Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel

Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel

Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van VROM - DG Wonen G. Sogelée november 2005 r2005-0053gs ABF RESEARCH VERWERSDIJK 8 2611 NH DELFT T [015] 2123748

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 1.1 Achtergrond 1 1.2 Doelstelling en aanpak 1 2 Werking woningwaarderingsstelsel (WWS) 3 2.1 Opbouw waarderingspunten 3 2.2 Maximale huur 4 3 WOZ-waarden en maximale huur naar regio 6 3.1 Effecten op regionaal niveau 6 3.2 WOZ-waarden naar regio 6 3.3 Maximale huur naar regio 7 4 Effecten verder uitgesplitst 11 4.1 Omgevingskenmerken 11 4.2 Woningkenmerken 12 5 Samenvatting 15 Bijlage 1: Puntenwaardering in het WBO 17

1 Inleiding 1.1 Achtergrond Het ministerie van VROM werkt aan een nieuw huurprijzenstelsel om de prijsvorming in de huursector vrijer te doen plaatsvinden. Tegelijkertijd blijft het gedeelte van de huurmarkt waarvoor het recht op huursubsidie geldt, voldoende groot. Doel van deze ingrepen is een meer marktconforme huurprijs vast te stellen waarin de prijs/kwaliteitsverhouding beter tot zijn recht komt. Een onderdeel van het nieuwe stelsel is het gebruik van de WOZ-waarden bij het vaststellen van de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. ABF Research heeft voor dit nieuwe stelsel al een reeks berekeningen gemaakt. De resultaten van deze exercitie zijn te vinden in de rapportage De effecten van een nieuw stelsel van huurprijzen (2005). In de voorliggende rapportage wordt ingegaan op de effecten van de invoering van de WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel en daarmee op de maximale huur. De veranderingen ten opzichte van het huidige stelsel kunnen dan in kaart worden gebracht. 1.2 Doelstelling en aanpak De doelstelling van deze rapportage is het beschrijven van het nieuwe woningwaarderingsstelsel en de effecten van dit nieuwe stelsel op de markt. Daarbij wordt een antwoord gegeven op de volgende vragen: Hoe werkt globaal het huidige stelsel van woningwaardering voor zelfstandige huurwoningen? Wat zijn de veranderingen in het nieuwe stelsel ten opzichte van het huidige stelsel? Wat zijn de gevolgen voor de maximale huur per regio, uitgesplitst naar kenmerken van de omgeving en de woning? De analyse wordt uitgevoerd met behulp van het Woning Behoefte Onderzoek (WBO) 2002. De huidige en de nieuwe punten in het woningwaarderingsstelsel zijn per respondent berekend met behulp van de andere gegevens uit het WBO. Dat was mogelijk omdat allerlei woningkenmerken aan de bewoner zijn gevraagd. Bovendien zijn de WOZ-waarden van 2003 toegevoegd aan het WBO. De opbouw van de punten, het soort woning en de regio zijn zodoende via het WBO vast te stellen. Het is 1

dus mogelijk om op regioniveau de effecten van het nieuwe stelsel te laten zien. Er geldt wel een beperking. Het WBO is een personensteekproef. Het kan zijn dat de bewoner niet precies op de hoogte is van alle elementen die van belang zijn voor de bepaling van het aantal punten. Daarom was het nodig op een aantal onderdelen schattingen te maken. Het startpunt van de analyse is het WBO 2002. Sinds 2002 is het stelsel echter veranderd. Zo is de verouderingsaftrek in het aantal punten van woningen stapsgewijs afgeschaft. Bovendien zijn de feitelijke huren sinds 2002 verder toegenomen. Overigens is de puntprijs tussen 2002 en 2005 gelijk gebleven. In de bijlage wordt toegelicht hoe met deze aspecten is omgegaan. De peildatum voor het huidige stelsel is 1 januari 2005. De genoemde huurprijzen hebben allen prijspeil 2002. Tenzij anders vermeld hebben de berekende effecten betrekking op de gehele huurwoningenvoorraad (dus inclusief het overgangssegment en het geliberaliseerde gebied). 2

2 Werking woningwaarderingsstelsel (WWS) 2.1 Opbouw waarderingspunten In het gereguleerde gebied van de huursector wordt de maximale huur bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het uitgangspunt van het stelsel is eenvoudig: hoe beter de kwaliteit van een woning, hoe meer punten aan deze woning worden toebedeeld. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huur. De punten worden toegekend op basis van een aantal onderwerpen, zoals oppervlakte, de aanwezigheid van voorzieningen, de woonvorm, de uitrusting, et cetera. Tabel 1: overzicht onderwerpen huidig 1 (2005) en nieuw woningwaarderingsstelsel Rekening houden met: 2005 nieuw oppervlakte van vertrekken oppervlakte overige ruimten centrale verwarming warmte-isolatie keuken sanitair gehandicaptenvoorzieningen oppervlakte privé-buitenruimte woonvorm woonomgeving hinderlijke situaties WOZ-waarde Voor zelfstandige huurwoningen wordt de maximale huurprijs bepaald aan de hand van een aantal punten. Onder een zelfstandige woning wordt verstaan: een woning met een eigen toegang, die de bewoner kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten zijn eigen woning 2. Tabel 1 laat zien met welke kenmerken er bij het vaststellen van het aantal punten rekening wordt gehouden. In het nieuwe stelsel worden de punten voor woonvorm, woonomgeving en hinderlijke 1 Er is geen rekening gehouden met de serviceflatkostentoeslag 2 Van VROM-internetsite (Woningwaarderings-/puntenstelsel voor zelfstandige woningen, informatieblad wonen5085.pdf) 3

situaties afgeschaft. Deze punten worden vervangen door een aantal punten dat is afgeleid van de WOZ-waarde. Met name de kwaliteit van de locatie van een woning komt in het huidige stelsel slechts beperkt tot uitdrukking, uitsluitend in termen van voorzieningen. De locatie beïnvloedt de woningwaardering en daarmee de maximale huurprijs niet of nauwelijks. Hierdoor kan de prijs-kwaliteitverhouding zoals die in de markt geldt onvoldoende tot uitdrukking komen in de hoogte van de huren. Kijken we daarentegen naar de koopsector, waar van vrije prijsvorming sprake is, dan is de ligging van de woning juist van grote invloed op de prijs. Er wordt voor een woning op een zeer gewilde plaats, bijvoorbeeld de binnenstad, meer betaald, ook al is dat een oudere woning. Figuur 1: gemiddelde huurprijs per maand en verkoopprijs naar woonmilieu, 2002 (WBO 2002) 400 375 koop (dzd euro) huur (euro/mnd) dzd euro en euro/mnd 350 325 300 275 250 225 200 centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk centrum dorps landelijk w onen De bovenstaande figuur illustreert het verschil tussen de huurprijs en de verkoopwaarde. Indien we de woonmilieus onder de loep nemen, dan blijkt dat de verkoopwaarde redelijk hoog is in de stedelijke centra, een dip kent bij de buiten centrum wijken, en bij de andere woonmilieus alleen maar hoger wordt. De hoogste prijzen worden in de koopsector betaald in landelijke woonmilieus. De verschillen in huurprijs zijn veel kleiner. De waardering voor de verschillende locaties zoals die blijkt uit de verkoopprijzen is niet terug te vinden in de huurprijzen. 2.2 Maximale huur In het huidige woningwaarderingsstelsel bedraagt het gemiddelde aantal punten per huurwoning 130. De bijbehorende maximale huur in 2005 is 542 euro (prijspeil 2002). In het nieuwe stelsel worden de punten voor woonomgeving, woningtype en hinderlijke situaties vervangen door een percentage van de WOZ-waarde. Uitgangspunt hierbij is dat het gemiddelde aantal punten landelijk gezien gelijk blijft. Daaruit vloeit voort dat ook de gemiddelde maximale huur op nationaal niveau hetzelfde is als in het huidige stelsel. De punten voor de drie hierboven genoemde posten bedragen samen gemiddeld 25. De gemiddelde WOZ-waarde (2003) voor huurwoningen is 145.000 euro. Het gewicht van de WOZwaarde (in duizenden) in het woningwaarderingsstelsel bedraagt dus 25/145=0,17. 4

De nieuwe maximale huur voor een huurwoning kan met de volgende formule worden berekend: Maximale huur = puntprijs x (punten + 0,17 x WOZ-waarde/1000) In deze rapportage is gerekend met een gemiddelde puntprijs van 4,16 euro. 5

3 WOZ-waarden en maximale huur naar regio 3.1 Effecten op regionaal niveau Het aantal punten in het huidige en nieuwe stelsel blijft op het landelijke gemiddelde van 130. Bekijken we de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel op het niveau van de provincies, dan blijkt dat er wel verschillen gaan optreden in het gemiddeld aantal punten bij de overgang naar het nieuwe stelsel. In dit hoofdstuk worden de regionale effecten van deze overgang verder beschreven. De invloed van de verandering in punten wordt geschetst aan de hand van de verandering in de maximale huur en de confrontatie van deze nieuwe maximale huur met de feitelijke huur op het schaalniveau van de provincie. Verandering in het stelsel treedt op omdat in de nieuwe situatie rekening gehouden wordt met de WOZ-waarde van de individuele huurwoning. Als eerste onderwerp van dit hoofdstuk wordt dan ook aandacht geschonken aan de WOZ-waarden op regionaal niveau. 3.2 WOZ-waarden naar regio Een deel van de punten uit het woningwaarderingsstelsel wordt in het nieuwe stelsel vervangen door een percentage van de WOZ-waarde. De gemiddelde WOZ-waarden van huurwoningen per provincie worden weergegeven in Figuur 2. De figuur laat zien dat er behoorlijke verschillen zijn tussen de provincies ten aanzien van de WOZ-waarde. Er zijn dus niet alleen verschillen in prijs tussen de diverse milieus maar ook per regio. Door de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel wordt zodoende ook beter rekening gehouden met regionale prijsverschillen. Het landelijke gemiddelde van de WOZ-waarde van huurwoningen in 2003 is 145 duizend euro. In Noord-Holland en Utrecht ligt de gemiddelde WOZ-waarde voor de huursector boven de 160 duizend euro. In Groningen, Friesland en Zeeland zijn deze waarden onder de 110 duizend euro. De WOZ waarden van huurwoningen in de G4 liggen juist op het Nederlandse gemiddelde. Ten slotte blijkt uit de figuur dat het gemiddelde bij particuliere verhuurders gelijk is aan 180 duizend euro. Dat is veel meer dan bij sociale verhuurders. Daar ligt het niveau 40 duizend euro lager. 6

Figuur 2: gemiddelde WOZ-waarden 2003 van huurwoningen naar provincie, G4 en type verhuurder (CBS en WBO 2002) 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Groningen Friesland Drenthe Overijssel gem. WOZ-waarden (in dzd euro) Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg G4 sociale verh. particuliere verh. Nederland 3.3 Maximale huur naar regio De maximale huur kan worden vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel. Per punt is de maximale huur 4,16 euro. Tabel 2 laat per provincie het gemiddelde aantal punten per woning en de gemiddelde maximale huur zien voor het huidige en het nieuwe stelsel. Het gemiddeld aantal punten in het huidige stelsel is hoog in Flevoland, Gelderland, Noord-Brabant, Drenthe en Limburg (rond de 140). Over het algemeen staan daar grotere woningen. Dat betekent dat de maximale huur voor deze provincies ook bovengemiddeld is. Rekening houdend met de nieuwe uitgangspunten, blijft de gemiddelde maximale huur op landelijk niveau vrijwel gelijk, maar dat geldt niet per provincie. In Noord-Holland leidt de introductie van de WOZ-waarde als onderdeel van de huurbepaling tot een nieuwe maximale huur van 514 euro. Dit is 22 euro meer dan de situatie met het huidige beleid en dit is de grootste stijging van alle gebieden. We zien ook in de tabel dat het meenemen van de WOZ-waarde bij de particuliere verhuurders leidt tot een hoger gemiddeld aantal punten. Dit uit zich weer in een hogere gemiddelde maximale huur die zo n 600 euro bedraagt. Het aantal punten ligt in de G4 zowel in het huidige als het nieuwe stelsel ruim onder het nationale niveau. Figuur 3 laat zien hoe de maximale huur zich per provincie verhoudt tot het landelijke gemiddelde. Dit gemiddelde wordt aangegeven door de nullijn in zowel het huidige als het nieuwe stelsel. Het meenemen van een percentage van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel heeft tot gevolg dat de verschillen in de maximale huur tussen de gebieden kleiner zijn geworden. 7

Tabel 2: wws-punten en maximale huur in huidig (2005) en nieuw stelsel per provincie, G4 en type verhuurder (WBO 2002, prijzen 2002) gemiddeld maximale huur aantal punten in euro/mnd 2005 nieuw 2005 nieuw Groningen 129 124 538 514 Friesland 135 128 563 532 Drenthe 139 133 580 552 Overijssel 137 133 569 554 Flevoland 141 138 587 573 Gelderland 141 141 587 586 Utrecht 131 134 543 556 Noord-Holland 118 123 492 514 Zuid-Holland 124 124 514 515 Zeeland 136 129 566 538 Noord-Brabant 140 140 584 584 Limburg 139 137 580 569 G4 111 114 460 475 sociale verhuurder 127 126 530 526 part. verhuurder 139 143 579 596 Nederland 130 130 541 542 Figuur 3: verschil in maximale huur ten opzichte van het landelijk gemiddelde in huidig (2005) en nieuw stelsel per provincie, G4 en type verhuurder (WBO 2002, prijzen 2002) 60 maximale huur tov NL (euro/mnd) 40 20 0-20 -40-60 -80-100 2005 nieuw Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland In Noord-Holland en Utrecht stijgt de maximale huur door de overgang naar het nieuwe stelstel. Het verschil met het landelijke gemiddelde in het nieuwe stelsel wordt in bijna alle gebieden kleiner; alleen in Groningen en Utrecht zien we een toename. Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg G4 sociale verh. particuliere verh. 8

De maximale huur wordt in de G4 bij invoering van het nieuwe stelsel beduidend hoger, maar deze blijft dan nog steeds ver onder het nationale gemiddelde. De veranderingen in het woningwaarderingsstelsel leiden bij de particuliere verhuurders tot een grotere afwijking van de gemiddelde maximale huur in Nederland. Vergroting geliberaliseerd gebied Naast de introductie van een nieuw woningwaarderingsstelsel vormt het vergroten van het geliberaliseerde gebied ook een onderdeel van het nieuwe huurbeleid. Thans is 5% van de huurmarkt geliberaliseerd. De bedoeling is dat naast het nieuwe geliberaliseerde deel van de woningmarkt ook in het overgangssegment vrije prijsvorming wordt geïntroduceerd. Het percentage van de huurmarkt dat uiteindelijk geliberaliseerd wordt zal dan oplopen tot 25%. Tabel 3 laat zien wat de invloed is van de introductie van de WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel als het geliberaliseerde gebied wordt vergroot. Tabel 3: gemiddelde huurprijs, WOZ-waarden 3, huur tov WOZ-waarden en gemiddelde maximale huur 4 naar huidig en nieuw stelsel in Nederland (WBO 2002) gemiddelde gemiddelde huur tov gemiddelde gemiddelde gemiddelde huur tov gemiddelde WOZwaardwaarde WOZ- maximale feitelijke huur huur feitelijke huur (euro/mnd) (dzd euro) (%) (euro/mnd) WOZwaarde WOZwaarde maximale huur geïndexeerd (NL=100) huidig stelsel gereguleerd 351 143 3.3 534 94 98 97 99 geliberaliseerd 754 202 5.5 nvt 202 138 158 nvt nieuw stelsel gereguleerd 343 122 3.6 498 92 84 104 92 overgangssegment 390 197 2.5 640 104 135 71 118 geliberaliseerd 631 260 4.2 nvt 169 178 121 nvt totaal 374 146 3.5 542 100 100 100 100 De gemiddelde huur is in 2005 geschat op 374 euro per maand (prijzen 2002). De prijzen in het huidige geliberaliseerde segment zijn ongeveer het dubbele van het gemiddelde in de voorraad. De WOZ-waarde is ook hoger maar in verhouding minder. Deze bedraagt gemiddeld 202 duizend euro, hetgeen 38% boven de gemiddelde waarde van 146 duizend euro in de voorraad ligt. De huur ten opzichte van de WOZ waarde is in het huidige geliberaliseerde segment 5,5%. Voor alle woningen geldt een gemiddelde van 3,5%. Kijken we naar deze verhoudingen in het nieuwe stelsel dan zijn de gemiddelde huurprijs en WOZwaarde in het gereguleerde gebied het laagst en in het geliberaliseerde gebied het hoogst. Het overgangsegment ligt daar tussen in. Als we de waarden indexeren zodat Nederland gelijk is aan 100 dan, zien we dat het verschil tussen de gemiddelde huurprijs in het gereguleerde gebied en het overgangssegment 12 basispunten (104-92) bedraagt. Het verschil tussen de WOZ-waarden bij deze gebieden is uitgedrukt in indices echter 51 basispunten (135-84). Als de WOZ-waarde een indicator is voor de kwaliteit van de huurwoningen, dan zien we dat de prijs-kwaliteitverhouding in het overgangssegment het meest gunstig is. Immers, hier betaalt men gemiddeld gezien de laagste huur in verhouding tot de WOZ-waarde. 3 WOZ-waarden van 2003 4 Voor de geliberaliseerde gebieden is de gemiddelde maximale huur niet van toepassing. Bij het overgangssegment is geen rekening gehouden met een toeslag van 10% die geldt tijdens het overgangsregime. 9

Feitelijke huur versus maximale huur Voor Nederland als totaal geldt dat de feitelijke huur in het huidige stelsel bijna 70% van de maximale huur bedraagt. Figuur 4 laat zien dat er tussen de provincies verschillen te constateren zijn. Bij Friesland en Drenthe ligt dit percentage rond de 60%. Uitschieters naar boven zijn met name de gebieden in de Randstad. Zuid-Holland kent het kleinste verschil tussen de gemiddelde feitelijke huur en het maximale huur (130 euro ofwel 75%). Door een nagenoeg gelijkblijvende maximale huur op nationaal niveau, blijft de ratio feitelijke huur/maximale huur voor Nederland bijna 70%. In het nieuwe stelsel zakt de ratio feitelijke huur versus maximale huur in Utrecht en Noord-Holland. In andere delen van land wordt de ratio groter. Van deze gebieden wordt alleen in Flevoland het percentage van 70% gehaald in het nieuwe stelsel. Het nieuwe stelsel zorgt er voor dat het verschil tussen feitelijke huur en maximale huur meer gelijkmatig verdeeld is tussen de provincies. Voor de G4 betekent de overgang naar het nieuwe stelsel een daling van de ratio feitelijke huur/maximale huur van 77% naar 75%. Een daling is ook zichtbaar voor de huurwoningen in bezit van particuliere verhuurders; bij de woningen die vallen onder sociale verhuurders is er juist een lichte stijging van deze ratio zichtbaar. Figuur 4: gemiddelde feitelijke huur als percentage van de gemiddelde maximale huur in huidig en nieuw stelsel per provincie, G4 en type verhuurder (WBO 2002) 80 gem feitelijke huur tov gem maximale huur (%) 75 70 65 60 55 50 Groningen Friesland Drenthe 2005 nieuw Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Voor de woningen waarbij de maximale huur in het nieuwe stelsel lager ligt ten opzichte van het huidige stelsel, is het mogelijk dat de nieuwe maximale huur onder de feitelijke huur komt te liggen. Met behulp van de Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) 2000 is een inschatting gemaakt van het percentage woningen waarvoor dit geldt. Het gaat om 3 tot 4% van de (huidige) gereguleerde voorraad. Noord-Brabant Limburg G4 sociale verh. particuliere verh. Nederland 10

4 Effecten verder uitgesplitst 4.1 Omgevingskenmerken Voor een aantal omgevingskenmerken wordt in het navolgende een vergelijking gemaakt tussen de huidige situatie en de nieuwe situatie per provincie. G4, G26 en overige gemeenten Een verdeling van de gemeenten naar grootte laat zien dat de gemiddelde maximale huur in de G4 het laagst (460 euro per maand) is en in de overige gemeenten het hoogst (580 euro). Indien er in het woningwaarderingsstelsel rekening gehouden wordt met de WOZ-waarden, stijgt de maximale huur in de G4 met 15 euro. De maximale huur in de G26 en overige gemeente daalt. In de G4 ligt de gemiddelde feitelijke huur ten opzichte van de gemiddelde maximale huur boven het landelijke gemiddelde. Dit geldt voor zowel het huidige als het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Woonmilieu In het landelijke gebied is de gemiddelde maximale huur het hoogst (656 euro) en in het centrum stedelijk gebied het laagst (488 euro). Beide gebieden zijn aantrekkelijk en de woningen hebben daardoor ook een hogere WOZ-waarde. Voor het landelijk gebied geldt dat de gemiddelde maximale huur weliswaar daalt (9 euro) in het nieuwe woningwaarderingsstelsel, maar de nieuwe maximale huur ligt nog steeds ver boven het landelijke gemiddelde (647 euro versus 542 euro). De ruimte tussen de feitelijke huur en de maximale huur is in het landelijk gebied groot; voor het nieuwe stelsel geldt dat de feitelijke huur gemiddeld 56% van de maximale huur bedraagt. De aantrekkelijkheid van het centrum stedelijke gebied leidt tot een verhoging van de gemiddelde maximale huur van 16 euro. Toch blijft de maximale huur daar ook in het nieuwe stelsel onder het nationale gemiddelde. Aandachtswijken Wijken in Nederland kunnen ook gekarakteriseerd worden naar de achterstanden en problemen die er zich al dan niet voor doen. Deze achterstanden en problemen zijn overwegend sociaal van aard als bewoners klagen over vandalisme, onveiligheid en overlast. Indien relatief weinig bewoners tevreden zijn met hun woning, er relatief veel huishoudens zijn die willen verhuizen vanwege de kwaliteit van hun woning en er veel geklaagd wordt over fysieke overlast zoals stank, verkeer en lawaai, dan heeft een wijk fysieke problemen. De combinatie van sociale en fysieke problemen doet zich ook voor. Ten slotte onderscheiden we wijken waar het niveau van de basisvoorzieningen, zoals de aanwezigheid van huisarts, postkantoor en basisschool te laag is voor het aantal inwoners van de wijk. 11

Tabel 4 laat zien dat maximale huur lager is naar mate een wijk meer achterstanden en problemen kent. Dat blijft ook zo na invoering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. De wijken met sociale en fysieke achterstanden en problemen hebben gemiddeld de laagste maximale huur en de wijken zonder achterstanden en problemen juist de hoogste maximale huren. We zien dat de ruimte tussen de feitelijke en de maximale huur toeneemt in de wijken met alleen fysieke achterstanden en problemen. Dat komt door het feit dat deze wijken vaak in gespannen woningmarkten voorkomen. Tabel 4: gemiddelde feitelijke en gemiddelde maximale huur naar soort gemeente, woonmilieu en type probleemwijk in huidig en nieuw stelsel (WBO 2002) feitelijke huur euro/mnd maximale huur absoluut euro/mnd maximale huur nieuw-2005 feitelijke huur tov maximale huur in % 2005 2005 nieuw in euro in % 2005 nieuw soort gemeente G4 356 460 475 15 3 77 75 G26 369 535 530-5 -1 69 70 overige gemeenten 384 580 577-3 -1 66 67 soort woonmilieu centrum stedelijk 376 488 504 16 3 77 75 buiten centrum 368 507 509 2 0 73 72 groen stedelijk 393 561 559-2 0 70 70 centrum dorps 377 601 595-6 -1 63 63 landelijk wonen 364 656 647-9 -1 55 56 soort probleemwijk sociaal en fysiek 355 464 457-7 -2 77 78 sociaal 345 474 472-2 0 73 73 fysiek 335 466 477 11 2 72 70 voorzieningen 383 550 551 1 0 70 70 geen 387 573 571-2 0 68 68 Nederland 374 541 542 1 0 69 69 4.2 Woningkenmerken In deze paragraaf wordt ingegaan op de effecten van het nieuwe stelsel per type verhuurder en daarna per type woning. Type verhuurder In Figuur 3 is het onderscheid tussen sociale en particuliere verhuurders al even aangestipt. De gemiddelde maximale huur ligt bij de particuliere verhuurders 50 euro hoger dan bij de sociale verhuurders. Dit verschil wordt in het nieuwe stelsel nog groter (525 euro versus 596 euro) en loopt zodoende op naar 71 euro. Figuur 5 laat de opbouw van de woningvoorraad zien van sociale en particuliere verhuurders. Horizontaal is het aantal punten uitgezet en verticaal wordt aangegeven welk deel van de voorraad evenveel of minder punten heeft. Het gemiddelde aantal punten van alle huurwoningen is 130. Bij sociale verhuurders heeft 60% van de voorraad een kleiner puntenaantal dan dit landelijk gemiddelde. Dit percentage ligt bij particuliere verhuurders wat lager (51%). 12

Figuur 5: cumulatieve verdeling (%) van aantal WWS-punten naar type verhuurder in het nieuwe stelsel (WBO 2002) 100 90 80 70 percentages 60 50 40 30 20 10 sociale verhuurder particuliere verhuurder 0 40 70 100 130 160 190 220 250 280 310 < WWS-punten Type woning Tabel 5 geeft een overzicht van de gemiddelde feitelijke huur en de gemiddelde maximale huur bij het huidige en het nieuwe woningwaarderingsstelsel voor een aantal woningkenmerken. Opmerkelijk is het verschil tussen de gemiddelde feitelijke huur en de gemiddelde maximale huur voor eengezinswoningen en appartementen. Het verschil in de feitelijke huur is niet zo groot, namelijk 24 euro. De gemiddelde maximale huur voor een eengezinswoning is in het huidige stelsel echter zo n 200 euro hoger dan voor een meergezinswoning. Tabel 5: gemiddelde feitelijke en gemiddelde maximale huur naar type verhuurder, type woning en bouwjaarklasse in huidig en nieuw stelsel (WBO 2002) feitelijke huur euro/mnd maximale huur absoluut (euro) euro/mnd maximale huur nieuw-2005 feitelijke huur tov maximale huur in % 2005 2005 nieuw in euro in % 2005 nieuw type verhuurder sociale verhuurder 360 530 526-4 -1 68 68 particuliere verhuurder 421 579 596 17 3 73 71 type woning eengezinswoning 387 646 633-13 -2 60 61 meergezinswoning 363 457 468 11 2 79 78 bouwjaarklasse tot 1945 320 527 540 13 2 61 59 1945 tot 1980 368 547 542-5 -1 67 68 1980 tot 1998 408 536 539 3 1 76 76 1998 tot 2002 453 570 584 14 2 79 78 Nederland 374 541 542 1 0 69 69 Het meenemen van een percentage van de WOZ-waarde in de huurbepaling, leidt tot een daling van de gemiddelde maximale huur bij de eengezinswoningen. De grote discrepantie tussen de feitelijke huur en de maximale huur is ook uitgedrukt in de laatste twee kolommen. De feitelijke huur ten 13

opzichte van de maximale huur bij de eengezinswoningen ligt nu onder de 60% en dat is ver onder het landelijke gemiddelde. Voor meergezinswoningen is dit 79%. Door het invoeren van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel wordt dit verschil iets kleiner. Bouwjaarklasse De feitelijke huur is lager naarmate een huurwoning ouder is. Deze oudere woningen zijn echter vaak wel gewild vanwege hun ligging in de stedelijke centra. Die gewilde ligging uit zich in een hogere maximale huur in het nieuwe stelsel. Wel blijft deze nieuwe maximale huur nipt onder het landelijke gemiddelde. Het aandeel feitelijke huur ten opzichte van de maximale huur wordt geringer naar mate de huurwoning ouder is. Dit aandeel ligt voor huurwoningen die voor 1980 zijn gebouwd, onder het landelijke gemiddelde. 14

5 Samenvatting Achtergrond Het ministerie van VROM werkt aan een nieuw huurprijzenstelsel om de prijsvorming in de huursector vrijer te doen plaatsvinden. Doel van deze ingrepen is een meer marktconforme huurprijs vast te stellen waarin de prijs-kwaliteitverhouding beter tot zijn recht komt. Een onderdeel van het nieuwe stelsel is het gebruik van de WOZ-waarden bij het vaststellen van de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. In deze rapportage wordt ingegaan op de effecten van het invoeren van de WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel. De veranderingen ten opzichte van het huidige stelsel kunnen dan in kaart worden gebracht. Doelstelling De doelstelling van deze rapportage is het beschrijven van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) en de effecten van dit nieuwe stelsel op de huurmarkt. De analyse wordt uitgevoerd met behulp van het WBO 2002. Woningwaarderingsstelsel In het gereguleerde gebied van de huursector wordt de maximale huur bepaald aan de hand van het WWS. Hoe beter de kwaliteit van een woning, hoe meer punten aan deze woning worden toebedeeld en hoe hoger de maximale huur. De punten worden toegekend op basis van een aantal onderwerpen, zoals oppervlakte, de aanwezigheid van voorzieningen, de woonvorm, de uitrusting, et cetera. Het WWS wordt beschouwd als verouderd, aangezien de werkelijke prijs-kwaliteitverhouding niet goed naar voren komt. De gewildheid van de woning wordt nu niet goed in het stelsel verwerkt. In een nieuw WWS vervallen de posten woonvorm, woonomgeving en hinderlijke situaties. Daarvoor in de plaats wordt er rekening gehouden met de WOZ-waarde van de woning. De maximale huur wordt dan aan de hand van dit nieuwe stelsel bepaald. Landelijk blijft het aantal punten in het huidige en nieuwe WWS gelijk. Dit geldt ook voor de maximale huur. Dit geldt echter niet op regionaal niveau. Uitwerking naar regio De introductie van WOZ-waarden in het WWS leidt tot een vermindering van de verschillen in maximale huur tussen de provincies. In de Randstad wordt de maximale huur in het nieuwe stelsel hoger, maar ligt toch nog onder (Noord- en Zuid-Holland) of rond (Utrecht) het landelijk gemiddelde. In de overige provincies gaat de maximale huur omlaag. Het percentage feitelijke huur ten opzichte van de maximale huur ligt voor heel Nederland op 69% en dat blijft zo in het nieuwe stelsel. In de provincie Zuid-Holland is deze verhouding met 75% het grootst 15

en daar brengt de introductie van een nieuw WWS geen verandering in. In het nieuwe stelsel zakt de ratio feitelijke huur versus maximale huur in Utrecht en Noord-Holland. In andere delen van land wordt de ratio groter. Effecten verder uitgesplitst: omgevingskenmerken In het nieuwe WWS stijgt de gemiddelde maximale huur in de G4 met 17 euro. De maximale huur in de G26 en overige gemeenten daalt. In de G4 ligt de gemiddelde feitelijke huur ten opzichte van de gemiddelde maximale huur boven het landelijke gemiddelde. Het landelijke gebied en het centrum stedelijk gebied zijn aantrekkelijk en de woningen hebben daardoor ook een hogere WOZ-waarde. Voor het landelijk gebied geldt dat de gemiddelde maximale huur weliswaar daalt in het nieuwe WWS, maar de nieuwe maximale huur ligt nog steeds ver boven het landelijke gemiddelde. De ruimte tussen de feitelijke huur en de maximale huur is in het landelijk gebied groot (57%). De aantrekkelijkheid van het centrum stedelijke gebied leidt tot een verhoging van de gemiddelde maximale huur van 16 euro. Toch blijft de maximale huur daar ook in het nieuwe stelsel onder het landelijke gemiddelde. De gemiddelde maximale huur is lager en de ruimte tussen de feitelijke huur en de maximale huur is kleiner naar mate een wijk meer problemen kent. Dat blijft ook zo indien er wordt gekozen voor een bijdrage van de WOZ-waarde aan het woningwaarderingsstelsel. Effecten verder uitgesplitst: woningkenmerken De gemiddelde maximale huur ligt bij de particuliere verhuurders 50 euro hoger dan bij de sociale verhuurders. Dit verschil wordt in het nieuwe stelsel alleen maar groter. De gemiddelde maximale huur voor een eengezinswoning ligt in het huidige WWS zo n 200 euro hoger dan bij een meergezinswoning. Het nieuwe WWS leidt tot een daling van de gemiddelde maximale huur bij de eengezinswoningen. De feitelijke huur ten opzichte van de maximale huur bij de eengezinswoningen ligt nu onder de 60% en dat is ver onder het landelijke gemiddelde. Voor meergezinswoningen is dit 80%. In het nieuwe WWS wordt dit verschil kleiner. De feitelijke huur is lager naar mate een huurwoning ouder is, maar deze woningen zijn vaak wel gewild vanwege hun ligging in de stedelijke centra. Die gewilde ligging uit zich in een hogere maximale huur in het nieuwe stelsel. Het aandeel feitelijke huur ten opzichte van de maximale huur wordt geringer naar mate de huurwoning ouder is. Dit aandeel ligt voor huurwoningen die voor 1980 zijn gebouwd, onder het landelijke gemiddelde. 16

Bijlage 1: Puntenwaardering in het WBO De effecten in dit rapport zijn berekend met behulp van het Woningbehoefte Onderzoek 2002 (WBO). Bij het gebruik van het WBO voor dit doel doen zich een aantal moeilijkheden voor. De puntenwaardering wordt niet gevraagd in het WBO, de WOZ-waarde was geen onderdeel van het WBO en het WBO heeft betrekking op 2002 en niet op 2005. Om toch deze berekeningen te kunnen uitvoeren is een aantal stappen ondernomen. Deze hadden ten doel de puntenwaardering in 2002 te schatten en vervolgens ook de veranderingen tot 2005 af te leiden. Verder is door het CBS zowel de WOZ-waarde van 1999 als van 2003 aan de gegevens per respondent toegevoegd. Daardoor kon een beeld worden gegeven van het bestaande stelsel in 2005 en de gevolgen van de inbreng van de WOZwaarde. De verschillende stappen worden in het navolgende toegelicht. a) inventarisatie relevante vragen in het WBO voor het huidige puntenstelsel Het WBO bevat veel vragen die rechtstreeks verband houden met het puntenstelsel. Het gaat om bijvoorbeeld oppervlak, keuken, sanitair en dergelijke. b) berekening punten op basis van de bekende woningkenmerken in 2002 In het huidige puntenstelsel is de waardering voor alle elementen bekend. Het is zodoende mogelijk een eerste schatting te maken van het feitelijke aantal punten per woning uit het WBO. c) schatting puntenwaardering ontbrekende kenmerken met behulp van het KWR Een aantal waarderingen ontbrak in het WBO. Daarvoor is gebruik gemaakt van de KWR (= Kwalitatieve Woning Registratie). Dat is een steekproef uit de Nederlandse woningvoorraad gericht op het in kaart brengen van fysieke achterstanden en kwaliteiten. Met dit onderzoek is het mogelijk een meer precies beeld te krijgen van de voorraad en de puntenwaardering. Dat geldt met name voor woonomgeving en hinderlijke situaties. Daarvan zijn indicatieve schattingen gemaakt. Het resultaat van deze werkwijze was een schatting van de puntenwaardering in 2002. d) berekening puntenwaardering in 2005 Tussen 2002 en 2005 zijn in het woningwaarderingsstelsel de aftrekpunten voor veroudering afgeschaft. Doordat het bouwjaar van de woning bekend is in het WBO kan hiermee rekening worden gehouden. Daardoor is het gemiddeld aantal punten gestegen van 121 naar 130 en zodoende nam ook de maximale huur toe. 17

e) vervanging vervallen kenmerken door punten op basis van WOZ-waarde De laatste stap is de vervanging van een aantal kenmerken door een waardering op basis van de WOZ-waarde. De puntenwaardering voor hinderlijke situaties, woonvorm en woonomgeving zijn vervangen door een aantal punten dat is afgeleid van de WOZ-waarde. Voor deze analyse is gebruik gemaakt van de WOZ-waarde van 2003 welke door het CBS in het WBO is opgenomen. Het resultaat van deze stap is een schatting van het aantal punten per woning in het WBO in 2005. Dankzij het feit dat in het WBO ook talloze andere informatie is opgenomen, zoals woningkenmerken, huishoudenkenmerken, regio, gemeente, woonmilieu en dergelijke is het mogelijk aan te geven wat de effecten van het nieuwe stelsel zijn. 18