Kleissen & Partners Oost bv Postbus 1271 7550 BG Hengelo Rapport: Uitvoering technische schouw 9 PO-Scholen Gemeente Oldebroek Versie 1.1 Opdrachtgever: Gemeente Oldebroek T.a.v. de heer G. Hooiveld Postbus 2 8096 ZG Oldebroek Opgesteld door: H.M.M. Vos A. Ardesch Deldenerstraat 61 7551 AC Hengelo Gecontroleerd door: K. Rook t (074) 267 01 11 f (074) 267 06 67 e info@kleissen.nl i www.kleissen.nl Datum: 10 februari 2014 gew. 5 maart 2014 Hengelo -Naarden -Zwolle
Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 2 Samenvatting en conclusie 5 3 Uitvoering onderzoek 7 3.1 Start-up 8 3.2 Gebouwschouw 8 3.2.1 Projectteam 8 3.2.2 Noodzakelijke gegevens 8 3.3 Eindrapportage 9 3.3.1 Aanbevelingen 9 3.3.2 Exploitatieverbeteringen 10 3.3.3 Investeringskostenraming 10 3.3.4 Flexibiliteit en aanpasbaarheid 11 4 1: O.B.S De Klepperbelt 12 4.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 12 4.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 14 4.3 Bevindingen van de school 15 4.4 Exploitatie 15 4.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 15 4.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 16 4.6.1 Constructieve hoofdopzet 16 4.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit 16 5 2: De Meidoorn 17 5.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 17 5.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 19 5.3 Opmerkingen aangegeven door de school 20 5.4 Exploitatie 20 5.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 20 5.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 21 5.6.1 Constructieve hoofdopzet 21 5.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit 21 6 3: De Bron 22 6.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 22 6.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 24 6.3 Opmerkingen aangegeven door de school 25 6.4 Exploitatie 25 6.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 25 6.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 26 6.6.1 Constructieve hoofdopzet 26 6.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit 26 7 4: De Wegwijzer 27 7.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 27 7.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 29 7.3 Opmerkingen aangegeven door de school 30 7.4 Exploitatie 30 7.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 31 pagina 2 van 57
7.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 31 7.6.1 Constructieve hoofdopzet 31 7.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit 31 8 5: De Regenboog 32 8.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 32 8.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 34 8.3 Opmerkingen aangegeven door de school 35 8.4 Exploitatie 35 8.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 36 8.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 36 8.6.1 Constructieve hoofdopzet 36 8.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit 36 9 6: Eben Haëzer 37 9.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 37 9.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 39 9.3 Opmerkingen aangegeven door de school 40 9.4 Exploitatie 40 9.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 40 9.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 41 9.6.1 Constructieve hoofdopzet 41 9.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit 41 10 7: Nassauschool 42 10.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 42 10.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 44 10.3 Opmerkingen aangegeven door de school 45 10.4 Exploitatie 45 10.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 45 10.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 46 10.6.1 Constructieve hoofdopzet 46 10.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit 46 11 8: Noordermerk 47 11.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 47 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 48 11.2 Opmerkingen aangegeven door de school 50 11.3 Exploitatie 50 11.4 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 50 11.5 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 51 11.5.1 Constructieve hoofdopzet 51 11.5.2 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 51 12 9: De Rank 52 12.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen 52 12.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP 54 12.3 Opmerkingen aangegeven door de school 55 12.4 Exploitatie 55 12.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar 55 12.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 56 12.6.1 Constructieve hoofdopzet 56 12.6.2 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 56 pagina 3 van 57
13 Bijlagen 57 Bijlage 1 De Klepperbelt 57 Bijlage 2 De Meidoorn 57 Bijlage 3 De Bron 57 Bijlage 4 De Wegwijzer 57 Bijlage 5 De Regenboog 57 Bijlage 6 Eben-Haëzer 57 Bijlage 7 De Nassauschool 57 Bijlage 8 Noordermerk 57 Bijlage 9 De Rank 57 Kleissen en Partners 2014 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. pagina 4 van 57
1 Inleiding In uw gemeente bevinden zich 15 basisscholen. Door demografische krimp neemt het aantal leerlingen op deze scholen af en ontstaat er toenemende leegstand. Om hier een adequaat antwoord op te hebben heeft u samen met de schoolbesturen besloten om een visie op het toekomstig onderwijs op te stellen. Eén van de onderdelen van de visieontwikkeling is de clustering van meerdere scholen in Wezep, de grootste kern van uw gemeente. Vanuit de door u met de schoolbesturen ontwikkelde visie, wenst u een meerjaren investeringsbeleid op te stellen. Om dit beleid op te stellen heeft u besloten om de technische en functionele kwaliteit van enkele scholen in uw gemeente te onderzoeken en dit te betrekken in de toekomstvisie en toekomstige huisvesting. U wenst de technische kwaliteit van een 9-tal schoolgebouwen te onderzoeken en tevens een raming van de kosten die nodig zijn om de levensduur van de gebouwen te verlengen voor 20 jaar. Het betreft de volgende scholen: 1. De Klepperbelt 2. De Meidoorn 3. De Bron 4. De Wegwijzer 5. De Regenboog 6. Eben- Haëzer 7. De Nassauschool 8. Noordermerk 9. De Rank 2 Samenvatting en conclusie Naar aanleiding van het start-up gesprek met de gemeente op 18 december 2013 zijn op 8 en 9 januari 2014 de bovengenoemde 9 scholen geschouwd door Kleissen en Partners. De bevindingen van de specifieke technische onderdelen van de scholen zijn verwerkt in een lijst per school. Het betreffen constructieve, bouwkundige en installatietechnische zaken, de vaste binnenafwerking en het terrein. Op basis hiervan zijn aanbevelingen gedaan middels cijfers. Deze cijfers geven weer of dit onderdeel binnen een maximale instandhouding van 10 of van 20 jaar aangepast of vernieuwd dient te worden. Indien onderdelen op basis van deze cijfers aangepast en vernieuwd dienen te worden, dan zijn hiervoor kosten meegenomen in de raming voor de instandhoudingskosten. Daarnaast zijn de bevindingen gespiegeld aan de aanwezige MJOP s van de gemeente en is aangegeven wat nu als uitgangspunt is gehanteerd en meegenomen. Het betreffen heel verschillende type gebouwen, variërend van c.a. 316 m 2 bvo tot ca. 1.883 m 2 bvo, van bouwjaar 1947 t/m 1991 en diverse uitbreidingen t/m heden, 1 of 2 bouwlagen met platte daken of schuine pannendaken. Over het algemeen betreffen het scholen die, zowel door de scholen als door de gemeente, goed zijn onderhouden, dus minimaal of geen achterstallig onderhoud. pagina 5 van 57
Bij het grootste gedeelte zijn de oorspronkelijke hout en stalen ramen met enkele beglazing vervangen door kunststof of aluminium met isolatiebeglazing. Een aantal scholen heeft reeds een balansventilatie aangebracht in enkele lokalen, maar het merendeel heeft dit nog niet en heeft feitelijk te weinig ventilatie. Desondanks wordt maar op enkele scholen de ventilatie ook als echt probleem ervaren. Groot deel van de scholen heeft, daar waar oorspronkelijk nog geen isolatie aanwezig was, een na-isolatie gehad van de spouwmuren en van schuine daken of boven plafonds. Alleen na-isoleren van vloeren waar nog geen isolatie aanwezig is, heeft nog niet plaatsgevonden. Uitgangspunt voor onderstaande kostenramingen is dat alles heel moet zijn, goed bruikbaar, lokalen gebalanceerde ventilatie hebben en, afhankelijk van de instandhoudingstermijn, niet zwaar gedateerd en eventueel na-isoleren o.a. vanuit exploitatietechnisch oogpunt. Uit onderstaande kostenramingen blijkt dat De Regenboog ruim boven de overige investeringskosten uitschiet. De Regenboog is met 1.883 m 2 bvo zowel de grootste school, maar daarnaast heeft de hoge investering ook met name te maken met het feit dat hier de binnenafwerkingen behoorlijk zijn gedateerd, dat nog een redelijk deel de oorspronkelijke ramen heeft met enkel glas en een deel nog niet is voorzien van dak- en gevelisolatie. Bovenstaande geeft de volgende totaaltellingen van de kostenramingen inclusief BTW: 1. De Klepperbelt Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 64.198,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 132.905,-- 2. De Meidoorn Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 78.828,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 201.112,-- 3. De Bron Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 137.162,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 216.004,-- 4. De Wegwijzer Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 108.294,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 156.216,-- 5. De Regenboog Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 156.578,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 907.338,-- 6. Eben-Haëzer Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 41.018,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 78.075,-- pagina 6 van 57
7. De Nassauschool Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 89.503,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 171.751,-- 8. Noordermerk Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 25.029,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 29.468,-- 9. De Rank Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 76.554,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 144.233,-- Totaal van de investeringen van bovengenoemde scholen tezamen: Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 765.670,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 2.005.439,-- 3 Uitvoering onderzoek In onderstaand schema hebben wij in processtappen grafisch weergegeven op welke wijze we tot de bevindingen en conclusies in deze rapportage zijn gekomen. In de navolgende paragrafen wordt kort op iedere stap ingegaan. pagina 7 van 57
3.1 Start-up Op 18 december 2013 is er een start-up gesprek geweest met dhr. G. Hooiveld en dhr. K. van Vugt namens de gemeente Oldebroek en dhr. H.M.M. Vos van Kleissen en Partners. Hierbij is het voorliggende proces besproken en zijn de nodige afspraken gemaakt, o.a. met betrekking tot de benodigde noodzakelijke gegevens, data met betrekking tot schouwen en wanneer tussentijdse bevindingen en de eindrapportage gereed dienen te zijn. In dat gesprek zijn 2 dagen gepland om de schouwen uit te voeren, namelijk 8 en 9 januari 2014. Hiervan heeft de gemeente de schoolbesturen op de hoogte gebracht. 3.2 Gebouwschouw Door Kleissen en Partners zijn aansluitend met al deze scholen specifieke afspraken gemaakt met datum en tijdstip voor de schouw. Op basis van onderstaande aangegeven ontvangen informatie zijn de gebouwen bouwkundig en installatietechnisch geschouwd. Hierbij is gelijktijdig met de schouw een gesprek geweest met de school om een goed beeld te krijgen van hun eigen ervaringen van het gebouw met betrekking tot binnenklimaat, exploitatie, gebreken, etc. Zaken die tijdens de technische schouw nadrukkelijk aandacht hebben gekregen zijn: Bouwkundige staat; Installatietechnische staat; Constructieve hoofdopzet; Uitbreidings-/ aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit gebouw. Van de schouw zijn voor elk gebouw de bevindingen in beknopt overzicht uitgewerkt, ondersteund met fotomateriaal van o.a. aandachtspunten. 3.2.1 Projectteam De werkzaamheden zijn, onder supervisie van de heer ing. Karst Rook (seniorprojectleider), uitgevoerd door de heer ing. Michel Vos (projectleider) en de heer Arie Ardesch (kosten- en exploitatiedeskundige). 3.2.2 Noodzakelijke gegevens Tijdens dit start-up gesprek hebben we van de gemeente een lijst ontvangen met diverse opmerkingen van de betreffende scholen en de MJOP s. Afgesproken is dat de gemeente uit de bouwarchieven de relevante bouwkundige tekeningen zou kopiëren en aan Kleissen en Partners zou verstrekken, voor zover aanwezig, zoals: Gemaatvoerde plattegronden en gevels; Doorsnedes en details; Constructietekeningen; Overige relevante technische informatie. Verbruiksgegevens en overige exploitatielasten zijn niet (meer) bekend bij de gemeente. Indien deze relevant zijn voor de conclusies en aanbevelingen n.a.v. de schouwen en pagina 8 van 57
overige gegevens, dan zou Kleissen en Partners deze rechtstreeks bij de scholen kunnen opvragen. 3.3 Eindrapportage De resultaten zijn zowel individueel per school alsmede samenvattend in beeld gebracht in deze eindrapportage. Deze rapportage is getracht zo op te stellen dat deze goed bruikbaar is voor de verdere besluitvorming binnen de gemeente en de schoolbesturen. In deze eindrapportage komen de onderstaande items per school aan de orde. 3.3.1 Aanbevelingen Op basis van de schouw en technische opname zijn per gebouw conclusies en aanbevelingen gedaan middels o.a. cijfers van welke aanpassingen nodig zouden zijn voor een verdere maximale instandhouding van het gebouw. Referentiekader voor een maximale instandhouding van 20 jaar is: Kwaliteitsniveau van de onderdelen maximaal licht gedateerd en weinig aantasting (cijfer min 7), alles lager aan te passen; Minimaal alles dubbele beglazing; Minimaal geïsoleerde vloeren, gevels en dak, mag na-isolatie zijn of een beperkte isolatie uit het oorspronkelijke bouwjaar; Gebalanceerde ventilatie in de lokalen. Referentiekader voor een maximale instandhouding van 10 jaar is: Kwaliteitsniveau van de onderdelen maximaal zwaar gedateerd en lichte aantasting (cijfer min 5), alles lager aan te passen; Minimaal lokalen dubbele beglazing; Gebalanceerde ventilatie in de lokalen. Deze cijfers die per onderdeel zijn aangegeven, geven weer wat de technische levensduur van dit specifieke onderdeel is. Alles lager dan een 7 zijn aanbevelingen voor instandhouding voor een periode van 20 jaar en alles lager dan een 5 zijn aanbevelingen voor instandhouding voor een periode van maximaal 10 jaar. Daarnaast is verwezen naar de vermelde onderdelen in het MJOP, waarbij is aangegeven op basis van de huidige bevindingen wat hiervan de aanbevelingen zijn voor een maximale instandhouding van 10 of 20 jaar. De cijfers geven tevens de urgentie weer binnen welke periode de aanpassing hiervan plaats zou moeten vinden. Een 5 of 6 moet binnen 10 jaar worden aangepast, een 3 of 4 moet op korte termijn worden aangepast om vervolgschade te voorkomen en een 1 of 2 moet per omgaande worden aangepast om directe schade te voorkomen. Maar afhankelijk van de levensduur na aanpassing van dit onderdeel, zou dit eerder kunnen plaatsvinden om het maximale rendement uit die investering te halen binnen de instandhoudingsperiode van 10 of 20 jaar. pagina 9 van 57
3.3.2 Exploitatieverbeteringen Per schoolgebouw is aangegeven of er nog mogelijke extra maatregelen zijn die de exploitatie nog zouden kunnen verbeteren, waarvan zonder specifieke berekening aannemelijk is dat deze binnen de instandhoudingstermijn een toegevoegde waarde zou kunnen zijn. Indicatief zijn hiervan de te plegen investeringen in de investeringskostenraming meegenomen. 3.3.3 Investeringskostenraming Deze aanbevelingen zijn vertaald in een investeringsraming, opgesplitst naar een instandhoudingsperiode van maximaal 10 of 20 jaar. De instandhouding van 10 jaar en van 20 jaar zijn nu te maken keuzes met een verschillende investering. Dit houdt in dat is gekeken welke zaken echt moeten gebeuren om het gebouw technisch deze maximale periode te laten halen, waarbij het uitgangspunt is dat aan het einde van die periode die onderdelen nog wel heel zijn en functioneren, maar ze kunnen dan wel echt zijn afgeschreven en dan zwaar zijn gedateerd. I.v.m. de op dit moment te hanteren maximale instandhoudingsperiode van 20 jaar, is het uitgangspunt gehanteerd om niet direct zaken volledig te vervangen indien dit in het MJOP zou staan, maar is gekeken of op basis van de aangetroffen kwaliteit dit onderdeel eventueel tot het einde van de instandhoudingstermijn van 20 jaar middels extra controles en herstelwerk in voldoende mate in stand kan worden gehouden. Indien de instandhoudingstermijn na 20 jaar alsnog verlengd zou moeten worden, dan zal alsnog de investering gedaan moeten worden voor het volledig vervangen. Hierbij kan dan de kwaliteit van het nieuwe product geheel benut worden in de nieuwe instandhoudingstermijn. Zie onderstaand voorbeeld: Indien na 10 jaar blijkt dat de instandhouding nog bijvoorbeeld met eens 10 jaar verlengd moet worden, dan zul je alsnog een deel van de investeringen moeten doen die al voor een instandhouding van 20 jaar stonden aangegeven. Hierdoor zal 10 jaar en nog eens 10 jaar verlengen totaal duurder uitvallen, dan wanneer direct voor 20 jaar zou zijn gekozen. pagina 10 van 57
De kosten voor normaal regulier onderhoud zoals binnen- en buitenschilderwerk, onderhoud zonwering, vervangen lampen en armaturen, jaarlijkse controles,, etc, zijn hierin niet meegenomen. Alleen indien hier achterstallig onderhoud is geconstateerd, dan zijn hiervoor wel kosten meegenomen om eea weer op voor dat onderdeel behorend niveau te krijgen. Er zijn geen kosten opgenomen voor eventueel benodigde asbestsaneringen. Dit is een te specialistisch vakgebied, wat verder met een specialist verder uitgewerkt dient te worden. Wel zal bekend moeten zijn wat de wenselijke onderwijskundige aanpassingen zijn aan het gebouw. Indien alle aanpassingen plaats zouden vinden t.p.v. mogelijk asbest geeft dit een heel ander beeld, dan wanneer de aanpassingen plaatsvinden op plekken waar zich geen asbest bevindt. Alle vermelde bedragen zijn inclusief opslagen voor de aannemer en installateur en inclusief BTW. Uitgangspunt is dat ieder onderdeel rechtstreeks bij de uitvoerende partij wordt neergelegd. In deze kosten zijn daarom geen opslagen opgenomen voor architect, adviseur, externe begeleiding etc. 3.3.4 Flexibiliteit en aanpasbaarheid Per gebouw is op hoofdlijnen bekeken en aangegeven wat de technische mogelijkheden van het gebouw zijn voor eventuele toekomstige onderwijskundige vernieuwingen, uitgaande van meer openheid van bestaande wanden. Dit zou zich kunnen vertalen in: Dubbele deuren in dragende of niet dragende scheidingswanden tussen lokalen onderling of tussen lokalen en gangzones, kosten ca. 3.500,-- per dubbele deur. Paneelwanden met stalen draagconstructie ter vervanging van niet-dragende scheidingswanden tussen lokalen onderling of tussen lokalen en gangzones, kosten ca. 12.000,-- per paneelwand lokaal breed. Paneelwanden met stalen draagconstructie en aanpassing fundatie ter vervanging van dragende scheidingswanden tussen lokalen onderling of tussen lokalen en gangzones, kosten ca. 15.000,-- per paneelwand lokaal breed. Op basis van bovengenoemde indicatieve getallen, kan specifiek per school en de op dat moment aanwezige onderwijskundige visie, indicatief bepaald worden, wat de mogelijk gewenste situatie aan kostenconsequenties geeft. pagina 11 van 57
4 1: O.B.S De Klepperbelt 4.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen pagina 12 van 57
Interieur Vloerafwerkingen Plafondafwerkingen Lokalen linoleum goed 7 Verkeersruimtes linoleum goed 7 Verkeersruimtes zachte vloerafwerking goed 7 Toiletten tegels goed 7 voegwerk licht vervuild t.p.v. toiletpotten 5 Lokalen systeemplafond goed 7 Speellokaal houten plafond goed 7 Verkeersruimtes systeemplafond goed 7 Toiletten systeemplafond goed, maar geen afneembare plafondplaat en een enkele kapotte plaat 6 7 Wandafwerkingen Lokalen sauswerk goed, schoonmetelwerk gesausd 7 Lokalen scan gesausd goed, t.p.v. vlakke wanden 7 Lokalen wandtegels goed, t.p.v. natte hoeken en wastafels 7 Lokalen schoon metselwerk goed 7 Verkeersruimtes sauswerk goed, schoonmetelwerk gesausd 7 Verkeersruimtes scan gesausd goed, t.p.v. vlakke wanden 7 Verkeersruimtes schoon metselwerk goed 7 Toiletten wandtegels goed 7 Toiletten sanitaire wanden goed 7 Binnenschilderwerk goed 7 Binnenkozijnen hout onderlangs lichte beschadigingen 7 Binnendeuren hout geschilderd onderlangs lichte beschadigingen 7 Hang en sluitwerk goed 7 Binnenbeglazing goed 7 Installaties Sanitair licht gedateerde staande toiletpotten 7 Waterleidingen goed 7 Warmteopwekking 2 ketels in kelder goed, enkele jaren oud 8 Verwarmingslichamen radiatoren goed, bestaande lokalen licht gedateerd, 7 toiletten enkele verroest Ventilatie natuurlijk toevoer alleen via ramen, geen roosters 3 mechanisch toiletten en een enkel afvoerpunt in laatste 4 uitbreiding niet CO2 gestuurd 3 Koeling n.v.t. Armaturen lokalen TL goed, incidenteel defect wordt vervangen 7 verkeersruimtes TL goed, incidenteel defect wordt vervangen 7 Data bekabeld functioneert goed 7 Brandmeldinstallatie aanwezig functioneert goed 7 Inbraakbeveiligingsinstallatie aanwezig functioneert goed 7 Liftinstallatie n.v.t. Ervaringen door gebruiker Ventilatie goed Temperatuur goed Verwarming goed Koeling geen Lekkages geen Geur/Stank overlast geen Vervuiling geen Akoustic/geluid goed Asbestinventarisatie rapport aanwezig niet bekend asbest aanwezig onbekend geen Co2 meting goed beheersbaar behalve riolering fietsenberging bekend bij gemeente gezien de leeftijd zou het aanwezig kunnen zijn, maar gezien de eerdere renvatiewerkzaamheden is de kans reeel dat alles is verwijderd, bv t.p.v. cv ruimte en kozijnen pagina 13 van 57
4.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP Schilderwerk goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Hang- en sluitwerk goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Kunststof kozijnen reinigen; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Enkele houten kozijnen goed; staat op vervangen in 2031, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Kunststof kozijnen goed; staat op vervangen in 2031, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Enkele stalen kozijntjes met enkel glas, kwaliteit redelijk; bij instandhouding van 20 jaar vervangen door kunststof kozijnen met HR++. Bij instandhouding van 10 jaar zwaarder regulier onderhoud. Boeiboord trespa goed: staat op vervangen in 2031, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Metselwerk/ voegwerk goed: met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Dakpannen redelijk goed, wel behoorlijk vervuild; staat op geheel vervangen in 2020, bij instandhouding 10 jaar aansluitingen controleren en waar nodig herstellen, en voor instandhouding 20 jaar reinigen en beschadigde pannen vervangen en aansluitingen herstellen waar nodig, dan daarna met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Dakbedekking bitumen goed, deel van 1991 staat op vervangen in 2020, dat is reëel bij instandhouding voor 20 jaar. Een instandhouding van 10 jaar is, met de huidige kwaliteit, een extra controle en herstel van de risico delen en dan goed regulier onderhoud reëel haalbaar. Een deel staat op vervangen in 2031, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Loodslabben redelijk; staat op geheel vervangen in 2020, dit is reëel bij instandhouding van 20 jaar. Een instandhouding van 10 jaar is, met de huidige kwaliteit, een extra controle en herstel van de risico delen en dan goed regulier onderhoud reëel haalbaar. Dakgoten, kilkepers, wind/ dekveren goed; staat op vervangen 2020, gezien de huidige kwaliteit is waarschijnlijk met gedeeltelijk herstel/ vervanging en daarna met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Hemelwaterafvoeren, staat vermeld als staal, maar de bovenstukken zijn van kunststof, kwaliteit redelijk; kunststof te vervangen bij instandhouding van 20 jaar, stalen delen staan op vervangen in 2020, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Binnenkozijnen en deuren goed; staat op vervanging in 2020, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Radiatoren alle fases goed; met de huidige kwaliteit, een extra controle en herstel van de risico delen met name leidingen en aansluitingen in kruipruimte en met goed regulier onderhoud, is een instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Tegelverharding redelijk tot goed; een deel staat op vervanging in 2020, overig op herstraten in 2020, bij alleen herstraten i.p.v. vervangen is met goed regulier onderhoud ook instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Afrastering deel goed en delen slecht; slechte deel met gaas direct te vervangen; overig is met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Buitenriolering goed (geen klachten); staat op vervangen 2020, gezien de minimale klachten lijkt met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. T.p.v. de fietsenberging bestaan wel klachten, deze te herstellen. Rijwielrekken goed; staat op vervangen in 2030, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Dakbedekking buitenberging nu nog redelijk goed; staat op geheel vervangen in 2016, dit is reëel voor zowel 10 als 20 jaar instandhouding. pagina 14 van 57
4.3 Bevindingen van de school De bevindingen van de school zijn positief. Ondanks alleen ventilatieroosters in de laatste uitbreiding, geeft de school aan het klimaat als goed te ervaren. Voordeel is dat bestaande bouw veel massa heeft t.b.v. goede warmteaccumulatie (langzaam opwarmen en langzaam afkoelen), redelijk hoge ruimtes heeft en een schuin pannendak als extra buffer. Bij de uitbreiding is het platte dak direct het plafond van de lokalen, waardoor naar verwachting eigenlijk meer warmteoverlast ervaren zou moeten worden. Wellicht hebben deze lokalen een voldoende hoge schuine punt waar de warmte naar toe kan. Ook het effectief omgaan met spuien middels de aanwezige ramen kan hier een grote positieve invloed op hebben. Ondanks dat het voegwerk rondom toiletpotten licht vervuild is, wordt door de school niet aangegeven stankoverlast te ervaren. Er is alleen aangegeven dat de riolering van de fietsenberging niet goed functioneert. 4.4 Exploitatie Nagenoeg alle kozijnen buiten zijn reeds uitgevoerd in kunststof kozijnen. Toiletten zijn nog voorzien van vloertegels met voegen en hebben staande toiletten. Indien dit hangende toiletten met inbouwreservoirs zouden worden en de vloeren voorzien van gietvloeren, zal dit een klein voordeel geven in de schoonmaakkosten hiervan, maar dit zal binnen aankomende 20 jaar deze vervangingskosten niet terugverdienen. Platte en schuine daken zijn voorzien van bitumen. Dit zou vervangen kunnen worden door kunststof, maar voor nu nog een periode van 20 jaar is dat niet zinvol, zeker niet als de dakbedekking nu nog niet aan vervanging toe is. Die van de fietsenberging zou kunnen, die staat ter vervanging in 2016, maar kunststof heeft een levensduur tot ca. 40 jaar en de hogere kosten verdienen zich dan niet terug. Uitbreidingen zijn geïsoleerd en het oorspronkelijke gebouw is na-geïsoleerd. Ook zijn op de zolder de lokalen geïsoleerd. De oude delen hebben volgens de gegevens onder de vloeren nog geen na-isolatie gehad. Dat zou dan wellicht nog een optie zijn. Terugverdientijd van vloerisolatie is ca. 15 jaar. Daarnaast is dit comfortverhogend, omdat vloeren minder koud aanvoelen. 4.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar Onderstaand geeft de investering weer met betrekking tot de aanbevolen aanpassingen voor instandhouding over een periode van 10 jaar en 20 jaar. Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 64.198,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 132.905,-- Alle bovengenoemde bedragen zijn inclusief BTW. pagina 15 van 57
4.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 4.6.1 Constructieve hoofdopzet Fundering op staal (stroken fundering) bij alle fases Oorspronkelijk gebouw uit 1955: Steenachtige vloeren Steens binnenwanden, zowel lokaalscheidend als naar de gemeenschappelijke ruimte Wanden naar gemeenschappelijke ruimte alleen voorzien van een dichte deur, verder geheel gesloten Gezien de vorm van de houten kapconstructie met houten zoldervloer, is het waarschijnlijk dat alle binnenwanden dragend zijn. De kapconstructie alleen te gebruiken voor kleine opslag via een vlizotrap, waarschijnlijk is de balklaag daar ook op berekend Fase uitbreiding 1990 en 2004: Steenachtige vloer, 1990: Rc van 1,29 en 2004: Rc van 2,5 Deel plat geïsoleerd houten dak t.p.v. gangzone Deel schuin geïsoleerd houten dak t.p.v. lokalen Binnenspouw en lokaalscheidende wanden lijken dragend voor de dakbalken Halverwege de lokalen staan kolommetjes, met waarschijnlijk daar overheen een ligger t.b.v. De dakbalken De wanden van lokaal naar gang lijken niet dragend 4.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit Het oorspronkelijke gedeelte is erg gesloten, zowel geheel dichte wanden tussen de lokalen als naar de gang toe. Wel heeft dit deel heeft een centrale hal waar lokalen omheen zijn gesitueerd. Door lokalen open te maken zouden koppelingen met deze centrale hal mogelijk zijn. De lokaalscheidende wanden van zowel het oorspronkelijke deel als de uitbreiding lijken dragend, o.a. voor de kapconstructie. Bij meer openheid zijn hier constructieve aanpassingen/voorzieningen nodig. Bij de uitbreiding zijn 2 lokalen die aan een hal grenzen en daarmee gekoppeld zouden kunnen worden. Hier lijken de wanden naar de gang niet dragend, deze zouden dan zonder constructieve aanpassingen verwijderd kunnen worden. Het speellokaal ligt geheel afgezonderd van alle lokalen achter diverse algemene ruimtes pagina 16 van 57
5 2: De Meidoorn 5.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen pagina 17 van 57
Interieur Vloerafwerkingen Lokalen linoleum goed 7 Verkeersruimtes linoleum goed 7 Verkeersruimtes zachte vloerafwerking goed 7 Toiletten gietvloer goed 7 Plafondafwerkingen Lokalen systeemplafond goed, enkele beschadigde platen 7 Speellokaal houten plafond goed, licht gedateerd 7 Verkeersruimtes systeemplafond goed, enkele beschadigde platen 7 Wandafwerkingen Lokalen sauswerk goed 7 Lokalen scan gesausd goed, t.p.v. vlakke wanden 7 Lokalen wandtegels goed, t.p.v. natte hoeken en wastafels 7 Lokalen schoon metselwerk goed, licht gedateerd 7 Verkeersruimtes sauswerk goed, schoonmetelwerk gesausd 7 Verkeersruimtes scan gesausd t.p.v. vlakke wanden 7 Verkeersruimtes schoon metselwerk goed, licht gedateerd 7 Toiletten wandtegels goed, licht gedateerd 7 Toiletten sanitaire wanden goed 7 Binnenschilderwerk goed, alleen plinten en kozijnen 7 onderlangs bijwerken Binnenkozijnen hout goed 7 Binnendeuren kunststof goed 7 Hang en sluitwerk goed 7 Binnenbeglazing goed 7 Installaties Sanitair goed, licht gedateerd 7 Waterleidingen goed 7 Warmteopwekking 2 ketels in kelder goed, enkele jaren oud 7 Verwarmingslichamen radiatoren goed, alleen radiatoren oudste gedeelte 6 7 erg gedateerd en licht beschadigd Ventilatie natuurlijk toevoer via ramen en roosters 6 mechanisch t.p.v. toiletten en enkele ruimtes 4 niet CO2 gestuurd 3 Koeling n.v.t. Armaturen voorschakelaars geven het op 4 lokalen TL goed, incidenteel defect wordt vervangen 7 verkeersruimtes TL goed, incidenteel defect wordt vervangen 7 Data bekabeld functioneert goed 7 Brandmeldinstallatie aanwezig functioneert goed 7 Inbraakbeveiligingsinstallatie aanwezig functioneert goed 7 Liftinstallatie n.v.t. Ervaringen door gebruiker Ventilatie goed Temperatuur goed Verwarming goed Koeling geen Lekkages geen Geur/Stank overlast soms Vervuiling geen Akoustic/geluid goed geen Co2 meting g beheersbaar incidenteel verstopte toiletten Asbestinventarisatie rapport aanwezig ja wel asbest aanwezig enkele delen pagina 18 van 57
5.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP Hang- en sluitwerk goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Kunststof kozijnen reinigen; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Kunststof kozijnen goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Boeiboord trespa goed: met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Metselwerk/voegwerk goed: (in 2011 hersteld) met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Dakbedekking bitumen goed, deel staat op vervangen in 2020 en overig in 2026, dat is reëel bij instandhouding voor 20 jaar. Een instandhouding van 10 jaar is, met de huidige kwaliteit, een extra controle en herstel van de risico delen en dan goed regulier onderhoud, reëel haalbaar. Lichtkoepels redelijk; staan op vervangen in 2020 dat is reëel bij instandhouding voor 20 jaar. Dan ook dubbelwandig en dus beter geïsoleerd. Een instandhouding van 10 jaar is, met de huidige kwaliteit, een extra controle en dan goed regulier onderhoud, reëel haalbaar. Loodslabben redelijk; staat op geheel vervangen in 2020, dit is reëel bij instandhouding van 20 jaar. Een instandhouding van 10 jaar is, met de huidige kwaliteit, een extra controle en herstel van de risico delen en dan goed regulier onderhoud reëel haalbaar. HWA kunststof redelijk; Dit is nog maar op enkele plekken nog een klein stukje. Het staat op vervangen in 2023, dat is reëel bij instandhouding voor 20 jaar. HWA staal goed; overgrote deel is uitgevoerd in staal over de gehele hoogte, staat op geheel vervangen in 2023, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Binnenkozijnen en deuren goed; staat op vervanging in 2024, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Radiatoren alle fases goed; oorspronkelijke gebouw wel erg gedateerde ledenradiatoren, alles staat op vervanging in 2024, indien alleen de radiatoren van oorspronkelijke gedeelte worden vervangen, dan is met goed regulier onderhoud, met name leidingen en aansluitingen in kruipruimte, een instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Bij instandhouding van 10 jaar is, met de huidige kwaliteit, een extra controle en herstel van de risico delen en dan goed regulier onderhoud reëel haalbaar. Tegelverharding redelijk tot goed; herstraten staat voor 2024, dit is reëel bij instandhouding van 20 jaar. Een instandhouding van 10 jaar is met alleen de echt noodzakelijke plekken herstraten reëel haalbaar. Afrastering goed; klein gedeelte slecht, deze vervangen, overige met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Buitenriolering goed (geen klachten); staat op vervangen 2024, gezien de minimale klachten lijkt met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Rijwielrekken goed; staat op vervangen in 2024, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Hout buitenberging redelijk; staat op vervangen in 2024, dat is reëel bij instandhouding voor 20 jaar. Wel de houten kozijnen en deuren van de buitenberging per omgaande vervangen, deze zijn erg slecht. pagina 19 van 57
5.3 Opmerkingen aangegeven door de school De bevindingen van de school zijn redelijk positief. Ondanks natuurlijke toevoer en een enkel punt met mechanische afzuiging, geeft de school aan de ventilatie als goed te ervaren. Ondanks de gedateerde ledenradiatoren in het oudste gedeelte, grote ramen, platte daken en geen koeling, geeft de school aan de temperatuur en verwarming als goed te ervaren. Voordeel is dat het gebouw redelijk wat gemetselde wanden heeft, wat positief bijdraagt aan de warmteaccumulatie en redelijk hoge lokalen heeft. Incidenteel blijkt er een lekkage voor te komen. Naast bovengenoemde heeft de school geen opmerkingen over lekkages, stank, vervuiling of akoestiek. 5.4 Exploitatie Alle kozijnen buiten zijn reeds uitgevoerd in kunststof kozijnen, waardoor het onderhoud aan de buitenkozijnen al is geminimaliseerd. Toiletten zijn nog voorzien van vloertegels met voegen en hebben staande toiletten. Indien dit hangende toiletten met inbouwreservoirs zouden worden en de vloeren voorzien van gietvloeren, zal dit een klein voordeel geven in de schoonmaakkosten hiervan, maar dit zal nu deze vervangingskosten zeker niet terugverdienen. Platte daken zijn voorzien van bitumen. Dit zou vervangen kunnen worden door kunststof, maar voor nu nog een periode van 20 jaar is dat niet zinvol, zeker niet als de dakbedekking nu nog niet aan vervanging toe is. Uitbreidingen zijn geïsoleerd en het oorspronkelijke gebouw is na-geïsoleerd. De oude delen hebben volgens de gegevens onder de vloeren nog geen na-isolatie gehad. Dat zou dan wellicht nog een optie zijn. Terugverdientijd van vloerisolatie is ca. 15 jaar. Daarnaast is dit comfortverhogend, omdat vloeren minder koud aanvoelen. 5.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar Onderstaand geeft de investering weer met betrekking tot de aanbevolen aanpassingen voor instandhouding over een periode van 10 jaar en 20 jaar. Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 78.282,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 201.112,-- Alle bovengenoemde bedragen zijn inclusief BTW. pagina 20 van 57
5.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 5.6.1 Constructieve hoofdopzet Oorspronkelijk gebouw uit 1965: Fundering op staal (stroken fundering) Steenachtige vloeren Plat houten dak Lokaalscheidende wanden lijken dragend Per lokaal 2 kolommen t.b.v. de dakconstructie Wanden lokalen naar gangen lijken niet dragend Oorspronkelijke gangwand lijkt ook dragend, deel eens vervangen en nu kolommen geplaatst. Fase uitbreiding 1982 Betonstroken fundering Geïsoleerde systeemvloer Plat geïsoleerd staaldak met 5 cm isolatie Dak dragend op enkele kolommen en op staalprofielen die afdragen op het gemetselde binnenspouwblad Fase uitbreiding 2006 Betonstroken fundering PS-isolatievloer (broodjes-balkjes) Plat geïsoleerd staaldak met 110 mm isolatie Rc 2,5 Dak dragend op enkele kolommen en op staalprofielen die afdragen op het gemetselde binnenspouwblad 5.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit Wanden lokalen naar gang niet dragend en zijn zonder constructieve aanpassingen te verwijderen, m.u.v. de 2 kolommen. Hier zou een paneelwand geplaatst kunnen worden. Lokaal t.p.v. de speelhal is reeds voorzien van een vouwwand. Tussenliggend lokaal sluit aan op een redelijk smalle gang, maar zou wel opengemaakte kunnen worden en een paneelwand geplaatst kunnen worden. De lokalen t.p.v. de gemeenschappelijke ruimte zouden voorzien kunnen worden van paneelwanden, zoals 1 lokaal naast de entree dat al heeft. Onderling zijn al enkele lokalen verbonden met een enkele deur. I.v.m. positie van de borden zijn hiervoor niet heel veel meer mogelijkheden. Indien bij de helft van de lokalen de borden op de andere wand worden gezet, dan zou er een grotere opening gemaakt kunnen worden tussen enkele lokalen. Het speellokaal ligt aan het eind van de gang en heeft al dubbele deuren, maar kan niet eenvoudig gekoppeld worden aan de speelhal. Het laatst uitgebreide lokaal is niet centraal geplaatst en door alle tussenliggende facilitaire ruimtes niet te koppelen aan de speelhal of overige lokalen. Gemeenschapsruimte is reeds voorzien van meerdere harmonicawandjes. pagina 21 van 57
6 3: De Bron 6.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen pagina 22 van 57
Interieur Vloerafwerkingen Lokalen linoleum goed, 1 lokaal slecht, maar wordt 02-7 2014 vervangen Verkeersruimtes linoleum goed 7 Verkeersruimtes zachte vloerafwerking goed 7 Toiletten tegelvloer goed, licht gedateerd 7 Plafondafwerkingen Lokalen systeemplafond goed, enkele beschadigde platen en 1 6 7 lokaal wat doorgezakte platen Speellokaal houten plafond goed, licht gedateerd 7 Verkeersruimtes systeemplafond goed 7 Toiletten systeemplafond enkel toilet verouderde platen 6 Wandafwerkingen Lokalen sauswerk op metselwerk 7 Lokalen scan gesausd t.p.v. vlakke wanden 7 Lokalen wandtegels t.p.v. natte hoeken en wastafels 7 Lokalen schoon metselwerk 7 Verkeersruimtes sauswerk schoonmetelwerk gesausd 7 Verkeersruimtes scan gesausd t.p.v. vlakke wanden 7 Verkeersruimtes schoon metselwerk 7 Toiletten wandtegels licht gedateerd 7 Toiletten sanitaire wanden licht gedateerd 7 Binnenschilderwerk goed 7 Binnenkozijnen hout goed 7 Binnendeuren kunststof goed 7 Hang en sluitwerk goed 7 Binnenbeglazing goed 7 Installaties Sanitair oud en nieuw deel goed, enkele licht gedateerd 6 7 Waterleidingen goed 7 Warmteopwekking cv ketels goed, enkele jaren oud 7 Verwarmingslichamen radiatoren goed, alleen een enkele gedateerde 7 ledenradiator in algemene ruimte Ventilatie natuurlijk toevoer via ramen en roosters 6 mechanisch enkele lokalen gebalanceerde ventilatie, 4 8 afzuiging in toiletten, overig geen afzuiging niet CO2 gestuurd alleen gebalanceerde ventilatie, overig 3 8 niet Koeling n.v.t. Armaturen lokalen TL goed, incidenteel defect wordt vervangen 7 verkeersruimtes TL goed, incidenteel defect wordt vervangen 7 Data bekabeld functioneert goed 7 Brandmeldinstallatie aanwezig functioneert goed 7 Inbraakbeveiligingsinstallatie aanwezig functioneert goed 7 Liftinstallatie n.v.t. Ervaringen door gebruiker Ventilatie goed Temperatuur goed Verwarming goed Koeling geen Lekkages geen Geur/Stank overlast weinig Vervuiling geen Akoustic/geluid redelijk deels geen Co2 meting goed beheersbaar er zijn op diverse plekken gordijnen toegepast Asbestinventarisatie rapport aanwezig ja wel asbest aanwezig enkele delen vensterbanken pagina 23 van 57
6.2 Aanbevelingen in relatie tot het MJOP Schilderwerk goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Hang- en sluitwerk goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Aluminium kozijnen reinigen; vertonen enige vervuiling, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Houten kozijnen redelijk goed; enkele lokalen, staat op vervangen in 2028, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Aluminium kozijnen goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Boeiboord trespa goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Metselwerk/ voegwerk goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Dakbedekking bitumen goed, klein deel is in 2012 vernieuwd, grootste deel staat op nieuwe toplaag in 2017, dat is reëel bij instandhouding van zowel 10 als 20 jaar. Een klein deel staat voor vervanging in 2023. Dat is wel aan de snelle kant vanaf 2003, maar voor een instandhouding van 20 jaar wel reëel. Maar voor een instandhouding van 10 jaar is, met de huidige kwaliteit en dan goed regulier onderhoud reëel haalbaar. Lichtkoepels goed; staan op vervanging in 2017, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 10 jaar reëel haalbaar, maar wel reëel bij instandhouding van 20 jaar. Dan vervangen door dubbelwandig met betere isolatie. Loodslabben redelijk; staat op geheel vervangen in 2027, met de huidige kwaliteit, een extra controle en herstel van de risico delen en dan goed regulier onderhoud is een instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. HWA staal goed; met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. HWA kunststof matig; op enkele plekken bovendaks bij hoog/laag, gezien de minimale hoeveelheid deze te vervangen voor een instandhouding van zowel 10 als 20 jaar. Binnenkozijnen en deuren goed; staat op vervanging in 2025, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Radiatoren alle fases goed; een enkele verouderde ledenradiator, maar met de huidige kwaliteit, een extra controle en herstel van de risico delen met name leidingen en aansluitingen in kruipruimte en met goed regulier onderhoud, is een instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Tegelverharding redelijk goed; een deel staat op herstraten in 2018 en vervangen in 2031, bij alleen herstraten i.p.v. vervangen is met goed regulier onderhoud ook instandhouding van zowel 10 als 20 jaar reëel haalbaar. Zandbak goed, staat op vervangen in 2031, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Afrastering met spijlen goed, het gaas matig tot slecht; het gaas te vervangen, palen behouden, overig is met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Buitenriolering diverse klachten; staat op vervangen 2018, gezien de klachten is met extra controle en herstelwerk en dan met goed regulier onderhoud instandhouding van 10 jaar reëel haalbaar. Bij instandhouding 20 jaar wel vervangen. Rijwielrekken goed; staat op vervangen in 2025, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Rijwieloverkapping redelijk goed; staat op vervanging in 2025, maar met goed regulier onderhoud instandhouding van 20 jaar reëel haalbaar. Dakbedekking buitenberging redelijk; staat op vervangen in 2018, dit is reëel voor zowel 10 als 20 jaar instandhouding. pagina 24 van 57
6.3 Opmerkingen aangegeven door de school De school geeft aan de ventilatie als goed te ervaren, ondanks dat nog niet alle lokalen zijn voorzien van een balansventilatie en alleen natuurlijke toevoer hebben via roosters. Ondanks een enkele gedateerde ledenradiator in het oudste gedeelte, grote ramen, platte daken en geen koeling, geeft de school aan de temperatuur en verwarming als goed te ervaren. Voordeel is dat het gebouw redelijk wat gemetselde wanden heeft wat positief bijdraagt aan de warmteaccumulatie en redelijk hoge lokalen heeft. Ondanks de wat gedateerde vloertegels in de toiletten, geeft de school aan weinig stank te ervaren. Akoestiek wordt als redelijk ervaren. De school heeft inmiddels op enkele plekken gordijnen opgehangen. Naast bovengenoemde heeft de school geen opmerkingen over lekkages, vervuiling of akoestiek. 6.4 Exploitatie Nagenoeg alle kozijnen buiten zijn reeds uitgevoerd in kunststof kozijnen, waardoor het onderhoud aan de buitenkozijnen al is geminimaliseerd. Toiletten zijn nog voorzien van vloertegels met voegen en hebben staande toiletten. Indien dit hangende toiletten met inbouwreservoirs zouden worden en de vloeren voorzien van gietvloeren, zal dit een klein voordeel geven in de schoonmaakkosten hiervan, maar dit zal nu deze vervangingskosten zeker niet terugverdienen. Platte daken zijn voorzien van bitumen. Dit zou vervangen kunnen worden door kunststof, maar voor nu nog een periode van 20 jaar is dat niet zinvol, zeker niet als de dakbedekking nu nog niet aan vervanging toe is. Uitbreidingen zijn geïsoleerd en het oorspronkelijke gebouw is na-geïsoleerd. De oude delen hebben volgens de gegevens onder de vloeren nog geen na-isolatie gehad. Dat zou dan wellicht nog een optie zijn. Terugverdientijd van vloerisolatie is ca. 15 jaar. Daarnaast is dit comfortverhogend, omdat vloeren minder koud aanvoelen. 6.5 Investering instandhouding 10 jaar en 20 jaar Onderstaand geeft de investering weer met betrekking tot de aanbevolen aanpassingen voor instandhouding over een periode van 10 jaar en 20 jaar. Indicatie investering instandhouding 10 jaar: 137.162,-- Indicatie investering instandhouding 20 jaar: 216.004,-- Alle bovengenoemde bedragen zijn inclusief BTW. pagina 25 van 57
6.6 Aanpasbaarheid en flexibiliteit 6.6.1 Constructieve hoofdopzet Oorspronkelijk gebouw uit 1955 Fundering op staal (stroken fundering) Steenachtige vloeren Plat houten dak met stalen liggers ertussen Alle oorspronkelijke binnenwanden zijn dragend Lateien buitenzijde lopen door in betonbalk binnen, is koudebrug Minimale spouw aanwezig, nageïsoleerd Fase uitbreiding 1960, 1966, 1990, 1995 en 1999 Alle binnenwanden van lokalen lijken dragend Fase uitbreiding 2003 (2 bouwlagen) Betonstroken fundering PS-isolatievloer begane grond Kanaalplaat verdieping en dak Alle binnenwanden van lokalen dragend, kanaalplaat is rondom op binnenspouwblad opgelegd 6.6.2 Technische aanpassingsmogelijkheden en flexibiliteit Aanwezig hoge centrale hal, hierin zolder gemaakt voor ICT, vloer bovenkant op 2700 mm, waardoor onderkant balklaag vrij laag zit op ca. 2500 mm. Speellokaal centraal gelegen, nog geen doorbraken naar de centrale hal, constructief moeten de metselwerkpenanten blijven staan, waardoor niet 1 grote doorbraak gemaakt kan worden, maar wel meerdere. Alle lokalen zijn onderling al verbonden met een enkele deur. Lokalen zijn erg gesloten naar gang of centrale ruimtes toe, bijvoorbeeld t.p.v. kleuterhal zou paneelwand in lokaal kunnen om 1 grote ruimte te kunnen maken. Dit zou ook kunnen t.p.v. de lokalen grenzend aan de centrale ruimte en t.p.v. de lokalen in de laatste uitbreiding grenzend aan de hal. De lokalen aan de onderzijde grenzen volledig aan elkaar en daarvan lijkt de lokaalscheidende wand niet dragend, indien het bord op een andere wand zou kunnen, dan zouden deze lokalen van een panelenwand kunnen worden voorzien. En plaats in overige lokalen dubbele deuren naar hallen toe waar mogelijk. pagina 26 van 57
7 4: De Wegwijzer 7.1 Bevindingen technische staat en aanbevelingen pagina 27 van 57
Interieur Vloerafwerkingen Lokalen linoleum deel vervangen staat gepland voor 2014 4 7 Verkeersruimtes linoleum vervangen staat gepland voor 2014 4 Verkeersruimtes zachte vloerafwerking vervangen staat gepland voor 2014 4 speelzaal kunststof redelijk 6 Toiletten tegelvloer goed, licht gedateerd 7 Plafondafwerkingen Lokalen systeemplafond goed 7 Speellokaal houten plafond goed, licht gedateerd 7 Verkeersruimtes systeemplafond goed 7 Wandafwerkingen Lokalen sauswerk goed, op kurkwanden 7 Lokalen scan gesausd goed, t.p.v. vlakke wanden 7 Lokalen wandtegels goed, t.p.v. natte hoeken en wastafels 7 Lokalen schoon metselwerk goed, licht gedateerd 7 Verkeersruimtes sauswerk goed 7 Verkeersruimtes scan gesausd goed, t.p.v. vlakke wanden 7 Verkeersruimtes schoon metselwerk goed, licht gedateerd 7 Toiletten wandtegels goed, licht gedateerd 7 Toiletten sanitaire wanden goed, licht gedateerd 7 Binnenschilderwerk goed 7 Binnenkozijnen hout goed 7 Binnendeuren kunststof goed 7 Hang en sluitwerk binnen goed 7 Binnenbeglazing goed 7 Installaties Sanitair goed, licht gedateerd 7 Waterleidingen goed 7 Warmteopwekking cv ketels oud 1992 2 Verwarmingslichamen radiatoren goed 7 Ventilatie natuurlijk alleen toevoer via ramen, geen roosters 3 mechanisch afvoer toiletten en op enkele plekken 6 lokalen niet CO2 gestuurd tester aanwezig niet gebruikt 3 Koeling n.v.t. Armaturen lokalen TL goed, incidenteel defect wordt vervangen 7 verkeersruimtes TL goed, incidenteel defect wordt vervangen 7 Data bekabeld functioneert goed 7 Brandmeldinstallatie aanwezig functioneert goed 7 Inbraakbeveiligingsinstallatie aanwezig functioneert goed 7 Liftinstallatie n.v.t. Ervaringen door gebruiker Ventilatie redelijk Temperatuur moeilijk beheersbaar Verwarming goed behoudens ketel Koeling geen Lekkages zie buitenriolering Geur/Stank overlast geen Vervuiling geen Akoustic/geluid redlijk vanuite enkele ruimtes gebreken geen Co2 meting in verleden wel veel lekkage van lichtstraat gehad Asbestinventarisatie rapport aanwezig ja geen asbest aanwezig geen asbest pagina 28 van 57