Praktijkvoorbeelden Energiezuinige Utiliteitsbouw Denken vanuit de gebruiker In het nieuwe UPC kantoor in Leeuwarden staat de mens centraal
Mijn stelling is: bij duurzaamheid hoort uiteraard energie besparen en een verantwoord materiaal gebruik. Maar het gaat verder. Het is ook de mens centraal stellen. Henk Buitink We leven in een tijd waarin met zorgelijke blik naar milieu en klimaat wordt gekeken. Moeder Aarde lijkt te lijden en hoofdverdachte in deze zaak is niemand minder dan de mens zelf. Het is dan ook op zijn minst gewaagd om te midden van hoge CO 2 -emissies en stevige ecological footprints de belangen van de mens opnieuw centraal te stellen. Jos Schut (UPC) en Henk Buitink (JOIN) durven het. Maar wel met een overtuigend verhaal: in het nieuwe duurzame UPC kantoor in Leeuwarden creëren zij hoogwaardige werkplekken die niet alleen de mens, maar ook zijn omgeving dienen. Jos Schut Henk Buitink
die er feitelijk toe doen, waar mensen werkelijk op zitten te wachten. Als portfolio manager moet je volgens Schut dan ook datgene bieden aan een omgeving wat aantrekkelijk is voor de soort personen die je daar aan het werk wilt hebben. Het gaat Schut dus om de mens die staat ten alle tijden centraal en het specifieke wat die persoon op een bepaalde locatie doet. Je moet, aldus Schut, denken vanuit de beleving van de gebruiker. Dat moet je vervolgens door middel van je gebouw faciliteren. Dan gaat je gebouw renderen en omzet genereren. Het gebouw als maatpak voor de werknemer Het 7000 m 2 tellende callcenter wordt in nauw overleg met toekomstig huurder UPC ontwikkeld door JOIN Ontwikkeling BV. JOIN Ontwikkeling is een joint-venture van OVG Real Estate en Triodos Bank. In het nieuwe pand komen twee afdelingen samen die eerder verspreid lagen in de stad. Het gebouw heeft grote open werkvloeren, die flexibel ingericht kunnen worden. Dankzij twee atria in het midden is er overal daglicht en uitzicht. De compacte vorm van het gebouw en de twee atria zorgen ervoor dat het totale oppervlak aan zonbelaste gevel is verkleind. Door daarnaast slimme zonwering te gebruiken, die wel voldoende daglicht toelaat maar de warmte van het directe zonlicht blokkeert, is minder ruimtekoeling nodig. Gebouwen die er toe doen Sinds de wederopbouw zijn welvaart en energiegebruik hand in hand toegenomen. De gelijktijdige groei van beide grootheden leidde tot een algemeen aanvaard idee dat de belangen van economie en milieu eerder strijdig zijn, dan harmonieus samengaan. Eigenzinnige denkers als Michael Braungart en William McDonough deden dit paradigma wankelen. Zij lieten zien dat economische groei en duurzame ontwikkeling elkaar niet hoeven uit te sluiten. Ook Jos Schut is zo n eigenzinnige denker: Ik heb misschien een iets andere visie op het begrip duurzaamheid dan Agentschap NL of de doorsnee architect. Schut is Director of Corporate Facility and Real Estate Management bij kabel- en mediabedrijf UPC en is in die functie verantwoordelijk voor de keuze voor een nieuw en uiterst duurzaam kantoor in Leeuwarden. Schut s ideeën over duurzaamheid richten zich in eerste instantie op de behoeften van markt en werknemer. Kwaliteit is daarin het sleutelwoord: kwaliteit van de werkomgeving en daarmee samenhangend de kwaliteit van de werknemer en de service die de klant wordt geboden. Schut: Duurzaamheid gaat over iets aanbieden waar werkelijk behoefte aan is. Dat klinkt misschien niet vreemd, maar het schijnt een zeer bijzondere opvatting te zijn in Nederland. Schut wijst vanuit zijn kantoor in Schiphol-Rijk naar de panden om hem heen: Als je kijkt naar dit kantorenpark dan zie je exact wat ik bedoel: het staat hier helemaal vol met gebouwen waarvan iemand ooit heeft bedacht dat dit is waar de markt op zat te wachten. Ondertussen kennen we hier een enorme leegstand, er zijn gebouwen die vanaf oplevering tien jaar geleden nooit in gebruik zijn geweest.. Dat is alles behalve een duurzame ontwikkeling. Duurzame gebouwen, zijn volgens Schut dan ook gebouwen Bij het ontwerp van het UPC gebouw in Leeuwarden stond de gebruiker centraal. Schut: Ik weet zeker dat je door middel van de omgeving sturing kunt geven aan de kwaliteit van het werk. Je kunt een arbeidsplek de moeite waard maken, of je kunt iets maken waar men liever nooit meer terug komt. Schut wil in Leeuwarden dan ook een omgeving neerzetten die een daadwerkelijke bijdrage levert aan het arbeidsgenot van de werknemers. Schut s motivatie is daarbij glashelder: Onze mensen zijn voor ons heel erg belangrijk. Als ik een werknemer afscheep met een derderangs werkplek, dan geeft diezelfde werknemer op zijn beurt een derderangs service aan onze klanten. Dat is niet wat ik wil. Een ontevreden klant gaat naar de concurrent en terugwinnen is uiterst moeilijk. We denken dat als we een maatpak om die medewerker heen bouwen, we onze service verbeteren en loyaliteit met het bedrijf creëren. Schut s counterpart bij de ontwikkeling van het kantoor in Leeuwarden is Henk Buitink, projectleider namens JOIN Ontwikkeling BV. Buitink: Mijn stelling is: bij duurzaamheid hoort uiteraard energie besparen en een verantwoord materiaalgebruik. Maar het gaat verder. Het is ook de mens centraal stellen. Buitink legt uit: Je moet duurzaamheid niet alleen relateren aan het gebouw op zich. Kijk naar ons gebouw in Leeuwarden. Het heeft een voorlopig Excellent beoordeling gekregen volgens de BREEAMnormering. BREEAM kijkt ook naar de mensen in het gebouw: een gebouw moet ook aantonen dat er goed licht is, dat je goed uitzicht hebt, dat het vervoer goed is geregeld, maar ook of er een kiosk of chippoint in de buurt is. Allemaal zaken die met de mens te maken hebben. We bouwen niet om vierkante meters te maken maar om een effectieve werk- en belevingsplek voor werknemers te creëren. Buitink begrijpt Schut s focus op de werknemer: De medewerkers vormen het kapitaal van UPC. Toen we het concept aan de board van UPC presenteerden vroegen ze ons ervoor te zorgen dat hun callcentermedewerkers langer aan UPC verbonden zouden blijven. Dat betekent dat je een goed gebouw moet maken en dat UPC hun
mensen toekomstperspectief moet bieden. Voor het eerste kunnen wij zorgen, het tweede moet UPC uiteraard zelf doen....en weten nu al dat we ondanks een iets hogere huur in zijn totaliteit goedkoper uit zijn door een fors lagere energierekening. Jos Schut De drie-eenheid huurder, architect en ontwikkelaar De werkplek moet een bijdrage leveren aan mijn succes als bedrijf. Hoe dichter je het vastgoed op je lijf kunt schrijven, hoe beter je je werk kunt doen, resumeert Jos Schut zijn visie op de functie van vastgoed. In het in aanbouw zijnde kantoor ziet hij dat idee werkelijkheid worden: Als ik nu in ons pand in Leeuwarden rondloop, dan merk ik dat die logica en natuurlijkheid in het gebouw zitten. Dat kantoor gaat werken waarvoor het bedoeld is: optimaal onze medewerkers hosten en hun taken faciliteren. Dat het in Leeuwarden de goeie kant op gaat is vooral te danken aan een intensieve samenwerking tussen huurder, ontwikkelaar en architect. Schut: We hebben bijna letterlijk met onze architect Paul de Ruiter zitten meetekenen. We hebben samen goed nagedacht over de functionaliteit van het gebouw. Callcentermedewerker zijn is best een zware job en lang niet alle telefoontjes zijn even gemakkelijk. De pauze-tijd is heel belangrijk voor de werknemer. Buitink voegt toe: Het nieuwe gebouw vervangt twee kleinere UPC kantoren. Voordat we aan het nieuwe ontwerp begonnen zijn we samen met Jos twee dagen in Leeuwarden geweest om te kijken hoe de medewerkers van UPC daar werken. Gewoon kijken: wat doen ze, wat voor mensen zijn ze en hoe functioneren ze? We wilden weten voor wie we bouwen. Dat neem je dan mee in je ontwerp. Buitink benadrukt daarbij de afstemming met toekomstig huurder UPC: UPC is in de persoon van Jos Schut altijd aanwezig geweest bij de ontwerpteamvergaderingen. Ik vond dat ook een must. UPC gaat tien jaar in dat gebouw zitten, dan moet je ook meedenken. Je zag dat bijvoorbeeld in de manier waarop Jos op het voorlopig ontwerp reageerde; hij was zeer tevreden, maar miste iets. Hij wist niet precies wat, maar kon wel de plaats in het gebouw aanwijzen. We hebben toen een rode cirkel om die plek gezet en zijn opnieuw naar het ontwerp gaan kijken. Het resulteerde in de balkons die op de twee atria uitkijken. Schut: We hebben er ten eerste goed op gelet om een fijne werkplek te creëren en ten tweede dat wanneer je pauze ingaat je heel snel een plek vindt om tot jezelf
te komen. Je moet even ergens los kunnen. We hebben daar de twee atria in het gebouw voor gebruikt. Daar zitten hele grote balkons in die zich uitstekend lenen om herrie te maken of even lekker te hangen als je daar zin in hebt. Buitink: Paul de Ruiter heeft er door die atria voor gezorgd dat iedereen daglicht heeft. Er is verder een terras met overkapping waar je even buiten kunt zijn om een luchtje te scheppen. We hebben daar overigens ook nog een aantal nestkastjes voor gierzwaluwen en huismussen geplaatst. Het restaurant hebben we op de onderste verdieping gesitueerd. Het is vorm gegeven door een gespecialiseerde ontwerper. Je kunt er prima lunchen, maar het is tevens een soort loungebar die doorlopend dienst doet als ontmoetings- en vergaderplek. Bij de groenstrook hebben we tenslotte een terras gebouwd, waar je bij mooi weer kunt zitten. Dat het Schut menens is met zijn ideeën over een goede werkplek, blijkt wel uit het feit dat hij vier verschillende binnenhuisarchitecten aantrok om de sfeer en de beleving in het gebouw optimaal vorm te geven. Details schuwt Schut daarbij niet: We willen geen standaard cateraar, maar iemand die zijn eigen voedselketen heeft opgezet. Een man die zijn eigen kroketten maakt en tomaten serveert die geen 1500 km hebben afgelegd maar maximaal 150. Open boek ontwikkeling Het open overleg tussen huurder UPC en ontwikkelaar JOIN, resulteerde ook in een soepele afhandeling van wat wordt aangeduid als het split incentive dilemma. Buitink: Als je gaat bouwen terwijl je nog geen huurder hebt, is het lastig investeren in duurzame installaties, want je weet niet of die huurder er voor gaat betalen. Wij hebben een huurder terwijl we bouwen en kunnen over de keuze voor duurzame installaties praten met UPC. Tot aan het moment dat de contracten zijn getekend was ons overleg volledig open boek. Dan wordt het een stuk gemakkelijker praten bij de keuze van de installaties. Schut: Het kost je aan investering iets meer, de kale huur is dus ook iets hoger. Als je echter naar de totale operatie van het gebouw kijkt, dan zie je dat je die extra investering riant terugverdient. We hebben daar goede afspraken over gemaakt met JOIN en weten nu al dat we ondanks een iets hogere huur in zijn totaliteit goedkoper uit zijn door een fors lagere energierekening. Bouwgegevens Opdrachtgever JOIN Ontwikkeling B.V. Architect Paul de Ruiter Architecten, Amsterdam Adviseurs Constructie Jansen Wesseling, Drachten Duurzaamheid DEERNS Raadgevende Ingenieurs, Rijswijk BenR, Amersfoort Installatie DEERNS Raadgevende Ingenieurs, Rijswijk Gebruiksoppervlakte 7000 m 2 Datum oplevering Oktober 2011 Energieprestatie EPC 0,567 Qpres;tot/Qpres;toel 0,516 Duurzame energie Zonnecollectoren nee PV-cellen ja (457 m 2 ) Overig ja, WKO met gebruik oppervlakte water Isolatie Rc begane grondvloer [m²k/w] 5,00 Rc gevels [m²k/w] 5,00 Rc dak [m²k/w] 5,00 Uraam [W/m²K] 1,60 (glas + kozijn) Warmte-opwekking WKO met warmtepomp Warmte-afgiftesysteem Klimaatplafond en (deels) vloerverwarming (laag temperatuurverwarming) Ventilatiesysteem Luchtbehandelingskast met toerengeregelde ventilatoren en hoog rendement warmtewiel en hooginducerende wervelroosters Warmteterugwinning 70% Luchtdichtheid (dm 3 /sm 2 ) 0,2 Koude-opwekking WKO, oppervlaktewater en warmtepomp Koude-afgiftesysteem Klimaatplafond (hoog temperatuurkoeling) Verlichting Geïnstalleerd vermogen [W/m 2 ] 7 Regeling Aanwezigheiddetectie en daglichtregeling
Lessons learned Jos Schut en Henk Buitink vertellen op persoonlijke titel wat de belangrijkste lessen voor hen zijn geweest bij de bouw en ontwikkeling van het nieuwe UPC kantoor in Leeuwarden. Oude waarden Henk Buitink: Duurzaamheid ging heel lang louter over energie besparen. Je ziet nu dat oude waarden, waarbij het gaat om afstemming op locatie en gebruiker, aan gewicht winnen. Duurzaamheid is daarmee een meer integraal begrip geworden. Marktconformiteit Jos Schut: Ik heb geleerd dat er twee soorten marktconformiteit zijn, waarvan de verkeerde wordt gehanteerd. Er is marktconformiteit in de zin van dat je gebouw ongeveer hetzelfde kost en opbrengt als andere gebouwen. Maar als gebruiker interesseert me dat niets. Ik ben geïnteresseerd in het feit of een gebouw conform mijn eisen van gebruik is. Dat is echte marktconformiteit. Melkpak Jos Schut: De kantoren die de afgelopen jaren zijn ontwikkeld lijken nog het meest op melkpakken. De buitenkant varieert, maar van binnen zijn ze allemaal hetzelfde. De gebruikers zijn daarbij vaak totaal over het hoofd gezien. UPC wil graag voor haar medewerkers een persoonlijke omgeving creëren waar zij graag willen zijn en waarin zij prettig en effectief kunnen werken. Relatie met gemeente Henk Buitink: We hebben een hele goed relatie met de gemeente Leeuwarden. De gemeente heeft bepaalde onderzoeken voor duurzaam energiegebruik medegefinancierd. Dat hier zonnepanelen op het dak komen te staan en dat we oplaadpunten hebben voor elektrische auto s, komt ook door die relatie met de gemeente. De gemeente wil dat graag want het past in hun beleid. Het is ook een kwestie van jullie helpen ons, wij helpen jullie. Total cost of ownership Henk Buitink: Als je als ontwikkelaar samen met je huurder open gaat kijken naar de total cost of ownership van een gebouw, kun je heel goed gezamenlijk afwegingen en afspraken maken over investeringen in duurzame energie-installaties. We hebben bewust gekozen voor een wat zwaardere en dus ook wat duurdere klimaatinstallatie. De algemene trend is dat er meer mensen per dure vierkante meter gaan werken. Ons doel om een uitstekend binnenklimaat voor onze medewerkers te creëren, is dan doorslaggevend bij die keuze. Transparantie Henk Buitink: Als je beoogt een duurzame relatie met je klant te hebben, moet je elkaar steeds recht in de ogen kunnen kijken. Wij werken transparant samen met UPC. Het blijkt dat je veel gemakkelijker dingen voor elkaar krijgt als je elkaar kunt vertrouwen. Dit is een publicatie van: Agentschap NL NL Energie en Klimaat Croeselaan 15 Postbus 8242 3503 RE Utrecht T +31 (0) 88 602 70 00 T +31 (0) 88 602 90 00 (helpdesk) E energie-go@agentschapnl.nl www.agentschapnl.nl/gebiedsontwikkeling Agentschap NL oktober 2011 Publicatie-nr. 2EGOG1115 Fotografie: Hollandse Nieuwe, Paul de Ruiter Architecten B.V. en Concern Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Agentschap NL is een agentschap van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Agentschap NL voert beleid uit voor diverse ministeries als het gaat om duurzaamheid, innovatie en internationaal. Agentschap NL is hét aanspreekpunt voor bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Voor informatie en advies, financiering, netwerken en wet- en regelgeving. Divisie NL Energie en Klimaat voert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het programma Energie & Gebouwde Omgeving uit. Financiering Voor de nieuwbouw van het UPC kantoor te Leeuwarden is door Agentschap NL een Groenverklaring afgegeven in het kader van de Regeling Groenprojecten. De Regeling groenprojecten is een gezamenlijke regeling van de ministeries van Infrastructuur en Milieu, Financiën en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Hiermee kon een voor ontwikkelaar JOIN Ontwikkeling BV voordelige groene financiering tot stand komen. Meer informatie www.agentschapnl.nl/groenbeleggen Wij ondersteunen Aedes, Bouwend Nederland, NEPROM en NVB bij de uitvoering van het Convenant Lente-akkoord. Dit convenant heeft als doel energiezuinige nieuwbouw tot stand te brengen. Meer informatie: www.lente-akkoord.nl.