MONITOR AANBODMODEL ROTTERDAM 2006

MONITOR AANBODMODEL ROTTERDAM 2006 M.T. Brokken en W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) 20 december 2007 In opdracht van ds+v - afdeling Wonen

Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteur: M.T. Brokken en W.H.M. van der Zanden Project: 07-2706 Prijs: 10 Adres: Goudsesingel 78, 3011 KD Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon: (010) 489 95 00 Telefax: (010) 489 95 01 E-mail: info@cos.rotterdam.nl Website: www.cos.rotterdam.nl 2

Samenvatting en conclusies Sinds de invoering van het aanbodmodel in Rotterdam volgt het Centrum voor Onderzoek en Statistiek op verzoek van de afdeling Wonen van de ds+v jaarlijks de werking van dit woonruimteverdelingssysteem. Ruim tien jaar geleden deed het aanbodmodel zijn intrede in de Rotterdamse sociale huursector. Sindsdien adverteren corporaties hun vrijgekomen beschikbare woningen in een krant - en al enige jaren ook via internet - en dienen woningzoekenden hun belangstelling voor een woning kenbaar te maken door te reageren met een woonbon, per telefoon of via de website. Van de reacties op de geadverteerde woningen worden kandidatenlijsten gemaakt. Sinds 2005 wordt daarbij voor starters en doorstromers hetzelfde rangordecriterium gehanteerd, namelijk inschrijfduur. De woningzoekende met de langste duur eindigt bovenaan, degene met de kortste duur onderaan. Een uitzonderingspositie hebben urgenten en sv-kandidaten: zij eindigen onder bepaalde voorwaarden boven reguliere woningzoekenden. Corporaties werken de kandidatenlijsten op volgorde af totdat een huurder is gevonden. Woningzoekenden Het aantal woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt is voor het eerst in vele jaren afgenomen. De afname is flink te noemen; het aantal woningzoekenden is in 2006 gedaald tot onder het niveau van 2003. In totaal zijn er in 2006 bijna 59.400 woningzoekenden actief op zoek geweest naar een Rotterdamse sociale huurwoning, ofwel bijna 7.500 minder dan het jaar ervoor. Een mogelijke verklaring hiervoor is de gunstige economische ontwikkeling in 2006 na een wat mindere periode. Het kan zijn dat hierdoor een verschuiving van de belangstelling van huur naar koop is opgetreden. Dat in 2006 relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoren en minder tot de niet-aandachtsgroep dan het jaar ervoor kan hiervoor een aanwijzing zijn. De samenstelling van de groep woningzoekenden is in andere opzichten weinig veranderd in vergelijking met 2005. De groep starters is iets groter dan de groep doorstromers, de helft van de woningzoekenden is alleenstaand en bijna driekwart is tussen de 23 en 55 jaar oud. Een op de twintig woningzoekenden heeft een voorrangspositie en is dus een urgent of sv-kandidaat. Woningaanbod In 2005 zijn in Rotterdam 9.287 corporatiewoningen aangeboden via advertenties in de krant en op internet en via directe bemiddeling. Dit zijn er ongeveer 650 minder dan in 2005. Uit analyse is gebleken dat er alleen minder woningen buiten de krant om zijn aangeboden; het aantal advertenties in de krant en op internet was ongeveer even groot als in 2005. Het aanbod bestond voor bijna driekwart uit woningen met één tot en met drie kamers, voor 84 procent uit woningen met een huur tot de bereikbaarheidsgrens en voor een vijfde uit seniorenwoningen. De helft van de woningen is voorwaardevrij aangeboden, wat betekent dat ze zonder passendheidseisen in de krant en op internet zijn geadverteerd; iedereen kon hierop reageren. Minder dan een vijfde (17 procent) is via directe bemiddeling (dus buiten de krant en internet om) aangeboden; vorig jaar was dat nog 22 procent. Marktdruk De verhouding tussen de vraag naar en het aanbod van woningen wordt uitgedrukt via de marktdruk. Deze geeft weer hoeveel woningzoekenden er gemiddeld in de rij stonden voor elke geadverteerde woning. In 2005 bedroeg de marktdruk in Rotterdam 9, wat in regionaal opzicht niet hoog is. Ook is de marktdruk opnieuw gedaald, wat betekent dat de wachtrij voor 3

een Rotterdamse corporatiewoning weer wat korter is geworden. Een verklaring hiervoor is dat het aantal woningzoekenden in 2006 is afgenomen terwijl het woningaanbod in de krant en op internet vrijwel gelijk is gebleven. Slaagkans Woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt hebben in 2006 een slaagkans van 5,2 procent. Dit betekent dat elk kwartaal gemiddeld één op de twintig woningzoekenden een sociale huurwoning in Rotterdam heeft gevonden. Tussen groepen woningzoekenden verschillen de slaagkansen als volgt: Doorstromers hebben een hogere slaagkans dan starters. De aandachtsgroep heeft een iets lagere slaagkans dan de niet-aandachtsgroep. Grote huishoudens hebben de laagste slaagkans, tweepersoonshuishoudens de hoogste. De slaagkans neemt toe met het stijgen van de leeftijd. Urgenten en sv-kandidaten hebben door hun voorrangspositie een beduidend hogere slaagkans dan reguliere woningzoekenden. Woningzoekenden uit Rotterdam hebben een hogere slaagkans dan woningzoekenden uit andere gemeenten. Per 2005 geldt voor iedereen het rangordecriterium inschrijfduur. De belangstellende met de langste duur krijgt als eerste de woning aangeboden. Voor doorstromers is een overgangsregeling getroffen, waarbij hun woonduur in geleidelijke stappen is afgebouwd tot juli 2006. Het effect van deze nieuwe spelregel op de slaagkansen van starters en doorstromers is duidelijk zichtbaar: de slaagkans van starters zijn gestegen en die van doorstromers gedaald, zodat hun slaagkansen nu dichter bij elkaar liggen. De verwachting dat de afschaffing van de woonduur voor doorstromers ook effect zou hebben op de slaagkansen van jongeren en ouderen is nog niet duidelijk terug te zien. Verhuringen Driekwart van alle in 2006 verhuurde woningen is naar iemand uit de aandachtsgroep gegaan. Dit is iets meer dan in 2005, toen 70 procent van de woningen is verhuurd aan de aandachtsgroep. Een mogelijke verklaring hiervoor dat dit jaar ook relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoren. Van alle woningen die qua huurprijs voor de aandachtsgroep bestemd waren (dat wil zeggen met een huur tot de aftoppingsgrens), is 79 procent ook bij de aandachtsgroep terechtgekomen. Van het aanbod met een hogere huurprijs is bijna de helft (47 procent) verhuurd aan de aandachtsgroep. Op basis van de inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden kan een beeld worden gevormd van de wachttijd op de Rotterdamse woningmarkt. Gemiddeld genomen hebben geslaagde woningzoekenden 45 maanden ingeschreven gestaan; een wachttijd derhalve van bijna 4 jaar. Woningzoekenden in de leeftijd van 35 tot 55 jaar, huishoudens vanaf 4 personen en doorstromers die tot de aandachtsgroep behoren kenden een langere wachttijd dan gemiddeld. Woningen met gemiddeld de langste wachttijd zijn maisonnettes en eengezinswoningen, grote woningen en woningen met een huurprijs tot de onderste aftoppingsgrens ( 485,33 op 1 juli 2006). Kanttekening bij de wachttijd is dat de inschrijfduur van een geslaagde woningzoekende niet per definitie betekent dat die persoon ook al zo lang serieus en actief aan het zoeken is geweest. Aangezien de rangorde op de kandidatenlijst wordt bepaald door inschrijfduur, schrijft een deel van de woningzoekenden zich uit voorzorg in. 4

Verhuisbewegingen Rotterdam heeft relatief gezien één van de meest lokaal georiënteerde sociale huurwoningenmarkten in het stadsregiogebied: van de in 2006 verhuurde woningen in de stad is 87 procent naar een Rotterdammer gegaan. De rest is verhuurd aan woningzoekenden uit een andere Woonnetgemeente 1 (5%) of een gemeente daarbuiten (7%). Ook op deelgemeenteniveau blijken de verhuringen vooral interne verhuisbewegingen te hebben veroorzaakt. In Delfshaven, Charlois, Pernis en Hoogvliet is zelfs meer dan de helft van de verhuurde woningen naar woningzoekenden uit de deelgemeente zelf gegaan. Slotbeschouwing De markt voor sociale huurwoningen lijkt het afgelopen jaar iets minder gespannen en rechtvaardiger te zijn geworden. Het aantal woningzoekenden is voor het eerst in vele jaren gedaald, terwijl het aantal advertenties van beschikbare woningen vrijwel gelijk bleef. Op advertenties van sociale huurwoningen kwamen gemiddeld ook minder reacties dan in voorgaande jaren. De verhouding tussen de vraag en het aanbod is dus iets gunstiger geworden dan voorheen. Door de afschaffing van de woonduur voor doorstromers is de woonruimteverdeling ook iets rechtvaardiger geworden; de slaagkansen van starters en doorstromers liggen nu veel dichter bij elkaar, net zoals die van de aandachtsgroep en nietaandachtsgroep. 1 De bij Woonnet Rijnmond aangesloten gemeenten zijn: Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen, Maassluis, Capelle aan den IJssel, Albrandswaard, Barendrecht en de deelgemeente Hoek van Holland. 5

6

INHOUD Samenvatting en conclusies 3 Inleiding 7 1 Woningzoekenden 11 1.1 Inleiding 11 1.2 Kenmerken en ontwikkeling 11 2 Woningaanbod 13 2.1 Inleiding 13 2.2 Kenmerken en ontwikkeling 13 3 Vraag-aanbod-verhouding 17 3.1 Inleiding 17 3.2 Vraagdruk 17 3.3 Marktdruk 19 4 Verhuringen 23 4.1 Inleiding 23 4.2 Benodigde inschrijfduur 23 4.3 Verhuringen naar bezettingsnorm 24 4.4 Verhuringen aan de aandachtsgroep 25 5 Slaagkansen 27 5.1 Inleiding 27 5.2 Per groep woningzoekenden 28 5.3 Ontwikkeling 29 6 Verhuisbewegingen 31 6.1 Inleiding 31 6.2 Rotterdam totaal 32 6.3 Deelgemeenten 32 7

8

Inleiding Sinds juni 1996 worden Rotterdamse sociale huurwoningen verdeeld via het aanbodmodel. Dit woonruimteverdelingssysteem werkt als volgt: Woningcorporaties adverteren hun vrijgekomen woningen in een krant (en inmiddels ook via internet). Woningzoekenden kunnen hun belangstelling voor een sociale huurwoning tonen door hierop te reageren (met een woonbon, per telefoon of via internet). Van de reacties op de geadverteerde woningen worden kandidatenlijsten gemaakt. Sinds 2005 wordt daarbij voor starters en doorstromers hetzelfde rangordecriterium gehanteerd, namelijk inschrijfduur. De woningzoekende met de langste duur eindigt bovenaan, degene met de kortste duur onderaan. Corporaties werken de kandidatenlijsten op volgorde af totdat een huurder is gevonden. Sinds de invoering van het aanbodmodel in Rotterdam heeft het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) op verzoek van de afdeling Wonen van de ds+v de werking ervan periodiek geëvalueerd. Het onderzoek heeft het karakter van een monitor: het volgt de ontwikkelingen op dat deel van de woningmarkt dat met het aanbodmodel wordt bestreken. Tot 2003 verscheen er jaarlijks een uitgebreide rapportage. Daarna is er elk jaar een beknopte versie van het rapport uitgebracht 2. Vanaf 2003 verschijnt er elk jaar een beknopte versie van het rapport. Ook in het voorliggende rapport over het Rotterdamse aanbodmodel in 2006 wordt alleen in hoofdlijnen gerapporteerd. De gegevens die voor dit onderzoek zijn gebruikt zijn afkomstig van de Vereniging WoonNet Rijnmond. Het gaat om een download van het administratiesysteem van het aanbodmodel. Het COS heeft de gegevens bewerkt en geanalyseerd. Vaak komt de voor dit rapport gehanteerde berekeningswijze overeen met die uit de vorige monitoren, maar soms is aangesloten bij de berekeningswijze die tegenwoordig voor de rapportages over de stadsregionale woonruimteverdeling 3 worden gebruikt. 2 Er is geen rapport over het aanbodmodel in 2004 verschenen. Een aantal gegevens over het jaar 2004 is wel verzameld en opgenomen in de tijdreeksen in het rapport over de Rotterdamse woonruimteverdeling in 2005. 3 In de rapportagereeks Monitor woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam van het COS zijn inmiddels publicaties verschenen over het jaar 2005 en 2006. 9

10

1 Woningzoekenden 1.1 Inleiding Met het aanbodmodel als woonruimteverdelingsysteem wordt van woningzoekenden een actieve rol verwacht bij het zoeken naar een nieuwe woning. Ze moeten zelf in de gaten houden welke woningen corporaties in de woonkrant en op internet te huur aanbieden. Bij belangstelling voor een woning moeten ze hun interesse zelf kenbaar maken door een woonbon op te sturen of te reageren via telefoon of internet. 1.2 Kenmerken en ontwikkeling In 2006 zijn bijna 60.000 woningzoekenden actief op zoek geweest naar een Rotterdamse sociale huurwoning. De samenstelling van deze groep was als volgt: 51% is een starter en 49% is doorstromer 72% woont al in Rotterdam, 13% woont elders in de stadsregio en 9% woont daarbuiten. 69% behoort tot de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid en 24% behoort tot de niet-aandachtsgroep; van de overige woningzoekenden (6%) is het inkomen onbekend. 50% is alleenstaand en 9% representeert een groot huishouden (met 5 of meer personen). 72% is 23 tot 55 jaar oud; 17% is jonger dan 23 jaar en 11% is ouder dan 55 jaar. 2% is een urgent en 3% is een sv-kandidaat; 94% heeft geen voorrang. Als we de kenmerken van de woningzoekenden in 2006 vergelijken met die van de groep in 2005, blijkt dat er op de meeste vlakken weinig verschillen zijn. Wel behoren de woningzoekenden in 2006 naar verhouding vaker tot de aandachtsgroep en minder vaak tot de niet-aandachtsgroep dan het jaar ervoor (respectievelijk 65% en 28% in 2005). De ontwikkeling van het totale aantal woningzoekenden op de Rotterdamse sociale huurwoningmarkt is in figuur 1.1 in beeld gebracht 4. Te zien is dat hun aantal voor het eerst in jaren niet is toegenomen, maar afgenomen met bijna 7.500 woningzoekenden ten opzichte van 2005. De afname is flink te noemen; het aantal woningzoekenden is gedaald tot onder het niveau van 2003. Een mogelijke verklaring is de gunstige economische ontwikkeling in 2006 na een wat mindere periode. Het kan zijn dat hierdoor een verschuiving van de belangstelling van huur naar koop is opgetreden. Dat er in 2006 relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoren en minder tot de niet-aandachtsgroep dan het jaar ervoor kan hiervoor een aanwijzing zijn. In figuur 1.2 is ook de samenstelling van de groep starters en doorstromers weergegeven. Hieruit blijkt dat starters in vergelijking met doorstromers vaker jongeren en alleenstaanden zijn uit de aandachtsgroep. 4 Het aantal woningzoekenden wordt sinds 2003 op een iets andere wijze berekend wordt dan daarvoor. Voor 2003 worden alleen de woningzoekenden geteld die gereageerd hebben op aanbod in de bereikbare sector. Vanaf 2003 worden ook de woningzoekenden die op ander aanbod hebben gereageerd meegeteld. Bovendien worden vanaf 2005 ook de woningzoekenden die via directe bemiddeling een woning hebben gevonden meegeteld. 11

Figuur 1.1: Ontwikkeling van het aantal actief woningzoekenden 3 70000 60000 50000 40000 30000 20000 26693 28819 30247 43795 49577 52309 60669 61639 66902 59424 10000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Aantal actieven Figuur 1.2: Kenmerken van starters, doorstromers en de totale groep actief woningzoekenden op de Rotterdamse sociale huurwoningenmarkt in 2006 Doorstromers Starters Totaal Aandachtsgroep 19332 67% 21965 72% 41297 69% Niet-aandachtsgroep 8838 30% 5568 18% 14406 24% onbekend 898 3% 2821 9% 3719 6% tot en met 22 jaar 1166 4% 8977 30% 10143 17% 23-34 jaar 10796 37% 14621 48% 25417 43% 35-54 jaar 11705 40% 5664 19% 17369 29% 55-74 jaar 4405 15% 987 3% 5392 9% 75 jaar en ouder 995 3% 97 0% 1092 2% onbekend 1 0% 6 0% 7 0% 1 persoon 9888 34% 19680 65% 29568 50% 2 personen 3571 12% 2595 9% 6166 10% 3 personen 6267 22% 5006 16% 11273 19% 4 personen 5307 18% 2003 7% 7310 12% 5 en meer personen 4037 14% 1047 3% 5084 9% onbekend 0 0% 23 0% 23 0% geen voorrang 26267 90% 29843 98% 56110 94% urgent 908 3% 427 1% 1335 2% sv-kandidaat 1895 7% 84 0% 1979 3% Rotterdam 21846 75% 20689 68% 42535 72% rest SRR 3649 13% 3997 13% 7646 13% elders 1832 6% 3346 11% 5178 9% onbekend 1743 6% 2322 8% 4065 7% Totaal 29070 100% 30354 100% 59424 100% 12

2 Woningaanbod 2.1 Inleiding Sinds de invoering van het aanbodmodel bieden corporaties hun beschikbare woningen te huur aan in een woonkrant. In de loop der jaren zijn corporaties ook op internet gaan adverteren. Overigens worden niet alle vrijgekomen woningen geadverteerd. Deze woningen worden buiten de krant en internet om via directe bemiddeling aangeboden, bijvoorbeeld aan herhuisvestingskandidaten. In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de corporatiewoningen die in 2006 zijn aangeboden via advertenties én directe bemiddeling beschreven. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de wijze waarop corporaties de woningen hebben aangeboden: in advertenties met of zonder voorwaarden voor woningzoekenden en via directe bemiddeling 2.2 Kenmerken en ontwikkeling In 2005 zijn in Rotterdam 9.287 corporatiewoningen aangeboden via advertenties in de krant en op internet en via directe bemiddeling. Dit zijn er ongeveer 650 minder dan in 2005. Het aanbod had de volgende kenmerken: 84% heeft een huurprijs tot de bereikbaarheidsgrens 5. 48% is een flatwoning, 10% een eengezinswoning en 20% een ouderenwoning. 47% bestaat uit drie kamers, 26% is een kleine woning (1 of 2 kamers) en 6% is een grote woning (met 5 of meer kamers). bijna de helft van het aanbod is gelegen in de deelgemeenten Charlois (16%), IJsselmonde (16%) en Prins Alexander (15%). Bovenstaande cijfers zijn terug te vinden in figuur 2.1. Hierin staan ook de kenmerken van het aanbod met een huur tot de bereikbaarheidsgrens en de woningen met een hogere huurprijs. In het duurdere segment zijn relatief gezien veel meer eengezinswoningen, flats met lift en woningen met vier of meer kamers aangeboden. Het aanbod met een huur tot de bereikbaarheidsgrens bestond juist veel vaker uit flats zonder lift en kleine woningen (met 1 of 2 kamers). Meer dan de helft van het bereikbare aanbod lag op Zuid, terwijl meer dan de helft van het duurdere segment op Noord lag. 5 De bereikbaarheidsgrens is voor woningen met 1 t/m 3 kamers gelijk aan de aftoppingsgrens voor 1-2persoonshuishoudens ( 485,33 op 1 juli 2006), voor woningen met 4 of meer kamers geldt de aftoppingsgrens voor 3+persoonshuishoudens ( 520,12) als bereikbaarheidsgrens. 13

Figuur 2.1: Aanbiedingen van corporatiewoningen naar kenmerk in Rotterdam in 2006 Tot bereikbaarheids grens Vanaf bereikbaarheids grens Onbekende huurprijs Totaal Tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens 1684 22% 0 0% 8 7% 1692 18% Tot aftoppingsgrens 1-2phh 5595 71% 0 0% 27 23% 5622 61% Tot aftoppingsgrens 3+phh 544 7% 388 29% 18 15% 950 10% Tot huurprijsgrens 0 0% 723 54% 0 0% 723 8% Vanaf huurprijsgrens 0 0% 228 17% 0 0% 228 2% Onbekend 5 0% 0 0% 67 56% 72 1% Eengezinswoning 633 8% 301 22% 13 11% 947 10% Flat met lift 935 12% 288 22% 32 27% 1255 14% Flat zonder lift 2932 37% 189 14% 21 18% 3142 34% Benedenwoning 462 6% 71 5% 6 5% 539 6% Bovenwoning/maisonnette 1253 16% 226 17% 42 35% 1521 16% 55plus/service/miva 1598 20% 263 20% 6 5% 1867 20% Onbekend 15 0% 1 0% 0 0% 16 0% 1-2 kamers 2330 30% 115 9% 1 1% 2446 26% 3 kamers 3688 47% 672 50% 28 23% 4388 47% 4 kamers 1459 19% 357 27% 33 28% 1849 20% 5+ kamers 351 4% 195 15% 5 4% 551 6% Onbekend 151 2% 0 0% 0 0% 151 2% Rechtermaasoever (noord) 3606 46% 770 58% 47 39% 4423 48% Linkermaasoever (zuid) 4071 52% 569 42% 73 61% 4713 51% Onbekend 151 2% 0 0% 0 0% 151 2% Stadscentrum 212 3% 71 5% 4 3% 287 3% Delfshaven 684 9% 88 7% 33 28% 805 9% Overschie 172 2% 19 1% 3 3% 194 2% Noord 578 7% 123 9% 2 2% 703 8% Hillegersberg-Schiebroek 370 5% 38 3% 0 0% 408 4% Kralingen-Crooswijk 575 7% 67 5% 3 3% 645 7% Prins Alexander 1015 13% 364 27% 2 2% 1381 15% Feijenoord 987 13% 165 12% 58 48% 1210 13% IJsselmonde 1353 17% 161 12% 3 3% 1517 16% Charlois 1358 17% 156 12% 10 8% 1524 16% Pernis 23 0% 8 1% 1 1% 32 0% Hoogvliet 350 4% 79 6% 1 1% 430 5% Onbekend 151 2% 0 0% 0 0% 151 2% Totaal 7828 100% 1339 100% 120 100% 9287 100% Rij% 84% 14% 1% 100% 14

Sinds de regionale Overeenkomst Woonruimteverdeling in de stadsregio Rotterdam van kracht is geworden per 1 januari 2005 kunnen corporaties hun woningen op verschillende manieren aanbieden, waarbij ijkpunten worden gehanteerd: maximaal 25% via directe bemiddeling; deze woningen worden buiten de krant en internet om aangeboden; in het algemeen gaat het hier om verhuringen aan de zogenaamde 2 e en 3 e fase urgenten, 2 e fase herhuisvestingskandidaten (of svkandidaten) en aan bijzondere groepen, zoals statushouders. minimaal 40% voorwaardevrij; deze woningen worden zonder passendheidscriteria in de krant en op internet geadverteerd. maximaal 15% lokaal maatwerk; deze woningen worden in de categorie met specifieke passendheidseisen aangeboden via de krant en op internet om redenen van volkshuisvestelijke aard of leefbaarheidsargumenten (zoals schaarste, stagnerende doorstroming, beheeroverwegingen, herstructurering, sociaal-economisch draagvlak, overlast). maximaal 20% volkshuisvestelijk labelen; deze woningen worden via de krant en internet aangeboden, maar zijn voorzien van een label voor een specifiek leeftijdsgroep (ouderen of jongeren), of van passendheidseisen (huishoudensomvang of inkomenseisen); deze mogelijkheid is bij de wijziging van de Overeenkomst per 1 juli 2006 in de plaats gekomen van het labelen voor ouderen of grote gezinnen. Figuur 2.2 illustreert op welke wijze corporaties hun beschikbare woningen in Rotterdam hebben aangeboden in 2006. Hieruit blijkt dat Rotterdam aan alle ijkpunten heeft voldaan. Minder dan 25% van de beschikbare woningen is via directe bemiddeling buiten de krant en internet om aangeboden. Er is meer dan 40% voorwaardevrij en minder dan 15% als lokaal maatwerk geadverteerd. En corporaties hebben minder dan 20% van het aanbod met specifieke passendheidseisen ten aanzien van leeftijd, huishoudensgrootte en/of inkomen aangeboden. Een klein deel van de woningen (2%) is geadverteerd onder de condities van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (de Rotterdamwet ). Dit betekent dat corporaties in aangewezen gebieden in Rotterdam aanvullende voorwaarden stellen ten aanzien van werk en inkomen bij de verhuur. Figuur 2.2: Aanbiedingen van Rotterdamse corporatiewoningen in 2006 naar aanbodcategorie Lokaal maatw erk; 13% Rotterdamw et; 2% Directe bemiddeling; 17% Voorw aardevrij; 50% Volkshuisvestelijk labelen; 18% 15

Reguliere woningzoekenden die in 2006 via de krant en internet op zoek waren naar een sociale huurwoning hadden ongeveer evenveel keus als het jaar ervoor: er zijn bijna 7650 woningen geadverteerd. Dit zijn er lang niet zoveel als eind jaren negentig, maar wel wat meer dan in de eerste jaren van het nieuwe millennium. Dit is weergegeven in figuur 2.3. Let op: het aanbod dat buiten de krant om is aangeboden aan direct bemiddelden is niet in de figuur opgenomen. Figuur 2.3: Ontwikkeling van het aantal aanbiedingen (geadverteerd in de krant en op internet) van Rotterdamse corporatiewoningen 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 3659 10072 3826 11062 2919 8907 2683 7028 1998 1362 1015 5167 5389 5340 1231 5785 Dure huur Bereikbare huur Onbekend 1235 1200 6388 6332 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 16

3 Vraag-aanbod-verhouding 3.1 Inleiding Sinds de start van het Rotterdamse aanbodmodel is de verhouding tussen de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen steeds inzichtelijk gemaakt via de vraagdruk. Ook dit keer wordt de vraagdruk weer in beeld gebracht. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk in een aparte paragraaf ingegaan op de marktdruk. Dit is eveneens een indicator voor de vraag-aanbodverhouding, die gebruikt wordt bij de evaluatie van de stadsregionale woonruimteverdeling. Corporaties kunnen zowel de vraag- als marktdruk gebruiken bij hun verhuurbeleid en strategisch voorraadbeleid. Beide indicatoren geven immers inzicht in de populariteit van marktsegmenten die worden aangeboden. Overigens worden de vraag- en marktdruk wel beïnvloed door de toepassing van passendheidseisen bij het aanbieden van woningen, zoals dat gebeurt bij lokaal maatwerk en volkshuisvestelijk labelen. 3.2 Vraagdruk De vraagdruk geeft weer hoeveel reacties er gemiddeld op een advertentie van een sociale huurwoning zijn gekomen. De definitie van de vraagdruk luidt als volgt: het gemiddelde aantal reacties van woningzoekenden op een advertentie van een woning uit de bereikbare sector (exclusief ouderen- en mivawoningen). Woningen die gereserveerd zijn voor senioren en minder validen worden buiten beschouwing gelaten, omdat op deze woningen maar een deel van de woningzoekenden kan reageren en deze groepen woningzoekenden bovendien een afwijkend reactiepatroon vertonen. Als deze woningen meegenomen zouden worden bij de berekening van de vraagdruk zou een vertekend beeld kunnen ontstaan, bijvoorbeeld in gebieden met veel 55plus- en servicewoningen. Figuur 3.1: Ontwikkeling van de vraagdruk op bereikbaar aanbod (exclusief ouderen- en mivawoningen) in Rotterdam, 1997-2006 300 250 243 249 Vraagdruk 200 150 192 157 151 137 100 112 50 0 30 33 42 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 17

In 2006 kwamen er gemiddeld 137 reacties op een advertentie van een Rotterdamse corporatiewoning (figuur 3.1). Dit zijn er 14 minder dan in 2005. De laatste jaren neemt de vraagdruk geleidelijk af. In 2004 was deze al fors gedaald door veranderingen in de spelregels van het aanbodmodel. De verschijningsfrequentie van de woonkrant werd in het najaar van 2003 verlaagd van wekelijks naar tweewekelijks, waardoor woningzoekenden minder vaak konden reageren (drie keer per twee weken in plaats van per week). Verklaringen voor de meest recente daling in vraagdruk is de afname van het aantal woningzoekenden dat reageert op woningen en een toename van het bereikbare aanbod (exclusief ouderenwoningen) dat in de krant en op internet is geadverteerd. Figuur 3.2: Ontwikkeling van de vraagdruk op bereikbaar aanbod (exclusief ouderenwoningen) in Rotterdam naar type, kamertal, maasoever en deelgemeente Vraagdruk Aantal advertenties 2002 2003 2004 2005 2006 2002 2003 2004 2005 2006 Eengezinswoning 392 376 243 235 234 243 189 339 446 460 Benedenwoning 266 272 176 145 151 363 316 376 402 360 Bovenwoning/maisonnette 263 295 169 166 148 464 428 756 739 1081 Flatwoning zonder lift 230 239 150 149 130 2159 2071 2498 2651 2379 Flatwoning met lift 185 180 108 91 77 428 421 571 653 691 1 en 2 kamers 210 227 159 144 124 1112 997 1117 1178 1164 3 kamers 264 268 153 142 126 1938 1796 2366 2482 2484 4 kamers 245 234 162 178 177 489 526 876 1025 1082 5 of meer kamers 213 211 170 164 151 117 106 181 206 241 Linkermaasoever (Zuid) 221 215 137 136 126 1821 1817 2351 2600 2615 Rechtermaasoever (Noord) 266 288 179 167 151 1836 1608 2188 2291 2356 Stadscentrum 331 439 266 263 209 156 142 149 126 147 Delfshaven 235 221 144 168 152 301 297 543 465 533 Overschie 182 293 185 213 190 95 99 80 96 131 Noord 301 324 203 163 150 300 291 343 446 419 Hillegersberg-Schiebroek 268 262 184 169 133 236 141 197 202 221 Kralingen-Crooswijk 290 305 197 179 157 350 322 366 430 422 Prins Alexander 234 241 158 129 124 398 316 510 526 483 Feijenoord 276 311 171 172 160 573 496 719 856 683 IJsselmonde 221 183 122 121 119 542 510 730 799 874 Charlois 183 194 124 111 101 635 649 719 789 854 Pernis 99 130 214 181 206 13 7 8 21 9 Hoogvliet 120 102 104 142 144 58 155 175 135 195 Totaal 243 249 157 151 137 3657 3425 4540 4891 4971 18

Wanneer het woningaanbod in marktsegmenten wordt onderscheiden ontstaat het volgende beeld van de vraagdruk in 2006. In figuur 3.2 zijn de achterliggende cijfers opgenomen en is ook de ontwikkeling van de vraagdruk in de tijd weergegeven. De eengezinswoning is nog steeds het meest gewilde woningtype; gemiddeld levert een advertentie 234 reacties op. Op flats met lift komen gemiddeld genomen nog steeds de minste reacties (77). De vraagdruk loopt op van 130 voor flats zonder lift, naar 148 voor bovenwoningen/maisonnettes, naar 151 voor benedenwoningen. Op advertenties van vierkamerwoning komen gemiddeld de meeste reacties, namelijk 177. Gemiddeld wordt het minst gereageerd op kleine woningen (124) en driekamerwoningen (126). Op een advertentie van een grote woning kwamen in 2005 gemiddeld 151 reacties. Woningen op Noord blijven populairder dan woningen op Zuid. In 2006 reageerden er gemiddeld 25 woningzoekenden meer op een advertentie van een woning op Noord dan op een woning op Zuid. Van alle Rotterdamse deelgemeenten hebben er slechts vier een vraagdruk onder het stedelijke gemiddelde: Hillegersberg-Schiebroek, Prins Alexander, IJsselmonde en Charlois, waar de vraagdruk het laagst is. Het Stadscentrum is nog steeds veruit het populairste gebied in Rotterdam: gemiddeld komen er 209 reacties op een advertentie van een sociale huurwoning in dit gebied of per deelgemeente. 3.3 Marktdruk De marktdruk geeft weer hoeveel woningzoekenden er gemiddeld waren voor elke geadverteerde woning. Bij de berekening van de marktdruk worden alleen verhuringen van woningen die in de krant en op internet zijn aangeboden meegenomen. Directe bemiddelingen buiten de krant om tellen niet mee. De definitie van de marktdruk luidt als volgt: Het aantal woningzoekenden dat gereageerd heeft op verhuurde woningen (per marktsegment) gedeeld door het aantal verhuurde woningen (per marktsegment), uitgedrukt als het gemiddelde aantal woningzoekenden per verhuurde woning. Het aantal woningzoekenden wordt daarbij gewogen door middel van aggregatie op het niveau waaraan de marktdruk refereert. Het gaat hier om het meten van de populariteit van een marktsegment in termen van het aantal woningzoekenden dat zich aandient voor beschikbaar aanbod. Dat betekent dat een woningzoekende die negen reacties instuurt voor liftwoningen, slechts geteld wordt als één reagerende woningzoekende voor liftwoningen, maar dat deze woningzoekende ook als één woningzoekende meetelt voor zijn ene reactie op een benedenwoning. Verschillen in het aantal reacties dat iemand instuurt zijn bij deze berekening dus uitgeschakeld. Dit verklaart ook waarom de totale marktdruk in Rotterdam vaak lager is dan de marktdruk per marktsegment. In 2005 stonden voor elke (via de krant en internet) verhuurde Rotterdamse corporatiewoning gemiddeld 9 woningzoekenden in de rij. De Rotterdamse marktdruk is in regionaal opzicht niet hoog; in de meeste andere stadsregiogemeenten is deze duidelijk hoger. De marktdruk in Rotterdam neemt de laatste jaren geleidelijk af: van 12 in 2003, naar 11 in 2004, naar 10 in 2005 en nu dus 9. De wachtrij voor een Rotterdamse woning wordt dus steeds korter. Een verklaring voor de recente afname van de marktdruk is de afname van het aantal woningzoekenden, terwijl het aanbod in de krant en op internet ongeveer gelijk is gebleven. 19

In figuur 3.3 is de marktdruk per segment weergegeven. Het beeld is als volgt: De wachtrij is met gemiddeld 12 personen veruit het kortst voor woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens voor 1/2persoonshuishoudens. De marktdruk is met 28 het hoogst in de twee segmenten met een huurprijs vanaf de aftoppingsgrens voor 1/2persoonshuishoudens tot de huurprijsgrens. De wachtrij is vier personen korter voor aanbod in het goedkoopste en het duurste segment. De marktdruk is veruit het hoogst voor flats met een lift, benedenwoningen en bovenwoningen/maisonnettes: voor dergelijke woningen waren gemiddeld meer dan 50 belangstellenden. Opvallend is dat de populariteit van eengezinswoningen beduidend minder is. De rij voor 55plus- en servicewoningen is het kortst met gemiddeld 7 geïnteresseerden, wat te maken heeft met het feit dat dit aanbod gereserveerd is voor een deel van de woningzoekenden. Ook voor flats zonder een lift is de rij relatief kort te noemen. Vanaf het segment driekamerwoningen neemt de marktdruk toe met het stijgen van het kamertal. De vraag-aanbod-verhouding is dus het meest gespannen in het segment grote woningen met gemiddeld 29 belangstellenden per woning. Gemiddeld zijn er iets meer belangstellenden voor kleine woningen (16) dan voor driekamerwoningen (13). Nogmaals voor alle duidelijkheid: een woningzoekende staat in meer wachtrijen tegelijk, als deze op woningen uit verschillende huurprijsklassen en/of van verschillende typen en/of grootten heeft gereageerd. Figuur 3.3: Marktdruk op verhuringen (via de krant en internet) in 2006 in Rotterdam naar huurprijs, type en kamertal 60 50 40 52 52 51 30 20 24 28 28 24 33 25 29 10 0 12 12 7 16 13 tot jongeren/kwaliteits kortingsgrens tot aftoppingsgrens 1-2phh tot aftoppingsgrens 3+phh tot huurprijsgrens vanaf huurprijsgrens Eengezins Flat met lift Flat zonder lift Benedenwoning Bovenwoning/maisonnette 55+/service/miva 1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers Huurprijs Type Kamertal In figuur 3.4 is de marktdruk per deelgemeente weergegeven. Een korte uitleg hierbij is noodzakelijk. De Rotterdamse marktdruk die eerder in dit hoofdstuk werd gepresenteerd is namelijk niet het gemiddelde van de marktdruk in de deelgemeenten. Dit komt doordat woningzoekenden die op aanbod in meer dan één deelgemeente reageren, in elke deelgemeente waar zij reageren als actief woningzoekende worden geteld, terwijl zij op Rotterdams niveau slechts één maal meetellen. Deze dubbeltellingen aan de vraagzijde 20

(woningzoekenden) komen aan de aanbodzijde (verhuringen) niet voor, waardoor de marktdruk op deelgemeenteniveau altijd hoger is dan op Rotterdams niveau. Het beeld van de marktdruk op deelgemeenteniveau maakt alleen een onderlinge vergelijking van de marktsituatie binnen Rotterdam mogelijk. Onderstaande figuur illustreert dat de vraag-aanbod-verhouding het minst gunstig is voor woningzoekenden in Pernis, waar de marktdruk uitkomt op 100; het aanbod was daar dan ook klein met 9 verhuringen in een jaar. Ook het Stadscentrum en Overschie zijn in vergelijking met de andere deelgemeenten erg gewild met respectievelijk 65 en 62 belangstellenden per woning. De wachtrij is het kortst in Charlois met gemiddeld 18 woningzoekenden per woning. Ook Prins Alexander en IJsselmonde hebben een in vergelijking met de andere deelgemeenten een lage marktdruk. Het hierboven geschetste beeld komt vrijwel geheel overeen met de situatie in 2005. Figuur 3.4: Marktdruk op verhuringen (via de krant en internet) in 2006 per Rotterdamse deelgemeente 110 100 90 100 80 70 60 50 40 30 20 10 0 65 27 62 34 34 34 20 24 21 18 30 Stadscentrum Delfshaven Overschie Noord Hillegersberg- Schiebroek Kralingen- Crooswijk Prins Alexander Feijenoord IJsselmonde Charlois Pernis Hoogvliet Deelgemeenten 21

22

4 Verhuringen 4.1 Inleiding Een belangrijke vereiste voor een goed functionerend aanbodmodel is transparantie van de woningmarkt voor woningzoekenden. Met behulp van een volledig overzicht van het beschikbare aanbod en de voorwaarden die eraan verbonden zijn, kunnen woningzoekenden hun keuze bepalen. Daarbij kunnen ze hun eigen kansen inschatten door in de verantwoordingstabel in de krant te volgen hoeveel woningzoekenden reageren op soortgelijke woningen en welke woonpasdatum, ofwel inschrijfduur, de uiteindelijke huurder ervoor nodig heeft gehad. In dit hoofdstuk staan we stil bij de inschrijfduur van woningzoekenden die in 2006 een woning hebben gevonden. Ook wordt in dit hoofdstuk gekeken in hoeverre er bij de verhuringen in 2006 aan de vroegere bezetttingsnorm is voldaan: voor de Overeenkomst Woonruimteverdeling was er een relatie vastgelegd tussen het aantal personen in een huishouden en het daarbij toegestane aantal kamers in de woning. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een paragraaf over de mate waarin woningen passend zijn verhuurd qua huurprijs en inkomen. 4.2 Benodigde inschrijfduur In deze paragraaf geven we inzicht in de gemiddelde inschrijfduur die geslaagde woningzoekenden hadden bij het betrekken van hun nieuwe woonruimte. Hieruit kan grofweg worden afgeleid hoe lang het duurde om aan bod te komen. Het is daarmee een indicatie van de wachttijd voor woonruimte. Het is ook niet meer dan een indicatie, omdat de benodigde inschrijfduur niet betekent dat die woningzoekende ook al zo lang serieus aan het zoeken is geweest; velen reageren maar af en toe en staan vooral ingeschreven om inschrijfduur te sparen. Succes op de woningmarkt hangt mede af van het zoekgedrag van woningzoekenden: of men vaak reageert op woningen, of men reageert op schaarse woningen of juist op minder populaire woningen, of men veel eisen aan de gewenste woning stelt of juist met alles genoegen neemt zijn daarbij enkele kritische succesfactoren. In figuur 4.1 is een overzicht opgenomen van de gemiddelde inschrijfduur van de geslaagde woningzoekenden in 2006. We maken daarbij onderscheid in kenmerken van de woningzoekenden en kenmerken van de woning. We hebben bovendien de urgenten en stadsvernieuwingskandidaten buiten beschouwing gelaten, gezien hun voorrangspositie. Het gepresenteerde heeft dus betrekking op de wachttijd voor reguliere woningzoekenden. In 2006 hebben geslaagde woningzoekenden bijna 4 jaar (45 maanden) ingeschreven gestaan tot het moment waarop het nieuwe huurcontract is ingegaan. De verschillen tussen starters en doorstromers zijn klein (2 maanden), maar tussen Rotterdamse woningzoekenden en woningzoekenden van elders zijn groter (12 maanden). Wanneer we ons richten op de Rotterdamse woningzoekenden valt op dat 35 tot 55 jarigen, huishoudens vanaf 4 personen en doorstromers die tot de aandachtsgroep behoren een gemiddelde wachttijd hebben gehad van tenminste 50 maanden. De overige groepen kwamen sneller aan bod. 23

Figuur 4.1: Gemiddelde inschrijfduur van geslaagde reguliere woningzoekenden naar kenmerken van het huishouden en van de woning, 2006 Gem inschrijfduur Uit Rotterdam Van elders Totaal In maanden Doorstromers Starters Doorstromers Starters tot en met 22 jaar 23 26 25 19 25 23-34 jaar 47 50 37 40 48 35-54 jaar 54 52 44 38 52 55-74 jaar 46 31 30 21 40 75 jaar en ouder 40 35 39 5 40 1 persoon 43 45 33 33 43 2 personen 46 47 39 33 45 3 personen 48 45 36 39 45 4 personen 55 50 42 36 52 5 en meer personen 58 51 34 22 53 Onbekend 30 32 26 16 29 Aandachtsgroep 51 47 35 36 47 Niet-aandachtsgroep 44 48 38 37 44 tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens 41 41 31 31 40 tot aftoppingsgrens 1-2phh 50 48 35 35 47 tot aftoppingsgrens 3+phh 46 44 45 33 44 tot huurprijsgrens 50 45 35 33 46 vanaf huurprijsgrens 36 39 36 54 38 Eengezinswoning 51 51 39 39 49 Maisonnette 54 49 46 33 50 Flatwoning 50 47 38 35 46 Benedenwoning 50 47 45 32 47 Bovenwoning 53 47 46 35 47 55+ woning 40 25 25 20 34 Servicewoning 41 24 39 10 38 1 kamer 41 35 28 24 34 2 kamers 40 42 23 39 40 3 kamers 49 49 37 34 47 4 kamers 54 45 40 29 48 5 en meer kamers 48 47 44 44 47 Totaal 48 46 36 34 45 Naar woningkenmerken bezien blijkt de langste wachttijd te bestaan voor woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens voor 1-2 persoonshuishoudens, voor maisonnettes en eengezinswoningen en voor woningen vanaf 3 kamers. 4.3 Verhuringen naar bezettingsnorm Bij nieuwe verhuringen golden tot 2005 de regels uit de huisvestingsverordening over de zogenaamde bezettingsnorm: er was een relatie vastgelegd tussen het aantal personen in een huishouden en het daarbij toegestane aantal kamers in de woning. Deze regelgeving was 24

bedoeld om een rechtvaardige en doelmatige woonruimteverdeling te bewerkstelligen. Sinds de Overeenkomst Woonruimteverdeling in de stadsregio van kracht is geworden in 2005, gelden echter andere regels. Sindsdien is een deel van het aanbod vrijgelaten : minimaal 40 procent dient voorwaardevrij geadverteerd te worden, wat betekent dat iedereen op deze woningen kan reageren, ongeacht de hoogte van het inkomen of de omvang van het huishouden. In figuur 4.2 zijn alle verhuringen in 2006 uitgesplitst naar kamertal én de huishoudensomvang van de nieuwe huurders. De vroeger gehanteerde bezettingsnorm is ter illustratie in grijs weergegeven (waarbij moet worden aangetekend dat voor elke huishoudensomvang alleen een bovengrens is vastgelegd; zo mag een huishouden van 5 personen dus in principe ook in een woning met drie kamers, hoewel dat uit beheeroogpunt meestal niet wenselijk is, want dat zijn maar 2 slaapkamers voor 5 personen). Als de bezettingsnorm nog zou gelden zouden 665 woningen niet conform deze norm zijn verhuurd, ofwel 9 procent. Dit is een fractie meer dan vorig jaar. Figuur 4.2: Verhuringen van corporatiewoningen in 2006 volgens de bezettingsnorm Verhuurde woningen Nieuwe huurders van woningen 1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers Totaal* 1 persoon 1481 1884 326 30 3721 2 personen 145 534 150 20 849 3 personen 91 749 352 48 1240 4 personen 17 252 419 91 779 5 en meer personen 1 53 203 235 492 Totaal 1735 3472 1450 424 7081 * 75 verhuurde woningen met een onbekend kamertal of aan huurders met een onbekende voorrangspositie of huishoudensgrootte zijn achterwege gelaten in de tabel. 4.4 Verhuringen aan de aandachtsgroep De huisvesting van de aandachtsgroep (zoals in 1990 geïntroduceerd in de (rijks-)nota Volkshuisvesting in de jaren negentig) speelt nog steeds een belangrijke rol in het overleg tussen de gemeente en corporaties. In deze paragraaf staan de verhuringen aan de aandachtsgroep in 2006 in Rotterdam centraal. Van de geslaagde woningzoekenden die tot de aandachtsgroep behoren is 93% terechtgekomen in voor hen bestemd aanbod (dat wil zeggen met een huur onder de aftoppingsgrens) 6. Wanneer we kijken naar alle verhuringen van qua huurprijs voor de aandachtsgroep bestemde woningen, blijkt dat 79 procent naar de aandachtsgroep is gegaan en 21 procent naar de niet-aandachtsgroep. Van de woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens is iets minder dan de helft naar de aandachtsgroep gegaan en iets meer dan de helft naar de niet-aandachtsgroep. Van alle Rotterdamse verhuringen in 2006 is 75 procent 6 Bij de berekening van de percentages zijn woningen met een onbekende huurprijs en geslaagden met een onbekend inkomen buiten beschouwing gelaten. 25

naar de aandachtsgroep gegaan (figuur 4.3). Dit is meer dan het jaar ervoor, toen 70 procent aan de aandachtsgroep is verhuurd. Een mogelijke verklaring hiervoor dat dit jaar relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoren. Figuur 4.3: Verhuringen in 2006 naar huurprijs aan aandachtsgroep en niet aandachtsgroep Verhuringen met huurprijs onder aftoppingsgrens Verhuringen met huurprijs vanaf aftoppingsgrens aantal* Alle verhuringen Aan aandachtsgroep 4564 363 4927 Aan niet-aandachtsgroep 1238 417 1655 Aan aandachtsgroep 93% 7% 100% Aan niet-aandachtsgroep 75% 25% 100% rij% kolom% Aan aandachtsgroep 79% 47% 75% Aan niet-aandachtsgroep 21% 53% 25% * Verhuurde woningen met een onbekende huurprijs en geslaagden met een onbekend inkomen zijn niet opgenomen in de tabel. Dit was het geval bij circa 575 verhuringen. De cijfers kunnen bovendien door herberekeningen iets afwijken van de cijfers uit de rapportage Monitor Woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam 2006, COS, 2007 26

5 Slaagkansen 5.1 Inleiding De slaagkans geeft weer welk aandeel van de woningzoekenden met succes heeft deelgenomen aan het aanbodmodel en een Rotterdamse corporatiewoning heeft verkregen. De slaagkans wordt dus beïnvloed door de omvang van het beschikbare aanbod én de omvang van de groep woningzoekenden. De hier gepresenteerde slaagkansen zijn gebaseerd op de kwartaalrapportages Kans van Slagen. Monitor woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam (COS, 2006/2007). De slaagkans in 2006 is het gemiddelde van de kwartaalslaagkansen in dat jaar 7. Figuur 5.1: Slaagkans per stadsregiogemeente met een aanbodmodel in 2006 Rotterdam 5,2% Kleinstedelijk Groeistedelijk Grootstedelijk Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandsw aard Barendrecht Bergschenhoek Berkel en Rodenrijs Bleisw ijk 2,4% 3,6% 3,9% 2,9% 1,2% 0,9% 1,4% 2,4% 5,8% 7,8% 7,4% 10,1% 16,0% 17,0% Brielle 3,5% Hoek van Holland 1,3% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 7 In de serie kwartaalrapportages volgen we de slaagkans van groepen woningzoekenden voor het woningaanbod dat verhuurd is via de media (krant en internet) én door directe bemiddeling. De slaagkans is dus gebaseerd op alle verhuringen in een kwartaal. De slaagkans wordt beschouwd als een indicator voor de relatieve positie van groepen woningzoekenden op de sociale huurwoningenmarkt en is als volgt gedefinieerd: Het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat in het kwartaal een woning heeft verkregen (verhuringen) via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (die niet actief waren), uitgedrukt als percentage. 27

Woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt hadden in 2006 een slaagkans van 5,2 procent, wat een fractie lager is dan in 2005 (5,4 procent). Dit betekent dat elk kwartaal gemiddeld één op de twintig woningzoekenden een sociale huurwoning in Rotterdam heeft gevonden. In vergelijking met de andere grootstedelijke gemeenten in de stadsregio is de slaagkans in Rotterdam hoger. Figuur 5.1 illustreert dit. In vergelijking met de groeistedelijke gemeenten is de slaagkans in Rotterdam meestal lager. Wanneer de slaagkans in Rotterdam wordt vergeleken met die van de kleinstedelijke gemeenten, blijkt dat deze meestal hoger is. 5.2 Per groep woningzoekenden In figuur 5.2 is de slaagkans van verschillende groepen woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt weergegeven. Het beeld in 2006 is als volgt: Doorstromers hebben nog steeds een hogere slaagkans dan starters, maar het verschil is het afgelopen jaar wel een stuk kleiner geworden. Dit komt doordat de slaagkans van doorstromers is afgenomen en die van starters toegenomen. Dit is het gevolg van de afschaffing van de woonduur als rangordecriterium voor doorstromers per 2005. Sindsdien wordt bij starters en doorstromers alleen gelet op de inschrijfduur bij het rangordenen van de kandidatenlijsten voor woningen. Overigens gold voor doorstromers een overgangsregeling tot 1 juli 2006 waarbij de woonduur in fasen werd afgebouwd. Daarom is het goed mogelijk dat het verschil in slaagkans tussen starters en doorstromers in 2007 nog kleiner zal zijn. De aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid heeft een iets lagere slaagkans dan de niet-aandachtsgroep. Het verschil in slaagkansen is kleiner dan vorig jaar omdat de slaagkans van de niet-aandachtsgroep sterker is afgenomen dan die van de aandachtsgroep. Tweepersoonshuishoudens hebben de hoogste slaagkans, gevolgd door alleenstaanden. Grote huishoudens (met vijf of meer personen) hebben de laagste slaagkans. De slaagkansen van drie- en vierpersoonshuishoudens liggen daartussen en zijn vrijwel gelijk aan elkaar. Het afgelopen jaar zijn de slaagkansen het meest gedaald voor tweepersoonshuishoudens en grote huishoudens. Bij de andere groepen was de daling licht te noemen. De slaagkans neemt nog steeds toe met het stijgen van de leeftijd. De hoge slaagkans van 55plussers komt doordat een deel van het woningaanbod voor hen is gereserveerd. De verwachting was dat de afschaffing van de woonduur als rangordecriterium voor doorstromers het patroon van stijgende slaagkansen met het toenemen van de leeftijd zou doen veranderen. Uit een vergelijking van de slaagkansen met vorig jaar blijkt dat de slaagkansen van de oudste leeftijdsgroepen het meest zijn afgenomen en die van de jongste leeftijdsgroepen het minst. Het patroon van stijgende slaagkansen met de leeftijd is echter nog intact. Urgenten en sv-kandidaten hebben door hun voorrangspositie een beduidend hogere slaagkans dan reguliere woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt. Woningzoekenden uit Rotterdam hebben een duidelijk hogere slaagkans dan woningzoekenden uit andere gemeenten die in Rotterdam een corporatiewoning zoeken. Dit was vorig jaar ook het geval. 28

Figuur 5.2: Slaagkans per groep woningzoekenden op de Rotterdamse woningmarkt in 2006 totaal 5,2% doorstromers starters 5,5% 4,8% aandachtsgroep niet-aandachtsgroep 5,0% 5,2% 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 en meer personen 5,6% 6,6% 4,5% 4,4% 3,8% tot en met 22 jaar 23-34 jaar 35-54 jaar 2,6% 4,7% 5,3% 55-74 jaar 75 jaar en ouder 10,8% 19,8% reguliere woningzoekenden 4,3% urgenten 15,5% sv-kandidaten 29,1% woningzoekenden uit Rotterdam 6,0% woningzoekenden van buiten 2,9% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 5.3 Ontwikkeling De ontwikkeling van de slaagkans in Rotterdam is in figuur 5.4 zichtbaar gemaakt. Hiervoor is een zogenaamd tweekwartaals voortschrijdend gemiddelde gebruikt; dit betekent dat het gemiddelde van de slaagkans in twee kwartalen steeds als punt is weergegeven. Vertekeningen door uitschieters worden hierdoor minder en patronen worden duidelijker zichtbaar. De slaagkansen in Rotterdam worden sinds 2002 elk kwartaal gevolgd. De berekeningswijze is echter veranderd per 2005. Sindsdien worden ook verhuringen door directe bemiddelingen meegenomen bij de berekening van de slaagkans, waardoor deze hoger uitkomt. 29

Wanneer de nieuwe berekeningswijze als uitgangspunt wordt genomen, blijkt dat de slaagkans in Rotterdam de laatste twee jaren rond de 5 procent schommelt. De dip in de eerste helft van 2006 heeft mogelijk een systeemtechnische verklaring; in april 2006 is het administratiesysteem van WoonNet aangepast, wat consequenties heeft gehad voor het maken van de onderzoeksbestanden op basis waarvan de slaagkansen worden berekend. De laatste kwartalen laten een stijgende lijn van de slaagkans in Rotterdam zien. Figuur 5.3: Ontwikkeling van de slaagkans in Rotterdam (voortschrijdend tweekwartaals gemiddelde), 2002-2006 7% 6% 5% 4% 3% slaagkans: oude berekeningswijze slaagkans: nieuwe berekeningswijze 2% 1% 0% In de volgende figuur is de ontwikkeling van de slaagkans van starters en doorstromers en van de aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep vanaf 2005 weergegeven. Het effect van de geleidelijke afschaffing van de woonduur voor doorstromers vanaf 2005 is duidelijk zichtbaar. De slaagkans van doorstromers is nog steeds hoger dan die van starters, maar het verschil is de afgelopen twee jaren steeds kleiner geworden. Het kleine verschil in slaagkans tussen de aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep is de afgelopen tijd nog kleiner geworden. De slaagkans van de niet-aandachtsgroep is wel nog steeds het hoogst. Figuur 5.4: Ontwikkeling van de slaagkans van starters, doorstromers, de aandachtsgroep en de niet-aandachtsgroep in Rotterdam vanaf 2005 (tweekwartaals voortschrijdend gemiddelde) 8% 8% 7% 7% 6% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 0% 1/2 2005 2/3 2005 3/4 2005 4/1 2006 1/2 2006 2/3 2006 3/4 2006 1/2 2005 2/3 2005 3/4 2005 4/1 2006 1/2 2006 2/3 2006 3/4 2006 2002-1/2 2002-2/3 2002-3/4 2002-4/1 2003-1/2 2003-2/3 2003-3/4 2003-4/1 2004-1/2 2004-2/3 2004-3/4 2004-4/1 2005-1/2 2005-2/3 2005-3/4 2005-4/1 2006-1/2 2006-2/3 2006-3/4 doorstromers starters 30 aandachtsgroep niet-aandachtsgroep