Gemeente Lansingerland Wijzigingsplan Bedrijvenpark Oudeland, perceel B2b, Fase 3, Huygensstraat 28 november 2011 Vaststelling
Gemeente Lansingerland Wijzigingsplan Bedrijvenpark Oudeland, perceel B2b, Fase 3, Huygensstraat BP0087W01 Inhoud: TOELICHTING REGELS VERBEELDING Codering: NL.IMRO. BP0087W01-VAST Werknummer: 876.600.90 Datum: 28 november 2011 Kuiper Compagnons Bureau voor Stedenbouw, landschap en architectuur Rotterdam Gemeente Lansingerland Afdeling Strategische Ontwikkeling
Procedureoverzicht Concept 20 juli 2011 Ontwerp 5 september 2011 Vaststelling datum document Opmerkingen
Inhoudsopgave van de toelichting blz. 1 Inleiding 2 1.1 Aanleiding 2 1.2 Doel 2 1.3 Ligging en begrenzing plangebied 2 1.4 Bij het plan behorende stukken 3 2 Het wijzigingsplan als deel van het bestemmingsplan 4 2.1 Algemeen 4 2.2 Bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland 4 3 Planbeschrijving 5 3.1 Wijziging ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan 5 3.2 Kader toepassing wijzigingsbevoegdheid 5 4 Onderbouwing 6 4.1 Versterking stedenbouwkundige structuur 6 4.2 Overige voorwaarden 7 4.3 Conclusie 7 5 Juridische aspecten 8 5.1 Procedurele aspecten 8 5.2 Planmethodiek 8 5.3 Regels: Artikelsgewijs commentaar 8 6 Realisering en uitvoeringsaspecten 9 6.1 Onderzoeksaspecten 9 6.2 Economische uitvoerbaarheid 9 6.3 Zienswijzenprocedure 9 Bijlagen
1
2 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Aanleiding voor het opstellen van het voorliggende wijzigingsplan Bedrijvenpark Oudeland, perceel B2b, Fase 3 is de uitwerking van het westelijk deel van het deelgebied B2b op het bedrijvenpark Oudeland. De beoogde uitwerking is strijdig met het vigerende bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland met betrekking tot het opgenomen bouwvlak. Binnen het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders bevoegd zijn, onder voorwaarden, de opgenomen bouwgrenzen te verschuiven. 1.2 Doel Met voorliggend wijzigingsplan wordt toepassing gegeven aan deze wijzigingsbevoegdheid voor het perceel B2b, Fase 3. Doel van voorliggend wijzigingsplan is het toepassen van de in het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland opgenomen wijzigingsbevoegdheid waarmee op het bedoelde perceel de grenzen van het aangegeven bouwvlak worden verschoven. Hiermee wordt een juridisch en planologisch kader geboden voor de gewenste ontwikkeling. 1.3 Ligging en begrenzing plangebied Het bedoelde perceel vormt het westelijk deel van het perceel B2b. Dit perceel is gelegen tussen de N471 en de Verlengde Laan van Koot bij de centrale waterpartij van het bedrijvenpark. Afbeelding: ligging wijzigingsplan
3 1.4 Bij het plan behorende stukken Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding en regels. Op de verbeelding is de aangepaste begrenzing van het bouwvlak aangegeven. Met voorliggend wijzigingsplan worden de regels van het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland niet inhoudelijk gewijzigd. Wel zijn regels opgenomen waarin onder andere de naam van voorliggend wijzigingsplan is opgenomen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. In de toelichting wordt het wijzigingsplan verantwoord en verduidelijkt. Vervolgens wordt hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.
4 2 Het wijzigingsplan als deel van het bestemmingsplan 2.1 Algemeen Voorliggend wijzigingsplan vormt geen nieuw plan maar treedt in de plaats van (een deel van) het vigerende bestemmingsplan. Het maakt derhalve deel uit van het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland. De regels en verbeelding van dit bestemmingsplan zijn (met inachtneming van voorliggend wijzigingsplan) van toepassing. Na het rechtskracht krijgen van het wijzigingsplan dienen aanvragen te worden getoetst aan het wijzigingsplan en de overige van toepassing zijnde regels van het bestemmingsplan. 2.2 Bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland Het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland is door de gemeenteraad vastgesteld op 31 maart 2011 en inmiddels onherroepelijk. Dit plan is onder de Wet ruimtelijke ordening tot stand gekomen zodat goedkeuring van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland niet meer benodigd is. Naar aanleiding van een reactieve aanwijzing van de provincie zijn enkele onderdelen van de regels geschrapt.
5 3 Planbeschrijving 3.1 Wijziging ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Het westelijk deel van het bouwvlak in het deelgebied B2b wordt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aangepast. Het betreft een aanpassing van het bouwvlak waarbij: het bouwvlak aan de noordzijde wordt vergoot met circa 7 m; het bouwvlak aan de zuid-westzijde parallel komt te liggen aan de perceelsgrens waarbij het bouwvlak in het noorden wordt vergroot met circa 3,2 m en in het zuiden wordt vergroot met circa 0,5 m; Ter plaatse van het wijzigingsplan geldt de bestemming Bedrijventerrein (artikel 6 van het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland ). Met de ontwikkeling worden geen bestemmingsgrenzen overschreden. De ontwikkeling past verder binnen de gegeven bestemmingsomschrijving en bouwregels. Met dien verstande dat de onder artikel 6.3.1. onder d bedoelde gevellijn 1 is aangepast aan het gewijzigde bouwvlak. Afbeelding: uitsnedeverbeelding vigerend bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland (links) Afbeelding: uitsnede voorliggend wijzigingsplan (rechts) 3.2 Kader toepassing wijzigingsbevoegdheid In bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verschuiven van bouwgrenzen of aanduidingen, indien dit gewenst of noodzakelijk is in verband met een doelmatige terreininrichting, mede gezien vanuit de in het geding zijnde bedrijfsbelangen, waarbij de grenzen met ten hoogste 10 m mogen worden verschoven (artikel 20 lid 1 onder c). In onderstaande wordt aangegeven op welke wijze de voorgestane wijzigingen passen in het bovengenoemde kader.
6 4 Onderbouwing 4.1 Versterking stedenbouwkundige structuur Achtergrond In 2006 hebben meerdere partijen een aanbod gedaan aan de gemeente Lansingerland voor de ontwikkeling van het kavel B2b op het bedrijvenpark Oudeland. De gemeente heeft naar aanleiding hiervan Heembouw geselecteerd. Deel van het winnende concept van Heembouw was dat er binnen het plan deels parkeren op het dak werd gerealiseerd. Hierdoor is de laterale strook van 7 meter aan de Huygensstraat en Leeuwenhoekstraat vrij gekomen om te bebouwen en is tevens een hoger bebouwingspercentage van het kavel mogelijk gemaakt. De bebouwing van de strook zijn bij het selecteren voor het gehele kavel reeds goedgekeurd, zij het nog niet publiekrechtelijk vastgelegd. Het deelgebied bedrijvenpark B2b is in de ontwikkeling opgesplitst in drie fasen, waarvan er twee reeds zijn gerealiseerd. De plannen voor de eerste twee fasen weken op meerdere punten af van het destijds vigerende bestemmingsplan Bedrijventerrein Oudeland (vastgesteld door de gemeenteraad op 11 oktober 2005). Zo is er een grotere hoogte toegestaan voor de kantoren langs de N471 en is voor beide fasen het bouwvlak richting de Huygensstraat en Leeuwenhoekstraat met ca. 7 meter vergroot. Dit laatste was een logisch gevolg van het dubbel ruimte gebruik dat bij B2b is toegepast. In tegenstelling tot de overige bebouwing van Oudeland maakt B2b zoals reeds vermeld gebruik van parkeren op het dak. De laterale strook van 7 m langs het bouwvlak die oorspronkelijk bedoeld is voor parkeren is zo overbodig geworden zodat bebouwing van deze strook mogelijk werd. In juli 2007 is voor de eerste fase van het bouwplan, dat uitgaat van bouwen buiten het bouwvlak en een hoogteaccent vergunning verleend. In februari 2009 is voor de tweede fase, dat wederom uitgaat van bouwen buiten het bouwvlak vergunning verleend. Wijziging bouwvlak noordzijde Om B2b als logisch geheel af te maken dient de gevel in het verlengde te worden geplaatst van de reeds gerealiseerde bebouwing aan de Huygensstraat. Het bouwvlak dient te worden gewijzigd om dit in de laatste fase mogelijk te maken. Wijziging bouwvlak zuidwestzijde De verschuiving van het bouwvlak aan de noordzijde heeft een direct gevolg voor de beëindiging van de bebouwing van B2b in de derde fase. Het snijpunt van de zijdelingse rooilijnen komt door de verschuiving buiten het kavel te liggen (zie bijlage 1). Het realiseren van bebouwing op de randen van het gehele bouwvlak, wat uitgangspunt is op bedrijvenpark Oudeland, is hierdoor niet meer mogelijk. Om aan te blijven sluiten bij de vormentaal van het gehele bedrijvenpark is het afknippen van de ronde punt van het kavel een logische keuze (zie bijlage 2).
7 Verlengde Laan van Koot De Verlengde Laan van Koot is een belangrijke as in Oudeland die voor de ontsluiting van de kavels B2a, B2b en B2c zorgt. Door haar ligging langs het water is de laan vanaf meerdere plekken in het bedrijvenpark te beleven. In de tweede fase van de bebouwing van B2b is reeds een begin gemaakt met de invulling van de gevel langs de Verlengde Laan van Koot. Deze gevel is in afwijking van het toenmalige bestemmingsplan evenwijdig aan deze laan geplaatst (zie bijlage 3). Om bij de afronding van het plan stedenbouwkundig aan te sluiten bij deze reeds geplaatste gevel dient het gedeelte van het bouwvlak dat grenst aan de Verlengde Laan van Koot evenwijdig met deze laan te worden geplaatst. 4.2 Overige voorwaarden De voorliggende wijziging is gewenst vanuit een doelmatige bedrijfsuitoefening. Het gegeven dat in de eerste en tweede fase van het gebied B2b is gebouwd tot de eigendomsgrens maakt het verschuiven van de rooilijn voor de hand liggend om zo de stedenbouwkundige wandbeleving mogelijk te maken. Met het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid wordt geen afbreuk gedaan aan (brand)veiligheidsaspecten voor het betreffende perceel. Het betreft een relatief geringe wijziging van het bouwvlak welke geheel binnen de bestemmingsgrenzen valt. Met voorliggend plan worden de opgenomen regels ten aanzien van de minimale afstanden van de bebouwing ten opzichte van de zijdelingse perceelgrenzen en achterperceelgrens niet gewijzigd. 4.3 Conclusie Met voorliggende wijziging van het bestemmingsplan wordt gelet op bovenstaande geen afbreuk gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet van het bedrijvenpark Oudeland. De ingezette stedenbouwkundige structuur van fase 1 en 2 van deelgebied B2b wordt met voorliggende wijziging doorgezet in fase 3. Hiermee is sprake van een versterking van de gewenste stedenbouwkundige structuur. De wijziging is gewenst met het oog op een doelmatige bedrijfsuitoefening en doet geen afbreuk aan (brand)veiligheidsaspecten.
8 5 Juridische aspecten 5.1 Procedurele aspecten Op dit wijzigingsplan is de Wro van toepassing en gelden daarom ten aanzien van de te volgen procedure de onderstaande regels. Op een ontwerp - wijzigingsplan is, ingevolge de artikel 3.9a, Wro, de Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. De procedure is als volgt: Het ontwerp - wijzigingsplan ligt gedurende zes weken ter inzage bij de gemeentesecretarie en is digitaal raadpleegbaar via RO-Online (www.ruimtelijkeplannen.nl). Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen bij burgemeester en wethouders. Binnen acht weken na afloop van de zienswijzentermijn, nemen burgemeester en wethouders een besluit omtrent de wijziging. De kennisgeving van het besluit tot vaststelling van de wijziging geschiedt langs elektronische weg. Tegen een besluit omtrent vaststelling staat rechtsreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). De termijn om beroep in te dienen bij de ABRvS vangt aan met ingang van de dag dat het vaststellingsbesluit ter inzage is gelegd. 5.2 Planmethodiek Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan wordt - voor wat betreft de methodiek - niet afgeweken nu er geen nieuwe regels ter inzage zullen worden gelegd. 5.3 Regels: Artikelsgewijs commentaar Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de twee in het plan voorkomende regels. (Aanvullende) begripsbepalingen In dit artikel is één begripsbepaling voor de plannaam opgenomen die geldt voor dit wijzigingsplan. Slotregel In de slotregel is de officiële naam van het wijzigingsplan bepaald. Onder deze naam kan het wijzigingsplan worden aangehaald. Bijlage Bestemming Bedrijventerrein Zoals gezegd maakt de wijziging deel uit van het moederplan. Voor de overzichtelijkheid en duidelijkheid zijn ook de in dit wijzigingsplan van toepassing zijnde regels van de bestemming Bedrijventerrein uit het bestemmingsplan Bedrijventerrein Oudeland in een bijlage opgenomen.
9 6 Realisering en uitvoeringsaspecten 6.1 Onderzoeksaspecten Met voorliggend wijzigingsplan vindt uitsluitend een aanpassing van het bouwvlak plaats. Gelet op de geringe wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan en het feit dat het oppervlak van het bouwvlak nagenoeg gelijk blijft is een verdere onderbouwing c.q. onderzoek niet noodzakelijk. Hierbij wordt opgemerkt dat het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland recent is vastgesteld en dat in dat kader onderzoek is verricht naar de aspecten: Natuur en landschap; Archeologie en cultuurhistorie; Bodemkwaliteit; Externe Veiligheid; Akoestisch onderzoek en luchtkwaliteit Water. Voor het perceel waarop de voorliggend wijzigingsplan betrekking heeft zijn geen belemmeringen op de genoemde aspecten aanwezig. Met betrekking tot het aspect water wordt opgemerkt dat met voorgestane wijziging het oppervlak van het bouwvlak niet toeneemt en daarmee niet meer verhard/bebouwd oppervlak wordt mogelijk gemaakt ten opzichte van de vigerende regeling. 6.2 Economische uitvoerbaarheid De grond welke in voorliggend wijzigingsplan zijn opgenomen zijn eigendom van de ontwikkelaar. Voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid geldt dat voor gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente een exploitatieplan dient te worden opgesteld dan wel een anterieure overeenkomst wordt gesloten. In voorliggend geval zijn aan de uitvoering van het plan geen kosten verbonden voor de gemeente. Het perceel is reeds bouwrijp gemaakt. Voor de kosten van de planprocedure zal een anterieure overeenkomst worden opgesteld. 6.3 Zienswijzenprocedure Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 6 oktober tot en met 16 november 2011 ter inzage gelegen. Het plan is tevens digitaal beschikbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl en via de gemeentelijke website. Een analoge versie van het plan heeft gedurende deze periode ter inzage gelegen. De ter inzage legging is op de voor de gemeente gebruikelijke wijze aangekondigd in de Heraut en op de gemeentelijke website. Gedurende de termijn van ter inzage legging zijn geen zienswijzen ingediend.
BIJLAGEN
Bijlage 1
Bijlage 2
Bijlage 3