Wonen in Amsterdam 2011 Eerste resultaten

Transcriptie

1 Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam 2011 Eerste resultaten November 2012 Continuïteit in ontwikkeling woningmarkt, stabilisatie inkomens Centraal in het onderzoek Wonen in Amsterdam staat de verhouding tussen de woningmarktsegmenten en de inkomensgroepen. In 2011 stokt de langjarige trend van inkomensstijging en stabiliseren de inkomens zich. De ontwikkeling in de woningmarkt zet zich door. Het aandeel koopwoningen neemt toe (30,2% in 2011) gekoppeld aan een afname van het aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen. Deze ontwikkeling sluit aan bij de voornemens uit de woonvisie en het programakkoord. Tegelijkertijd neemt het aandeel huishoudens met een inkomen tot nog licht af (49,6% in 2011), wel neemt daarbinnen het aandeel lage inkomens voor het eerst sinds vele jaren toe (32,5% in 2011). De groep met hoge inkomens groeit licht (21,4% in 2011). De verdeling naar inkomensgroepen en woningmarktsegmenten groeit naar elkaar toe. De verhuisgeneigdheid is de laatste twee jaar licht gestegen, maar de belangstelling voor koopwoningen is in 2011 iets geringer dan in

2 Blijvende groei aandeel koopwoningen Figuur 1 - Woningvoorraad naar eigendom Aantallen Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huur Totaal Percentages Koopwoningen 19,4 % 21,3 % 23,9 % 27,0 % 28,9 % 30,2 % Corporatiewoningen 55,5 % 54,9 % 53,8 % 50,6 % 49,4 % 47,2 % Particuliere huur 25,1 % 23,7 % 22,3 % 22,3 % 21,8 % 22,6 % Totaal 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Figuur 2 - Ontwikkeling eigendomssituatie voorraad Begin 2011 bestond de woningvoorraad uit zelfstandige woningen, dat is een toename van bijna woningen sinds Een groot deel van de nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. Daarnaast draagt de verkoop van huurwoningen bij aan de groei van het aandeel koopwoningen (zie figuren 1 en 2). De woningvoorraad is sinds 2001 met bijna eenheden gegroeid. Het aantal koop woningen groeide iets minder dan , het aantal huurwoningen slonk bijna In Amsterdam groeide de koopsector in de jaren met bijna woningen, ofwel 1,3 procentpunt. Inmiddels is dat 30,2% van de totale woningvoorraad Koopwoningen Particuliere huur Corporatiehuur Figuur 3 - Aandeel koopwoningen per stadsdeel Centrum 34,8 % 35,7 % 33,8 % West 22,4 % 25,3 % 27,1 % Oost 27,2 % 28,6 % 31,7 % Noord 21,7 % 24,0 % 26,6 % Nieuw West 28,7 % 30,7 % 31,6 % Zuidoost 25,0 % 27,2 % 28,1 % Zuid 28,8 % 29,8 % 31,3 % De groei van de koopsector is in alle stadsdelen behalve Centrum te zien. Inmiddels ligt in vier van de zeven stadsdelen het aandeel koopwoningen boven de dertig procent. In West, Noord en Zuidoost ligt dit aandeel nog iets daaronder. De groei van de koopsector was in in Noord wel bijna even sterk als in Oost, dat (met IJburg) de sterkst groeiende koopsector heeft. Amsterdam 27,0 % 28,8 % 30,2 % 2

3 Afname aandeel goedkope huurwoningen Figuur 4 - Verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen Goedkope huur t/m Betaalbare huur 412 t/m Betaalbare huur 545 t/m Middeldure huur 643 t/m Dure huur vanaf Totale huurvoorraad Totale voorraad Goedkope huur t/m ,2 % 41,5 % 37,4 % 33,0 % Betaalbare huur 412 t/m ,8 % 21,6 % 23,0 % 22,7 % Betaalbare huur 545 t/m 643 4,3 % 4,3 % 4,7 % 5,6 % Middeldure huur 643 t/m ,8 % 4,2 % 4,5 % 5,9 % Dure huur vanaf ,0 % 1,4 % 1,6 % 2,6 % Totale huurvoorraad 76,1 % 73,0 % 71,2 % 69,8 % Definities huurprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van kernvoorraad en kernvoorraadplus. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) aanbiedingsafspraken geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken worden huurwoningen met een rekenhuur tot 555, kale huur 545 (prijspeil eerste helft 2011) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig goedkope huur genoemd (< 412). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. Betaalbare huur is het segment tussen 412 en 643. Dat is de maximale huur waarvoor Individuele huursubsidie mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op 545 een subcategorie gevormd. Boven de 643 begint de vrije sector huur, huren boven de worden aangeduid met dure huur. Figuur 5 - Verdeling huurwoningenvoorraad per stadsdeel T/m t/m t/m 643 > 643 Koop Centrum West Oost Noord Nieuw West Zuidoost Zuid Amsterdam Betrouwbaarheidsmarges spelen een rol bij de uitkomsten in de enquête. Bij geënquêteerden in een stadsdeel is de marge 2,9%. Het kan dus zijn dat in een stadsdeel de goedkope huurwoningvoorraad 3% hoger of lager ligt. Dat gold vanzelfsprekend ook voor de resultaten uit voorgaande jaren. De transformatie van de huurwoningenvoorraad naar een geringer aandeel goedkope huurwoningen en naar een toenemend aandeel betaalbare, middeldure en dure huurwoningen is in 2011 voortgezet. Voor de vergelijking met de inkomensgroepen moeten twee huurprijsgrenzen gevolgd worden: t/m 545 en t/m 643. Voor elke woning t/m 643 kan een huishoudens beneden een maximum inkomen huurtoeslag krijgen, maar voor het gedeelte boven 545 wordt een aanzienlijk lager huurtoeslagbedrag toegekend. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m 545 daalde in de periode elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60% naar 56%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m 643) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65% naar 61%. Het middeldure en dure huursegment bij elkaar opgeteld is in de jaren geleidelijk gegroeid van 4,8% naar 8,5%. De grootste groei is die van de koopsector. De stedelijke trend, een afnemend aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen, doet zich in alle stadsdelen voor. De grootste afname van het aandeel goed kope huurwoningen (t/m 412) vindt plaats in stads deel West, een daling van 12 procentpunten in de afgelopen vier jaar. West blijft echter wel koploper met 45% goedkope huurwoningen. In Oost neemt het goedkope huur segment met 10 procentpunten af. Het laagste aandeel goedkope huurwoningen is te vinden in Zuidoost (24% in 2011). Maar hier is juist de betaalbare huursector (de twee categorieën tussen 412 en 643) de grootste ten opzichte van de andere stadsdelen (33%+9%=42%). Het aandeel dure huur is in alle stadsdelen gegroeid, het meest in de stadsdelen Centrum en Zuid, waar het aandeel middeldure en dure huurwoningen (boven 643) inmiddels meer dan een tiende van de woningvoorraad bedraagt. Omdat is overgeschakeld naar gegevenspresentaties over de nieuwe, sinds 2010 geïntroduceerde stadsdelen, wordt de mogelijkheid om ruimtelijke verschillen te beschrijven geringer (zeven in plaats van veertien stadsdelen). In de rapportage Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken en in het tabellenboek Stadsdeelprofielen komen verschillen tussen buurtcombinaties aan de orde. 3

4 Meer huishoudens met een laag inkomen Figuur 6 - Gestandaardiseerd besteedbaar huishoudensinkomen in Nederland en netto maandinkomen in Amsterdam volgens WiA Jaarinkomen Nederland Definities Inkomensgroepen De inkomensgroepen zijn in 2011 licht aangepast ten opzichte van voorgaande jaren. Niet langer wordt de 'ziekenfondsgrens' gebruikt om het midden van de inkomensverdeling te markeren maar de door de Europese Unie en de rijksoverheid prominent gemaakte grenzen van en De grens van het lage inkomen en de groepen boven 1,5 x modaal zijn dezelfde als die in voorgaande rapportages. Wel zijn de grenzen van de inkomensgroepen voor elk WiA-jaar geïndexeerd. Inkomensklassen per Netto per maand Lage inkomens 1 persoonshuishoudens Tot en met Lage inkomens meerpersoonshuishoudens Tot en met Lage inkomens tot modaal ( ) Tot en met Modaal tot t/m tot 1,5 x modaal t/m ,5-2x modaal t/m Hoge inkomens Hoger dan Figuur 7 - Verdeling naar zes inkomensgroepen in Amsterdam Nederland Amsterdam (WiA) Bij het gestandaardiseerd besteedbaar inkomen wordt het inkomen van huishoudens van verschillende grootte en samenstelling vergelijkbaar gemaakt. Voor Amsterdam is dit gegeven op basis van de CBS-definitie ook bekend, maar voor Nederland is een recenter cijfer bekend. Voor de eeuwwisseling lag het Amsterdamse gestandaardiseerde besteedbare huishoudinkomen op ca. 93% van het Nederlandse niveau, na de eeuwwisseling op ongeveer 98%. 35% 30% 32,5 Maandinkomen Amsterdam Voor het eerst sinds vele jaren is er een trendbreuk waar te nemen in de inkomensontwikkeling van Amsterdammers. Waar in 2009 in de inkomens gegevens nog geen indicatie voor crisis of recessie was te zien, is dat in de meting van 2011 wel het geval. Eind 2011 geven economen aan dat de krediet-crisis na oktober 2008 weinig effect gehad heeft op het aantal werklozen. In de Euro-crisis die sinds 2011 plaatsvindt, blijken bedrijven geringere reserves en ook minder toekomstvertrouwen te hebben, waardoor het werkloosheidseffect er nu wel is. Het gevolg is dat de gebruikelijke tweejaarlijkse groei van het gemiddelde inkomen met ruim 150, in de laatste meetperiode niet meer plaatsvindt. Het gemiddelde netto maand inkomen van Amsterdammers ligt in 2011 op 2.392, slechts 36 hoger dan in In Nederland was het tot stilstand komen van de inkomensgroei al in 2008 zichtbaar, in Amsterdam volgde de trendbreuk na De stagnerende groei van het gemiddelde inkomen gaat gepaard met verschuivingen in de inkomensverdeling. De opvallendste verschuiving is de groei met één procentpunt van de groep lage inkomens (van 31,5% naar 32,5% in de twee jaar van ). In absolute aantallen gaat het om huishoudens. De groei van de lage inkomens gaat voor een deel gepaard met een afname van de inkomensgroep die daar net boven ligt (tot ). De in omvang beperkte inkomensgroep tussen en vertoont de kleinste verandering. Deze voor de woningmarkt belangrijke groep door de recente beleidsbeslissingen van het Rijk, telt momenteel huishoudens, procentueel (12%) nauwelijks afwijkend van de voorgaande jaren. De twee groepen van tot 2x modaal omvatten samen steeds ca. 16% van alle huishoudens in Amsterdam. Ook hier verandert weinig. De hoogste inkomensgroep, boven 2 x modaal, groeit nog met 0,4 procentpunt, wat heel gering is ten opzichte van vorige jaren. 25% 20% 15% 10% 5% 0% 17,1 Lage Laag - inkomens , , ,5x modaal 9,0 1,5 tot 2x modaal > 2x 21,4 modaal

5 Woningvoorraad en inkomensgroepen met elkaar vergeleken Figuur 8 - Vergelijking inkomensgroepen en woningmarktsegmenten Inkomensgroepen Lage inkomens 35,2 33,2 31,5 32,5 Laag tot (modaal) 19,7 19,9 18,7 17, tot ,0 12,6 11,9 12, x modaal 16,8 15,7 16,9 16,8 > 2 x modaal 16,4 18,6 21,0 21,4 100 % 100 % 100 % 100 % Woningmarktsegmenten Huur t/m ,2 41,5 37,4 33,0 Huur t/m ,8 21,6 23,0 22,7 Huur t/m 643 en koop t/m ,3 7,7 6,2 7,5 Huur t/m en koop t/m ,0 16,2 15,4 19,3 Huur > en koop > ,7 13,0 18,0 17,5 100 % 100 % 100 % 100 % Het betaalbare, midden- en dure segment bestaat uit zowel huur- als koopwoningen. Prijsgrenzen van de koopwoningen in deze segmenten worden jaarlijks met een percentage verhoogd dat ongeveer gelijke tred houdt met de inkomensontwikkeling. Omdat de gemiddelde inkomensgroei voor vrijwel nihil is, zijn voor de drie segmenten in 2011 dezelfde kooprijsgrenzen gebruikt als in Omdat hypotheekverstrekkers momenteel kritischer kijken naar het inkomen van aspirant-kopers zou deze gehanteerde nullijn zelfs nog wat te optimistisch kunnen zijn als het gaat om de vraag of de verschillende inkomensgroepen bij de ver gelijkbare segmenten passen. Na de inkomensontwikkeling en de trend in de woningvoorraad naar prijssegmenten kunnen beide naast elkaar gelegd worden. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een huur t/m 545. Dit aandeel van de woningen slonk in de periode van 67%, 63%, 60% naar 56% in het recentste jaar. Het aandeel lage inkomens nam geleidelijk af, maar groeide in de laatste meting naar 32,5%. Het verschil tussen beide percentages werd geleidelijk kleiner, maar is in 2011 nog altijd ruim 23 procentpunten. Door een besluit van de Europese Unie worden corporatiehuurwoningen t/m 643 (kale huur tot 1 juli 2011) voor 90 % gereserveerd voor huishoudens met een inkomen t/m per jaar. Dat levert de tweede vergelijking van woningvoorraad en inkomensgroepen op. Het aandeel inkomens t/m daalde in de periode geleidelijk van 55%, 53%, 50% naar net onder de 50% in Het aandeel huurwoningen t/m 643 aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot ) is geleidelijk kleiner geworden in de periode : 74%, 69%, 67% en 63% in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2011 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. Verhuisgeneigdheid weer licht gestegen Figuur 9 - Aandeel en aantallen beslist-verhuisgeneigden ,0 25, ,5 23,9 21, Beslist verhuizen In % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% In het onderzoek Wonen in Amsterdam 2009 viel op dat er nog geen trend breuk was waar te nemen in de inkomensgegevens van de Amsterdamse bevolking, maar dat de verhuisgeneigdheid wel beduidend was afgenomen. Voor 2011 is het opvallend dat de verhuiswens weer een procent punt hoger ligt. Van de Amsterdamse huishoudens geeft 23,9 % aan beslist binnen twee jaar te willen verhuizen (21,9 % in 2009). Omdat daarnaast het aantal huishoudens in Amsterdam gegroeid is, nadert het aantal verhuisgeneigde huishoudens al weer het aantal van 2007, toen er nog geen sprake was van crisis of recessie. Het aandeel verhuisgeneigden dat uitsluitend wil kopen ligt in 2011 op 21,5 % en dat is lager dan in voorgaande jaren (24,8 % en 23 % in resp en 2009). Toch wil 40% nog altijd uitsluitend of bij voorkeur kopen, deze optelling wijkt niet af van

6 Achtergrond Het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) is een belangrijke graadmeter voor het Amsterdamse Woonbeleid: hoe ontwikkelt de voorraad zich naar prijsniveau, hoeveel hebben bewoners te besteden, hoe oordelen zij over hun woning en woon omgeving en wat zijn hun woon- en verhuiswensen? In het voorjaar 2011 werd dit onderzoek voor de negende keer gehouden. In opdracht van de dienst WZS, de gezamenlijke corporaties en de Amsterdamse stadsdelen werd door de Bureau Onderzoek en Statistiek (O+S) de dataverzameling uitgevoerd. Dat heeft geresulteerd in bijna ingevulde vragen lijsten. Dienst WZS heeft vervolgens de gegevens in het door O+S geleverde onderzoeks bestand gecontroleerd en waar nodig gecorrigeerd. In het rapport Stand van zaken worden de inkomens-, huur- en koopgrenzen toegelicht. In het onderzoek Wonen in Amsterdam rapporteren we over de zelfstandige woningvoorraad. Naast zelfstandige woningen zijn er onzelfstandige eenheden waar mensen wonen, woonboten, verpleeg- en verzorgingstehuizen waar mensen verblijven, gevangenissen, en overige woonruimten. Bewoners van deze woonruimtes zijn niet geënquêteerd. Er is een - steeds kleiner wordende - discrepantie tussen de uitkomst van WiA en de officiële statistiek, vooral wat betreft de omvang van het aantal koopwoningen en het aantal particuliere huurwoningen. Deze discrepantie heeft te maken met definities. De dienst WZS en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties rapporteren in verschillende rapporten en fact sheets over de uitkomsten. In dit fact sheet presenteert dienst WZS de eerste resultaten op het thema inkomensgroepen en woningmarktsegmenten. Andere publicaties in de WiA-reeks van 2011 zijn: Deel 1: Stand van zaken Deel 2: Stadsdeelprofielen (tabellenboek alleen digitaal) Deel 3: Leefbaarheid Deel 4: Woonwensen Colofon Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Afdeling Ontwikkeling en Programma's Postbus 1900, 1000 BX Amsterdam Auteur: Kees Dignum Vormgeving: Arie de Zeeuw Informatie: communicatie_wzs@amsterdam.nl Telefoon: