Memo Ter attentie van Fam. Bastianen - Huson Datum 6 oktober 2015 Projectnummer 13.2036 Project Onderwerp Tiendweg Zeist Landschappelijk inpassingsplan + beeldkwaliteit Inleiding De ontwikkeling van een nieuwe woning op een perceel aan de Tiendweg dient landschappelijk ingepast te worden. Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit van de woning dienen hierbij samen te worden beschouwd. In de Provinciaal Ruimtelijke Verordening (PRV 2013) wordt aangegeven dat een beeldkwaliteitsparagraaf deel uit moet maken van een ruimtelijke onderbouwing / bestemmingplan voor woningen met een omvang zoals in beoogd plan. De beeldkwaliteitparagraaf dient een analyse van de bestaande kwaliteiten te bevatten, een onderbouwing op welke wijze de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan die kwaliteiten en op welke wijze dit in de regels van het ruimtelijk plan is verankerd. Tevens dient de woning goed landschappelijk inpasbaar te zijn. In deze memo wordt ingegaan op de genoemde punten. Het landschappelijk inpassingsplan en de uitgangspunten t.a.v. beeldkwaliteit zijn gebaseerd op diverse beleidsdocumenten. Een korte samenvatting van de voor het plangebied relevante uitgangspunten vanuit de beleidsdocumenten is in de bijlage opgenomen. Analyse bestaande situatie Het plangebied ligt aan een doodlopend pad dat op de Tiendweg uitkomt. Het perceel maakt onderdeel uit van een klein cluster van bebouwing in het buitengebied als een langgerekte strook. Het clustert manifesteert zich richting de omgeving als een same n- hangend groen element door een eenheid in beplanting op de perceelsgrenzen en vele beplanting op de percelen. Het sluit aan op de groenstructuren (EHS) ten zuidwesten, westen, noordwesten en noorden van het plangebied. Hier ligt landgoed Wulperhorst (zie Strategiekaart Inrichtingsbeeld voor de EHS in de bijlage). Door de aanwezige beplanting is de bebouwing op de percelen vanuit de omgeving nauwelijks zichtbaar. Het beeld van de noordwestelijke groene rand wordt bepaald door een doorlopende houtsingel over alle percelen. Het beeld van de zuidoostelijk rand wordt bepaald door een laan van rode beuk langs de weg en een gevarieerde beplanting op de percelen. datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 1 van 9
De bebouwing binnen het cluster is divers qua bouwstijl. De direct aangrenzende woningen betreffen een woning in boerderijstijl (1 bouwlaag in metselwerk met pannendak) en een houten woning in chaletstijl. De variatie is kenmerkend voor de bebouwing in het buitengebied. Doordat op deze locatie de ruimtelijke kwaliteit bepaald wordt door de aanwezige beplanting is de variatie in bouwstijl vanuit de omgeving nauwelijks waarneembaar en hiermee niet beeldbepalend. In het plangebied zelf was een nerstenfarm gesitueerd. De bebouwing van de nertsenfarm is reeds deels gesloopt. Op het perceel ligt een vigerende bouwmogelijkheid voor 2 woningen van maximaal 600 m3. Aan de zuid- en westkant is het terrein ingericht voor houtproductie. Hiertoe zijn diverse Amerikaanse eiken geplant die door hun volgroeide staat bijdragen aan het landschapsbeeld en de ecologische waarde van het perceel. De beplanting valt te onderscheiden in een houtsingel aan de noordwestzijde, een bosje aan de west- en zuidzijde met Amerikaanse eiken en doorgeschoten begroeiing ter plaatse van de voormalige bebouwing van de nertsenfarm. De ecologsiche waarde is vooral aanwezig in een beschutting biedende beplanting als onderdeel van een verbindingsroute voor dieren met een gevarieerde beplanting en oud hout. Het bosje heeft een functie als stepping stone voor bv. reeën. Landschappelijk inpassingsplan Het landschappelijk inpassingsplan richt zich op het gebruik van het plangebied als woonperceel dat samen gaat met de ecologische waarden van het gebied als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. Behoud en versterking van de bestaande waarden van het plangebied en de omgeving vormen hierbij uitgangspunt. In de planontwikkeling is gekozen om niet langer 2 woningen van max. 600 m3 en bijbehorende bouwwerken te realiseren maar 1 woning. De woning wordt gesitueerd in de noordelijke hoek van het perceel. Deze hoek maakt geen deel uit van de EHS. De ontwikkeling biedt hiermee meer mogelijkheden voor de inrichting van het perceel als natuurtuin aansluitend op de waarde van het gebied als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. De beperking van het aantal woningen betekent ook een minder inte n- sief gebruik van het perceel (1 familie in plaats van 2) wat ten gunste komt aan de natuur. De uitgangspunten voor de landschappelijke inpassing zijn: - situering van de woning in de noordelijke hoek van het perceel zodat het grootste deel van het perceel vrij blijft van bebouwing; - de inrichting van het perceel als natuurtuin met een gevarieerde inrichting die aansluit op de gebiedskenmerken; - continuïteit van landschapselementen naar aangrenzende percelen zodat het groen de bebouwing goed inkadert, waarbij aangesloten wordt op het land- datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 2 van 9
schappelijk inrichtingsplan zoals dat is opgesteld voor de ontwikkeling van de 2 woningen op het perceel (zie in de bijlage). Aansluitend op deze uitgangspunten is in het bestemmingsplan het bouwvlak voor de woning beperkt tot de noordelijke hoek van het perceel, overwegend buiten de EHS, en is ook het maximaal aantal te bouwen m3 beperkt. Bijbehorende bouwwerken op het perceel zijn mogelijk conform de bepalingen van vergunningvrij bouwen en het bestemmingsplan. Concreet leiden deze uitgangspunten tot het landschappelijk inpassingsplan zoals bijgevoegd en worden de volgende inrichtingsvoorstellen gedaan: - aan de noordwestzijde de huidige houtsingel versterken, deze vormt de verbinding tussen natuur op de aangrenzende percelen: 3 8 meter breed met inheemse soorten (bv. eik, ruwe berk, lijsterbes, beuk en struiken zoals sleedoorn, vlier, hazelaar en krent), gezien de niet inheemse eikensoort is geleidelijke verjonging van de Amerikaanse Eiken wenselijk; - aan de zuidoostzijde een landschapshaag bij de perceelsgrens die aan de voorwaarden voldoet vanuit de spuitzone zoals beschreven in het bestemmingsplan: 2.00 meter hoog, minimale breedte 3 meter, op eigen perceel aangeplant, groenblijvende haag (bv. liguster en conifeer); - struweelhaag op de zijdelingse perceelsgrenzen: ca. 3 meter breed, inheemse struiken (bv. sleedoorn, veldesdoorn, vlier, hazelaar, egelantier, vuilboom, gewone vogelkers), langs de oprit gecombineerd met een enkele eiken laanbeplanting; - bostuin op het zuidwestelijke deel van het perceel met een geleidelijke verjonging van de Amerikaanse Eiken met ondergroei en inheemse soorten zodat een gemengde samenstelling van boomsoorten wordt verkregen en een gevarieerde leeftijdsopbouw; - natuurtuin op het noordoostelijk deel van het perceel (introvert karakter): afwisseling van open delen met boomgroepen, struiken en solitaire bomen, ove r- wegend met inheemse soorten, nabij de woning gecombineerd met meer gecultiveerde soorten of een boomgaard; - het landschappelijk inpassingsplan zal worden uitgevoerd in een periode van maximaal 10 jaar waarbij de huidige beplanting (waaronder de Amerikaanse Eiken) geleidelijk wordt vervangen door nieuwe aanplant conform het inpassingsplan. Hiermee wordt gezorgd dat er altijd sprake is van volgroeide beplanting op het perceel. Beeldkwaliteitplan Het perceel kent een landschappelijke inrichting gerelateerd aan het omliggende landschap waarbij de woning gesitueerd wordt in de noordelijke hoek op afstand van de weg. Door deze situering heeft de woning een primaire oriëntatie naar het zuidwesten, datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 3 van 9
blijft het meerendeel van het perceel vrij van bebouwing en staat de woning overwegend buiten de EHS. Door de ligging van het perceel aan een doodlopend en niet openbaar deel van de Tiendweg is er ook geen aanleiding voor een traditionele straatgeoriënteerde verkaveling maar meer voor een vrije indeling in samenhang met een landschappelijke inrichting van het perceel. De vrije situering van de woning op het perceel valt samen met de keuze voor een moderne architectuur met een individuele uitstraling. Dit sluit aan bij de categorie overige woonbebouwing in het buitengebied zoals in de we l- standsnota is beschreven. De woning betreft 1200 m3 verdeeld over 2 verdiepingen en wordt gerealiseerd zonder kap. Het betreft een enkelvoudige bouwmassa met een evenwichtige gevelindeling en moderne vormgeving. De woning heeft een gesloten noordoostgevel om de geluidsoverlast vanuit het spoor te beperken. Aan de zuidwestgevel wordt een open gevel gerealiseerd met een sterke oriëntatie op de tuin en het landschap. Conform de bepalingen voor vergunningvrij bouwen en het bestemmingsplan zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan op het perceel. Bijgebouwen worden ondergeschikt aan de hoofdmassa gesitueerd en vormgegeven. Gezien de ecologische waarden van het perceel biedt de realisatie van de vigerende bouwmogelijkheden van 2 woningen binnen 1 bouwmassa ontwikkelingsmogelijkheden die beter aansluiten bij de omgeving. Door de situering van de woning in de noordelijke hoek en de landschappelijke inpassing blijft de woning ondergeschikt aan de landschapselementen en zal het beeld vanuit de omgeving worden bepaald door deze lan d- schapselementen. datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 4 van 9
Bijlage Beleidsuitgangspunten Diverse beleidsdocumenten zijn relevant voor de ontwikkeling van het perceel. Onderstaand worden de beleidsdocumenten kort benoemd met de voor de landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit relevante uitgangspunten. Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied + Het plangebied is in het Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied + gelegen in het Kampenlandschap van de Zuidflank van de Utrechtse Heuvelrug. De Zuidflank van de Utrechtse Heuvelrug is een landschappelijk zeer fraaie en waardevolle zone met uitstraling van grandeur van vroegere tijden. Het Kampenlandschap is waardevol door het historische karakter. Het kent een onregelmatige verkaveling met verspreid liggende bebouwing. Houtwallen en houtsingels benadrukken de onregelmatige verkaveling. Het groen kadert de verspreide bebouwing goed in. De bebouwing he eft deels een waardevol historisch karakter. Het landschap kent een overgang naar het Kromme Rijngebied aan de zuidzijde door een afname van de beplantingen en aansluiting op patronen loodrecht op de Heuvelrug. Voor de Utrechtse Heuvelrug geldt een strategie om de herkenbaarheid van de verschillende landschapstypen, gradiënten en de bijbehorende karakteristieke beeldkenmerken te handhaven en waar mogelijk te versterken. Toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen dienen zich te voegen naar de landschapstypen en gradiënten en qua maat en schaal bij de bestaande ruimtelijke structuur aan te sluiten. In het beeldkwaliteitplan zijn richtli j- nen opgenomen voor het Kampenlandschap. Relevant voor de beoogde ontwikkeling zijn onderstaande richtlijnen: - natuur kan bijdragen aan de herkenbaarheid van de huidige landschapsstructuur en de karakteristieke beeldkwaliteit; - het erf kent compacte clusters van bebouwing, een relatief ruim erf die de onregelmatige verkaveling van het landschap volgt; - gebouwen op enige afstand van de kavelgrens plaatsen zodat er voldoende ruimte over blijft voor het planten van houtwallen en singels; - het oorspronkelijke fijnmazige patroon van houtwallen en houtsingels dient waar mogelijk versterkt te worden (voornamelijk eiken); - de beplanting van het erf loopt door in de wegbeplanting en kavelgrensbeplanting van de omliggende gronden met representatieve beplanting op het voorerf en landschappelijke beplanting op het zij- en achtererf; datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 5 van 9
Deelgebied Zeist Bunnik, Perspectief en inrichtingsbeeld voor de ecologische hoofdstructuur Het plangebied vormt onderdeel van de landgoederenzone tussen Zeist en Bunnik die een belangrijke schakel vormt tussen enerzijds het Noorderpark en anderzijds het Lan g- broekweteringgebied. Daarnaast vormt de landgoederenzone ook een ecologische overgangsgebied tussen de Heuvelrug en het Kromme Rijngebied. Uitwisseling van soorten moet plaatsvinden via deze landgoederenzone waar veel EHS natuur aanwezig is. Het inrichtingsbeeld betreft een ruimtelijke uitwerking en een beschrijving in termen van soorten en biotopen. Het plangebied vormt een uitloper van het landgoed Wulperhorst. Het landgoed functioneert als kerngebied in de ecologische hoofdstructuur. Op en nabij het landgoed ove r- heersen de biotopen soortenrijk en bloemrijk grasland en bos. Ten zuiden van de spoorlijn zijn grote eenheden (nat) hakhout aanwezig waarin wordt voorgesteld poelen toe te voegen. De ecologische structuur wordt verder versterkt door natuurakkers. Volgens de landschapsvisie is herstel en versterking van erfbeplantingen, singels, houtwallen, bosjes, lanen, sprengen en waterlopen gewenst. Deze ontwikkelingen zullen niet alleen leiden tot herstel en behoud van landschapswaarden maar ook tot herstel en ontwikkeling van ecologische waarden. Strategiekaart Inrichtingsbeeld voor de EHS Zeist Bunnik met aanduiding plangebied datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 6 van 9
Natuurbeheerplan Provincie Utrecht In het Natuurbeheerplan van de Provincie Utrecht is het gebied aangegeven als vochtig bos met productie. Vochtig bos met productie bestaat uit loofbossen die gedomineerd worden door diverse boomsoorten zoals populier, es, esdoorn, beuk, haagbeuk, eik, iep en els. Het is een grotendeels gesloten bos met een weelderige ondergroei. Dit bostype is de productievariant van delen van het haagbeuken- en essenbos en beek- en rivierbegeleidend bos. Dit bostype levert een belangrijke bijdrage aan de houtvoorziening door de goede groei van diverse gewilde (hardhout) loofboomsoorten. In potentie kan dit bostype de meeste houtige soorten bevatten. De diversiteit is laag tot matig hoog. Vooral soorten van oudere, meer ontwikkelde bosgroeiplaatsen ontbreken vaak nog, terwijl makkelijk koloniserende sporenplanten en vogels al aanwezig zijn. Door snelle groei en sterfte kan bi n- nen afzienbare tijd een gevarieerde bosstructuur ontstaan, met veel dood hout en een weelderige struiklaag en bodemvegetatie. Tegenwoordig wordt gestreefd naar bossen met een gemengde samenstelling van (deels) inheemse boomsoorten en een gevarieerde leeftijdsopbouw, met aanwezigheid van een behoorlijk aantal oude bomen. Waar natuurlijke verjonging van de gewenste soorten uitblijft, worden deze eventueel geplant. Bomen die elkaar beconcurreren, worden gedund. Natuurbeheerkaart Provincie Utrecht met aanduiding plangebied datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 7 van 9
Inrichtingsplan Stuurgroep Kromme Rijn datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 8 van 9
Welstandsnota 2010 gemeente Zeist Het plangebied is in de Welstandsnota opgenomen als onderdeel van het deelgebied Kromme-Rijngebied. Het Kromme-Rijngebied is een gebied waar relatief weinig bebouwing voorkomt. Het gebied kent een hoogwaardig natuur- en cultuurlandschap waar open grasland afgewisseld wordt door lanen, boomgaarden en houtsingels. Welstand s- beleid kan in dit gebied worden ingezet om de sfeer van het afwisselend en kleinschalig open landschap te behouden. Voor overige woonbebouwing in het buitengebied zijn aparte welstandscriteria geformuleerd. De waarde van dit soort bebouwing zit vooral in de ruimte op de kavels en de extensieve bebouwingsdichtheid. De voor het plangebied relevante welstandscriteria zijn onderstaand aangegeven: - de bebouwing is niet gebonden aan een bepaalde bouwstijl; - de woningen hebben een individuele uitstraling; - de plaatsing van bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw; - ontsluiting vanaf de straat niet in de as van het gebouw; - de bebouwing heeft hooguit twee bouwlagen en is voorzien van een kap; - aan- en uitbouwen zijn in de massa ondergeschikt aan het hoofdgebouw en worden terughoudend vormgegeven; - de massa en gevels zijn opgebouwd uit enkelvoudige en geometrische vormen; - een moderne vormgeving is toegestaan; - de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige, hiërarchische opbouw; - er wordt geen gebruik gemaakt van witte of grijze bakstenen; - de volgende hoofdmaterialen kunnen worden gebruikt: steen, hout, dakpannen, staal. datum 6 oktober 2015 referentie R-EMS-13.2036-V005 pagina 9 van 9