Gemeente Delft Retowadres: Wljk- en Stadsz^«n, Postbus 340.2600 AH Detft Gemeenteraad van Delft "jemeente Delft ' VERZONDEN - 8 JULI 2009 Oatum 18-06-2009 Onskenmertt 994038 Uw t?rief van Onderwerp Toezending stukken ter informatie Uw kenmerk Bijlage 1 Geachte dames en heren, Ter informatie zenden wij u de notitie Tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Delft, (^u^^^^^^:^, burgemeester ^^^^^^^^-^-""""'''''^ mr. drs. G.A.A. Verkerk -r^ecretaris
Wijk- en Stadszaken Wonen. Zorg en Welzijn Gemeente Delft Ooor1(iesnunvners: Telefoon 015-2002170 Fax 015-2141724 Aan Dick Rensen Afsctirift aan Marit Treep, Ttieo Wissink, Ans van Berkel Notitie Datum 18-06-2009 Ons kenmerit 994046 Opsteller E.A. Gijsman Bijlage Ondenwerp Tijdelijke verhuur le koop staande woningen onder de Leegstandwet Inleiding Deze beleidsnotitie is tot stand gekomen naar aanleiding van een aantal verzoeken om informatie inzake de verstrekking van vergunningen voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen onder de Leegstandwet. Delft was tot voorkort slechts bekend met vergunningaanvragen van corporaties, ten behoeve van tijdelijke verhuur in herstructureringsgebieden. Vanwege de stagnerende huizenmarkt worden particuliere koopwoningen echter minder snel verkocht. Daarbij ontstaat tijdelijke leegstand, omdat veel eigenaren al naar hun nieuwe woning zijn verhuisd maar hun oude woning niet verkocht krijgen. Verkopers van deze woningen krijgen bovendien te maken met dubbele woonlasten. Ook de nieuwbouw wordt getroffen door de economische stagnatie. Ontwikkelaars krijgen geplande nieuwbouwwoningen moeilijker verkocht Veel ontwikkelaars gaan pas bouwen als minimaal 70% van de woningen is verkocht. Hierdoor ontstaat een risico op bouw^ertraging. Door beide ontwikkelingen komt de woningmarkt verder vast te zitten. Ontwikkelaars zoeken naar mogelijkheden om het financiële risico op onverkochte nieuwbouwwoningen te verminderen. Particuliere verkopers van bestaande woningen zoeken naar manieren om de dubbele woonlasten te compenseren. Hierbij ligt de focus op het overbruggen van de periode van economische stagnatie met behulp van tijdelijke maatregelen. Tijdelijke verhuur van de woning kan zo'n overbruggingsmaatregel zijn. Wil de eigenaar kunnen verhuren, dan is formele toestemming van de hypotheekverstrekker noodzakelijk. Knelpunt hierbij is de vergaande vorm van huurbescherming van het burgerlijk wetboek. Bij verkoop van de woning kan de huurder niet worden uitgezet, en de woning kan niet leeg worden opgeleverd aan de nieuwe eigenaar. Een verhuurde woning heeft om die reden ook een lagere executoriale waarde. In de meeste hypotheekaktes is verhuur van koopwoningen dan ook uitdrukkelijk verboden. 8
Mogeliikheden van de leegstandwet In een stagnerende woningmarkt biedt de Leegstandwet de mogelijkheid om te koop staande (nieuwbouw)woningen tijdelijk te verhuren, onder een veel beperktere vorm van huurbescherming dan het burgerlijk wetboek. Op grond van de Leegstandwet kan de verhuurder bij verkoop van de woning de huur opzeggen, zonder gebonden te zijn aan de wettelijke opzeggingsgronden. Dit betekent dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd en de verkochte woning leeg kan worden opgeleverd. Geldverstrekkers zijn onder deze condities vaak wel geneigd om particuliere eigenaren toestemming te geven voor tijdelijke verhuur. Deze tijdelijke overbruggingsverhuur van te koop staande woningen heeft voor alle partijen voordelen: 1. Tijdelijke verhuur verlicht de financiële lasten van woningeigenaren die er niet in slagen hun oude huis te verkopen. 2. De eigenaar/verhuurder kan doorgaan mef de verkoop van de woning. Er worden duidelijke afspraken vastgelegd in de huurovereenkomst met betrekking tot de opzegging, zodat de woning leeg kan worden opgeleverd zodra een koper is gevonden. 3. De woning staat niet leeg, wat mogelijke verloedering in een buurt helpt tegengaan. 4. Er ontstaat een ruimer aanbod voor huurders die acuut tijdelijke woonruimte nodig hebben, zoals studenten en verbroken relaties, mensen die nu vaak moeite hebben om snel woonruimte te vinden. 5. De huurder betaalt niet meer dan de maximale huurprijs die door B&W op basis van de puntentelling in de vergunning is vastgesteld. Beleid gemeente Delft In een normaal functionerende woningmarkt is tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet (om andere redenen dan herstructurering) niet nodig en niet wenselijk. Op dit moment is er echter sprake van leegstand en lopen Delftse woningeigenaren risico op dubbele woonlasten. Tijdelijke verhuur biedt een financiële compensatie voor deze lasten en bevordert de doorstroming. Succesvolle inzet van het instrument vergt in elk geval de medewerking van geldverstrekkers. Recentelijk heeft de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) aangekondigd onder een aantal voorwaarden toe te staan dat te koop staande woningen die zfjn gefinancierd met NHG tijdelijk worden verhuurd. Ook banken hebben zich positief uitgelaten. Deze medewerking helpt het instrument levensvatbaar te maken. De gemeente Delft heeft onder deze omstandigheden geen bezwaren tegen tijdelijke verhuur. Particulieren, corporaties en zelfs projectontwikkelaars kunnen een beroep doen op de Leegstandwet. Het beleid is gericht op het stimuleren van de woningmarkt en het helpen van eigenaren bij het compenseren van dubbele woonlasten. Bij de vergunningverlening wordt gestreefd naar een zorgvuldige afweging en het tegengaan van misbruik. De regeling mag niet verstorend werken op regionale experimenten in de volkshuisvesting. Tenslotte wordt beoogd rekening te houden met diegenen die onder deze regeling woningen gaan huren. Zij worden actief geïnformeerd over de voor hen geldende afspraken. 2/8
Wetteliike voorwaarden aan koopwoning en aanvrager De aanvraag moet worden ingediend door (of namens) de eigenaar\ Voorts is de regeling, bij een voor verkoop bestemde woning, enkel van toepassing op woningen die: nog nooit bewoond is geweest, of door de eigenaar geheel of gedeeltelijk bewoond is geweest gedurende de laatste 12 maanden voordat de woning leeg is komen staan (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest), of in de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest^. De wetgever beoogt te voorkomen dat een eigenaar, die zijn woning al eerder verhuurde, nu de woning tijdelijk wil verhuren op grond van de Leegstandwet om deze vervolgens te kunnen verkopen zonder problemen met het uitzetten van een huurder. Wetteliike criteria vergunningverlening Een vergunning wordt verleend als aan drie cumulatieve eisen uit de Leegstandwet is voldaan^: 1. slechts woonruimte die leegstaat, kan tijdelijk worden verhuurd, en 2. van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, en 3. de tijdelijk te verhuren woonruimte moet in voldoende mate worden bewoond. Ad 1: Leeg staan De woning moet ten tijde van de aanvraag leeg staan. Dat wil zeggen niet in gebruik zijn. Dit vereiste brengt met zich mee dat een woning nooit aan meerdere partijen tegelijk kan worden verhuurd. Dan is de woning immers (gedeeltelijk) al in gebruik door een ander en niet leeg. Woningen kunnen daarom enkel aan 1 individu (met eventuele gezinsleden) of aan 1 gezin worden verhuurd. Voor een specifiek adres wordt dus slechts eenmalig vergunning verleend. Ad 2: rechtvaardiging buiten werking stellen huurbescherming Tijdelijke verhuur is gerechtvaardigd indien; a. het buiten werking stellen van de huurbescherming wordt gerechtvaardigd door bijzondere omstandigheden; b. de woning in de verkoop staat voor een redelijke prijs. In de huidige marktomstandigheden is er onvoldoende vraag naar woningen. Tijdelijke verhuur is gerechtvaardigd, indien van de eigenaar niet kan worden gevergd dat deze de woning nu verkoopt, op normale (niet tijdelijke) wijze verhuurt of zelf bewoont. ^ Art 15 lid 1 en 2 (aanheo ^ Art. 15 lid 1 Leegstandwet t ^ Art. 15 lid 3 Leegstandwet t 3/8
Wel mag worden verwacht dat de eigenaar zijn kansen op de woningmarkt naar behoren benut. Indien de woning niet te koop staat of de koopprijs onredelijk hoog is, dat wil zeggen onrealistisch veel hoger dan de waarde in het economische verkeer, waardoor de woning lang te koop zal staan, dan wordt de vergunning geweigerd. In een dergelijke situatie ligt de oorzaak van het probleem immers niet bij de stagnerende woningmarkt maar bij de eigenaar. Experiment Te Woon De gemeente Delft geeft geen toestemming voor tijdelijke verhuur van een woning welke door de eigenaar is gekocht van corporatie Woonbron (voorheen Delftwonen) onder het experiment Te Woon. Deze voormalige huurwoningen worden verkocht middels verloting onder meerdere gegadigden, van onvoldoende vraag is dus geen sprake. Onder Te Woon gelden bovendien doelstellingen en bijzondere voonwaarden voor de verkoop/verhuur van deze woningen, waaronder een terugkooprecht voor de corporatie en een afwijkende wijze van vaststellen van de huursom, welke conflicteren met de regels voor tijdelijke verhuur via de Leegstandwet. Ad 3: voldoende bewoning De te verhuren woonruimte wordt, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, voldoende bewoond; Duur bewoning: een huurcontract moet volgens de Leegstandwet worden aangegaan voor een periode van minimaal een half jaai^. Het moet gaan om een aaneengesloten periode. Aanta! bewoners: In Haaglanden is afgezien van het regionaal vaststellen van passendheidscriteria voor het aantal bewoners. Omwille van de praktische uitvoerbaarheid van de regeling worden in Delft geen aanvullende voonwaarden aan de bewoning gesteld. Wel geldt onverkort de bescherming tegen overbewoning uit de gemeentelijke Bouwverordening: het is verboden een woning te bewonen met of toe te staan dat een woning wordt bewoond door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte^. De Huurprüs De gemeente bepaalt tegen welke huurprijs de woning ten hoogste mag worden verhuurd. Deze wordt vermeld in de vergunning^. De berekening van het maximumhuurbedrag vindt plaats op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte^. Komen partijen een hogere huurprijs overeen dan waartegen de woonruimte ten hoogste mag worden verhuurd, dan treedt de huurprijs welke in de vergunning is vermeld in de plaats van de overeengekomen huurprijs^. In Delft geldt de vastgestelde huurprijs voor de gehele vergunningperiode, inclusief eventuele verlenging(en). "* Art. 16 lid 3 Leegstandwet ^ Art. 7.1.1 Bouwverordening Art. 16 lid 9 Leegstandwet ^ Artt. 10, eerste lid, en 12, tweede lid, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte Art. 16 lid 9 Leegstandwet 4/8
De huurprijs bij tijdelijke verhuur van te koop staande particuliere woningen mag in Delft maximaal gelijk zijn aan 100% van de toegestane huurprijs volgens het woningwaarderingstelsel. De gemeente heeft weliswaar de bevoegdheid een lagere maximale huursom vast te stellen, wat niet ongebruikelijk is bij herstructurering. Verhuur onder de Leegstandwet kan echter andere financieel nadelige gevolgen hebben voor de eigenaar/verhuurder, zoals verlies van het recht op hypotheekaftrek voor de tweede woning of bijtelling van de woning in het vermogen (box 3) door de belastingdienst. Om de huuropbrengsten voor de verhuurder aantrekkelijk te houden wordt gekozen om geen korting toe te passen. Met deze keuze wordt tevens aansluiting gezocht bij andere gemeenten binnen Haaglanden, die voornemens zijn een gelijkluidend huurprijsbeleid vast te stellen. Opheffing of compensatie door het Rijk van de financiële nadelen voor de eigenaar/verhuurder kan aanleiding zijn het huurprijsbeleid te herzien. Samenvatting vereisten voor vergunningverlening De aanvrager moet aantonen eigenaar en laatste bewoner van de woning te zijn; a De aanvrager moet aantonen dat het huis te koop staat tegen een redelijke prijs; De aanvrager moet aantonen dat de woning voldoende bewoond zal worden; De aanvrager is voor het bepalen van de maximale huurprijs gebonden aan het puntensysteem uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. De gemeente toetst niet of de hypotheekverstrekker met de tijdelijke verhuur akkoord gaat. Dat is een zaak tussen de eigenaar/verhuurder en zijn hypotheekverstrekker. De aanvraagprocedure indiening van een aanvraag Een vergunningaanvraag kan worden ingediend bij de Publieksbalie van de gemeente. Op grond van de legesverordening wordt voor het doen van een aanvraag een bedrag van 49,50 in rekening gebracht^ (prijspeil 2009); De aanvrager (of zijn vertegenwoordiger) moet een door het stadsgewest Haaglanden beschikbaar gesteld aanvraagformulier invullen^ ; Teneinde enkele criteria voor vergunningverlening op een zorgvuldige wijze té kunnen toetsten, moet de aanvrager nog de volgende bijlagen aanleveren: 1. Bepaling waarde van de woning in het economische verkeer (taxatierapport makelaar); ^ Hfst. 15 Legesverordening 2009 ^ Art. 15 lid 2 Leegstandwet en art. 17 lid 2 Huisvestingsverordening Haaglanden 5/8
2. Bewijs dat huis in verkoop staat, inclusief de vraagprijs (verkoopopdracht aan de makelaar, vermelding woning op Funda of vergelijkbare sites); 3. Berekening van de toegekende woningwaardenngspunten en de bij het puntentotaal maximum toegestane huurprijs. De verklaring moet worden opgesteld door een beëdigd makelaar of andere specialist met aantoonbare kennis en ervaring inzake huurprijsbepaling; 4. bij inschakeling van een intermediair moet de aanvrager een schriftelijke volmacht overleggen. In beginsel moet de aanvrager, of zijn vertegenwoordiger, het aanvraagformulier volledig invullen, met de navolgende uitzondering: Ten behoeve van een soepele vergunningverlening hoeft de aanvrager de persoonsgegevens van de huurder(s) niet te noteren, indien nog geen huurder is gevonden. De eigenaar moet immers eerst de vergunning en toestemming van de geldverstrekker zeker stellen. Bovendien worden door de Leegstandwet aan de persoon van de huurder geen toetsingscriteria gesteld, anders dan dat niet verhuurd mag worden aan personen zonder paspoort of verblijfsstatus. De ontbrekende gegevens moeten wel zo snel mogelijk na contractsluiting door de vergunninghouder aan de gemeente (publieksbalie) worden verstrekt. Deze zullen worden gecontroleerd. Behandeüng van de aanvraag De Publieksbalie van de gemeente toetst de aanvragen. Het Gemeentelijk Basis Archief (GBA) en GIDS worden benut ten behoeve van de toetsing van eigendom, alsmede de bewoningshistorie en huidige bewoning van de woning waarvoor de aanvraag wordt ingediend. Besluit Het besluit wordt namens het college van B&W genomen door de programmamanager Wonen Zorg en Welzijn". De beslissing op de aanvraag wordt schriftelijk en binnen 6 weken na indiening aan de aanvrager bekend gemaakt. In Delft wordt de vergunning verteend voor de duur van 2 jaar. Op verzoek kan de duur telkens met ten hoogste één jaar worden verlengd, tot maximaal 5 jaar. Een aanvraag voor verlenging kan voor het verstrijken van de geldig he idstenm ijn van de vergunning*^ schriftelijk worden ingediend. Om te vertengen zal de aanvrager aan moeten geven wat hij heeft gedaan om de woning te verkopen. Tegen de beslissing van het college van B&W tot weigering van de vergunning of tot afwijzing van het verzoek tot verlenging, alsmede tegen een beslissing door het college van B&W betreffende de huurprijs, staat geen beroep open^^. " Mandaat-, Machtiging- en Volmachtbesluit, lijst 18 II, nr 5 ^^ Art. 15 lid 5 Leegstandwet ^^ Art.15 lid 8 Leegstandwet 6/8
Huisvestingsvergunning Indien de vergunning wordt verstrekt hoeft door de kandidaat-huurder niet apart nog een huisvestingsvergunning te worden aangevraagd^"*. Insctirijving huurder De huurder dient zich als bewoner in te schrijven in het GBA. Staat de tijdelijke huurder tevens ingeschreven als woningzoekende in het aanbodmodel, dan raakt hij door de tijdelijke huur de opgebouwde inschrijvingsduur niet kwijt. Wel moet de woningzoekende dit bij een corporatie naar keuze zelf melden, c.q. zelf verzoeken om de opgebouwde inschrijvingsduur niet door te halen, en als bewijs het tijdelijke huurcontract meenemen. Informatievoorziening Informatie over de mogelijkheden en criteria voor tijdelijke verhuur, rechten van (ver)huurders onder de Leegstandwet, de aanvraagprocedure en behoud van inschrijvingsduur worden gepubliceerd op de website van de gemeente Delft. Zowel het aanvraagformulier, als het formulier puntentelling zelfstandige woningen kunnen van de site worden gedownload. Tevens wordt aandacht besteedt aan de risico's van tijdelijke verhuur, zowel voor eigenaar/verhuurder als huurder. Zoals het afsluiten van een rechtens ongeldig contract (zodat een regulier huurcontract ontstaat) en het kwijtraken van dubbele hypotheekrenteaftrek bij tijdelijke verhuur. Controle en handhaving Er bestaat een nsico op misbruik van de regeling, bijvoorbeeld door verhuur aan mensen zonder geldige status^^ of verhuur aan meerdere partijen tegelijk. Bij vergunningvertening zullen de persoonsgegevens van de aanvrager worden gecontroleerd. Onwenselijk maar niet voorkomen kan worden dat iemand die is uitgezet wegens huurschuld, overlast of onrechtmatige bewoning toch op deze manier weer in Delft woonruimte vindt. Gezien het beperkte aantal venwachte aanvragen (zo'n 8 per jaar bij de huidige wet- en regelgeving) is aan deze regeling geen plan voor actieve controle en handhaving gekoppeld. In geval misbruik wordt vastgesteld of vermoed, wordt hiervan melding gemaakt bij het programma WZW en wordt per geval bekeken of nader onderzoek en handhaving (bijvoorbeeld middels de bestuurlijke boete) noodzakelijk is. Ook kan de vergunning worden ingetrokken. Monitoring Publieksbalie houdt statistische gegevens bij over het aantal primaire aanvragen en verlengingen, de genomen besluiten en de behandeltermijn. Grote steden als Utrecht en Den Haag melden vooralsnog een kleine vraag naar deze vergunning. Zoals eerder aangegeven kleven op dit moment aan de regeling een aantal financiële nadelen. Aangezien het Rijk voorlopig niet " Art. 8 Huisvestingsverordening Haaglanden ^^ Strafbaar o.g.v. art 197a lid 2 Wetboek van Strafrecht 7/8
van plan lijkt om compenserende maatregelen te nemen, zal het aantal aanvragen naar venwachting beperkt blijven. Het introduceren van compenserende maatregelen kan aanleiding zijn om het Delftse huurprijsbeleid te herzien. In een dergelijk geval zal ook de animo voor de regeling toenemen. Aangezien de kosten van vergunningvertening sterk samenhangen met de mate waann gebruik wordt gemaakt van deze regeling, kan een dergelijke ontwikkeling aanleiding vormen om het legesbeleid te herzien. Evaluatie Verhuur onder de Leegstandwet is bedoeld als tijdelijke maatregel, waarbij opheffing van de huurbescherming uit het burgerlijk wetboek enkel is toegestaan in gevallen waarin dit noodzakelijk is. De huidige krapte in de koopwoningmarkt vormt de directe aanleiding voor deze maatregel. De situatie kan echter snel veranderen. Om die reden zal nut en noodzaak van deze maatregel jaarlijks geëvalueerd worden. Ingeval de woningmarkt zich voldoende herstelt, is tijdelijke verhuur.of verlenging van een vergunning voor tijdelijke verhuur, niet langer noodzakelijk. Financiën De financiële opbrengsten en kosten zijn met de venwachte aantallen vergunningaanvragen dusdanig klein, dat een begrotingswijziging niet noodzakelijk is. Voorstel Voorgesteld wordt om in te stemmen met: 1. onderde critena, vermeld in bijgevoegde beleidsnotitie, aan woningeigenaren een vergunning te verlenen voor tijdelijke verhuur op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet; 2. de Publieksbalie te belasten met het innemen en behandelen van aanvragen, alsmede met advisering aan de programmamanager WZW over het toewijzen van vergunningaanvragen voor tijdelijke verhuur; 3. de aanvrager te verplichten de navolgende bewijsmiddelen te leveren bij het doen van een aanvraag: a. Bepaling waarde van de woning in het economische verkeer (taxatierapport makelaar); b. Bewijs dat huis in verkoop staat, inclusief de vraagprijs (verkoopopdracht aan de makelaar, vermelding woning op Funda of vergelijkbare sites); c. Berekening van de toegekende woningwaardenngspunten en de bij het puntentotaal maximum toegestane huurprijs. De verklaring mag worden opgesteld door een beëdigd makelaar of andere specialist met aantoonbare kennis en ervanng inzake huurprijsbepaling; d. bij inschakeling van een intermediair moet de aanvrager een schriftelijke volmacht overleggen. 4. de raad conform bijgevoegde conceptbrief over de vergunningverlening voor tijdelijke verhuur te informeren. E.A. Gijsman 8/8