Ondernemingsplan 2009-2014 10 beloften van Portaal Nijmegen 1
Beloofd!
Meer dan 100 jaar oud Als rond de vorige eeuwwisseling de eerste woningbouwverenigingen worden opgericht, is één daarvan Woningvereeniging Nijmegen. Op 10 december 1906 komen daartoe in de Nijmeegse stadsschouwburg 22 Nijmeegse burgers, burgemeester Van Schaeck Mathon, wethouder Quack en diverse gemeenteraadsleden bijeen. Vooraf was reeds een stamkapitaal bijeengebracht, waarbij aandelen ter waarde van 250 gulden waren uitgegeven. Zo werden er 58 aandelen uitgegeven, die bij vijftig Nijmeegse ingezetenen werden geplaatst. Op 25 september 1907 wordt de vereniging bij Koninklijke Besluit toegelaten als vereniging uitsluitend werkzaam in het belang van de verbetering der Volkshuisvesting. Veel later, in 2002, ontstaat het huidige Portaal, dat uitgroeit tot een relatief grote landelijke corporatie. Portaal Nijmegen is in juni 2007 ontstaan, waarmee de lokale verankering is veiliggesteld. Missie De missie van Portaal luidt: Samen bouwen aan een kansrijke toekomst voor mensen en buurten. Wij investeren in een thuis voor iedereen. Waaruit duidelijk is dat de kernactiviteit van Portaal dezelfde is gebleven sinds zijn oprichting, namelijk: zorgen voor goede en betaalbare woningen. Daarnaast voelt Portaal zich medeverantwoordelijk voor veiligheid en sociale samenhang in de wijken waar Portaal veel bezit heeft. Ondernemingsplan 2009-2014 Op basis van analyses van de omgeving, de marktpositie en de stand van zaken in het bedrijf Portaal, zijn speerpunten benoemd. Deze punten komen voort uit drie thema s die bij Portaal centraal staan. De belangrijkste voornemens worden hier vertaald in 10 beloften van Portaal. 3
7 8 1 4 1 2 1 3 10 4 1 5 5 6 2 7 5 6
Thema 1: Vitale buurten In elk bouwplan heeft Portaal aandacht voor mensen die speciale voorzieningen nodig hebben. Zij hebben recht op een volwaardige plaats in de samenleving. Daar staat tegenover dat huurders die overlast geven of frauderen aangepakt worden. Portaal wil meer doen dan zorgen voor een dak boven je hoofd en voelt zich ook verantwoordelijk voor de directe woonomgeving van de huurders. Portaal is daarom zichtbaar aanwezig in de buurten en neemt een actieve houding aan. Variërend van het uitlenen van een heggenschaar tot grote investeringen in aandachtswijken. Zoals in Hatert (Vogelaarwijk) en in het Waterkwartier (Bodwijk). In alle wijken waar Portaal bezit heeft, wordt samengewerkt met partners in de stad. Portaal wil bezit uitbreiden in wijken waar nog weinig huurwoningen zijn zodat huur en koop beter over de stad is verdeeld (ongedeelde stad). Daarom verkoopt Portaal op bepaalde locaties woningen. Dit zijn koopwoningen die bereikbaar zijn voor starters op de woningmarkt. Verkoop levert geld op om elders betaalbare nieuwbouwwoningen te kunnen bouwen. Beloften: 1 2 3 4 Portaal maakt doelstellingen op de thema s leefbaarheid en sociale stijging concreet en voert ze projectmatig uit. Portaal is zichtbaar in de wijken, signaleert en handelt, wacht niet af. Portaal vormt coalities met partners in de stad om de doelen te realiseren. Portaal bouwt nieuwe huurwoningen. Daarvoor is verkoop van bestaande huurwoningen nodig. [ tabel 1 - Nieuwbouw, sloop, verkopen en aankopen in aantallen woningen, 2008-2018 ] Ingreep Totaal aantal woningen Gemiddeld per jaar Nieuwbouw (bestaande plannen) + 1.658 + 166 Sloop - 825-83 Verkoop - 1.836-184 Aankoop (en/of extra nieuwbouw) + 1.503 + 150 Totaal (netto) + 500 + 50 5
4 8 1 1 3 7 5 4 9 8 8 9 4 4 8 3 10 4 8 5 6
Thema 2: Klantgericht en kostenbewust Portaal onderzoekt hoe klanten over Portaal denken en wat de klanten wensen via een Portaalpanel en een klanttevredenheidsonderzoek. Uit deze onderzoeken blijkt dat het thuisgevoel van de huurders beïnvloed wordt door de binnenkant van de woning. Deels zijn dat eigen meubelen, maar de vaste inrichting is daarin zeer bepalend. Portaal biedt daarom keuzepakketten. Dit geldt bij mutatie, maar vooral bij groot onderhoud in hele complexen. Groot onderhoud of renovatie is ook het moment om maatregelen voor energiebesparing te nemen. Portaal brengt dubbelglas zonder directe huurverhoging aan. Beloften: 5 6 7 De basisprocessen in de kern van het bedrijf verbeteren, zoals verhuur, onderhoud, bereikbaarheid en huurincasso. Huurders krijgen ruimhartig financiële tegemoetkomingen voor zelf aangebrachte voorzieningen. Bij nieuwbouw of onderhoud keuze uit een beperkt pakket. Voor nieuwe huurders worden energiemaatregelen doorberekend. De hoogte van de opbrengst van de maatregelen is afhankelijk van het gedrag van de huurder. Thema 3: Voldoende en goede woningen en woonmilieus Portaal Nijmegen is en blijft een Nijmeegse corporatie. Er ligt een enorme verversingsopgave, want Portaal heeft relatief veel verouderd bezit. Er lopen dan ook meerdere herstructureringsprojecten tegelijkertijd. Keerzijde is dat de druk op de woningmarkt in Nijmegen daardoor groot is, te meer omdat de nieuwbouw in de Waalsprong langer op zich laat wachten dan voorzien. De inbreng van partners en huurders in alle wijken is een belangrijke basis voor beleid van Portaal. Er is overleg met bewonerscommissies voordat beslissingen worden genomen. Dit is wettelijke verankerd. Maar Portaal gaat verder en betrekt partners en individuele huurders bij projecten. Portalers gaan op huisbezoek en spreken met commissies over de mate van invloed en de verantwoordelijkheid die deze commissies dragen willen. 7
7 3 9 5 1 4 8 4 8 2 10 4 8 9 1 3 7 1 8 9
Belofte: 8 Portaal ververst of renoveert jaarlijks 4% van het bezit en bouwt jaarlijks (gemiddeld) 150 extra nieuwbouwwoningen. [ figuur 1 - Ontwikkeling woningvoorraad 2008-2018 op basis van de wensportefeuille ] woningvoorraad 12.000 aanpassing woningvoorraad 500 400 11.500 11.000 10.500 300 200 100 0-100 -200-300 10.000-400 -500 9.500-600 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 sloop verkoop woningvoorraad Portaal per nieuwbouw acquisitie 1 januari van dat jaar 9
4 8 9 5 2 6 8 1 10 2 8 9 1 6 2 1 6 4 8 9
Belofte: 9 80% van het bezit is een betaalbare huurwoning, in 2018 is dat net zo veel als nu, maar van betere kwaliteit. [ figuur 2 - Ontwikkeling woningportefeuille Portaal 2008-2018, naar huurklasse ] 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 2.000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 betaalbare woningen woningen boven e 499,- uitzonderingen huurprijsbeleid doelgroep die betaalbare woning nodig heeft Belofte: 10 Portaal spreekt niet uitsluitend in mooie woorden, maar luistert ook en wil afgerekend worden op zijn daden. Anders gezegd: samenwerken aan beleid betekent voor Portaal: doen wat we beloven. In bijna alle wijken waar Portaal bezit heeft, worden projecten uitgevoerd. Van groot tot klein, van fysiek tot sociaal. Actuele informatie staat op www.portaal.nl > Ik heb een huis > Mijn Wijk. 11
Colofon Uitgave: Portaal Nijmegen, November 2009 Fotografie: William Moore en Portaal Ontwerp: Lawine grafisch ontwerp, Utrecht