Koopgarant Informatieset 26 augustus 2013
Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar en bereikbaar. U krijgt een korting bij de aankoop van een woning en heeft daardoor dus lagere woonlasten. De terugkoopgarantie bij Koopgarant verzekert u bovendien van een snelle verkoop als u verhuist. Koopgarant is ook eerlijk. Als de marktwaarde van uw woning is gedaald, delen wij met u in het verlies. Als de woning in waarde is gestegen, deelt u met ons de winst. Koopgarant is kopen zonder zorgen. Betaalbaar door de korting Met Koopgarant koopt u uw woning met een korting tussen de 10% en 15%. Deze korting is afhankelijk van uw inkomen en de huishoudsamenstelling. Wanneer uw bruto huishoudinkomen ligt tussen de 33.000,- en 43.000,- komt u in aanmerking om uw woning met Koopgarant te kopen. De hoogte van het kortingspercentage heeft gevolgen voor de manier waarop in de toekomst bij verkoop de winst of het verlies gedeeld worden. U wordt volledig eigenaar van de woning. De korting heeft grote voordelen: het kan net het verschil maken of u wel of niet kunt kopen. Terugkoopgarantie Met de terugkoopgarantie van Koopgarant heeft u geen slapeloze nachten bij verkoop van uw woning. Wij kopen bij verhuizing altijd de woning van u terug. Aan de andere kant mag u de woning niet verkopen op de vrije markt. Deze terugkoopgarantie heeft voor u een groot voordeel. Wanneer u ons laat weten dat u uw woning wilt verkopen, regelen wij alles. We zorgen voor de taxatie van de woning, het opstellen van de terugkoopovereenkomst en het transport bij de notaris. Met uw medewerking duurt de terugkoopprocedure maximaal 3 maanden. Winst en verlies delen De terugkoopprijs wordt berekend aan de hand van een nieuwe taxatie. De prijs die u destijds voor uw woning heeft betaald, is de basis. Als uw woning in waarde is gestegen, deelt u de winst met ons. Als de waarde van uw woning is gedaald, delen wij het verlies met u. De winst-/verliesdeling is afhankelijk van de korting en wordt van tevoren vastgesteld (zie onderstaande tabel). Kortingspercentage op de marktwaarde Percentage van de waardeontwikkeling voor de koper 10 % 85 % 15 % 77,5 % Zelf in de woning wonen Wij willen voorkomen dat de woningen die wij verhuren of verkopen verkeerd worden gebruikt om vervelende situaties in uw woonomgeving te voorkomen. U mag daarom uw woning niet verhuren of als bedrijfsruimte gebruiken. U moet er zelf in wonen. 1
Verbeteringen aan uw woning Heeft u als huurder verbeteringen in uw huurwoning aangebracht? Dan worden deze bij verkoop niet meegenomen in de taxatie van uw woning. Verbeteringen die u aanbrengt als eigenaar van de woning kunnen een waardeverhoging van uw woning opleveren. Daarom worden deze investeringen apart getaxeerd. Het waarde-effect wordt buiten de winst- en verliesdelingsregeling gehouden waarbij de winst voor 100% van u is. Voorwaarde is altijd dat het op een verantwoorde manier is uitgevoerd en met de juiste vergunningen. De waarde van de gedane investeringen is nooit even hoog als de waarde bij verkoop. Immers verbouwingen worden na verloop van tijd ook minder waard en de smaak van de volgende koper kan afwijken van die van u. Rekenvoorbeelden Wat krijgt u bij terugkoop? Als de waarde stijgt Marktwaarde bij aankoop 170.000 Aankoopprijs bij korting van 10% 153.000 Marktwaarde bij terugkoop 190.000 Waardestijging (190.000-170.000) 20.000 Terugkoopprijs van uw woning Aankoopprijs 153.000 Waardeontwikkeling voor koper 85% 17.000 U krijgt terug voor de woning 170.000 Als de waarde daalt Marktwaarde bij aankoop 170.000 Aankoopprijs bij korting van 10% 153.000 Marktwaarde bij terugkoop 160.000 Waardedaling (160.000-170.000) 10.000 Terugkoopprijs van uw woning Aankoopprijs 153.000 Waardeontwikkeling voor koper 85% 8.500 U krijgt terug voor de woning 144.500 Stel dat u uw keuken en badkamer vernieuwt, waardoor de waarde van uw huis met 5.000,- stijgt. Met verbouwing Marktwaarde bij aankoop 170.000 Aankoopprijs bij korting van 10% 153.000 Marktwaarde bij terugkoop 190.000 Waardestijging (195.000-170.000) 25.000 De waardestijging is onderverdeeld in: - marktontwikkeling 85% voor koper 20.000 - waarde verbouwing 100% voor koper 5.000 Terugkoopprijs van uw woning Aankoopprijs 153.000 Waardeontwikkeling voor koper 85% 17.000 Waarde verbouwing 5.000 U krijgt terug voor de woning 175.000 2
Welke kosten maakt u bij het kopen van een woning? U wordt volledig eigenaar van uw Koopgarantwoning, met alle voordelen, zoals hypotheekrenteaftrek en alle verplichtingen. Voordat u uw handtekening zet onder de koopakte is het van belang te weten waar u als koper mee te maken krijgt en wat de bijkomende kosten zijn. Kosten koper Bij het kopen van een huis krijgt u te maken met kosten koper. Een groot deel van de kosten hangt direct samen met de koop, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor het opstellen van de leveringsakte. Het overige deel heeft te maken met de financiering. De kosten voor de financiering zijn direct aftrekbaar voor de belasting in het jaar van de aankoop. In totaal bedragen de kosten koper meestal een kleine 10% van de koopsom. Door de aankoopkorting die u krijgt bij Koopgarant zijn ook uw bijkomende kosten lager. Kosten bij koop overdrachtsbelasting notariskosten leveringsakte inschrijfkosten kadaster verrekening OZB, waterschap en rioolrecht Totaal: ± 8% v/d koopsom Kosten van financiering provisie hypotheek notariskosten taxatie voor financiering kosten Nationale Hypotheek Garantie inschrijfkosten kadaster hypotheek Totaal: ± 2% v/d koopsom Erfpacht Als u een woning koopt met Koopgarant, koopt u tegelijkertijd een erfpachtrecht. Dit gebruiken we om de bijzondere Koopgarantvoorwaarden juridisch goed vast te leggen. Het erfpachtrecht geeft ons de zekerheid dat u de woning alleen aan ons kunt verkopen. Erfpacht Erfpacht is het recht om grond en opstallen (onroerende zaak) van een ander te mogen gebruiken (BW: art. 5:85 BW en art. 3:3). Het is een exclusief recht, waarbij alle zeggenschap overgaat van de bloot-eigenaar (Woningstichting Laarbeek) naar de erfpachter (koper). Bij toepassing van Koopgarant wordt dat recht eeuwigdurend verleend. U heeft volledige zeggenschap over de grond. Bij toepassing van Koopgarant is geen sprake van canonbetaling (een soort huur voor de grond). Die canon wordt ook eeuwigdurend afgekocht en is onderdeel van de verkoopprijs. Wanneer is de woning van u? Het kopen van een woning gaat in twee stappen. Eerst tekent u de koopovereenkomst. Deze overeenkomst is bindend. Enkele weken later vindt bij de notaris de overdracht plaats en bent u écht de eigenaar van de woning. De koopovereenkomst Als u besluit de woning te kopen, legt Van Thiel en Van Rooij Notariaat, waarmee wij samenwerken, alle afspraken in een koopovereenkomst vast. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. Met het tekenen van de koopovereenkomst koopt u de woning en bent u verplicht de woning daadwerkelijk af te nemen. Mocht u zich binnen drie dagen na ondertekening bedenken, dan mag u de 3
overeenkomst nog kosteloos ongedaan maken. Ook gelden de gebruikelijke ontbindende voorwaarden. Dat betekent dat u tien weken de tijd krijgt om de financiering rond te krijgen. Lukt dat niet, dan moet u dit wel binnen het aantal weken dat daarvoor staat, laten weten. Tevens moet u de afwijzingen van de financiers kunnen tonen. De overdracht Van Thiel en Van Rooij is de projectnotaris. Hij verzorgt het passeren van de leveringsakte. Na het passeren van de leveringsakte bent u eigenaar van de woning. U kunt er ook voor kiezen de hypotheekakte via Van Thiel en Van Rooij Notariaat te laten passeren. Koopgarant kent bijzondere bepalingen en Van Thiel en Van Rooij heeft deze kennis in huis. Hoe zorgt u voor een goede financiering? U kunt een woning kopen met eigen geld, een hypothecaire lening of een combinatie van beide. U bent daar geheel vrij in. Ook de rentevastperiode en de soort hypotheek bepaalt u zelf. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, net als bij de koop van een gewone koopwoning. hypotheekadviseur al vóór de koop te laten toetsen wat uw financiële mogelijkheden zijn en of u in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Maximale hypotheeksom U kunt vrij een hypothecaire lening afsluiten, zolang die niet hoger is dan de koopsom plus kosten koper en een eventuele woonlastenverzekering. U kunt voor het financieren van een verbouwing een extra hypothecaire lening op uw huis nemen. Als u meer dan 10% van de koopsom wilt besteden aan een verbouwing heeft u hiervoor onze toestemming nodig. De investering dient onderbouwd te worden met een goede kostenspecificatie. Deze kostenspecificatie moet voldoen aan de richtlijnen van de Nationale Hypotheekgarantie. Realiseer u wel dat de meerwaarde die een verbouwing bij verkoop oplevert zelden even hoog is als de kosten van de verbouwing. Wij adviseren u daarom een deel van de extra lening snel af te lossen. Tijdig financiering toetsen Als u een koopovereenkomst heeft getekend, heeft u tien weken de tijd om uw financiering te regelen. U moet er rekening mee houden dat financiers tijd nodig hebben om een hypotheekofferte uit te brengen. Het komt helaas geregeld voor dat een koop niet doorgaat omdat de koper de financiering niet rond krijgt. Zo n teleurstelling kunt u voorkomen door een 4
Nationale Hypotheekgarantie verplicht De Nationale Hypotheekgarantie is door de overheid ingesteld om de risico s van kopen te beperken. Bij Koopgarant bent u verplicht om de woning met NHG te financieren. De voordelen van NHG zijn: De hoogte van de lening is, volgens landelijke normen, niet te hoog, gezien uw inkomen. U betaalt een lagere rente. Als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, dan lost de NHG een onverhoopte restschuld na verkoop af. Lees meer over de NHG in de folder van de NHG (verkrijgbaar bij uw hypotheekadviseur) of op www.nhg.nl. Hoe verloopt de terugkoopprocedure? Als u van plan bent te verhuizen, laat u ons per brief weten dat u de woning te koop aanbiedt. Wij zorgen dan voor de rest: een bouwtechnische opname, een taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. De kosten koper zijn voor ons. De terugkoopprocedure Tijdens de terugkoopprocedure komt onze opzichter de staat van de woning beoordelen en hij bespreekt met u hoe de woning opgeleverd moet worden. Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van de overheid moeten ongedaan gemaakt worden. Een onafhankelijke taxateur stelt de waarde van de woning en de verbeteringen vast. Het kan natuurlijk gebeuren dat u of wij het niet eens zijn met de taxatie van de woning of van de verbeteringen die u heeft aangebracht. Daar is in de contracten een geschillenregeling voor vastgesteld. U wijst een taxateur aan, wij wijzen een taxateur aan en deze taxateurs benoemen gezamenlijk een derde. Deze drie taxateurs stellen samen de definitieve taxatiewaarde vast. Wilt u meer informatie? U kunt dan terecht bij onze woonconsulent verkoop: Wilma Modderman, tel. (0499) 42 57 62 wmodderman@wonenlaarbeek.nl Zij werkt op maandag en dinsdag de hele dag en op woensdagochtend. Woningstichting Laarbeek Heuvel 1, 5737 BX LIESHOUT Postbus 70, 5737 ZH LIESHOUT T (0499) 423370 F (0499) 421947 www.wonenlaarbeek.nl info@wonenlaarbeek.nl Bezoektijden Maandag t/m donderdag van 8.30 tot 16.30 uur. Vrijdag van 8.30 tot 12.30 Telefonisch bereikbaar Maandag t/m donderdag van 8.30 tot 17.00 uur. Vrijdag van 8.30 tot 12.30 uur. 5