EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM Gemeente Hardinxveld-Giessendam Juli 2014 HG: 16742 INTERN/15941
Inhoud 1. Inleiding... 3 2. De starterslening... 4 2.1. Karakter van de starterslening... 4 2.2. (Lokale) voorwaarden... 4 2.3. Financiering starterslening... 4 3. Resultaten... 5 3.1. Aangekochte woningen... 5 3.2. Doorstroming... 5 3.3. Kopers... 6 3.4. Klankbordgroep Wonen... 6 4. Conclusies... 8 4.1. Conclusies... 8 Evaluatie startersleningen Juli 2014, INTERN/15941 2
1. Inleiding Sinds 25 april 2013 is de starterslening in Hardinxveld-Giessendam actief waarbij de Gemeente startersleningen beschikbaar stelt. Deze notitie betreft een evaluatie van de periode 25 april 2013 tot en met 28 februari 2014. De starterslening is opgenomen in de uitvoeringsparagraaf van de Nota Wonen naar aanleiding van een motie in de raad. Aanleiding was de stagnerende woningmarkt als gevolg van de kredietcrisis. Het doel van de starterslening is om de verkoop te stimuleren van bestaande woningen in de gemeente Hardinxveld-Giessendam door starters te faciliteren. De starterslening is ingevoerd om de volgende redenen: De lokale woningmarkt biedt op dit moment geringe toegangsmogelijkheden aan starters; Door de huidige economische situatie stagneert de doorstroming op de lokale woningmarkt (zowel van huurwoning naar koopwoning, als tussen koopwoningen); Het uitgeven van startersleningen door de gemeente bij bestaande bouw kan een impulsieve werking hebben op de doorstroming op de lokale woningmarkt; Het uitgeven van startersleningen, naast het bevorderen van doorstroming, ook andere voordelen met zich meebrengt (leefbaarheid, behoud jonge mensen). Deze notitie heeft als doel de starterslening in Hardinxveld-Giessendam te evalueren. Doelstelling van deze evaluatie is: Te onderzoeken of de starterslening de gewenste effecten heeft (gehad) op de woningmarkt; Deze evaluatienotitie is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt de lokale context van de starterslening geschetst. Het hoofdstuk beschrijft: de in 2013 vastgestelde lokale criteria. Hoofdstuk 3 gaat in op de resultaten. Hoeveel en welke woningen zijn verkocht met een starterslening, welke bedragen zijn geleend, wie waren die kopers, wat was de doorstroming, enz. De conclusies staan vermeld in hoofdstuk 4. Dit hoofdstuk sluit af met het schetsen van de ervaringen en de overwegingen. Evaluatie startersleningen Juli 2014, INTERN/15941 3
2. De starterslening 2.1. Karakter van de starterslening De starterslening is een aanvullende lening bedoeld om jonge kopers de mogelijkheid te bieden een eerste koopwoning te kopen. De lening is van toepassing op bestaande, particuliere woningen. De lening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de (leen)normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De gemeente biedt de lening, in samenwerking met Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), als aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. De starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de koopstarter. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Na drie jaar gaat de koopstarter in principe rente betalen en aflossing betalen, tenzij het inkomen niet toereikend is voor deze lasten. 2.2. (Lokale) voorwaarden De starterslening is een product van de SVn en zij hanteert de volgende voorwaarden: De koopstarter koopt voor de eerste keer een woning; De koopstarter gaat zelf in de woning wonen; De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is verplicht op de eerste en tweede hypotheek (de tweede hypotheek is de starterslening); De starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten; De gemeente heeft de volgende aanvullende voorwaarden gesteld: De leeftijd van de koopstarter is maximaal 35 jaar; Voor het verwerven van bestaande koopwoningen in de gemeente Hardinxveld-Giessendam, waarvan de verwervingskosten niet hoger bedragen dan de op dat moment geldende NHG-grens met een maximum van 235.000,00; Alleen bestaande woningen komen in aanmerking; De aanvrager in de laatste 10 jaar minimaal 1 jaar woonachtig is geweest in de gemeente Hardinxveld-Giessendam; De maximale hoogte van de starterslening bedraagt 20% van de verwervingskosten met een maximum van 30.000,00; 2.3. Financiering starterslening De gemeente is in 2013 begonnen met de startersleningen. Het college heeft 400.000,00 beschikbaar gesteld voor de uitgifte van de startersleningen. Het rijk stelt per januari 2013 geld beschikbaar voor startersleningen. Dit gaat om de helft van elke verstrekte lening. Tot wanneer het rijk bij blijft dragen is afhankelijk van het aantal aanvragen. Evaluatie startersleningen Juli 2014, INTERN/15941 4
3. Resultaten Momenteel zijn 12 startersleningen toegekend. Daarnaast loopt er nog één aanvraag. In dit hoofdstuk worden de resultaten van deze toegekende leningen beschreven. 3.1. Aangekochte woningen In de evaluatieperiode zijn er in totaal 12 startersleningen toegekend, waarvan 3 toegekende leningen nog niet volledig verwerkt zijn (hiervan ligt de offerte bij de aanvragers). Eén aanvraag is ingediend en moet nog beoordeeld worden. In totaal is er voor ongeveer 287.000,00 aan startersleningen verstrekt. Hiervan heeft de gemeente de helft gefinancierd en de andere helft is door het rijk gefinancierd. Circa 75% van de koopstarters had minimaal een starterslening van 20.000,- nodig om hun gewenste koopwoning te kunnen kopen. Hiervan zijn er zes die boven de 28.000,00 nodig hebben. Het gemiddelde leenbedrag bedroeg ruim 22.000,-. Hoogte lening Aantal verstrekte leningen 20.001,- t/m 30.000,- 9 (75%) 10.001,- t/m 20.000,- 1 (8%) < 10.000,- 2 (17%) Totaal 12 (100%) Verwervingskosten van de woningen De maximale verwervingskosten voor een woning die wordt aangekocht met behulp van een starterslening, mag 235.000,- bedragen. In 17% van de gevallen dat een starterslening verstrekt is, is deze benut voor de aankoop van een woning met een koopprijs tot en met 150.000,-. Woningen in de prijsklasse hoger dan 150.000 tot en met 200.000,- zijn vier keer aangekocht (75%). Er is één woning in de prijsklasse boven de 200.000,- aangekocht met een starterslening. De gemiddelde aankoopsom van de woningen is ruim 175.000,-, ruim onder de maximale verwervingskosten van 235.000,-. Verwervingskosten Aantal 200.001,- t/m 235.000,- 1 (8%) 150.001,- t/m 200.000,- 9 (75%) 150.000,- 2 (17%) Totaal 12 (100%) 3.2. Doorstroming Eén van de doelstellingen was de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. De starterslening is daarom alleen in te zetten in de bestaande bouw. Van de 12 woningen waren 7 woningen bewoond op moment van verkoop. De overige woningen waren leegstaande woningen, door onder andere overlijden, verhuizingen, enz. Hierdoor is er geen doorstroming op gang gekomen, maar hebben de huidige eigenaren geen dubbele lasten meer. Evaluatie startersleningen Juli 2014, INTERN/15941 5
Drie startersleningen hebben één verhuizing opgeleverd, waarvan twee buiten de gemeente en één is gaan samenwonen in de woning van de partner. Van 1 starterslening is bekend dat dit een verhuistrein van 4 verhuizingen heeft opgeleverd. Dit stopt bij een leegstaande woning. Van 3 woningen is de verhuisstroom nog niet inzichtelijk 1. Doorstroming Aantallen 4 1 (8%) 1 3 3 (25%) 0 5 (42%) Onbekend 3 (25%) Totaal 12 (100%) De werking van een verhuistrein is ook andersom te benaderen. De starters laten in voorkomende gevallen een woning achter die voor anderen beschikbaar komt. In 6 gevallen komt een huurwoning vrij, waarvan 1 vrije sector huurwoning. In 3 gevallen heeft dit 3 verhuizingen tot gevolg en in 3 gevallen 2 verhuizingen. In 5 gevallen komen de starters uit het ouderlijk huis en komt er dus geen extra verhuisstroom op gang. In 1 geval gaat het om een terugkeerder uit een andere gemeente, dit heeft dus geen invloed op de woningmarkt in Hardinxveld-Giessendam. De vrijkomende woningen voor andere bewoners is een neveneffect voor zowel de koopsector als de huursector. Vrijkomende woningen Aantallen 4 0 (0%) 1 3 6 (50%) 0 6 (50%) Totaal 12 (100%) 3.3. Kopers De gemiddelde leeftijd van de kopers is ongeveer 23 jaar. De grootste groep, 63% van de kopers, is een jongere met een leeftijd tot 24 jaar. Circa 37% is tussen de 24 en 29 jaar. Van de leeftijdsgroep tussen 30 t/m 35 heeft niemand gebruik gemaakt van de regeling. Leeftijden kopers Aantallen 23 jaar 12 (63%) 24 29 jaar 7 (37%) 30 35 jaar 0 (0%) Totaal 19 (100%) De leeftijdsgrens van 35 jaar lijkt hiermee gerechtvaardigd en het is duidelijk dat de jonge starters op de kopersmarkt worden bediend met de starterslening. Er zijn 12 huishoudens bediend met de starterslening. Van de 12 huishoudens bestonden zeven huishoudens uit twee personen. Van deze kopers komt bijna iedereen uit Hardinxveld-Giessendam. Van alle aanvragen is door één gebruik gemaakt van de mogelijkheid terug te keren uit een andere woonplaats naar de gemeente Hardinxveld-Giessendam met een starterslening. 3.4. Klankbordgroep Wonen In de klankbordgroep Wonen 2, d.d. 2 december 2013, zijn de ervaringen met de starterslening besproken met de verschillende leden. De ervaringen van de professionals zijn positief. De makelaars hebben aangegeven dat de starterslening niet alleen voor starters (volgens de criteria van de regeling) 1 Indien bewoners zich niet inschrijven in het gemeentelijke BAG systeem, is de verhuisstroom nog niet inzichtelijk. 2 De Klankbordgroep Wonen bestaat uit de volgende leden: Omnivera, WMO-platform, Makelaars (twee verschillende), Rabobank, Zorginstellingen (twee verschillende). Evaluatie startersleningen Juli 2014, INTERN/15941 6
een boost geven. De regeling heeft voor meerdere starters de drempel om naar een woning te kijken verlaagd. Als neveneffect hebben dus ook starters een woning gekocht met een reguliere lening, terwijl ze dachten de starterslening nodig te hebben. Indirect heeft de starterslening dus voor vertrouwen gezorgd bij starters. De grootte van deze groep is lastig in te schatten, omdat dit niet geregistreerd wordt. Evaluatie startersleningen Juli 2014, INTERN/15941 7
4. Conclusies In hoofdstuk 3 zijn de resultaten van de starterslening weergegeven. Door de beperkte omvang van het aantal uitgegeven leningen is het momenteel nog niet mogelijk vergaande conclusies te verbinden aan de regeling. Het college heeft besloten om het totale budget van totaal 400.000,00 te halveren. Hiervan is momenteel ongeveer 144.000,00 aan leningen uitgegeven door de gemeente, het rijk heeft dit verdubbeld. 4.1. Conclusies De starterslening komt tegemoet aan de vraag van starters om een koopwoning te bemachtigen. Dit is te zien aan de snelheid waarmee startersleningen voor particuliere woningen zijn verstrekt en de aandacht die de startersleningen hebben. Naast de afgegeven leningen hebben verschillende personen zich gemeld met vragen over de lening. Niet elke interesse heeft geleid tot een aanvraag. Dit kan betekenen dat de aanvrager via andere wegen (regulier) een lening heeft gekregen, of dat de starter is afgehaakt. Dit is niet te controleren. De gemiddelde koopsom is met 175.000,00 laag te noemen; deze ligt ver onder de prijs van de maximale verwervingsgrens van 235.000,00. Kopers halen daarmee niet het maximale uit de starterslening. Dit is te zien aan het percentage van de lening ten opzichte van de verwervingskosten. Met gemiddeld 13,3% is dit ver onder het maximale percentage van 20%. De leeftijdgrens van 35 jaar lijkt gezien de leeftijdscategorieën die een beroep doen op de starterslening hoog. Duidelijk is dat de jonge starters op de kopersmarkt worden bediend met de starterslening. De impact van de starterslening op de woningverkopen is beperkt. De starterslening zorgt daarbij beperkt voor doorstroming op de woningmarkt. De starters laat daarnaast wel vaker een (bereikbare) huurwoning achter. Evaluatie startersleningen Juli 2014, INTERN/15941 8