Burgemeester en Wethouders de raad der gemeente EDE Behandelend ambtenaar Stout, W.B. Tel.nr. (0318) 68 08 51 Verzameling Raadsstukken registratienummer Afdeling datum: 2012/105 727504 GZ 13 november 2012 Cie. AZ&M 26-11-2012 betreft Raad 13-12-2012 Grondprijzenbrief 2013 Beslispunt De prijzen en rekenmethodieken in de Grondprijzenbrief 2013 vast te stellen als basis voor de prijzen van uitgeefbare grond voor diverse bestemmingen. Voorgeschiedenis: De grondprijzen en rekenmethodieken in de grondprijzenbrief worden jaarlijks vastgesteld. De grondprijzen en de rekenmethodieken in de Grondprijzenbrief 2012 zijn door de Raad vastgesteld als basis voor de uitgifte van bouwrijpe grond vanaf 1 juli 2012. Eerder heeft het bestuur voor het eerste deel van 2012 besloten om de grondprijzen van 2011 te hanteren, verhoogd met een index van 2,3 %. Dit in afwachting van een integrale bespreking van de Woonvisie en het Meerjarenprogramma Grondexploitaties. Grondprijzenbrief 2013: Bij de vaststelling van de grondprijzen 2012 is u een uitgebreide toelichting op de gehanteerde systematiek voor het bepalen van de grondprijzen voorgelegd. In deze toelichting op de grondprijzenbrief 2013 zullen we ons beperken tot de toelichting op de wijzigingen ten opzichte van 2012. Het uitgangspunt van de Grondprijzenbrief 2013 is dat de prijzen conform Grondprijzenbrief 2012 worden gehanteerd, tenzij bijzonderheden aanleiding geven tot wijziging van de marktprijzen. Volledigheidshalve merken we op dat in de grondexploitaties voor jaarschijf 2012 en 2013 rekening is gehouden met een grondprijsdaling voor woningen van 2,5%.
Blz. 2 Dit leidt tot de volgende voorstellen: Voor woningbouw: 1 Sociale woningbouw (blz. 3) a) verlaging van de grondprijs voor grondgebonden woningbouw daling met 2,5% van 26.030 naar 25.400 voor appartementen van 20.824 naar 17.780 (70% i.p.v. 80% van prijs grondgebonden woning) b) invoering van een bijbetalingsverplichting van 15.000 als de woning binnen 10 jaar wordt verkocht, aflopend met 10% voor ieder jaar dat de woning in het goedkope segment is behouden c) verlaging van de v.o.n.-prijsgrens van 185.000 naar 170.000 voor woningen die zowel kunnen worden verkocht als verhuurd met maatschappelijk gebonden eigendom 2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) (blz. 3) a) verlaging van de v.o.n.-prijsgrens van 200.000 naar 185.000 voor woningen die in de goedkope sector in CPO verband worden ontwikkelt en waarvoor een sociale grondprijs wordt gehanteerd als uitgangspunt voor de berekening van de canonverplichting b) invoering van een bijbetalingsverplichting van 15.000 als de woning binnen 10 jaar wordt verkocht, aflopend met 10% voor ieder jaar dat de woning in het goedkope segment is behouden 3 Vrije sector woningen (blz. 4) a) verlaging van de grondprijs voor appartementen. De factor voor het bepalen van de grondprijs van appartementen wordt verlaagd van 80% naar 70% (ten opzichte van grondgebonden woningen) b) differentiatie van de prijs voor vrije sector woningen naar locatie door middel van marges van maximaal 15 % meer en minder, in plaats van 10% c) voor stimulering van echt goedkope woningbouw een sociale grondprijs te rekenen voor woningen met een v.o.n.-prijs lager dan 150.000 d) voor particulieren die goedkope huurwoningen willen realiseren onder de toeslaggrens uit te gaan van de systematiek van de bepaling van de grondprijs op basis van de uitgangspunten sociale woningbouw en uit te gaan van een bijbetalingsverplichting bij uitponding of huurstijging. Voor overige bestemmingen: 4 Reststroken (blz. 5) Het verhogen van de ondergrens van 100 naar 125 5 Niet commerciële maatschappelijke voorzieningen (blz. 5) Het verhogen van de prijs van 142,50 naar 160 per m² b.v.o. per 1 juli 2013 7 Parkeeroplossing (blz. 5) Voorgesteld wordt de parkeereis te splitsen in een gebruikers- en een bezoekersdeel en voor het bezoekersdeel dat in het openbare gebied wordt opgelost geen bijdrage meer in rekening te brengen. Gevolgen van de marktontwikkeling voor de grondprijzen en de grondexploitaties: In het MPG 2012 is ervan uitgegaan dat in 2012 en 2013 de grondprijzen voor bouwgrond voor woningen per jaar nog 2,5% zouden dalen en voor bedrijfsterreinen gelijk zou blijven. De grondprijzen voor bouwgrond zijn in de systematiek voor de gemeente Ede afgeleid van de prijzen van de bestaande voorraad. De gemeentelijke systematiek voor projectmatig ontwikkelde woningbouw betreft de koppeling van de grondprijs aan die van de ontwikkelde woning. Gemeente Ede hanteert voor de benadering van de marktwaarde percentages van de VON prijzen van de woning, de zogenaamde quote systematiek. De invloed van een hogere of lagere verkoopprijs van een woning heeft daarmee direct een stijgende of dalende invloed op de grondprijs. De bestaande voorraad is een directe concurrent voor de koop van een nieuw ontwikkeld object. Uit cijfers van de NVM blijkt dat de grondprijzen voor de bestaande woningvoorraad in Nederland de afgelopen 12 maanden met 6,8 % is gedaald. De daling van de verkoopprijzen is ook in Ede voelbaar.
Blz. 3, Behoort bij V.R. 2012/105 Aanpassing btw. percentage: Per 1 oktober is de btw. verhoogd van 19% naar 21%. De bedoeling van de verhoging is dat de consument de lasten hiervan draagt. Bij woningbouw is de productie van grond en vastgoed nu belast met het hogere percentage. De doorrekening hiervan aan de consument is lastig daar de nieuwe woningen op de markt moeten concurreren met de bestaande voorraad. Dat wil zeggen dat de verhoging van de btw. veelal ten koste zal gaan van de ruimte voor bouw- en bijkomende kosten. Hiermee wordt de druk op de hoogte van de grondprijzen ook verhoogd. Voor de ontwikkeling en verkoop van de bedrijventerreinen is de invloed van de prijsverhoging van minder betekenis. Bedrijven brengen de btw. op de productiekosten in aftrek. Dit levert theoretisch gezien voor één woning het volgende beeld op: Grondprijs 2012 Grondprijs 2013 effect markt effect btw VON prijs Grondprij s btw 19% Grondprij s btw 21% 230.000 63.551 213.655 58.479 57.513-7,98% 5.072- -1,65% 966- Argumenten ter onderbouwing van het voorstel ad 1 Sociale woningbouw: a) Voor de sociale woningbouw geldt een vaste grondprijs. Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen wordt voorgesteld de grondprijs met 2,5 % te verlagen tot 25.400 per woning. Voor appartementen werd gerekend met 80% van de prijs voor grondgebonden woningen. Dit percentage wordt cf. de systematiek bij projectmatige woningbouw verlaagd naar 70% zijnde 17.780 per appartement (zie ook voorstel 3a). In de grondexploitaties is uitgegaan van een afname van de grondprijzen in 2012 met 2,5%. Deze wordt nu voor de goedkope woningbouw ook daadwerkelijk ingevoerd. Hiermee wordt voorkomen dat wordt geconcludeerd dat voor alle woningbouwsegmenten de grondprijzen dalen, maar niet voor de sociale woningbouw. Bovendien wordt deels tegemoet gekomen aan de verhoging van de kostprijs voor de sociale woningbouw door de verhoging van de btw. b) De hiervoor aangegeven systematiek voor de bepaling van de grondprijzen voor sociale woningbouw is bedoeld om de kostprijs voor de ontwikkeling van goedkope woningen te bevorderen of ten minste niet af te remmen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat het hanteren van een (ten opzichte van projectmatige woningbouw) gereduceerde grondprijs ook voor die categorie woningen tot stand komt. Het realiseren en exploiteren van goedkope woningen is niet voorbehouden aan woningbouwcorporaties. Om te voorkomen dat woningen, gebouwd op gronden waarvoor gereduceerde grondprijzen zijn gehanteerd na korte termijn uit dit segment verdwijnen, dan wel om de ongereduceerde grondwaarde alsnog in rekening te kunnen brengen wordt voorgesteld een bijbetalingsverplichting van 15.000 in te voeren. De verplichting loopt per jaar dat de woning als goedkope woning is geëxploiteerd af met 10%. Wordt de woning bijvoorbeeld na 3 jaar verkocht, waardoor de woning uit het sociale woningbouwsegment verdwijnt, dan moet 10.500 worden bijbetaald. c) Eerder hanteerde Gemeente Ede om in aanmerking te komen voor een sociale grondprijs, onder maatschappelijk gebonden eigendom een v.o.n.-prijsgrens van 185.000. In de Woonvisie Ede is aangegeven dat de grens voor goedkope woningbouw > 170.000 is. Mede gezien de daling van de woningprijzen wordt voorgesteld deze grens te verlagen naar 170.000.
Blz. 4 Type woning VON-prijs Ede Arnhem Nijmegen Zwolle Barneveld Wageningen 2013 2012 2012 2012 2.012 2012 SH 125 m² nvt 25.400 > 29.500 19.000-24.000 15.625 15.000 13.589 te woon' (VKW) 125 m² nvt 25.400 29.500 19.000-24.000 17.500 Goedk. Koop 170.000 40.398 29.500 160-210 p/m 30.000 33.857 residueel, max 25K App. SH 85 m² nvt 17.780 > 22.500 19.000-24.000 15.625 10.200 13.589 App. VKW 85 m² nvt 17.780 22.500 19.000-24.000 11.900 App. 70 m² 160.000 23.623 14.000-42.000 gemiddeld 25.000 21.840 31.866 residueel, max 25K ad 2 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap: a) De ontwikkeling van woningen door een groep particulieren voor eigen bewoning wordt begrepen onder het begrip CPO. De bepaling van de grondwaarde voor deze initiatieven geschiedt overeenkomstig de methodiek voor vrije sector woningbouw dus de quote-systematiek. Er wordt een uitzondering gemaakt als de gemeente een locatie heeft aangewezen voor goedkope woningbouw en middels initiatieven volgens het CPO concept wil laten ontwikkelen. In dat geval kan onder voorwaarden de gereduceerde grondprijs worden gehanteerd voor sociale woningbouw. De voorwaarden hebben betrekking op: de woningen zullen de kenmerken moeten hebben van een goedkope woning. Dit wordt gedefinieerd door het hanteren van een getaxeerde verkoopwaarde van max. 185.000. de woning moet geoormerkt worden voor eigen gebruik. Bij verkoop van de woning wordt geacht deze niet meer voor de bedoelde groep te functioneren en komt de oorspronkelijk verleende reductie op de grondprijs te vervallen. Vorig jaar werd voor de definiëring van het begrip goedkoop nog een waarde van 200.000 aangehouden. Door de verdere daling van de waarde van woningen is een beperking tot 185.000 aan de orde. De pilot voor de ontwikkeling van goedkope woningen in CPO verband in Lunteren verloopt niet soepel. Het lijkt voor de hand te liggen om de hiervoor aangegeven uitgangspunten bij initiatieven nader uit te werken. Daarmee kan op voorhand worden aangegeven hoe groot de kavel en de daarop te realiseren woning kunnen zijn en wat per m2 de kavelprijs zal zijn. Binnen de in de grondprijzenbrief aangegeven uitgangspunten zal dit in voorkomende gevallen worden uitgewerkt. b) Gelijk aan het voorstel voor sociale woningbouw op dit punt wordt om te voorkomen dat woningen, gebouwd op gronden waarvoor gereduceerde grondwaarden zijn gehanteerd na korte termijn uit dit segment verdwijnen, dan wel om de ongereduceerde grondwaarde alsnog in rekening te kunnen brengen voorgesteld een bijbetalingsverplichting van 15.000 in te voeren. De verplichting loopt per jaar dat de woning als goedkope woning is geëxploiteerd af met 10%. ad 3 Vrije sector woningen: a) Voor de berekening van de grondprijs voor appartementen is tot 2012 ervan uitgegaan dat de prijs 80% bedraagt van de grondprijs van een grondgebonden woning met een gelijke v.o.n.-prijs. In het advies over de grondprijzenbrief 2012 van Stec is aangegeven dat de aldus berekende prijs hoger ligt dan de marktwaarde. Uit een residuele berekening blijkt dit inderdaad het geval te zijn. Op basis van de berekening is geconstateerd dat een percentage van 70% beter de marktwaarde van de grondprijs voor appartementen benaderd. b) De quote systematiek is gebaseerd op een locatie van gemiddelde kwaliteit en moeilijkheidsgraad. In de praktijk is de marktwaarde van woningen echter tevens sterk afhankelijk van de kwaliteit van de locatie. Voor vergelijkbare woningen in verschillende wijken bestaat aldus een verschil in marktwaarde. Indien de stichtingskosten gelijk mogen worden verondersteld, mag worden aangenomen dat het waardeverschil voor een groot deel wordt bepaald door het verschil in grondwaarde. Voor moeilijke bouwlocaties geldt het tegenovergestelde. Bouwkosten zijn relatief hoger bij een gelijke verkoopwaarde. Om deze nuancering in de quote-systematiek een plaats te geven, werd eerder een marge van maximaal plus en min maximaal 10% gehanteerd voor de waardering van bijzondere locatie kwaliteit en / of een moeilijkheidsfactor voor het realiseren van bebouwing. Wij stellen voor om dit percentage aan te passen naar maximaal 15%.
Blz. 5, Behoort bij V.R. 2012/105 De komende periode zullen we een onderzoek doen naar de invloed van de wijken en kernen op de m² verkoopprijs van woningen en appartementen met het doel de marges in de grondprijzen naar locatiekwaliteit vooraf aan te kunnen geven. c) Stimulering goedkope woningbouw: In kader van het woon- en grondbeleid wordt de markt uitgedaagd om echt goedkope woningen te realiseren. De corporaties hebben minder financiële middelen om aan de vraag naar goedkope woningen te kunnen voldoen. Om toch aan de vraag te kunnen voldoen, wordt gezocht naar mogelijkheden via de andere partijen toch goedkope woningen op de markt te brengen. Normaal wordt voor de grond voor derden de grondprijs berekend volgens de quote systematiek. Om ook initiatieven van derden voor het realiseren van echt goedkope woningen te ondersteunen wordt voorgesteld ook voor hen de sociale grondprijs te hanteren. Vooralsnog wordt voorgesteld voor alle woningen die onder de verkoopprijs van 150.000 op de markt worden gebracht de grondprijs te bepalen overeenkomstig de grondprijs voor sociale woningbouw. Dit betekent voor een woning met een v.o.n.-prijs van 150.000 een korting van ca. 8.000. d) Goedkope huur: Naast de woningcorporaties lijken sporadisch particulieren ook geïnteresseerd in de ontwikkeling van huurwoningen onder de toeslaggrens. Voorgesteld wordt ook voor die woningen uit te gaan van de systematiek van de bepaling van de grondprijs op basis van de uitgangspunten sociale woningbouw en uit te gaan van een bijbetalingsverplichting bij uitponding of huurstijging. Type bestemming VON-prijs Ede Arnhem Nijmegen Zwolle Barneveld Stec 2013 2012 2012 2012 2012 2012 Goedk. Koop 170.000 40.398 29.500 19.200-25.200 30.000 33.857 Midden 140 m² 200.000 52.460 35.000-120.400 29.400-33.600 36.400 46.555 Hoek 180 m² 245.000 67.156 45.000-140.400 43.200-51.300 50.850 66.706 67.000 2^1 kap 300 m² 325.000 93.177 75.000-210.000 85.500-102.000 96.000 101.050 119.000 Vrijstaand 450 m² 425.000 128.537 112.500-202.500 148.500-162.000 144.000 132.143 159.000 App. 70 m² 160.000 25.440 14.000-42.000 gemiddeld 25.000 21.840 31.866 28.000 App. 100 m² 220.000 41.606 20.000-59.000 gemiddeld 40.000 33.800 55.277 34.000 App. 140 m² 350.000 71.205 28.000-65.800 gemiddeld 60.000 58.240 108.823 52.000 Type bestemming ad 4 Reststroken: Voor de bepaling van de waarde van de reststroken is in 2012 uitgegaan van een bandbreedte van 100 tot 250 per m². Inmiddels is er een veegactie gaande om de in gebruik genomen gronden of gebruik te beëindigen dan wel gronden te verkopen. Hierbij wordt de eerste 99 m² aangeboden voor 125 per m² en de meerdere m² tegen getaxeerde waarde. Wij stellen voor met de ondergrens hierop aan te sluiten. ad 5 Niet commerciële voorzieningen: Voor de Grondprijzenbrief 2012 was al voorgesteld de grondprijs voor de niet commerciële voorzieningen op te trekken naar 160 per m². Aangezien dit een grote stap was, (komende van 125 in 2011) is besloten voor te stellen dit in twee termijnen te doen, in 2012 naar 142,50 en per 1 juli 2013 naar 160. Ede Arnhem Nijmegen Zwolle Barneveld Wageningen Stec 2013 2012 2012 2012 2012 2012 2012 Niet commeciële voorziening bvo 160 175 m² Bijzondere bestemming > 180 > 150 125 160 Ad 6 Parkeeroplossing: Het gemeentelijke beleid gaat ervan uit dat bij nieuw vastgoed het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Voor de Grondprijzenbrief 2012 is voorgesteld het parkeren wat ten behoeve van het nieuwe onroerend goed moet worden opgelost in de openbare ruimte ten laste te brengen van de ontwikkelaar van het onroerend goed door de betaling van een bijdrage van 2.500 per plaats. Voor kavels waarvoor het niet mogelijk of niet logisch is het parkeren op eigen terrein op te lossen betekent dit in de ogen van de gebruikers een kunstmatige verhoging van de grondprijs.
Blz. 6 Type bestemming Voorgesteld wordt de parkeereis te splitsen in een gebruikers- en een bezoekersdeel en voor het bezoekersdeel dat in het openbare gebied wordt opgelost geen bijdrage in rekening te brengen. Geen aanpassing grondprijzen bedrijventerreinen: Voor de ontwikkeling van de bedrijfkavels wordt een stagnatie van de verkopen gesignaleerd. Uit de contacten met de potentiële kandidaten blijkt niet dat de hoogte van de kavelprijzen hier debet aan is. Daarom wordt voorgesteld de grondprijzen voor de bedrijfskavels op het niveau van 2012 te handhaven. Ede Arnhem Nijmegen Zwolle Barneveld Stec 2013 2012 2012 2012 2012 2012 Bedrijventerrein 163-223 175-375 150-220 /m² 72,40-195 Taxatie 160-320 Aanpak/uitvoering/juridische toetsing Met het vaststellen van de Nota Grondbeleid is beslist dat jaarlijks een grondprijzenbrief met toelichtende memo wordt aangeboden aan de Raad. Er werd naar gestreefd om dit dan in de Raadsvergadering van december te behandelen, zodat de ingangsdatum van de nieuwe grondprijzen kon worden gesteld op 1 januari van het volgende jaar. Het bestuur heeft verzocht om de programmarekening vanaf 2014 voortaan eerder in het jaar vast te stellen. Het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) is gekoppeld aan de programmarekening. Om de invloed van de nieuwe grondprijzen in de MPG mee te kunnen nemen, moeten de grondprijzen eerder worden vastgesteld. Vooruitlopend op de nieuwe planning van de P&C cyclus, die daarmee samen gaat, zal vanaf volgend jaar de Grondprijzenbrief naar verwachting in november in de Raad worden aangeboden. Bijgevoegde Grondprijzenbrief 2013 is een conceptversie en is vooralsnog alleen digitaal beschikbaar voor de bestuurlijke vergaderingen. Aanpassingen kunnen indien daarom nog worden gemaakt. Dit geldt zeer zeker voor de datum van vaststelling door de Raad, zoals vermeld in de Grondprijzenbrief 2013. Commissie Het raadsvoorstel wordt aangeboden aan de Agendacommissie, met het verzoek dit te behandelen in de raadscommissie Algemene Zaken en Middelen. Burgemeester en wethouders van Ede, RICHARD WIELINGA de secretaris CEES VAN DER KNAAP de burgemeester