KCGS - Kabinet akkoord met aanvullende voorstellen huurbeleid - 4 feb pagina 1 van 2 Kabinet akkoord met aanvullende voorstellen huurbeleid Het kabinet heeft ingestemd met de aanvullende voorstellen van minister Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer voor een nieuw huurbeleid. Vanaf 1 juli 2006 valt 20% van de huurwoningen in een overgangsgebied met een gematigde huurontwikkeling van maximaal 5,4% van de WOZ-waarde. Het op termijn vrijlaten van de huren is gekoppeld aan het terugdringen van het woningtekort. Met het nieuwe huurbeleid wil het kabinet ervoor zorgen dat woningzoekenden makkelijker aan een woning komen. Daarvoor wil het kabinet het aanbod van woningen vergroten en een betere prijskwaliteitverhouding van huurwoningen realiseren. Hiervoor is een grotere vrije huurmarkt nodig en zal het woningwaarderingsstelsel, WWS, gedeeltelijk worden gebaseerd op de WOZ-waarde. Zolang de woningmarkt gespannen is, kiest het kabinet voor een overgangsperiode met een beperkte huurontwikkeling. Met ingang van 1 juli 2006 zijn er drie huurprijsgebieden: - Gereguleerd gebied: voor de 2,3 miljoen huurwoningen (75% van het totaal aantal huurwoningen) blijft het rijk de maximale huur bepalen. De huren van deze woningen mogen stijgen met maximaal de inflatie van het voorafgaande jaar +1,5% in 2005, +1,5% in 2006, +2,5% in 2007, +2,5% in 2008 en +3,0% in 2009. - Overgangsgebied: voor 20% van de huurwoningvoorraad komt een overgangsregime zolang de woningmarkt gespannen is. Dit betekent een gematigde huurstijging met de inflatie van het voorafgaande jaar +2% in 2006, +3% in 2007, +3,5% in 2008 en +4% in 2009. De huur van deze woningen groeit op een geleidelijke wijze naar het markthuurniveau. In 2008 zal worden bekeken of de spanning op de woningmarkt de voorgestelde huurstijgingen in 2008 en 2009 toelaat. Bij een ontspannen woningmarkt kunnen deze woningen worden geliberaliseerd. - Geliberaliseerd gebied: de overige woningen (5%) zijn en blijven ook geliberaliseerd, de huurprijs wordt vrij tussen de huurder en verhuurder afgesproken. Om huurders meer keuzemogelijkheden te bieden heeft de minister van VROM afspraken gemaakt over de bouw van 110.000 nieuwe woningen door corporaties. De minister zal de corporaties jaarlijks strikt beoordelen op hun bouwactiviteiten omdat vrijblijvendheid niet meer aan de orde is. Daarnaast zal de onlangs ingestelde Commissie relatie Rijk/Corporaties in het tweede kwartaal van 2005 met voorstellen komen hoe prestaties van corporaties zeker kunnen worden gesteld. Gemeenten en verhuurders krijgen in de voorstellen ruimte om lokaal en regionaal maatwerk te leveren. Verder zal de Huisvestingswet worden gewijzigd zodat gemeenten en corporaties betere instrumenten krijgen om woningen met voorrang aan specifieke groepen, zoals bijvoorbeeld ouderen, toe te wijzen. http://www.kcgs.nl/kcgs/show/id=151955/contentid=8502 07-02-2005
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Persbericht ministerraad 4 februari 2005 KABINET AKKOORD MET AANVULLENDE VOORSTELLEN HUURBELEID De ministerraad heeft op voorstel van minister Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) ingestemd met de aanvullende voorstellen voor een nieuw huurbeleid. Vanaf 1 juli 2006 vallen 20 procent van de huurwoningen in een overgangsgebied met een gematigd huurontwikkeling. Deze woningen krijgen een maximale huurprijs van 5,4 procent van de WOZwaarde (prijspeil 1999). Het op termijn vrijlaten van de huren is in de plannen afhankelijk van het terugdringen van het woningtekort en daarmee van een ontspannen woningmarkt. Het kabinet maakt hiermee een start met de hervormingsslag op de huurwoningenmarkt. Met het nieuwe huurbeleid wil het kabinet ervoor zorgen dat woningzoekenden makkelijker aan een woning komen. Daarvoor wil het kabinet het aanbod van woningen vergroten en een betere prijskwaliteitverhouding van huurwoningen realiseren. Hiervoor is een grotere vrije huurmarkt nodig en zal het woningwaarderingsstelsel (WWS) gedeeltelijk worden gebaseerd op de WOZ-waarde. Zolang de woningmarkt gespannen is, kiest het kabinet voor een overgangsperiode met een beperkte gematigde huurontwikkeling. Drie huurprijsgebieden Met ingang van 1 juli 2006 zijn er drie huurprijsgebieden: Gereguleerd gebied: voor de 2,3 miljoen huurwoningen (75% van het totaal aantal huurwoningen) blijft het rijk de maximale huur bepalen. De huren van deze woningen mogen stijgen met maximaal de inflatie van het voorafgaande jaar +1,5% in 2005, +1,5% in 2006, +2,5% in 2007, +2,5% in 2008 en +3,0% in 2009. Overgangsgebied: voor 20% van de huurwoningvoorraad komt een overgangsregime zolang de woningmarkt gespannen is. Dit betekent een gematigde huurstijging met de inflatie van het voorafgaande jaar +2% in 2006, +3% in 2007, +3,5% in 2008 en +4% in 2009. De huur van deze woningen groeit op een geleidelijke wijze naar het markthuurniveau. In 2008 zal worden bekeken of de spanning op de woningmarkt de voorgestelde huurstijgingen in 2008 en 2009 toelaat. Bij een ontspannen woningmarkt kunnen deze woningen worden geliberaliseerd. Geliberaliseerd gebied: de overige woningen (5%) zijn en blijven ook geliberaliseerd, de huurprijs wordt vrij tussen de huurder en verhuurder afgesproken. Lokaal maatwerk Om huurders meer keuzemogelijkheden te bieden heeft de minister van VROM afspraken gemaakt over de bouw van 110.000 nieuwe woningen door corporaties. De minister zal de corporaties jaarlijks strikt beoordelen op hun bouwactiviteiten omdat vrijblijvendheid niet meer aan de orde is. Daarnaast zal de onlangs ingestelde Commissie relatie Rijk/Corporaties in het tweede kwartaal van 2005 met voorstellen komen hoe prestaties van corporaties zeker kunnen worden gesteld. Gemeenten en verhuurders krijgen in de voorstellen ruimte om lokaal en regionaal maatwerk te leveren. Verder zal de Huisvestingswet worden gewijzigd zodat gemeenten en corporaties betere instrumenten krijgen om woningen met voorrang aan specifieke groepen, zoals bijvoorbeeld ouderen, toe te wijzen.
Koopkracht Uit doorrekeningen van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid blijkt dat het effect van de modernisering van het huurbeleid op de koopkracht tussen 2005 en 2009 beperkt zal zijn. Het nu voorgestelde huurbeleid leidt in de eerste jaren tot lagere huren in verhouding tot het inkomen dan bij voortzetting van het oude beleid. Huursubsidieontvangers blijven beschermd. Waarborgen Met deze aanvullende voorstellen voor een nieuw huurbeleid is een pakket maatregelen gepresenteerd met veel waarborgen tegen te sterke huurstijgingen zolang de woningmarkt gespannen is. De hervorming van de woningmarkt die zo noodzakelijk is, kan daardoor op een verantwoorde manier plaatsvinden. Tevens voorzien de plannen in een bijdrage van de verhuurders aan de betaalbaarheid van het wonen. Op deze manier worden verdere bezuinigingen op de huursubsidie of de subsidie voor stedelijke vernieuwing voorkomen. RVD, 04.02.2005
aedesnet.nl - Corporaties in discussie pagina 1 van 1 Corporaties in discussie 3 februari 2005 In een brief aan de Tweede Kamer van 2 februari jl. hebben tien corporatiedirecteuren hun visie gegeven op het 10-puntenplan van 'de andere beweging' en het voorgestelde huurbeleid van minister Dekker. In de brief pleiten de corporaties voor een discussie over de feiten en voor een rationele beoordeling van de plannen van het kabinet. Op hun verzoek stelt Aedes het persbericht en de brief van de tien corporaties via Aedesnet beschikbaar. Persbericht brief http://www.aedesnet.nl/cgi-bin/as.cgi/0317000/c/start/file=/9317000/1/j9vvgbaknlfwby0/vgxomrqwqlw8?layout... 07-02-2005
Persbericht Amsterdam, 2 februari 2005 Corporaties pleiten voor constructieve dialoog: Benut ruimte van Plan Dekker Kort geleden stuurden twintig corporaties het zogenoemde 10-puntenplan, een alternatief voor het Plan Dekker, naar de Tweede Kamer. Ten onrechte is het beeld ontstaan dat de hele corporatiesector achter het 10-puntenplan zou staan. In bijgaande brief, die vandaag richting Tweede Kamer gaat, geven verschillende corporatiedirecteuren uit het hele land hun visie op het 10-puntenplan. Zij vinden dat Plan Dekker betere kansen biedt om de woningmarkt in beweging en de produktie op gang te krijgen. Dit probeert de minister door de regelgeving en bemoeizucht vanuit Den Haag te reduceren en lokale partijen hun eigen werk te laten doen. Een integrale studie van de totale woningmarkt (koop èn huur) is nodig. Modernisering en ruimte in het huurbeleid, mét een goede huurbescherming, moet het uitgangspunt zijn, stelt Jaap van Gelder (De Key) namens de schrijvers van de brief. Handhaving van het huidige systeem voor berekening van de huur zoals in het 10-puntenplan wordt voorgesteld beperkt de beleidsvrijheid van corporaties. Plan Dekker stelt juist meer ruimte voor. In de brief aan de Tweede Kamer pleiten de corporaties voor een discussie over feiten en werkelijkheden en voor een rationele beoordeling van de plannen van de minister en het beleid van Aedes. Gebruik de periode tussen nu en 2008 om de huurbescherming van zittende huurders goed te regelen, ook voor de periode na 2010. Gemeenten en corporaties moeten lokale prestatieafspraken maken over het stimuleren van de bouwproductie en het garanderen van voldoende slaagkansen voor elke woningzoekende. Als corporaties al moeten bijdragen aan de bezuinigingen op VROM, dan liever door ondersteuning van onze klanten dan door ondermijning van de productie. Noot voor de redactie Voor informatie kunt u contact opnemen met: Brigitte Lobée, hoofd Communicatie De Key, telefoon 020-6214428 of 06-21820441.
Amsterdam, 2 februari 2005 Brief aan de woordvoerders Volkshuisvesting in de Tweede Kamer Het 10-puntenplan: goede bedoelingen zijn niet altijd verstandig De plannen voor een nieuw huurbeleid van minister Dekker hebben veel reacties opgeroepen. Velen richtten zich op de mogelijke consequenties van de plannen vanaf 2008, daarbij voorbijgaand aan de onmogelijkheden en de onwenselijkheden die het volledig benutten van de ogenschijnlijk door de minister geboden ruimte uitsluiten. Een twintigtal corporaties (van de 550) heeft recentelijk onder de titel De andere beweging een 10-puntenplan gelanceerd dat door de opponenten van de minister geestdriftig wordt omarmd. Wij zijn wat minder enthousiast en zullen uitleggen waarom. Wij volgen de punten uit het plan. Het eerste punt kan in hoofdlijnen worden overgenomen, mits de uitkomsten marktconform zijn en daarmee recht doen aan de verschillen zoals we die op de koopmarkt zien. Door de introductie van de WOZ-taxatiewaarde in het woningwaarderingsstelsel wordt de locatie waar de woning ligt eindelijk een factor bij de bepaling van de maximale huur. Dit zelfs door tegenstanders van de plannen van de minister ondersteunde streven moet daarna echter niet direct worden ontkracht door de tussenzin dat de gemiddelde maximale huurgrens gelijk moet blijven en nog minder door het tweede punt van het plan, waarin wordt voorgesteld de tot en met 2004 geldende staffel, die overigens door vrijwel alle corporaties wordt betwist, niet alleen te handhaven, maar zelfs ingewikkelder te maken door het introduceren van een 75% grens. Dat is onpraktisch en onwenselijk. Het kan leiden tot huurverlagingen in steden en dorpen waar introductie van de WOZ-waarde tot een lagere maximale huur leidt. Het kan zelfs leiden tot huurverlagingen in centra van oude steden, waar huren weliswaar laag zijn maar wel 90% van de maximale huur bedragen en waar dus meer punten uit hoofde van de WOZ met zo n 75% grens geen extra ruimte zou creëren. Het neemt beleidsvrijheid weg, terwijl Dekker juist probeert meer ruimte te scheppen en zo zijn er nog meer problemen. Niet doen dus. Het derde punt volgt ongeveer de lijn van de minister, maar het vierde wijkt daar opvallend van af. Waar Dekker als compensatie voor een lagere huurverhoging in 2005 als gevolg van het opnieuw wijzigen van de inflatiedefinitie later in de tijd enige extra ruimte biedt, wordt deze ruimte grotendeels door het puntenplan weggegeven. Dat is niet erg verstandig. Tenslotte worden de corporaties in 2005 tweemaal aangesproken: een lagere huuropbrengst plus een bijdrage in de bezuinigingstaak van de minister. Vanwege dit korte termijn effect heeft de PvdA Amsterdam in een ingezonden brief in Het Parool zelfs opgeroepen tegen het plan van de minister te zijn. Overigens veronderstelde dit artikel ook ten onrechte dat het beleid van de minister tot een tekort aan sociale huurwoningen zou leiden, maar in het kader van deze brief gaan wij daar niet nader op in. Het handhaven van het huidige liberalisatiebeleid op basis van het puntenstelsel, punt 5, is niet logisch. Beter is aan te sluiten bij het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel waarin de locatiefactor voldoende is verwerkt. Bovendien is er veel voor te zeggen de liberalisatieruimte te vergroten. Het geliberaliseerde gebied is de afgelopen jaren echter alsmaar kleiner geworden, omdat de liberalisatiegrens sluipenderwijs is gestegen van 128 naar 142 punten. Te verwachten valt overigens dat de meeste corporaties ook onder het wat ruimere beleid van de minister deze ruimte toch niet volledig zouden gebruiken. Als daarmee de onrust wordt weggenomen, dat corporaties vanaf 2008 zittende huurders zouden uitroken, wat zij overigens niet willen en niet
kunnen, is er ook iets bereikt. Dat geldt eveneens voor punt 6 van het plan: ook wij zijn voor het verhogen van de woningproductie. Daar zullen wij ons steentje aan bijdragen, zelfs als de uitkomst van het huurdebat ons minder bevalt. Daarom zijn wij er ook tegen dat door de opstellers van de 10 punten wordt getornd aan het stadsvernieuwingsbudget. Als corporaties al moeten bijdragen aan de eenzijdig bij de sector neergelegde bezuinigingen op VROM, dan liever door ondersteuning van onze klanten dan door ondermijning van de productie. En waarom zouden wij ons ineens bereid moeten verklaren de bijdrage van de particuliere verhuurders voor onze rekening te nemen? Wij hebben er al moeite genoeg mee onze eigen bijdrage eerlijk over de sector te verdelen. Het is onbegrijpelijk dat in punt 8 zo gemakkelijk wordt voorbijgegaan aan de discussie en rapporten binnen de Ledenraad van Aedes over dit thema. De in punt 9 voorgestelde integrale studie, waarbij zowel naar de huur- als naar de koopsector wordt gekeken, ondersteunen wij van harte. Echte keuzevrijheid van burgers ontstaat immers pas als de markt doorzichtig is en alle woonvormen gelijk worden behandeld. Wij zijn benieuwd of de Kamer met deze studie instemt. Eén van de uitkomsten moet zijn, dus niet kan zijn, een verdere modernisering en liberalisatie van het huurbeleid, inclusief betrouwbare regelingen over huurbescherming. Dan wordt de wat ondoordachte uitspraak in het laatste punt dat liberalisatie vooral in ontspannen gebieden mag overbodig. Gelukkig maar, want die liberalisatie helpt juist beter om in gebieden waar schaarste is productie en doorstroming te krijgen. Het waar en hoe te beginnen met het gezonder maken van de woningmarkt is een terugkerend thema dat veel zorgen oproept. Dit is volgens ons niet nodig als je over de echt spannende onderwerpen: het wie en wanneer lokale afspraken maakt, zodat je recht doet aan de lokale verschillen en specifieke omstandigheden van klanten. Het laatste wat corporaties willen zijn de excessen waarmee de tegenstanders van het voorgestelde beleid onze klanten angst aanjagen! Concluderend hebben wij de voorstellen van onze collega s, en vooral het doel dat zij proberen te bereiken, met sympathie ontvangen. Belangrijk is ook dat zij recht willen doen aan de doelstellingen van de minister in plaats van zich tegenstander te verklaren zonder oplossingen te bieden. Wij denken echter dat het beter is de voorstellen van de minister, die ongeveer als enige echt probeert de regelgeving en bemoeizucht vanuit Den Haag te verminderen, een kans te geven en de periode tussen nu en 2008 te gebruiken om de huurbescherming van zittende huurders goed te regelen, ook voor de periode na 2010, en lokale prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties te maken over het stimuleren van de bouwproductie en het garanderen van voldoende slaagkansen voor elke woningzoekende. Want om dat laatste gaat het tenslotte. Jaap van Gelder, algemeen directeur-bestuurder Woonstichting De Key, Amsterdam Lex Pouw, voorzitter Raad van Bestuur Ymere, Amsterdam Aad van Mil, directeur Stichting Woningbeheer Betuwe, Lienden Pim van Mourik, directeur Bouwen en Bewaren, Gorinchem Hannie Kunst, directeur Standvast Wonen, Nijmegen Ed Penniks, directeur-bestuurder Het Saalien, Raalte Jan Bouwman, directeur Ons Huis, Apeldoorn Leo de Jong, directeur-bestuurder Waterweg Wonen, Vlaardingen Leon Bobbe, directeur Patio Wonen, Hilversum