RAADSVOORSTEL Onderwerp bestemmingsplan Centrum 2013 Agendanummer Nummer Steller Yolanda Meijkamp Portefeuillehouder(s) C.G.A. van Rossum Doorkiesnummer steller 0413-481355 Bereikbaar op: Bijlagen 4 Ma. t/m do. Coördinerende afdeling Publiekszaken Coördinerend team Ruimtelijke Ordening Behandeling raadscommissie 14-03-2013 Behandeling gemeenteraad 28-03-2013 Beslispunten: 1. In te stemmen met het in procedure brengen van het ontwerp-bestemmingsplan Centrum 2013 met daarin opgenomen : a. de vertaling van de centrumvisie 2010; b. de vertaling van de nota gebiedsbescherming Markt en omstreken; c. de kaders voor de wijzigingbevoegdheid voor de locatie Markt / Kapittelhof. 1/6
Onderwerp bestemmingsplan Centrum 2013 Wat is het vraagstuk/wat wijzigt er? De wettelijke termijn uit de Wet ruimtelijke ordening vereist dat bestemmingsplannen om de 10 jaar moeten worden herzien. Het bestemmingsplan Centrum voorziet hierin. Het bestemmingsplan Centrum is in hoofdzaak een consoliderend plan waarbij de huidige situatie wordt vastgelegd. Er zijn echter ook een aantal ontwikkelingen en beleidswijzigingen opgenomen. De belangrijkste drie zijn de vertaling van de Detailhandelsvisie en centrumvisie, de opname van het beschermd dorpsgezicht voor de locatie Markt e.o. en de wijzigingsbevoegdheid voor Markt/Kapittelhof. Wat willen we bereiken? Een actueel planologisch regime voor het plangebied. Wat gaan we daarvoor doen? Het in procedure brengen van bestemmingsplan Centrum 2013. Argumenten (per beslispunt) Beslispunt 1: In te stemmen met het in procedure brengen van bestemmingsplan Centrum. A. Wettelijke verplichting Op grond van de Wet ruimtelijke ordening geldt de verplichting om bestemmingsplannen tenminste elke tien jaar te herzien. De sanctie hierop is dat wanneer we niet tijdig herzien, er geen bouwleges kunnen worden geheven, voor zover die bouwplannen in overeenstemming zijn met het nu nog geldende bestemmingsplan. Tijdige herziening betekent dat de raad het nieuwe bestemmingsplan Centrum uiterlijk 26 september 2013 moet vaststellen. Hiervoor moet het ontwerp in april ter inzage worden gelegd. B. Vertaling nieuw beleid: Detailhandelsvisie en centrumvisie In het bestemmingsplan zijn- evenals in het geldende bestemmingsplan- de bestemmingen Centrum1, 2 en 3 opgenomen. Het verschil zit hem in de toelaatbaarheid van functies. In Centrum 1 zijn in panden waar dit nu niet het geval is, nieuwe winkels en nieuwe horeca toegelaten. In Centrum 2 geen nieuwe winkels en in Centrum 3 geen van beide. De vertaling van de Detailhandelsvisie en centrumvisie heeft tot gevolg een deel van Centrum-1, de bestemming Centrum-2 heeft gekregen, wat inhoudt dat het primaire winkelgebied iets is verkleind. De verkleining houdt kortweg in dat een deel van de Hertog Hendrikstraat in het nieuwe bestemmingsplan niet meer in het primaire winkelgebied vallen. Dit betekent dat hier nieuwe winkels worden uitgesloten. Op de ter visie liggende kaart is dit aangegeven. De rechten van de bestaande winkels binnen het gehele plangebied zijn uiteraard gewaarborgd. Gedurende de planperiode kan de winkelfunctie hier voortgezet worden en is ook planologisch niet van belang wat de concrete invulling daarvan is. Met andere woorden, waar nu een kledingwinkel zit, mag ook bijvoorbeeld een bakker of slager zich op grond van het bestemmingsplan zonder meer vestigen. C. Besluit raad m.b.t. beschermd dorpsgezicht Op 26 mei 2011 heeft uw raad besloten in het kader van het lokale erfgoedbeleid dat onderzoek gedaan moet worden naar de aanwijzing van een beschermd dorpsgezicht voor o.a. de Markt (nota gemeentelijke monumentenzorg Sint-Oedenrode Inspiratie en Identiteit ). Gelet op samenhang is dit gelijktijdig met het bestemmingsplan bezien en heeft dit in het plan ook zijn vertaling gekregen. De aanwijzing geschiedt op basis van de Erfgoedverordening. In de ter visie liggende nota / advies worden de aanwezige cultuurhistorische waarden in het centrum 2/6
onderscheiden in archeologische, historisch-stedenbouwkundige, historisch geografische en ensemblewaarden. Uit het advies blijkt dat de cultuurhistorische waarden zich concentreren rondom de Markt en de Heuvel en de toelopende straten Kofferen (eerste stukje) en de Borchmolendijk (deels). Op de inventarisatiekaart is dit weergegeven. Bij de begrenzing van het beschermd dorpsgezicht is zowel gekeken naar de onderlinge samenhang van de cultuurhistorische waarden als naar omliggende bebouwing die bij herinrichting van invloed is op het historisch karakter van het te beschermen dorpsgezicht. In de kern van het beschermd dorpsgezicht, m.n. de Markt en omringende bebouwing, worden waardevolle ensembles onderscheiden, waarbij het draait om het totaal / de combinatie van objecten. Met name behoud van ritmiek en parcellering (hoogte-, breedte- en diepteverhouding) van de straatwand, differentiatie in goothoogten en de aanwezigheid van een kap zijn qua bebouwing hier belangrijk. Bedoelde waarden zijn vertaald in het nieuwe bestemmingsplan, meer concreet de bestemmingen Waarde archeologie en waarde Cultuurhistorie. De betreffende regels hebben betrekking op archeologie en het behoud van historische structuren en rooilijnen, het openbaar gebied en, met name rondom de Markt, Heuvel, Kerkststraat en delen van de Borchmolendijk en Kofferen, de bebouwing. Herbouw blijft mogelijk, indien sprake is van : a. behoud ritmiek en parcellering (hoogte-, breedte- en diepteverhouding) van de straatwand; b. differentiatie in goothoogten van minimaal 0,3 meter ten opzichte van belendende panden; Verder zijn platte afdekkingen hier niet toegestaan op hoofdgebouwen. Voor de vraag of aan deze voorwaarden wordt voldaan, is advies van een deskundige voorgeschreven. Op grond van de Erfgoedverordening dient een beschermd dorpsgezicht door uw raad te worden vastgesteld. Dit na het volgen van een procedure. Gelet op de samenhang wordt deze procedure gelijktijdig met die van het bestemmingsplan opgestart en kunnen onze inwoners daarop reageren. Vaststelling van beide plannen is gepland voor september 2013. D. Herontwikkeling locatie Markt / Kapittelhof Uw raad heeft op 29 november 2012 het stedenbouwkundig plan voor de locatie Markt / Kapittelhof afgewezen en ontwikkelaars en college gevraagd een bijgesteld plan voor te leggen. Omdat het juridisch niet mogelijk is nu rechtstreeks nieuwe bouwmogelijkheden op te nemen in het bestemmingsplan, is gekozen voor de opname van een stukje flexibiliteit in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid. Concreet betekent dit dat uw raad voor een bepaald gebied en binnen door u bepaalde algemene kaders het college het vertrouwen en de verantwoordelijkheid geeft die algemene kaders te verfijnen in de vorm van het concreet vastleggen van bouwgrenzen, regels ten aanzien van de bouwmassa en de functie. Hierdoor is de procedure korter wat een voordeel oplevert t.o.v. een apart bestemmingsplan dat door uw raad moet worden vastgesteld. De kaders worden opgenomen in het bestemmingsplan en voor u separaat nog als bijlage bij dit voorstel gevoegd. Kanttekeningen Kanttekening beslispunt 1. A. Wat kost het? Benodigde bedrag Wijze van dekking 25.000 Post/budget Algemene reserve Nummer van post/budget 31101 (Ruimtelijke Ordening) Karakter van de uitgave Resterend bedrag in (incidenteel/structureel) budget/reserve/voor- ziening na uitvoering beslispunten Incidenteel 109.000 3/6
Communicatie en interactie Na behandeling in uw raad wordt het ontwerp bestemmingsplan Centrum 2013 en de voorgenomen aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht in april ter inzage gelegd. Gedurende de inzageperiode is het mogelijk zienswijzen kenbaar te maken. De initiatiefnemers van het project Markt / Kapittelhof, het Centrummanagement, BtB en de Heemkundige kring worden geïnformeerd m.b.t. de inzage van het ontwerpbestemmingsplan en het beschermd dorpsgezicht. Bijlage(n) Dit voorstel bevat de volgende bijlagen: 1. kaders wijzigingsbevoegdheid Markt Kapittelhof Ter inzage 1. ontwerp-bestemmingsplan 2. kaart aangepaste bestemming Centrum 1 3. Advies gebiedsgerichte bescherming Markt e.o., bureau Cuijpers 4. Kaart begrenzing beschermd dorpsgezicht Markt e.o. Sint-Oedenrode, 6 maart 2013 Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Sint-Oedenrode, de secretaris, de burgemeester, P.J.E. van de Loo P.M. Maas 4/6
Kaders Markt/Kapittelhof In het nieuwe bestemmingsplan Centrum 2013 geldt voor de locatie Markt / Kapittelhof de bestemming Centrum-1 conform het nu geldende bestemmingsplan. De wijzigingsbevoegdheid naar Centrum-1, Wonen en Verkeer- Verblijf is geënt op de bestuurlijke kaders vanuit eerdere besluitvorming en het nu geïntroduceerde beschermd dorpsgezicht waarvan de locatie Markt / Kapittelhof deel uitmaakt. De wijzigingsbevoegdheid houdt het volgende in. 1. Het gebied: Het gebied is onderstaand rood gearceerd weergegeven. Het gebied is groter dan het oorspronkelijke projectgebied; het is uitgebreid richting het Kerkplein. Hiermee wordt geanticipeerd op de mogelijkheid dat de eigenaren van deze panden wellicht alsnog gaan meedraaien in het project. 2. De voorwaarden: a. Er sprake dient te zijn van een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit. b. De hoofdontsluiting dient plaats te vinden vanaf de Markt om het Kerkplein en de smalle doorgang tussen de H. Martinuskerk en de bestaande bebouwing aan het Kerkplein als winkel- en verblijfsruimte, te ontzien. c. Op de verbeelding worden bouwhoogtes opgenomen, met in acht name van het volgende: 1. de goothoogte aan de zijde van de Markt en het Kerkplein mag maximaal 10 meter bedragen; 2. richting de woningen aan het Leerlooierspad moet sprake zijn van een aflopende hoogtedifferentiatie, 5/6
waarbij de goothoogte van de hoofdbebouwing maximaal 9 meter mag bedragen en de nokhoogte maximaal 12 meter; 3. de nok- of bouwhoogte mag aan de Markzijde maximaal 13 meter en voor het overige maximaal 16 meter bedragen. d. Voor het overige zijn de bepalingen van de bestemmingen Centrum -1-, Wonen, de dubbelbestemming waarde Cultuurhistorie 1 en 2 en de bestemming Verkeer-verblijf van overeenkomstige toepassing. e. Het aantal extra te realiseren woningen in het gebied dient te passen in c.q. te zijn afgestemd op de 'meerjarenplanning woningbouw' van de gemeente Sint-Oedenrode en mag maximaal 75 bedragen. f. De volgende woningtypes zijn toegelaten: vrijstaand, twee-aaneen, aaneengesloten woningen en gestapelde woonbebouwing. g. Er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, tenzij op andere wijze hierin voorzien kan worden. Bij de bepaling van het aantal parkeerplaatsen speelt mee: 1. het aantal bestaande parkeerplaatsen aan of op het Kapittelhof; 2. de toename van het aantal woningen; 3. de toename van de m2 bruto vloeroppervlak aan commerciële ruimte. h. Er kan een ondergrondse parkeergarage worden aangelegd met een bouwdiepte van maximaal 12 meter onder voorwaarden dat: 1. de waterhuishouding niet onevenredig wordt verstoord/aangetast, dan wel voldoende maatregelen worden getroffen in het belang van de gewenste waterhuishoudingsituatie ter plaatse en de directe omgeving; 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden ter plaatse. i. Er dient gebleken te zijn dat er geen milieuhygiënische belemmeringen bestaan tegen de wijziging c.q. de bestaande belemmeringen zijn opgeheven, welke bezwaren onder andere kunnen bestaan: 1. in de gesteldheid van de bodem; 2. het geluidaspect wegverkeerslawaai; 3. in milieucirkels (externe veiligheid, geluid, geur). 6/6