20 10 Jaarbericht 2010
Dordrecht w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 4 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
INHOUD Bericht van de directeur-bestuurder 6 Jaarverslag 2010 1. Kerncijfers 10 2. Resultaten in het kort 10 3. Bericht van de raad van toezicht 13 4. Governance 18 5. Informatie voor deelnemers en beleggers 22 Volkshuisvestingsverslag 2010 1. Portefeuilleontwikkeling 26 2. Aankoop en verkoop 29 3. Ontwikkeling aedex benchmark 35 4. De woningmarkt in ontwikkeling 36 5. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 38 6. Bevordering eigen woningbezit 39 7. Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting 40 8. Beheer van vastgoed 41 9. Onderhoud van vastgoed 42 10. Vereniging van Eigenaren 43 11. Financiële continuïteit 44 Jaarrekening 2010 Balans 48 Resultatenoverzicht 50 Kasstroomoverzicht 51 Toelichting op de jaarrekening 2009 52 Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening 56 Toelichting op de balans 57 Toelichting op de resultatenrekening 68 Overige gegevens en controleverklaring 71 Bijlagen Bijlage 1 Bestuurlijke organisatie 75 Bijlage 2 Leden Wooninvesteringsfonds 76 Bijlage 3 Overzicht portefeuille 78 w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 5 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
1 bericht van de directeur-be stuurder Meer mogelijk Het verslagjaar 2010 staat voor het WIF voor presteren in aanhoudend zwaar weer. De economie is weliswaar uit de recessie geklommen met een voorzichtige economische groei van 1,8% maar het herstel van de woningmarkt is uitgebleven. Door diverse onzekerheden, een laag consumentenvertrouwen, bezuinigingsmaatregelen en gematigde loonstijgingen is ook in 2010 de doorstroming niet op gang gekomen. De huizenprijzen zijn nagenoeg stabiel gebleven en de transactieaantallen blijven op een laag niveau hangen. Het nieuwe kabinet laat echter de woningmarkt grotendeels ongemoeid. Daarmee worden integrale hervormingen van de koop- en huurwoningmarkt vooruit geschoven. Wel moeten de corporaties vanaf 2014 een forse heffing als bijdrage aan de huurtoeslag gaan betalen. Door gerichte inzet heeft het WIF in 2010 ondanks de forse tegenwind een verdienstelijk jaarresultaat behaald. Positieve ontwikkelingen daarbij zijn de gerealiseerde verkoopresultaten, de lagere exploitatie- en bedrijfskosten en de gerealiseerde rentebesparingen. Echter, vanwege de hoge financieringslasten blijft het resultaat achter bij de verwachtingen. Dankzij een licht positieve herwaardering van het vastgoed en een positieve post belastingen komt het jaarresultaat in 2010 uit op een positief netto resultaat van e 2,0 miljoen. Ook in het verslagjaar 2010 heeft het WIF corporaties ter zijde gestaan met liquiditeitsverstrekking door aankopen van woningcomplexen. Gebrek aan liquiditeit en de onder druk staande investeringscapaciteit van corporaties nopen hen in toenemende mate tot verkoop van delen van hun woningportefeuille. De door het kabinet beoogde krimp van de sector, de huurtoeslagheffing en de maatschappelijke investeringsopgaven in combinatie met stimulering van verkoop aan huurders en de Europese richtlijnen waardoor een deel van het bezit niet langer via borging door het WSW gefinancierd kan worden, versterken deze richting. Het Wooninvesteringsfonds wil zich daarom vanuit zijn missie en doelstelling versneld verder ontwikkelen als de liquiditeitsverschaffer en verkooporganisatie voor de sector. Daarvoor heeft het Wooninvesteringsfonds in nauw overleg met het ministerie en het CFV via een pilot de ruimte gekregen voor nieuwe financieringsstructuren, in dochterondernemingen met risicodragend vermogen van institutionele en particuliere beleggers, waarmee nieuwe aankopen van woningportefeuilles en grotere volumes kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast heeft de algemene ledenvergadering op basis van een financiële analyse ingestemd met een voorstel tot renteconversie. Daarmee kunnen de certificaten met een vast rendement worden omgezet naar een lager vast plus een resultaatafhankelijk variabel rendement. Hierdoor schuift de positie van certificaathouders op naar een aandeelhoudersrol en zal de verantwoording over de resultaten naar de leden worden versterkt. Tevens is vermeldenswaard dat het WSW het WIF als deelnemer heeft geaccepteerd. Naar verwachting zullen de rentelasten daardoor in de toekomst structureel kunnen worden verlaagd. Dit alles draagt bij aan de robuustheid van het Wooninvesteringsfonds en daarmee aan de gewenste ontwikkeling van de onderneming. Sinds de oprichting, eind 2005, heeft het Wooninvesteringsfonds voor ruim e 600 miljoen bijgedragen aan de liquiditeitsbevordering van 26 woningcorporaties. Deze vrijgespeelde middelen zijn door deze corporaties op hun beurt aangewend voor noodzakelijke nieuwbouw, herstructurering en wijkverbeteringen. w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 6 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
1 bericht van de directeur-be stuurder I n M e m or i a m Op 2 september 2010 is Marcel Prop, bestuurder van het Wooninvesteringsfonds, plotseling overleden. Marcel heeft vanaf de start in 2005 een belangrijke bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van het Wooninvesteringsfonds als liquiditeitsverschaffer van woningcorporaties, gericht op het op peil houden van de investeringskracht van de sector. In dankbare herinnering gedenken wij zijn warme persoonlijkheid, zijn grote maatschappelijke betrokkenheid en de wijze waarop hij zich met hart en ziel heeft ingezet voor het Wooninvesteringsfonds. KL bestand van 5.536. De huidige woningvoorraad per ultimo 2010 bedraagt 4.513. De balanswaarde van de vastgoedportefeuille van het Wooninvesteringsfonds is met 7,3% gestegen naar e 499,2 miljoen. Het Wooninvesteringsfonds staat aan de vooravond van een nieuwe fase in zijn bestaan. Met de ontwikkeling van innovatieve financieringsconstructies met marktkapitaal van beleggers ten dienste van de corporatiesector wil het Wooninvesteringsfonds zijn versterkte rol nader inkleuren samen met de stakeholders. Dit blijven we doen op onze eigen wijze: transparant, deskundig en gedreven met de focus op verkopen, kostenbeheersing en het realiseren van een optimaal rendement. Het bestuur wil op deze plek zijn erkentelijkheid uitspreken aan de raad van toezicht, de medewerkers en de vele partners die met hun inzet de afgelopen vijf jaar hebben bijgedragen aan de ontwikkeling en prestaties van het Wooninvesteringsfonds. Zeist, 30 mei 2011 Karin E. de Graaf Directeur-bestuurder Ook in dit enerverende verslagjaar heeft het Wooninvesteringsfonds zijn kerntaak niet uit het oog verloren en heeft 7 complexen met 646 woningen kunnen aankopen van een drietal corporaties in de gemeenten Eindhoven, Purmerend en Zwijndrecht. In totaal heeft het Wooninvesteringsfonds sinds de start in 2005 1.023 woningen verkocht op een totaal w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 7 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 8 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
Jaarverslag 1. Kerncijfers 10 2. Resultaten in het kort 10 3. Bericht van de raad van toezicht 13 4. Governance 18 5. Informatie voor deelnemers en beleggers 22 w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 9 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 1 Kerncijfers 2010 2009 2008 2007 2006 Aantal gekochte complexen 7 13 8 63 29 Aantal corporaties waarvan is gekocht 3 4 4 6 9 Aantal aangekochte woningen 646 745 615 1.503 340 Aantal aangekocht overig vastgoed 45 170-162 213 Aantal verkochte woningen 254 219 276 161 113 Aantal verkocht overig vastgoed 38 24 61 10 4 Aantal woningen verkocht aan zittende huurders 8 4 6 20 30 Gemiddeld bouwjaar van de complexen 1970 1970 1970 1971 1968 Gemiddelde huurprijs in 469 466 454 447 457 Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs 77% 77% 78% 73% 76% Gemiddelde leegwaarde woningen in 139.678 143.556 151.641 150.408 145.444 Huur/leegwaarde verhouding 4,0% 3,9% 3,6% 3,6% 3,8% Verkoopmutatiegraad 5,6% 5,3% 7,7% 4,9% 5,9% Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in 277 280 318 342 337 Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in 512 1.152 579 1.077 1.072 Beheerskosten per woning in 379 397 442 535 472 Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden 8,2 6,9 4,0 3,8 3,2 Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen 59,8 75,6 63,3 189,4 36,5 2 RE SULTATEN IN HET KORT Het verslagjaar 2010 heeft voor het Wooninvesteringsfonds met een positief financieel resultaat afgesloten, dankzij betere bedrijfsresultaten. Het bedrijfsresultaat is in 2010 ten opzichte van 2009 met e 6,5 miljoen gestegen (2010 ten opzichte van 2009: 50,9%). De toename van het bedrijfsresultaat is toe te schrijven aan ontwikkelingen op diverse gebieden. Ten eerste zijn de netto huuropbrengsten (bruto huur minus exploitatielasten) gestegen door uitbreiding van de woningportefeuille en besparingen op beheer en onderhoud. Ten tweede zijn de verkoopresultaten gestegen, enerzijds door hogere verkoopaantallen anderzijds door verbeteringen in de verkoopmarges. Als laatste zijn besparingen gerealiseerd op de overige bedrijfskosten. De rentabiliteit op het garantievermogen en totale vermogen heeft zich in 2010 ten opzichte van 2009 verbeterd en is licht positief. De positieve ontwikkelingen op het bedrijfsresultaat 2010, het voordeel van de lage marktrente en de positieve herwaardering zijn net voldoende om na drie jaren weer een positieve rentabiliteit te realiseren. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening heeft zich in 2010 verbeterd, maar blijft negatief. Voor 2011 is een licht positief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening begroot. w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 10 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 2 RE SULTATEN IN HET KORT De liquiditeit is gedaald. In 2010 is voor e 10 miljoen met eigen middelen geïnvesteerd in de aankoop van woningen. De operationele kasstromen zijn ook in 2010 positief en de bankratio s bewegen zich binnen de daarvoor geldende normering. De resultaten over 2010, de investeringen en de daarbij horende financieringsactiviteiten leiden tot een balanstotaal van e 524 miljoen (vgl. 2009: e 500 miljoen). Resultatenrekening 2010 2009 In e 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren 23.239 21.425 Boekwinst op verkochte woningen 6.983 3.652 Overige opbrengsten 30 9 Som der bedrijfsopbrengsten 30.252 25.086 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen -325-316 Salarissen -670-576 Sociale lasten en pensioenen -194-169 Onderhoud -2.888-3.686 Overige bedrijfskosten -6.887-7.556 Som der bedrijfslasten -10.964-12.303 Bedrijfsresultaat 19.288 12.783 Rentebaten 99 63 Rentelasten -22.050-20.707 Totale financiële baten en lasten -21.951-20.644 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -2.663-7.861 Belastingen 2.596 11.972 Waardeveranderingen vaste activa 2.091-37.704 Resultaat na belastingen 2.024-33.593 w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 11 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 2 RE SULTATEN IN HET KORT De balanspresentatie 2010 leidt tot de volgende kengetallen: Boekjaar 2010 2009 2008 2007 2006 Liquiditeit 0,7 1,5 1,4 0,1 0,9 Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen) 28,7% 29,1% 34,5% 29,5% 42,0% Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen) 1,3% -23,2% -0,3% 6,9% 0,7% Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen) 0,4% -6,7% -0,1% 2,0% 0,3% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen -1,8% -5,4% -2,1% -3,1% -1,7% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen -0,5% -1,6% -0,7% -0,9% -0,7% Interest coverage ratio 0,9 0,6 0,8 0,6 0,8 Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in exploitatie) 72,4% 73,0% 65,2% 39,7% 56,8% Debt service coverage 1,05 0,97 0,94 1,03 1,25 Florakade - Groningen w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 12 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 3 BERICHT VAN DE RA AD VAN TOEZICHT Algemeen De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat hij het bestuur met raad en daad terzijde. De raad van toezicht houdt voornamelijk toezicht op: Realisatie van de doelstellingen van de corporatie; Strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten; Opzet en werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen; Kwaliteitsbeleid; Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; Financieel verslagleggingsproces; Naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht staan omschreven in de artikelen 12 t/m 14 van de statuten van het Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking daarvan is opgenomen in een Reglement voor de raad van toezicht. In dit jaarbericht legt de raad van toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke onderneming, verantwoording af over de wijze waarop taken en bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in het verslagjaar 2010 hanteert de raad van toezicht: Strategisch Plan 2010-2013; Jaarplan 2010; Begroting 2010; Meerjarenbegroting 2011-2015; Jaartargets op het gebied van aankoop, verkoop en beheer, bedrijfskosten; Statuten; Treasurystatuut; Governance documenten; Bbsh; Afspraken met stakeholders (leden, minsterie BZK/ WWI, CFV en banken). Onafhankelijkheid en integriteit De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat de meerderheid van zijn leden onafhankelijk is in de zin van bepaling III 2.2. van de Governance Code Woningcorporaties. De raad heeft een onafhankelijke voorzitter. Binnen de raad vindt discussie plaats over de onafhankelijkheid van raadsleden, indien en voor zover daar reden toe is. In 2010 is geen sprake geweest van belangenverstrengeling waarbij leden van de raad van toezicht en/ of het bestuur betrokken waren. De heer Hooimeijer heeft niet deelgenomen aan de bespreking en besluitvorming over de opdrachtverstrekking voor de visitatie vanwege zijn betrokkenheid bij een visitatiebureau. In 2010 is binnen de organisatie van het Wooninvesteringsfonds geen gebruik gemaakt van de regeling melding onregelmatigheden. Binnen het reglement raad van toezicht wordt expliciet aandacht gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijzen. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een integriteitcode van kracht die ook van toepassing is op leden van de raad van toezicht. Deskundigheid Eind 2010 is de profielschets van de raad van toezicht bijgesteld. Deze profielschets is gerelateerd aan de omvang, de taken, de besturing- en toezichtfilosofie, de algemene en specifieke eisen en de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de raad van toezicht. Daarbij speelt de herkenbaarheid in de ogen van de belangrijkste stakeholders en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een belangrijke rol. De raad van toezicht werkt met deze profielschets bij de invulling van de vacatures. De raad van toezicht heeft in het verslagjaar het eigen functioneren beoordeeld aan de hand van een Q-kaart. De directeur-bestuurder heeft zijn evaluatie met betrekking tot de raad van toezicht met de voorzitter besproken. Bij de zelfevaluatie zijn de volgende punten in overweging genomen: Reglement raad van toezicht; Aedescode voor woningcorporaties; w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 13 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 3 BERICHT VAN DE RA AD VAN TOEZICHT Specifieke aspecten verbonden aan het Wooninvesteringsfonds; Evaluatie zoals opgesteld door het bestuur. Uit de zelfevaluatie is ondermeer de behoefte aan versterking van financiële deskundigheid binnen de raad van toezicht naar voren gekomen. Taken en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van toezicht zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de financiële en kwalitatieve resultaten in relatie tot de doelstellingen, risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad van toezicht heeft in het afgelopen boekjaar de volgende acties ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van het Wooninvesteringsfonds: het gegeven van de te hoge rentelasten in relatie tot de verdiencapaciteit speciale aandacht gekregen. De door het bestuur voorgestelde maatregelen gericht op structurele vermindering van de rentelasten op korte en lange termijn worden door de raad van toezicht onderschreven. Op 2 september 2010 is de bestuurder van het Wooninvesteringsfonds, de heer M.M.A. Prop, plotseling overleden. De heer Prop heeft vanaf de start in 2005 een belangrijke bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van het Wooninvesteringsfonds als liquiditeitsverschaffer van woningcorporaties. Vanuit zijn bancaire en maatschappelijke achtergrond heeft hij in het bijzonder het samenbrengen van beleggers en corporaties voorgestaan en daarmee het ruimer openstellen van de kapitaalmarkt voor de sector. Aan de hand van een profielschets van een bestuurder heeft de benoeming van de nieuwe bestuurder, mevrouw de Graaf, door de raad van toezicht plaats gevonden. Daarnaast zijn ondermeer de volgende onderwerpen aan de orde geweest: Regelmatig overleg met bestuur en management; Overleg met de externe accountant KPMG; Volgen van seminars en congressen; Volgen van de vakliteratuur en media; Aanwezig bij vergaderingen algemene ledenvergadering. Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemingsraad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie. Twee leden van de raad van toezicht komen uit de kring van huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden overleg met bestuur en directie van de Woonbond. De raad van toezicht is in het verslagjaar zeven maal bijeen gekomen voor een reguliere vergadering. Als belangrijkste onderwerpen zijn te onderkennen de financieringsstructuur en de mogelijke ingrepen hierin en de benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder. Het onderzoek en de nadere analyse van het financieringsmodel van het Wooninvesteringsfonds is door de raad van toezicht nauwlettend gevolgd. Hierbij heeft Jaarbericht 2009 (inclusief volkshuisvestingsverslag, jaarrekening en managementletter KPMG); Strategisch Plan 2010-2013; Jaarplan 2010; Kaderbrief 2011; Begroting 2011; Meerjarenbegroting 2011-2015; Aankopen complexen vastgoed; Uitkomsten onderzoek financiële positie; Uitbetaling rente 2009; Afsprakenkader WWI en CFV inzake pilot funding; Ruling fiscus over OVB; Opdrachtverstrekking visitatie; Benoeming (nieuwe) accountant; AeDex benchmark; CFV rapportage 2010; WSW borging; Bestuursstructuur en bestuurssamenstelling; Profielschets raad van toezicht; Evaluatie raad van toezicht; Herbenoeming leden mevrouw Van de Rotte en de heren Vrakking en Hooimeijer; w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 14 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 3 BERICHT VAN DE RA AD VAN TOEZICHT Remuneratierapport 2010; Benoeming directeur-bestuurder. Evaluatie doelstelling De raad van toezicht is van mening dat het Wooninvesteringsfonds onverkort voldoet aan zijn doelstelling als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Uiteraard is en blijft een gezonde financieringsbasis daarbij van essentieel belang. Met de koers, zoals uitgezet in het strategisch plan en de meerjarenbegroting is de genoemde doelstelling, naar de mening van de raad van toezicht, voor de komende jaren gewaarborgd. Honorering raad van toezicht De honorering van de raad van toezicht is gekoppeld aan de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is rekening gehouden met maatschappelijke normen. De honorering is niet afhankelijk van de prestaties van het Wooninvesteringsfonds. In 2010 bedroegen de totale kosten voor de raad van toezicht e 66.000 (2009: e 78.000). De vergoeding voor de individuele leden heeft in het verslagjaar geen wijzigingen ondergaan. De vergoeding van de voorzitter bedroeg e 12.000 en van de leden e 9.500. De vergoeding voor het adviserende lid van de auditcommissie bedroeg e 1.250 per vergadering (2010: e 6.250). Honorering bestuur Ten aanzien van het bezoldigingsbeleid van de bestuurder conformeert de raad van toezicht zich aan het Advies Arbeidsvoorwaarden Statutair Woningcorporaties als opgesteld door de commissie Izeboud ( Aedes-adviesregeling ) en de Sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van Woningcorporaties die door de VTW en het Directeurencontact van Aedes in mei 2010 is gepubliceerd. De beloning in 2010 (1 januari 2 september) van de bestuurder, de heer Prop, is als volgt opgebouwd: M.M.A. Prop Beloning 103.267 Variabele beloning 11.880 Pensioenkosten 18.860 Overige beloningen 1.600 Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld, geen vertrekregeling is overeengekomen en het pensioen is ondergebracht bij SPW. In 2010 heeft door het overlijden van de heer Prop geen beoordelingsgesprek kunnen plaatsvinden. De remuneratiecommissie heeft besloten om dezelfde bonus toe te kennen als vorig jaar. De beloning is inclusief een overlijdensuitkering. De pensioenkosten zijn inclusief levensloopregeling. Na het plotseling overlijden van de heer Prop was op grond van de statuten de raad van toezicht belast met het bestuur van het Wooninvesteringsfonds. De raad van toezicht heeft het lid de heer Van Heuven uit zijn midden aangewezen en tijdelijk met het bestuur belast. De beloning in 2010 (27 september 7 december) van de heer Van Heuven is als interim-bestuurder binnen de kaders van de Sectorbrede beloningscode voor Bestuurders van Woningcorporaties als volgt opgebouwd: H.W. van Heuven Beloning (incl. BTW) 38.400 Reiskosten 972 Per 7 december 2010 is mevrouw de Graaf benoemd tot nieuwe bestuurder van het Wooninvesteringsfonds. De inschaling en het bezoldigingsvoorstel van de remuneratiecommissie is door de raad van toezicht beoordeeld en vastgesteld. In afwijking van de Izeboudsystematiek ontvangt de bestuurder geen variabele beloning en is het arbeidscontract met de bestuurder voor onbepaalde tijd gesloten. De reden van deze afwijking is dat een variabele beloning in de huidige context niet past bij een maatschappelijke organisatie en voorkomt dat een te grote focus op de korte termijn doelstellingen ontstaat. Tevens wil de raad van toezicht met het arbeidscontract voor onbepaalde tijd de continuïteit van de organisatie waarborgen waarbij de jaarlijkse evaluatie van het gevoerde beleid en het functioneren van het bestuur voldoende waarborg geeft voor een verantwoorde besturing van het Wooninvesteringsfonds. w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 15 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 3 BERICHT VAN DE RA AD VAN TOEZICHT De beloning in 2010 (7 december 31 december) van de bestuurder, mevrouw de Graaf, is als volgt opgebouwd: K.E. de Graaf Beloning 9.580 Variabele beloning 0 Pensioenkosten 686 Overige beloningen 165 Aan de bestuurder is een auto ter beschikking gesteld, geen vertrekregeling is overeengekomen en het pensioen is ondergebracht bij SPW. Het totale inkomen van de bestuurders blijft binnen de beloningsbandbreedte die onder de Sectorbrede beloningscode Bestuurders van Woningcorporaties geldt. Tevens blijft het totale inkomen binnen het voor 2010 vastgestelde grensbedrag in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt). Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2010 geen persoonlijke leningen, voorschotten of garanties aan leden van de raad van toezicht en/of de bestuurders verstrekt. Samenstelling In 2010 was de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds als volgt samengesteld: Naam Functie Lid sedert Herbenoemd Aftredend Hoofdfuncties Relevante nevenfunctie(s): Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943) Ir. M.T. Kooistra (man, 1943) Mr. H.W. van Heuven (man, 1950) Mr. Th. M.M. Thurlings (man, 1948) J.G.T. Bouwman (man, 1951) W. van de Rotte (vrouw, 1951) Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955) voorzitter 2006 2010 2014 Vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam. Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam vicevoorzitter Lid raad van toezicht Wellant College te Houten; Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden 2005 2009 2013 Bestuurslid stichting RBOI te Rotterdam; Bestuurslid stichting Administratiekantoor Renpart Vastgoed te Den Haag; Voorzitter raad van commissarissen Rabobank Rijnstreek lid 2004 2009 7.12.2010 Lid raad van toezicht van Cardea te Leiden lid 2004 2009 11.11.2010 Ex-voorzitter RvB Vitalis te Amersfoort lid 2004 2009 2013 Directeur-bestuurder Ons Huis, Woningstichting te Apeldoorn en Zutphen; Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal lid 2006 2010 2014 Vennoot bureau Senia en directeur-bestuurder Stichting Senia lid 2006 2010 2014 Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak. Ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 16 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 3 BERICHT VAN DE RA AD VAN TOEZICHT In de bezetting van de raad van toezicht is in het verslagjaar verandering opgetreden. De heer Thurlings is vrijwillig en tussentijds afgetreden per 11 november 2010. De heer Van Heuven is per 27 september 2010 als gedelegeerd bestuurder benoemd uit de raad van toezicht, vanwege het overlijden van de heer Prop, en vanuit de raad van toezicht tijdelijk met het bestuur belast. Op 7 december is de heer Van Heuven met de benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder afgetreden als gedelegeerd bestuurder en vrijwillig en in overeenstemming met de governance code afgetreden als lid van de raad van toezicht. De raad van toezicht is hen zeer erkentelijk voor de bijdrage die zij geleverd hebben aan de ontwikkeling van het Wooninvesteringsfonds. De kennis en ervaring die zij inbrachten in de raad van toezicht zorgden voor een goede balans in de besluitvorming en voor evenwichtigheid in de discussies. Mevrouw Van de Rotte en de heren Hooimeijer en Vrakking zijn door de algemene ledenvergadering op 18 juni 2010 voor een periode van 4 jaar herbenoemd. Mevrouw Van de Rotte en de heer Hooimeijer zijn beide door de Woonbond voorgedragen voor herbenoeming door de algemene ledenvergadering. De heer Vrakking is door de raad van toezicht voorgedragen voor herbenoeming door de algemene ledenvergadering. Als gevolg van de wisselingen heeft de raad van toezicht eind 2010 twee vacatures. De samenstelling van de commissies was in 2010 als volgt: Auditcommissie Prof. dr. P. Hooimeijer (voorzitter) Mr. Th.M.M. Thurlings (tot november 2010) Mr. J.B.J. Stegmann (adviserend lid, tot begin 2011) Hoofdfunctie(s): Lid raad van commissarissen Woonstad Rotterdam. In 2010 heeft de auditcommissie acht keer vergaderd. De commissie heeft onder meer gesproken over: Interne beheersing; Jaarrekening 2009; Financiering; Begroting 2011 en meerjarenbegroting 2011-2015; Tussentijdse resultaten; Treasurybeleid; Selectie externe accountant. In het verslagjaar 2010 is in verband met de afloop van de vierjaarstermijn PWC als nieuwe externe accountant aangesteld. Remuneratiecommissie J.G.T. Bouwman (voorzitter) Prof. ir. drs. W. J. Vrakking De remuneratiecommissie vergaderde twee maal en heeft gesproken over de invulling van het bezoldigingsbeleid en het afsluiten van een arbeidsovereenkomst met de nieuwe directeur-bestuurder. Commissies De raad heeft in 2007 een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. De taak van beide commissies is om de raad van toezicht te assisteren bij zijn werkzaamheden. De leden van de commissies zijn allen lid van de raad van toezicht met uitzondering van het adviserende lid van de auditcommissie. w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 17 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 4 G O V E R N A N C E Governance Code Woningcorporaties Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang om als maatschappelijke onderneming in het jaarverslag op een transparante en professionele manier verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het bestuur hoort daarbij. Naleving van de governance code In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedes code en de Governance Code Woningcorporaties zijn nageleefd in 2010. De raad van toezicht en de bestuurder onderschrijven de governance code. Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten voldoet aan de governance code. De belangrijkste punten van (voorlopige) afwijking zijn: Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De raad van toezicht heeft de bestuurder voor onbepaalde tijd aangesteld; Het bestuur en de raad van toezicht zijn bij de overleggen met de stakeholders van het Wooninvesteringsfonds nagenoeg voltallig aanwezig geweest. Op haar website heeft het Wooninvesteringsfonds diverse van belang geachte documenten opgenomen met betrekking tot de governance code. De belangrijkste documenten zijn: Statuten Wooninvesteringsfonds; Bestuursreglement; Klokkenluidersregeling; Reglement raad van toezicht; Integriteitsbeleid. Risicoprofiel Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/ interne controlemaatregelen binnen de organisatie. De basis van het systeem van interne controle wordt gevormd door het zogenaamde 4-ogen principe. Het bestuur en het management zijn hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de manager finance & administration. Ook de externe auditor toetst opzet, bestaan en werking van het systeem van beheersingmaatregelen, zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past. Interne beheersing Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds worden de specifieke risico s in kaart gebracht. Het gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en de beheersing van de risico s. Bij risico identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de risico s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige processen gericht op het beperken van de gevolgen van de risico s, rekening houdend met de mogelijkheden binnen de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is. Risk management Doelstelling van Risk Management Interne beheersing dient als hulpmiddel bij het waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen, ook op langere termijn, worden bereikt en bij het voorkomen van verlies van (waarde) van bedrijfsmiddelen. Ook dienen activiteiten op het terrein van interne beheersing een belangrijke bijdrage te leveren aan de betrouwbaarheid van de financiële verslaggeving en de voorspelbaarheid van prognoses in de tussentijdse managementrapportages. Tenslotte dienen de activiteiten op het terrein van interne beheersing mede te waarborgen dat de relevante regels en wettelijke voorschriften worden nageleefd. Risk management Activiteiten op het terrein van risk management omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico s die een bedreiging kunnen vormen, dan wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig effect kan hebben op de realisatie van de doelstellingen en w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 18 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 4 GOVERNANCE de strategie van het Wooninvesteringsfonds. Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige verkoopuitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Bedrijfsrisico s zijn afhankelijk van de omgeving waarin het Wooninvesteringsfonds opereert, de doelstellingen, de strategie en de interne organisatie. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico s en in het systeem van interne beheersing, maar ook in het managementproces. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing. In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van de organisatie. In het strategisch plan is het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds opgenomen. Dit document is in het verslagjaar besproken met en vervolgens vastgesteld door de raad van toezicht. Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico s en bijbehorende beheersingsmaatregelen, is inzichtelijk of het Wooninvesteringsfonds in control is. Financiële risico s Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico s door middel van onder meer: Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het strategisch plan; Gericht risicomanagement; Adequate rapportagestructuren; Transparante procedures; Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in het jaarplan; Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario s. Om een gezonde financiële positie te realiseren, streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt service coverage van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer van e 5 miljoen en solvabiliteit van 25%. In dit kader heeft het bestuur aan de leden het voornemen tot renteconversie op de achtergestelde leningen voorgelegd (zie hoofdstuk financiële continuïteit) zodat een sterker financieel kader voor de toekomst wordt gerealiseerd. Een debt service coverage van minimaal 1,10 betekent dat de jaarlijkse financieringskasstromen (financieringslasten en aflossingen) gedekt moeten worden door de kasstromen uit de operationele activiteiten, het saldo van inkomsten (huren en verkopen) en lasten (exploitatielasten zoals beheer en onderhoud en concernkosten). De liquiditeitsbuffer van e 5 miljoen stelt het Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval een jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Financieringsrisico s Het Wooninvesteringsfonds is zwaar gefinancierd en de financieringslasten hebben een significant aandeel in de resultaten van het Wooninvesteringsfonds. Verdere verzwaring van de financieringspositie en/of toename van de financieringslasten vormen een risico voor de financiële gezondheid van het Wooninvesteringsfonds. De risico s ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de auditcommissie beoordeeld. Het Wooninvesteringsfonds beschikt over een treasurystatuut, waarin de kaders voor het treasurybeleid zijn vastgelegd. Doel van het rente- en looptijdenbeleid is het minimaliseren van de financieringslasten en het optimaliseren w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 19 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 4 G O V E R N A N C E van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Het treasurybeleid wordt ten uitvoer gebracht in nauw overleg met de auditcommissie. Binnen het kader van het (verder) beperken van de financiële risico s heeft het Wooninvesteringsfonds bij het WSW een borgingsverzoek ingediend. Begin 2011 is het Wooninvesteringsfonds als WSW-deelnemer geaccepteerd. Met een borging op de kredietfaciliteit verwacht het Wooninvesteringsfonds in de toekomst besparingen te kunnen realiseren op de financieringslasten bij een gelijkblijvende ontwikkeling van de faciliteiten. Informatievoorzieningrisico s Het Wooninvesteringsfonds is in toenemende mate afhankelijk van de betrouwbaarheid van de gegevensverwerking en databeheer. De general IT controls en het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds, maar behoeven verbetering ten aanzien van de betrouwbaarheid. Ten aanzien van de general IT controls zijn maatregelen getroffen om een testomgeving te creëren los van de gebruikersomgeving. Begin 2011 is een testomgeving gerealiseerd voor het primaire informatiesysteem. Het primaire informatiesysteem is specifiek voor het Wooninvesteringsfonds ingericht en ondersteunt de primaire bedrijfsprocessen zoals verkoop en beheer van woningen. Frauderisico s Vastgoedbeleggingen zijn kapitaalintensief en van vastgoedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken marktnoteringen als indicatie voor de marktwaarden. Het risico op fraude, met als gevolg financiële schade of reputatieschade, is hierdoor aanwezig. Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatregelen getroffen ter voorkoming van fraude: Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk vastgoed geïnvesteerd wordt; Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde financiële criteria wordt voor investeringen gehanteerd; De raad van toezicht, auditcommissie en manager finance & administration houden toezicht op het verwervingstraject in de verschillende fases (indicatieve, voorlopige en definitieve bieding). Biedingen kunnen alleen met toestemming van de raad van toezicht worden uitgebracht; Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door een onafhankelijke taxateur; Te verkopen objecten worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur en de lokale makelaar; Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbesteed binnen standaardcontracten; In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud worden, naar verhouding van de uit te voeren werkzaamheden, bij meerdere partijen offertes opgevraagd. Purmerend w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 20 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 4 GOVERNANCE Waarderingsrisico s Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentificeerd. Ter bewaking van de waarde van het vastgoed taxeren jaarlijks de lokale makelaars de leegwaarden van alle woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van drie landelijke taxateurs die per toerbeurt delen van de portefeuille taxeren. Jaarlijks wordt het gehele bezit getaxeerd. Fiscale risico s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2008 zijn de inherente risico s vanaf 2008 significant toegenomen. Buiten de reguliere- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen getroffen tot beperking van de toegenomen inherente risico s. Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende corporatie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen onder de voorwaarde dat de niet afgedragen middelen binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringsprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee verplicht vast te stellen of de beschikbare middelen door de verkopende corporaties conform de fiscale regels worden besteed. Het risico op vordering van de overdrachtsbelasting heeft het Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks leggen de verkopende corporaties, conform de bepalingen in de koopovereenkomst, verantwoording af aan het Wooninvesteringsfonds over de besteding van deze middelen. Het niet nakomen van deze verplichting geeft het Wooninvesteringsfonds het recht een eventuele vordering van de belastingdienst te verhalen bij de betreffende corporatie. Organisatieschema Raad van Toezicht Leden Directeur - bestuurder Allianties Financiering Directeur vastgoed Allianties Notariaat Obligatie beheer Office manager Project manager Taxateurs Risico management ICT Verzekeringen Manager funding & capital markets Manager finance & administration Manager beheer Manager verkoop Beheerders VvE Beheerders Makelaardij Juridisch adviseurs Administrateur Onderhoud Fiscaal adviseurs ICT Organisatie Wooninvesteringsfonds 2010 w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 21 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 5 Informatie voor deelnemers en beleggers Het aantal leden van het Wooninvesteringsfonds is stabiel; 79 corporaties zijn lid van de vereniging. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen met vermelding van het financiële belang in het Wooninvesteringsfonds van elk van de leden per eind 2010. De A-leden zijn corporaties die in de periode vanaf 2005 aansprakelijk vermogen beschikbaar hebben gesteld in de vorm van obligatieleningen (certificaten). In 2010 nam het bedrag aan geplaatste certificaten toe tot circa e 173 miljoen (ultimo 2008: e 170 miljoen). Bij de B-leden gaat het om corporaties, die in de jaren 1999-2004 via het Wooninvesteringsfonds collegiale financieringen aan collega-corporaties hebben verstrekt en/of voor minder dan e 1 miljoen aan certificaten hebben afgenomen. De financiële positie van de woningcorporaties is in 2010 niet verbeterd. Door toenemende lastendruk, gekoppeld aan uiterst beperkte mogelijkheden om de inkomsten te vergroten, schieten de financiële mogelijkheden tot het uitvoeren van de opgaven substantieel te kort. Om die reden is het beroep op het Wooninvesteringsfonds vanuit de sector onveranderd groot. Deze omstandigheden brengen evenzeer met zich mee dat extra aansprakelijk vermogen voor het Wooninvesteringsfonds niet door de sector zelf geleverd kan worden. In de achterliggende jaren heeft het Wooninvesteringsfonds een financieringsmethodiek ontwikkeld, waarbij - met behulp van aanvullende externe funding - de dienstverlening aan collega-corporaties onverkort kan worden gecontinueerd. Aanvullend aan de kaders die het ministerie BZK/ WWI in 2009 opstelde voor door derde partijen te leveren extra (achtergesteld) vermogen, bleek in het verslagjaar nog finale afstemming met WWI nodig. Deze vond in het voorjaar plaats en resulteerde in een pilotafspraak, waarmee het Wooninvesteringsfonds de mogelijkheid krijgt in de context van de geldende Bbsh-regelgeving transacties tot stand te brengen met behulp van de ontwikkelde beleggingsstructuur. Doel is middelen van particuliere en institutionele beleggers aan te trekken. De kaders van de gemaakte afspraken met WWI voorzien in het optimaal behouden van het maatschappelijk vermogen, voor zover dat in de sociale huursector in Nederland is opgebouwd. Overigens is het binnen het raamwerk van de gemaakte afspraken met het ministerie ook mogelijk dat overheden en de verkopende corporaties zelf met risicodragend vermogen in het nieuwe financieringsmodel participeren. Het Wooninvesteringsfonds verwacht hiermee zijn rol als liquiditeitsverschaffer voor de sector, met het oogmerk collega-corporaties te ondersteunen bij de aanzienlijke investeringsopgaven, op een solide basis gestaag voort te kunnen zetten. Met de leden is afgesproken dat maximaal 10% van het in certificaten ingelegde kapitaal als eigen vermogen in verbindingen van het Wooninvesteringsfonds zal worden ingebracht. Daarmee is het risico voor de deelnemers (certificaathouders) van de nieuwe financieringsmethodiek begrensd. Een eerste transactie via de verbindingenstructuur zal in 2011 zijn beslag krijgen. Met tevredenheid kan worden vastgesteld dat er voldoende mogelijkheden voorhanden blijken om bij banken vreemd vermogen aan te trekken. Weliswaar is in de bancaire sector een grotere voorzichtigheid waarneembaar, deels opgelegd door de toezichthouders. Financiering van woningportefeuilles in het segment waarin het Wooninvesteringsfonds actief is, mag zich echter door de gunstige risicoperceptie nog steeds in een warme belangstelling verheugen. Met de leden is in 2010 intensief en constructief van gedachten gewisseld over de rol van het Wooninvesteringsfonds ten behoeve van de sector als geheel, ook bij gewijzigde financieel-economische omstandigheden. Zij tonen zich betrokken bij de activiteiten van het Wooninvesteringsfonds en hebben andermaal blijk gegeven dit initiatief van en voor de corporatiesector te willen behouden en ondersteunen. w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 22 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
J A A R v e r s l a g 5 Informatie voor deelnemers en beleggers In de extra algemene ledenvergadering (29 oktober 2010) is het voorstel besproken om de rente op certificaten via een conversie bij te stellen naar een lagere vaste vergoeding, in combinatie met een resultaatafhankelijke variabele component. Uit gemaakte analyses komt naar voren dat een dergelijke conversie een probaat middel is om de rentabiliteit van het Wooninvesteringsfonds te verbeteren en de financiele positie per direct te versterken. In het voorjaar van 2011 heeft de algemene ledenvergadering ingestemd met het effectueren van de voorgestelde conversie. Het bestuur zal dit in 2011 met de individuele certificaathouders contractueel regelen. In juni 2011 zal in de algemene ledenvergadering de uitbetaling van de rente op de certificaten over het jaar 2010 aan de orde worden gesteld. De verwachting is dat - evenals in 2010- de rente op de certificaten over het voorafgaande boekjaar standaard zal worden uitgekeerd. Goeman Borgesiusplantsoen Dordrecht w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 23 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
Volkshuisve w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 24 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
stingsverslag 1. Portefeuilleontwikkeling 26 2. Aankoop en verkoop 29 3. Ontwikkeling aedex benchmark 35 4. De woningmarkt in ontwikkeling 36 5. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 38 6. Bevordering eigen woningbezit 39 7. Leefbaarheid en maatschappelijke huisvesting 40 8. Beheer van vastgoed 41 9. Onderhoud van vastgoed 42 10. Vereniging van Eigenaren 43 11. Financiële continuïteit 44 w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 25 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g 1 P O R T E F E U I L L E O N T W I K K E L I N G Ook in het voorbije jaar is intensief gewerkt aan het realiseren van zowel aankooptransacties als individuele verkopen van woningen aan particulieren uit de portefeuille. In deze periode, die gekenmerkt wordt door toenemende druk op de financiële positie van corporaties en aanhoudende stagnatie op de woningmarkt, is er een gestaag groeiend aanbod van woningcomplexen van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds, maar ook een afnemende mogelijkheid tot investeren in certificaten. Ondanks deze laatste ontwikkeling zijn in 2010 diverse nieuwe aankopen gerealiseerd en is de pijplijn goed gevuld met biedingtrajecten. Bij de primaire doelgroep, de woningcorporaties in Nederland, geniet het Wooninvesteringsfonds brede bekendheid. De open en transparante werkwijze, de marktconforme biedingen en de wijze waarop het beheer en onderhoud van de woningen en de contacten met de huurders wordt georganiseerd, worden door corporaties gewaardeerd. De afnemende mogelijkheid van corporaties om te investeren in certificaten onderstreept de noodzaak van het ontwikkelen van nieuwe financieringsmogelijkheden om ook in de toekomst te kunnen blijven aankopen. Ten dienste van de corporatiesector heeft het Wooninvesteringsfonds alternatieve financieringsconstructies met marktkapitaal van beleggers buiten de sector ten dienste van de corporatiesector ontwikkeld. Hierdoor kan het Wooninvesteringsfonds een groeiende rol spelen in het voorzien van liquiditeiten van corporaties die deze vanwege hun maatschappelijke opdracht nodig hebben. Diverse corporaties hebben interesse getoond in de (maatwerk)mogelijkheden die deze innovatieve structuur hen biedt. Daarbij is de invloed van de Europese wetgeving, herfinanciering(on)mogelijkheden en de stagnatie in de nieuwbouw koopmarkt merkbaar in het aanbod van woningportefeuilles van corporaties aan het Wooninvesteringsfonds. gekocht van 26 corporaties. Het betreft in totaal 120 complexen door heel Nederland. In het verslagjaar zijn van drie corporaties zeven complexen met 646 woningen gekocht en 254 woningen verkocht. De totale omvang van de huidige portefeuille bestaat uit 4.513 woningen (2009: 4.121) en is in vergelijking met 2009 met 9,5% toegenomen. De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds ligt verspreid door heel Nederland met een accent op de Randstad/Zuidvleugel Rotterdam en Groningen. Deze spreiding in bezit wordt ingegeven door de verkopende corporaties met liquiditeitsbehoefte die complexen aan het Wooninvesteringsfonds aanbieden. De samenstelling van de portefeuille wordt enerzijds bepaald door de liquiditeitsbehoefte en het daarmee samenhangende aanbod van verkopende corporaties en anderzijds moet de opbouw passen in het portefeuillebeleid van het Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en toekomstwaarde van de woningen in de koopmarkt. Door de in 2010 gerealiseerde aankopen in Eindhoven, Zwijndrecht en Purmerend is de geografische spreiding van de portefeuille verder toegenomen over 31 gemeenten in Nederland. 40,3% 25,9% 5,7% 25,9% 9,1% 7,4% 11,8% Geografische spreiding totaal bezit ultimo 2010 Rotterdam Groningen Purmerend Delft Schiedam Overig Sinds de oprichting in 2005 heeft het Wooninvesteringsfonds 5.536 woningen en 1.114 overig vastgoed (commercieel vastgoed, parkeerplaatsen e.d.) aan- w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 26 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0
v o l k S h u i s v e s t i n g s v e r s l a g 1 P O R T E F E U I L L E O N T W I K K E L I N G Aankopen woningen 2010 2009 2008 Stand per 1 januari 4.890 4.145 3.530 Aankoop 646 745 615 Stand per 31 december 5.536 4.890 4.145 Verkopen woningen Stand per 1 januari 769 550 274 Verkopen 254 219 276 Stand per 31 december 1.023 769 550 Bezit woningen per 31 december 4.513 4.121 3.595 Bezit COG per 31 december 26 26 14 Totaal portefeuille per 31 december 4.539 4.147 3.609 Bezit gesplitst naar type ROZ IPD ultimo 2010 ultimo 2009 ultimo 2008 Woningen aantallen % aantallen % aantallen % Galerijwoning (voordeur buiten) 933 20,7 579 14,0 493 13,7 Portiekwoning (voordeur binnen) 1.085 24,0 1.103 26,8 839 23,3 Maisonnette woning 119 2,6 130 3,2 138 3,8 Rijtjeswoning 2.305 51,1 2.232 54,2 2.044 56,9 2/1 kapwoning 71 1,6 77 1,9 81 2,3 Totaal woningen 4.513 100 4.121 100 3.595 100 w o o n i n v e s t e r i n g s f o n d s 27 J a a r b e r i c h t 2 0 1 0