Van erfpacht naar eigen grond Hoe wordt u eigenaar van de grond?
Van erfpacht naar eigen grond U bezit een woning, maar de grond onder uw huis is eigendom van de gemeente. Misschien zou u liever de grond in eigendom hebben, om gevoelsmatige of financiële redenen. Vanaf 1 januari 2007 is dit mogelijk. In deze folder kunt u lezen hoe u de erfpacht om kunt zetten in eigendom en wat dit voor u betekent. Ook vindt u hier antwoord op veelgestelde vragen.
Erfpacht in Leiden Bockhorst Koppelstein Erfpacht betekent dat de erfpachter het recht krijgt om tegen een bepaalde vergoeding (de canon) een perceel grond van de gemeente in gebruik te nemen. Huiseigenaren pachten dus eigenlijk de grond. De vergoeding voor het gebruik van de grond - de erfpachtcanon - wordt elk half jaar vooruit betaald, of in één keer afgekocht. In de zeventiger jaren begon de gemeente Leiden met het uitgeven van grond in erfpacht: in die tijd een landelijke trend. Koppelstein en Bockhorst zijn de eerste Leidse wijken waar grootschalig grond in erfpacht werd uitgegeven, gevolgd door de Stevenshof. Stevenshof Roomburg In Nederland wordt inmiddels anders over grondbezit gedacht. Veel gemeenten, waaronder Leiden, moderniseren hun grondbeleid. De laatste grond die in Leiden in erfpacht is uitgegeven ligt in de wijk Roomburg. Vanaf 1 januari 2007 kunt u eigenaar worden van de grond.
Wat betekent dit voor u? Veel erfpachters hebben de wens om eigenaar te worden van hun perceel. Dat is met deze regeling mogelijk. Het is niet verplicht de grond te kopen. U kunt ook erfpachter blijven. De keuze is aan u. De gevolgen van aankoop van erfpachtgrond op een rijtje! Appartement en erfpacht Woont u in een koopappartement en deelt u de grond met andere appartementeigenaren? Als de ondergrond van het appartementencomplex bij de vestiging van het recht van erfpacht direct werd gesplitst in individuele appartementsrechten is het mogelijk om de grond te kopen. Op basis hiervan kan de erfpachter individueel een offerte aanvragen om een appartementsrecht voor de grond te kopen. Als u elk half jaar erfpachtcanon betaalt: - U hoeft geen canon en geen vergoeding administratiekosten meer te betalen. - U krijgt niet meer te maken met tussentijdse (rente)herziening van de te betalen erfpachtcanon. - U heeft geen onzekerheid meer over eventuele kostenverhogingen in de toekomst. - De aftrekbaarheid van de canon voor de inkomstenbelasting vervalt bij aankoop. Als u uw erfpachtcanon heeft afgekocht voor een bepaalde periode: - U betaalt geen vergoeding administratiekosten meer. - De afgekochte (vooruitbetaalde) erfpachtcanon wordt verrekend met de kosten voor de aankoop van de grond. - De afgekochte (vooruitbetaalde) administratiekosten worden indien van toepassing ook verrekend met de kosten voor de aankoop van de grond. In beide gevallen: - Na afloop van het huidige erfpachtcontract wordt geen nieuw erfpachtcontract gesloten. De grondwaarde wordt niet opnieuw bepaald. Er wordt geen nieuwe canon berekend. Het opnieuw afkopen van de nieuwe canon is ook niet van toepassing. - De rente van de (eventueel aanvullende) hypotheek voor de aankoop van de grond is aftrekbaar van de belasting. - Een grondwaardestijging komt u ten goede. Een grondwaardedaling benadeelt u. - Er is geen toestemming meer nodig voor de verkoop van uw bezit. - Uw bezit met eigen grond wordt een couranter verkoopobject.
Wat gaat het kosten? Koopsom Om de erfpacht van de grond om te zetten naar eigendom is een koopsom verschuldigd. Deze koopsom wordt berekend aan de hand van de volgende punten: - het type woning (eengezinswoning of appartement); - het bouwjaar (datum eerste uitgifte in erfpacht); - de WOZ-waarde; - of u elk half jaar erfpachtcanon betaalt of de erfpachtcanon heeft afgekocht. Enkele voorbeelden Eengezinswoning Het bouwjaar is 1988. De canon is afgekocht. De WOZ-waarde van de woning bedraagt 230.000,--. De koopsom bedraagt 8.850,--. Het bouwjaar is 1988. Er wordt jaarlijks canon betaald. De WOZ-waarde van de woning bedraagt 230.000,--. De koopsom bedraagt 19.800,--. Appartement Het bouwjaar is 1979. De canon is afgekocht. De WOZ-waarde van het appartement bedraagt 185.000,--. De koopsom bedraagt 4.850,--. Het bouwjaar is 1979. Er wordt jaarlijks canon betaald. De WOZ-waarde van het appartement bedraagt 185.000,--. De koopsom bedraagt 9.800,---. Administratiekosten Indien de administratiekosten zijn afgekocht, wordt een deel van deze afkoopsom geretourneerd. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de te betalen koopsom. Voorbeeld Het bouwjaar is 1983. Het afkoopbedrag is 666,-- voor een periode van 75 jaar. De teruggave vindt naar rato plaats over de periode 2008 tot en met 2058, dus over 50 jaar. Het te retourneren bedrag bedraagt 444,--. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de te betalen koopsom. Hoe kan ik de aankoopsom van mijn perceel berekenen? Als u een computer heeft, kunt u dat zelf doen. Op de website www.leiden.nl/erfpacht kunt u met behulp van de rekenmodule zelf de aankoopsom berekenen. Wanneer u geen computer heeft kan het servicepunt Bouwen en Wonen u hierbij behulpzaam zijn. Om de aankoopsom te bepalen heeft u uw persoonlijke gegevens nodig: het registratienummer en de inlogcode. Alle erfpachters hebben deze gegevens per brief (december 2006) ontvangen. Verder heeft u de WOZ-waarde van uw woning of appartement nodig. De WOZ-waarde vindt u in de aanslag van de gemeente Leiden. Wat moet ik doen als ik mijn persoonlijke gegevens kwijt ben? Neem dan contact op met de afdeling conversie erfpacht van de gemeente Leiden.
Bijkomende kosten Notaris De levering van de eigendom vindt plaats bij notariële akte, conform de koopsom en de voorwaarden in de offerte. Hier zijn notariskosten aan verbonden. Aangezien de hoogte van de tarieven per notaris verschillen, is het niet mogelijk hier een bedrag te noemen. Uw notaris kan u hierover informeren. Welke notaris u kiest, is uiteraard aan u. Belasting Voor de levering van de grond is overdrachtsbelasting verschuldigd. Op de site www.leiden.nl/erfpacht staat hoe de berekening voor de overdrachtsbelasting wordt gemaakt. Uw notaris kan u uiteraard ook exact vertellen hoeveel de overdrachtsbelasting bedraagt. Financiering Als de koopsom gefinancierd wordt met een (hypothecaire) lening brengt dit kosten met zich mee. Daarnaast is het zo dat de omzetting van erfpacht naar eigendom aangepast moet worden in uw hypotheekakte. De hypotheeknemer moet over het beëindigen van het erfpachtrecht worden geïnformeerd. Hoe kunt u in het bezit van de grond komen? De omzetting naar eigendom vindt plaats op uw verzoek. Als u interesse heeft, gaat u als volgt te werk. U heeft een computer: 1. U gaat naar de rekenmodule op de website www.leiden.nl/erfpacht. 2. U berekent met uw persoonlijke gegevens, registratienummer en inlogcode, en de WOZ-waarde van uw woning of appartement het aankoopbedrag van uw perceel. 3. U vult het aanvraagformulier voor een offerte in. 4. U betaalt voor de offerte een borg van 59,50 inclusief BTW. U maakt dit bedrag over op BNG-bankrekening 28 50 56 174 van de Gemeente Leiden onder vermelding van uw registratienummer, postcode en huisnummer. 5. Na ontvangst van dit bedrag bij de gemeente ontvangt u binnen enkele weken de officiële offerte. 6. Indien u akkoord gaat, ondertekent en retourneert u de offerte. 7. De gemeente geeft hierna de door u gekozen notaris alle benodigde informatie. 8. De notaris zorgt voor het passeren van de leveringsakte en de inschrijving in het Kadaster. U bent dan eigenaar van de grond. 9. Na ontvangst van een afschrift van de leveringsakte bij de gemeente ontvangt u de borg van 59,50 inclusief BTW retour. U heeft geen computer: Maakt u geen gebruik van internet? Dan kunt u een offerte aanvragen door een schriftelijk verzoek in te dienen bij de gemeente Leiden, afdeling conversie erfpacht, postbus 9100, 2300 PC Leiden. In uw brief verwijst u naar uw adres en het bijbehorende registratienummer. Tegelijkertijd maakt u de borg van 59,50 inclusief BTW over. U doorloopt de hierboven beschreven procedure vanaf punt 4. Het servicepunt Bouwen en Wonen kan u hierbij behulpzaam zijn.
Veel gestelde vragen 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Is kopen gunstig? Ja, de verwachting is van wel. De grondwaarde is de afgelopen jaren explosief gestegen, en zal naar alle waarschijnlijkheid nog meer toenemen. Daarnaast is te verwachten dat uiteindelijk de waarde van uw woning toeneemt als u de grond in eigen bezit heeft. 1956 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 Nu of later kopen? De mogelijkheid om van erfpacht over te gaan naar eigendom blijft ook in de toekomst bestaan. Hou er wel rekening mee dat de koopsom zal stijgen. De koopsom is onder andere afhankelijk van de WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde stijgt, dan stijgt ook de koopsom. Mijn huis staat nu te koop, wat moet ik doen? Er bestaan verschillende mogelijkheden: - Als uw woning nog niet is verkocht, kunt u de grond kopen en de woning te zijner tijd in volledig eigendom verkopen. - U kunt het huis zonder eigen grond verkopen. De nieuwe eigenaar kan, als de koopovereenkomst is getekend, zelf overgaan van erfpacht op eigendom. Wat moet ik doen als ik een huis ga kopen? Er bestaan verschillende mogelijkheden: - Als u de koopovereenkomst van de woning ondertekent kunt u in de plaats treden van de verkoper en de grond kopen. - U kunt contact opnemen met de afdeling conversie erfpacht van de gemeente Leiden. Kan er over de koopsom onderhandeld worden? Nee, de berekeningsmethodiek is door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. De afkoopperiode van mijn erfpachtcontract is korter dan 75 jaar, hoe gaat het dan? U kunt gewoon de erfpachtgrond kopen. Indien de erfpachtcanon is afgekocht voor een kortere periode dan 75 jaar, wordt het verschil tussen de betaalde afkoopsom en de werkelijke grondwaarde bij de koopsom opgeteld. Het bedrag wordt in de berekening apart getoond. Zijn de bijkomende kosten aftrekbaar van de belasting? De kosten voor de financiering zoals de afsluitprovisie van de hypotheek en de kosten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar van de belasting. Ook de notariskosten zijn aftrekbaar van de belasting. De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de belasting. Mijn huis heeft overwaarde. Kan ik die gebruiken om de grond te kopen? Ja, dat kan. Het kan zelfs gunstig zijn. Krijg ik een hogere WOZ-waarde als ik eigen grond heb? Nee, bij het bepalen van de WOZ-waarde gaat de gemeente uit van eigen grond, ook in situaties waarbij het feitelijk om erfpacht gaat.
Interesse? Als u geïnteresseerd bent in de aankoop van uw erfpachtgrond kunt u voor meer informatie en het aanvragen van een offerte terecht bij het servicepunt Bouwen en Wonen of de website www.leiden.nl/erfpacht. Servicepunt Bouwen en Wonen De medewerkers van het servicepunt helpen u graag verder met al uw vragen, het berekenen van de aankoopprijs van uw erfpachtgrond of het aanvragen van een persoonlijke offerte. Het servicepunt Bouwen en Wonen is te vinden in de centrale hal van het Stadsbouwhuis aan de Langegracht 72. Het servicepunt is geopend van maandag tot en met donderdag van 9.00 tot 16.00 uur en op vrijdag van 9.00 tot 12.00 uur. U kunt ook bellen: (071) 516 55 02. Website erfpacht Op de website www.leiden.nl/erfpacht leest u meer over de gemeentelijke regeling het aankopen van erfpachtgrond. Ook krijgt u antwoord op veel gestelde vragen. Met de rekenmodule kunt u zelf het aankoopbedrag van uw eigen perceel berekenen en direct een offerte aanvragen. Hiervoor heeft u wel uw persoonlijke gegevens nodig.? Rekenmodule op www.leiden.nl/erfpacht
Colofon Uitgave: gemeente Leiden Afdeling conversie erfpacht Postbus 9100 2300 PC Leiden Email: erfpacht@leiden.nl Website: www.leiden.nl/erfpacht Fotografie: Johan Steenbergen Fotografie Vormgeving: GroenLicht, grafische vormgeving Disclaimer Hoewel de inhoud van deze brochure met zorg is samengesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. December 2006