Skylge Jaarverslag 2010

Skylge Jaarverslag 2010

Jaarverslag 2010 van het bestuur van Woningstichting de Veste 5 Jaarverslag 2010 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste 7 Skylge 10 Herstructurering vordert naar tevredenheid 11 Project Maatje blijft populair 11 De kwaliteit van het vastgoed 11 Comfort in woningen 12 Energiemaatregelen in de woning 12 Projecten 12 Onrendabele investeringen 13 Aankoop van bezit 13 Verkoop van bezit 13 Aanpassingen in verband met een handicap 14 Leefbaarheid 14 Bijzondere aandachtsgroepen 14 2 Beleid toewijzingen Vechtdal 14 Woningzoekenden Vechtdal 16 Woningtoewijzing Vechtdal 16 Vechtdal woonenquête 16 Studentenhuisvesting 16 Kwaliteitsysteem ISO 9001:2008 18 Huurbeleid 18 Huurders betrekken bij beheer en beleid 18 Georganiseerd overleg met huurdersverenigingen 18 Klachtencommissie 19 Het jaarresultaat in 2010 19 Financierings- en beleggingsbeleid 20 Risicomanagement 20 Verbindingen met andere rechtspersonen 21

Jaarverslag OR 23 Kengetallen 24 Jaarrekening 26 Geconsolideerde balans 26 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 28 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 29 Waarderingsgrondslagen 30 Toelichting op de geconsolideerde balans 32 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 40 Enkelvoudige balans 44 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 46 Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 47 Toelichting op de enkelvoudige balans 48 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 57 Controleverklaring 61 Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling 62 Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting 63 Inhoudsopgave 3 Bijlagen: Tabellen verhuur Vechtdal 65 Resultaten woonenquête 2010 67

4

Jaarverslag 2010 van het bestuur van Woningstichting de Veste Beredeneerd verslag van de werkzaamheden, als bedoeld in artikel 26 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, over het boekjaar lopende van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. Stichtingsgegevens Naam toegelaten instelling: WONINGSTICHTING DE VESTE Gevestigd in de gemeente: OMMEN Datum en nummer Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten: 26 september 1979, nr. 38 Nummer inschrijving stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zwolle: 05040996 Algemeen De publieke aandacht ging in 2010 natuurlijk uit naar twee uitspraken van rechtsinstanties rond het uittreden van de Veste uit het bestel van volkhuisvesting. Dat kan niet zoals het nu lijkt. De Veste heeft inmiddels besloten om dat oordeel te laten toetsen aan het Europees recht. Een andere voorname gebeurtenis was het besluit van woningstichting Pierre Louis op Terschelling om de Veste uit te kiezen als haar toekomstige fusiepartner. De medewerkers van beide organisaties hebben veel werk verzet om die transformatie tot een succes te maken. Ultimo 2010 is 99% van die inspanning beloond met succes. Die laatste 1% hangt af van een positief oordeel van de gemeente Terschelling. Wij verwachten dat positieve oordeel in het begin van 2011 te ontvangen. Het bestuur Het bestuur van de woningstichting wordt gevormd door de heer J.W.A. Sinke MRE MRICS. De heer Sinke is sinds 1993 verbonden aan de organisatie. Hij vervult binnen het werkgebied van de Veste geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de Veste. De heer Sinke is sinds 25 mei 2010 tevens bestuurder van woningstichting Pierre Louis op Terschelling. Dit vooruitlopend op de voorgenomen fusie tussen de Veste en Pierre Louis. Het controlerend orgaan Personeel Per 31 december 2010 had de Veste 51 personen in dienst. Binnen de Veste wordt in goede verhoudingen met elkaar gewerkt aan kwaliteit. Voor een verslag van het werk van de ondernemingsraad wordt verwezen naar het jaarverslag ondernemingsraad 2010. Werkzaamheden Onder verwijzing naar de inhoud van het volkshuisvestingsverslag over het jaar 2010 kan het bestuur terugkijken op een bestuurlijk en volkshuisvestelijk succesvol jaar. In het kader van het BBSH dient de prestatie van de corporatie gemeten te worden aan de hand van de volgende criteria: de kwaliteit van het woningbezit, het verhuren en verkopen van woningen, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het verbeteren van de aanliggende omgeving, aandacht voor wonen en zorg en het aspect van financiën. Woningstichting de Veste is een financieel gezonde organisatie die op basis van de ter beschikking staande gegevens de komende periode goed kan doorstaan. Het woningbezit staat er in technische zin ruim voldoende tot goed voor. Veel aandacht wordt besteed aan onderhoudsprogramma s. Intensief is dit jaar opnieuw binnen en buiten de stichting gesproken over het betrekken van huurders bij het beleid. Met de huurdersvereniging Verenigd Huurbelang en de Stichting Huurdersbelangen Hardenberg zijn participatieovereenkomsten gesloten. Met de huurdersorganisaties bestaat een tweemaandelijks overleg. Met de Centrale Bewonersraad in Enschede overleggen we op basis van de overlegwet huurders-verhuurders. Klanten van de Veste hebben in grote mate invloed op de kwaliteit van het wonen. Zij hebben de regie op huren en kopen en hebben regie over het woongenot in hun eigen woning. Het verhuren van woningen leidt in gemeenten als Ommen, Dalfsen en Hardenberg nog steeds gelukkig niet tot problemen. In Enschede verslaan we de benchmark met de particuliere markt nu de laatste drie jaren. Het beleid van de corporatie is erop gericht om mensen van passende huisvesting te voorzien. In financiële zin worden de rijksdoelstellingen ten aanzien van passendheid uitstekend gerealiseerd. 5 Conform de bepalingen in de statuten kent de Veste een intern controlerend orgaan; de Raad van Commissarissen. Voor een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het jaarverslag 2010 van de Raad van Commissarissen.

Gedragscode en integriteit De Veste hanteert de gedragscode voor woningcorporaties. Daarnaast kent de Veste een handvest ter ondersteuning en behoud van integriteit, waarden en normen. Alle leden van het personeel, het bestuur en de leden van de RvC hebben dit handvest en de inhoud ervan ondertekend. Kort samengevat kent het handvest de volgende elementen: handelen met integriteit altijd eerlijk zijn open en transparant zijn in ons handelen aangesproken willen worden op het handelen onze beperkingen kennen te allen tijde objectief zijn anderen met respect behandelen zelf het goede voorbeeld geven de moed hebben om een standpunt te geven Verklaring en toekomstverwachting 6 Het bestuur van woningstichting de Veste is zich bewust van de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid die zij in de gemeenten Ommen, Dalfsen, Enschede, en Hardenberg draagt. Het bestuur verklaart dat de uitgaven over het jaar 2010 gedaan zijn in het belang van de volkshuisvesting in Ommen, Dalfsen en Hardenberg en Enschede. Hoewel resultaten uit het verleden geen garantie vormen voor de toekomst spreekt het bestuur de verwachting uit dat de Veste met het beleid van Altijd in de buurt én met haar initiatieven om via uittreding uit het bestel blijvend goed te presteren, passende antwoorden kan geven op de vraagstukken die gesteld worden binnen de volkshuisvesting in het werkgebied van de Veste. Goedkeuring Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening en het jaarverslag over 2010 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door accountantskantoor KPMG afgegeven controleverklaring, welke is opgenomen op bladzijde 61 van het jaarverslag. De Raad van Commissarissen heeft een besluit tot vaststelling van het jaarverslag goedgekeurd in zijn vergadering van 27 januari 2011. Het bestuur heeft het jaarverslag vervolgens vastgesteld op 31 januari 2011.

Jaarverslag 2010 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het functioneren van het bestuur. Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van woningstichting de Veste, de geldende wettelijke bepalingen, het beleidsplan, de begrotingen en de lokale gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van de Veste, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan. De RvC voert haar toezichthoudende taak uit volgens de in december 2006 in de corporatiesector tot stand gekomen Governancecode. Dientengevolge heeft de RvC verantwoordelijkheid voor het helpen waarborgen van doelstellingen van de Veste en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een huishoudelijk reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar hebben voldaan aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. In 2010 heeft de RvC mevrouw Annemarie Koster benoemd voor een periode van 4 jaar. Mevrouw Koster is als bedrijfsjurist werkzaam bij Thales in Hengelo. Gegeven het geplande vertrek van mevrouw Meina in 2012 is hiermee op juridisch terrein tijdig een goede opvolger gevonden. De leden Arwin Nimis en Wim Joostink zijn beide benoemd voor een nieuwe periode van 4 jaar. De RvC heeft een jaarplanning waarin in de cyclus van planning en control wordt gewerkt. Hoogtepunten daarin zijn uiteraard de begroting en het jaarverslag. Daartussen staan gepland een zelfevaluatie, een evaluatie met de bestuurder en één met de ondernemingsraad. De leden van de RvC hebben het handvest van integriteit van de Veste ondertekend. De RvC heeft vastgesteld dat in 2010 geen transacties hebben plaatsgevonden binnen de Veste die zouden kunnen leiden of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC hebben relaties waarin zakelijke belangen rond de Veste een rol spelen. De werkwijze van de RvC binnen de Veste is er één die leidt tot een grote betrokkenheid bij de onderhanden werken. De RvC komt relatief vaak bijeen en kent in de bijeenkomsten een ritme van formele en informele bijeenkomsten. De formele bijeenkomsten dienen om tot de nodige besluitvormingen te komen en controle uit te oefenen. De informele bijeenkomsten hebben een sterk inhoudelijk karakter en worden benut voor uitwisseling van kennis en bespreking van strategie van de organisatie. In de planning en control cyclus staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van alle verbindingen van de Veste. 7 De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2010 uit de volgende personen: naam functie aftredend in beroep dhr. drs. W. Bakker MSM* Voorzitter 2011 Bestuurder zorg en welzijn dhr. ing. H. de Lange Vicevoorzitter 2011 Ondernemer dhr. R. Welbergen Lid namens huurders 2013 Acquisiteur bedrijfshuisvesting dhr. drs. A. Nimis* Lid namens huurders 2014 Directeur communicatie mevr. mr. P.S. Meina Lid 2012 Juriste dhr. drs. W. Joostink* Lid Enschede 2014 Zelfstandig adviseur mevr. mr. A. Koster Lid 2014 Bedrijfsjurist De commissarissen met een * zijn tevens commissaris bij woningstichting Pierre Louis op Terschelling.

Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken van rapportages. In 2010 zijn onder andere de volgende goedkeuringen voor besluiten aan de orde geweest: Benoeming en herbenoeming van leden van de RvC Jaarverslag 2009 Meerjarenprognose tot 2018 Jaarbegroting 2011 Voortzetting van de procedure rond het uittreden uit bestel volkshuisvesting Fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling Overname zorgcentrum Angeli Custodes in Raalte De RvC heeft zichzelf in 2010 geëvalueerd. Zij komt daar bij tot de conclusie dat de RvC van de Veste de gangbare governance protocollen die er in de sector bestaan uitvoert en dat de interne governance binnen de Veste op orde is. Bij de evaluatie van de RvC is de opinie van de directeur-bestuurder betrokken in de beraadslagingen. Honorering van de RvC geschiedt volgens de modelregeling van de commissie Peters voor woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van de Veste en de complexiteit van thematiek waarin de Veste zich beweegt. De voorzitter ontvangt 10.112 jaarlijks, de vicevoorzitter 8.608 en de overige leden ontvangen 7.100. De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2010 goedgekeurd. Tevens heeft hij op grond van zijn statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC dankt bestuur en medewerkers voor alle getoonde kwalitatief hoogwaardige inzet en betrokkenheid met de Veste en haar doelstellingen. We vertrouwen er op ook in 2011 gemeenschappelijk te kunnen blijven werken aan de gestelde volkshuisvestelijke doelstellingen. 8 Uiteraard heeft de RvC in 2010 opnieuw bovenop het onderwerp uittreden gezeten. Iedere bijeenkomst staat het onderwerp op de agenda en worden de gezette en te zetten stappen met elkaar doorgenomen. De RvC heeft opnieuw veel waardering voor de inhoudelijke uitwerking van het proces door de organisatie en de presentatie hiervan naar buiten toe. De RvC heeft in 2010 uitdrukkelijk stil gestaan bij de voorgenomen fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling. De RvC is het eens met de bestuurder dat de fusie past in de beleidsuitgangspunten van de Veste. Afstand is daarbij van secundair belang omdat de Veste eerder heeft aangetoond dat het op afstand kan sturen en resultaten kan bereiken. De RvC heeft via de begroting doelen met de directeur afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten wordt. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2010 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn. Zij wordt hierin ondersteund door de externe audits van DNV en KPMG. De RvC stelt het salaris vast van de directeur. Over 2010 is dat bruto 145.385 geweest. Het salaris valt in functiegroep G en is in overeenstemming met het vastgestelde functieprofiel en de zwaarte van de werkzaamheden volgens Izeboud. Binnen de RvC is op basis van de geldende Governancecode een remuneratiecommissie ingesteld bestaande uit de voorzitter, de vicevoorzitter en een lid.

9

Skylge 10 Het jaar 2010 heeft voor de Veste in het teken gestaan van twee belangwekkende zaken; het hele juridische proces van uittreden en de keuze van woningstichting Pierre Louis op Terschelling, in de eigen taal Skylge genaamd, om de Veste als haar fusiepartner aan te wijzen. Ten aanzien van de procedures is er ongelofelijk veel gebeurd in en om het bedrijf en de Veste heeft opnieuw een belangrijke rol kunnen spelen op de politieke agenda, maar we hebben twee belangrijke procedures voor de rechtbank niet in ons voordeel kunnen beslechten. De publieke opinie daaromheen vergoedt echter veel. Er bestaat brede steun in de samenleving voor ons werk en we worden daar bij wijze van spreken dagelijks op gewezen door allerlei mensen en organisaties. Ga door, want het is goed wat jullie doen, is een veel gehoorde uitspraak. Inmiddels heeft de Veste besloten om bij het Europese Hof een klacht in te dienen. Dat zal medio april 2011 gebeuren. Juridisch willen wij met deze klacht bewerkstelligen dat corporaties in Nederland gezien worden als private instellingen met een publieke taak en dat ze niet te boek staan als publieke instellingen. In scheepstermen ligt de Veste in afwachting van de uitspraken van het Europese Hof voorlopig ter schelling. Gehoord worden op landelijk niveau is natuurlijk mooi, maar het gaat uiteindelijk om het vervullen van onze taak in de verschillende regio s waarin we werken; het Vechtdal en Twente. We hebben daar onze bijdrage op verschillende punten meer dan geleverd. Fragmenten daarvan leest u verderop in dit jaarverslag. Specifiek tevreden zijn we over het functioneren van onze afdeling studentenhuisvesting op de campus van de universiteit in Twente. Opnieuw halen we een goede bezettingsgraad, bespeuren we een positieve ontwikkeling in de kwaliteit en leefbaarheid, en in de waardering van onze klanten. Geweldig trots zijn we op het feit dat we zijn gekozen als fusiepartner van woningstichting Pierre Louis op het Waddeneiland Terschelling. Na afloop van de bidbook procedure en de keuze voor de Veste is het fusiefeest nog uitgebleven omdat de gemeente Terschelling haar bedenkingen had. Bij het afsluiten van de boeken van 2010 zijn gemeente en corporaties met elkaar in een goed gesprek om via het maken van prestatieafspraken alsnog een fusie mogelijk te maken. Tot die tijd voert de bestuurder van de Veste het bestuur en een aantal commissarissen van de Veste het toezicht van woningstichting Pierre Louis. In het ruim halve jaar dat we de zeggenschap hebben binnen Pierre Louis is de organisatie fors gewijzigd, hebben we de banden met de huurdersorganisatie stevig aangehaald via een nieuw afgesloten participatieovereenkomst en hebben we op alle beleidspunten voor klanten nieuwe en betere werkprocessen kunnen neerzetten. We hebben het jaarverslag 2009 voor Pierre Louis gemaakt en we hebben de onderhoudsplanning kunnen herschikken. Al die maatregelen hebben ertoe geleid dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ondertussen heeft aangegeven weer vertrouwen te hebben in de koers van Pierre Louis richting een fusie met de Veste. De Veste heeft alle inspanningen verricht zonder daarvoor kosten in rekening te brengen richting Pierre Louis. De bestuurder en de commissarissen ontvangen geen vergoedingen voor hun inspanningen. De kosten van medewerkers van de Veste worden niet doorbelast. Deze houding sluit aan bij onze overtuiging dat we bij totstandkoming van een fusie in 2010 dezelfde uitgangspunten hadden gehanteerd en dat de kosten dan ook bij de Veste hadden gelegen. Dank aan onze medewerkers die ondanks soms moeilijke momenten en tegenwerking alles in het werk hebben gesteld om binnen een tijdsbestek van 5 maanden een compleet nieuwe organisatie neer te zetten op Terschelling. De lezer van dit jaarverslag zal aan de diversiteit van onderwerpen merken dat de Veste een bijzonder bedrijf is in relatie tot andere woningcorporaties. Vorig jaar is door een onafhankelijke visitatiecommissie vastgesteld dat de Veste ook Boven de norm presteert. Dit idee houden we graag vast en daar werken we hard aan. Dat vanuit de overtuiging dat een woningcorporatie in staat kan zijn om zowel efficiënt te werken als ook goede klantbeoordelingen te halen.

Herstructurering vordert naar tevredenheid De Veste kent op dit moment twee herstructureringsprojecten. Beide vorderen naar tevredenheid. In Lemelerveld wordt inmiddels druk gebouwd aan de eerste fase van het zorgcomplex aan de Meester Gorisstraat en de Kampfstraat. Op verzoek van de Zorggroep Raalte die de zorg in het complex zal gaan verlenen, is het oorspronkelijke plan uitgebreid. Zorggroep Raalte wil graag verschillende gradaties van zorg, waaronder 24-uurszorg, kunnen leveren. Hierdoor hoeven senioren door deze gewijzigde zorgaanvraag niet naar andere plaatsen te verhuizen. Om dit mogelijk te maken zullen extra appartementen en ondersteunende ruimten worden gerealiseerd. Zodra de eerste fase gereed is, zal daarom aansluitend worden gestart met de bouw van de tweede fase. In de Oranjebuurt in Dedemsvaart zijn met alle bewoners afspraken voor herhuisvesting gemaakt. Begin 2011 zullen de laatste bewoners verhuizen. Vervolgens zullen ook de laatste woningen worden gesloopt. De nieuwbouw zal bestaan uit een gedifferentieerd woningaanbod. In de te realiseren huurappartementen en grondgebonden koopwoningen zal een bredere doelgroep dan de huidige gehuisvest kunnen worden. De huidige opzet gaat hierbij uit van 12 grondgebonden koopwoningen en circa 23 huurappartementen en een algemene huiskamer. De opzet van de appartementen wordt in samenspraak met de architect en de Baalderborg Groep vormgegeven. De plannen voor de Oranjebuurt zijn inmiddels goed bevonden door de gemeente Hardenberg en de Baalderborg Groep. De bestemmingsplanprocedure wordt momenteel doorlopen. Project Maatje blijft populair Het in 2006 gestarte Maatjesproject mag zich nog steeds verheugen in een grote belangstelling. Met het Maatjesproject wordt de scholing van vrijwilligers van verenigingen en instellingen in het Vechtdal bevorderd. Tevens wordt met dit project de maatschappelijke verankering van de Veste in de samenleving vergroot. Het speciaal voor dit initiatief ontworpen stripfiguur Maatje is ook in 2010 weer op veel plekken een graag geziene gast geweest. In 2010 hebben weer veel vrijwilligers dankzij het Maatjesproject een cursus gevolgd. Voorwaarde hierbij is dat de beschikbaar gestelde sponsorbijdrage wordt besteed aan de deskundigheidsbevordering van de vrijwilligers die zich belangeloos inzetten voor de eigen vereniging of instelling. Er is in 2010 in totaal e 26.000 uitgegeven aan de educatie van vrijwilligers. Voorbeelden van succesvolle sponsorprojecten vindt u op de website www.veste.nl. De kwaliteit van het vastgoed Het Dagelijks Onderhoud is op te splitsen in reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Deze werkzaamheden zijn voor 47% uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. Het betreffen werkzaamheden die gering van omvang zijn en binnen een kort tijdsbestek ingepland en uitgevoerd kunnen worden. De onderhoudsdienst van de Veste bestaat uit een telefoonteam van drie mensen en vijf buitendienstmedewerkers die alle voorkomende werkzaamheden kunnen verrichten. Iedere onderhoudsvakman beschikt over een volledig ingerichte mobiele werkplaats en kan geheel zelfstandig werken. In totaal heeft de Veste in 2010 bijna 1.013.000 besteed aan reparatieverzoeken en circa 240.000 aan mutatieonderhoud. Het aantal reparatieverzoeken is ten opzichte van 2009 met 1,5% toegenomen. 11 Het planmatig onderhoud en contractonderhoud wordt grotendeels opgedragen aan externe aannemers. De Veste concentreert zich hier op de uitwerking van de plannen en het toezicht houden op de uitvoering. Aan planmatig onderhoud is in 2010 voor bijna 2.509.000 besteed en aan contractonderhoud 345.000. De voor 2010 begrote planmatige werkzaamheden zijn voor 85% uitgevoerd, in dit percentage zijn de vervallen werkzaamheden ook meegenomen. Bij de uitvoering van planmatig onderhoud is er de mogelijkheid voor huurders gespaarde V-meters in te zetten voor aanvullende wensen.

12 Comfort in woningen Sinds 2003 hanteert de Veste een systeem voor het verbeteren van de woningen: de V-meters. Met deze V-meters worden huurders in staat gesteld naar eigen keuze verbeteringen aan de woning uit te laten voeren, waarbij de V-meter als betaalmiddel kan worden ingezet. In 2010 zijn er 426 keuzelijsten aangemaakt. In totaal zijn er 391 opdrachten verstrekt aan aannemers en de eigen dienst, hiervan waren 193 opdrachten in relatie met een planmatige douche-, toilet- of keukenrenovatie. Er is in 2010 voor bijna 302.000 besteed aan V-meters. Verbeteringen kunnen volledig met V-meters betaald worden, echter combinaties van V-meters en een geringe huurverhoging of geringe bijbetaling zijn ook mogelijk. In totaal hebben 757 huurders gebruik gemaakt van het V-metersysteem. In 2010 zijn ten behoeve van comfortverhogende verbeteringen 5 cv-installaties aangebracht. Energiemaatregelen in de woning In 2008 heeft de Veste de E(nergie)-meters geïntroduceerd. E-meters kunnen worden besteed aan energiebesparende maatregelen. Hiermee dragen de huurder en de Veste bij aan het reduceren van CO2-uitstoot. Tot op heden zijn er ruim 1.991 huishoudens door de Veste benaderd. Nadat huurders hebben aangegeven gebruik te willen maken van de E-meters, zal de energieadviseur per woning de mogelijke energiebesparende maatregelen inventariseren. De huurder kan zelf bepalen aan welke energiebesparende maatregelen de E-meters besteed worden. Inmiddels hebben circa 1.181 huishoudens aangegeven gebruik te willen maken van de aan hun woning toegekende E-meters. Tot nu toe hebben 773 huurders een definitieve keuze gemaakt. In 2010 zijn er totaal 520 energetische verbeteringen aangebracht: Aanbrengen van HR++ glas in 211 woningen 99 dakramen vervangen In 76 woningen de spouwmuren geïsoleerd Van 51 woningen is de vloer in de kruipruimte geïsoleerd 21 complete cv-installaties Dakisolatie in 10 woningen aangebracht 45 vr cv-ketels vervangen voor een hoog rendement cv-ketel 7 douche thermostaatkranen Voor een totaalbedrag van 702.000 is er in 2010 aan energiebesparende maatregelen via het E-metersysteem gerealiseerd. Projecten Woningstichting de Veste heeft in het jaar 2010 naast diverse huur- en koopwoningen het woongebouw Nijenhaghen te Ommen ingrijpend gerenoveerd. In de binnenstad van Enschede zijn 14 studentenappartementen en 2 commerciële ruimten opgeleverd. In Zwolle zijn voor Stichting Sprank 16 appartementen, met bijbehorende algemene huiskamer en snoezelruimte gerealiseerd. In de onderstaande plaatsen zijn de projecten gerealiseerd. Ommen Nijenhaghen 46 (van 57) huurappartementen, 21 zorgappartementen en een dagbesteding Dalfsen Gerner Marke 9 sociale koopwoningen Dedemsvaart Kotermeerstal 16 sociale huurappartementen t Harde Wolkamerweg 12 sociale huurwoningen De Beemd 14 sociale koopwoningen Slagharen Moeshoek 6 koopwoningen Lemelerveld Hooilanden 9 (van 15) sociale huurwoningen 11 sociale koopwoningen Enschede Walstraat 14 studentenappartementen 2 commerciële ruimten Witbreuksweg brandweer aanpassingen 27 woongroepen Zwolle Vrouwenlaan 16 zorgappartementen Totaal zijn in het afgelopen jaar 97 sociale huureenheden, 40 koopeenheden, 37 zorgappartementen, 2 commerciële ruimten, 1 dagbesteding en de renovatie van 24 woongroepen gerealiseerd. De opgeleverde projecten vertegenwoordigen een waarde van 20.983.000.

Projecten in uitvoering 2010 en 2011 De bouw van 21 huurappartementen in de zorg voor Limor in Hardenberg De bouw van 22 (van 30) huurappartementen in de zorg voor Zorggroep Raalte in Lemelerveld 20 bouwkavels locatie Pluimswijk te Balkbrug voor de Veste Planontwikkeling De in uitvoering zijnde projecten vertegenwoordigen een waarde van e 8.869.000. Deze werken worden in 2011 opgeleverd. Woningstichting de Veste heeft voor de komende jaren een goedgevulde projectenportefeuille. Een samenvatting van de nog te realiseren projecten vindt u hieronder. Voor een gedeelte van genoemde projecten geldt dat ze in 2011 nog van start gaan. 8 (van 30) huurappartementen en een grand café in de zorg voor Zorggroep Raalte in Lemelerveld 21 huurappartementen in de zorg voor Baalderborg Groep in Bergentheim 18 huurappartementen in de zorg voor Sprank in Hardenberg 31 huurappartementen in de zorg voor Baalderborg Groep in Slagharen Wijksteunpunt en 42 huurappartementen in de zorg voor Saxenburg Groep in Alteveer in Ommen Renovatie 29 huurverpleegunits voor Avondlicht in Dedemsvaart 6 koopappartementen en multifunctioneel centrum in Gramsbergen 24 zorgappartementen en dagbestedingsruimte in de zorg voor Baalderborg Groep te Stegerveld Nieuwbouw van het Vechtdal College in Dedemsvaart 8 bouwkavels bij het Vechtdal College in Dedemsvaart 12 koopwoningen in de Oranjebuurt in Dedemsvaart 23 huurappartementen in de zorg voor Baalderborg Groep in Oranjebuurt in Dedemsvaart 40 koopwoningen Serpentino en t Poshuis in t Harde 17 koopwoningen Gerner Marke in Dalfsen voor de Veste Planontwikkeling 12 huurappartementen in Lemelerveld 7 koopwoningen Moeshoek Slagharen Nieuwbouw huurappartementen in de zorg Angeli Custodus in Raalte Renovatie 70 huurappartementen en algemene ruimten Angeli Custodus in Raalte 400 sociale koop- en huurwoningen Marslanden II in Hardenberg 200 koopwoningen in Ommen Oost voor de Veste Planontwikkeling 80 sociale huurwoningen op de locatie Boelensland in Dedemsvaart 60 sociale huurwoningen Terschelling De werken waarmee naar alle waarschijnlijkheid in 2011 nog gestart wordt vertegenwoordigen een waarde van e 71.660.000. Onrendabele investeringen In 2010 is ruim e 2,4 miljoen ten laste van het resultaat gebracht en in de voorziening onrendabele toppen opgenomen. Dit betreft de onrendabele toppen van de nieuw opgenomen projecten in 2010 zoals de nieuwbouw van het Vechtdal College in Dedemsvaart e 1.161.000 en de nieuwbouw van een Wijksteunpunt in Ommen e 1.197.000. De voorziening is afgenomen met e 1,8 miljoen als gevolg van nieuwe inschattingen van reeds opgenomen onrendabele toppen of als gevolg van het niet doorgaan van projecten. Zo is in 2010 de onrendabele top van de aankoop en verbouwing van een zorglandgoed in Holthone ad e 708.000 wegens het niet doorgaan van het project vrijgevallen. Per saldo is in 2010 e 4.055.000 ten laste van de voorziening gebracht voor de gerealiseerde projecten of in mindering gebracht op de activa van de projecten in ontwikkeling. Aankoop van bezit In 2010 zijn geen gronden aangekocht of andere strategische aankopen gedaan. Verkoop van bezit Als onderdeel van een afspraak met de gemeente Elburg heeft de Veste in de plaats t Harde 12 sociale huurwoningen gerealiseerd. Deze woningen zijn na oplevering verkocht aan de plaatselijke woningstichting Uwoon. Uwoon heeft de woningen inmiddels allemaal verhuurd. Op verzoek van de gemeente Hardenberg is in 2008 een project gestart om in extra woonruimte voor jongeren te voorzien. Hiervoor zijn 5 zogenaamde spaceboxen aangekocht die aan de Prins Bernardstraat in Dedemsvaart zijn geplaatst. In 2009 is reeds geconcludeerd dat er niet voldoende animo was voor deze vorm van huisvesting voor jongeren. Na het vertrek van de laatste jongere in 2010 zijn de spaceboxen verkocht. In het kader van het beleid Huren, kopen, wonen zoals u wilt, zijn in 2010, 11 huurwoningen aan de zittende huurder verkocht. De taxatiewaarde van deze woningen bedroeg 1.882.500. Er is een woonduurkorting van gemiddeld 18,3% in mindering gebracht. Voor ieder kalenderjaar dat de woning gehuurd wordt, krijgt een potentiële koper 1% korting. Hiervoor geldt een maximum van 30%. Na een sterke afname van het aantal verkochte huurwoningen in 2009 naar 3 stuks is de verkoop hiermee weer op niveau van 2008. Het aantal van 11 verkochte huurwoningen mag als reëel gezien worden. Het gemiddelde verstrekte kortingspercentage van 18,3% is sterk hoger dan de afgelopen jaren. In verband met een strategisch besluit is de woning aan de Oostwijk 14 na het beëindigen van de huur met de zittende huurder openbaar aangeboden en verkocht. 13

Aanpassingen in verband met een handicap 14 Aanpassingen ten behoeve van een handicap in het kader van de wet WMO worden in de gemeenten Dalfsen, Ommen en Hardenberg tot 1.000 voor rekening van de Veste uitgevoerd. In 2010 heeft dit 38 maal plaatsgevonden. De totale kosten bedroegen 66.000. Grotere aanpassingen worden onder de WMO regels door of vanwege de gemeente financieel mogelijk gemaakt. In totaal heeft de Veste in dit kader 11 woningen in 2010 aangepast onder deze regeling. Leefbaarheid De Veste heeft in 2010 wederom wezenlijke investeringen in het kader van leefbaarheid gedaan. In Ommen is na anderhalf jaar hard werken de renovatie van het complex de Nijenhaghen afgerond. Dankzij de investeringen in leefbaarheid wordt aan meer dan de huidige kwaliteitseisen voldaan en kan het complex weer geruime tijd vooruit. Voor de bewoners is het bovendien mogelijk om binnen het eigen complex oud te worden. Voor een (veranderde) zorgbehoefte kan men nu zelfs in het eigen complex blijven wonen. Met de renovatie van de Nijenhaghen is een totaalbedrag van e 6,9 miljoen gemoeid. De gemeente Ommen heeft in de wijk de Dante een aantal hofjes opnieuw ingericht. Dankzij de participatie van de Veste zijn ook de hofjes met huurwoningen van de Veste onder handen genomen. De Veste heeft in het centrum van Enschede aan de Walstraat belangeloos een ruimte beschikbaar gesteld. Hierdoor kunnen in samenwerking met de gemeente en de Universiteit Twente, studieplaatsen gerealiseerd worden. Studenten van de Universiteit Twente kunnen in deze ruimte studeren en gebruik maken van een projectruimte. Met dit project kan de Universiteit Twente haar zichtbaarheid in het centrum van Enschede vergroten. Op de campus in Enschede worden de trappenhuizen van de complexen aan de Witbreuksweg in 2010 en 2011 geheel opgeknapt. Het aangezicht van de trappenhuizen wordt compleet veranderd dankzij diverse ingrepen als schilderwerk en het aanbrengen van energiezuinige verlichting. In deze ingrepen en in de aanpassingen in het kader van de brandveiligheid is een bedrag van e 386.000 geïnvesteerd. In het kader van het Maatjesproject zijn wederom investeringen gedaan voor de educatie van vrijwilligers. In 2010 was dit voor een bedrag van e 26.000. Bijzondere aandachtsgroepen Naast de reguliere huisvesting besteedt Woningstichting de Veste veel aandacht aan huisvesting in de zorgsector, in het bijzonder ouderenzorg en mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking. Woningstichting de Veste werkt hiervoor intensief samen met meerdere zorginstellingen, dit zijn: Baalderborg Groep in Ommen Zorggroep Raalte Stichting Sprank in Hardenberg Stichting Limor in Leeuwarden Zorgcentrum Rosengaerde in Dalfsen Saxenburgh Groep in Hardenberg Zorgcentrum Oldenhaghen is in dit verslagjaar toegetreden tot de Saxenburgh Groep. In 2010 is veel aandacht besteed aan de organisatie van de zorginstellingen en de inhoud van overeenkomsten met hen. De Veste heeft in haar bezit twee zorgcentra met in totaal 214 kamers waar intramurale ouderenzorg wordt verleend. Daarnaast verhuurt de Veste 345 woningen aan zorgcentra ten behoeve van extramurale ouderenzorg. De Veste biedt aan 261 mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking woon- of werkruimte. Voor nog eens 33 woningen/woon-/werkgebouwen, met in totaal 542 cliëntplaatsen, die eigendom zijn van de zorginstellingen, verzorgt de Veste het onderhoud. Nieuwbouw/renovatie In 2010 is een complex aan de Reijsigerweg 3 te Zwolle opgeleverd met 16 appartementen. Stichting Sprank huurt de appartementen en verleent zorg. In het complex zijn tevens een kantoorruimte en huiskamers opgenomen. Ook is de renovatie van het complex Nijenhaghen afgerond. De Saxenburgh Groep huurt hier 24 appartementen en een dagbehandeling. De overige 55 appartementen worden nu door de bewoners rechtstreeks gehuurd bij de Veste. Nieuwe initiatieven en onderhanden projecten zijn elders in dit jaarverslag toegelicht. Onderhoud Ten aanzien van het vastgoed dat in eigendom is van de Baalderborg Groep en Stichting Sprank voert de Veste het onderhoud uit. Jaarlijks worden onderhoudsbegrotingen opgesteld en worden meerjarenplannen geactualiseerd. Per kwartaal rapporteert de Veste over het uitgevoerde planmatig en dagelijks onderhoud. Aan de dienstverlening aan zorginstellingen is in 2010 in totaal 776 uur besteed, exclusief de inspanningen voor ontwikkeling van nieuwe initiatieven en onderhoud. Beleid toewijzingen Vechtdal Het reguliere woningaanbod wordt elke vrijdagochtend op www. veste.nl geplaatst. Hierop kan tot de volgende dinsdagavond worden gereageerd. Vervolgens wordt aan de met de oudste zoekdatum reagerende persoon een aanbieding gezonden. Seniorenwoningen worden niet via internet aangeboden. Actief zoekende senioren worden op volgorde van zoekdatum benaderd voor de verhuur van seniorenwoningen. Dit gebeurt per brief en telefoon. Vervolgens wordt de woning toegewezen aan de met de oudste zoekdatum reagerende senior. In beide toewijzingssituaties geldt dat de toewijzing is op basis van passendheid van inkomen. Hierbij wordt de woning verhuurd aan een woningzoekende waarbij de huur binnen de 16-23% van het bruto maandinkomen valt, eventueel met de hulp van huurtoeslag.

15

16 Woningzoekenden Vechtdal Eind 2010 stonden 2.317 woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van maar liefst 13,5% ten opzichte van 2009. Hiermee zien we dat de in 2008 ingezette stijging van het aantal inschrijvingen in 2010 verder doorzet. Een lichte meerderheid van alle inschrijvingen (1.257) is uit voorzorg. Van de seniore inschrijvers is ruim driekwart uit voorzorg ingeschreven. Daarnaast schrijven zich relatief veel alleenstaanden in. Woningtoewijzing Vechtdal Het aantal huuropzeggingen binnen het direct verhuurbare woningbezit was 174. De mutatiegraad komt hiermee op 6,0%. Rond de 200 huuropzeggingen per jaar is normaal. 174 opzeggingen in 2010 ten opzichte van 212 in 2009 is echter een forse daling. Deze daling doet zich met name voor in het aantal huuropzeggingen van eengezinswoningen. Ook zijn er minder opzeggingen geweest in de seniorenwoningen. Daarentegen is het aantal opzeggingen in appartementen juist gestegen. De volgende projecten met huurwoningen zijn in 2010 opgeleverd en in de verhuur gebracht: 16 appartementen aan Cavaljéstraat en Van Sandickstraat in de Kotermeerstal in Dedemsvaart 16 zorgappartementen aan de Vrouwenlaan in Zwolle In Lemelerveld zijn 15 woningen gerealiseerd. 9 woningen hiervan zijn in 2010 opgeleverd en verhuurd In 2010 zijn voor huisvesting van statushouders 11 woningen toegewezen. Aan de gemeente Ommen zijn 6 woningen toegewezen, waarvan één woning nog meetelde voor de taakstelling van 2009. Aan de gemeente Hardenberg zijn 5 woningen toegewezen. De sinds 2009 ingezette stijging van het aantal reacties per geadverteerde woning zet in 2010 door. Inclusief de reacties op seniorenwoningen is dit 15,5 reacties voor 2010 tegenover 7,7 voor 2009. Exclusief de reacties op seniorenwoningen komt het gemiddeld aantal reacties in 2010 op 23,9 tegenover 19,1 in 2009. Ook in 2010 drukt het aantal reacties op seniorenwoningen derhalve het gemiddelde, al is dit effect minder dan in de afgelopen jaren. De nieuwe, persoonlijke wijze van aanbieden van seniorenwoningen werpt hierin zijn vruchten af. De gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende bij acceptatie van een woning in 2010 was 35 maanden. Dat is 2 maanden korter dan in 2009. Vechtdal woonenquête Dit jaar heeft woningstichting de Veste voor de negende keer op rij de Vechtdal woonenquête gehouden. Hoewel iets minder dan vorig jaar, waren er nog steeds 855 deelnemers die de moeite hebben genomen om de enquête uit de huis-aanhuisbladen of op het internet in te vullen. Er zijn ook nu weer duidelijke trends waarneembaar, maar er zijn ook enkele verrassende wijzigingen in voorkeuren. Net als voorgaande jaren zijn er grote verschillen waarneembaar tussen de jongere en de oudere invuller van de enquête. De opvallendste zaken op een rijtje: Het aantal mensen dat wil verhuizen is iets afgenomen van 47,7 naar 47,1% Het percentage mensen dat op korte termijn (binnen vier jaar) wil verhuizen is verder gestegen tot 56,6%, naar een koopwoning zelfs tot 59,0% De voorkeur voor huren ten opzichte van kopen is verder toegenomen De stijgende lijn in de vraag naar koopwoningen tot 200.000 zet door Er is een verdere daling in de vraag naar woningen tussen de 300.000 en de 400.000 en in combinatie daarmee met de vrijstaande koopwoning De voorkeur voor huurwoningen boven 400 per maand blijft sterk De populariteit van het appartement neemt verder toe In de bijlage zijn de uitgebreide resultaten te vinden. Studentenhuisvesting Afgelopen jaar bleek, net als voorgaand jaar, een grote vraag te bestaan naar huisvesting op de campus. De vraag overtrof gedurende de zomerperiode het aanbod en heeft geresulteerd in een volledige verhuring van de kamers op de campus per 1 juli 2010. Kamerzoekers zijn voorafgaand aan het nieuwe collegejaar geattendeerd op de grote vraag en hebben het advies gekregen tijdig op zoek te gaan naar een kamer. Overeenkomstig de jaarlijkse trend ontstaat de eerste leegstand in november en deze houdt aan tot in het tweede kwartaal. Op de campus bereikte de leegstand eind mei haar hoogtepunt met in totaal 62 kamers die per direct beschikbaar waren. Wekelijks wordt een benchmark uitgevoerd om de leegstand op de campus te vergelijken met de leegstand in de rest van Enschede. Geconcludeerd kan worden dat de leegstand op de kamermarkt gedurende 2010 beperkter was dan voorgaand jaar voor zowel de stad als campus. In 2010 is veel tijd en energie gestoken in het digitaliseren van het proces rondom het aanbieden en reageren op woonruimte. Kamerzoekers kunnen in de nieuwe situatie online een kamer reserveren en via een betalingsplatform de eerste verhuurnota voldoen. Om de verhuring af te ronden tekent de kamerzoeker het huurcontract bij Acasa en neemt aan de balie de sleutel in ontvangst. Ook het proces rondom coöptatie voor kamers in woongroepen is verder gedigitaliseerd. Bij een huuropzegging van een kamer in een woongroep ontvangt elke groepsbewoner een e-mail waarin wordt aangegeven dat in de woongroep een kamer beschikbaar komt. De groepsvertegenwoordiger ontvangt tevens een registratielink ter vervanging van de handtekeningenlijst. Op het moment dat een nieuwe kamerzoeker wordt aangenomen, stuurt de groepsvertegenwoordiger de kamerzoeker de registratielink waarmee de kamer online wordt gereserveerd en de eerste betaling kan worden uitgevoerd.

De nieuwe wijze van kamers verhuren betekent een grote vooruitgang in de dienstverlening door een toegenomen beschikbaarheid en bereikbaarheid. De applicatie, ontwikkeld voor de website van Acasa, is begin 2011 operationeel. In maart zijn 6 appartementen aan de Zuiderhagen en 8 appartementen aan de Walstraat in gebruik genomen. Zowel aan de Zuiderhagen als aan de Walstraat bevindt zich op de begane grond een commerciële ruimte. De commerciële ruimte aan de Zuiderhagen is net als de appartementen in maart in gebruik genomen. In de commerciële ruimte aan de Walstraat worden in samenwerking met de gemeente Enschede, de Universiteit Twente en de Student Union studieplekken gecreëerd. Het ontwerp voor de studieplekken is afkomstig van de Student Union en is gebaseerd op de Universiteitsbibliotheek. In de ruimte komen naast de studieplekken, een projectruimte en een koffiecorner. Studenten kunnen op de studieplekken gebruik maken van draadloos internet onderhouden door het ICT-servicecentrum van de Universiteit Twente. De huidige prognose gaat uit van een oplevering van de studieplekken in week 4 van 2011. De brandveiligheidseisen blijven een prominente plaats innemen in het dagelijks werk. Om het belang van een brandveilige situatie te onderstrepen, is in samenwerking met de brandweer Enschede de campagne Ken je Vluchtplan gevoerd. Tijdens de campagne heeft de brandweer in diverse complexen op de campus voorlichting gegeven. Om studenten te laten ervaren hoe belangrijk brandveiligheid is, zijn met rookproeven brandsituaties nagebootst. Deze campagne heeft in diverse media landelijke aandacht gekregen. In 2010 is een start gemaakt met het opknappen van 12 trappenhuizen van de piramidewoningen aan de Witbreuksweg. Eerder dit jaar hebben in de piramidewoningen aan de Witbreuksweg en Matenweg verbouwingen plaatsgevonden om de groepen te laten voldoen aan de brandveiligheidseisen. In het kader van de brandveiligheidseisen zijn in totaal 27 woongroepen verbouwd. In 2010 zijn 327 ingerichte kamers gereserveerd voor de Universiteit Twente. Deze kamers worden door bureau Housing van Universiteit Twente geboekt voor buitenlandse studenten. Het huurcontract wordt vervolgens gesloten tussen de student en Acasa. Binnen de groep buitenlandse studenten waren afgelopen jaar maar liefst ruim 70 nationaliteiten vertegenwoordigd. Het werken met campuscontracten blijkt in de praktijk succesvol te zijn. Met de campuscontracten wordt bevorderd dat niet-studenten plaats maken voor nieuwe studenten en dat de kamers beschikbaar blijven voor studenten. Op het moment dat een huurder niet langer student is, wordt verzocht uit te zien naar andere woonruimte. In 2010 heeft de procedure bij één huurder geleid tot een gerechtelijk vonnis en ontruiming. Afgelopen jaar is gezamenlijk met de overige Enschedese woningcorporaties en de gemeente Enschede gewerkt aan een Convenant Energiebesparing. In het convenant zijn doelstellingen opgenomen met betrekking tot energielabeling en CO2-reductie. De definitieve versie van het convenant is bepaald. De ondertekening door de gemeente laat vooralsnog op zich wachten. In complex de Box is een fietsenwerkplaats geopend. De werkplaats is bedoeld om jongeren met een licht verstandelijke beperking een waardevolle en zinvolle dagbesteding te bieden. Deze jongeren zijn cliënten van de Twentse Zorgcentra en VSO de Huifkar en werken in deze werkplaats aan een beter toekomstperspectief. De werkplaats voldoet aan een grote vraag en beleeft een voortvarende start. De Twentse Zorgcentra is al gevestigd met een atelier in complex de Box. In 2010 is met Connexxion een nieuw contract afgesloten voor het nachtelijk vervoer van en naar de campus. Elke donderdagavond worden er ritten gereden en kunnen studenten bij meerdere haltes op de campus de bus naar het centrum van Enschede pakken of uitstappen. Op diverse terreinen worden door de Veste initiatieven met betrekking tot duurzaamheid ontplooid. Ook de Universiteit Twente maakt werk van duurzaamheid en probeert dit via werkgroepen vorm te geven. Op het gebied van studentenhuisvesting wordt gekeken waar de Veste en de Universiteit Twente elkaar kunnen vinden en versterken. In 2010 zijn 3.961 werkopdrachten uitgevoerd. De gemiddelde kosten per werkopdracht bedragen voor 2010 177,71. De gemiddelde afhandelingsduur van een reparatieverzoek is in 2010 gedaald naar 3,2 dagen ten opzichte van 4,2 dagen in 2009. 17 Aantal eenheden * Aantal huuropzeggingen Bruto huur in e Zelfstandig ingericht 74 127 534 Zelfstandig niet ingericht 442 109 396 Onzelfstandig ingericht 209 599 372 Onzelfstandig niet ingericht 1.385 336 263 *exclusief bedrijfsruimten en verenigingsruimten

18 Kwaliteitsysteem ISO 9001:2008 De Veste is één van de weinige corporaties in Nederland die ISO 9001:2008 gecertificeerd is. Eind november 2010 heeft de jaarlijkse externe audit van Det Norske Veritas (DNV) plaatsgevonden. Het oordeel van DNV was zeer positief. In alle lagen van de organisatie is er een sterke bewustwording en beleving van kwaliteit. In 2010 is het kwaliteitssysteem verder geoptimaliseerd naar aanleiding van interne audits die bij diverse afdelingen zijn uitgevoerd. Er zijn audits afgenomen bij de afdelingen Projecten, Wonen en Boekhouding & Rapportages. De uitkomsten van de interne audits geven in een enkel geval een aanbeveling of een verbeterpunt aan. De Veste is constant bezig de kwaliteit van de dienstverlening te monitoren en te verbeteren. Belangrijk is onder andere wat huurders vinden van de kwaliteit van de door hen gehuurde woning en de dienstverlening van de Veste. Voor elk kwartaal worden willekeurig 200 adressen geselecteerd waarvan huurders worden gevraagd mee te werken aan het tevredenheidsonderzoek. Aan huurders wordt een cijfer gevraagd op de onderdelen woning en dienstverlening. In 2010 hebben in totaal van de 800 aangeschreven huurders, 122 hun mening gegeven. Gemiddeld gaven de huurders een 7,9 voor de woning en een 7,7 voor de dienstverlening. In 2009 waren de cijfers op beide onderdelen 7,5 en 7,7. Wanneer er een onvoldoende binnenkomt dan wordt dit door de stafafdeling getoetst op procedurefouten. De huurder wordt zonodig thuis bezocht om één en ander toe te lichten. Waar nodig worden procedures uitgebreid of aangescherpt. Huurbeleid Het innen van de huur vormt een belangrijke voorwaarde voor de continuïteit van de woningstichting. Signalering van achterstanden in een vroegtijdig stadium is dan ook een belangrijke beleidsdoelstelling. Immers de ervaring leert dat bij grotere achterstanden de oplossingen hiervoor moeilijker te realiseren zijn. Aan deze vroegtijdige signalering blijven wij aandacht besteden. Deze aandacht heeft geresulteerd in een huurachterstand van 0,35% van de vraaghuur. Huurders met een betalingsachterstand worden persoonlijk benaderd en wordt de mogelijkheid geboden om gezamenlijk een regeling te treffen. Wanneer niet wordt gereageerd en de achterstand oploopt, wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder die voor invordering zorg draagt. Per 31 december 2010 bedraagt de betalingsachterstand 87.000 waarvan bijna de helft van de vordering in handen is van de deurwaarder. Per genoemde datum is er 231.000 aan huur vooruit betaald. In het kader van het huurbeleid is per 1 juli 2010 een gemiddelde huurverhoging gerealiseerd van 1,2%. Huurders betrekken bij beheer en beleid Woningstichting de Veste hecht veel waarde aan goede relaties met huurders en hun vertegenwoordigers. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid gebeurt op verschillende niveaus. Daarbij zijn te onderscheiden de niveaus van het informeren, het meepraten en het meebeslissen. Woningstichting de Veste informeert haar huurders op verschillende wijzen. Regelmatig wordt in diverse regionale huis-aan-huisbladen het Woonnieuws geplaatst. Daarnaast ontvangen huurders meer specifieke informatie, bijvoorbeeld in de vorm van informatiebrieven bij verbeterprojecten. Als pop-up op internet en in de wachtruimte van de kantoren zijn Huisgenoot en @casa News uitgaven waarin regelmatig en op een toegankelijke wijze het reilen en zeilen binnen de Veste wordt weergegeven. De mogelijkheden van en de rol in de informatieverstrekking van de websites veste.nl en acasa.nl wordt steeds groter. Niet alleen achtergrondinformatie, maar ook producten en diensten zijn actueel opvraagbaar en interactief benaderbaar. Het inschrijven als woningzoekende en het reageren op woningen kan inmiddels volledig online gebeuren. De sites vervullen een belangrijke functie in het actuele verhuur- en verkoopproces. Binnenkort zal de gehele afwikkeling, inclusief betaling, van het verhuurproces van woonruimte voor studenten zelfs via internet afgewikkeld kunnen worden. Georganiseerd overleg met huurdersverenigingen De Veste heeft met drie huurdersorganisaties een samenwerkingsovereenkomst. In de gemeente Ommen met huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, in de gemeente Hardenberg met Stichting Huurdersbelangen Hardenberg en in Enschede met de Centrale Bewonersraad. Doel van de overeenkomst is het bevorderen van een goede relatie tussen huurders en verhuurder. Binnen de overeenkomst zijn zaken geregeld als: Beleidsplan, begroting, jaarverslag Beleid en planning van groot onderhoud en woningverbeteringswerkzaamheden Meerjarenonderhoudsplanning De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Planning en realisering van gewoon en buitengewoon onderhoud Planvorming van ingrepen in procedures Huurprijswijzigingen van woningen Samenstelling en kosten servicepakket De bijdrage van huurderscommissies aan het garanderen van (individueel) rustig woongenot Om de huurdersorganisaties te ondersteunen in het werk is een financiële paragraaf opgenomen bij de overeenkomsten, die regelt dat de Veste ook financieel het werk steunt van de huurdersorganisaties. In 2010 ging het hierbij om een bedrag van e 34.000. Met de huurdersorganisaties is in 2010 tweemaandelijks overleg geweest waarin onder andere de volgende zaken zijn besproken: Fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling Huurverhoging per 1 juli 2010 Jaarverslag 2009

Begroting 2011 Voortgang herstructureringsactiviteiten Nieuwe participatieovereenkomst Opzetten Buurtmonitor Voortgang nieuwbouwprojecten Actuele bewonerszaken Ontwikkeling van de wachttijd voor huurwoningen Uittreden van de Veste uit het publieke bestel Renovatie de Nijenhaghen in Ommen Wijzigingen regels woningtoewijzing per 2011 Klachtencommissie Woningstichting de Veste en de Wetland Wonen Groep uit Vollenhove hebben een gezamenlijke klachtencommissie. Deze commissie bestaat uit mevrouw L. Bruins en de heer A. Vosjan namens de Veste, de heren Timmermans en H. de Boer namens WWG en de heer J.J. Barendrecht als onafhankelijk voorzitter. De heren Vosjan en Timmermans zijn voorgedragen namens vertegenwoordigers van huurders. In het Vechtdal zijn over 2010 geen klachten ingediend bij de klachtencommissie. Ten behoeve van de huurders in Enschede kent de Veste ook daar een klachtencommissie. Deze bestaat uit de heer M.F. Beusekamp, voorzitter en mevrouw H.W.H.M. van der Zandt en mevrouw J.P. de Vries als leden. De klachtencommissie in Enschede heeft in 2010 één klacht in behandeling genomen. Deze klacht betrof naar het oordeel van de klager het onterecht opzeggen van de participatieovereenkomst met de Centrale Bewonersraad. De klachtencommissie heeft het bestuur geadviseerd deze klacht niet ontvankelijk te verklaren, maar gaf tegelijkertijd mee een traject van mediation in te gaan met de klager. Aangezien dat al een keer vruchtloos was geprobeerd heeft het bestuur hieraan geen gevolg gegeven. Beide commissies komen minimaal 2 keer per jaar bijeen om lopende zaken door te nemen binnen de onderneming. Het jaarresultaat in 2010 Voor 2010 is een positief resultaat begroot van e 2.397.000. Het werkelijke resultaat over 2010 bedraagt e 4.135.000. De belangrijkste oorzaken van de afwijking van het resultaat worden hieronder nader toegelicht. +/+ e -/- e Tegenvallende verkopen nieuwbouwwoningen 1.566.000 19 Meevallende verkopen huurwoningen 845.000 Besluit om de grondpositie in Lelystad af te waarderen tot de agrarische grondwaarde 1.838.000 Lagere rentelast als gevolg van lage stand van de kortlopende rente 994.000 Lagere onderhoudslasten, voornamelijk als gevolg van inkoopvoordeel en vervallen werkzaamheden 700.000 Lagere toevoegingen aan de voorziening voor onrendabele toppen, door toevoegen van nieuwe projecten enerzijds en door het uitblijven van een gewijzigd bestemmingsplan voor Ommen-Oost anderzijds. Hierdoor zijn investeringen naar achteren geschoven 700.000 Gunstigere ontwikkeling van de bedrijfswaardeberekening als gevolg van toekomstige bedrijfseconomische parameters en levensduren 490.000 Niet begrote kosten fusie met Pierre Louis 156.000 Bovenstaande effecten leiden tot een lagere last vennootschapsbelasting van e 627.000. Prognoses voor de komende jaren Financiële prognoses geven een cijfermatig doorzicht naar de komende jaren. Deze cijfers moeten met de nodige voorzichtigheid worden benaderd, immers werkelijke uitkomsten zullen naar alle waarschijnlijkheid afwijken van de prognoses. De woningcorporatie is zowel door eigen activiteiten als door invloeden van buitenaf, voortdurend aan veranderingen onderhevig. Veranderingen met zowel positieve als negatieve gevolgen. In beide gevallen is het voor de belanghebbenden bij de woningcorporatie van groot belang om inzicht te krijgen en te houden in de financiële gang van zaken. De leveranciers zijn geïnteresseerd in de liquiditeitspositie, de verschaffers van vreemd vermogen in de solvabiliteit en de toezichthoudende organen in de rentabiliteit. Op de volgende bladzijde worden de ontwikkelingen nader belicht. De financiële meerjarenprognose over de jaren 2011 t/m 2018 laat positieve resultaten zien. Opvallend hierbij is de hoge belastingdruk, deze zal bij het huidige fiscale klimaat voor woningcorporaties substantieel hoger liggen dan het huidige tarief voor vennootschapsbelasting, 25,5%.

De onderstaande getallenreeksen laten zien hoe de financiële positie zich de komende jaren naar verwachting gaat ontwikkelen. rentabiliteit rentabiliteit eigen vreemd jaarresultaat solvabiliteit liquiditeit vermogen vermogen belasting druk * e 1.000 % % % % 2010 4.135 51,7 2,99 2,99 3,60 26,26 2011 2.599 50,8 1,55 1,78 2,04 35,25 2012 3.798 47,6 2,11 2,54 2,46 32,64 2013 166 44,0 1,83 0,11 0,09 78,72 2014 4.458 43,0 2,25 2,89 2,29 32,04 2015 3.255 42,4 2,04 2,07 1,60 34,44 2016 5.889 42,8 1,99 3,61 2,84 30,90 2017 6.542 43,8 0,86 3,85 3,39 30,57 2018 6.749 44,6 2,14 3,82 3,22 30,59 20 Belastingen Woningstichting de Veste is van mening dat zij als maatschappelijke organisatie vrijgesteld is voor heffing vennootschapsbelasting. De Veste heeft daarom over het jaar 2008 een nulaangifte ingediend. Voorzichtigheidshalve is in de jaarrekening voor 2008, 2009 een reservering en voor 2010 een last vennootschapsbelasting opgenomen, berekend conform de uitgangspunten van VSO II. Financierings- en beleggingsbeleid De kredietcrisis heeft voor de financieringen en beleggingen van Woningstichting de Veste in 2010 niet tot problemen geleid. Ten aanzien van beleggingen is het in 2007 vastgestelde treasurystatuut gedegen gebleken: door risicomijdend te beleggen is er geen sprake geweest van verliezen op beleggingen. Met betrekking tot het aantrekken van nieuwe financieringen heeft woningstichting de Veste geanticipeerd op de kredietcrisis door te kiezen voor zekerheid. Voor de in 2011 geplande investeringen is reeds de benodigde financiering aangetrokken. De investeringen komen door het aantrekken van een flexibele financiering van 39 miljoen niet in gevaar. Het totale leningenbestand bestaat uit 48 leningen en ultimo 2010 bedraagt de boekwaarde hiervan ruim 99 miljoen. Hiervan zal 4,8 miljoen in 2011 worden afgelost. Het gemiddelde rentepercentage is gedaald van 4,28% in 2009 naar 3,61% in 2010. Beslissingen ten aanzien van financieren en beleggen worden gemaakt in de commissie voor assets- en liabilitiesmanagement. De ALM-commissie komt vier keer per jaar bijeen en bestaat uit de algemeen directeur, de bedrijfsdirecteur en een extern deskundige, de heer Jan-Hein Gerritsen van Censum Finance & Treasury. Risicomanagement Het deelnemen aan het maatschappelijke rechtsverkeer brengt risico s op velerlei gebied met zich mee. Te denken valt aan risico s op het terrein van wet- en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën, personeel et cetera. Het beleid van Woningstichting de Veste is erop gericht deze risico s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Het beheersen van de overige risico s geschiedt in twee stappen. Als eerste is de Veste zich bewust van de aanwezigheid van risico s. Geconstateerde risico s worden intern uitgebreid besproken en risicoanalyses worden gezamenlijk uitgevoerd. Gezond verstand en visies van verschillende personen leiden tot een bepaalde risico-inschatting. De tweede stap is om systemen te ontwikkelen om geconstateerde risico s af te dekken. Zo werkt de Veste met een beheersingssysteem bij de ontwikkeling van projecten. In het treasury- en verbindingenstatuut zijn richtlijnen geformuleerd voor het risicoprofiel van beleggingen. Ook is in dit statuut een systeem van risicobeheersing beschreven ten aanzien van door de Veste aangehouden verbindingen. Het bestuur van Woningstichting de Veste is verantwoordelijk voor de verbindingen, de Raad van Commissarissen houdt toezicht. Om de toezichthoudende taak ten aanzien van de verbindingen uit te kunnen voeren worden in de kwartaalrapportages van Woningstichting de Veste de activiteiten van de verbindingen opgenomen. Het risico van het niet beschikbaar zijn, of tegen een te hoge prijs, van financiering is als gevolg van de kredietcrisis vergroot. Woningstichting de Veste heeft tijdig de financiering van de voor 2011 en 2012 geplande bouwactiviteiten georganiseerd, tegen een gunstige prijs. De Veste kent geen actief beleid ten aanzien van de verkoop van woningen. Huurders van het reguliere woningbezit kunnen zelf te allen tijde kiezen of zij tot aankoop van hun woning overgaan.