GEMEENTE GEERTRUIDENBERG ** Verslag van symposium over de woonvisie** Verslag van het symposium over de gemeentelijke woonvisie op 25 juni 2009 van 13.00 16.30 uur in de Schattelijn te Geertruidenberg. Aanwezig: Dhr. B. Schellekens : Woningbouwvereniging Volksbelang Dhr. P. Span : Woningstichting Geertruidenberg Dhr. M. Verbrugge : Makelaardij Verbrugge bv Dhr. P. Joosen : Makelaardij Joosen & Van der Jagt bv Dhr. Hopstaken : dagvoorzitter Dhr. A. van Onzenoort : wethouder Mw. M. van der Lee en dhr. R. Celie: beleidsmedewerkers van gemeente Geertruidenberg - Circa 50 genodigden en geïnteresseerden Dhr. Hopstaken opent de bijeenkomst en geeft het woord aan de wethouder. De wethouder geeft aan dat het symposium gericht is om bijdragen te krijgen voor een actualisatie van de gemeentelijke woonvisie. Mevrouw Van der Lee, de heer Schellekens, de heer Span, de heer Joosen en de heer Verbrugge geven elk een presentatie betreffende volkshuisvesting(sbeleid) in de gemeente Geertruidenberg. Wat betreft de inhoud hiervan wordt verwezen naar de desbetreffende bijgevoegde presentaties. In een bijlage worden bij enkele presentaties nog aanvullende zaken vermeld. Vragen en discussie 1. starterswoningen De vraag wordt gesteld of het moeilijker kunnen lenen vanwege financiële voorwaarden (BKR-toets) aan de orde is bij een studieschuld. De heer Span antwoordt dat een studieschuld meetelt en dat een bank hiermee rekening houdt. De heer Span zegt dat het kiezen voor kwaliteit (een woning moet 100 jaar meegaan) de strategie bepaalt voor de toekomst. Hierbij past het alleen bouwen van woningen van 400 m3 of meer. Hij gelooft niet in het bouwen van kleinere woningen, ook niet voor starters. Het bouwbesluit stelt eisen omtrent plafondhoogte etc. Als gevolg van die eisen is de bewoonbare ruimte kleiner dan voorheen. De woonconsument zoekt ruimte. Verder kost 50 m3 extra circa 22.000,-. Hij zegt dat betaalbare starterswoningen gebouwd kunnen worden. Er moeten dan wel geschikte locaties hiervoor zijn (ruimtelijke ordenings-probleem). De heer Span zegt dat de wens om starterswoningen te bouwen een politieke keuze inhoudt. Voor de bouw van deze woningen dienen geschikte uitbreidingslocaties te worden aangewezen. De heer Hopstaken vat kort samen: dure woningen zouden gebouwd kunnen worden binnen de grenzen van de bestaande woonbebouwing, goedkope woningen moeten daarbuiten gebouwd worden. Volksbelang heeft wel starterswoningen gerealiseerd op inbreidingslocaties. Dit kost veel extra energie. Volgens de heer Schellekens zou er meer oog moeten zijn voor de financiële randvoorwaarden. Bij inbreiding moeten kleinere kavels geaccepteerd worden. 2. Wensen consument Er wordt gevraagd of er wel voldoende oog en oor is voor de consument. Als voorbeeld wordt genoemd dat men in een bepaald nieuw gebouw niet goed naar buiten kan kijken vanwege hoge kozijnen. De heer Schellekens zegt dat de wensen van de consument ten aanzien van de bestaande voorraad tamelijk laag zijn. Men is snel tevreden. Volksbelang 1
kijkt ook naar de wensen van de toekomstige bewoners. Er moet worden gewaakt voor een tweedeling: het stellen van hoge kwaliteitseisen bij nieuwbouw, terwijl ten aanzien van de bestaande voorraad niet wordt geïnvesteerd. Er is te lang van uitgegaan dat het niet teveel mag kosten. Er wordt gevraagd hoe de makelaars de vraag van de consument goed voor ogen krijgen. De makelaars geven aan dat gesprekken worden gevoerd met de consument om diens wensen duidelijk te krijgen. Ook worden enquetes uitgevoerd onder consumenten. De heer Span zegt dat een tevreden klant beter rendement geeft. Er worden tevredenheidsonderzoeken gedaan. Verder wordt gewerkt met een programma van eisen en vindt reflectie plaats over grote projecten. Op die manier is er steeds betere aansluiting op de wensen van de consument. Het is een continu proces tot aanpassing, bijvoorbeeld vanweg eisen van bouwbesluit omtrent energiezuinigheid (eisen aan ramen) en de wensen van de consument. De heer Van den Bos, medewerker van de gemeente, zegt dat de gemeente aan bouwers vraagt om ook rekening te houden met woonkeur, politiekeurmerk, seniorenlabel. Dit kan leiden tot extra kosten. 3. Verhouding tussen koop- en huurwoningenvoorraad De heer Klaassen, raadslid, zegt dat er zowel vraag naar goedkope koopwoningen is als naar goedkope huurwoningen. Indien goedkope huurwoningen verkocht worden zou het aantal goedkope huurwoningen minder worden en dit zou kunnen resulteren in een tekort aan goedkope huurwoningen. De heer Span zegt dat 90% van de bestaande huurwoningen goedkoop is. Deze woningen zijn volledig beschikbaar voor alle inkomensgroepen. Verder is 70 tot 80% van de nieuwe huurwoningen ook goedkoop. Het absolute aantal huurwoningen neemt toe. Aan de heer Schellekens wordt gevraagd of hij het bestaan van goedkope huurwoningen garandeert. Hij zegt dat het bestaansrecht als woningbouwvereniging is gekoppeld aan de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen. Vraag en aanbod dienen wel in balans te zijn. De heer Klaassen zegt dat nu veel mensen een huurwoning zoeken. De heer Span zegt dat getallen niet door elkaar moeten worden gehaald. Het duurt ongeveer een half jaar voordat een woningzoekende een huurwoning kan betrekken. De woningstichting is maatschappelijk betrokken. De beschikbaarheid van huurwoningen is ook in het belang van de stichting zelf. Insteek is dat 80% van de huurwoningen bereikbaar blijft. De heer Schellekens zegt dat er altijd wachtlijsten zullen zijn. Deze lijsten zijn korter dan die in omringende gemeenten. Dit is op zich een goed teken. Zonder wachtlijst zou er leegstand zijn. De wethouder geeft aan dat 40% van de woningen huurwoning is. 90% hiervan is goedkoop, dit zijn 3.157 woningen. Deze percentages zouden in bepaalde zin gereguleerd moeten worden. Een aanwezige zegt dat de bereikbaarheid van een huurwoning in bepaalde gevallen 80,- extra kost. Dit kan een groot bedrag zijn voor iemand in de bijstand. De heer Span zegt dat zelfs mensen met een laag inkomen kwaliteitseisen kunnen stellen. Als voorbeeld geeft hij een woning met een huur van 490,-, waarvoor circa 250,- huursubsidie kan worden gekregen, terwijl een woning met een huur van 300,- circa 50 huursubsidie kan worden verkregen. De te betalen huur is vergelijkbaar. Het is beter om meer kwaliteit te bieden. De heer Verbrugge bepleit dat er minder star onderscheid wordt gemaakt tussen huur- en koopwoningen. Hiervoor zou voor bepaalde segmenten gewerkt kunnen worden met het concept te woon. De heer Span zegt dat nu al dit soort concepten worden gebruikt. De heer Schellekens zegt dat op zich goed zou zijn als iemand tijdens de periode dat hij de woning bewoont enkele keren kan kiezen of om de woning te huren of te kopen. In het verleden zijn door de woningbouwvereniging 3 woningen aangekocht in het kader van verzilverd wonen. Het is dus geen groot segment wat betreft mensen die van koop naar huur willen. Volksbelang is al bereid om in bepaalde gevallen een woning te kopen. De patiowoningen aan het Block zijn verder in koop of huur aangeboden. 2
Een aanwezige zegt dat men vroeger eerst huurde en spaarde en pas bij voldoende startkapitaal een woning kocht. De heer Schellekens zegt dat de markt voor dure huurwoningen klein is. Mensen die eerder een woning in bezit hadden schrikken vaak van de hoge huurlasten. 4. Prijsniveau van woningen in de gemeente; opmerkingen over voorzieningenniveau Gevraagd wordt waarom de woningen in gemeente Geertruidenberg goedkoper zijn dan elders. Volgens de heer Span heeft de woonvisie gewerkt en heeft deze een prijsdrukkend effect gehad. Verder zijn substantieel veel starterswoningen gebouwd, wat de gemiddelde koopprijs van woningen heeft gedrukt. De heer Joosen zegt dat de oorzaak ervan is gelegen in de mindere kwaliteit van de centrumvoorzieningen en van de Keizersdijk. De heer Span zegt dat uit onderzoek is gebleken dat de omgeving voldoende kwaliteit heeft. De heer Schellekens zegt dat Geertruidenberg qua voorzieningenniveau niet kan concurreren met Oosterhout vanwege de mindere kwaliteit. Er zou iets gedaan moeten worden om te zorgen voor een fatsoenlijke winkelstraat. Een aanwezige zegt dat het voorzieningenniveau niet goed is voor een gemeente met het huidige aantal inwoners. Er kan gedacht worden aan meer sportvoorzieningen, een beter centrum- en winkelgebied en meer aandacht voor recreatie en een zwembad. De heer Schellekens zegt dat dit gekoppeld kan worden aan de woonvisie. Verder is hij van mening dat ook aandacht moet worden besteed aan het verhogen van het niveau van de bestaande wijken. In bestaande wijken wordt nog wel eens aangegeven door bewoners dat het niveau minder wordt en dat het groen van mindere kwaliteit is. De wijk Hooipolder scoort slecht, wat samenhangt met stedenbouwkundige aspecten. Er moet rekening worden gehouden met een gespreide kwaliteit in plaats van te spreken van een gemiddelde kwaliteit voor heel de gemeente. Er zou meer aandacht besteed moeten worden aan de kwaliteit van de woonomgeving rond de bestaande voorraad in plaats van alleen rond de nieuwbouw. De heer Van Strien roept de gemeente op om keuzes te maken wat betreft de herinrichting van de Keizersdijk en de verkeersafwikkeling in deze straat. De wethouder zegt dat de gemeente al met diverse zaken gerelateerd aan wonen, werken en recreëren bezig is. Zaken die aan de orde zijn/komen: centrumvisie, watersport aan Rivierkade, functies en historische schepen in de Donge, verbreding van de A27, eventuele spoorverbinding en een zwembad. De heer Span zegt dat een goede kwaliteit van de omgeving een must is. Volgens hem is het niveau niet slecht. De heer Klaassen zegt dat 80% inbreiding leidt tot een verslechtering van de leefbaarheid. De gemeente heeft bijna geen grond in eigendom. Verder vermeldt hij grondpolitiek en speculatiepraktijk die relevant zijn. 5. Afspraken bij symposium in 2007 en prestatie-afspraken De heer Hopstaken vraagt of de afspraken die zijn gemaakt bij het vorige symposium zijn nagekomen. Jaarlijks bijeen komen om de voortgang af te stemmen is niet gebeurd. Verder zijn er geen prestatie-afspraken gemaakt tussen woningbouwcorporaties en gemeente. De heer Schellekens zegt dat denkbaar is om afspraken te maken over welk deel van de woningen bereikbaar moet zijn, over investeren in de leefbaarheid, over het uitponden, etc. De heer Span zegt dat er al sprake is van prestatie-afspraken, alleen zouden deze een keer opgeschreven moeten worden. Eerst zou er een nieuwe woonvisie moeten komen en vervolgens zouden hieraan haalbare prestaties gekoppeld kunnen worden. 3
De heer Hopstaken vraagt of er behoefte is aan prestatie-afspraken tussen gemeente en makelaars. De heer Joosen zegt dat er een goede verhouding moet zijn tussen prijs en kwaliteit. De heer Van den Bos zegt dat gedacht kan worden aan flexibel bouwen, waarbij meer afstemming plaatsvindt tussen de wensen van de consument en de mogelijkheden van een ontwikkelaar. De heer Span zegt dat particulier opdrachtgeverschap met name kan lukken in het buitengebied en niet in inbreidingslocaties. De wethouder constateert dat er bij de woningbouwverenigingen nuttige ideeën bestaan over de inhoud van prestatie-afspraken. De wethouder zegt dat de makelaars ingeschakeld zouden kunnen worden in het proces. Zij zijn op de hoogte van de marktbewegingen, zodat desgewenst aanpassingen mogelijk zijn. 6. woonvisie 2010-2015 Er zijn volgens de wethouder tijdens het symposium nuttige zaken naar voren gebracht die betrokken zullen worden bij het opstellen van een nieuwe woonvisie. Er zal nog gekeken worden of het zinvol is om nog een bijeenkomst te organiseren als het concept van de nieuwe woonvisie er is. Het is de bedoeling dat de nieuwe visie volgend jaar door de nieuwe raad zal worden vastgesteld. 7. Afsluiting De bijeenkomst wordt gesloten en een ieder wordt bedankt voor zijn inbreng en aanwezigheid. Bijlage: Aanvullende zaken bij enkele presentaties Bij de presentatie van de heer Schellekens: - (sheet 8) 90% van de huurwoningen is bereikbaar. - (sheet 9) Wat betreft de prijzen van koopwoningen: in 2008 was het gemiddelde prijspeil in Geertruidenberg 242.000,-. Dit was lager dan omliggende gemeenten: Werkendam ( 300.000,-), Oosterhout ( 280.000,-) en Drimmelen. Het gemiddelde prijspeil in provincie Noord-Brabant was 278.000,-. - (sheet 12) Gewenst is uitgebreid onderzoek naar totale woningbehoefte, zowel qua kwantiteit als kwaliteit. Een goede woning gaat 100 jaar mee. - (sheet 17) Gemeente zou alleen moeten sturen op knelpunten. Voor het overige kunnen zaken aan de markt worden over gelaten. - (sheet 23) De starters met inkomen tot 30.000,- hebben het moeilijk op de huidige markt. - (sheet 31) Opvallend werd genoemd dat slechts 50% van de kopers van de 12 starterswoningen aan Molenerf uit Raamsdonk komt. - (sheet 32) Er zijn meer oudere starters (65% is 23-30 jaar). - (sheet 36) Relatief veel woningzoekenden buiten de gemeente schrijven zich in voor een huurwoning in gemeente Geertruidenberg. De reden hiervoor kan onderzocht worden. - (sheet 39) Er is toch nog veel interesse in Hat-woningen. Dit kan nader bekeken worden. Bij de presentatie van de heer Span: - (sheet 6) De kredietcrisis moeten we niet de boventoon laten voeren. Er zou niet terughoudend gehandeld moeten worden. De heer Span is voor krimp niet bang; woningbehoefte blijft. - (sheet 9) In de woonvisie zou meer gestuurd moeten worden op de starter. Senioren en doorstromers vinden hun weg wel. - (sheet 51) Het enige probleem is een ruimtelijke ordenings-probleem. Voor betaalbare nieuwbouw dient te worden uitgeweken naar uitbreidingslocaties. Of deze locaties hiervoor worden aangewezen is afhankelijk van politieke ambities. De bouw van betaalbare woningen op inbreidings- en herstructureringslocaties is niet goed mogelijk; sponsoring houd je 4
niet lang voor. Indien dit goed wordt aangepakt ontstaat er ontspanning op de woningmarkt. - (overig) Als sprake is van een starter met een partner geldt hiervoor een andere grens dan voor een alleenstaande starter. Bij de presentatie van de heer Joosen en de heer Verbrugge: - (sheet 1 e.v.) De rente is laag. Er is een dalende markt. Werkloosheid zal oplopen, maar er is een aantal stabiele beroepsgroepen (bijv. bij overheid) die daar niet direct gevolgen van heeft. - (sheet 3) Wat betreft de prijsontwikkeling van de gemiddelde verkochte woning is het resultaat nog niet zo slecht. - (sheet 4) Bij voortzetting van de ingezette stijgende lijn qua aantal transacties is er geen reden tot klagen. - (sheet 5) Probleem is vaak de angst bij mensen om een woning te kopen. Banken hebben te weinig vertrouwen. Er zou doorgepakt moeten worden en er zou meer vertrouwen moeten zijn. Een goede maatregel is in dat kader dat de NHG-grens tijdelijk is verhoogd naar 350.000,-. - (sheet 7) NVM heeft 90% van het marktaandeel. - (sheet 8) Er is meer gebouwd en meer uitgepond. De gemeente wordt opgeroepen om de starterslening ook in te zetten voor bestaande bouw. - (sheet 9) Het aantal te koop staande woningen in Geertruidenberg is laag ten opzichte van andere gemeenten. - (sheet 10) Het aantal te koop staande woningen in de gemeente loopt op. - (sheet 13) In 1980 werd Hooipolder gebouwd. In de jaren 90 werden gemiddeld 25 woningen per jaar gebouwd. Er was toen meer vraag dan aanbod. Vanwege de pilot bouwen binnen strakke contouren zijn er gemiddeld 100 woningen per jaar gebouwd. De pilot werd beoogd voor de locale bevolking en voor forenzen. - (sheet 15) Er is veel belangstelling voor jaren 30 woningen. - (sheet 16) Wat betreft woningen De Vlieger: de markt stuurt de ontwikkelaar. De transformatie van bedrijventerrein in inbreidingslocatie leidt wel tot dure grond. Een optie is het introduceren van te woon, d.w.z. beginnen met verhuur en daarna kan gekocht worden. - (sheet 18) Bij t Veer centraal is sprake van wat kleine tuinen. Bij toekomstige plannen kan meer aandacht worden besteed aan wat de consument wil qua tuingrootte. - (sheet 19) In Raamsdonk zouden woningen in kleine aantallen aangeboden kunnen worden. - (sheet 21) Wat betreft het afnemende voorzieningenniveau: het centrum van Raamsdonksveer is niet iets om trots op te zijn. Dit zou verbeterd moeten worden. Verder zou het goed zijn als er sportvelden komen, een bioscoop. Het water bij de Biesbosch zou beter gebruikt kunnen worden; nu wordt de gemeente afgetroefd door Drimmelen. - (overig) Er kunnen niet teveel goedkope koopwoningen komen gezien de cijfers en de trends. 5