Voorwoord...v (Bijna) 3 jaar nieuwe appartementswet Nicolas Carette en Koen Swinnen...1 Inleiding...1 Hoofdstuk 1. De statuten...2 Afdeling 1. Tegenwerpbaarheid t.a.v. huurders...2 Afdeling 2. Eenzijdige statutenwijziging door bouwheer...3 Afdeling 3. Verplichte kantmelding voor vorderingen tot wijzigng van aandelen of van verdeling van lasten...4 Hoofdstuk 2. De vereniging van mede-eigenaars (en deelverenigingen)...5 Hoofdstuk 3. De organen van de vereniging van mede-eigenaars...7 Afdeling 1. De algemene vergadering...7 1. Bijeenroeping algemene vergadering...7 2. Volmachten...9 Afdeling 2. De syndicus... 10 1. Algemeen... 10 2. Syndicuscontract en aansprakelijkheid van de syndicus... 11 3. Wet 15 mei 2012: aangetekende zendingen voor de vereniging van mede-eigenaars... 14 4. Geen verplichte internetsite... 17 Afdeling 3. De raad van mede-eigendom... 17 Afdeling 4. De commissaris van de rekeningen... 18 Hoofdstuk 4. Procedurele aspecten... 19 Afdeling 1. Procedures betreffende beslissingen van de algemene vergadering... 20 Afdeling 2. Andere procedures... 24 Hoofdstuk 5. De overdracht van een privatieve kavel... 26 vii
Verplichte coördinatie van de akten van appartements mede-eigendom aan de Appartementswet Alexis Lemmerling... 29 Hoofdstuk 1. Inleiding... 29 Hoofdstuk 2. Wenselijkheid van een coördinatie... 30 Afdeling 1. Waarom de akten van appartementsmedeeigendom coördineren?... 30 Afdeling 2. Vrijwillige coördinatie van de akten van appartementsmede-eigendom... 31 Afdeling 3. Mini- of maxistatuten?... 31 Hoofdstuk 3. Coördinatieplicht van de akten van appartements medeeigendom... 33 Afdeling 1. De wettekst... 33 Afdeling 2. Op wie rust de coördinatieplicht?... 33 Afdeling 3. Termijn... 35 Afdeling 4. Coördinatieakte: authentiek of onderhands?... 37 1. Keuze tussen authentieke en onderhandse coördinatie... 37 2. Wat na 1 september 2013?... 39 Afdeling 5. Coördinatiewijze... 41 1. Vertrekkend van de oude tekst of van een nieuwe?... 41 2. Wat met andere aanpassingen?... 42 Afdeling 6. Draagwijdte van de coördinatieplicht... 43 1. Aanpassing van de statuten en het reglement van orde... 43 2. Enkel aan de wet van 2 juni 2010?... 44 3. Wat met de tussentijdse reparatiewetten van 13 augustus 2011 en 15 mei 2012?... 45 4. Enkele veelvoorkomende twistpunten bij de coördinatie van de statuten... 46 A. Taalkundige aanpassingen... 47 B. Hernummering / herschikking van artikelen... 47 C. Herformuleren van bepaalde artikelen.. 47 D. Preciseren van wettelijke bepalingen... 47 1. Algemeen... 47 2. Raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen... 49 Afdeling 7. Publicatievereisten van de gecoördineerde akten van appartementsmede-eigendom... 50 1. Onderhands versus authentiek... 50 viii
2. Overschrijving van de authentieke coördinatieakte... 52 Afdeling 8. Goedkeuring van de coördinatie door de algemene vergadering... 53 Afdeling 9. Sancties... 54 1. In geval van laattijdige coördinatie of afwezigheid ervan... 54 2. In geval van gebrekkige coördinatie... 56 Hoofdstuk 4. Besluit... 57 Financiële aandachtspunten inzake appartementsmede- eigendom Thomas Soete... 59 Hoofdstuk 1. Financieel beheer van de vereniging van mede-eigenaars... 60 Afdeling 1. Algemeen... 60 Afdeling 2. Het vermogen van de vereniging van medeeigenaars... 60 1. De samenstelling van het vermogen... 60 A. Vereniging heeft eigen vermogen met uitsluitend roerende goederen... 60 B. Inkomsten... 61 C. Uitgaven... 62 2. Vermogen van deelvereniging... 64 Afdeling 3. Boekhoudkundig beheer... 65 1. Het voeren van een boekhouding... 65 A. Wettelijke verplichting... 65 B. Kleine verenigingen... 65 C. Eindelijk een genormaliseerd rekeningstelsel: KB van 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars... 66 D. Deelverenigingen... 68 2. Boekhoudkundige principes... 68 A. Principe van de objectiviteit... 69 B. Principe van de bestendigheid... 69 C. Principe van de voorzichtigheid... 70 D. Principe van de vergelijkbaarheid... 70 E. Principe van het getrouw beeld... 71 3. Geen neerleggingsplicht... 71 4. Beroep op een derde... 72 Afdeling 4. Werkkapitaal en reservekapitaal... 73 1. Werkkapitaal... 73 ix
2. Reservekapitaal... 74 A. Begrip en oprichting... 74 B. Doel en gebruik... 75 3. Algemeen... 76 4. Buitengewoon kapitaal en permanente provisie... 77 Afdeling 5. De gelden en rekeningen... 78 Afdeling 6. Budgetraming... 82 Afdeling 7. Opvraging provisies: enkele topics... 83 1. Omvang provisies... 83 2. Geldigheid vrijstelling van promotor-eigenaar tot bijdragen in gemeenschappelijke lasten... 83 3. Relatie vruchtgebruiker-naakte eigenaar... 84 4. Overdracht van kavel... 87 A. Principe... 87 B. Wijze van leggen van bewarend beslag onder derden... 87 Hoofdstuk 2. Toezicht en controle op financieel beheer van de syndicus... 88 Afdeling 1. De raad van mede-eigendom... 89 Afdeling 2. Commissaris van de rekeningen... 93 Afdeling 3. Individuele controle: individuele medeeigenaars hebben inzagerecht en initiatiefrecht... 96 1. Wettelijke inzagemogelijkheid... 96 2. Wijze van inzage... 97 3. Initiatiefrecht... 98 Afdeling 4. Algemene vergadering... 99 1. Goedkeuring rekeningen... 100 2. Rekenschap en kwijting... 101 A. Rekenschap... 101 B. Kwijting... 101 Hoofdstuk 3. Evaluatie en besluit... 103 Deelverenigingen: opportuniteit en toepassing Annelies Wylleman... 105 Hoofdstuk 1. Historiek en situering... 105 Hoofdstuk 2. De huidige mogelijkheden inzake ondersplitsing binnen het appartementsrecht... 108 Afdeling 1. Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid... 108 1. Restrictieve voorwaarden... 108 A. Voorwaarden eigen aan het gebouw of de gebouwen... 108 x
B. Een beslissing van de bouwheer of van de mede-eigenaars... 109 2. Structuur... 112 Afdeling 2. Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid.. 112 1. Draagwijdte... 112 2. Formaliteiten... 113 Hoofdstuk 3. Opportuniteit van het werken met deelverenigingen... 114 Afdeling 1. Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid... 114 1. Voordelen van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid... 114 2. Nadelen van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid... 115 Afdeling 2. Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid.. 117 1. Voordelen van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid... 117 2. Nadelen van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid... 118 Hoofdstuk 4. Een alternatieve regeling via erfdienstbaarheden... 118 Besluit... 120 Vijf vragen over appartementsmede-eigendom en nalatenschappen Hélène Casman... 121 Inleiding... 121 Hoofdstuk 1. Inzagerecht na het overlijden van de eigenaar van een privatieve kavel... 121 Afdeling 1. Het overlijden van de eigenaar van een privatieve kavel... 121 1. Het openvallen van de nalatenschap... 121 2. Roeping tot de nalatenschap... 122 Afdeling 2. Inzagerecht krachtens bezitsrecht... 122 Hoofdstuk 2. Verplichting om de syndicus over het overlijden te informeren... 124 Afdeling 1. Wettelijke bepalingen... 124 Afdeling 2. De wijziging in het zakelijk statuut van het privatief deel... 124 Afdeling 3. Op wie rust de informatieplicht?... 126 Afdeling 4. Voor te leggen documenten... 126 Hoofdstuk 3. Er is meer dan één erfgenaam: aanwijzing van een lasthebber 128 Afdeling 1. De vroegere regel... 128 Afdeling 2. Totstandkoming van de nieuwe regel... 129 Afdeling 3. De nieuwe regel... 129 1. Geviseerde situatie... 129 xi
2. Wettelijke gevolgen van deze situatie: schorsing van het recht op deelname... 131 3. Einde van de schorsing door de aanwijzing van een lasthebber... 132 A. Wie wijst de lasthebber aan?... 132 B. Hoe wordt de lasthebber aangewezen bij akkoord tussen alle deelgenoten?... 132 C. Modaliteiten van de aanwijzing... 134 D. Kan de lasthebber ook anders dan door de deelgenoten worden aangewezen?... 134 E. Wat als niet alle deelgenoten samen tot aanwijzing overgaan?... 138 F. Wat als over de aanwijzing geen overeenstemming tussen alle deelgenoten bestaat?... 139 Hoofdstuk 4. Overdracht van een kavel na overlijden... 141 Afdeling 1. De vraag... 141 Afdeling 2. Het antwoord... 141 Hoofdstuk 5. Terugbetaling voor schotten na overlijden... 143 Afdeling 1. De wettelijke regel... 143 Afdeling 2. Artikel 1240bis BW... 143 Afdeling 3. De situatie van de bijzondere legataris... 144 Afdeling 4. Programmawetten 2012... 145 Conclusie... 146 Beknopte bibliografie... 147 Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen Steven Snaet en Myriam-Alexandra Vreven... 149 Hoofdstuk 1. Inleiding... 149 Hoofdstuk 2. Nieuwbouwprojecten en appartementsmede-eigendom... 149 Afdeling 1. Algemeen... 149 Afdeling 2. Het opstellen van de statuten van de appartementsmede-eigendom aandachtspunten bij nieuwbouwprojecten... 150 1. Het opstellen van de statuten door de notaris 150 2. Aanduiding van de private en de gemeenschappelijke delen... 152 3. Bepaling van het aandeel van elke private kavel in de gemeenschappelijke delen en lasten... 153 xii
4. Opname van voorbehouden rechten m.b.t. latere bouwfases en wijzigingen aan de statuten ingevolge veranderingen bij het uitvoeren van het bouwproject... 155 5. De overdracht van de private kavels door de bouwpromotor het ontstaan van de mede-eigendom... 158 6. Gesplitste verkoop van grond en private kavel bij nieuwbouwprojecten... 161 Afdeling 3. Appartementsmede-eigendom en de Woningbouwwet: enkele aandachtspunten... 163 1. Toepassing van de Woningbouwwet bij de verkoop van appartementen op plan... 163 2. Geoorloofde en ongeoorloofde ontwijkingen van de Woningbouwwet... 164 3. Specifieke probleempunten met betrekking tot de verkoop van nieuwbouwappartementen op plan met toepassing van de Woningbouwwet... 166 A. De verplichte opname van de basisakte, het reglement van medeeigendom en de stedenbouwkundige vergunning als bijlagen bij de (verkoop)overeenkomst... 166 B. De waarborgregeling specifieke probleempunten voor nieuwbouwappartementen... 169 Afdeling 4. De oplevering van de private en de gemeenschappelijke delen bij een nieuwbouwproject... 171 1. De oplevering en de Woningbouwwet... 171 2. De oplevering en de Appartementswet... 173 Hoofdstuk 3. Renovatie van een appartementsmede-eigendom... 174 Afdeling 1. Algemeen... 174 Afdeling 2. Beslissingsbevoegdheid tot het uitvoeren van renovatiewerken... 175 1. Principiële beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering... 175 2. Initiatiefrecht tot het bijeenroepen van de algemene vergadering... 175 3. Beslissing van de algemene vergadering om renovatiewerken uit te voeren... 176 xiii
4. Werken aan privatieve delen die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-7, 1, 1, e BW)... 178 5. Mogelijkheid voor iedere mede-eigenaar om beslissing tot renovatie en/of verbouwing aan te vechten... 179 6. Dringende renovatie- en herstellingswerken autonome bevoegdheid van de syndicus... 180 Afdeling 3. Concrete uitvoering van de renovatiewerken... 181 1. Mededinging... 181 2. Sluiten van de verbouwingsovereenkomsten opvolging van de werken en oplevering... 182 Afdeling 4. Kostenbijdrage voor verbouwings- en renovatiewerken... 183 Afdeling 5. Renovatie van een private kavel... 184 Afdeling 6. Renovatiewerken die betrekking hebben op het gehele gebouw met inbegrip van de private kavels... 185 Afdeling 7. Aandachtspunten gewijzigd koninklijk besluit modernisering liften... 186 Hoofdstuk 4. Afbraak en wederopbouw... 186 Afdeling 1. Accidentele vernietiging... 187 Afdeling 2. Vrijwillige afbraak... 187 Procedures binnen en buiten de vereniging van mede-eigenaars Dirk Scheers... 193 Hoofdstuk 1. Bevoegdheid... 193 Afdeling 1. De materieel bevoegde rechter... 193 Afdeling 2. De territoriaal bevoegde rechter... 194 Afdeling 3. Arbitrage... 194 Hoofdstuk 2. De hoedanigheid van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden... 195 Afdeling 1. Rechtspersoonlijkheid... 195 Afdeling 2. Vertegenwoordigingsbevoegdheid van de syndicus... 199 Afdeling 3. Meldingsplicht... 201 Hoofdstuk 3. Rechtsvorderingen van de vereniging van mede-eigenaars ten aanzien van mede-eigenaars... 201 Afdeling 1. Invordering van achterstallige bijdragen... 201 xiv
Afdeling 2. Eis tot naleving van de reglementen... 202 Hoofdstuk 4. Rechtsvorderingen van mede-eigenaars ten aanzien van derden... 202 Afdeling 1. Meldingsplicht... 202 Afdeling 2. Eisen van mede-eigenaars tegen huurders in het gebouw... 203 Hoofdstuk 5. Rechtsvorderingen van mede-eigenaars ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars... 205 Afdeling 1. De eis tot aanstelling van een syndicus... 205 Afdeling 2. De eis tot nietigverklaring van beslissingen van de algemene vergadering... 207 Afdeling 3. De eis tot bijeenroeping van de algemene vergadering... 209 Afdeling 4. De eis tot het uitvoeren van dringende werken... 209 Afdeling 5. De eis tot wijziging van de aandelen en lasten... 210 Afdeling 6. De eis tot indeplaatsstelling bij misbruik van minderheid... 213 Afdeling 7. De eigendomsvordering aangaande de privatieve kavel... 214 Afdeling 8. Advocaatkosten... 214 Hoofdstuk 6. Rechtsvorderingen van derden ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars... 215 Afdeling 1. Eis van bezitters van zakelijke of persoonlijke rechten... 215 Afdeling 2. Aansprakelijkheidsvorderingen... 216 Hoofdstuk 7. Tot slot... 217 Bijlage: Rechtspraak... 219 Vredegerecht te Veurne 13 januari 2011... 221 Vredegerecht te Veurne 17 februari 2011... 234 Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton 5 januari 2012... 242 Vredegerecht te Sint-Truiden 24 januari 2012... 245 Vredegerecht te Veurne 15 mei 2012... 256 Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton 24 juli 2012... 262 Vredegerecht te Veurne 4 september 2012... 268 Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton 8 november 2012... 274 xv