Registratienummer: 2014/15315 Bijlage bij het besluit van de raad van Alphen aan den Rijn van 21 mei 2014 nr 2014/15291, raadsbesluitnr 2014/15406 NOTA GRONDPRIJSBELEID 2014-2018 Gemeente Alphen aan den Rijn afdeling REO Maart 2014 Vastgesteld door de gemeenteraad op : 21 mei 2014
Inhoudsopgave 1 Inleiding en doelstelling... 2 2 Algemene beleidskaders en uitgangspunten... 3 2.1 Marktconformiteit... 3 2.2 Algemene uitgangspunten bij gronduitgifte... 4 2.3 Uitgangspunten met betrekking tot parkeren, watercompensatie en overig... 5 3 Beleid en uitgangspunten per functie / categorie... 6 Nota grondprijsbeleid 2014-2018 1 van 7
1 Inleiding en doelstelling De nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn is op 1-1-2014 ontstaan uit de fusie van de voormalige gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude. Bij de totstandkoming van deze nota Grondprijsbeleid zijn niet alleen de verschillende beleidskaders op het gebied van grondprijzen van de drie voormalige gemeenten geharmoniseerd, maar is ook gekeken hoe het beleidskader anno 2014 e.v. het beste kan worden ingevuld. Doelstelling Doelstelling van de nota Grondprijsbeleid is het op transparante wijze richting geven aan de te hanteren grondprijzen bij gronduitgiftes en het opstellen van exploitatieplannen. Daarnaast kan de nota Grondprijsbeleid een handvat bieden bij de onderhandelingen met marktpartijen over wat er binnen een private ontwikkeling aan financiële ruimte beschikbaar is voor bijdragen aan bijvoorbeeld bovenwijkse voorzieningen en/of ruimtelijke ontwikkelingen. In het verleden was de nota Grondprijsbeleid opgedeeld in twee delen: deel 1 bevatte het algemene beleid en te hanteren uitgangspunten (periodieke vaststelling door de gemeenteraad) en deel 2 bevatte de jaarlijks geactualiseerde grondprijzen (vaststelling door het college van B&W). In de praktijk zien we dat we als gemeente echter steeds minder vaak zelf grond uitgeven. Met de overstap van een actief naar een (meer) faciliterend grondbeleid neemt het aantal gronduitgiftes in hoog tempo af. Daarnaast zien we dat waar we nog wel een actief grondbeleid voeren, het oorspronkelijk geplande uitgifte tempo in de huidige markt niet haalbaar (meer) is. Deze lijn zet zich ook in de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn voort. Het grondprijsbeleid krijgt naast de rol van uitvoeringskader (bij eigen gronduitgifte) steeds meer de rol van toetsingskader (bij private ontwikkelingen). Ook zien we dat het steeds belangrijker wordt om maatwerk te leveren: de marktwaarde van (bouw)grond wordt meer en meer afhankelijk van regio, locatie en product. Op basis van de residuele waarde methodiek leidt dit tot een sterke differentiatie van grondprijzen. Hierdoor kan niet meer worden volstaan met een enkele prijs per product. Op basis van bovenstaande bestaat voorliggende nota Grondprijsbeleid dan ook niet meer uit twee afzonderlijke delen, maar uit één, door de gemeenteraad vast te stellen, beleidskader. Dit beleidskader geeft aan waarbinnen het college van B&W en de ambtelijke organisatie kan en mag handelen bij de vaststelling van en onderhandelingen over de grondprijzen. Hierbij is meer ruimte geboden voor maatwerk waardoor de gemeente beter kan inspelen op marktontwikkelingen en de huidige discussie met marktpartijen over de hoogte van de grondprijzen. Vaststelling van de concrete grondprijzen vindt plaats via separate projectvoorstellen en/of (uitgifte)overeenkomsten. Status De nota Grondprijsbeleid kent een looptijd van 4 jaar en is openbaar. Met de vaststelling van deze nota Grondprijsbeleid komen de bestaande nota s Grondprijsbeleid van de voormalige gemeenten Alphen aan den Rijn en Rijnwoude te vervallen. In 2014 zal ook de nota Grondbeleid worden geharmoniseerd en geactualiseerd. De nota Grondprijsbeleid zal in de nota Grondbeleid worden geïntegreerd. Deze nota Grondprijsbeleid komt op dat moment als separate beleidsnota te vervallen. De inhoud zal ongewijzigd worden overgenomen. Nota grondprijsbeleid 2014-2018 2 van 7
2 Algemene beleidskaders en uitgangspunten In dit hoofdstuk worden voor het grondprijsbeleid en de bepaling van grondprijzen de algemene kaders en uitgangspunten toegelicht. De gemeente hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dit betekent dat per functie (bestemming) is vastgelegd op welke wijze de grondprijzen worden bepaald. In algemene zin wordt de grondwaarde bij voorkeur bepaald op basis van een residuele waarde berekening. Uitgangspunt hierbij is de commerciële waarde van het vastgoed minus de kosten om dat vastgoed te realiseren. Echter, niet altijd is (al) exact bekend wat voor vastgoed er zal worden gerealiseerd. In dat geval kan er normatief (op basis van kengetallen) een residuele waarde berekening worden opgesteld of kan de waarde worden bepaald op basis van de comparatieve methode (vergelijk met referentieprojecten). 2.1 Marktconformiteit Gronden in de gemeente Alphen aan den Rijn worden verkocht, in erfpacht uitgegeven of verhuurd tegen een marktconforme prijs. In enkele, specifieke gevallen kan het maatschappelijke belang echter dusdanig groot zijn, dat het bestuur besluit om hiervan gemotiveerd af te wijken. De marktconformiteit kan, indien er geen gebruik gemaakt wordt van een openbare aanbestedingsprocedure, worden onderbouwd en/of getoetst door middel van taxaties. Taxaties vinden hierbij bij voorkeur plaats vóór de onderhandelingen en worden uitgevoerd door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat in de praktijk de hardheid van een taxatie afhankelijk is van de beschikbare informatie. Indien het programma grotendeels onbekend is en/of er weinig referentietransacties beschikbaar zijn, kunnen er tussen twee taxaties van dezelfde grond grote verschillen ontstaan. Indien een taxatie wordt ingezet in het onderhandelingsproces is het dan ook van belang dat vooraf (al dan niet gezamenlijk) duidelijke uitgangspunten worden vastgesteld. Indien zich tijdens het onderhandelingsproces relevante, inhoudelijke (plan)wijzigingen voordoen, zal de taxatie worden bijgesteld of opnieuw uitgevoerd. Dit geldt ook indien taxaties dusdanig verouderd zijn dat niet meer kan worden verwacht dat de destijds gestelde marktwaarde ook nu nog geldt. Op basis van de huidige marktontwikkelingen wordt hierbij de richtlijn gehanteerd dat taxaties in ieder geval worden herzien indien zij op het voorgenomen moment van besluitvorming (sluiten (verkoop)overeenkomst) ouder zijn dan 1 jaar. EG-verdrag / Staatssteun Van staatssteun bij het grondprijsbeleid kan sprake zijn indien grond wordt verkocht tegen een gunstiger prijs dan de marktprijs, waardoor een specifieke onderneming wordt begunstigd ten koste van de overheid. Het beginsel van staatssteun ligt vast in artikel 107 van het VWEU Verdrag. Voorgenomen staatssteun wordt, via het Coördinatiepunt Staatssteun van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, aangemeld bij de Europese Commissie. Deze commissie beoordeelt of de voorgenomen steun de mededinging vervalst en daarmee het handelsverkeer tussen de EU-lidstaten ongunstig beïnvloedt. Het risico van het niet of niet op tijd melden van staatssteun is dat de steunmaatregel achteraf door de Commissie als onrechtmatig wordt beoordeeld en dat de onrechtmatig verleende steun, inclusief rente, van de betreffende onderneming moet worden teruggevorderd. Bij het niet of niet tijdig zelf aanmelden bestaat het risico dat anderen hierover een klacht indienen. Voorbeelden hiervan zijn: de benadeelde concurrent, oppositiepartij, journalist of ontevreden burger. De streeftermijn van een klachtenbehandeling is zo n 18 maanden en dit kan Nota grondprijsbeleid 2014-2018 3 van 7
vanwege de stand still-regeling tot grote vertraging in het project leiden. Concreet betekent het een en ander dat de gemeente moet voorkomen dat zij bij de verkoop van grond (en gebouwen) te maken krijgt met de bepalingen van staatssteun. Staatssteun kan aan de orde zijn in alle gevallen waarbij de gemeente grond (met eventuele opstallen) verkoopt aan een onderneming waarbij dit voor deze onderneming een voordeel oplevert van niet-marktconforme aard. Het begrip onderneming wordt hierbij zeer ruim geïnterpreteerd: elke eenheid die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt gefinancierd. Belangrijk punt hierbij is dat winstoogmerk niet is vereist. Verder wordt het begrip economische activiteit ruim uitgelegd, namelijk als het aanbieden van goederen of diensten op een bepaalde markt. Zo kunnen dus ook gezondheidsinstellingen, stichtingen, profsportclub en openbare bedrijven als onderneming worden aangemerkt. Ook als de gemeente grond uitgeeft aan een projectontwikkelaar of een woningcorporatie kan er sprake zijn van (mogelijke) staatssteun. In het algemeen is erbij verkoop van grond geen sprake van steun als de verkoop plaatsvindt via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt en waarbij het hoogste of enige bod geldt. Als een verkoop tot stand komt zonder dat gebruik wordt gemaakt van een dergelijke verkoopprocedure, dient die plaats te vinden tegen tenminste de marktwaarde. Bij de vaststelling van deze marktwaarde moet aan de volgende 3 cumulatieve voorwaarden worden voldaan: 1. De taxatie moet worden verricht door één of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed; 2. Het rapport moet voldoende gedetailleerd en specifiek zijn en; 3. De taxatie moet worden verricht op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De taxatie dient in het kader van de onafhankelijkheid - bij voorkeur plaats te vinden vóór de onderhandelingen. 2.2 Algemene uitgangspunten bij gronduitgifte Bij gronduitgifte gelden in principe de volgende uitgangspunten (niet limitatief): Alle grondprijzen zijn exclusief BTW. De gemeente bepaalt het belastingregime waarbinnen geleverd wordt (omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting) en vermeldt dit in het uitgiftebesluit; De gronden worden in bouwrijpe staat geleverd (tenzij anders vermeld); De bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde bestemming; De grond heeft geen bijzondere belemmeringen die het gebruiksrecht beperken; De grondprijzen hebben het prijspeil van 1 januari van het betreffende jaar; Overeengekomen grondprijzen met prijspeil worden geïndexeerd met inflatie conform daarover contractueel gemaakte afspraken (uitgangspunt = CPI 1 ). 1 Consumentenprijsindex Nota grondprijsbeleid 2014-2018 4 van 7
2.3 Uitgangspunten met betrekking tot parkeren, watercompensatie en overig Het bezit en gebruik van auto s in Nederland is de afgelopen decennia enorm toegenomen. Dit heeft tot gevolg gehad dat er een schaarste is ontstaan aan vrij beschikbare parkeerplaatsen. Door deze schaarste heeft de parkeerplaats economische waarde gekregen en daardoor worden in toenemende mate tarieven geheven om een parkeerplaats te mogen gebruiken. De waarde van een parkeerplaats wordt beïnvloed door de ligging (openbaar gebied / eigen terrein en de afstand ten opzichte van parkeerzones), het type parkeerplaats (onoverdekt, overdekt of in een parkeergarage) en het type gebruik (gedeeld gebruik of exclusief privégebruik). Voor alle functies geldt dat de ontwikkelende partij bij de ontwikkeling moet voldoen aan het parkeerbeleid van de gemeente Alphen aan den Rijn. Dit houdt in dat het parkeren in de meeste gevallen opgelost moet worden op eigen terrein. In het geval van een gebouwde parkeervoorziening kan dit leiden tot een zogenaamde onrendabele top. Bij de residuele grondwaarde methode wordt de prijs van parkeren verdisconteerd in de grondprijs. Afzonderlijke verkoop van gebouwde parkeerplaatsen boven de geldende parkeernorm van het betreffende bouwplan geschiedt tegen een grondprijs die per geval wordt bepaald. Naast het parkeren moet de ontwikkelaar bij met name bedrijventerreinen voldoen aan de regels met betrekking tot watercompensatie. Dit betekent dat bij toename van het aantal m2 verharding extra water moet worden toegevoegd, bij voorkeur op eigen terrein. Bij de bepaling van de grondprijs wordt hiermee rekening gehouden. Indien van toepassing kunnen er toeslagen (in geval van bijvoorbeeld parkmanagement) of kortingen (bijvoorbeeld voldoen aan excessieve milieu eisen) op de grondprijs worden opgelegd / verleend. Nota grondprijsbeleid 2014-2018 5 van 7
3 Beleid en uitgangspunten per functie / categorie In dit hoofdstuk wordt per functie / categorie aangegeven welke methode(n) voor grondprijsbepaling wordt gehanteerd. In principe worden alle uit te geven gronden verkocht. Voor een aantal specifieke functies / categorieën kan echter ook gekozen worden voor verhuur of uitgifte in erfpacht. Dit geldt bijvoorbeeld voor volkstuinen en sportvelden. Maar ook bijvoorbeeld bij gronden voor pompinstallaties, recreatiegebieden en maatschappelijke voorzieningen kan er voor worden gekozen om deze gronden uit te geven in erfpacht of verhuur. De totstandkoming van de daadwerkelijke grondprijzen (binnen de in dit hoofdstuk aangegeven methoden) is in vrijwel alle gevallen maatwerk. Bij de grondprijsbepaling spelen verschillende factoren een rol. Dit zijn factoren als: - Locatie / ligging en verkaveling; - Grootte van het perceel / kavel; - Bebouwingsmogelijkheden (op basis van het (toekomstig) bestemmingsplan); - Bereikbaarheid; - Imago en mate van schaarste. Tabel: methode(n) voor grondprijsbepaling: Functie / categorie: Methode grondprijsbepaling: Basiseenh. Woningbouw (inclusief sociaal) Residuele grondwaardeberekening Woning Vrije kavels Bedrijventerrein Kantoren Residuele grondwaardeberekening of comparatief Residuele grondwaardeberekening en/of comparatief Residuele grondwaardeberekening en/of comparatief m2 kavel m2 kavel m2 bvo Winkels, horeca en leisure Residuele grondwaardeberekening m2 vvo Maatschappelijke voorzieningen Residuele grondwaardeberekening en/of comparatief Sierteelt Comparatief m2 m2 Snippergroen / restgroen Bandbreedte 110-170* m2 *Voor het project Snippergroen (voormalige gemeente Rijnwoude) is de grondprijs bij de start van het project bestuurlijk vastgesteld op 110,= (vrij van BTW en prijspeil 1-1-2013). In 2014 zal nieuw beleid worden gevormd ten aanzien van snippergroen in de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn. In afwachting van dit beleid treedt de gemeente, behoudens het voornoemde project, terughoudend op ten aanzien van de uitgifte van snippergroen. Net als voorgaande jaren staat de kwaliteit van het te realiseren vastgoed voorop. De grondwaarde wordt daarom bij voorkeur bepaald op basis van de residuele grondwaardeberekening. Nota grondprijsbeleid 2014-2018 6 van 7
Uitgangspunt bij deze residuele grondwaarde berekening is de commerciële waarde van het vastgoed minus de kosten om dat vastgoed te realiseren. Hiermee wordt de prijs van de grond bepaald door de waarde van het vastgoed en niet andersom. Echter, niet altijd is (al) exact bekend wat voor vastgoed er zal worden gerealiseerd. In dat geval zal er normatief (op basis van kengetallen) een residuele waarde berekening worden opgesteld of wordt de waarde bepaald op basis van de comparatieve methode (vergelijk met referentieprojecten). Naast grond kan er ook water worden uitgegeven, zoals binnen het project Rijnhaven. De prijs voor water is hierbij gelijk aan de prijs die zou worden berekend als het geen water, maar grond zou zijn. De functie die op het water wordt gerealiseerd is maatgevend voor de methode van prijsbepaling. Behoort bij besluit van de raad van Alphen aan den Rijn van 21 mei 2014, nr 2014/15406, de griffier, P.M.H. van Ruitenbeek Nota grondprijsbeleid 2014-2018 7 van 7