M e m o Aan: Nelleke Mulder, gemeente Emmen Van: Marlies van der Vlugt en Johan van Iersel, Rigo Research en Advies Onderwerp: Woningmarktontwikkelingen in de stad Emmen en de landelijke deelgebieden Project: P34840 Datum: 6-12-2016 Samenvatting Stad versus ommeland De resterende huishoudensgroei tot 2026 in de gemeente Emmen zal met name plaatsvinden in de stad Emmen. In de landelijke gebieden is de resterende groei in absolute en relatieve zin kleiner. In de landelijke gebieden is echter wel sprake van een vraagverschuiving: er is met name behoefte aan meer voor ouderen geschikte, gelijkvloerse woningen. Deze toenemende behoefte kan niet of nauwelijks worden gestild met de bouw van appartementen, daarvoor is er te weinig massa (de behoefte ontstaat geleidelijk in de tijd, verspreid over verschillende kernen). Er zal in het landelijk gebied vooral gezocht moeten worden naar mogelijkheden om de bestaande voorraad aan te passen. Of om waar mogelijk op kleine schaal geschikte laagbouwwoningen toe te voegen (bungalows en/of hofjes bijvoorbeeld). Alleen in de stad Emmen is voldoende massa om ook enkele appartementencomplexen toe te voegen. In de gehele gemeente geldt dat als men woningen toevoegt, deze ook echt een kwalitatieve toevoeging op de langere termijn moeten zijn. Zeker in het landelijk gebied (maar ook in de stad) geldt dat als men woningen toevoegt, er idealiter ook direct wordt gekeken welke woningen er over enkele jaren aan de voorraad kunnen worden onttrokken. Uitbreiding op de ene locatie en verdunning op andere plekken gaan steeds vaker hand in hand. Het is zaak om een integraal voorraadbeleid te formuleren, waarin kwaliteit centraal staat, maar waarin ook oog is voor de portemonnees van de inwoners. Met name in het landelijk gebied zijn deze vaak beperkt gevuld. De stad Emmen De stad Emmen vervult een opvangfunctie voor ouderen uit de regio en de gemeente. Met name oudere huishoudens zijn daarom sterk oververtegenwoordigd. Ook wonen er veel (jongere) alleenstaanden, terwijl er relatief minder stellen en gezinnen tussen 45 en 65 jaar wonen. De aantrekkingskracht op ouderen en in mindere mate starters leidt tot een positief binnengemeentelijk migratiesaldo. Deze instroom is echter niet omvangrijk genoeg om de trend van een afnemend inwoneraantal te keren. In de periode 2016 tot 2031 neemt het aantal inwoners naar verwachting verder af. Dit geldt op korte termijn niet voor het aantal huishoudens. Tot 2026 neemt het aantal huishoudens nog toe, waarna een lichte afname wordt verwacht. De toename van het aantal huishoudens bestaat vooral uit oudere eigenaar-bewoners. Deze groep houdt grondgebonden koopwoningen bezet voor aankomende gezinnen, waardoor de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toeneemt. Vanwege de Pagina 1 van 18
vergrijzing neemt ook de behoefte aan voor ouderen geschikte woningen (waaronder appartementen) licht toe, terwijl de behoefte aan grondgebonden huurwoningen afneemt. De Monden De Monden wordt gekenmerkt door relatief veel oudere gezinnen met wat oudere kinderen. Binnen de gemeente Emmen is De Monden het minst vergrijsde deelgebied. Er staan relatief veel woningen van voor de oorlog, terwijl er de afgelopen decennia maar zeer beperkt nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Mede hierdoor is in de periode 2011 tot 2016 de afname van het aantal inwoners relatief groot geweest. Relatief veel personen hebben De Monden verlaten. In de demografische prognoses is deze trend doorgetrokken en blijft het aantal inwoners flink afnemen. Het aantal huishoudens neemt nauwelijks nog toe. Het aantal 75- plussers neemt toe, terwijl het aantal gezinnen en stellen tussen de 45 en 65 jaar flink afneemt. Hierdoor neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen niet meer toe, maar blijft ongeveer constant. Wel is er een geringe toenemende behoefte aan voor ouderen geschikte woningen. Deze behoefte kan worden gestild door aanpassing van de bestaande voorraad en het op kleine schaal toevoegen van specifieke woonvormen (zoals bungalows of hofjes). De Blokken In de Blokken wonen veel gezinnen, net als empy-nesters tussen 45 tot 65 jaar. Als de bewoners van De Blokken binnen de gemeente Emmen verhuizen, doen ze dat vooral binnen het eigen deelgebied. Een deel verhuist naar de stad Emmen, maar De Blokken verwelkomt ook vestigers uit de andere landelijke deelgebieden. Hierdoor zijn vestiging en vertrek (binnen de gemeente) ongeveer met elkaar in evenwicht. Het aantal huishoudens neemt de komende jaren naar verwachting in geringe mate toe. Het aantal 75-plussers neemt flink toe, terwijl het aantal gezinnen en stellen tussen de 45 en 65 jaar afneemt. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt in geringe mate toe. Ook is er een geringe toenemende behoefte aan voor ouderen geschikte woningen. De Velden Van de landelijke deelgebieden wonen in De Velden de meeste huishoudens van 65 jaar of ouder. Er wonen wat minder stellen en gezinnen tussen 45 en 65 jaar. De gezinnen zijn vaak wel wat groter, getuige het hoge aandeel kinderen van 5 tot 20 jaar. De Velden kent een negatief binnengemeentelijk migratiesaldo: er verhuizen veel mensen naar de stad Emmen en (in mindere mate) naar De Blokken, terwijl de instroom uit de gemeente beperkt is. Mede vanwege de aanwas van jonge huishoudens neemt het totaal aantal huishoudens nog beperkt toe in de komende jaren. Het aantal 75-plussers neemt flink toe, terwijl het aantal gezinnen en stellen tussen de 45 en 65 jaar afneemt. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt in geringe mate toe. Ook is er een geringe toenemende behoefte aan voor ouderen geschikte woningen. Pagina 2 van 18
Inleiding Achtergrond In oktober 2016 heeft Rigo een woningmarktonderzoek voor de gemeente Emmen afgerond. De resultaten van dit onderzoek staan verwoord in de rapportage Woningmarktonderzoek Emmen. De rapportage levert een helder beeld van de woningmarkt op gemeentelijk niveau, maar slechts beperkt inzicht op het niveau van de deelgebieden (en de kernen daarbinnen). Dit inzicht is wel benodigd bij de nadere uitwerking van het beleid op lokaal niveau. Vandaar dat de gemeente aan Rigo opdracht heeft verleend voor een onderzoek dat meer inzicht biedt op de woningmarkt en demografische ontwikkelingen in de stad Emmen en drie landelijke deelgebieden. In dit memo worden de resultaten van deze exercitie weergegeven. Gebiedsindeling In dit onderzoek is de gemeente ingedeeld in vier deelgebieden: de stad Emmen, De Monden, De Blokken en De Velden (zie ook figuur 1). De stad Emmen is met 57.725 inwoners het grootste gebied, gevolgd door De Blokken met 21.990 inwoners, De Velden met 16.775 inwoners en De Monden met 5.165 inwoners. Leeswijzer In deel 1 van dit memo wordt gestart met een met een beknopte samenvatting van het onderzoek, inclusief een typering per deelgebied. Vervolgens is dit memo is als volgt opgebouwd: Eerst wordt op basis van beschikbare bronnen een korte typering gegeven van de deelgebieden op het vlak van demografie (deel 3), sociaaleconomische samenstelling (deel 4) en de woningvoorraad (deel 5). Vervolgens wordt ingegaan op de demografische ontwikkelingen. Daarbij wordt eerst teruggekeken naar de verhuizingen die in de afgelopen jaren plaatsvonden (deel 6) en vervolgens naar de verwachtingen voor de toekomst (deel 7). Ten slotte wordt aangegeven welke gevolgen deze demografische ontwikkelen hebben voor de woningbehoefte (deel 8). Pagina 3 van 18
f i gu u r 1 D e b i n n e n g e m e e n t e E m m e n o n d e r sc h e i d e n d e e l g e b ieden Pagina 4 van 18
0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 15 jaar 15 tot 20 jaar 20 tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 40 jaar 40 tot 45 jaar 45 tot 50 jaar 50 tot 55 jaar 55 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar 65 tot 70 jaar 70 tot 75 jaar 75 tot 80 jaar 80 tot 85 jaar 85 tot 90 jaar 90 tot 95 jaar 95+ Demografische opbouw Inwoners naar leeftijd In figuur 2 staat de leeftijdsverdeling van de inwoners per deelgebied anno 2016 weergegeven. Binnen de gemeente Emmen is het traditionele verschil tussen stad en platteland zichtbaar is. In de stad Emmen zijn met name ouderen oververtegenwoordigd, terwijl huishoudens tussen de 45 en 65 jaar (gezinnen) ondervertegenwoordigd zijn. In de meer landelijke deelgebieden zijn meer personen in de gezinsleeftijd terug te vinden. Vooral in de De Monden en De Velden wonen wat vaker gezinnen tussen de 40 en 55 jaar, terwijl in de Blokken de piek ligt tussen de 55 en 65 jaar (waaronder ook stellen waarvan de kinderen het huis zijn uitgegaan). De stad Emmen is met 19% 65-plussers het sterkst vergrijsd, mede omdat ouderen uit de rest van de gemeente hier naartoe verhuizen vanwege het woningaanbod en de voorzieningen. De Monden is met 15% 65-plussers beperkt vergrijsd. De andere twee deelgebieden nemen een tussenpositie in. Het afgelopen decennium is het aantal geboorten in elk van de deelgebieden afgenomen. Er zijn daardoor minder 0 tot 5-jarigen dan 5 tot 10-jarigen en minder 5 tot 10-jarigen dan 10 tot 15-jarigen. De afname van het aantal geboorten hangt direct samen met een afname van het aantal vrouwen in de leeftijd van 25 tot 40 jaar in het afgelopen decennium. Omdat de afname van het aantal potentiele moeders inmiddels grotendeels achter rug is, zal het aantal geboorten gaan stabiliseren. De afname van het aantal kinderen in de basisschoolleeftijd zal echter nog enkele jaren doorzetten en het aantal starters op de woningmarkt zal nog minimaal een jaar of 18 blijven afnemen (ervan uitgaande dat men op die leeftijd het ouderlijk huis verlaat). f i gu u r 2 De leeft i j d so p b o u w n a a r d e e lg e b ied, 2 0 1 6 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% gemeente Emmen Emmen De Monden De Blokken De Velden Bron: Gemeente Emmen, bewerking RIGO Pagina 5 van 18
totaal eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons meerpersoons eenpersoons meerpersoons Huishoudensamenstelling Het aandeel huishoudens met een leeftijd beneden de 25 jaar is in alle deelgebieden klein. Rond de 3% van de huishoudens heeft een leeftijd beneden de 25 jaar. In figuur 3 is te zien dat voor de leeftijdsklassen boven de 25 jaar de stad Emmen zich met name onderscheid t door een hoog aandeel alleenstaanden, terwijl gezinnen vaak in het landelijk gebied wonen. Het aandeel stellen in de leeftijdsklasse van 25 tot 45 jaar is ongeveer gelijk in elk van de deelgebieden. Voor de leeftijdsklasse daarboven (45 tot 65 jaar) geldt dat stellen wat vaker in de landelijke deelgebieden wonen. Deels gaat het hier om zogenoemde empty-nesters: ouders die hun kinderen het ouderlijk huis hebben zien verlaten. f i gu u r 3 D e h u is h o u d e n s same n ste l li n g n a a r le e f t i j d e n t y p e, 2 0 1 6 25% 20% 15% 10% 5% 0% < 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75+ Bron: CBS, RIGO Emmen De Monden De Blokken De Velden gemeente Emmen t ab e l 1 O m va n g e n s a m e n ste ll i n g p a r t ic u lier e h u i sh o u d e n s n a a r lee f t ij d e n t y p e, 2 0 1 6 leeftijd Emmen De Monden De Blokken De Velden totaal Emmen leeftijd Emmen De Monden De Blokken De Velden totaal Emmen < 25 jaar 765 150 240 190 1.345 < 25 jaar 3% 3% 3% 3% 3% 25 tot 45 jaar 6.970 1.350 2.530 1.935 12.785 25 tot 45 jaar 26% 26% 27% 27% 27% 45 tot 65 jaar 9.685 2.270 3.960 2.950 18.865 45 tot 65 jaar 37% 44% 43% 41% 39% 65 tot 75 jaar 4.685 845 1.470 1.210 8.210 65 tot 75 jaar 18% 16% 16% 17% 17% 75+ 4.330 520 1.075 855 6.780 75+ 16% 10% 12% 12% 14% totaal 26.435 5.135 9.275 7.140 47.985 totaal 100% 100% 100% 100% 100% type Emmen De Monden De Blokken De Velden totaal Emmen type Emmen De Monden De Blokken De Velden totaal Emmen eenpersoons 9.865 1.375 2.535 1.965 15.740 eenpersoons 37% 27% 27% 28% 33% tweepersoons 8.355 1.775 3.170 2.475 15.775 tweepersoons 32% 35% 34% 35% 33% gezin 8.215 1.990 3.565 2.695 16.465 gezin 31% 39% 38% 38% 34% totaal 26.440 5.140 9.270 7.135 47.985 totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: CBS, RIGO Pagina 6 van 18
Sociaaleconomische samenstelling In figuur 4, figuur 5 en tabel 2 is een beeld gegeven van de sociaal economische samenstelling van de verschillende kernen. In de deelgebieden De Blokken en De Monden zijn er weinig woongebieden waar hogere inkomens dominant zijn. In de Blokken wonen relatief veel minder welvarende ouderen, met name in Klazienaveen. In De Monden wonen relatief veel lagere inkomens en laagopgeleiden beneden de 65 jaar. Uiteraard geldt voor beide deelgebieden dat er op een lager schaalniveau meer variatie is dan met de kaartbeelden inzichtelijk wordt gemaakt. De Velden kent enkele gebieden (met name in Nieuw-Amsterdam en Erica) waar welvarende ouderen dominant zijn. Ook zijn er veel gebieden die worden gedomineerd door modale stellen en gezinnen. De stad Emmen kent een grote variatie aan gebieden. De gebieden in en rond het centrum worden vooral gedomineerd door ouderen, van verschillende sociaaleconomis che status. In de recente uitbreidingen aan de zuidkant wonen relatief veel modale en bovenmodale gezinnen. In de uitbreidingswijken van de jaren 60 en 70 domineren de minder welvarende huishoudens. t ab e l 2 H e t a a n t a l h u is h o u d e n s w o o n a c h t i g in e e n g e b i e d m e t e e n b e p a a lde d o m i n a n t ie Emmen De Monden De Blokken De Velden totaal lage inkomens en hoog opgeleid 0% 0% 0% 0% 0% lage inkomens en laag opgeleid 24% 45% 39% 19% 28% een en tweepersoons modaal 5% 0% 0% 0% 3% een en tweepersoons welvarend 0% 0% 0% 0% 0% gezinnen en tweepersoons modaal 28% 29% 24% 44% 30% gezinnen en tweepersoons welvarend 6% 1% 1% 1% 4% lage inkomens en vergrijzend 31% 25% 35% 35% 32% welvarend vergrijsd 6% 0% 1% 2% 4% totaal 100% 100% 100% 100% 100% N = 26.440 5.140 9.270 7.140 47.990 Bron: RIGO Samenstelling van de woningvoorraad In figuur 6, figuur 7 en tabel 3 is een typering van de woningvoorraad in de deelgebieden weergegeven. In De Monden staan veel vooroorlogse woningen, vaak gebouwd als een lint langs (water)wegen. De afgelopen decennia zijn hier maar zeer beperkt woningen toegevoegd. De samenstelling van de woningvoorraad in De Blokken en De Velden scheelt niet heel veel van elkaar. Wel staan in De Blokken enkele flats uit de jaren 60-80 (in Klazienaveen) en zijn er in De Velden meer gebieden waar de doorzonwoningen domineren. Voor Emmen geldt dat het centrum de afgelopen periode flink is vernieuwd. Verder laat het kaartbeeld duidelijk de volgorde van de naoorlogse uitbreiding zien: de eerste uitbreidingen vonden plaats in noordelijke richting, in de jaren 60 en 70 werd meer in oostelijke richti ng uitgebreid en de recentelijke uitbreidingswijken liggen aan de zuidkant van het centrum. Pagina 7 van 18
f i gu u r 4 D e soc ia le g e b ie d st y p e r in g in E m m e n e n D e M o n d e n Pagina 8 van 18
f i gu u r 5 D e soc ia le g e b ie d st y p e r in g in D e B l o k k e n e n D e V e lde n Pagina 9 van 18
f i gu u r 6 D e f y s ieke g e b i e d st y p e r in g in E m m e n e n D e M o n d e n Pagina 10 van 18
f i gu u r 7 D e f y s ieke g e b i e d st y p e r in g in D e B l o k k e n e n D e V e lde n Pagina 11 van 18
t ab e l 3 H e t a a n t a l w o n in g e n i n e e n g e b ie d m e t e e n b e p a a l d e d o m in a n t ie Emmen De Monden De Blokken De Velden totaal vooroorlogs 4% 28% 10% 8% 8% laagbouw doorzon ('50 - '60) 41% 24% 32% 38% 37% bloemkoolwijken ('70 - '80) 17% 13% 16% 10% 15% flats jaren '60-'80 9% 0% 2% 0% 6% nieuwbouw en vernieuwing (> '90) 28% 19% 28% 30% 27% landelijk, gespreide bebouwing 2% 16% 13% 14% 7% totaal 100% 100% 100% 100% 100% N = 25.710 5.000 9.010 6.940 46.660 Bron: RIGO Binnengemeentelijke verhuizingen De gemeente Emmen heeft op basis van de GBA de verhuizingen binnen de gemeente in kaart gebracht over de periode 2010 t/m 2015. In tabel 4 staan de uitkomsten naar deelgebied weergegeven. De deelgebieden (en de kernen daarbinnen) hebben elk een soort van eigen markt, getuige het hoge aandeel verhuizingen dat binnen het deelgebied plaatsvindt (uiteenlopend van 64% in De Monden en 87% in de stad Emmen). Toch is er ook sprake van uitwisseling tussen de stad en het ommeland. Vanuit De Monden verhuisde circa 26% van De Monden naar de stad Emmen. In De Velden verhuisde 24% naar de stad Emmen en in De Blokken 17%. Vermoedelijk gaat het bij deze verhuisstroom om ouderen die naar de stad verhuizen vanwege de voorzieningen en het geschikte woningaanbod en (in mindere mate) om jongeren die in de stad een start maken aan hun wooncarrière. Omgekeerd vertrekken er ook personen uit Emmen naar de landelijke gebieden. Vermoedelijk gaat het hier vooral om gezinnen. Omdat de verhuisstroom naar Emmen groter is dan die uit Emmen, was het binnengemeentelijke migratiesaldo voor de stad Emmen positief (bijna 500 mensen in 2010 t/m 2015, tabel 5), terwijl de saldi voor De Monden en De Velden negatief waren. Binnen de landelijke deelgebieden wordt minder vaak over de gebiedsgrenzen heen verhuisd. Toch zijn er ook banden tussen De Blokken en De Velden, als het aantal verhuizingen gerelateerd wordt aan de bevolkingsomvang. Tussen De Velden en De Monden zijn nauwelijks banden, wat gezien de afstand tussen de beide deelgebieden niet verwonderlijk is. t ab e l 4 A a n d e e l b i n n e n g e m e e n t e l ijke ver h u iz i n g e n n a a r d e e l g e b ie d (20 1 0 t / m 2 0 1 5 ) naar: van: Emmen De Monden De Blokken De Velden Emmen 87% 26% 17% 24% De Monden 4% 64% 4% 2% De Blokken 5% 7% 72% 9% De Velden 4% 3% 7% 65% totaal 100% 100% 100% 100% Bron: Gemeente Emmen, bewerking RIGO Pagina 12 van 18
t ab e l 5 H e t sa l d o v a n ve st i g i n g e n v e r t r e k t u sse n d e d e e lge b ie d e n ( b i n n e n g e m e e n t e l ij k e ver - h u iz i n g e n, 2 0 1 0 t / m 2 0 1 5 ) Emmen De Monden De Blokken De Velden totaal vertrek 3.260 1.525 2.070 1.980 8.830 vestiging 3.750 1.365 2.060 1.655 8.830 saldo 490-160 -10-325 0 saldo als aandeel van de bevolking 1% -1% 0% -2% Bron: Gemeente Emmen, bewerking RIGO Demografische verwachtingen Aantal inwoners en huishoudens In dit memo is net als in de gemeentelijke rapportage aangesloten op de bevolkingsprognose van de provincie. Deze is naar het niveau van de deelgebieden vertaald op basis van de trends van de afgelopen 5 jaar. Van belang is te beseffen dat deze benadering niet geheel beleidsneutraal is, het gevoerde (nieuwbouw)beleid in de periode 2011 tot 2016 is hier mede op van invloed geweest. In de periode 2011 tot 2016 is het aantal inwoners in elk van de deelgebieden afgenomen. Voor de gemeente als geheel lag deze afname op 1,5% (1.675 inwoners). In de stad Emmen was de afname met 1,2% (685) relatief beperkt en in De Monden met 2,9% (365) relatief groot. Dat laatste is in zekere zin opmerkelijk, omdat in dit deelgebied de vergrijzing relatief beperkt is. Niet sterfte, maar een relatief groot aantal vertrekkers is de oorzaak van de relatief grote afname. Het binnengemeentelijk migratiesaldo lag over de periode 2010 t/m 2015 immers op -160. Toch geldt over het geheel genomen dat de natuurlijke ontwikkelingen dominant zijn in de demografische ontwikkelingen. t ab e l 6 A a n t a l inw o n e r s in 2 0 1 1 e n 2 0 1 6 e n p r o g n o se t o t 2 0 3 1 aantal inwoners ontwikkeling aantal inwoners 2011 2016 2021 2026 2031 2011-2016 2016-2021 2021-2026 2026-2031 Emmen 57.410 56.725 56.080 55.225 54.090-685 -645-855 -1.135 De Monden 12.460 12.095 11.805 11.545 11.305-365 -290-260 -240 De Blokken 22.320 21.990 21.625 21.220 20.715-330 -365-405 -505 De Velden 17.070 16.775 16.520 16.325 16.120-295 -255-195 -205 totaal Emmen 109.260 107.585 106.030 104.315 102.230-1.675-1.555-1.715-2.085 Bron: Gemeente Emmen, prognose provincie Drenthe, RIGO-kernprognoses De komende jaren zal het aantal inwoners in elk van de deelgebieden verder afnemen en daarmee ook het draagvlak voor bepaalde voorzieningen. Voor het wonen is dit in het kader van de leefbaarheid van belang, maar het aantal huishoudens blijft voorlopig nog stabiel of zal licht toenemen. Dat is een gevolg van de gezinsverdunning. In het deelgebied De Monden zal bij de huidige trends het aantal huishoudens na 2021 licht gaan afnemen en na 2026 in versterkte mate. In de drie overige deelgebieden neemt het aantal huishoudens op de Pagina 13 van 18
korte termijn nog toe, maar over ongeveer tien jaar zal het aantal huishoudens (licht) gaan afnemen. t ab e l 7 A a n t a l h u is h o u d e n s i n 2 0 1 6 e n p r o g n o se t o t 2 0 3 1, o p b a s is v a n d e p r o v inc ia le p r o g n o se aantal huishoudens ontwikkeling aantal huishoudens 2016 2021 2026 2031 2016-2021 2021-2026 2026-2031 Emmen 26.440 26.805 26.935 26.785 365 130-150 De Monden 5.140 5.140 5.115 5.010 0-25 -105 De Blokken 9.270 9.325 9.340 9.245 55 15-95 De Velden 7.135 7.190 7.240 7.190 55 50-50 totaal Emmen 47.985 48.460 48.630 48.230 475 170-400 Bron: CBS, prognose provincie Drenthe, RIGO-kernprognoses Bij de geschetste ontwikkelingen geldt dat de provinciale prognose is gevolgd. Omdat demografische voorspellingen met onzekerheden zijn omgeven, is in het woningmarktonderzoek ook een tweede variant doorgerekend met een (op de korte termijn) hogere demografisc he groei. Bij deze variant zal het aantal huishoudens ook in De Monden op de korte termijn nog licht toenemen. Na 2021 zal echter een lichte daling inzetten. t ab e l 8 A a n t a l h u is h o u d e n s i n 2 0 1 6 e n p r o g n o se t o t 2 0 3 1, o p b a s is v a n d e p o s i t ie ve g r o e i var i- ant aantal huishoudens Bron: CBS, prognose RIGO, RIGO-kernprognoses ontwikkeling aantal huishoudens 2016 2021 2026 2031 2016-2021 2021-2026 2026-2031 Emmen 26.440 26.935 27.105 27.065 495 170-40 De Monden 5.140 5.165 5.150 5.070 25-15 -80 De Blokken 9.270 9.375 9.405 9.350 105 30-55 De Velden 7.135 7.230 7.290 7.270 95 60-20 totaal Emmen 47.985 48.705 48.950 48.755 720 245-195 Veranderende samenstelling Voor de woningmarkt zijn niet alleen de totalen van belang, maar vooral ook de veranderende samenstelling van de bevolking. In figuur 8 is de ontwikkeling van de leeftijdsopbouw in de deelgebieden weergegeven. In elk deelgebied neemt het aantal en aandeel ouderen (65+) toe. In de stad Emmen gaat het om een toename van tien procentpunten (van 19% in 2016 tot 29% in 2031). In de landelijke deelgebieden gaat het om een toename van elf tot twaalf procentpunten. In elk deelgebied neemt het aantal en aandeel inwoners tussen 45 en 65 jaar af. In de stad Emmen neemt ook het aantal 25 tot 45-jarigen af, terwijl de omvang van deze groep in de landelijke gebieden licht schommelt en ongeveer contact blijft gedurende de periode 2016 tot 2031. In figuur 9 is de ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling in de deelgebieden weergegeven in de periode 2016 tot 2026. Het aantal oudere en kleinere huishoudens neemt in elk Pagina 14 van 18
tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75+ tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75+ tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75+ tot 15 jaar 15 tot 25 jaar 25 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75+ deelgebied toe, terwijl vooral het aantal gezinnen en stellen tussen 45 tot 65 jaar afneemt. Bij de positieve groeivariant (PG) is deze afname iets kleiner. f i gu u r 8 D e leeft i j d so p b o u w n a a r d e e lge b ied in 2 0 1 6 e n p r o g n o se 2 0 2 6 e n 2 0 3 1 ( a a n t a l p e r son e n ) Emmen De Monden 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2016 2026 2031 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 2016 2026 2031 2.000 1.000 0 0 De Blokken De Velden 8.000 7.000 6.000 2016 2026 2031 8.000 7.000 6.000 2016 2026 2031 5.000 5.000 4.000 4.000 3.000 3.000 2.000 2.000 1.000 1.000 0 0 Bron: Gemeente Emmen, prognose provincie Drenthe, RIGO-kernprognoses Pagina 15 van 18
f i gu u r 9 H u is h o u d e n s s a m e n ste l li n g i n 2 0 1 6 e n o n t w ik k e l i n g 2 0 1 6 t o t 2 0 26 vo lg e n s t w e e p r o g n o - sevar i a n t e n Emmen 2016-2026 2016-2026 2016 prov PG < 25 jaar totaal 765 40 50 25 tot 45 jaar eenpersoons 2.255-185 -155 tweepersoons 1.075-210 -200 gezin 3.640-145 -95 45 tot 65 jaar eenpersoons 2.715 375 390 tweepersoons 2.915-410 -400 gezin 4.055-455 -430 65 tot 75 jaar eenpersoons 1.735 275 280 meerpersoons 2.950-225 -220 75+ eenpersoons 2.620 755 755 meerpersoons 1.710 685 685 totaal 26.435 495 665 De Blokken 2016-2026 2016-2026 2016 prov PG < 25 jaar totaal 240 20 20 25 tot 45 jaar eenpersoons 605-20 -15 tweepersoons 410-60 -55 gezin 1.515-15 10 45 tot 65 jaar eenpersoons 820 40 45 tweepersoons 1.280-260 -255 gezin 1.860-340 -330 65 tot 75 jaar eenpersoons 425 180 180 meerpersoons 1.045 145 145 75+ eenpersoons 540 165 165 meerpersoons 535 215 215 totaal 9.275 70 135 De Monden 2016-2026 2016-2026 2016 prov PG < 25 jaar totaal 150-15 -10 25 tot 45 jaar eenpersoons 320 5 10 tweepersoons 225-20 -20 gezin 805-15 0 45 tot 65 jaar eenpersoons 465 55 55 tweepersoons 720-70 -70 gezin 1.085-210 -205 65 tot 75 jaar eenpersoons 235 50 50 meerpersoons 610-35 -30 75+ eenpersoons 255 95 95 meerpersoons 265 140 140 totaal 5.135-25 10 De Velden 2016-2026 2016-2026 2016 prov PG < 25 jaar totaal 190 5 5 25 tot 45 jaar eenpersoons 465 0 5 tweepersoons 320-35 -30 gezin 1.150-15 5 45 tot 65 jaar eenpersoons 610 70 75 tweepersoons 940-115 -115 gezin 1.400-235 -225 65 tot 75 jaar eenpersoons 345 65 65 meerpersoons 865-45 -40 75+ eenpersoons 430 175 175 meerpersoons 425 230 230 totaal 7.140 105 155 Bron: CBS, prognose provincie Drenthe / RIGO, RIGO-kernprognoses Pagina 16 van 18
Verschuiving van de woningbehoefte RIGO heeft op basis van de kernprognoses in combinatie met de gemeentelijke woonpatronen de ontwikkeling van de woningbehoefte (indicatief) vertaald naar de deelgebieden (tabel 9 t/m tabel 11). Voor De Monden geldt dat er nauwelijks behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad. Wel geldt dat er verschuivingen gewenst zijn in de samenstelling van de voorraad. Het gaat er dan vooral om om de woningen meer geschikt te maken voor ouderen. Deze verschuiving is in de tabellen zichtbaar door een toename van de behoefte aan appartementen. Appartementen realiseren in het landelijk gebied is echter om meerdere redenen lastig. In het geval van De Monden gaat het om een toenemende behoefte van 30 woningen over een periode van 10 jaar. Dat zijn er maar drie per jaar en deze behoefte is ook nog eens verspreid over het gehele gebied/ de verschillende kernen. Dat maakt dat het afzetten van een appartementencomplex per definitie moeilijk is en de behoefte aan voor ouderen geschikte woningen beter kan worden gestild door aanpassing van de bestaande voorraad en/of het op kleine schaal toevoegen van geschikte laagbouw (bungalows of hofjes). Deze kanttekening bij de behoefte aan appartementen/ geschikte woningen geldt ook voor De Velden en De Blokken. In deze gebieden neemt ook de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toe. Deels kan deze mogelijk worden opgevangen door de verkoop van huurwoningen, want de behoefte aan grondgebonden huurwoningen neemt in deze gebieden wat af. In de stad Emmen zijn er wel mogelijkheden om een aantal appartementencomplexen toe te voegen. De nadruk hoort echter ook hier te liggen op grondgebonden koopwoningen. Met name aan de wat meer luxere typen (vrijstaande woningen) zijn er tekorten en de behoefte neemt de komende jaren verder toe. De verschuivingen in de behoefte aan woningen in het daeb-segment (tot 711) blijft in de landelijke gebieden nagenoeg constant. Er is sprake van een zeer geringe afname. De belangrijkste afname van de behoefte (in aantal woningen) vindt plaats in de stad Emmen. t ab e l 9 I n d ic a t ieve o n t w ik k e li n g w o n in g b e h o e f t e i n 2 0 1 6 t o t 2 0 2 6 n a a r e ige n d o m e n w o n in g - t y pe in d e d e e l g e b ie d e n, vo l g e n s t w e e d e m o g r a f i sc h e v a r ia n t e n ( i.c.m. d e e c o n o m i sc h e b a si s var ia n t ) provinciale prognose koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement totaal Emmen 515 45-185 105 480 De Monden -10 10-40 25-15 De Blokken 50 20-55 55 65 De Velden 70 20-40 50 95 totaal 625 95-320 235 625 positieve groei variant koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement totaal Emmen 610 55-155 125 635 De Monden 10 10-35 30 15 De Blokken 90 20-50 60 120 De Velden 100 20-30 55 145 totaal 810 105-270 270 915 Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie i.c.m. RIGO-kernprognoses Pagina 17 van 18
t ab e l 10 I n d ic a t ieve o n t w ik k e l in g b e h o e f t e a a n g r o n d g e b o n d e n k o o p w o n in g n a a r t y p e w o n in g in 2 0 1 6 t o t 2 0 2 6 in d e d e e l g e b ie d e n, v o l g e n s t w e e d e m o g r a f i sc h e v a r i a n t e n ( i.c.m. d e e c o n o m i- sc h e ba s is var i a n t ) provinciale prognose positieve groei variant vrijstaande twee-ondereen-kap hoek- of totaal grond- vrijstaande twee-onder- hoek- of totaal grond- woning rijwoning gebonden koop woning een-kap rijwoning gebonden koop Emmen 410 15 90 515 Emmen 435 40 135 610 De Monden 20-30 0-10 De Monden 25-25 10 10 De Blokken 80-35 10 55 De Blokken 90-25 25 90 De Velden 70-20 20 70 De Velden 80-10 35 105 totaal 580-70 120 630 totaal 630-20 205 815 Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie i.c.m. RIGO-kernprognoses t ab e l 11 I n d ic a t ieve o n t w ik k e l in g b e h o e f t e a a n h u u r w o n in g e n i n h e t d a e b - segme n t ( t o t 7 1 1 ) in 2 0 1 6 t o t 2 0 2 6 in d e d e e l g e b ie d e n, v o l g e n s t w e e d e m o g r a f i sc h e v a r i a n t e n ( i.c.m. d e e c o n o m i- sc h e ba s is var i a n t ) provinciale progn. positieve groei variant huur tot 711 (daeb) huur tot 711 (daeb) Emmen -110 Emmen -65 De Monden -20 De Monden -10 De Blokken -15 De Blokken 0 De Velden 0 De Velden 10 totaal -145 totaal -65 Bron: WoON 2015, RIGO woningmarktsimulatie i.c.m. RIGO-kernprognoses Pagina 18 van 18