Prospectus Hypobel/Waarborgfonds

INHOUD 1. Inleiding en samenvatting Realistische toetsingsnormen Organisatieschema 2. Markt Omvang vragersmarkt Verkopershypotheken Kredietverstrekkersmarkt De rol van Hypobel/Waarborgfonds Acquisitie-instrumenten 3. Organisatie Waarborgfonds Hypobel 4. Verwachte opbrengsten Kasstromen Waarborgfonds Kasstromen Hypobel Nederland BV 5. Exploitatie 6. Toetsingsnormen en dekking 7. Risico s en kansen 8. Investeringsbehoefte 2

3 1. INLEIDING EN SAMENVATTING In Nederland is gemeentegarantie, later Nationale Hypotheek Garantie, een belangrijk instrument (geweest) om de koopwoning bereikbaar te maken voor mensen zonder eigen geld. Dat instrument is intussen behoorlijk uitgehold, maar wij blazen het met ons Waarborgfonds een superleven in, tegelijk met uitbreiding van de koopmogelijkheden. EN INTERNATIONAAL TOEPASBAAR. De marktomstandigheden zijn ideaal: 1. Aan de kant van geldverstrekkers worstelen zowel institutionele als particuliere beleggers met het gegeven dat de rente laag is: ONS CONCEPT MAAKT VOOR BELEGGERS VEEL HOGERE RENTE MOGELIJK MET TOCH NAUWELIJKS RISICO DOOR GARANTIES VAN HET WAARBORGFONDS HYPOTHECAIRE KREDIETEN. NAMELIJK OVER (AANVULLENDE) HYPOTHECAIRE KREDIETEN! Het concept is eenvoudig: Als Jan aan Els geld wil uitlenen kunnen Jan en Els zelf afspreken hoe ze dat doen. Geen instantie die zich daarmee bemoeit. Alleen de (belasting)wet blijft natuurlijk tellen. MAAR DUS OOK GEEN AFM-TOEZICHT! Ook al verdient Els geen rooie cent, als Jan haar geld wil lenen moet hij dat zelf weten. Ook iedereen die adviseert of bemiddelt valt onder toezicht van de AFM. Met als gevolg weer die strenge normen. Maar in tegenstelling tot hypotheekadviseurs, wij adviseren niet, bemiddelen niet, verstrekken geen kredieten. Dus geen AFM-toezicht, dus net als de Hypobel niet gebonden aan de AFM-normen Wat wij wèl doen is: Makkelijker maken dat aanbieders van geld (beleggers) contact leggen met geldvragers, EEN MARKTPLAATS VOOR HYPOTHECAIR KREDIET Faciliteren van dat proces heet dat met een duur woord. Dat is de functie van o.a. Hypobel. Bij dat faciliteren hoort ook dat geldaanbieders en geldvragers gebruik kunnen maken van de diensten van het Waarborgfonds Hypothecaire Kredieten. Met voor beleggers het voordeel dat zij gedekt zijn tegen wanbetaling. En dat bovendien hun belegging tamelijk liquide is EN betrouwbaar. REALISTISCHE TOETSINGSNORMEN Natuurlijk kent het Waarborgfonds toetsingsnormen Niet elke geldvrager krijgt tegenover de belegger zomaar een borgstelling. Maar die normen zijn realistisch. Voorbeelden die de AFM-normen niet kunnen en volgens het Waarborgfonds wèl zijn: - Een ZZP er met een wisselend inkomen en met een huis met overwaarde van 50%, bijvoorbeeld drie ton, wil een ton lenen. De banken weigeren, het Waarborgfonds dekt dat wèl. - Piet komt een halve ton te kort voor de aankoop van zijn droomhuis. Hij betaalt voor zijn huurhuis duizend euro per maand terwijl zijn droomhuis netto maar 800 euro zou kosten! Zijn werkgever (een groot bedrijf) wil het tekort renteloos voorschieten. Maar volgens de AFM-normen verdient Piet te weinig en kan dat niet. Het Waarborgfonds staat in dit geval waarschijnlijk wèl borg. - Na overlijden van de eigenaar van een bedrijf moet de boedel verdeeld worden onder de kinderen. Bedrijf kan alleen doorgaan als geld geleend kan worden voor uitkoop van de kinderen via een hypotheek. Banken doet dat niet meer. Het Waarborgfonds waarschijnlijk wèl, waardoor het interessant wordt voor beleggers. - Er zijn veel ouderen die alleen tegen slechte voorwaarden hun vermogen in hun (bijna) hypotheekvrije huis kunnen benutten. Voor bijvoorbeeld verbouwingen. Of om een inkomen

uit te krijgen in aanvulling op het pensioen. De goedkoopste en beste oplossing is waarschijnlijk een contract met een belegger onder dekking van het Waarborgfonds! - En zo zijn er nog vele andere voorbeelden die volgens de AFM-normen niet kunnen, maar volgens de normen van het Waarborgfonds wèl. STICHTING WAARBORGFONDS HYPOBEL Naar analogie van de Nationale Hypotheek Garantie in Nederland neemt de Stichting Waarborgfonds Hypobel de betalingsrisico s over van mensen die een hypothecair krediet willen. Uiteraard zijn er toetsingsnormen. Doordat wij ons niet bemoeien met de kredietverlening sec en dus niet onder AFM-toezicht vallen is ons enig doel: kunnen wij volgens onze toetsingsnormen via de stichting borg staan? Zoja, dan treedt een tweede voordeel voor de belegger in werking: een liquiditeitsgarantie. (E.e.a. moet in detail nog nader worden uitgewerkt maar het betekent dat desgewenst de belegging binnen een jaar terug gevraagd kan worden, je zit er dus niet voor de volle hypotheektermijn aan vast). Beide aspecten bij elkaar, garantie tegen wanbetaling plus liquiditeitsgarantie, maken daarom dat dit de meest aantrekkelijke belegging is op het gebied van vastrentende waarden. Geen koersrisico, geen wanbetalingsrisico, en toch liquide! WAARBORGFONDS De spil in dit systeem is het Waarborgfonds zelf. Dit wordt gevoed uit afdrachten van zowel geldvragers als beleggers. Die afdrachten zijn hoger dan bij de Nederlandse NHG, maar al met al bescheiden. Door de entree-afdracht groeit het fonds dermate snel dat zelfs bij sombere scenario s aan de garanties kan worden voldaan. 4

HYPOBEL NEDERLAND BV Het Waarborgfonds is maar één deel van het verhaal. Daarnaast staat een commerciële organisatie, HYPOBEL NEDERLAND BV (en Hypobel Holding. ) De potentie van het concept is daarom groot. Niet alleen vanwege de internationale toepassingsmogelijkheden. Ook vanwege de eraan verbonden geldstromen. (Zie Excel sheets) 2. Omvang van de vragersmarkt: De vraag naar een koopwoning neemt explosief toe. Die was gedaald door de crisis en prijsdalingen, maar stijgt nu weer sterk, mede omdat huren tegen redelijke prijs nauwelijks nog mogelijk is. (Dit was ook in het verleden een motor achter de vraag naar koopwoningen). Mede door de strenge eisen van AFM en banken kunnen echter steeds minder mensen hun koopwens realiseren. Dat geldt vooral voor starters. En doorstromers kunnen hun dromen niet waar maken, omdat ze a) nog steeds moeite hebben hun huis te verkopen en b) hun hypotheek nauwelijks kunnen verhogen voor aankoop van hun volgende huis. (Voor beide problemen kan WAARBORGFONDS een oplossing bieden!) Doelgroepen Starters (met goede vooruitzichten of financiële achterban ZZP ers (via pensioenopbouw mede investeren in hypotheken ZZP ers Flexwerkers met toekomstperspectief of steun vanuit achterban Opeten eigen huis bij ouderen Eigen/huisbewoners met restschuld bij voldoende draagkracht of steun achterban Doorstromers (al dan niet met onverkocht huis) bij voldoende overwaarde of met achterban 2 e kans voor mensen met vroegere betalingsproblemen (bij voldoende steun achterban of werkgever) DGA s: veel flexibeler kunnen beleggen in eigen huis of van anderen dank zij liquiditeitsgarantie waarborgfonds en datzelfde geldt voor elke belegger in vastgoed, mits in woningen** Erfdeelhypotheek: hulp binnen de familie wordt vaak gehinderd door erf-angst. (Als pa en ma zoon X helpen gaat dat mogelijk ten koste van ons erfdeel). Dank zij het Waarborgfonds vervalt dat argument: het erfdeel is desgewenst opeisbaar. *= familie, vrienden of werkgever **hierbij (en in andere gevallen) is van belang dat bij executies of regelingen mede betekenen dat de huurwaarde van de woningen de executiewaarde dekt, dus dat een huis van 2 ton bijvoorbeeld minstens 1.000 euro per maand oplevert. a. Verkopershypotheken Zeker zolang de huizenmarkt zwak blijft zullen vooral kredietnemers van WAARBORGFONDS voordeel kunnen hebben. Nu al worden regelmatig door kredietnemers woningen verkocht aan kredietnemers die een deel later kunnen betalen. Zeg maar via een verkopershypotheek. Daar zitten dezelfde nadelen aan vast die ook voor beleggers gelden, dus: wanbetalingsrisico en een hypotheek waaraan je ook als verkoper misschien vele jaren vast zit. Via het Waarborgfonds kan net als tegenover beleggers borgstelling namens de kredietnemer worden geboden, plus een opzegmogelijkheid. Zodat je ook als verkoper alsnog je belegging kunt cashen met een redelijke opzegtermijn. Ook met bouwers/ontwikkelaars kunnen afspraken worden gemaakt over welk deel van binnen komende beleggingen naar hen vloeit om hun verkopershypotheek af te lossen. 5

Dit instrument biedt op deze manier een veel ruimere kring van potentiële kredietnemers / kopers! b. Wat is de rol van de Hypobel/ Waarborgfonds hier? Een belegging kan worden opgedeeld in meerdere delen, die elk aan een andere vrager ter beschikking wordt gesteld. Andersom kan het vraagdeel worden opgebouwd uit delen afkomstig van verschillende geldaanbieders. Hypobel Nederland BV organiseert de marktplaats, waarbinnen vragers en aanbieders elkaar vinden. Het zijn altijd de geldvragers en kredietgevers, die uiteindelijk beslissen over elk deel, om accoord te gaan met een geldverstrekking of rente. Daarnaast is er het WAARBORGFONDS, dat t.b.v. kredietgevers en geldvragers het risico van wanbetaling vermindert en de liquiditeit voor kredietgevers verhoogt, daarmee zorgend voor een flexibele hypobel. 3. ORGANISATIE WAARBORGFONDS HYPOBEL Het Waarborgfonds (een stichting) is erop gericht qua organisatie kleinschalig te blijven. Het Waarborgfonds kent de volgende organen: 1. Stichtingsbestuur 2. Raad van Toezicht op Beleggingen 3. Directie en medewerkers 4. Matchingcommissie 5. Toetsingscommissie 6. Administratie De matching en toetsing vindt plaats door een klein team (4) en gecontroleerd door een onafhankelijke toetsingscommissie (5), gevormd uit de gelederen van Waarborgfonds, kredietgevers, kredietnemers en onafhankelijke deskundigen. De administratie (6) van kredietvragers- en gevers wordt uitbesteed. E.e.a. vindt kostendekkend plaats via de te betalen administratiekosten door kredietvragers. De belangrijkste asset van het Waarborgfonds is de reserve die wordt opgebouwd. De beleggingen staan onder controle van ook nu een commissie bestaande uit mensen uit de kring van WHK, kredietgevers, kredietnemers en deskundigen (2). 6

4. VERWACHTE OPBRENGSTEN Er ziijn twee onderdelen van het organisatieschema die opbrengsten (kasstromen) opleveren. Dat zijn: - Stichting Waarborgfonds Hypobel waaronder ook het Waarbrogfonds als zodanig valt (te vergelijken met de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die de Nationale Hypotheekgarantie uitvoert en het fonds beheert); - Hypobel Nederland BV en Hypobel Holding BV, statutair verbonden met de Stichting Waarborgfonds Hypobel o.a. omdat bestuur daarvan benoemd wordt door of namens Hypobel Nederland BV. Kasstromen WHK en Waarborgfonds. Er zijn de volgende kasstromen te verwachten: a. Borgstellingsfee en administratiefee Kredietnemers wordt vooraf een fee in rekening gebracht, 2% over het leenbedrag. Deze fee wordt toegevoegd aan de reserves van het Waarborgfonds. Daarnaast worden administratie-fee in rekening gebracht van 3%. Deze fee is bedoeld om de operationele kosten te dekken van de werk BV Statutair is bepaald dat maximaal 35% van de toevoeging aan de reserves van het Waarborgfonds bestemd mag worden ter dekking van de operationele kosten van de operationele activiteiten van de Stichting. Verwacht wordt echter dat de administratie-fee voldoende zal zijn (zie exploitatie-schema verderop). b. Rente opslag (kredietnemer) Kredietnemers wordt daarnaast een rente opslag in rekening gebracht. Deze rente opslag heeft te maken met het te lopen risico en de door de kredietnemer te verstrekken zekerheden.dit is een opslag boven het rentepercentage wat normaal betaald moet worden voor een hypothecair krediet en komt dus ten goede van de belegger. De rente opslag kan variëren, afhankelijk van het te lopen risico en de te verstrekken zekerheden. 7

Kasstromen Hypobel Nederland BV Contractueel is Hypobel Nederland BV de rechthebbende op te betalen fee s en bijdragen als organisator van de marktplaats Hypobel, en dat is naar het Waarborgfonds ook verankerd in de statuten van het Waarborgfonds. (Uitgezonderd het toezicht op het fonds zelf, dat onafhankelijk moet zijn). Daaruit ontstaan de volgende kasstromen: 1. Administratiekosten hypotheken en 2. Emissie kosten beleggers. 8

1. EXPLOITATIE Stichting Waaborgfonds Hypobel kosten organisatie en kosten administratie Aangenomen wordt dat uitvoering van werk voor Stichtingsbestuur, de Matchingcommissie, de Toetsingscommissie en de Raad van Toezicht op Beleggingen geen fulltime functies betreft en adhoc werkzaamheden zijn, met afgesproken doorlooptijden en een vergoeding per match of uur. Vaste uren zijn nodig voor inrichting, zorgdragen voor een staande organisatie. Dit betreft alle organisatie onderdelen. Uitgangspunt is streven zoveel mogelijk kosten variabel te hebben (per match): Overige (vaste) kosten Elke organisatie heeft vaste kosten. De keuze is: echter ofwel kleinschalig beginnen ofwel meteen flink aan de weg timmeren. Wij denken dat dit laatste nodig en mogelijk is. Dat betekent dat de organisatie dit aan moet kunnen en dat IT, marketing, administratie en commerciële ondersteuning adequaat moet zijn. Provisies naar Hypobel Nederland BV De focus zal liggen op 2 e en 3 e hypotheken. Enerzijds omdat daar de vraag het grootst zal zijn (al dan niet in aanvulling op 1 e hypotheken langs traditionele weg bij banken e.d.) en anderzijds omdat daarmee de meest interessante en toch gegarandeerde rendementen voor beleggers worden gerealiseerd. Ook voor Hypobel Nederland BV zal dit het meest interessant zijn, omdat dan de provisies relatief hoog zijn. Prognose winst (incl bijdrage aan waarborgfonds) Een beperkt deel (in aantyal, niet in kapitaalproductie) zal ook bestaan uit 1 e hypotheken waar geldvragers elders niet en bij Waarborgfonds wèl voor in aanmerking komen. Dit zal mede afhangen van het aanbod van beleggers. Al met al wordt voor een volledig jaar 1 uit gegaan van een productie van 1.000 hypotheken (gemiddeld voor 1 e en 2 e en 3 e hypotheken) uitkomend op gemiddeld 50.000 per hypotheek 9

2. TOETSINGSNORMEN en DEKKING De goede oude tijd van de huizenmarkt die zoveel welvaart heeft gebracht Kunnen we bijvoorbeeld terug naar de ruime normen van de jaren zeventig en tachtig voor aankoop en belenen van een eigen huis? Ja, dat kan. Kredietnemers en bewoners van een eigen huis hoeven niet te lijden onder het nieuwe regeringsbeleid om de grote hypotheekschuld in Nederland door strenge regels terug te dringen. Waarom moeten zij boeten voor een keer op keer onverantwoordelijk regeringsbeleid op dit vlak? De toetsing door de Stichting Waarborgfonds Hypobel is net zo verantwoord als vroeger het regeringsbeleid. Wie het kan betalen of anderszins zekerheden kan bieden krijgt dus een borgstelling tot gemiddeld 100% van de executiewaarde. Voor een huis dat in vrije verkoop twee ton waard is met een executiewaarde van (stel) 180.000 betekent dat dus een grens van circa 180.000. Dat wordt bereikt doordat: de inkomensnormen in verhouding tot de toegestane lasten gelijk worden getrokken met die in de jaren zeventig/tachtig; er veel mogelijkheden zijn om zekerheid te bieden, bijvoorbeeld: familie, werkgever of vrienden staan borg; of er is een goed onderbouwd verhaal om een hoge hypotheek i.v.m. de waarde te rechtvaardigen. Voor ZZP ers komt er eventueel een solidariteitsfonds, gevoed uit een extra rente-opslag, waardoor zij inderdaad tot 100% kunnen krijgen. Daarmee ontstaat dus ook een stukje bedrijfsfinanciering. Bij wanbetaling kan uit het soilidariteitsfonds schade worden vergoed. Extra hypotheek bij waardevermeerdering of inkomensgroei Deze grens kan zelfs royaal worden opgerekt als dat verantwoord is. Bijvoorbeeld omdat een erfenis op komst is en die op voorhand verpand wordt. Of omdat een verbouwing gepland is met aanwijsbare waardevermeerdering als gevolg. Het leven biedt zoveel varianten dat je dat niet kunt vatten in vaste regels. Iedere situatie verdient daarom individuele benadering en toetsing. Markteffecten dank zij Waarborgfonds Dat betekent dus dat: veel meer mensen kunnen kopen (belangrijk nu de huurmarkt in zowel het lage als middeldure segment nauwelijks mogelijkheden biedt voor starters) doorstromers veel duurder kunnen kopen dan onder de officiële normen van de banken, geëist door de AFM, mogelijk is (omdat de leningen waar WHK borg voor staat niet onder het toezicht van de AFM vallen). Extra zekerheid bij toetsing bij verhuurbaarheid Bij de toetsing door de stichtinjg Waarborgfonds Hypobel wordt mede gelet op de verhuurbaarheid van de woning in kwestie tegen een prijs die in relatie staat tot de waarde. (De waarde van woningen in verhuurde staat, vroeger relatief laag, nadert onder de huidige marktomstandigheden van lage rente en gedaalde huizenprijzen die van de waarde bij vrije verkoop, met name in het middeldure segment en kan daar zelfs bovenuit stijgen als de constructie van huurkoop wordt gekozen). Een huis van twee ton kan op die manier een huur(koop)opbrengst hebben van (bij een maandhuur indicatief 1.000 tot 1500) zelfs maximaal 18.000, in ieder geval 12.000. Dat is een bruto rendement van 6 tot 9% (afhankelijk van locaties). Dat betekent dus ook dat bij wanbetaling twee opties open staan: zelf opkopen als belegging (door het waarborgfonds) en verhuren op de vrije markt; een sociale oplossing voor de debiteur (indien verantwoord) om de eigendom over te dragen en voortaan te huren. 10

3. RISICO S en KANSEN Zekerheid bestaat niet. De risicofactoren zijn van alle kanten denkbaar, politiek algehele economie, misvatting marktsituatie. In de eerste twee gevallen: mensen zullen moeten blijven wonen. In het laatste geval: het break even point ligt heel laag. In de eerste helft van 2015 werden bijvoorbeeld 90.000 huizen verkocht. In de crisis jaren was dit soms minder dan de helft. Risico s liggen veel eerder in de sfeer van tegenwerking. Overheid en sommige marktpartijen zullen niet blij zijn met dit intiatief. De eventuele consequenties daarvan zijn moeilijk op voorhand in te schatten. Vandaar dat bijvoorbeeld een flinke post advocaten in de exploitatie is meegenomen. KANSEN VOORAL OOK IN HET BUITENLAND Daar staan veel grotere kansen tegenover. Zodra de organisatie staat in Nederland en eventuele aanloop problemen achter de rug zijn zal het concept geëxporteerd worden, eerst naar Duitsland en België. In deze landen is eigen geld in meer of mindere mate noodzakelijk. In Duitsland is mede daardoor het eigen woningbezit het laagst in Europa. Vooral voor de Duitse markt wordt daarom een explosieve groei voorzien, ook al omdat de woningprijzen dar relatief laag zijn en de huurniveaus hoog. Met ons concept is het bijna altijd voordeliger om te kopen. 11

4. INVESTERINGSBEHOEFTE De totale investeringsbehoefte schatten we op 1 miljoen. En wel als volgt te verdelen: Investeringen kantoor/inventaris/personeel hoofdvestiging* Nederland 0,5 miljoen Extra reserve verplichtingen Waarborgfonds (indien haalbaar) 0,5 miljoen De terugverdientijd is snel. Voldoende zekerheid kan volgens het exploitatieschema al na jaar 1 geboden worden. Niettemin verdient vanwege de wenselijke flexibiliteit de volgende financieringsstructuur de voorkeur: - Rentedragende obligatielening, rente 6%, aflossing na 120 maanden in contanten (via bank) of in aandelen Hypobel. De conversiekoers zal naderhand bepaald worden. Rendementsverwachting aandelen Hypobel Nominale waarde aandelen Hypobel: 1 per stuk Aantal in fasen uit te geven aandelen: 10.000.000 (minimaal) Rendement op basis verwachtingen minimaal 50% Koers bij beursintroductie: minimaal 10 keer 1 (= 10 per aandeel) Deze verwachtingen gelden na een aanloopfase waarin de doelstellingen zullen worden gehaald. Als aan de exploitatienormen wordt voldaan zal een beursnotering worden aangevraagd voor aandelen Hypobel 12