Samenvatting en Conclusies Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen gemeente Heumen Metrum Samenvatting onderzoek Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen 1
INHOUDSOPGAVE 1. Samenvatting en conclusies... 3 2. Passend Wonen... 5 3. Onderzoeksopgave en aanpak... 6 3.1 Verbreding samenwerking zorgpartners... 6 3.2 Samenwerking Stadsregio... 6 3.3 Onderzoeksvragen... 7 COLOFON Deze publicatie is door Metrum opgesteld in opdracht van de Partners Passend Wonen in de gemeente Heumen: Malderburch, Oosterpoort, gemeente Heumen, ZZG Zorggroep, Pluryn, RIBW, Dichterbij en Driestroom. In deze publicatie zijn de onderzoeksresultaten samengevat uit de eindrapportage Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen d.d. 12 maart 2013. Voor vragen of nadere informatie kunt u contact opnemen met Patrick Gering, telefoon: 06-57882111 of p.gering@metrum.nl www.metrum.nl Metrum Samenvatting onderzoek Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen 2
1. Samenvatting en conclusies De drie samenwerkingspartners - Malderburch, Oosterpoort en gemeente Heumen - willen komen tot een pakket van maatregelen waarmee Passend Wonen mogelijk wordt gemaakt voor de inwoners van de gemeente Heumen. Dit pakket is niet alleen gericht op ouderen, maar de brede groep mensen met een zwaardere zorgvraag. Hierbij wordt gefocust op de Heumense inwoners die niet meer in aanmerking komen voor intramuraal verblijf, maar gezien hun zware ondersteuning en zorgbehoefte niet in staat zijn om te wonen in een reguliere woning en woonomgeving. Om te kunnen komen tot het pakket van maatregelen waarmee Passend Wonen mogelijk gemaakt wordt, hebben de samenwerkingspartners hun samenwerking verbreed met Dichterbij, Driestroom, Pluryn, RIBW en ZZG zorggroep. Met steun van de provincie Gelderland en de Stadsregio Arnhem- Nijmegen hebben zij Metrum als adviseur ingeschakeld, om in samenwerking met de betrokken partners de consequenties voor de woonzorg vastgoedportefeuille in de gemeente Heumen als gevolg van de extramuralisering te duiden. In voorliggende rapportage is het effect van de extramuralisering op de huidige beschikbare intramurale vastgoedcapaciteit in de gemeente Heumen in beeld gebracht. Daarbij is duidelijk geworden welke transformatie en/of nieuwbouwopgave dit met zich meebrengt (m.n. de tussenvorm van zelfstandig wonen) en welke vervolgstappen gezet kunnen worden om deze transformatie en nieuwbouwopgave te realiseren. Ontwikkeling zorgvraag per woonvorm uitgesplitst De vraag naar intramurale woningen voor de sectoren Verpleging en Verzorging, Verstandelijk en Lichamelijk Gehandicapten en de Geestelijke Gezondheidszorg neemt de komende jaren als gevolg van de extramuralisering af. De vraaguitval als gevolg van de extramuralisering wordt op een termijn van circa 10 jaar volledig gecompenseerd door de toename van de vraag naar intramurale plaatsen voor de zware zorg in de sector Verpleging en Verzorging (m.n. dementerenden). Daarna neemt de vraag naar intramurale woningen als gevolg van de dubbele vergrijzing weer verder toe. Transformatieopgave woonzorg vastgoed Als gevolg van de dalende behoefte aan intramurale woningen, veranderende woonwensen van cliënten en voortdurende wijzigingen in het beleid van de overheid, willen Pluryn Dichterbij en RIBW een deel van hun vastgoed afstoten. Malderburch wil een groot deel van haar vastgoed in Malden transformeren. Malderburch zet met deze transformatie in op de toenemende vraag naar zwaardere zorg, voor nieuwe doelgroepen en voor uitbreiding van haar dienstverlening. De ruimte voor nieuwe doelgroepen kan deels voorzien in de behoefte van Pluryn en Dichterbij om cliënten huisvesting aan te bieden die beter past bij hun woonwens en tevens Pluryn en Dichterbij in staat stelt het vrijkomende vastgoed af te stoten. Inventarisatie woonzorg vastgoedportefeuille Heumen De totale woonzorg vastgoedportefeuille in de gemeente Heumen heeft een capaciteit van 259 intramurale plaatsen. Buurderij De Lage Hof in Overasselt is de meest recente toevoeging aan deze portefeuille met een capaciteit van 24 plaatsen. Woonzorgcentrum Malderburch is het grootste vastgoedobject met een capaciteit van 102 plaatsen. Daarnaast bestaat de portefeuille voornamelijk uit traditionele complexen voor groepswonen. Driekwart van de intramurale plaatsen is in bezit van de zorgpartijen en een kwart is in bezit van Oosterpoort. Circa 80% van de intramurale eenheden bevinden zich in Malden. Definitie en vraagontwikkeling tussenvorm Voor de groep mensen met een relatief zware zorgvraag die niet langer recht heeft op verblijf in een instelling (met name de doelgroep Verpleging en Verzorging) en de groep mensen die nu in een traditionele woonvorm woont maar meer zelfstandigheid wenst (Verstandelijk en Lichamelijk Gehandicapten), groeit de vraag naar wonen in een tussenvorm. Dit is een woonvorm die kwetsbare mensen de gelegenheid biedt zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en zo veel mogelijk de regie over zijn of haar leven te blijven voeren. Het gaat om zelfstandige (extramurale) woningen Metrum Samenvatting onderzoek Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen 3
die levensloopbestendig zijn gebouwd en in de nabijheid liggen van zorg, welzijn en centrumvoorzieningen. In totaal gaat het om een behoefte van circa 90 nieuw te bouwen wooneenheden in de periode tot 2022 verdeeld over drie of vier locaties. Daarnaast beschikt de bestaande woningvoorraad over een aantal appartementencomplexen die min of meer al behoren tot de tussenvorm. Veranderende woonwensen Naast de gevolgen van de extramuralisering van overheidswege, geven alle partijen aan dat ook de veranderende woonwens van de cliënten in combinatie met het scheiden van wonen en zorg grote consequenties heeft voor het aanbod van woonzorg voorzieningen. Een groot deel van de traditionele woonvormen sluit niet langer aan bij de huidige en toekomstige woonwens van de cliënten. Er is meer behoefte aan zelfstandig (geclusterd) wonen, c.q. de tussenvorm, met name ook bij de lagere ZZP s in de VG en LG sector die momenteel nog intramuraal wonen. Matching vraag en aanbod in transformatie zorgvastgoed In het onderzoek is gebleken dat er sprake is van een goede match tussen de voornemens van Pluryn en Dichterbij om op afzienbare termijn bestaande woongroepen af te stoten en het voornemen van Malderburch om een deel van Malderburch te transformeren. Concreet zou dit kunnen betekenen dat een aantal traditionele woonzorg appartementen in Malderburch beschikbaar komen als beschermd wonen appartementen voor Verstandelijk Gehandicapten. Dit betekent dat er in ieder geval voldoende mogelijkheden zijn om als zorgpartijen onderling tot afspraken te komen waarbij enerzijds invulling wordt gegeven aan de veranderende woonwensen van de cliënten van Pluryn en Dichterbij en anderzijds een goede invulling wordt gevonden voor de vrijkomende appartementen waardoor het vastgoed van Malderburch op gezonde wijze kan worden geëxploiteerd. Duiding locaties voor realisatie tussenvorm De locaties Jozefschool, Raadhuisstraat, Werklandschap Overasselt (directe omgeving Buurderij), Toermalijn en De Horst, zoals genoemd in het gemeentelijk woningbouwprogramma, zijn in het onderzoek aangemerkt als geschikte locaties voor de realisatie van de tussenvorm. De gemeente neemt deze conclusies mee bij de uitwerking van het gemeentelijke woningbouwprogramma. Tussenvorm in bestaande voorraad Naast de nieuwbouwopgave voor de tussenvorm zijn er ook kansen voor huisvesting van de doelgroepen die op zoek zijn naar de tussenvorm in de bestaande voorraad. Naast de bestaande appartementencomplexen van Oosterpoort die aangemerkt kunnen worden als tussenvorm, zijn ook diverse appartementencomplexen in de vrije sector aan te merken als tussenvorm. Deze beschikken niet over de gewenste ontmoetingsruimte, maar bevinden zich wel op loopafstand van de zorg, welzijn en centrumvoorzieningen en beschikken over een levensloopbestendige plattegrond. Daarnaast zijn er kantoorgebouwen aan te wijzen die vanwege hun ligging en huidige functie in aanmerking komen om te transformeren naar een tussenvorm, zodra de bestaande functie niet langer wenselijk is. Vervolgstappen In de rapportage is een aantal stappenplannen opgenomen op basis waarvan de samenwerkingspartners de opgave nader kunnen uitwerken en tot concrete resultaten kunnen komen. Gelet op de constructieve samenwerking die al in het kader van de intentieovereenkomst Passend Wonen tussen Malderburch, Oosterpoort en gemeente geformaliseerd is, wordt voorgesteld dat partijen deze samenwerking ten behoeve van de extramuraliseringsopgave formeel verbreden met de deelnemende partijen aan dit onderzoekstraject. Dit betekent dat Malderburch, Oosterpoort, gemeente, ZZG zorggroep, Pluryn, Dichterbij, RIBW en Driestroom een formele samenwerking aangaan om met elkaar zorg te dragen voor een passend aanbod van wonen en zorg in de gemeente Heumen. Metrum Samenvatting onderzoek Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen 4
2. Passend Wonen Malderburch, Oosterpoort en gemeente Heumen willen, waar dat mogelijk is en voor zover dat binnen hun invloedsfeer ligt, bevorderen dat elke inwoner van de gemeente Heumen passend kan wonen. Onder Passend Wonen wordt verstaan dat elke inwoner in een woonsituatie verkeert die geschikt is voor zijn of haar persoonlijke behoefte: Wonen voor het leven. Deze geschiktheid wordt niet alleen bepaald door de woning. Een veilige woonomgeving die geen belemmeringen opwerpt en de zelfredzaamheid en ontplooiing activeert, draagt daartoe bij. Ook de beschikbaarheid van een voorzieningenpakket, zowel welzijn- als zorg, dat er op gericht is zelfstandig wonen zo lang mogelijk te faciliteren is belangrijk. Het passend betreft dan de afstemming tussen Welzijn, Wonen, Zorg, en Woonomgeving. Visie en uitgangspunten partners Passend Wonen De partners werken vanuit de visie dat de verantwoordelijkheid voor een goede welzijns-, woon-, zorgsituatie primair bij de bewoner zelf ligt. Indien dit in redelijkheid niet meer mogelijk is, is het aan zijn of haar sociale omgeving om te helpen. Pas wanneer dat onvoldoende aan de vraag kan beantwoorden, ligt er een taak voor overheden en de non-profitsector. En dat laatste binnen de mogelijkheden van de financiële kaders. Voor de woonomgeving is de gemeente het eerste aanspreekpunt. De partners werken vraaggericht waarbij samengewerkt wordt. Dit betekent zeker niet dat aan alle vraag zal worden voldaan, maar dat de inzet die wel gedaan kan worden, zo goed mogelijk aansluit op de vraag uit de maatschappij en dat organisaties onderling afstemmen. Voor inwoners met behoefte aan zorg én toezicht zijn er kleinschalige woonvormen, in principe binnen alle leefgebieden. Alleen bij tijdelijk intensieve of zeer complexe zorgvragen is opname in een zorgvoorziening buiten de eigen leefgemeenschap nodig. Welzijn voorkomt de zorgvraag: door een samenhangend aanbod van diensten wordt de mogelijkheid geboden om zo lang mogelijk in eigen huis of woonomgeving te blijven wonen en actief deel te kunnen blijven uitmaken van de samenleving. Scheiden van wonen en zorg gaat ervoor zorgen dat de verhouding tussen intra- en extramuraal wonen de komende jaren ingrijpend verandert. Dit zorgt voor een veranderende verhouding in kwetsbaarheid; met name bij 75-plussers. De huisarts voert hierin een signaleringsfunctie, die partners zullen volgen. Ouderen met dementie vormen een aparte aandachtsgroep binnen het programma Passend Wonen. Dit betreft de totale groep ouderen met dementie, ook de steeds groter wordende groep die langer zelfstandig zal blijven wonen. Bezien zal worden of binnen Malderburch de capaciteit voor de psychogeriatrische doelgroep vergroot kan worden door uitbreiding van het aantal plaatsen. Ook wordt gekeken naar hoe in de thuissituatie op problemen kan worden geanticipeerd door bijvoorbeeld vroegsignalering en voorlichting aan mantelzorgers. Daarnaast wordt een aantal vormen van kleinschalig wonen ontwikkeld of geïnitieerd. Metrum Samenvatting onderzoek Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen 5
3. Onderzoeksopgave en aanpak De huidige woningvoorraad binnen de gemeente Heumen is niet in alle opzichten passend voor de verwachte vergrijzing en extramuralisering. De woonomgeving kan belemmerend zijn voor ouderen en andere inwoners met zorgbehoeften en het voorzieningenniveau dient meer toegesneden te worden op de wensen van een zelfredzame en kritische generatie ouderen. Hun woonbehoefte, zowel aan zelfstandige woningen als aan intramurale en extramurale woonvoorzieningen, kan niet alleen opgevangen worden door nieuwbouw of spontane verhuisbewegingen. Een gericht huisvestingbeleid is nodig. De drie samenwerkingspartners - Malderburch, Oosterpoort en gemeente Heumen - willen daarom komen tot een pakket van maatregelen waarmee Passend Wonen mogelijk wordt gemaakt voor de inwoners van de gemeente Heumen. Dit pakket van maatregelen is niet alleen gericht op ouderen, maar de brede groep mensen met een zwaardere zorgvraag (verstandelijk en/of lichamelijke beperking en geestelijke gezondheidszorg). Hierbij wordt gefocust op de Heumense inwoners die niet meer in aanmerking komen voor intramuraal verblijf, maar gezien hun zware ondersteuning en zorgbehoefte niet in staat zijn om te wonen in een reguliere woning en woonomgeving. ONDERZOEKSOPGAVE Om te kunnen komen tot het pakket van maatregelen waarmee Passend Wonen mogelijk gemaakt wordt, willen de samenwerkingspartners eerst in beeld brengen wat het effect is van de extramuralisering op de huidige beschikbare intramurale vastgoedcapaciteit in de gemeente Heumen, welke transformatie en/of nieuwbouwopgave dit met zich meebrengt (m.n. de tussenvorm van zelfstandig wonen), hoe dit verankerd kan worden in het geactualiseerde woningbouwprogramma van de gemeente Heumen en welke vervolgstappen gezet moeten worden om deze transformatie en nieuwbouwopgave te realiseren. 3.1 Verbreding samenwerking zorgpartners Het onderzoekstraject is geïnitieerd door de samenwerkingspartners Malderburch, Oosterpoort en gemeente Heumen, maar raakt direct de belangen van alle partijen binnen de gemeente Heumen die zich bezig houden met wonen en zorg, dus ook: ZZG zorggroep, Dichterbij, Pluryn, Driestroom en RIBW. Al deze partijen hebben gedurende de uitvoering van het onderzoek nauw met elkaar samengewerkt. Hiervoor is voor de duur van het onderzoekstraject de bestaande stuurgroep Passend Wonen verbreed en is een projectgroep ingesteld waarin alle partijen vertegenwoordigd zijn. Tevens is een klankbordgroep ingesteld met daarin de drie KBO afdelingen (Malden, Heumen en Overasselt Nederasselt) en gezondheidscentrum De Kroonsteen. 3.2 Samenwerking Stadsregio De stadsregio is momenteel nog niet actief bezig met het vraagstuk van Passend Wonen extramuralisering, maar onderkent het belang van deze ontwikkeling als nieuwe opgave voor de volkshuisvesting. Daarom heeft de stadsregio vanuit het stimuleringsprogramma vraaggericht bouwen en programmeren de kosten voor stap 1 en 2 van het onderzoek voor haar rekening genomen. De stadsregio is met name geïnteresseerd in de manier waarop gemeenten met hun partners de extramuralisering opgave aanpakken, de wijze waarop vraag en aanbod in beeld gebracht worden en hoe gemeenten vanuit hun regierol hierin kunnen sturen. De stadsregio heeft nog geen helder beeld van hoe gemeenten in de regio met het vraagstuk van Passend Wonen extramuralisering omgaan. Beeld is wel dat Heumen hierin voorop loopt. De stadsregio wil de casus Heumen als voorbeeldproject benoemen en de kennis en ervaring die hierin wordt opgedaan te delen met de gemeenten binnen de stadsregio (kennisdeling en bewustwording). Metrum Samenvatting onderzoek Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen 6
3.3 Onderzoeksvragen Op basis van uitwerking van de opgave zijn hieronder de centrale onderzoeksvragen geformuleerd. 1. Wat is de toekomstige vraag naar intramuraal wonen en de tussenvorm van zelfstandig wonen in kwantitatieve en kwalitatieve zin? 2. In hoeverre kan deze vraag worden opgevangen door transformatie van bestaand vastgoed? 3. Welke nieuwbouwopgave brengt dit met zich mee in kwantitatieve en kwalitatieve zin en welke locaties zijn hiervoor geschikt en beschikbaar? 4. Welke vervolgstappen moeten de samenwerkingspartners zetten om deze transformatie en nieuwbouwopgave voor Passend Wonen te vertalen naar concrete, financieel en operationeel haalbare plannen? Om deze centrale onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden heeft nader onderzoek plaatsgevonden. Hieronder zijn de onderzoeksvragen nader geduid. Alle vragen hebben betrekking op ontwikkelingen binnen de gemeente Heumen. A: Vraagzijde: 1. Wat is op korte, middellange en lange termijn de kwantitatieve vraag naar intramuraal wonen en de tussenvorm van zelfstandig wonen, als gevolg van demografische ontwikkelingen enerzijds en het transitieproces van de extramuralisering anderzijds? 2. Hoe is deze vraag gespecificeerd naar doelgroepen, welke kenmerken moeten de woningen c.q. woongebouwen hebben, wat is de gewenste locatie t.o.v. dagbesteding en voorzieningen, wat is de gewenste eigendomsituatie en welke huurprijs kan door de doelgroep worden opgebracht? 3. Wat is op de korte, middellange en lange termijn de gewenste omvang en samenstelling van de vastgoedportefeuille van de zorginstellingen en welk deel hiervan is in eigendom en welk deel wordt gehuurd? B: Aanbodzijde: 1. Welk vastgoed is momenteel in gebruik voor intramuraal wonen? Wat zijn de kenmerken? (huidig gebruik en doelgroep, ligging, omvang, eigendomsituatie, vastgoedexploitatie, beheer etc.) 2. Welk vastgoed is momenteel in potentie geschikt voor intramuraal wonen en voor de tussenvorm van zelfstandig wonen (bestaande woningen, leegstaande bedrijfspanden)? Wat zijn de kenmerken? (huidig gebruik en doelgroep, ligging, omvang, eigendomsituatie, beheer etc.) 3. Welke locaties in het woningbouwprogramma van de gemeente Heumen zijn geschikt voor de realisatie van de tussenvorm van zelfstandig wonen? C: Confrontatie vraag en aanbod: 1. Welk deel van de toekomstige huisvestingsvraag voor intramuraal wonen en de tussenvorm van zelfstandig wonen kan in bestaand zorgvastgoed worden opgevangen en welk deel niet? 2. Welke zorgvastgoed objecten blijven ongewijzigd, welke moeten worden getransformeerd en welke kunnen worden afgestoten? 3. Welke (aanvullende) transformatie en/of nieuwbouwopgave brengt dit met zich mee voor de tussenvorm van zelfstandig wonen? 4. Welke locaties binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Heumen zijn eschikbaar en geschikt voor de realisatie van de tussenvorm van zelfstandig wonen? Metrum Samenvatting onderzoek Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen 7
D: Vervolgstappen: 1. Welke stappen moeten partijen zetten om de transformatieopgave voor het bestaande vastgoed te vertalen naar financieel en operationeel haalbare plannen? 2. Welke stappen moeten partijen zetten om de nieuwbouwopgave te vertalen naar financieel en operationeel haalbare plannen? 3. Hoe kunnen deze plannen geborgd worden in het gemeentelijke woningbouwprogramma? 4. Welke vorm van samenwerking, rol en taakverdeling en afsprakenkader vraagt dit voor betrokken partijen met het oog op efficiënte samenwerking en gericht op het optimaal bedienen van de doelgroepen? De hiervoor beschreven onderzoeksvragen en daaraan gekoppelde subvragen zijn in 3 maanden tijd stapsgewijs beantwoord en vastgelegd in de eindrapportage die door alle betrokken partners is vastgesteld. Stap 1: in beeld brengen van vraag en aanbod doorlooptijd 4 weken Stap 2: confrontatie vraag en aanbod doorlooptijd 3 weken Stap 3: opstellen projectplannen en advies aan stuurgroep doorlooptijd 3 weken eindrapportage en besluitvorming doorlooptijd 4 weken. Metrum Samenvatting onderzoek Extramuralisering: opgave voor partners Passend Wonen 8