Raad: Beslissing: Raadsvoorstel Raadsvergadering : 24 mei 2007 Agendapunt : 2007 05 24-69 Onderwerp : Verkoop Haarenseweg 20 Esch (Oud Mannengasthuis) Aan de raad, Aanleiding Het object Haarenseweg 20 (in eigendom van onze gemeente) is vrij van huur en gebruik, daar de voormalige bewoonster naar Sint Jozefzorgcentrum in Esch is verhuisd. Door het college is bekeken de verhouding verhuur en verkoop van het pand Haarenseweg 20, de status van het pand, de cultuur historische waarde hiervan en het maatschappelijk belang van het pand. Op 27 september 2006 heeft de Rijksdienst voor de Monumentenzorg een uit- en inpandige opname gemaakt om voorzichtig en onder voorbehoud te beoordelen of er mogelijkheden zijn voor uit en of verbouw van het pand. Daar elke potentiële koper zijn of haar persoonlijke wensen voor het pand heeft, dient ten alle tijden zijn of haar wens schriftelijk kenbaar gemaakt te worden aan de Rijksdienst voor de Monumentenzorg. Onder voorbehoud en goedkeuring Rijksdienst van de Monumentenzorg mag het volgende aan het pand verricht worden; 1. de ramen aan de binnenzijde mogen voorzien worden van voorzetramen; 2. het dakbeschot mag aan de binnenzijde geïsoleerd worden; 3. daar het pand veel kamertjes heeft (aan de rechterzijde van de woning) mag van twee kamertjes, één kamer gemaakt worden om de leefbaarheid te optimaliseren; 4. de doucheruimte en toilet zijn gescheiden door een muur. Om de leefbaarheid te optimaliseren mag hiervan één ruimte gecreëerd worden; 5. daar de zolder één grote open ruimte is, mag men hier kamers inrichten; 6. er mag aan de rechter buitenzijde van het dak een dakgoot geplaatst worden; 7. een Monumentenvergunning en een bouwvergunning dient aangevraagd te worden bij de gemeente. Niet toegestaan zijn; 1. werkzaamheden verrichten aan de buitengevel van het pand; 2. de schouw in de woonkamer dient in takt te blijven; 3. de tegeltjes in de schouw mogen niet verwijderd worden;. 4. de plavuizen vloer op de begane grond mogen niet verwijderd worden; 5. aan de buitenzijde van het dak mag niet geisoleerd worden. 2007 05 24 Raadsvoorstel Verkoop Haarenseweg 20 te Esch (Oud Mannengasthuis) Pagina 1
Het college van B&W heeft op 24 april 2007 besloten het handhaven van het voornemen om het pand Haarenseweg 20 te verkopen zoals besloten op 14 november 2006 (met een gemiddelde waarde van 631.000, waarbij in waarde geen rekening is gehouden met wat er aan het pand eventueel verricht mag worden volgens de zeven punten van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg) middels openbare inschrijving en de betrokkenen en geïnteresseerden hieromtrent te informeren. Het is een idee van het college om de opbrengst van het pand Haarenseweg 20 te bestemmen voor maatschappelijke doeleinden, bijvoorbeeld het Legaat van Cooth. Het college wil de raad de gelegenheid bieden om een standpunt in te nemen. Verzoeken tot het huren of het aankopen van het pand Haarenseweg 20. Er zijn 9 verzoeken binnen gekomen van particulieren/ bedrijven en 1 verzoek van Heemkundekring De Kleine Meijerij met betrekking tot het kunnen aankopen of huren van het pand Haarenseweg 20. Het betreft hier schriftelijke verzoeken en telefonische verzoeken van inwoners/bedrijven uit onze gemeente en inwoners/bedrijven uit andere gemeenten (zie brieven en e-mail). Verzoeken tot het huren van het pand Haarenseweg 20. Heemkundekring De kleine meijerij heeft een schriftelijk verzoek ingediend om het pand alsnog te mogen huren van de gemeente (zie brief). Stichting Boesch uit s-hertogenbosch oppert in haar brief de instandhouding van de historie waarbij de stichting pleit om van het pand geen moderne woonfunctie te maken (zie brief). Bij het verhuren van het pand dient er rekening mee gehouden te worden dat kosten van achterstallig onderhoud en toekomstig onderhoud voor rekening en risico van de gemeente zijn. Om een huurprijs te kunnen bepalen is woningpuntenstelsel (waardering) leidend. Gezien de huidige staat van onderhoud en voorzieningen is het bepalen van een reële marktconforme huurprijs niet mogelijk. De voormalige bewoonster huurde het pand van de gemeente voor 498,-- per maand. Bij verhuur aan een stichting of bedrijf wordt de huurprijs berekend per m2 verhuurbare vloeroppervlakte (zijnde kantoorruimte, momenteel 110,- per m2). De richtprijs voor huur bedraagt dan per jaar 105m2 x 110 = 11.550,-- per jaar). Verzoeken tot het aankopen van het pand Haarenseweg 20. Uit de binnengekomen verzoeken is onderscheid gemaakt in commerciële verkoop (waaruit het doel is om hoofdzakelijk in het pand te gaan wonen en het karakter te behouden) en in verkoop ten behoeve van het maatschappelijk belang (met hoofdzakelijke doel het maatschappelijk belang door bijvoorbeeld het pand open te stellen voor het publiek en het geven van een tentoonstelling, galerie, cursussen, etc. en daarnaast om eventueel in de woning te gaan wonen). Commerciële verkoop. Het college van B&W heeft op 22 augustus 2006 besloten om het pand te laten taxeren door drie taxateurs (van den Hurk Makelaardij uit Helvoirt, Bureau Rail Makelaardij uit Esch en de gemeentetaxateur) en hier opvolgend een taxatierapport te laten opstellen, met als doel het verkrijgen van een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van het pand. Voor een nadere beschrijving en status onderhoud wordt verwezen naar de taxatierapporten. 2007 05 24 Raadsvoorstel Verkoop Haarenseweg 20 te Esch (Oud Mannengasthuis) Pagina 2
Onderstaand treft u aan de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, getaxeerd door de genoemde taxateurs. Van den Hurk Makelaardij 610.000,- kosten koper. Bureau Rail Makelaardij 652.000,- kosten koper. Gemeentetaxateur 615.500,- kosten koper. De waardebepaling is uitgevoerd rond 23 augustus 2006 en is daarom een momentopname in waarde. Ieder taxateur is uitgegaan van de huidige staat van onderhoud en aanwezige beperkingen. Verkoop ten behoeve van het maatschappelijk belang. De invulling ten behoeve van het maatschappelijk belang komt op de eerste plaats. Het bewonen op de tweede plaats. Haarenseweg 20 heeft een rijke historie en leeft onder de inwoners van onze gemeente (voornamelijk in Esch). Onze inwoners zien dan ook graag dat het pand Haarenseweg 20 haar bestemming (historie) behoud. Een vereniging of stichting heeft niet de middelen om het pand Haarenseweg 20 onderhands en vrij van huur en gebruik aan te kopen zoals bij commerciële verkoop. Daarnaast dient de rustende bestemming gewijzigd te worden. Er zijn 5 brieven ontvangen van belangstellenden waarin aan onze gemeente interesse wordt getoond om het Oud Mannengasthuis te kunnen aankopen in het kader van het maatschappelijk belang of te huren. Brief 1. Een inwoner uit Boxtel wil op het perceel naast het wonen in het Oud Mannengasthuis een kunstcentrum met galerie en een beeldentuin oprichten, het beschikbaar stellen van een expositieruimte voor de Essche Heemkundekring, zodat zij hun belangrijk werk voor Esch en omgeving kunnen blijven voortzetten. Daarnaast wil men in het Oud Mannengasthuis creatieve cursussen geven voor kinderen en volwassen Brief 2. Herberg de Bourgondiër te Boxtel wil graag in aanmerking komen om het Oud Mannengasthuis aan te kopen en vervolgens, na volledige renovatie, enerzijds een openbare functie, bijv. een kleinschalig restaurant in combinatie met een galerie of een tentoonstelling verwezenlijken en anderzijds een woonfunctie bekleden. Brief 3. Een inwoner uit Haaren wil graag het Oud Mannengasthuis inrichten voor een leer-werkervaringsplek door middel van een bed and breakfast voor gehandicapten. Brief 4. Heemkundekring De Kleine Meijerij wil het Oud Mannengasthuis, in samenhang met andere organisaties, een perfecte invulling geven om het pand die uitstraling te geven, welke past bij de cultuurhistorie van Esch. Brief 5. NoordBrabantVacature wil het Oud Mannengasthuis aankopen met als doel de werkgelegenheid binnen Noord Brabant te bevorderen, het pand te renoveren, in te richten als kantoor, werkgelegenheid te stimuleren in Esch en het pand zijn cultuur historische karakter te laten behouden. 2007 05 24 Raadsvoorstel Verkoop Haarenseweg 20 te Esch (Oud Mannengasthuis) Pagina 3
Voor een Heemkundekring of een andere stichting die betrokkenheid tonen bij de historie van het pand, is het gemiddelde aankoop bedrag van Haarenseweg 20 ( 631.000 kosten koper), te hoog om het pand te verwerven. Conclusie verkoop versus verhuur van het pand Haarenseweg 20. Lettend op de rijke historie van het pand, biedt de verkoop van het pand Haarenseweg 20 voor de verkoper en koper een waarborg met betrekking tot het in stand houden van het rijksmonument met haar rustende bestemming. Bijkomend voordeel is dat hiermee de onderhoudskosten komen te vervallen. Bij verhuur (zeker bedrijfsmatig) is dit nog maar de vraag. Naast verandering van bestemming (van wonen naar bedrijvigheid) kan het monument, gezien de vele kamertjes, als een verzamelgebouw ingericht worden, waardoor het pand in feite haar historie kan verliezen. De te ontvangen huurpenningen zijn bovendien niet toereikend voor het noodzakelijke achterstallig onderhoud en het onderhoud op middellange en lange termijn. Het college heeft besloten het handhaven van het voornemen om het pand Haarenseweg 20 te Esch te verkopen voor minimaal 631.000 kosten koper, waarbij het een idee kan zijn om de opbrengst te bestemmen voor maatschappelijke doeleinden, bijvoorbeeld het Legaat van Cooth. Offerte notarissen. Het college van B&W heeft in het verleden (jaar 2002) het pand Achterstraat 1 in Helvoirt openbaar verkocht (gegund) en hierin goede ervaring opgedaan. Het college wenst wederom de verkoop van het pand via een openbare inschrijving tegen de laagst mogelijke kosten. Elke notaris is momenteel vrij om tarieven vast te stellen zonder haar lidmaatschap aan te tasten. Voor de notaris biedt dit de vrijheid om redelijk geprijsd de markt op te gaan en zijn of haar diensten aan natuurlijke en niet natuurlijke personen aan te bieden. Bij drie notariskantoren is een offerte aangevraagd welke betrekking heeft op de te maken kosten van verkoop bij openbare inschrijving waarbij onder voorbehoud en goedkeuring van het college van B&W gegund wordt. 1. Notariskantoor Witlox te Helvoirt, offerte 4.000,-- excl. BTW en kosten (zie offerte en de verrichtte werkzaamheden behorend bij de verkoop openbare inschrijving Achterstaat 1 te Helvoirt). 2. Notariskantoor Wösten & van t Hooft te Boxtel, offerte 1.750,-- excl. BTW (zie offerte). 3. Notariskantoor De Hair, Vrijdag en Maris te Oisterwijk, offerte 6.750,-- excl. BTW (zie offerte). Offerte Van den Hurk Makelaardij o.z. Op 30 oktober 2006 is er een brief binnengekomen van makelaardij van den Hurk waarin van den Hurk zijn diensten om het pand Haarenseweg 20 te mogen verkopen aanbiedt (zie brief). Makelaar van den Hurk wil een bemiddelingsopdracht bij verkoop verstrekken tegen een courtage van 1,5% van de gerealiseerde verkoopprijs (exclusief advertentiekosten en BTW). Uitgaande van een gerealiseerde verkoopprijs van 631.000,- bemiddelt van den Hurk voor 9.465,-- exclusief advertentiekosten en BTW. Publicatie. Om zoveel mogelijk gegadigden de kans te bieden om het pand aan te kopen dient er breed gepubliceerd/geadverteerd te worden (o.a. Brabants Dagblad, de Leije, op Funda, etc). Indien de notaris deze kosten niet berekend in de offerte, dienen deze ten laste van de verkoop te komen. 2007 05 24 Raadsvoorstel Verkoop Haarenseweg 20 te Esch (Oud Mannengasthuis) Pagina 4
Open Huis. Naast publicatie is het wenselijk om een open huis te organiseren. Bij een open huis (gebruikelijk op een zondag, vanaf 12.00 uur tot 14.00 uur) worden gegadigden uitgenodigd om het pand te bezichtigen. Gegadigden kunnen bij een open huis vragen stellen waarbij deze beantwoord kunnen worden. Daarnaast is het wenselijk om een informatiebrochure uit te reiken aan de gegadigden en de vervolgprocedure te vermelden. Voorstel. Aan uw raad wordt voorgesteld: Een standpunt in te nemen voor wat betreft de verkoop van Haarenseweg 20 te Esch voor minimaal 631.000 kosten koper. Nadere informatie Het concept-besluit ligt samen met de overige van belang zijnde stukken voor u ter inzage. Haaren, Burgemeester en wethouders van Haaren, secretaris, burgemeester, Mr. B.P.H. van Els. F.H.G.M. Ronnes. Behandeld door Portefeuillehouder : Henny Oerlemans : Drs. J.W. Brenninkmeijer 2007 05 24 Raadsvoorstel Verkoop Haarenseweg 20 te Esch (Oud Mannengasthuis) Pagina 5