prijzen; CBS CPB tm 2015 Crisis Trend TrendPlus Herstel CBS CPB tm 2015 Crisis Trend TrendPlus Herstel 2030 Ontwikkeling woningprijzen Ten opzichte van de top van de markt eind 2008, is de gemiddelde prijs van een koopwoning de laatste jaren met circa 15% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie lagen de prijzen eind 2012 circa 20% lager dan in 2008 het geval was. Ter vergelijking: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en gecorrigeerd voor inflatie daalde de gemiddelde woningprijs toen met 50%. Figuur 4.2: Ontwikkeling gemiddeld verkoopprijs per kwartaal en aantal verkopen per jaar, ; bron: Kadaster Gemiddelde verkoopprijs (*1000) Aantal verkochte woningen per jaar (*1000) Gemiddelde verkoopprijs Kwartaal Aantal verkopen Inmiddels lijkt de markt eind 2013 uit te bodemen. De prijzen dalen niet (echt) meer, het aantal verkopen stabiliseert. En ook de verwachting bij veel deskundigen is dat de prijsdalingen ten einde zijn gekomen. 28 r cp

35 Uit diverse onderzoeken blijkt overigens dat niet vraag en aanbod, maar inkomen en rente bepalend zijn geweest voor deze prijsontwikkeling in de afgelopen decennia. 1 Een rekenmodel waarin het effect van beide variabelen is opgenomen, geeft aan dat de woningprijzen de komende jaren ongeveer op het huidige niveau zouden kunnen blijven (rekeninghoudend met de hiervoor besproken inkomensontwikkeling en gelijkblijvende rente). Andere scenario s (met een andere inkomens- en renteverwachting; zie bijlage A), laten een beperkt andere prijsontwikkeling zien. In bijlage B wordt een en ander nader toegelicht. Figuur 4.3: De gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis waargenomen en voorspeld (prijspeil 2012), ; bron: CBS en Plato-prognose ABF GemPrijs Crisis Trend TrendPlus Herstel Ontwikkeling woningvoorkeuren Analyses van de woonvoorkeuren laten zien dat de consument in enquêtes over het algemeen een realistisch wensenpatroon opgeeft. Zowel naar soort woning als naar prijsniveau geven verhuisgeneigde huishoudens wensen en mogelijkheden op die overeenkomen met de woningen die betrokken zijn door huishoudens die recent verhuisd zijn. Verder blijkt uit deze analyses dat consumentenwensen in de loop der jaren veranderen, met name onder invloed van de prijzen. In hoofdlijnen volgt de consument de prijsontwikkeling, maar de balans tussen de prijzen in de huur- en koopsector blijkt wel van invloed op het percentage van de woningzoekenden dat kiest voor een huur- dan wel een koopwoning. Dit betekent dat niet alleen de macro-economische ontwikkeling van invloed is op de woonvoorkeuren. Ook beleidsmaatregelen die van invloed zijn op huur- en koopprijzen, hebben effect op de woonvoorkeuren. Zo zal het boveninflatoir huurbeleid de komende jaren van invloed zijn, net als de aangekondigde beperking van de hypotheekrenteaftrek. Bovendien zal de eerder geschetste prijsontwikkeling in de koopsector doorwerken op de woonvoorkeuren. In bijlage C wordt een en ander nader toegelicht. Ontwikkeling woningproductie De verwachtingen uit de Primos 2013-prognose voor de woningproductie worden hier overgenomen voor het Trendscenario. Concreet wordt uitgegaan van nieuw te bouwen woningen in de jaren tot Aanvullend met circa 7000 toevoegingen door verbouw ( productie anderszins ) komen er dus woningen per jaar bij. Voor de periode wordt uitgegaan van nieuwe woningen en 7000 toevoegingen: totaal dus woningen per jaar. Rekeninghoudend met een zeker aantal onttrekkingen 1 OTB, Boelhouwer e.a., Woningprijsmodel Onderzoeksinstituut, Delft 2001; bijgewerkt voor Wonen 4.0.; CPB, Verbrugge e.a., Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?, Den Haag, 2005 Ontwikkelingen op de woningmarkt 29

36 betekent dit dat de komende jaren minder woningen gebouwd worden dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dat zal leiden tot een toenemende spanning op de woningmarkt. In bijlage D zijn de uitgangspunten samengevat. 4.2 De beleidsontwikkelingen in beeld Huurbeleid en heffing Het Woonakkoord maakt voor het gereguleerde huursegment boveninflatoire huurverhogingen mogelijk, gedifferentieerd naar de hoogte van het huishoudinkomen. In welke mate verhuurders de komende jaren van deze mogelijkheid gebruik zullen maken moet afgewacht worden. Wel blijkt uit de eerste cijfers over de huurverhoging per 1 juli 2013 dat verhuurders de mogelijkheden doorgaans benut hebben (sociale verhuurders gemiddeld +1,7%; particuliere verhuurders +1,2% boven inflatie). Tegenover deze extra huurinkomsten staat een verhuurdersheffing die oploopt van 50 miljoen in 2013 naar 1,7 miljard in Vanaf 2015 zullen de inkomensgerelateerde huurverhogingen overigens vervangen worden door een huursombenadering. Verhuurders krijgen dan de vrijheid om huren boveninflatoir te verhogen waarbij er een zeker maximum geldt voor het totale bezit. In deze studie is ervan uitgegaan dat verhuurders met name die huurwoningen boven inflatie zullen verhogen, die een relatief lage huurprijs hebben ten opzichte van de maximale (op de huurpunten gebaseerde) huurprijs. 2 Zoals gezegd staat tegenover de boveninflatoire huurverhogingen een verhuurdersheffing. Eerder uitgevoerde berekeningen hebben laten zien dat de in potentie haalbare extra huurverhogingen in evenwicht zijn met deze heffing. Daarmee zijn extra huurverhogingen overigens niet de enige weg om de heffing te betalen. In de brief over huurbeleid en heffing aan de Tweede Kamer zijn ook andere mogelijkheden benoemd om geld bij verhuurders vrij te maken: verkoop van onroerend goed en kostenbesparing. In deze studie wordt om die reden gewerkt met twee gedragsvarianten. In de meest vergaande gedragsvariant (GVB) wordt ervan uitgegaan dat verhuurders de maximaal mogelijke huurverhogingen zoveel mogelijk doorvoeren. In de andere gedragsvariant (GVA) wordt van een aanzienlijk voorzichtiger huurprijsbeleid bij verhuurders uitgegaan. In deze GVA-variant worden dan ook andere gedragsreacties verwacht van verhuurders ten aanzien van bezit en bedrijfskosten. Verder wordt in deze berekeningen zoals gezegd rekening gehouden met gedragseffecten in brede zin. Dit betekent dat bij het huurbeleid ook rekening gehouden wordt met mogelijke prijsconcurrentie door zowel verhuurders onderling als tussen huur- en koopsector. Om die reden wordt gerekend met een maximale markthuur die gekoppeld is aan de WOZ-waarde (5,5%). De gedachte hierachter is dat een huur boven die markthuur moeilijk gevraagd kan worden vanuit de genoemde onderlinge concurrentieverhoudingen in de huursector en de concurrentie met de koopsector. 2 Het huidige puntensysteem dat hierbij een belangrijke rol speelt, zal de komende jaren vervangen worden door een variant waarbij er enkele elementen uit het huidige systeem geschrapt worden en de WOZ-waarde in plaats daarvan wordt toegevoegd. In deze studie is gerekend met de variant voor een aangepast WWS-stelsel die vanuit het kabinet is voorgelegd aan de Tweede Kamer. 30 r cp

37 Bovendien wordt rekening gehouden met het feit dat verhuurders doorgaans een bewuste keus maken als een woning boven de liberalisatiegrens zou kunnen uitgroeien. In de GVB-gedragsvariant gebeurt dit alleen bij mutatie. In de GVA-variant gebeurt dit niet en houden verhuurders het gereguleerde bezit derhalve in dit segment in tact. Tenslotte is het zo dat de maatregelen uit het Woonakkoord een horizon hebben tot In de berekeningen is er vanuit gegaan dat daarna de huren en ook de verhuurdersheffing verder met inflatie zullen toenemen. Woonruimteverdeling Ook de verdeling van de bestaande voorraad speelt een belangrijke rol in de verhuisprocessen op de woningmarkt. De in 2011 doorgevoerde EC-regelgeving waardoor sociale verhuurders 90% van hun gereguleerde bezit moeten toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens, heeft een remmende invloed op zowel de goedkope als de dure scheefheid. Een en ander is meegenomen in de beide gedragsvarianten die een zekere inkleuring geven aan het mogelijke gedrag van verhuurders. Het verschil in de beide varianten zit in de maatvoering. In de strenge GVB-variant wordt ervan uitgegaan dat verhuurders woningen in het gereguleerde huursegment alleen toewijzen aan huishoudens die behoren tot de EC-doelgroep. In de GVA-variant wordt ervan uitgegaan dat ook aan huishoudens behorend tot de middeninkomens deze woningen verhuurd worden. Vraag, aanbod en doorstroming Vraag en aanbod op de woningmarkt worden in hoofdlijnen beïnvloed door demografische ontwikkelingen (hoeveel huishoudens zijn er) en economische ontwikkelingen (hoeveel kunnen deze huishoudens besteden). Maar het keuzegedrag, tussen huur- en koopsector en naar prijsniveau, wordt ook beïnvloed door beleidsmaatregelen. Beleidsmaatregelen zijn immers van invloed op de prijs en langs deze lijn werkt het beleid daarmee door op woonvoorkeuren, vraag / aanbod en verhuisgedrag. Zo maken extra prijsstijgingen in de huursector het huursegment verhoudingsgewijs minder aantrekkelijk. En verhoging van lasten in de koopsector werkt de andere kant op. De in het Woonakkoord aangekondigde maatregelen voor de koopsector werken dan ook door in de prognoses. Er wordt in alle scenario s rekening gehouden met een zij het beperkte toename van de lasten voor eigenaar-bewoners doordat het maximale aftrektarief voor hypotheekrente in stappen van een half procent per jaar wordt teruggebracht. Daarnaast werken beide gedragsvarianten hier door. In de strenge GVB-variant stijgen de huren sneller dan in de GVA-variant met als gevolg dat in de GVA-variant een beperkte verschuiving te zien is van de vraag in de richting van de koopsector. In de GVB-variant is de verschuiving van de vraag van huur- naar koopsector groter. Ontwikkelingen op de woningmarkt 31

38

39 5 Verwachtingen voor de komende jaren 5.1 Uitgangssituatie Het aantal huishoudens per onderscheiden naar leeftijd, type en inkomenskwintiel is weergegeven in figuur 5.1, waarbij een onderscheid gemaakt is naar huursector, koopsector en de huishoudens die gehuisvest zijn in een bewoonde andere ruimte (BAR). Het eigenwoningbezit is relatief groot onder de middelbare leeftijdsgroepen, onder paren en onder de hoogste inkomenskwintielen. Verder zijn het vooral jonge alleenstaanden met een laag inkomen die in een BAR gehuisvest zijn. Figuur 5.1: Aantal huishoudens (*1.000) naar leeftijd, type en inkomenskwintiel; 1 januari 2012; bron: Socrates < 30 jr jr jr jr 75 jr e.o. alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind ` <16.5 dzd >48.4 dzd Huur Koop Bar (Bewoonde andere ruimte) 5.2 Huishoudensontwikkeling De huishoudensontwikkeling is ontleend aan de Primos 2013-prognose. Deze laat zien dat er tussen 2012 en huishoudens bijkomen. De toename van de voorraad zal volgens diezelfde Primos prognose kleiner zijn: Dit betekent dat er in principe voor huishoudens geen woning gebouwd wordt. Dit verschil wordt opgevangen doordat de leegstand terugloopt met en het aantal huishoudens dat woont in een BAR toeneemt met Zo wordt er voor (58+67) extra huishoudens ruimte gemaakt. Tabel 5.1: Kerncijfers aantal huishoudens en woningen (*1.000); ; bron: Primos/Socrates 2013 Aantal * Huishoudens in W oningen Huishoudens in Bar Huishoudens Bewoonde voorraad Leegstand Overig niet bewoond Woningvoorraad r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 33

40 Het aantal jonge huishoudens zal amper toenemen. Vooral het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder zal toenemen en wel met (wat meer is dan de toename van het totaal aantal huishoudens). Verder zal de eerstkomende jaren tot 2015 het aantal huishoudens met een lager inkomen toenemen en het aantal huishoudens met een hoger inkomen afnemen. Dit hangt samen met de (in alle macroeconomische scenario s overgenomen) CPB-inkomensontwikkeling die tot 2015 een daling van het gemiddeld huishoudinkomen laat zien. Op langere termijn laat het Crisisscenario een verdere toename van het aantal huishoudens met een laag inkomen zien. Het TrendPlusscenario het en Herstelscenario laten het omgekeerde zien: een toename van het aantal inkomens in het hoogste inkomenskwintiel. Figuur 5.2: Ontwikkeling van het aantal huishoudens (*1.000) naar leeftijd en type (links) en naar inkomenspositie (rechts); ; bron: Socrates < 30 jr jr jr jr 75 jr e.o. Crisis Trend <16.5 dzd >48.4 dzd <16.5 dzd >48.4 dzd alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind TrendPlus Herstel <16.5 dzd >48.4 dzd <16.5 dzd >48.4 dzd Bandbreedte in de scenario s In deze paragraaf wordt ingegaan op de mate waarin de scenario s van elkaar verschillen in uitkomsten. Recapitulerend worden de ontwikkelingen met name beïnvloed door: De demografische ontwikkeling: in alle scenario s wordt uitgegaan van de Primos 2013 prognose. De inkomensontwikkeling: de ontwikkeling van het huishoudinkomen varieert van -0,5% tot +1% per jaar. De woonvoorkeuren: basis vormt het WoON 2012; verder wordt rekening gehouden met effecten van de prijsontwikkeling; zie bijlage C. 1 Het bouw, sloop en verkoopprogramma: dit varieert per scenario; zie bijlage D. De beleidsontwikkeling: deze varieert afhankelijk van het gedrag van verhuurders; zie paragraaf 4.2. In grote lijnen is het zo dat een lage economische groei (Crisisscenario) leidt tot een minder gunstige inkomensontwikkeling, hetgeen zorgt voor meer vraag naar huurwoningen en minder vraag naar koopwoningen. Ook de totale bouwproductie zal in dit geval beperkt van omvang zijn. Bij een gunstige economische ontwikkeling (Herstelscenario) gebeurt het omgekeerde: inkomensstijging, meer vraag naar koopwoningen en een grotere bouwproductie. 1 Het effect van de macro-economische ontwikkeling op de totale vraag verloopt via de inkomensontwikkeling. 34 r cp

41 In principe werken de beleidsveranderingen vanuit het Woonakkoord onafhankelijk van deze macroeconomische ontwikkelingen door. In het geval de maximaal mogelijke huurverhogingen doorgevoerd worden (gedragsvariant GVB) en de gemiddelde huurprijs duidelijk boven inflatie omhoog gaat, zullen meer woningzoekenden hun voorkeur verschuiven van huur naar koopsector. De kansen voor de koopsector nemen toe en er zullen waarschijnlijk meer nieuwe koopwoningen gebouwd kunnen worden. Daar tegenover staat een variant (gedragsvariant GVA) waarin de huurverhogingen beperkt zijn. In dat geval zullen meer woonconsumenten (dan in de GVB variant) bij verhuizing in de huursector een woning blijven zoeken. Tegelijk echter zullen verhuurders waarschijnlijk extra huurwoningen verkopen om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Dat alles leidt juist tot extra vraag naar nieuw te bouwen huurwoningen, veelal in een ander (hoger) prijssegment. Nu is er NIET voor gekozen om alle scenario s uit te werken volgens beide gedragsvarianten. Er is voor gekozen om gedragsvariant A met een beperkt gebruik van de geboden huurruimte, uit te werken binnen het Crisisscenario en het Trendscenario. De gedachte hierachter is dat bij verder onder druk komende inkomens, verhuurders eerder voor deze invulling van de beleidsruimte zullen kiezen. Daarentegen is het TrendPlusscenario en het Herstelscenario juist uitgewerkt met de GVB gedragsvariant, om vergelijkbare redenen. Met elkaar schetsen deze scenario s de bandbreedte van onzekerheden. De periode die in deze studie centraal staat is relatief kort om grote veranderingen in de Nederlandse woningvoorraad van ruim 7 miljoen woningen te bewerkstelligen. Het Crisisscenario, uitgewerkt met beperkte huurverhogingen (GVA) laat de grootste toename van de huursector en de kleinste toename van de koopsector zien. In dit scenario neemt het eigen woningbezit toe van 60% in 2012 naar 61% in Ter vergelijk: tussen 2004 en 2014 (de afgelopen acht jaar), nam dit percentage nog toe van 56 naar 60%. Bij het Herstelscenario met meer huurverhogingen (GVB) gebeurt het omgekeerde: de huursector groeit amper; vrijwel de totale groei van de voorraad komt via de koopsector tot stand. In dat geval zou in % van alle woningen een koopwoning kunnen zijn. Figuur 5.3: Ontwikkeling van de Nederlandse woningvoorraad, naar eigendomsverhouding en type; ; bron: CBS Socrates 2013 Miljoenen 9 68% 8 66% 7 64% 6 62% 5 60% 4 58% 3 56% 2 54% 1 52% 0 50% Crisis-GVA Trend-GVB TrendPlus-GVB Herstel-GVB Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins %Koop Ontwikkelingen op de woningmarkt 35

42 Wanneer nader ingezoomd wordt op de huur en koopsector naar prijssegment, blijken de scenario s een duidelijk grotere bandbreedte te kennen. Bovendien blijkt dat voor de huursector het gedrag van de verhuurders de belangrijkste onzekere factor is. Daarentegen is voor de koopsector de macroeconomische ontwikkeling het belangrijkste. De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector zijn ontleend aan het WoON De inflatie is niet verwerkt in de naamgeving van de prijssegmenten: de labels van de prijsklassen verwijzen naar het prijsniveau Op dat moment lag bijvoorbeeld de liberalisatiegrens op 652 euro per maand. Begin 2014 is de liberalisatiegrens op 699 euro per maand gekomen. In de GVA gedragsvarianten neemt het aantal huurwoningen met een prijs lager dan 460 euro per maand af met circa woningen. In de GVB varianten is die afname groter: woningen. Daarentegen is de groei van het huursegment net onder en net boven de liberalisatiegrens in de GVA varianten duidelijk kleiner dan in de GVB varianten. Voor de koopsector geldt dat naarmate de economische groei groter is, de voorraad koopwoningen in alle prijssegmenten meer toeneemt. Waar het Crisisscenario het duurste prijssegment (boven euro) met slechts woningen ziet groeien, laat het Herstelscenario daar een dubbele groei zien met woningen. 2 Figuur 5.4: Toe en afname van de voorraad huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts) naar prijsniveau; ; bron: Socrates Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 0 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Crisis-GVA Trend-GVA TrendPlus-GVB Herstel-GVB Crisis-GVA Trend-GVA TrendPlus-GVB Herstel-GVB Door de economische ontwikkelingen en het gedrag van verhuurders verschuiven de verhoudingen op de woningmarkt. Als gevolg daarvan verschuiven ook de marktpotenties van de nieuwbouw. De wensen van de consument zijn in het Socrates model leidend voor het consumentgericht woningbouwprogramma dat het rekenmodel genereert. Daarbij staat het totaal aantal woningen dat gesloopt, verkocht en gebouwd kan worden vast. De kwalitatieve invulling van deze aantallen gebeurt binnen het rekenmodel zodanig dat de vraag van de consument naar huur, koop, type, prijs en woonmilieu zo goed mogelijk tegemoetgekomen wordt. 2 Voor het Trendscenario zijn beide gedragsvarianten uitgewerkt. In de GVA variant worden extra huurwoningen verkocht, in vergelijking met de GVB variant. Deze extra verkopen leiden tot minder nieuwbouw van koopwoningen zodat beide varianten in 2020 een vergelijkbaar aantal koopwoningen tellen. In de GVA variant komt de groei van de koopsector meer terecht aan de onderkant van de prijsladder, in de GVB variant meer aan de bovenkant (zie grafiek). 36 r cp

43 Meer economische groei leidt tot meer woningbouw, met tevens een groter accent op de koopsector. Hoe de cijfers zich precies verhouden ten opzichte van de feitelijke bouwproductie over de afgelopen jaren, laat figuur 5.5 zien. In het begin van de 21 e eeuw was 25% van alle nieuwgebouwde woningen een huurwoning. In 2010 en 2011 is dat percentage gestegen naar 40%. Volgens het Crisisscenario en het Trendscenario uitgewerkt met beperkte huurverhogingen (GVA) zou percentage verder kunnen stijgen naar 61 resp. 56%. In de andere scenario s ligt dat percentage lager. Het TrendPlusscenario en het Herstelscenario komen uit op ongeveer 40% in de huursector. Figuur 5.5: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma; ; bron: Socrates Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Sloop huur Sloop koop Toevoeging anderszins Pr Crisis-GVA Trend-GVA TrendPlus-GVB Herstel-GVB Waar het gaat om de prijsverdeling van de nieuwbouw laat de huursector zien dat er met name gebouwd zou kunnen worden in het prijssegment rond 500 euro en net boven de liberalisatiegrens. In de koopsector is steeds sprake van een vrij evenwichtige verdeling over alle prijsklassen. Figuur 5.6: Het consumentgericht bouwprogramma voor huursector (links) en koopsector (rechts) naar prijsklasse; ; bron: Socrates Crisis-GVA Trend-GVA TrendPlus-GVB Herstel-GVB Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 0 Crisis-GVA Trend-GVA TrendPlus-GVB Herstel-GVB Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > In de volgende paragrafen beperken we de cijfers tot het Trendscenario en het TrendPlusscenario. 3 In het rekenmodel Socrates wordt gerekend met nieuwbouw inclusief productie anderszins. Ontwikkelingen op de woningmarkt 37

44 5.4 Woningbouw en herstructurering Uitgaande van het Trendscenario worden in de periode gemiddeld per jaar woningen gesloopt, huurwoningen verkocht en nieuwe woningen gebouwd. In het TrendPlusscenario worden in diezelfde periode per jaar woningen gesloopt, woningen verkocht en nieuwe woningen gebouwd. De invulling van deze programma s wordt voor de periode getoond in figuur 5.7. In de Trend-GVA-variant verdwijnen er nogal wat goedkope huurwoningen door verkoop, sloop en prijsstijgingen. In deze variant wordt een flink aantal zo goedkoop mogelijke huurwoningen hiervoor teruggebouwd in de prijsklasse rond 500 euro. Ook net onder en net boven de liberalisatiegrens worden nogal wat huurwoningen gebouwd. Totaal bestaat het consumentgerichte nieuwbouwprogramma hier in de Trend-GVA-variant voor 56% uit huurwoningen en voor 44% uit koopwoningen. De nieuwbouw van koopwoningen in het goedkoopste prijssegment is relatief beperkt doordat de extra verkoop van voormalige huurwoningen hier voor aanbod zorgt. In de TrendPlus-GVB-variant wordt meer gebouwd, groeien de inkomens weer, voeren verhuurders een strenger beleid ten aanzien van huurverhogingen, verkopen ze minder huurwoningen en laten zij de middeninkomensgroepen niet toe in de huursector onder de liberalisatiegrens. Daardoor hoeven er minder huurwoningen van rond de 500 euro gebouwd te worden dan in de Trend-GVA-variant en moet er juist meer boven de liberalisatiegrens gebouwd worden. Het aandeel van de huursector als totaal ligt hier lager, namelijk op 41%; 59% van de nieuwbouw bestaat hier uit koopwoningen. Figuur 5.7: Consumentgericht bouw, sloop en verkoopprogramma volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts); ; bron: Socrates Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > nieuwbouw sloop verkoop huurwoningen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > nieuwbouw sloop verkoop huurwoningen 38 r cp

45 5.5 Verdeling woningvoorraad Als gevolg van de beschreven ontwikkelingen en rekeninghoudend met de diverse beleidsmaatregelen, verandert er het nodige in de opbouw van de voorraad en daardoor ook de wijze waarop verschillende groepen huishoudens gehuisvest zullen zijn. De aandacht ligt hierbij met name op de lage inkomensgroepen: het eerste en tweede inkomenskwintiel (de 40% huishoudens met het laagste inkomen; grosso modo overeenkomend met de EC-doelgroep). Deze groep omvat nu 2,6 miljoen huishoudens en dat worden er ruim 3 miljoen in Op dit moment woont bijna 1 miljoen van deze huishoudens in een huurwoning onder de 460 euro per maand. Dat aantal zal teruglopen naar (TrendPlus-GVB) tot (Trend-GVA) in Als gevolg van met name de boveninflatoire huurstijgingen zal een groter aantal van deze huishoudens in 2020 wonen in een huurwoning net onder de liberalisatiegrens. Uitgangspunt bij deze berekeningen is immers geweest dat verhuurders de huren verhogen voor zover de (WWS-) kwaliteit van de woning dat toestaat met als grens een zekere markthuur (5,5% WOZ) en als begrenzing de liberalisatiegrens (die in de Trend-GVA-variant niet en in de TrendPlus-GVB-variant alleen bij mutatie overschreden wordt). Figuur 5.8: Aantal huishoudens met een laag inkomen (kwintiel 1+2) naar woonsituatie; kwintiel 1+2; volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; ; bron: Socrates 2013 Miljoenen Trend-GVA 2020 TrendPlus-GVB Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Het percentage eigenaren-bewoners onder deze huishoudens uit de eerste twee inkomenskwintielen neemt toe van 31% naar 37%. Dit is mede een gevolg van het feit dat eigenaren-bewoners van bijvoorbeeld 60 jaar, op dit moment een middeninkomen hebben, over enkele jaren met pensioen gaan, in inkomen achteruit gaan, en dan niet verhuizen maar eigenaar-bewoner blijven. In paragraaf 3.4 is meer uitgebreid stilgestaan bij het woongedrag van dit type oudere huishoudens. Ontwikkelingen op de woningmarkt 39

46

47 6 Discrepanties tussen vraag en aanbod 6.1 De kwantitatieve mismatch Uitgaande van de verwachtingen zoals beschreven in het voorgaande hoofdstuk, is er sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Waar er jaarlijks zo n huishoudens bijkomen, groeit de voorraad de eerste jaren slechts met zo n Op iets langere termijn zouden er weer meer woningen gebouwd kunnen worden. Dit tekort aan aanbod heeft een aantal effecten. Op de eerste plaats zal het herbergend vermogen van de bestaande voorraad optimaal gebruikt (moeten) worden. Dit betekent concreet dat de leegstand waarschijnlijk afneemt. Er zal druk komen op huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan. Naar verwachting neemt de leegstand af van woningen anno 2012 (2,3% van de voorraad) naar (Trend-GVA) tot (TrendPlus-GVB) in Dat is ongeveer 1,5% van de voorraad. Op de tweede plaats zullen startende huishoudens langer genoegen moeten nemen met suboptimale huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in Bewoonde Andere Ruimten (BAR) zal toenemen, van circa huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 naar circa in Deze verschuivingen van minder leegstand en meer huishoudens in een BAR, is hieronder weergegeven. Daarbij is het aantal huishoudens in een BAR uitgedrukt als percentage van alle huishoudens. De leegstand is uitgedrukt als percentage van de voorraad. Op de leegstandontwikkeling apart voor huur en koopsector wordt verderop nog ingegaan. Figuur 6.1: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad dat leeg staat, volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), ; bron: Socrates % 7.0% 6.0% 6.0% 5.0% 5.0% 4.0% 4.0% 3.0% 3.0% 2.0% 2.0% 1.0% 1.0% 0.0% 0.0% % Huishoudens in BAR % Woningvoorraad leeg Huur % Woningvoorraad leeg Koop % Huishoudens in BAR % Woningvoorraad leeg Huur % Woningvoorraad leeg Koop r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 41

48 6.2 De kwalitatieve mismatch Het tekort aan aanbod werkt door op alle segmenten van de woningmarkt en door heel Nederland. De discrepanties tussen vraag en aanbod worden hierbij uitgedrukt in termen van restvraag en restaanbod. Wanneer er op enig moment ergens meer vraag is dan aanbod, wordt dat aangeduid met restvraag. Wanneer het omgekeerde geldt, en het aanbod groter is dan de vraag, wordt gesproken over restaanbod. Restvraag betekent overigens niet dat mensen geen onderdak hebben. Doorstromers die de gewenste woning niet kunnen vinden zullen over het algemeen hun verhuiswens een jaar uitstellen en dus nog een jaar langer blijven wonen waar ze nu al wonen. Vestigers en starters hebben die relatief luxe positie veelal niet en zullen doorgaans water bij de wijn moeten doen. Zij zullen eerder dan doorstromers genoegen moeten nemen met een woning die niet helemaal aan hun voorkeur voldoet. Dit proces van substitutie zorgt er mede voor dat ook restaanbod niet direct leidt tot leegstand; met deze woningen die eigenlijk wat minder in trek zijn, nemen met name vestigers en starters dan maar genoegen. Kortom: restvraag leidt niet tot daklozen, maar vormt een signaal dat bepaalde segmenten erg onder druk staan; en restaanbod is niet synoniem aan leegstand maar geeft aan dat bepaalde groepen woonconsumenten enigszins gedwongen door de tijd genoegen moeten nemen met wat er wel beschikbaar is op de markt. In de navolgende figuren wordt de verwachte ontwikkeling van restvraag en restaanbod voor de komende jaren gepresenteerd. Rechts in de grafieken staat steeds de restvraag: het totaal aantal huishoudens dat niet direct een woning van zijn voorkeur heeft kunnen vinden. Over het algemeen is de restvraag groter dan het restaanbod. Dat restaanbod staat links in de figuur en geeft aan hoeveel woningen als tweede keus geaccepteerd worden. Deze woningen worden dus wel bewoond maar zijn in zekere zin kwetsbaar en in die segmenten zou geen nieuw aanbod gecreëerd moeten worden. 1 Figuur 6.2: Ontwikkeling restvraag zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod minder in trek zijnde woningen (links) in de huursector, volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), ; bron: Socrates Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 In de huursector neemt de restvraag in de loop der jaren in de Trend-GVA variant iets af als gevolg van het feit dat er (in de virtuele werkelijkheid van het model) optimaal voor de vragers gebouwd wordt. In de TrendPlus-GVB variant is de restvraag kleiner en neemt deze nog wat sterker af doordat er minder vraag is naar huurwoningen. Dit laatste is het gevolg van de grotere inkomensstijging en het stringentere huurbeleid. Het restaanbod laat logischerwijs het omgekeerde beeld zien. 42 r cp

49 Figuur 6.3: Ontwikkeling restvraag zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod minder in trek zijnde woningen (links) in de koopsector, volgens varianten Trend-GVA (links) en TrendPlus-GVB (rechts), ; bron: Socrates Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > In de koopsector neemt de restvraag sterker af dan in de huursector. Dat geldt voor beide varianten. Dat komt vooral doordat er een voortdurend aanbod (naar verwachting) zal zijn vanuit zowel de nieuwbouw als de verkoop van huurwoningen. Hiermee wordt de koopsector relatief goed bediend. Tegelijk zal het restaanbod in de koopsector in de loop der jaren gaan toenemen. Dit komt voor een deel doordat de koopsector in omvang toeneemt, waar de huursector amper groeit in omvang. Maar voor een deel komt dit ook doordat in de koopsector weinig (minder gewaardeerde) woningen gesloopt worden. In de huursector worden verhoudingsgewijs duidelijk meer woningen die niet meer voldoen onttrokken. Tenslotte speelt hier mee dat er in de loop der jaren steeds meer aanbod zal komen binnen de bestaande voorraad koopwoningen door de vergrijzing van de groep eigenaar-bewoners. Uitgedrukt in percentages van de voorraad blijven restvraag en restaanbod overigens beperkt tot enkele procenten. In bijgaande figuren is de ontwikkeling van restvraag en restaanbod weergegeven. Daaruit valt af te lezen dat de scenario s niet wezenlijk van elkaar verschillen in ontwikkeling. De restvraag neemt af: de consument wordt beter bediend en mede als gevolg daarvan neemt het restaanbod toe. Figuur 6.4: Ontwikkeling restvraag zoekende huishoudens en restaanbod minder in trek zijnde woningen in percentages van de voorraad volgens het Trend-GVA scenario (links) en het TrendPlus-GVB scenario (rechts); ; bron: Socrates % 6.0% 6.0% 5.0% 5.0% 4.0% 4.0% 3.0% 3.0% 2.0% 2.0% 1.0% 1.0% 0.0% 0.0% Restvraag Huur Restvraag Koop Restvraag Huur Restvraag Koop Restaanbod Huur Restaanbod Koop Restaanbod Huur Restaanbod Koop 1 Op een bepaalde locatie en binnen een bepaald segment is sprake van ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar wanneer cijfers geaggregeerd worden over meerdere locaties en gemeenten, is er op provinciaal niveau sprake van zowel restvraag als restaanbod. Datzelfde geldt voor de marktsegmentatie. Per prijssegment is er ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar op het niveau van huur of koopsector is er zowel restvraag als restaanbod. Ontwikkelingen op de woningmarkt 43

50 44 r cp

51 7 Resultaten op regionaal niveau In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op regionale uitkomsten. Daarbij gaat het eerst om de regionale verschillen in huishoudenontwikkeling, woningbouw en enkele spanningsindicatoren, met een uitwerking naar woonmilieus. Daarna wordt een drietal beleidsrelevante regio s besproken. 7.1 Regionale verschillen Regionale verschillen in huishoudenontwikkeling In alle scenario s en varianten wordt van dezelfde demografische ontwikkeling uitgegaan, welke ontleend is aan de Primos 2013 prognose. In bijgaande figuur is de verwachte toename van het aantal huishoudens per gemeente weergegeven in procenten voor de periode (acht jaar). Aan de randen van het land is de groei beperkt (enkele procenten groei). Maar in de Noordvleugel van de Randstad is de toename aanzienlijk (met in sommige gemeenten een groei van meer dan 10%). Figuur 7.1: Toename van het aantal huishoudens in procenten; ; bron: Primos 2013 r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 45

52 In absolute aantallen neemt het aantal huishoudens tussen 2012 en 2020 toe met 483 duizend. Daarvan nemen Noord en Zuid-Holland ieder een groei van ruim 100 duizend huishoudens voor hun rekening. Deze groei is ook weergegeven in het rechter deel van onderstaande grafiek. Daarbij is tevens aangegeven in welke woonmilieus die groei verwacht mag worden. Om die groei goed te kunnen interpreteren, is in het linker deel van de volgende grafiek het aantal huishoudens anno 2012 opgenomen. Wanneer de groei afgezet wordt tegen de huidige situatie, valt op dat de centrumstedelijke milieus behoorlijk in trek zijn. Gemiddeld over heel Nederland neemt het aantal huishoudens tot 2020 toe met 6%. In de stedelijke woonmilieus groeit het aantal huishoudens met 15%. Ook de landelijke woonmilieus blijken met 12% groei in trek te zijn evenals de groenstedelijke woonmilieus met 9% groei. Figuur 7.2: Het aantal huishoudens (links) en de toename van het aantal huishoudens (rechts) per provincie en naar woonmilieu; volgens het Trend-GVA scenario; ; bron: Socrates Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Deze invulling van de groei naar woonmilieu is overigens niet ontleend aan de Primos prognose, maar is binnen het Socrates model bepaald op basis van de voorkeur van consumenten voor bepaalde woonmilieus. 1 Het totaal aantal te bouwen woningen ligt daarbij per gemeente vanuit de Primos prognose vast. 2 Maar de verdere binnengemeentelijke invulling naar woonmilieu is gebaseerd op de woonwensen van de consument. 1 We beperken ons in deze paragraaf tot het Trend-GVA scenario. Het gaat hier immers om de regionale verschillen en niet om verschillen tussen scenario s. 2 Bij de Primos prognose is gebruik gemaakt van opgaven van provincies (en gemeenten) om in te kunnen schatten hoeveel nieuwbouw per gemeente verwacht mag worden in de eerst komende jaren. 46 r cp

53 Regionale verschillen in woningbouw In bijgaande figuur is het Primos bouwprogramma per gemeente weergegeven. De grote gemeenten waar ook de grootste aantallen woningen gebouwd zullen worden zijn in deze figuur direct herkenbaar. Figuur 7.3: Nieuwbouw per gemeente; ; bron: Primos 2013 Dit programma is hieronder naar woonmilieu weergegeven (links). Van de totaal nieuw te bouwen woningen ( ) worden er ruim in Zuid-Holland verwacht en in Noord-Holland. Daarbij valt opnieuw op dat een fors aantal nieuwe woningen (gestuurd door de vraag van de markt) verwacht wordt in centrumstedelijke woonmilieus. Figuur 7.4: Nieuwbouw (links) en sloop (rechts) per provincie en naar woonmilieu, volgens het Trend-GVA scenario; ; bron: Socrates Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Ontwikkelingen op de woningmarkt 47

54 In de rechter grafiek is het aantal te ontrekken woningen weergegeven. Voor de periode wordt gerekend op circa te ontrekken woningen per jaar. Ook de uitwerking van deze sloopopgave naar woonmilieu is net als bij de nieuwbouw gebaseerd op (het gebrek aan) vraag vanuit de markt. Op basis daarvan zouden met name in de Buitencentrum milieus woningen gesloopt kunnen worden. Regionale verschillen in spanningsindicatoren In het voorgaande hoofdstuk zijn de spanningsindicatoren restvraag en restaanbod besproken. In deze paragraaf wordt aandacht geschonken aan restvraag en restaanbod op het niveau van provincies en woonmilieus. Om deze restvraag en restaanbod goed te kunnen interpreteren en af te kunnen zetten tegen de bestaande voorraad, is eerst de opbouw van de voorraad huur en koopwoningen naar provincie en woonmilieu weergegeven. Links voor de huursector (2,9 miljoen woningen) en rechts voor de koopsector (4,4 miljoen woningen). Figuur 7.5: Bestaande voorraad huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu; 2012; bron: Socrates Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Restvraag Over het algemeen blijkt de restvraag naar huurwoningen relatief groot te zijn in de centrumstedelijke woonmilieus. In deze woonmilieus bedraagt de restvraag circa 12% ten opzichte van de voorraad huurwoningen. In de buitencentrum milieus is dat maar 6%. Ook in de landelijke woonmilieus is de restvraag relatief groot (met 11%), maar in absolute aantallen is de restvraag hier beperkt. Verder is de restvraag vanzelfsprekend omvangrijk in Noord en Zuid-Holland, maar verhoudingsgewijs is de restvraag vooral groot in de provincie Utrecht (met 10% tegen 7% gemiddeld). De restvraag naar koopwoningen is globaal half zo groot als de restvraag naar huurwoningen. 48 r cp

55 Figuur 7.6: Restvraag naar huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu; 2015; volgens het Trend-GVA scenario; bron: Socrates Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Restaanbod Het restaanbod is in zowel huur als koopsector aanzienlijk kleiner dan de restvraag. In de huursector met gemiddeld 2% restaanbod, valt vooral de provincie Friesland op met 4% restaanbod. Verschillen tussen de woonmilieus zijn op dit punt juist beperkt: vrijwel in alle woonmilieus geldt een 2% restaanbod voor de huursector. In de koopsector blijft het restaanbod eveneens beperkt tot zo n 2% van de bestaande voorraad, waarbij er net als in de huursector amper sprake is van verschillen tussen woonmilieus. Figuur 7.7: Restaanbod van huurwoningen (links) en koopwoningen (rechts), naar regio en woonmilieu; 2015; volgens het Trend-GVA scenario; bron: Socrates Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Ontwikkelingen op de woningmarkt 49

56 7.2 Noordvleugel Randstad De Noordvleugel van de Randstad bestaat uit een aantal samenhangende woonmilieus. Circa 60% van de 1,5 miljoen woningen in de Noordvleugel staat in een stedelijk milieu; 20% in klein stedelijk milieu en 20% in een dorps landelijk woonmilieu. Voor heel Nederland is die verdeling %. In de Noordvleugel wonen relatief veel alleenstaanden: 42% van alle huishoudens bestaat uit alleenstaanden terwijl dat landelijk 37% is. Verder wonen in de Noordvleugel relatief veel jonge mensen en weinig oude mensen: 14% van de huishoudens is jonger dan 30 jaar (landelijk 12%) en 21% ouder dan 65 jaar (landelijk 24%). Tenslotte ligt het aantal huishoudens met een hoog inkomen hier hoger dan landelijk gemiddeld (5 e kwintiel 22% tegen per definitie 20% landelijk gemiddeld). Overigens is er juist op dit punt sprake van grote verschillen binnen de Noordvleugel: in Amsterdam behoort 17% van de huishoudens tot het hoogste inkomenskwintiel; in Bloemendaal is dat 41%. Figuur 7.8: Indeling naar typewoonmilieu, Noordvleugel; bron: WoON r cp

57 De demografische groei in de komende jaren is relatief groot in de Noordvleugel. De eerstkomende jaren neemt de jaarlijkse huishoudengroei zelfs nog toe, waar in de meeste andere regio s in ons land de groei langzaam afneemt. Tussen 2012 en 2020 groeit het aantal huishoudens in de Noordvleugel met 9% terwijl de demografische groei landelijk op 6% ligt. Figuur 7.9: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de Noordvleugel per jaar, ; bron CBS en verwachtingen Primos Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as) Huishoudens per 1-1 (linker as) De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren verhoudingsgewijs redelijk groot zijn. Het aantal woningen neemt hier tot 2020 met 6% toe, tegen 5% landelijk gemiddeld. Toch betekent dit dat de groei van de voorraad met 6% achterblijft bij de eerder genoemde groei van het aantal huishoudens (met 9%), zodat de spanning op de woningmarkt in de Noordvleugel flink zal toenemen: er komen huishoudens bij in de periode en naar de huidige verwachtingen woningen. Figuur 7.10: Nieuwbouw en sloop in de Noordvleugel, ; bron: CBS en verwachtingen Primos 2013 prognose Nieuwbouw Overige toevoegingen Onttrekkingen De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is afgezet tegen de ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het aandeel van de huursector in het totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 25% in het jaar 2000 naar 40% in De komende jaren ligt er een opgave om dat aandeel globaal op peil te houden (zie figuur 7.11). Ontwikkelingen op de woningmarkt 51

58 En gelet op de eerder genoemde oplopende spanning op de woningmarkt bij het nu voorziene nieuwbouwprogramma, ligt er natuurlijk ook de opgave om dit programma zo mogelijk te vergroten. Figuur 7.11: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de Noordvleugel volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; ; bron: Socrates Trend GVA TrendPlus GVB Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins sloop huur sloop koop toevoeging anderszins Verder laten beide gedragsvarianten zien dat het bouwprogramma voor een belangrijk deel in de buitencentrum milieus gerealiseerd zou moeten worden. Verhoudingsgewijs zouden in de centrumstedelijke milieus relatief veel koopwoningen gebouwd moeten worden (65-75% van de nieuwbouw), terwijl in de dorpse milieus juist relatief veel huurwoningen gebouwd zouden moeten worden (45-55%). 3 Figuur 7.12: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma in de Noordvleugel volgens de varianten Trend-GVA (boven) en TrendPlus-GVB (onder); ; bron: Socrates Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop 3 De tussen haakjes vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario. 52 r cp

59 7.3 Zuidvleugel Randstad De Zuidvleugel van de Randstad bestaat net als de Noordvleugel; uit een aantal samenhangende woonmilieus. Hier staat nog een iets groter deel (dan in de Noordvleugel) van de 1,4 miljoen woningen in een stedelijk woonmilieu: 64%. Het klein stedelijk en dorps landelijk woonmilieu nemen ieder 18% van het woningaanbod voor hun rekening. Zoals eerder gemeld is die verdeling voor heel Nederland %. In de Zuidvleugel wonen relatief veel alleenstaanden: 40% van alle huishoudens bestaat uit alleenstaanden terwijl dat landelijk 37% is. Verder wonen in de Zuidvleugel relatief veel jonge mensen: 14% van de huishoudens is jonger dan 30 jaar. Landelijk gemiddeld is dat 12%. Tenslotte is het aantal huishoudens met een laag inkomen in de Zuidvleugel groter dan landelijk gemiddeld: tot het eerste en tweede kwintiel behoort ruim 21% van alle huishoudens, tegen per definitie 20% landelijk gemiddeld. En ook in de Zuidvleugel zijn de verschillen tussen gemeenten onderling groot: in Delft (met veel studenten) behoort 35% van de huishoudens tot het eerste inkomenskwintiel waar dat 10% is in Albrandswaard. Figuur 7.13: Indeling naar typewoonmilieu, Zuidvleugel; bron: WoON 2012 Ontwikkelingen op de woningmarkt 53

60 De demografische groei is de komende jaren in de Zuidvleugel iets groter dan landelijk gemiddeld. Tot 2020 groeit het aantal huishoudens in de Zuidvleugel met 7% terwijl de demografische groei landelijk op 6% ligt. Figuur 7.14: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de Zuidvleugel per jaar, ; bron CBS en verwachtingen Primos Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as) Huishoudens per 1-1 (linker as) De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren vergelijkbaar zijn met het landelijk gemiddeld. Het aantal woningen neemt hier tot 2020 met 5% toe (gelijk aan het landelijk gemiddelde). Toch betekent dit dat de groei van de voorraad achterblijft bij de eerder genoemde groei van het aantal huishoudens (met 7%), zodat de spanning op de woningmarkt in de Zuidvleugel zal toenemen. Terwijl er huishoudens bijkomen in de periode komen er naar de huidige verwachtingen woningen bij. Figuur 7.15: Nieuwbouw en sloop in de Zuidvleugel, ; bron: CBS en verwachtingen Primos 2013 prognose Nieuwbouw Overige toevoegingen Onttrekkingen De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is afgezet tegen de ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het aandeel van de huursector in het totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 25% in het jaar 2002 naar bijna 40% in 2010 en De komende jaren ligt er een opgave om dat aandeel nog iets te laten stijgen (zie figuur 7.16). 54 r cp

61 En gelet op de eerder genoemde oplopende spanning op de woningmarkt bij het nu voorziene nieuwbouwprogramma, ligt er natuurlijk ook de opgave om dit programma zo mogelijk te vergroten. Figuur 7.16: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de Zuidvleugel volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; ; bron: Socrates Trend GVA TrendPlus GVB Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins sloop huur sloop koop toevoeging anderszins Verder laten beide gedragsvarianten zien dat het bouwprogramma voor een belangrijk deel in de centrumstedelijke en buitencentrum milieus gerealiseerd zou moeten worden. Verhoudingsgewijs zouden in de centrumstedelijke en buitencentrum milieus huur en koopwoningen in een zeker evenwicht gebouwd moeten worden (circa 50% huur en circa 50% koop), terwijl in de landelijke milieus de nadruk op de koopsector zou moeten liggen (50-65% koop). 4 Figuur 7.17: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma in de Zuidvleugel volgens de varianten Trend-GVA (boven) en TrendPlus-GVB (onder); ; bron: Socrates Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop 4 De tussen haakjes vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario. Ontwikkelingen op de woningmarkt 55

62 7.4 Krimpregio s De drie Krimpregio s Oost Groningen, Zeeuws Vlaanderen en Zuid Limburg hebben gemeen dat er een demografische Krimp opgave ligt, maar verschillen aanzienlijk in woonmilieu. In Oost Groningen staat 70% van de woningen in een dorps woonmilieu en 30% in een (veelal perifeer) landelijk milieu. In Zeeuws Vlaanderen met slechts woningen staat 20% van de woningen in een kleinstedelijk milieu (in Terneuzen), 45% in een dorps milieu en 35% in een landelijk milieu. De krimpregio Zuid Limburg met bijna woningen is daarentegen meer stedelijk van karakter: 30% van de woningen staat in een stedelijk woonmilieu (Heerlen en Maastricht), 30% in een kleinstedelijk milieu (Landgraaf, Brunssum, Kerkrade, Sittard-Geleen), 30% in een dorps milieu en slechts 10% in een landelijk milieu. Figuur 7.18: Indeling naar typewoonmilieu, Oost Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid Limburg (onder); bron: WoON r cp

63 De demografische groei is de komende jaren in deze Krimpregio s (natuurlijk) beperkt. Daarbij zijn er verschillen tussen de regio s onderling. In Limburg is de groei het kleinst; in Oost Groningen nog het grootst. Tussen 2012 en 2020 groeit het aantal huishoudens in de Oost Groningen nog met 1,7% (+1700 huishoudens). In Zeeuws Vlaanderen bedraagt de groei 1,2% (+600 huishoudens). In Zuid Limburg is de groei slechts 1% (+3000 huishoudens). Figuur 7.19: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens in de drie Krimpregio s tezamen per jaar, ; bron CBS en verwachtingen Primos Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as) Huishoudens per 1-1 (linker as) De toename van de woningvoorraad zal de komende jaren beperkt van omvang zijn. Het aantal woningen neemt in Oost Groningen tussen 2012 en 2020 naar verwachting iets af doordat er meer woningen gesloopt worden dan nieuw gebouwd (afname voorraad met -0,5%; -500 woningen). In Zeeuws Vlaanderen neem de voorraad met 1% toe (+750 woningen). In Zuid Limburg neemt de voorraad net als in Oost Groningen licht af (-0,5% ofwel -500 woningen). Dit betekent dat in de Krimp regio s van Oost Groningen en Zuid Limburg tussen 2012 en 2020 minder woningen bijgebouwd worden dan het aantal huishoudens toeneemt. In Oost Groningen is de huishoudengroei 2200 groter dan de nu verwachte toename van de voorraad; in Zuid Limburg is het verschil Alleen in de Krimp regio Zeeuws Vlaanderen gaat de groei van de voorraad vrijwel gelijk op met de toename van het aantal huishoudens. Figuur 7.20: Nieuwbouw en sloop in de drie Krimpregio s tezamen, ; bron: CBS en verwachtingen Primos 2013 prognose Nieuwbouw Overige toevoegingen Onttrekkingen Ontwikkelingen op de woningmarkt 57

64 De voor de woonconsument meest optimale invulling van dit nieuwbouwprogramma is (voor de drie Krimp regio s tezamen) afgezet tegen de ontwikkeling in de afgelopen jaren. Dan blijkt dat de afgelopen jaren het aandeel van de huursector in het totale nieuwbouwprogramma is opgelopen van circa 20% in het jaar 2000 naar ruim 50% in 2010 en De komende jaren ligt er een opgave om dat aandeel nog iets uit te bouwen naar 60 tot 70% huurwoningen binnen het nieuwbouwprogramma. Wat betreft de omvang van het bouwprogramma, ligt er hier een dilemma omdat na 2020 het aantal huishoudens hier waarschijnlijk zal gaan afnemen. In Zeeuws Vlaanderen is die afname met circa 800 huishoudens (-1,5%) tussen 2020 en 2030 nog beperkt. Maar in Oost Groningen gaat het om een afname met ruim 2000 huishoudens (-2,3%) en in Limburg wordt zelfs een afname met huishoudens voorzien (-3,5%). Figuur 7.21: Gerealiseerde nieuwbouw en sloop aangevuld met het consumentgericht bouw en sloopprogramma in de drie Krimpregio s tezamen volgens de varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB; ; bron: Socrates Trend GVA TrendPlus GVB Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins sloop huur sloop koop toevoeging anderszins Per regio ziet het optimale consumentgerichte programma er duidelijk anders uit. 5 In Oost Groningen ligt de bouw en sloopopgave met name in de dorpse milieus, waarbij 60-70% van de nieuwbouw uit huurwoningen zou moeten bestaan. In Zeeuws Vlaanderen waar naar verwachting tot 2020 nog iets meer gebouwd dan gesloopt zal gaan worden zal 70-80% van de nieuwbouw uit huurwoningen moeten bestaan. Alleen in het centrum kleinstedelijk milieu (van Terneuzen) kan een flink deel van de nieuwbouw nog als koopwoning uitgevoerd worden (40-60%). In Zuid Limburg moeten de circa 6000 woningen die naar verwachting onttrokken worden aan de voorraad, vooral gezocht worden in de buitencentrum milieus (van met name Maastricht en Heerlen). De nieuwe woningen die ter gedeeltelijke compensatie gebouwd worden, zouden veelal in andere woonmilieus gebouwd moeten worden en voor 60 tot 70% uit huurwoningen moeten bestaan. 5 De hier vermelde percentages zijn ontleend aan het Trend-GVA en TrendPlus-GVB scenario. 58 r cp

65 Figuur 7.22: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma volgens de variant Trend-GVA voor Oost Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid Limburg (onder); ; bron: Socrates Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop Ontwikkelingen op de woningmarkt 59

66 Figuur 7.23: Consumentgerichte invulling van het bouwprogramma volgens de variant TrendPlus-GVB voor Oost Groningen (boven), Zeeuws Vlaanderen (midden) en Zuid Limburg (onder); ; bron: Socrates Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen Huur <361 Huur Huur Huur Huur Huur >800 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > sloop huur sloop koop 60 r cp

67 Bijlage A: De inkomensontwikkeling Ontwikkeling in het verleden In de afgelopen veertig jaar is het gemiddeld huishoudinkomen boven inflatie gestegen. Daarbij hebben zich ups en downs voorgedaan. Na een stijging in de jaren zeventig, daalden de inkomens in het begin van de jaren tachtig door een economische crisis. Daarna herstelde de inkomens zich en nam het gemiddeld inkomen zelfs met zo n 10% in vijf jaar tijd toe, aan het eind van de jaren negentig. De laatste jaren - na de economische crisis van eind zijn de inkomens gedaald. Tabel A.1: Ontwikkeling gemiddeld inkomen per huishouden, inkomenssom en BBP; ; bron: CBS Besteedbaar inkomen (*1000) Inkomensom BBP Inkomensom prijzen 2012 prijzen 2012 prijzen 2012 in % BBP De totale inkomenssom van alle huishoudens heeft in diezelfde 40 jaar min of meer in de pas gelopen met het Bruto Binnenlands Product (BBP). Zowel de inkomenssom als het BBP zijn (gemeten in euro s van 2012) ongeveer verdubbeld. Ruim 40% van dat BBP komt door de jaren heen als netto besteedbaar inkomen ten goede aan de huishoudens. In het begin van de jaren tachtig nam het aandeel van de huishoudinkomens in het BBP iets af. Datzelfde is op dit moment aan de orde. De oorzaak hiervan kan gezocht worden in het feit dat bij een economische crisis een groter deel van het bruto inkomen opgaat aan collectieve lasten. Op basis van de diverse WBO/WoON-onderzoeken wordt de inkomensverdeling in figuur A.1 geschetst voor meerdere jaren. Tot in de jaren negentig hadden bijna huishoudens eenzelfde inkomen, net boven het minimumloon (circa euro in 1986). Dat aantal is inmiddels gedaald naar huishoudens die een zeer vergelijkbaar inkomen hebben (veelal op basis van minimum loon en/of CAO). r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 61

68 Figuur A.1: Aantal huishoudens naar netto besteedbaar (VROM-) inkomen (*1.000; prijspeil 2012); bron: WBO- WoON Toch blijkt dat het inkomen van bepaalde groepen iets harder gestegen is dan van andere groepen. Een vergelijking over de afgelopen tien jaar laat bijvoorbeeld zien dat de alleenstaanden onder 65 jaar per jaar circa 0,5% minder in inkomen gestegen zijn dan het overall gemiddelde. Daarentegen is het inkomen van paren met kinderen juist bovengemiddeld gestegen. Daarbij heeft de verdere toename van het aantal tweeverdieners (met kinderen) een rol gespeeld. Daarnaast blijkt dat ouderen boven 65 jaar een relatief gunstige inkomensontwikkeling gehad hebben. Hierbij speelt een verbetering van de pensioenopbouw bij nieuwe generaties senioren een belangrijke rol. Figuur A.2: Inkomensontwikkeling per huishoudentype in afwijking van gemiddelde in procenten per jaar, ; bron: CBS -1.00% -0.50% 0.00% 0.50% 1.00% Alleenstaand < 65 Paar zonder kind <65 Paar met kind <65 Een-ouder < 65 Alleenstaand >= 65 Paar zonder kind >=65 Verwachtingen voor de komende jaren Voor de korte termijn (tot en met 2015) bieden de CPB-verwachtingen over de inkomensontwikkeling houvast (macro economische verkenningen 2014; september 2013). Maar voor de langere termijn ontbreken dit soort (recente) CPB-verwachtingen. Om recht te doen aan de macro-economische onzekerheden, zijn daarom aansluitend op de CPB-cijfers meerdere macro-economische scenario s opgezet. Al deze scenario s volgen tot 2015 de CPB-verwachtingen. Maar op langere termijn wordt een zekere bandbreedte aangehouden, die enigszins aansluit bij de langjarige inkomensontwikkeling (over de periode nam het gemiddeld huishouden inkomen met 0,3% boven inflatie toe). 62 r cp

69 Concreet wordt in het Crisisscenario uitgegaan van een lichte verdere inkomensdaling, met -0,5% per jaar. In het Trendscenario blijven de inkomens vanaf 2015 gelijk. In het TrendPlusscenario wordt gerekend met een lichte inkomensstijging, met +0,5% per jaar. In het Herstelscenario bedraagt de inkomensgroei na % per jaar. In figuur A.3 worden de verwachtingen getoond. Hierin is ook de ontwikkeling van het gemiddeld inkomen over de afgelopen jaren weergegeven (links in constante prijzen en rechts in lopende prijzen). Vooral in het begin van de jaren negentig heeft zich een snelle inkomensgroei voorgedaan. Het inkomen groeide tussen 1994 en 2008 met 1,4% per jaar. Daarna heeft zich een daling voorgedaan. Het CPB verwacht tot 2015 een verdere afname van het gemiddeld inkomen. Met een huishoudinkomen van euro per jaar zijn we in 2015 terug op het niveau van 1999 (en 1980). Figuur A.3: Ontwikkeling netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis; links prijspeil 2012 en rechts in lopende prijzen; CBS CPB tm 2015 Crisis Trend TrendPlus Herstel CBS CPB tm 2015 Crisis Trend TrendPlus Herstel 2030 Deze algemene inkomensverwachtingen zijn gespecificeerd naar soort huishouden, waarbij rekening is gehouden met de differentiële inkomensontwikkeling van de afgelopen tien jaar zoals getoond in figuur A.2. De daar getoonde verschillen worden dus in eerste instantie doorgezet in de verwachtingen voor de komende jaren waardoor bijvoorbeeld ouderen een iets gunstiger inkomensontwikkeling doormaken dan gemiddeld. Wel worden deze verschillen in de toekomst geleidelijk afgebouwd, en wel in tien jaar tijd. Waar het gaat om de verdeling van de inkomens wordt ervan uitgegaan dat de op zich zelf kleine verschuivingen zoals die zich voorgedaan hebben in het recente verleden (zie figuur A.1) zich zullen doorzetten in de komende jaren, waardoor de inkomensverschillen nog iets zullen toenemen. Ontwikkelingen op de woningmarkt 63

70

71 Bijlage B: Ontwikkeling woningprijzen ABF Research heeft de afgelopen jaren een model ontwikkeld waarmee de gemiddelde woningprijs in heel Nederland geanalyseerd wordt. Net als bij vergelijkbare modellen van OTB en CPB blijkt dat rente en inkomensontwikkeling de dominante factoren zijn voor de prijsontwikkeling. 1 Het model is opgebouwd uit twee submodulen. Er is een eerste module waarmee de structurele prijsontwikkeling verklaard wordt uit rente en inkomen. En er is een tweede module waarmee de afwijking van de prijs ten opzichte van dat structurele prijsniveau verklaard wordt uit de prijsbewegingen in de voorgaande jaren. De structurele prijsontwikkeling De logaritmische waarde van de woningprijs wordt verklaard uit twee factoren: de logaritme van de rente en de logaritme van het inkomen. LN (prijs ) = B0 + B1 * LN (inkomen) + B2 * LN (rente) Het regressiemodel is geschat over de jaren Q1_1995 : Q2_2013. Voor het inkomen is een vloeiende lijn getrokken door de beschikbare jaarinkomens. De rente is op jaarbasis bekend. Het model laat significante parameters zien. Voor de rente geldt een negatieve parameter: hoe hoger de rente, des te lager de prijs. Voor het inkomen geldt een positieve parameter: hoe hoger het inkomen, des te hoger de prijs. De verklaarde variantie is met R2=90% ruim voldoende. De afwijkingen ten opzichte van de structurele prijs In de volgende stap worden de afwijkingen ten opzichte van het structurele prijsniveau verklaard. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een verklarende variabele: De prijsstijging over de afgelopen 8 kwartalen waarbij de laatste 4 kwartalen dubbel wegen. De gedachte achter deze verklarende variabele is dat een positieve prijsontwikkeling in het verleden zal leiden tot positieve verwachtingen en verder oplopende prijzen. Deze variabele drijft de prijs op. AFWIJKING (PRIJS-STRUCTURELE PRIJS) = B0 + B1 (recente prijsstijging) Voor de recente prijsstijging geldt een positieve parameter. Het regressiemodel laat significante parameters zien. De verklaarde variantie van dit regressiemodel is acceptabel met R2=55%. 1 OTB, Boelhouwer e.a., Woningprijsmodel Onderzoeksinstituut, Delft 2001; bijgewerkt voor Wonen 4.0.; CPB, Verbrugge e.a., Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?, Den Haag, 2005 r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 65

72 Samenvoeging van beide submodulen geeft het navolgende resultaat. De verkoopprijzen (zie figuur B.1) worden vrij goed verklaard door dit model. Figuur B.1: De gemiddelde verkoopprijs en voorspelde gemiddelde verkoopprijs (in lopende prijzen), Q1_1995 : Q2-2013; bron: CBS; bewerking ABF Q1Y1995 Q1Y1996 Q1Y1997 Q1Y1998 Q1Y1999 Q1Y2000 Q1Y2001 Q1Y2002 Q1Y2003 Q1Y2004 Q1Y2005 Q1Y2006 Q1Y2007 Q1Y2008 Q1Y2009 Q1Y2010 Q1Y2011 Q1Y2012 Q1Y2013 GemPrijs GemPrijs geschat Uitgaande van de Trendmatige inkomensontwikkeling uit bijlage A en een rente van 5% zou de verkoopprijs de komende jaren ongeveer op het huidige niveau kunnen blijven: zie figuur B.2. De andere scenario s (met een andere inkomens en renteverwachting; zie bijlage D), laten een beperkt lagere resp. hogere prijsontwikkeling zien. Figuur B.2: De gemiddelde verkoopprijs waargenomen en voorspeld (in euro s 2012), ; bron: CBS en Plato-prognose ABF GemPrijs Crisis Trend TrendPlus Herstel Ten opzichte van de top van de markt eind 2008, zijn de (lopende) prijzen de laatste jaren met circa 15% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie (in euro s van 2012) zijn de prijzen met circa 20% omlaag gegaan. Ter vergelijk: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30% en gecorrigeerd voor inflatie daalde de gemiddelde woningprijs met 50%. 66 r cp

73 Bijlage C: De woonvoorkeuren De mate waarin consumenten een voorkeur hebben voor het kopen van een woning versus het huren van een woning vormt een belangrijke parameter in de toekomstverkenningen. Om de hardheid van de gemeten woonvoorkeuren te beoordelen, is een vergelijking gemaakt met het feitelijk aankoopgedrag. Het aandeel van de zoekers dat opgeeft te willen kopen is daarvoor vergeleken met het aandeel van de recent verhuisden die daadwerkelijk gekocht hebben. Hieruit blijkt dat starters en huurders beiden een realistisch wensenpatroon aanhouden: het percentage dat een woning wil kopen is zeker de laatste jaren vrijwel gelijk aan het percentage dat feitelijk een woning gekocht heeft. Wel is te zien hoe groot het optimisme onder deze groepen eind jaren negentig was, maar dat optimisme is inmiddels achterhaald. Verder blijken de eigenaren-bewoners door de jaren heen in hun wensen meer koopgeneigd te zijn dan bij verhuizingen daadwerkelijk blijkt. Bij nadere analyse gaat het bij eigenaren-bewoners die niet verhuisd zijn naar de koopsector met name om jongere huishoudens die, bijvoorbeeld vanwege beëindiging van een relatie, verhuisd zijn naar de huursector. Figuur C.1: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor een koopwoning en percentage van de verhuisden naar een koopwoningen; Bron: WBO-WoON % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Starters Verhuisd Doorstromers-Huurders Verhuisd Doorstromers-Eigenaren Verhuisd Starters Verhuiswensen Doorstromers-Huurders W ensen Doorstromers-Eigenaren Wensen In grote lijnen geldt derhalve dat de woonwensen als betrekkelijk hard en realistisch beoordeeld mogen worden. In het rekenmodel wordt dan ook uitgegaan van de in het WoON 2012 gemeten woonvoorkeuren. Beleidsmaatregelen Nadat het WoON 2012 is afgenomen (januari 2012), is er nog het een en ander gebeurd in de beleidsontwikkeling. Zo is bij het Lenteakkoord in mei 2012 afgesproken dat starters minimaal 50% van de hypotheek moeten aflossen. Verder is daar aangegeven dat de Loan-To-Value-verhouding afgebouwd zou gaan worden van 106 naar 100% en dat het maximale leenbedrag voor NHG verlaagd zou gaan worden. Door deze maatregelen zullen vooral starters een minder groot bedrag als hypotheek kunnen lenen. Dit zal r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 67

74 ertoe leiden dat de voorkeur voor een koopwoning nog wat afneemt in vergelijking tot de meting van het Woon In de berekeningen zoals die hier gemaakt zijn is daarom voor de basisprognose gerekend met een afname van de koopgeneigdheid met circa 20% bij starters en huurders en 10% bij eigenaren (wat neerkomt op 6 resp. 8 procentpunten). Later is het Regeerakkoord tot stand gekomen met beleidsmaatregelen voor huur- en koopsector. Naast de boveninflatoire huurverhogingen is er de beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek in de vierde schijf met 0,5% per jaar. In het Woonakkoord zijn de boveninflatoire huurverhogingen uiteindelijk vastgelegd. De vraag is hoe groot het effect van deze maatregelen zal zijn op de woonvoorkeuren. Om daar antwoord op te kunnen geven zijn de navolgende analyses uitgevoerd. Woonvoorkeuren verklaard, mede op basis van consumentenvertrouwen Om een inschatting te kunnen maken van de vraag naar koopwoningen zijn analyses uitgevoerd met als doel het percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen in de loop der tijd te volgen en waar mogelijk te verklaren en te voorspellen. Hierbij vormt het percentage van de serieus verhuisgeneigde huishoudens (de zgn. vragers in de markt ) die willen kopen de te verklaren variabele. Dat percentage verschilt aanzienlijk tussen enerzijds starters en huurders (First Time Buyers, die nog geen eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd) en anderzijds de eigenaren-bewoners die al wel eigen vermogen opgebouwd hebben. Voor ieder van deze drie groepen kan het verloop van dit percentage koopgeneigden in de loop der jaren redelijk goed verklaard worden op basis van de huurprijs, de lasten in de koopsector 1 en het consumentenvertrouwen. De huurprijs heeft daarbij een positieve invloed op het percentage: hoe hoger de huur des te groter het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren, De kooplasten hebben daarbij een negatieve invloed op het percentage: hoe hoger de lasten in de koopsector, des te kleiner het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren, De index voor het consumentenvertrouwen heeft tenslotte een positieve invloed op het percentage: hoe hoger deze index des te groter het aandeel van de groep die wil gaan kopen in plaats van huren. Dit leidt tot het navolgende resultaat. De bijbehorende grafieken zijn op de volgende pagina afgedrukt. Tabel C.1: Resultaat regressie-analyse op percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen; bron: WBO- WoON R2 Constante Huurprijs Kooplasten Consumenten vertrouwen Starters Huurders Eigenaren Totaal Deze lasten zijn gekwantificeerd op basis van de waarde van de woning waarover rente betaald moet worden, met een zekere fiscale teruggaaf (35%) plus een (op 3%) gekozen percentage aflossing 68 r cp

75 Figuur C.2: Percentage van resp. de starters, huurders en eigenaren-bewoners met voorkeur voor een koopwoning ; percentage verklaard op basis van huur, kooplasten en consumentenvertrouwen 50% 40% 30% 20% 10% 0% % Voorkeur voor koop Idem verklaard 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % Voorkeur voor koop Idem verklaard 100% 90% 80% 70% % Voorkeur voor koop Idem verklaard Gebruikmakend van deze analyseresultaten zou de mate waarin verhuisgeneigden opteren voor een koopwoning, mede als gevolg van de aangekondigde beleidsmaatregelen, in prognoses onderbouwd kunnen worden. Voor de huurprijsontwikkeling kan tot 2017 een boveninflatoire ontwikkeling verwacht worden van 1 tot 2% per jaar. Als gevolg hiervan zou de voorkeur voor koopwoningen onder de eigenarenbewoners met een enkele procent kunnen toenemen en onder de First Time Buyers met 10-20% (wat neerkomt op 3 tot 6 procentpunten). Het nadeel van deze aanpak is echter dat de verwachtingen ten aanzien van het consumentenvertrouwen van invloed zijn op de koopgeneigdheid en dat dit Ontwikkelingen op de woningmarkt 69

76 consumentenvertrouwen moeilijk voor de komende decennia voorspeld kan worden. Om die reden is gezocht naar een alternatief. 2 Woonvoorkeuren verklaard, mede op basis van waardeontwikkeling Ook de prijsontwikkeling van woningen biedt houvast om de woonvoorkeuren van de consument te verklaren. Wanneer op een zelfde wijze als hiervoor op basis van huurprijs en kooplasten de voorkeur voor koopwoningen geanalyseerd wordt waarbij niet het consumentvertrouwen maar de prijsontwikkeling van koopwoningen meegenomen wordt, levert dat vergelijkbare resultaten op. 3 Tabel C.2: Resultaat regressie-analyse op percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen; bron: WBO- WoON R2 Constante Huurprijs Kooplasten Waardemutatie Koopwoningen Starters Huurders Eigenaren Totaal De grafieken zijn op de navolgende pagina toegevoegd. Ook op deze wijze kan de voorkeur voor koopwoningen dus goed verklaard worden, waarbij deze aanpak het voordeel heeft dat de waardeontwikkeling (vanuit de woningmarktexpertise) beter ingeschat kan worden dan het consumentenvertrouwen. De prijsontwikkeling van woningen werkt hierbij langs twee lijnen door op de koopgeneigdheid. Als gevolg van oplopende prijzen nemen de kooplasten toe en daarmee de koopgeneigdheid af. Maar oplopende prijzen zorgen ook voor vertrouwen in de koopsector en juist toenemende koopgeneigdheid. Het omgekeerde gebeurt bij prijsdaling: minder lasten maar ook minder vertrouwen. Met deze aanpak kan het effect van verschillende beleidsmaatregelen uit het Woonakkoord in beeld gebracht worden. Het gaat hierbij om de beleidsmaatregelen ten aanzien van huur en koopsector. De vraag is in welke mate deze van invloed zijn op de voorkeur van de consument om te kopen (dan wel te huren). Gebruikmakend van het regressiemodel waarin ook het effect van de waardeontwikkeling meegenomen is, kunnen de maatregelen en effecten als volgt gekwantificeerd worden. 2 Op langere termijn gaat consumentenvertrouwen gelijk op met de economische groei van Nederland en met name de groei van het aantal banen. Maar ook die ontwikkeling is (hier) lastig voorspelbaar. 3 De waardemutatie is uitgedrukt in procenten; bij waardedaling werkt deze variabele sterker door op de voorkeuren dan bij waardestijging. 70 r cp

77 Figuur C.2: Percentage van resp. de starters, huurders en eigenaren-bewoners met voorkeur voor een koopwoning ; percentage verklaard op basis van huur, kooplasten en waardeontwikkeling 50% 40% 30% 20% 10% 0% % Voorkeur voor koop Idem verklaard 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % Voorkeur voor koop Idem verklaard 100% 90% 80% 70% % Voorkeur voor koop Idem verklaard Er wordt rekening gehouden met boveninflatoir huurbeleid. Verhuurders kunnen de huren met maximaal zo n 2% boven inflatie verhogen. Er wordt rekening gehouden met beperking van de hypotheekrenteaftrek, dit als gevolg van het feit dat het maximale aftrektarief in stappen van een half procent per jaar wordt teruggebracht. Er wordt rekening houdend met een prijsontwikkeling in de koopsector waarbij de prijzen vrijwel gelijk blijven. Een en ander resulteert in een toename van het percentage zoekers dat wil kopen. Voor eigenarenbewoners is het effect beperkt. Maar voor starters en huurders is het effect groter. In figuur A.3 staat de verwachte koopgeneigdheid uitgedrukt als percentage van de woningzoekenden dat wil kopen. De voorkeuren zoals die de afgelopen jaren gemeten zijn, zijn hier eerst weergegeven. Ontwikkelingen op de woningmarkt 71

78 Deze percentages zijn aangevuld met een trendraming waarin alleen rekening is gehouden met een afnemende belangstelling voor de koopsector als gevolg van maatregelen ten aanzien van de leencapaciteit en verplicht annuïtair aflossen. In het algemeen leidt dat naar verwachting tot een afname van het percentage dat wil kopen. Vervolgens wordt het effect gepresenteerd van het boveninflatoire huurbeleid en de verminderde fiscale aftrek van hypotheekrente. Dit met een zekere bandbreedte uitgewerkt in twee (gedrags)varianten. In de gedragsvariant A (GVA) wordt de geboden ruimte om de huren te verhogen niet volledig benut door de verhuurders en stijgen de huren met circa 1% boven inflatie (tot 2017). In gedragsvariant B (GVB) wordt de geboden ruimte volledig benut en stijgen de huren met 2% boven inflatie. Dit leidt tot een zekere verhoging van de huurprijs hetgeen resulteert in een herstel van de voorkeur om een woning te kopen. De mate waarin dit het geval is kan afgelezen worden uit een vergelijking met voorgaande jaren. Over het algemeen kan geconcludeerd worden dat het Woonakkoord tot een licht herstel kan leiden van de bereidheid om een woning te kopen. Figuur C.3: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor een koopwoning (WBO-WoON ); geëxtrapoleerd op basis van trends en Woonakkoord 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Starters Trend Huurders Trend StartersGVA Huurders GVA StartersGVB Huurders GVB Eigenaren Trend Eigenaren GVA Eigenaren GVB 72 r cp

79 Bijlage D: Samenvatting uitgangspunten Tabel D.1: Macro-economische uitgangspunten Crisis Trend TrendPlus Herstel Scenario Scenario Scenario Scenario Macro-economische uitgangspunten - Inflatie 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% - Rente (hypotheken) 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% Inkomensontwikkeling (reeel) - Ontwikkeling netto besteedbaar inkomen CPB -2,4%; -1,25%; -0,50% - Ontwikkeling netto besteedbaar inkomen - vanaf % 0.0% 0.5% 1.0% W oningbouw ( ) per jaar - Nieuwbouw incl productie anderszins (7 duizend) Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen W oningbouw ( ) per jaar - Nieuwbouw incl productie anderszins (7 duizend) Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen W oningbouw ( ) per jaar - Nieuwbouw incl productie anderszins (7 duizend) Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 73

80 Tabel D.2: Uitgangspunten woningmarkt Woonakkoord huur(som)beleid; huurpuntenplafond Gedragsvariant A W oonakkoord huur(som)beleid; huurpuntenplafond Gedragsvariant B Boveninflatoire huurverhogingen (tot 2015) In gereguleerde sector - Inkomens tot % 1.5% - Inkomens tot % 2.0% - Inkomen boven % 4.0% In geliberaliseerde sector 1.0% 1.0% Boveninflatoire huurverhogingen huursombenadering In gereguleerde sector - Woningen < 50% maximale huur 3.0% 5.0% - Woningen 50-70% maximale huur 2.0% 4.0% -Woningen 70-90% maximale huur 1.0% 3.0% - Woningen > 90% maximale huur 1.0% 1.0% In geliberaliseerde sector 1.0% 1.0% Plafond (P) huursector Wel (P) of geen plafond (_) op basis van woningwaarderingsstelsel In gereguleerde sector - Gereguleerd - Lage inkomens (P) (P) - Gereguleerd - Middeninkomens (P) (P) - Gereguleerd - Hoge inkomens (P) (P) In geliberaliseerde sector (_) (_) Markthuur op basis van 5,5% WOZ; gehele huursector Markthuur Markthuur Liberalisatiegrens Huur passeert liberalisatiegrens door boveninlfatoire huurverhogingen Niet geeffectueerd Alleen bij mutatie Huurharmonisatie Huurharmonisatie x% nieuwe verhuringen 60% 80% Huurharmonisatie tot x% maximale huur 90% 90% EC Maatregel toewijzing corporatiebezit gereguleerde sector - Middeninkomens (3e kwintiel) Toegelaten Niet Toegelaten - Hogere inkomens (4e en 5e kwintiel) Niet Toegelaten Niet Toegelaten Maatregelen koopsector Woonakkoord W oonakkoord Annuitair aflossen; LTV en NHG omlaag Lager leenvolume Lager leenvolume Beperking hypotheekrente aftrek Beperking hypotheekrente aftrek 74 r cp

81 Bijlage E: Doelgroeptabellen In deze bijlage wordt het aantal huishoudens naar woonsituatie gepresenteerd. Hierbij worden de huishoudens onderscheiden naar: Inkomensniveau (laaginkomen = kwintiel 12; middeninkomen = kwintiel 3; hooginkomen = kwintiel 45), Type (1 en 2 persoonshuishoudens versus gezinnen) en, Leeftijd (< 30; en 65 en ouder). Dit levert 18 huishoudengroepen op waarvan hier is weergegeven hoeveel er wonen in de huursector, de koopsector of een bewoonde andere ruimte (BAR). Verder is op basis van het (netto) inkomensniveau een schatting gemaakt van het aantal huishoudens onder de huurtoeslaggrens, de EC-doelgroep (tot ), de middengroepen ( ) en de hogere inkomens (boven euro). De hierbij aangehouden inkomensgrenzen (in de tweede tabel) zijn gebaseerd op belastbare inkomens waar de inkomens (in de eerste tabel) gebaseerd zijn op netto besteedbare inkomens. Tabel E.1: Aantal huishoudens (*1000) naar inkomen, type en leeftijd naar woonsituatie; Trend-GVA; Nederland Huur Koop Bar Totaal Totaal huishoudens/doelgroepen LaagInkomen,1-2 pers,< LaagInkomen,1-2 pers, LaagInkomen,1-2 pers,65 eo LaagInkomen,Gezinnen,< LaagInkomen,Gezinnen, LaagInkomen,Gezinnen,65 eo LaagMidInkomen,1-2 pers,< LaagMidInkomen,1-2 pers, LaagMidInkomen,1-2 pers,65 eo LaagMidInkomen,Gezinnen,< LaagMidInkomen,Gezinnen, LaagMidInkomen,Gezinnen,65 eo HoogInkomen,1-2 pers,< HoogInkomen,1-2 pers, HoogInkomen,1-2 pers,65 eo HoogInkomen,Gezinnen,< HoogInkomen,Gezinnen, HoogInkomen,Gezinnen,65 eo Nederland Huur Koop Bar Totaal Totaal huishoudens Totaal Huurtoeslag Doelgroep Totaal EC-Doelgroep Totaal Middengroep Totaal HogereInkomens r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 75

82 Tabel E.2: Aantal huishoudens (*1000) naar inkomen, type en leeftijd naar woonsituatie; TrendPlus-GVB; Nederland Huur Koop Bar Totaal Totaal huishoudens/doelgroepen LaagInkomen,1-2 pers,< LaagInkomen,1-2 pers, LaagInkomen,1-2 pers,65 eo LaagInkomen,Gezinnen,< LaagInkomen,Gezinnen, LaagInkomen,Gezinnen,65 eo LaagMidInkomen,1-2 pers,< LaagMidInkomen,1-2 pers, LaagMidInkomen,1-2 pers,65 eo LaagMidInkomen,Gezinnen,< LaagMidInkomen,Gezinnen, LaagMidInkomen,Gezinnen,65 eo HoogInkomen,1-2 pers,< HoogInkomen,1-2 pers, HoogInkomen,1-2 pers,65 eo HoogInkomen,Gezinnen,< HoogInkomen,Gezinnen, HoogInkomen,Gezinnen,65 eo Nederland Huur Koop Bar Totaal Totaal huishoudens Totaal Huurtoeslag Doelgroep Totaal EC-Doelgroep Totaal Middengroep Totaal HogereInkomens r cp

83 Bijlage F: Vergelijking met eerdere verkenningen In deze bijlage worden de uitkomsten van deze Socrates prognoses afgezet tegen de uitkomsten van eerdere prognoses. Deze nieuwe prognoses laten zien dat: De toename van het aantal huishoudens groter is dan eerder verwacht. Dit is met name het gevolg van het beleid ten aanzien van zorg en extramuralisering. Verder speelt mee dat het aantal huishoudens per 2011 (in de telling) door het CBS verhoogd is. Er een toename van het aantal huishoudens in de huursector verwacht mag worden, Er een nog aanzienlijk grotere toename van het aantal huishoudens in de koopsector verwacht mag worden, Er ook een toename van het aantal huishoudens in BAR-en verwacht mag worden; dit als gevolg van de voorziene beperkte omvang van het bouwprogramma. Tabel F.1: Toename van het aantal huishoudens (*1000), totaal en naar woonsituatie, Alle huishoudens Huursector Koopsector Overig/BAR ABF ABF ABF ABF ABF2013-Crisis-GVA ABF2013-Trend-GVA ABF2013-TrendPlus-GVB ABF2013-Herstel-GVB r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 77

84

85 Bijlage G: Regionale fact-sheets In deze bijlage hoofdstuk worden enkele kerncijfers gepresenteerd voor een aantal regio s. Dat gebeurt aan de hand van een aantal factsheets waarin per regio de belangrijkste kerncijfers verzameld zijn. De eerste tabel bevat: Het totaal aantal huishoudens, het aantal huishoudens in een BAR en het aantal huishoudens gehuisvest op de reguliere woningmarkt in huur en koopsector; daarmee is ook het aantal bewoonde woningen gegeven. Daarnaast staat het aantal leegstaande en overige niet bewoonde woningen (ongeschikt voor bewoning en 2 e woningen). Deze tellen tezamen op tot de totale voorraad. Deze cijfers zijn gegeven voor (1 januari) 2012, 2015, 2020 en 2030 in het linkerdeel van de tabel. In het rechter deel van de tabel staat vervolgens de toename van het totaal aantal huishoudens en de totale voorraad, zowel in aantallen als in percentages voor de periode , en De tweede tabel bevat: Het aantal huur- en koopwoningen naar type en prijsniveau voor (1 januari) 2012, alsmede de verwachte toe- resp. afname van dit aantal tussen 2012 en Zowel het aantal voor 2012 als de verwachte mutatie in dit aantal tussen 2012 en 2020 zijn in een grafiek daarnaast weergegeven. De derde tabel / grafiek bevat: Dezelfde informatie als de tweede tabel waarbij naast nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen ook het boveninflatoire effect van het huurbeleid weergegeven is Links op basis van de Trend-GVA variant en rechts op basis van de TrendPlus-GVB variant. De vierde tabel bevat: Het totaal aantal huurwoningen per (1 januari) 2015), uitgesplitst naar type en prijsniveau alsmede de zgn. restvraag en het zgn. restaanbod van huurwoningen naar type, prijsniveau en woonmilieu. Restvraag geeft aan dat er meer vraag dan aanbod is in een bepaald segment; bij restaanbod geldt het omgekeerde. Beiden signaleren een kwalitatieve mismatch. Deze cijfers zijn ontleend aan de Trend-GVA variant. De vijfde tabel bevat: Dezelfde informatie als de vierde tabel maar dan voor de koopsector. Aan de hand van deze factsheets kan snel een beeld opgebouwd worden van de situatie en de verwachtingen voor een bepaalde regio. r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 79

86 Figuur G.1: Kerncijfers Nederland, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB Huishoudens in woning = Leegstand Toename Toename Totaal Huishoudens bewoonde plus overig niet Toename Toename huishoudens voorraad per huishoudens in BAR voorraad bewoond Totale voorraad huishoudens voorraad per jaar jaar (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) % 0.6% % 0.6% % 0.5% Mutatie Trend - GVA Mutatie TrendPl - GVB Voorraad 2012 (*1000) Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< > Koop< > Trend-GVA TrendPlus-GVB Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect Huur< Huur< Huur< Huur< > > >800 >800 Koop< Koop< Koop< Koop< > > > > Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid 2015 Huursector Eengezins Meergezins Huur< >800 Restvraag Restaanbod Voorraad Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur< > Koop Eengezins Meergezins Koop< > Restvraag Restaanbod Voorraad Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< >800 Koop< > Mutatie Voorraad Trend (*1000) -GVAMutatie Mutatie Trend TrendPl -GVA -GVB Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Koop< > r cp

87 Figuur G.2: Kerncijfers Noordvleugel, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB Huishoudens in woning = Leegstand Toename Toename Totaal Huishoudens bewoonde plus overig niet Toename Toename huishoudens voorraad per huishoudens in BAR voorraad bewoond Totale voorraad huishoudens voorraad per jaar jaar (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) % 0.6% % 0.9% % 0.8% Mutatie Trend - GVA Mutatie TrendPl - GVB Voorraad 2012 (*1000) Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< > Koop< > Trend-GVA TrendPlus-GVB Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect Huur< Huur< Huur< Huur< > > >800 >800 Koop< Koop< Koop< Koop< > > > > Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid 2015 Huursector Eengezins Meergezins Huur< >800 Restvraag Restaanbod Voorraad Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur< > Koop Eengezins Meergezins Koop< > Restvraag Restaanbod Voorraad Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< >800 Koop< > Mutatie Voorraad Trend (*1000) -GVAMutatie Mutatie Trend TrendPl -GVA -GVB Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Koop< > Ontwikkelingen op de woningmarkt 81

88 Figuur G.3: Kerncijfers Zuidvleugel, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB Huishoudens in woning = Leegstand Toename Toename Totaal Huishoudens bewoonde plus overig niet Toename Toename huishoudens voorraad per huishoudens in BAR voorraad bewoond Totale voorraad huishoudens voorraad per jaar jaar (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) % 0.5% % 0.7% % 0.6% Mutatie Trend - GVA Mutatie TrendPl - GVB Voorraad 2012 (*1000) Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< > Koop< > Trend-GVA TrendPlus-GVB Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect Huur< Huur< Huur< Huur< > > >800 >800 Koop< Koop< Koop< Koop< > > > > Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid 2015 Huursector Eengezins Meergezins Huur< >800 Restvraag Restaanbod Voorraad Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur< > Koop Eengezins Meergezins Koop< > Restvraag Restaanbod Voorraad Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< >800 Koop< > Mutatie Voorraad Trend (*1000) -GVAMutatie Mutatie Trend TrendPl -GVA -GVB Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Koop< > r cp

89 Figuur G.4: Kerncijfers Krimpregio Groningen, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB Huishoudens in woning = Leegstand Toename Toename Totaal Huishoudens bewoonde plus overig niet Toename Toename huishoudens voorraad per huishoudens in BAR voorraad bewoond Totale voorraad huishoudens voorraad per jaar jaar (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) % -0.1% % -0.1% % -0.1% Mutatie Trend - GVA Mutatie TrendPl - GVB Voorraad 2012 (*1000) Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< > Koop< > Trend-GVA TrendPlus-GVB Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect Huur< Huur< Huur< Huur< > > >800 >800 Koop< Koop< Koop< Koop< > > > > Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid 2015 Huursector Eengezins Meergezins Huur< >800 Restvraag Restaanbod Voorraad Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur< > Koop Eengezins Meergezins Koop< > Restvraag Restaanbod Voorraad Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< >800 Koop< > Mutatie Voorraad (*1000) Trend -GVA Mutatie Mutatie Trend TrendPl -GVA -GVB Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Koop< > Ontwikkelingen op de woningmarkt 83

90 Figuur G.3: Kerncijfers Krimpregio Limburg, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB Huishoudens in woning = Leegstand Toename Toename Totaal Huishoudens bewoonde plus overig niet Toename Toename huishoudens voorraad per huishoudens in BAR voorraad bewoond Totale voorraad huishoudens voorraad per jaar jaar (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) % 0.1% % -0.1% % 0.0% Mutatie Trend - GVA Mutatie TrendPl - GVB Voorraad 2012 (*1000) Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< > Koop< > Trend-GVA TrendPlus-GVB Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect Huur< Huur< Huur< Huur< > > >800 >800 Koop< Koop< Koop< Koop< > > > > Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid 2015 Huursector Eengezins Meergezins Huur< >800 Restvraag Restaanbod Voorraad Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur< > Koop Eengezins Meergezins Koop< > Restvraag Restaanbod Voorraad Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< >800 Koop< > Mutatie Voorraad Trend (*1000) -GVAMutatie Mutatie Trend TrendPl -GVA -GVB Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Koop< > r cp

91 Figuur G.3: Kerncijfers Krimpregio Zeeuws Vlaanderen, varianten Trend-GVA en TrendPlus-GVB Huishoudens in woning = Leegstand Toename Toename Totaal Huishoudens bewoonde plus overig niet Toename Toename huishoudens voorraad per huishoudens in BAR voorraad bewoond Totale voorraad huishoudens voorraad per jaar jaar (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (*1000) (in %) (in %) % 0.3% % 0.1% % 0.2% Mutatie Trend - GVA Mutatie TrendPl - GVB Voorraad 2012 (*1000) Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< > Koop< > Trend-GVA TrendPlus-GVB Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Gemid per jaar *1000 Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect Huur< Huur< Huur< Huur< > > >800 >800 Koop< Koop< Koop< Koop< > > > > Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid 2015 Huursector Eengezins Meergezins Huur< >800 Restvraag Restaanbod Voorraad Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Huur< > Koop Eengezins Meergezins Koop< > Restvraag Restaanbod Voorraad Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur< >800 Koop< > Mutatie Voorraad Trend (*1000) -GVAMutatie Mutatie Trend TrendPl -GVA -GVB Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Effect huurbeleid Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Landelijk Koop< > Ontwikkelingen op de woningmarkt 85

92

93 Bijlage H: De Socrates onderlaag. Doel en uitgangssituatie Het Socrates model is uitgebreid met een onderlaag waarin informatie voor sommige variabelen fijnkorreliger is opgenomen, dan in de gewone bovenlaag wordt bijgehouden en aangepast. Het doel hiervan is om, gebruik makend van de integrale aanpak van het Socrates model, effecten in te kunnen schatten voor de ontwikkeling van de woonlasten, de huurtoeslag e.d. Dat is op basis van (de bovenlaag) van reguliere Socrates model immers niet mogelijk: woningen zijn daar bijvoorbeeld ingedeeld in prijsklassen waardoor er onvoldoende nauwkeurig uitspraken gedaan kunnen worden over prijsontwikkeling. De informatie in de onderlaag voorziet hierin. Bovendien kan op grond daarvan nu een betere inschatting gemaakt worden van de gevolgen van huurverhogingen op de verdeling van huurwoningen over de prijsklassen. De variabelen die (voorlopig) in de onderlaag zijn opgenomen zijn: Inkomen in honderden euro s (van 100 euro en minder tot vanaf euro : 1501 mogelijkheden) Belastbaar inkomen (idem)\ Voor huurwoningen: Huurprijs in euro s per maand (van 100 en minder tot 1250 en meer) Markthuur (idem) Voor koopwoningen: Koopprijs in duizenden euro s (van 100 duizend en minder tot 1,25 miljoen en meer) De huishoudens worden in de onderlaag naar twee leeftijdsklassen (in de bovenlaag vijf) onderscheiden: naar 65-min en 65-plus. De mogelijke huishoudentypen zijn, net als in de bovenlaag, alleenstaand, eenoudergezin, samenwonend zonder kinderen en samenwonend met kinderen. Als geografische aanduiding is in de onderlaag gemeente opgenomen. Als uitgangspunt wordt uit het WoON (2012) per regio een bestand afgeleid waarin de genoemde variabelen zijn opgenomen. Deze onderlaag vormt in zekere zin een verfijning van de reguliere basismatrix van het model welke op buurtniveau beschrijft welke woningen er zijn en door welke huishoudens die worden bewoond. De informatie voor de basismatrix wordt afgeleid uit het WoON in combinatie met de CBS huishoudenstatistiek (voor de huishoudens per buurt) en het Systeem Woningvoorraad (voor de woningen per buurt). Om een idee te geven: in de woningmarkt Amsterdam vullen de daar wonende huishoudens bij de start zo n records in de onderlaag. In de simulatie groeit dit aantal records sneller dan het aantal huishoudens de gemiddelde weegfactor neemt af doordat huishoudens in dezelfde cel verschillende ontwikkelingen doormaken, bijvoorbeeld verhuizingen of het krijgen van kinderen. Op vergelijkbare wijze wordt er een bestand gemaakt met lege woningen naar type en prijs. Huishouden ofwel bewoonde woningen tellen met deze lege woningen tezamen op tot de totale voorraad. r cp Ontwikkelingen op de woningmarkt 87

94 Simulatie De mutaties die ieder jaar in de basismatrix plaatsvinden worden ook aangebracht in de onderlaag. Daarbij gaat het om: 1. Huishoudenontwikkeling 2. Doorstroming 3. Inkomensontwikkeling 4. Prijsontwikkeling 5. Woningvoorraadmutaties (nieuwbouw, sloop, omzettingen) Voor de prijsontwikkeling geldt de omgekeerde weg ten opzichte van de andere ontwikkelingen: deze gaat van de onderlaag naar de reguliere bovenlaag. Beschikbaarheid van exacte huren en inkomens maken het mogelijk in de onderlaag huurverhogingen (eventueel inkomensafhankelijk) goed in beeld te brengen. Ook bij de huurharmonisatie van vrijkomende huurwoningen wordt gebruik gemaakt van de fijnkorrelige informatie van de onderlaag met betrekking tot huur en markthuur. Op grond hiervan wordt bepaald wat de nieuwe huur wordt en of een woning in de bovenlaag eventueel van prijsklasse opschuift. 88 r cp