O o s t b r o e k lessen van de serviceorganisatie

Vier jaar experimenteren in Rustenburg O o s t b r o e k lessen van de serviceorganisatie s werken samen blokvereniging.nl Verbeter.NU

kopje Communicatie en algemeen 2

Vier jaar experimenteren en pionieren Waarom een serviceorganisatie? De serviceorganisatie is vanaf 2006 vormgegeven door de stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek. De stichting werd door bewonersorganisatie BORO en de gemeente Den Haag opgericht om woningvergroting in de wijk tot stand te brengen. Daarmee moest woningdifferentiatie ontstaan, waardoor het mogelijk werd een wooncarrière in de wijk te maken en hogere inkomens aan de wijk te binden. De wijk is gebouwd in de jaren 30 en gedeeltelijk door Berlage bedacht. Er staan bijna 8.200 woningen, waarvan zo n 7.000 portieketagewoningen. De meeste portiekwoningen zijn relatief klein, met een woonoppervlak van 70-80 m2. De woningen zijn voor het overgrote deel (94%) in particulier eigendom: 70% eigenaar-bewoners en 24% eigenaar-verhuurders. Drie Haagse corporaties bezitten samen 6%. De 7.000 portiekwoningen zijn wat betreft onderhoud en beheer georganiseerd in 1.000 Verenigingen van Eigenaren ( s), die veelal uit 3 of 6 appartementen bestaan. De eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad, het achterblijven van de wijk op de woningmarkt en sociale en demografische ontwikkelingen, vormden de aanleiding om in 2001 een wijkplan op te stellen. Daarbij was het uitgangspunt dat de mooie baksteen-architectuur, de monumentale detaileringen en de open portieken van Haagse School behouden moesten blijven. Daarom werd gekozen voor een andere aanpak dan sloop-nieuwbouw. De woningeigenaren moesten verleid worden zélf te investeren in hun woningen, daarbij ondersteund door een serviceorganisatie. Sinds de serviceorganisatie actief werd zijn er verschillende projecten uitgevoerd. Dit heeft tot zo n zestig woningvergrotingen geleid. Daarnaast zijn er 25 s vergroot en inzichten verworven om woningeigenaren te verleiden tot investeringen in de verduurzaming van hun woningen. In al deze projecten is er veel geleerd. Over techniek, juridische hobbels, communicatie, marketing en de praktijk van alle dag. In dit boek worden de lessen van vier jaar experimenteren pionieren beschreven. Zo kunnen professionals in Den Haag en andere steden hun voordeel doen met de opgedane kennis en ervaring. Veel leesplezier gewenst Leeswijzer Op de volgende pagina is in de tijd weergegeven welke projecten de serviceorganisatie in de loop van vier jaar heeft uitgevoerd. Bij de verschillende onderdelen staan paginanummers aangegeven. Door het kleurgebruik onderaan de verschillende pagina s wordt het zoeken naar verschillende onderwerpen vergemakkelijken. Lopende de projecten zijn verschillende onderzoeken gedaan en diverse rapporten verschenen. Achterin is daarom een overzicht opgenomen van diverse rapporten die te downloaden zijn op de website van de stichting. Op de laatste pagina is ook de personele bezetting van de stichting te lezen: raad van toezicht, bestuur en medewerkers. Voorgeschiedenis In 2001 nam de gemeenteraad van Den Haag het wijkplan Rustenburg-Oostbroek vernieuwt! aan. In dit plan, dat een co-productie was van bewoners en ambtenaren, werd een innovatief-experimentele aanpak beschreven om de wijk te vernieuwen: herstructurering zonder sloop. In 2002 werd een subsidieaanvraag voor de Innovatieve Projecten Stedelijke Vernieuwing gehonoreerd door het ministerie van VROM. Naast een voorstel voor een serviceorganisatie, omvatte de subsidie ruimte voor de aanpak van de openbare ruimte en een ondergrondse parkeergarage. Na het onderzoeken van diverse opties werd in 2005 een kwartiermaker aan het werk gezet om het project serviceorganisatie je Woning op te starten. Onderdeel van de opdracht was het voorbereiden van een zelfstandige organisatie. In augustus 2006 werd de stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek opgericht. 3 Douwe Wielenga, directeur-bestuurder stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek Communicatie je en woning algemeen

kopje Communicatie en algemeen 4

Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen impressie: WBS Architectuur Uw nieuwe dakopbouw? Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen Uw nieuwe dakopbouw? Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen Uw nieuwe dakopbouw? Woningvergroting Energiebesparing -vergroting 1 stap 1 Voor meer informatie: W www.blokvereniging.nl E info@blokvereniging.nl T 070-3626408 Informatie verzamelen uzelf goed over de mogelijkheden die een Blokvereniging biedt. Hoe helpt de Serviceorganisatie? - informatie via website, brochure of persoonlijk; - gratis advies van een deskundige. Overleg met uw eigen en de buur- s Overleg met enkele buren of zij een Blokvereniging ook een goed idee vinden. Maak vervolgens alle betrokkenen tijdens een bijeenkomst enthousiast over de oprichting van een Blokvereniging. Hoe helpt de Serviceorganisatie? - beschikbaarheid standaarduitnodigingen om buren mee uit te nodigen; - voorlichting door een deskundige; - organisatie van de bijeenkomst bij iemand thuis of bij de Serviceorganisatie op de Apeldoornselaan. Uitwerken van de mogelijkheden Nu is het tijd om een concreet voorstel voor de invulling van de Blokvereniging op te stellen. Hoe helpt de Serviceorganisatie? - begeleiding bij opstellen van onderhoudsplan en een begroting; - begeleiding bij vergelijking van de financiële positie van de s; - beschikbaarheid standaardaktes (voor de notaris); - advies bij het maken van goede afspraken over voorwaarden voor lidmaatschap s. Communicatie en algemeen Een dakopbouw, ook voor u? nu! Maak van twee woningen één, en verdubbel uw woonoppervlak! impressie: Studioscheaffer Architecten Een dakopbouw, ook voor u? nu! Een dakopbouw, ook voor u? nu! Brochures dakopbouwen, samenvoegen en uitbouwen impressie: Studio Voortman & Girod 7 Tussenevaluatie met wethouder Norder blz Handboeken dakopbouwen en samenvoegen 2007 2008 2009 2010 Informeer stap 2 stap 3 Naar een actieve Blokvereniging Stappenplan, handboek en website -vergroting Dakopbouwen 6 6 6 8 ot g Woningvergroting Dakopbouw eengezinswoningen Dakopbouw portiekwoningen Samenvoegen en uitbouwen Processtappen op een rij... blz Ontwerp welstand en aanbesteding... blz Expertmeeting waardeontwikkeling... blz 13 Realisatie 7 egw dakop bouwen... blz blz Campagne om pilotblokken te werven... 13 Realisatie 4 egw dakopbouwen...blz Campagne: 25.000 subsidie voor een dakopbouw... blz 2006 2007 2008 2009 2010 13 blz Realisatie 9 mgw dakop bouwen 12 Realisatie 24 mgw dakop bouwen blz 12 15 6 14 6 14 6 15 6 s werken samen blokvereniging.nl -vergroting Expertmeeting opties -vergroting... blz Oprichting eerste Blokvereniging... blz Campagne vergroting met bonussysteem...blz 2006 2007 2008 2009 2010 16 Oprichting en uit breiding 5 Blokverenigingen...blz 16 Verbeter.NU Eenvoudig isoleren en snel geld besparen Brochure energie - besparing...blz Pilot EPA s en Groene MOP...blz Duurzaamheid 2006 2007 2008 2009 2010

De startfase Ontwikkeling werkwijze en (indirecte) subsidies Een belangrijke opgave was het maken van ontwerpen voor dakopbouwen en nieuwe plattegronden voor samen te voegen woningen. Daarbij werd er in eerste instantie voor gekozen om de groep geïnteresseerden die door de kwartiermaker was verzameld te bedienen. Het opbouwen van een netwerk van architecten, tekenaars, aannemers, constructeurs, etc. was een belangrijke eerste stap. De meeste belangstelling bestond bij de eigenaren van eengezinswoningen met een plat dak. Veel eigenaren bleken echter koudwatervrees te hebben om in een traject te stappen met veel onzekerheden. wat kost een ontwerp? Wat kost een opbouw? Hoe zit het met vergunningen en leges? Werkende weg ontstond het hiernaast weergegeven stappenplan om mensen te begeleiden en te stimuleren deel te nemen aan een dakopbouwtraject. Stappenplan Informatie Ontwerp - Bezoek Servicepunt: website, folders, maquettes en advies - Voorbeelden van andere opdrachtgevers - Kosten: GEEN - Een architect heeft een ontwerp gemaakt wat u voor 250 kan kopen bij het Servicepunt. - Indeling door uzelf te bepalen Expertmeeting waardeontwikkeling In het voorjaar van 2007 organiseerde de serviceorganisatie een expertmeeting over waardeontwikkeling bij woningvergroting. Een korte, intensieve sessie met een heldere vraagstelling. Bewoners uit de buurt, makelaars, medewerkers van de gemeente, een corporatie, een bankier, een particuliere verhuurder en een woningmarktdeskundige werden bijeen gebracht. Hen werd gevraagd een inschatting te maken van de waardeontwikkeling ten gevolge van woningvergroting en argumenten uit te wisselen. De conclusie in 2007: Dakopbouw portiekwoning: + 55.000 Dakopbouw eengezinswoning: + 45.000 Bouwvergunning Keuze aannemer - Opdracht aan architect voor aanvraag bouwvergunning - Kosten architect circa 500 - Kosten leges circa 700 - Werkomschrijving en tekeningen door architect - Offertes aanvragen bij aannemers - Opdracht aan aannemer Ontwerp en welstand Bij het ontwerpen waren de stedenbouwkundige en architectonische kenmerken van de wijk randvoorwaarden. Dat betekent dat de dakopbouwen moeten aansluiten bij de opzet van Berlage en de Haagse School uit de jaren 30. In een stedenbouwkundige studie is nagegaan op welke bouwblokken een opbouw met een rechte of juist een schuine kap moet om extra schaduw in achtertuinen te voorkomen en het karakter van straten in stand te houden. Over de eerste tien ontwerpen is veelvuldig discussie met Welstand gevoerd, vaak tot frustratie van bewoners, architect en serviceorganisatie. Toch ontstaat er in de loop van de tijd wel duidelijkheid over wat wel en niet kan en namen de doorlooptijd en complexiteit af. Communicatie en algemeen 6 0 Uitvoering Oplevering - Dakopbouw wordt geplaatst door aannemer - Kosten casco van 33.000 tot 45.000 - In gebruik nemen dakopbouw - Erfpachtaanpassing indien dakopbouw groter dan 0m (circa 165/m )

7 Belangrijke punten uit de Tussenevaluatie (mei 2008) In mei 2008 vond er een tussenevaluatie plaats met wethouder Norder (Bouwen en Wonen). De serviceorganisatie legde de volgende conclusies voor: - De (kosten) van de inspanningen van werk wegen medio 2008 niet op tegen de resultaten. - De verbetermogelijkheden bij ongewijzigd beleid zijn onvoldoende. Er werden verschillende scenario s gepresenteerd voor de toekomst van de serviceorganisatie. Deze varieerden van het staken van de werkzaamheden en het sluiten van de winkelruimte tot het instellen van een subsidie en het starten van een aankoop-vergroten-verkopen-aanpak. Deze laatste aanpak bleek veruit het meeste verlies op te leveren, omdat de woningwaarde naar verwachting te weinig zou stijgen om de kosten voor aankoop, dakopbouw en onderhoud te dekken. De gemeente en de serviceorganisatie besloten een subsidie voor dakopbouwen voor portiekwoningen in te stellen, handboeken te maken en de vestiging in de wijk te behouden. Belangrijk argument voor de wethouder was dat hij wilde voorkomen dat de wijk onderuit zou gaan. Markt voor woningvergroting in Rustenburg-Oostbroek De serviceorganisatie heeft zich afgevraagd hoe groot de markt was die zij probeerde te ontwikkelen. Daarbij is eerst gekeken naar de theoretische markt: hoeveel woningen zouden er maximaal vergroot kunnen worden als alle omstandigheden meewerken? Vervolgens is gekeken wat het werkelijke maximum is. De theoretische woningvergrotingsmarkt bestaat uit: - 230 dakopbouwen op eengezinswoningen - 2.200 dakopbouwen op portiekwoningen - 2.500 samenvoegingen van portiekwoningen Totaal: 4.930 woningvergrotingen van de 8.200 woningen. De werkelijkheid is natuurlijk anders. Er moet rekening worden gehouden met factoren als: - eigendom (particuliere verhuurders en corporaties investeren niet, gezien het gebrek aan waardeontwikkeling) - bevolkingssamenstelling (empty-nesters zijn minder bereid in woningoppervlak te investeren, 2/3 bewoners is nu tevreden) - woninggrootte (met name kleinere woningen worden vergroot) Als hiermee rekening wordt gehouden is de conclusie dat de maximale marktpotentie in de wijk een stuk lager ligt, 550 dakopbouwen en 880 samenvoegingen. Bij elkaar kunnen dus maximaal 1.430 woningvergrotgingen worden gerealiseerd. Kostenbesparingsmogelijkheden dakopbouwen In 2008 onderzoekt Bouwhulp in opdracht van de serviceorganisatie de landelijke aannemermarkt voor dakopbouwen én mogelijkheden om kosten te besparen. De belangrijkste conclusies: - een serie-effect kan vanaf 8 á 10 woningen besparen: -15% - schuine kap goedkoper dan rechte gevel metselen: - 3% - combinatie landelijke leverancier met lokale aannemer: - 2% Analyse eerste ontwerpen StudioSchaeffer architecten maakte al een zevental ontwerpen en voerde daarover discussie met Welstand. Een nadere analyse leert dat de discussie over schuine en doorgemetselde kap een stap verder is gekomen: eigenlijk alleen op hoekpanden is doormetselen noodzakelijk. Door een kap met een hoek van 70 (ipv 45 ) te gebruiken ontstaat het optimale evenwicht tussen esthetiek buiten en gebruiksoppervlak binnen. R U S T E N B U R G - O O S T B R O E K D E N H A A G Voorzijde onderzoek Bouwhulp Onderzoek naar toepasbare technieken voor dakopbouw; definitief rapport II - B07.098 januari 2008 Communicatie je en woning algemeen

Samenvoegen en uitbouwen Eenvoudig woningvergroten Samenvoegen en uitbouwen zijn technisch gezien relatief eenvoudig. Voor een uitbouw die verder dan 2,5 meter uit de gevel komt te staan is echter wel een bouwvergunning nodig. En voor een samenvoeging moet een naastgelegen woning worden verworven en is een vergunning nodig voor de doorbraak die de woningen verbindt. De serviceorganisatie adviseerde eigenaar-bewoners uit de hele stad bijvoorbeeld over oplossingen of over de opdracht aan een tekenbureau dat de vergunningaanvraag kon voorbereiden. Mensen die een uitbouw wilden, deden dat grotendeels op eigen kracht. Voor een samenvoeging voerden we vaak één of twee adviesgesprekken en werd verder het handboek gebruikt. De uitvoeringsfase bleef voor beide vormen van woningvergroting vaak buiten het gezichtsveld van de serviceorganisatie. juridische samenvoegregeling. De subsidie wordt jaarlijks geïndexeerd en bedraagt in 2010 29.374 voor een fysieke en 7.343,50 voor een juridische samenvoeging. Communicatie & marketing In het voorjaar van 2007 publiceerde de serviceorganisatie een brochure over samenvoegen. Hierin zijn alle stappen en subsidiemogelijkheden weergegeven. In 2007 en 2008 werd elke 6-8 weken bij alle woningen die aan een nieuw te koop staand appartement grensden een samenvoegbrochure in de bus gedaan. Dit leverde elke keer 5-10 reacties op. In 2008 werden de ervaringen gebundeld in een handboek, waarin de Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen Maak van twee woningen één, en verdubbel uw woonoppervlak! ervaringen van bewoners waren opgenomen, compleet met foto s en plattegronden. ot g Fysieke en juridische samenvoegsubsidie De waarde van twee losse woningen is hoger dan van één samengevoegde woning. Dit is een wetmatigheid op de woningmarkt. Denk maar eens aan de huur van een studentenkamer. Per vierkante meter is die hoger dan van een verdieping of een hele woning. Hoe kleiner de eenheid, hoe duurder de vierkante meter. Bij een samenvoeging in wijken als Rustenburg-Oostbroek wordt de waardedaling geschat op 20-30.000,-. De gemeente Den Haag wil mensen uit specifieke wijken stimuleren woningen samen te voegen omdat er in die wijken behoefte is aan grotere woningen. Daar kunnen mensen die hun inkomen zien groeien terecht en zo voor de wijk behouden blijven. Daarom is er een subsidie in het leven geroepen. Om het ook juridisch netjes te regelen moet de notaris nogal wat handelingen verrichten. Daarom is er ook een Woningvergroting 8 Rustenburg Oostbroek - Den Haag - 16 januari 2006

Lessen - Horizontale samenvoeging is technisch gesproken het meest eenvoudig. - Woningvergroters denken meestal niet in termen van waarde, beperkt in termen van maandlasten, maar vooral in directe kosten. - De samenvoeger heeft vaak specifieke doelen, zoals het creëren van een extra werkruimte of de mogelijkheid om met meerdere generaties in één woning samen te leven. De specifieke doelen die zij willen realiseren maken een economische afweging van minder groot belang. - Voor particuliere en sociale verhuurders is samenvoegen meestal niet interessant. De waardedaling van 20-30.000 die plaatsvindt is in deze wijk niet goed te maken met waardeontwikkeling. Kosten De kosten voor een samenvoeging lopen sterk uiteen. Het vergt een investering van: - twee appartementen (tussen- of bovenwoning 90-110.000 per stuk, benedenwoning 150.000) - variërend van ca. 6.000 bouwkundige ingrepen voor een horizontale doorbraak tot ca. 20.000 voor een verticale doorbraak (trap etc.) - variabel ten behoeve van aanpassing van de plattegrond (verplaatsing keuken, badkamer, muren, etc.). RESULTATEN 2007-2010 - 12 samenvoegingen (fysiek) - 5 samenvoegingen (juridisch) - ca. 50 belangstellenden voor samenvoegen - beperkt aantal uitbouwen (aantal onbekend) 9 Woningvergroting

Dakopbouwen eengezinswoningen Eengezinswoningen: veel geleerd, veel leerpunten in de uitvoering Bij de eengezinswoningen is de eerste ervaring opgedaan met alle procedurele en technische aspecten die komen kijken bij de realisatie van een dakopbouw. Door te ontwerpen worden het stedenbouwkundige kader en de welstandseisen verkend. Voor de uitvoering wordt samengewerkt met een bedrijf dat een systeem wil ontwikkelen dat zich kenmerkt door: licht, energiezuinig, werkvoorbereiding in de fabriek en een houten skelet. De realisatie van de eerste zeven opbouwen vindt plaats vanaf juni 2007. De uitvoering valt enorm tegen: de geplande twee weken per dakopbouw lopen uit tot zestien en in één geval zelfs twintig. Er zijn veel leerpunten voor de voorbereiding en de uitvoering. De serviceorganisatie levert de bewoners (ook juridische) bijstand, maar kan grote teleurstellingen niet voorkomen. In 2008 worden er door twee nieuwe aannemers nog eens vier dakopbouwen gemaakt, in 2011 nog één. Een huis-aan-huisinventarisatie medio 2008, met de boodschap dat met een nieuwe aannemer de beloften wat betreft prijs en doorlooptijd wél gehaald worden, leidt tot de conclusie dat slechts enkele woningeigenaren belangstelling hebben. Communicatie & marketing In 2006 wordt begonnen met algemene communicatie over je Woning. Nadere toelichting vindt plaats op informatieavonden voor de eengezinswoningen. In 2007 wordt een brochure gemaakt. Hierin staan alle stappen helder weergegeven, inclusief de kosten die met elke stap gepaard gaan. Een maquette in de winkel en een 3D-filmpje op de website helpen het beoogde resultaat te visualiseren. In 2008 wordt de vernieuwde brochure huis-aan-huis verspreid en wordt huis-aan-huis aangebeld om de interesse te peilen. Ook verschijnt er een handboek, waarin alle grote en kleine aandachtspunten helder zijn weergegeven. impressie: Studio Voortman & Girod Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen Een dakopbouw, ook voor u? nu! Uw nieuwe dakopbouw? ot g Woningvergroting 10

Lessen - De eengezinswoningen lijken het laaghangend fruit. Op het oog eenduidige architectuur, lagere kosten, een hoger investeringspotentieel (duurdere woningen, dus wat hogere inkomens) en geen toestemming van de nodig. Maar... - Elke woning in een jaren 30-wijk is anders. Dat beperkt de mogelijkheden om de detaillering en uitvoering te standaardiseren. - Een betrouwbare aannemer is van doorslaggevend belang. - Verknoping van rollen van architect, uitvoerder en toezichthouder leidt bij knelpunten in de uitvoering tot grote problemen. - De rol van de serviceorganisatie wordt door bewoners, aannemer en stichting zelf verschillend geïnterpreteerd. - Goede contractvorming, algemene voorwaarden en een klachtenregeling zijn van groot belang. - Denk kleinschalig. Modelwoning In 2007 wordt een afspraak gemaakt met een particuliere verhuurder. De serviceorganisatie betaalt 19.000, de eigenaar plaatst een dakopbouw op een eengezinswoning. De serviceorganisatie gebruikt de modelwoning gedurende 1 jaar als plek om geïnteresseerden te ontvangen Er blijkt helaas weinig belangstelling voor te zijn en de woning wordt weer gewoon verhuurd. Kosten De serviceorganisatie heeft zich steeds gericht op de prijs voor een dakopbouw die casco en inclusief BTW is. Het afwerkingsniveau (behangklaar, gestuct, gelambriseerd)) en aanvullende wensen (C.V., badkamer, keuken, sauna) verschilt sterk per eigenaar en maakt prijzen onvergelijkbaar. De kosten voor een casco dakopbouw van 35 m 2 bedragen ongeveer 45.000. RESULTATEN 2007-2010 - 11 dakopbouwen - ca. 60 geïnteresseerden 11 Woningvergroting

ot g Dakopbouwen portiekwoningen Portiekwoningen: daar was het allemaal om begonnen In 2006-2008 worden enkele dakopbouwen voor portiekwoningen ontworpen. Ook worden er prijzen opgevraagd en verschillende technische oplossingen (houtskelet, staalconstructie) doorgenomen. Eén dakopbouw lijkt er te komen, maar op de dag dat de opdracht voor de aannemer getekend zal worden, rijdt de woningeigenaar met een Harley Davidson voor. Hij heeft besloten zijn geld anders te besteden. Medio 2008 is er geen enkele dakopbouw op een portiekwoning gerealiseerd. Bij de tussenevaluatie in 2008 spreken de gemeente en de serviceorganisatie af dat de focus komt te liggen op dakopbouwen op portiekwoningen. Het grote aantal (ongeveer zevenduizend) kleine portiekwoningen was immers een belangrijke aanleiding te pleiten voor woningdifferentiatie. Daarmee kan de bevolkingssamenstelling veranderen en wordt het mogelijk om binnen de wijk wooncarrière te maken. Om de ambitie dat er nu wél dakopbouwen gerealiseerd worden realistisch te maken, komt er een subsidieregeling. De gemeente Den Haag zet stevig in: 25.000 subsidie, bij verwachte kosten voor een casco dakopbouw van 65.000. Bij de start van de subsidieregeling is er veel belangstelling. Ruim twee jaar later zijn er 33 dakopbouwen op portiekwoningen gerealiseerd en staan nog eens 15 serieus geïnteresseerden op een wachtlijst. Lessen I - Belangstelling is vaak vrijblijvend. Om de drempel om in te stappen te verlagen, kon voor 250 een ontwerp gekocht worden. Dit bleek vaak toch een hoge drempel. - De prijs voor een casco dakopbouw blijkt in de praktijk nogal te variëren per aannemer. Voor één opbouw worden zeven offertes aangevraagd en de prijzen variëren van 51.000 tot 105.000. - Als één schaap over de dam is... Nadat de eerste drie dakopbouwen zijn geplaatst in het najaar van 2009, neemt de belangstelling uit de wijk sterk toe. Kosten en prijsontwikkeling De serviceorganisatie heeft zich steeds gericht op de prijs voor een dakopbouw die casco en inclusief BTW is. Het afwerkingsniveau (behangklaar, gestuct, gelambriseerd) en aanvullende wensen (C.V., badkamer, keuken, sauna) verschilt sterk per eigenaar en maakt prijzen onvergelijkbaar. De kosten voor een casco dakopbouw van 55-70m2 bedragen in 2008 ongeveer 65.000. In 2010 is de prijs gedaald tot 50-55.000 omdat duidelijker is wát er precies gevraagd wordt en de bouwmarkt wat krapper is (al is dat in dit segment veel minder dan in de nieuwbouw). Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen Een dakopbouw, ook voor u? nu! kosten voor bewoner Een dakopbouw, ook voor u? nu! gemiddelde werkelijke kosten indirecte subsidie opdracht voor ontwerp t/m goedgekeurde 250 4.000 3.750 beginselaanvraag aanvraag bouwvergunning 1.000 2.000 1.000 (excl. leges) ondersteuning serviceorganisatie gratis 3.000 3.000 totaal 1.250 9.000 7.750 Woningvergroting 12 impressie: WBS Architectuur impressie: Studioscheaffer Architecten Uw nieuwe dakopbouw? Uw nieuwe dakopbouw? Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen

* Aangeboden door de gemeente Den Haag kaart 3 en 4.indd 1 22-09-2008 12:16:18 * Aangeboden door de gemeente Den Haag kaart 3 en 4.indd 2 22-09-2008 12:16:41 Dakopbouwen portiekwoningen: communicatie en marketing Communicatie & marketing I: pilotblokken In september 2007 startte de serviceorganisatie een campagne om pilotblokken te werven. Het idee is dat twee bouwblokken worden geselecteerd waar dakopbouwen, samenvoegingen, -vergroting en isolatiemaatregelen worden getroffen. Door een intensieve, integrale aanpak moeten schaalvoordelen behaald en lessen geleerd worden. Met een huis-aan-huis verspreide folder waarmee mensen ook aan hun buren kenbaar kunnen maken dat ze mee willen doen, worden blokken uitgedaagd samen met de serviceorganisatie een BBQ te organiseren. Op dat moment kan een gesprek plaatsvinden over de deelname aan de bloksgewijze aanpak. De campagne is geen succes: bij 20 woningen hangt Ja ik wil voor het raam, er worden 3 BBQ s georganiseerd en er wordt geen pilotblok geselecteerd. Evaluatie door bureau Companen laat zien dat de serviceorganisatie breed bekend is (75%) en positief gewaardeerd wordt, maar dat de collectiviteit in de aanpak niet aanspreekt. Men heeft uiteenlopende individuele wensen. De serviceorganisatie heeft op basis hiervan besloten de communicatie en begeleiding helemaal individueel te organiseren. 1 ik wil Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen -vergroting www.vergrootjewoning.nl pioniersblok van Rustenburg-Oostbroek folderpioniersblok.indd 1 17-08-2007 15:19:43 gegeven, maar het tempo ligt bij veel bewoners laag. Oorzaken hiervoor lijken dat het subsidieplafond van 1 mln. ruim lijkt en de einddatum is gesteld op zomer 2010. De gemeente Den Haag heeft minder geduld: in september 2009 wordt de subsidieregeling (mede als bestrijding van de RESULTATEN 2007-2010 - 33 dakopbouwen - 15 geïnteresseerden op de wachtlijst - ca. 200 belangstellenden economische crisis) voor de hele stad open gesteld. Binnen vijf maanden is hij overtekend dankzij grote belangstelling uit de stad. Dertien bewoners van Rustenburg-Oostbroek vallen binnen de regeling. Communicatie & marketing III: Subsidie is bijna op! In het voorjaar van 2010 besluit de gemeente Den Haag nogmaals subsidie beschikbaar te stellen: 0,5 mln voor Rustenburg-Oostbroek, dit geld moet in 2010 zijn besteed. In april 2010 roept de serviceorganisatie in de wijkkrant de wijkbewoners op tot actie. De boodschap is simpel: als niet vóór 1 juni gestart wordt met ontwerpen, kan geen aanspraak gemaakt worden op de subsidie. Het leidt tot een ware stormloop. 27 eigenaren geven opdracht voor het maken van een ontwerp en vragen een bouwvergunning aan. Het maximum van 20 subsidies wordt toegekend en in september en vooral oktober wordt er driftig gebouwd. 13 Communicatie & marketing II: subsidie 25.000 In september 2008 startte de serviceorganisatie een nieuwe campagne in de wijk. Alle bovenwoningen ontvingen een kaart waarin 25.000 subsidie in het vooruitzicht wordt gesteld. Maar wees snel, er is slechts geld voor 40 dakopbouwen!. Ook worden bewoners getipt om nú samen deel te nemen, zodat samen ontworpen en aanbesteed kan worden: dat kan geld opleveren. De campagne levert tachtig adviesgespreken in zes weken op. Er worden twintig ontwerpopdrachten vergroot nu! Bewoners uit uw woonblok hebben belangstelling getoond voor de dakopbouw-subsidie van 25.000,-. Sluit u zich aan bij het overleg? vergroot nu! Bewoners uit uw woonblok hebben een ontwerp voor een dakopbouw laten maken. Maak hier gebruik van! Lessen II - Collectiviteit schrikt veel woningeigenaren af. Dat is al met een ( ik ben geen lid van een vereniging! ), maar in blokverband nog sterker. - Een prikkel om subsidie snél binnen te halen is belangrijk (zie marketing III). Nu of nooit kan goed werken, maar té snel (zie Verbeterjewoning.NU) werkt ook niet. - Dat nu of nooit werkt pas in combinatie met het zien van een dakopbouw. Zien doet geloven. Ook geloven dat de prijs klopt, dat buren het doen en dat het resultaat bijzonder aantrekkelijk is. - De sterke verandering in de economie/de woningmarkt in het najaar van 2008 leidt in eerste instantie tot afwachtend gedrag. Ruim een jaar later leidt het tot de perceptie dat blijven waar je zit met een beperkte extra hypotheek beter is dan verhuizen naar een andere wijk. Bovendien lijken tegelijkertijd de kosten van een dakopbouw te dalen. Woningvergroting

-vergroting door Blokverenigingen Aanleiding en expertmeeting In 1999 bleek uit een inventarisatie van de gemeente dat er veel achterstallig onderhoud was in Rustenburg-Oostbroek. De zevenduizend woningen in de wijk zijn voor wat betreft het onderhoud en beheer georganiseerd in duizend, voornamelijke kleine Verenigingen van Eigenaren ( s). Bij een kleine (van 2 of 3 Een appartmenten) Blokvereniging, kan één lid hoe al groot werkt onderhoud dat? tegenhouden. Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat hij geen geld heeft, de noodzaak niet ziet of geen geld wil uitgeven. Een Een Blokvereniging oplossing is het vergroten is bedoeld van de. voor alle s in één bouwblok die Op hun een expertmeeting samenwerking april willen 2007 worden vastleggen. drie opties Meer doorgesproken dan twee en s trekt kunnen de serviceorganisatie lid worden de van conclusie één blokvereniging, dat de Blokvereniging maar de voorkeursoptie het is niet is. Er noodzakelijk zijn twee s dat die als alle pilot s willen uit fungeren. het bouwblok De juridische lid uitwerking worden. vergt Andere enkele s maanden, kunnen het akkoord ook later van de lid zesde worden woningeigenaar van de om Blokvereniging. de akten te laten passeren echter bijna een jaar. niet lid niet lid ling houden en er minder handhavingkosten (die hoog zijn) hoeven te worden gemaakt in de toekomst. Communicatie & marketing Bij de oprichting van Blokvereniging Harderwijkstraat in mei 2008 maakte de serviceorganisatie een film waarin aanleiding en principe worden uitgelegd en bewoners vertellen waarom zij meedoen. In februari 2009 startte een grote campagne in Rustenburg-Oostbroek om mensen te interesseren om met buur- s samen te werken. Een flyer wordt huis-aan-huis verspreid, een website (blokvereniging.nl) gaat de lucht in, informatieavonden worden georganiseerd en een stappenplan en handboek worden gemaakt. Om mensen te stimuleren wordt een ruime subsidie in het vooruitzicht gesteld, bestaande uit: alle notariskosten, 250,- per appartement in het onderhoudsfonds, een groeibonus als er 3 of meer s toetreden en een inividuele beloning: een waardebon van 20 te besteden in het winkelgebied in de wijk. Dakopbouw Uitbouw Samenvoegen Wat is een Blokvereniging en wat lost het op? U kunt lid worden van een Blokvereniging als alle eigenaren in Een Blokvereniging is een vereniging die het beheer en onderhoud van haar dan wordt er door de gemeente Den Haag per appartementsrecht uw leden eigen - uitsluitend dat s willen. - verzorgt. De Alleen Blokvereniging s uit hetzelfde kan bouwblok de volgende kunnen 250,- ingelegd in het onderhoudsfonds taken lid worden. overnemen Als dat gebeurt van de worden s de splitsingsakten die lid worden: gewijzigd en dragen ze al en krijgt u een STAATSLOT cadeau Inschrijven hun taken als (zoals bestuurder beheer, onderhoud, bij het verzekeringen, kadaster en incasso, de maken toekomst onderhoudsplannen) bij Kamer van over. Koophandel; In Blokvereniging geldt één stem per niet lid niet lid Verzekeringen; appartementsrecht. Financieel Grotere beheer s plegen (o.a. over innen het algemeen van bijdragen) beter beheer en van onderhoud. leden; Lid Blokvereniging Verbeter Bijhouden Dat betekent van dat de de administratie; gebouwen die zij beheren een betere uitstra- Toekomstig lid Blokvereniging?.NU flyervve.indd 1 02-10-2008 13:11:28 blokvereniging.nl Opstellen van meerjarenplannen voor groot onderhoud; Onderhoud en beheer van daken, gevels, funderingen, Duurzaamheid -vergroting portieken etc.; 14 samen werken s Toekomstig lid Blokvereniging? Lid Blokvereniging Word lid van de Blokvereniging op de Harderwijkstraat + = dan kunt u veel geregel en kosten besparen: dat zijn de voordelen van een grotere - vergroting 1

poster-01-10.indd 1 18-09-2009 09:58:56 Akte gaat ook meedoen Informatieavond -vergroting Donderdag 1 oktober 2009 20.00 21.30 uur, deur open: 19.45 uur Apeldoornselaan 231 werkt niet samen Wegens succes herhaald! donderdag 1 oktober Samenwerking loont! Samenwerking met andere s kan u veel onderhoudsvoordeel opleveren. Als u de samenwerking voor 1 mei 2010 regelt, kunt u duizenden euro s subsidie krijgen. samenwerkende buren Subsidieperiode wegens grote interesse verlengd! Interessant voor alle huiseigenaren die deel uit maken van een Vereniging van Eigenaren (). Kosten De kosten van de serviceorganisatie voor een Blokvereniging zijn als volgt: - oprichting Blokvereniging 550,- - wijziging splitsingsakten 450 per appartement - bonussen: 250 per appartement, eventuele groeibonus bij meer dan drie s - winkelbonnen á 20 per bewoner De proceskosten (begeleidingsuren) verschilden sterk per Blokvereniging. Bij sommigen zijn er enkele gesprekken geweest met de trekker binnen de te vormen groep, bij anderen zijn er vergaderingen georganiseerd en diverse aanpassingsronden geweest aan de conceptakten of is er actief een handtekening gezocht van een particuliere verhuurder. v.b. werkt niet samen Programma Samenwerking tussen s - Waarom? - Hoe? - Ervaringen van wijkbewoners Pauze Nu duizenden euro s subsidie - Ons aanbod - De spelregels - Aan de slag Deze informatieavond wordt georganiseerd door de Serviceorganisatie Rustenburg-Oostbroek in samenwerking met BORO. Voor meer informatie: www.blokvereniging.nl Werk samen met andere s binnen uw woonblok! En krijg tijdelijk duizenden euro s subsidie voor onderhoud en beheer! Samenwerking tussen s leidt tot lagere kosten en beter onderhouden woonblokken. Serviceorganisatie Rustenburg-Oostbroek beloont daarom s die binnen een woonblok de handen ineen slaan. Voordelen van een grotere Als eigenaar van een appartement maakt u deel uit van een Vereniging van Eigenaren (). Deze vereniging regelt het onderhoud en het beheer van gezamenlijke voorzieningen, zoals het dak, de gevel, de riolering en het trappenhuis. Een goed functionerende en financieel gezonde is dus belangrijk om zorgeloos te kunnen wonen. Een grote waarin veel eigenaren verenigd zijn, heeft veel voordelen: - Samen is het onderhoud goedkoper; - Samen kun je voordeliger de benodigde verzekeringen afsluiten; - Met één bestuur regel je de zaken makkelijker dan met veel kleine besturen; - Je hebt samen invloed op het onderhoud van een groter deel van het woonblok. Dit is belangrijk voor het aanzicht en de verkoopwaarde van uw eigen woning. Blokverenigingen Serviceorganisatie Rustenburg-Oostbroek stimuleert de oprichting van Blokverenigingen. Binnen een Blokvereniging werken afzonderlijke s uit hetzelfde bouwblok samen. Het is niet noodzakelijk dat alle s binnen het blok meedoen. Twee s kunnen samen al een Blokvereniging oprichten. Later kunnen zich dan nog meer s aansluiten. Meer informatie over Blokverenigingen vindt u in de folder vergroting, die te verkrijgen is via www.blokvereniging.nl of bij de Serviceorganisatie. v.b. niet lid niet lid Toekomstig lid Blokvereniging? Lid Blokvereniging Samenwerking loont: Groeiende Blokverenigingen krijgen een extra bonus! Aantal aangesloten s Extra Groeibonus 3 of meer s 1.000 5 of meer s 2.000 8 of meer s 4.000 Lessen - Het principe is snel en eenvoudig uit te leggen. - De flyer met zijn aandachttrekkende vormgeving en de suggestie dat er veel geld te halen valt, brengt veel geïnteresseerden op de been. Er zij geen negatieve reacties vernomen van mensen die zich bekocht voelden. - Omdat het om eigendomsrecht gaat, is er veel koudwatervrees bij bewoners. Ze kunnen de juridische teksten en implicaties moeilijk overzien. - Omdat er in deze wijk veel s van 3 zijn, is een nee van één bewoner voldoende om alles op te houden. - Grote (vermeende) onderhoudsverschillen tussen s zijn een reden om af te zien van samenwerking. De serviceorganisatie adviseerde in die gevallen een Meerjarenonderhoudsplan mét begroting voor elke te laten maken om dit objectief te maken. - Andere redenen om af te zien van samenwerking zijn: slechte verstandhouding met een buurman, grote verschillen in financiën in het onderhoudsfonds en teveel werk om het allemaal te regelen. - Het verzilveren van goede samenwerking nu kan toekomstige handhavingsproblemen en -kosten voorkomen. Resultaten van de marketing Het per woning sturen van een uitnodiging voor een informatieavond met de flyer trekt op vier avonden ongeveer 250 bezoekers. Twaalf trekkers melden zich om een Blokvereniging op te richten. Uiteindelijk lukt het vijf om ook alle handtekeningen en goedkeuringen voor elkaar te krijgen. Daar zitten een paar grote bij: Eén bestaat uit zes s met 38 appartementen, een andere uit vijf s met 21 appartementen en nog één met vier s en 12 appartementen. Bij de twee anderen gaan twee s samenwerken om zes appartementen te beheren en te onderhouden. RESULTATEN 2007-2010 - 5 Blokverenigingen - 25 s daarin opgenomen - 100 appartementen - ca. 250 bezoekers op vier infoavonden s werken samen blokvereniging.nl 15 -vergroting

Verbeter.NU Duurzaamheid: verbeter! Duurzaamheid Woningvergroting en duurzaamheid gaan hand in hand bij het realiseren van een dakopbouw. De (nieuwe) dakopbouw is goed geïsoleerd, waardoor ook de tweede verdieping dakisolatie krijgt. De energielasten blijven ongeveer gelijk, terwijl het woonoppervlak fors toeneemt. In 2009 adviseerde Mobius Consult de gemeente Den Haag om voor de marketing van duurzaamheid in Rustenburg-Oostbroek gebruik te maken van de plaats en naamsbekendheid van de serviceorganisatie. Grotere plannen in het kader van Den Haag Klimaatneutrale stad 2050 zorgen voor uitstel van een besluit hieromtrent. Eind 2009 maakte de serviceorganisatie een voorstel om praktijkervaring op te doen met energiebesparing door woningeigenaren. Pilotproject met drie deelprojecten De kern van het pilotproject was na te gaan - hoe een energieprestatieadvies (EPA) in de praktijk werkt - welke maatregelen mensen willen nemen en welke prikkels of omstandigheden de bereidheid te investeren groter maken. - zijn er mensen te werven die in de toekomst als betrouwbare ambassadeurs van energiebesparing in de wijk/den Haag kunnen fungeren? In de pilot v0nden uiteindelijk drie deelprojecten plaats. Project 1. Negen woningeigenaren kregen een gratis EPA en maximaal 50% van de investeringskosten (die overblijven na aftrek van andere subsidiemogelijkheden) als zij tenminste twee maatregelen uitvoerden. Alle negen eigenaren zijn enthousiast over de EPA s. Drie eigenaren troffen deze maatregelen, de andere zes haakten af. Project 2. Zes eigenaren die bezig zijn een dakopbouw te ontwerpen, kregen een gratis EPA aangeboden om te kijken of deze kennis leidt tot het treffen van extra energiebesparende maatregelen. Project 3. Een Blokvereniging kreeg een gratis Groen-MOP: een meerjarenonderhoudsplan mét inzicht in de mogelijkheden om duurzaamheidsmaatregelen te treffen. Woningvergroting Energiebesparing -vergroting Eenvoudig isoleren en snel geld besparen Dakisolatie: Eenmalige kosten: 956,- Besparing per jaar: 478 Terugverdientijd: 2 jaar HR++ dubbelglas plaatsen: Eenmalige kosten: 148,- per m 2 Besparing per jaar: 19,- per m 2 Terugverdientijd: 10 jaar Communicatie & marketing In het najaar van 2008 bracht de serviceorganisatie een brochure uit onder de titel eenvoudig isoleren en snel geld besparen. Een pagina met de belangrijkste maatregelen in een huis, met daarbij de kosten, jaarlijkse besparing en terugverdientijd gaf overzicht. Vanaf het najaar van 2008 plaatste de serviceorganisatie ook maandelijks een duurzaamheidsstrip in de bewonerskrant. De avonturen van familie De Groot kregen positieve reacties. Zowel de brochure als de strip De brochure is regelmatig meegenomen, maar leverde geen adviesvragen aan de serviceorganisatie op. In januari 2010 stond in de bewonerskrant een oproep. Mensen konden zich melden om deel te nemen aan project 1. Dit leverde negen geïnteresseerden op. In april en mei werden uit de contacten in de wijk dakopbouwers en een Blokvereniging geselecteerd voor een projecten 2 en 3. Doordat de serviceorganisatie al een relatie met deze mensen had opgebouwd en de adviezen gratis waren, werd dit aanbod door vrijwel iedereen graag aangenomen. Duurzaamheid 16 groenboekje2.indd 9 15-09-2008 09:59:14 Vloerisolatie 50 m 2 : Eenmalige kosten: 508,- (zelf doen) 1.277,- (laten doen) Besparing per jaar: 127 Terugverdientijd: 4 jaar (zelf doen) 10 jaar (laten doen) 1 HR 107-ketel plaatsen: Eenmalige kosten: 670,-* Besparing per jaar: 241 Terugverdientijd: 3 jaar * meerkosten t.o.v. gewone ketel Gevelisolatie spouw: Eenmalige kosten: 18,- per m 2 Besparing per jaar: 6,- per m 2 Terugverdientijd: 3 jaar Ventilatie: Eenmalige kosten: 15,- per kamer Kieren dichten: Eenmalige kosten: 54,- (zelf doen) Besparing per jaar: 54 Terugverdientijd: 1 jaar 9

17 Conclusies project 1: gratis EPA en 50% uitvoeringssubsidie - De eerste ervaring was het zoeken van een EPA-adviseur in Den Haag. Er waren er (begin 2010) drie aangesloten bij het landelijk georganiseerde Meer met Minder. Bij navraag bleken twee daarvan samen te werken en tot één en dezelfde adviseur te leiden. De ander had het erg druk. Niet veel te kiezen dus voor de consument, maar ook niet veel markt voor de adviseurs blijkbaar... - De communicatieve vaardigheden van de EPA-adviseur waren erg goed. Dat bleek ook uit de reacties van de woningeigenaren. Zij waren ook zeer positief over opzet, leesbaarheid en accuratesse van hun EPA-rapport. - Gedurende het project, werden de spelregels door de serviceorganisatie ontwikkeld. Hoewel dit aan het begin is gecommuniceerd, bleek toch dat mensen dat onprettig vinden. Vooral de eis van de serviceorganisatie dat er tenminste twéé substantiële maatregelen (bijvoorbeeld dubbel glas én vloerisolatie of dubbel glas én extra ventilatie) getroffen moesten worden om de subsidie te krijgen, riep bij sommigen weerstand op. Ze hoopten gewoon goedkoop dubbel glas te krijgen. - De woningeigenaren die niet tot uitvoering over gingen, dragen als belangrijkste argumenten aan geen geld en te snel (in juni hoorden ze dat de maatregelen in oktober uitgevoerd moesten zijn). Conclusies project 2: gratis EPA voor dakopbouwers De zes dakopbouwers die een gratis EPA kregen, vonden het prettig om inzicht te hebben in de maatregelen die hen energie kunnen besparen. Drie van hen hebben dubbel glas meegenomen bij de aanbesteding van hun dakopbouw (die al tot dakisolatie leidt). Het idee om aan te sluiten bij grote investeringen in de woning (bijvoorbeeld dakopbouwen), leidde tot de gedachte om nieuwe woningeigenaren waarbij de sleuteloverdracht nog níet had plaatsgevonden ook een gratis EPA aan te bieden. Zo kunnen ze duurzaamheid meenemen in hun eventuele verbouwplannen. Makelaars bleken echter niet bereid om hierin een bemiddelende rol te spelen. Mogelijk speelt hierin de angst mee dat er verborgen gebreken boven kunnen komen en daarmee een kink in de kabel ontstaat. Voor: Adres: Bouwjaar: Opname: Opgesteld: Code Element Blok VVE Harderwijkstraat 272-318 Harderwijkstraat, Den Haag 1934 8-6-2010 M. de Raaij/C. Ham Waardering Goed Redelijk Matig Slecht N.A./N.B. Omschrijving Conclusies project 3: Groen-MOP voor Blokvereniging Een Groen-MOP is gebaseerd op een goede bouwkundige keuring. in de rapportage wordt aangegeven welke onderhoudsmaatregelen gekoppeld kunnen worden aan een duurzame maatregel. Een Groen-MOP is een goed middel om verduurzamingskosten inzichtelijk te maken. Voor eigenaar-bewoners kunnen de bedragen op collectief niveau wel groot lijken. 25.000 extra investeren betekent iets meer dan 1.000 per persoon en is voor een 30-jaarsinvestering te overzien, maar lijkt toch veel meer. Zeker omdat de verwachte besparingen op individueeel niveau niet goed in beeld te brengen zijn (en per maatregel per woningeigenaar flink kunnen verschillen). Startjaar De 21 leden van Blokvereniging Harderwijkstraat (waarin 6 s samenwerken) hebben allemaal een EPA, maar hebben de resultaten nauwelijks met elkaar vergeleken. Samenwerking om de uitvoering van individuele maatregelen te organiseren vindt vooralsnog niet plaats. Wellicht komt dit omdat de Blokvereniging pas net van start is en het komen tot één maandelijkse bijdrage voor het meerjarenonderhoud al een grote stap is. Verbeter.NU per uitvoering INSPECTIE RESULTATEN & MEERJARENBEGROTING INCLUSIEF ENERGIEBESPARINGSADVIES Alle bedragen exclusief BTW 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 Algemeen onvoorzien Onvoorzien recervering 2012 2 Algemeen jaarlijks 400 0 400 400 400 400 400 400 400 400 400 3 Betonconstructie balkons x Beton en staal herstellen 7.340 0 0 7340 0 0 0 0 0 0 0 4 Aanpassen dekstukken Dekstukken aanbrengen 2.900 0 2900 0 0 0 0 0 0 0 0 x 5 Metselwerken Plaatselijk scheurvorming 1.800 0 0 0 450 0 1100 0 0 0 250 x herstellen 5.1 Gevelisolatie binnenzijde x Individueel geregeld (zie EPA-W rapprtage) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Kozijnen Individueel geregeld 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6.1 Kozijnvervanging met HR++ glas x Individueel geregeld (zie EPA-W rapprtage) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 Dakbedekking/schoorstenen Vervangen van bedekking/ schoorstenen herstellen 23.500 0 0 23500 0 0 0 0 0 0 0 x 8.1 Isolatie op dakbedekking 80mm XPS (Roofmate) isolatie plaatsen (Omkeerdak) 25.335 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 x 9 Schilderwerken Vervangen deklaag 3.600 0 0 7900 0 15600 0 0 0 0 3600 x 10 Hemelwater/riolering Regulier onderhoud 1.450 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 x en onvoorzien 11 Isolatie plafond portiek x 60mm PUR (Ecotherm) isolatie plaatsen m. stucwerk 1.550 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 12 Isolatie begaande grond vloeren x Individueel geregeld (zie EPA-W rapprtage) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 Isolatie portiekvloeren x Individueel geregeld (zie EPA-W rapprtage) 1.550 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 TOTALE ONDERHOUDSKOSTEN EXCLUSIEF 19% BTW 69.425 0 3.300 39.140 850 16.000 1.500 400 400 400 4.250 TOTALE ONDERHOUDSKOSTEN INCLUSIEF 19% BTW 82.616 0 3.927 46.577 1.012 19.040 1.785 476 476 476 5.058 Beginsaldo 0 0-3.927-50.504-51.515-70.555-72.340-72.816-73.292-73.768 toevoeging 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Jaarlijkse Uitgaven 0 3.927 46.577 1.012 19.040 1.785 476 476 476 5.058 Eindsaldo 0-3.927-50.504-51.515-70.555-72.340-72.816-73.292-73.768-78.826 Duurzaamheid

Lessen - De communicatieve vaardigheden van de EPA-adviseur zijn van groot belang voor het geven van een advies dat wordt geaccepteerd en begrepen. - Om een advies tot uitvoering te brengen, willen woningeigenaren ook graag advies over een kwalitatief goede, betrouwbare én betaalbare aannemer of installateur. - De grote prikkel van 50% subsidie op de investeringskosten (na aftrek van andere subsidiemogelijkheden) draagt bij tot uitvoering van maatregelen. Maar het neemt niet weg dat woningeigenaren geen of onvoldoende financiën als belangrijke oorzaak aangeven voor het afhaken. - Het isoleren van de gevel (anders dan door HR++ glas) gebeurt door geen enkele woningeigenaar. Redenen die daarvoor worden aangedragen zijn dat de schade aan vloerbedekking en het stucplafond te groot zijn. Voor gevelisolatie in gebieden met mooie enkelsteensgevels zijn nog geen goede (voor de dagelijkse praktijk geschikte) oplossingen. - Het binnenklimaat (frisse lucht door ventilatie) wordt door veel woningeigenaren niet belangrijk genoeg gevonden, ondanks goede uitleg door de EPA-adviseur en de serviceorganisatie. Familie De Groot en de te isoleren gevel (2) De familie De Groot wil de gevel laten isoleren. Gezien de klustalenten van meneer De Groot wordt hiervoor een professional gezocht. Hup, een professional zoeken! Ok, dan bel ik nu dat mannetje... Ja, de gevel isoleren, hoe... Zo gepiept, we nieten wat plankies tegen de muur, klaar....?... Mooi niet! Familie de Groot en het wassende water Heerlijk, hier kan ik wel uren in blijven zitten. Mama bedoelt een klusjesman, pap! Aha, Ik weet nog wel een mannetje... Nee, geen amateurs hier. Ik ga een gerenomeerd aannemersbedrijf bellen! Snif Zucht Spreek ik met de Serviceorganisatie Rustenburg Oostbroek? Ja? Ik wil graag advies en begeleiding bij het aanbrengen van gevelisolatie. Zo, dit is beter, lekker warm! Informatie over duurzaam en gezond wonen ga naar www.vergrootjewoning.nl Hallo, met mevrouw De Groot, ik wil graag gevelisolatie laten aanbrengen en......de luidspreker aan... 50 euro voorrijkosten, advies 250 euro en daarna 100 euro per uur, exclusief BTW en... Dat doelgerichte heeft hij van mij! Dan bent u aan het goede adres. We kunnen een afspraak maken voor een gesprek daarin kunnen we u informatie op maat geven. Informatie over duurzaam en gezond wonen ga naar www.vergrootjewoning.nl MAMA! Dat kunnen we wel vergeten, zucht. reken op minimaal 60 uur en alles exclusief materiaal, dat is ook nog zeker 3000... Gratis advies, precies wat we nodig hebben! Nicole van Dijk O nee! Mama zit in bad! Mama, wist je dat jij met je dagelijkse bad per week 280 liter water meer gebruikt dan wij met een korte douche? Jammer dat het water zo snel koud wordt. Als ik wat water weg laat lopen kan er weer extra warm bij. Even met mijn voet de kraan open zetten... O is dat echt waar?? Dat zal behoorlijk wat kosten want het moet ook verwarmd worden natuurlijk. O wat erg, ik heb altijd zo n grote mond over het milieu... Jaaa, ik zit in bad Wat, alweer! Dat is verschrikkelijk! Yes, gelukt! We moeten het haar vertellen hoor! Hierna vertellen we haar over wat korter douchen op kan leveren Verbeter.NU Dat is per jaar: 52 maal 280 liter. DUS 14.560 liter per jaar meer!!! Ja mama, dat kost ons honderden euro s meer per jaar! O wat vreselijk, ik ga er snel uit. Kan ik voortaan beter wat vaker douchen in plaats van iedere dag in bad... Nicole van Dijk Duurzaamheid 18

Aftiteling Onderzoek & evaluatie 2007 Waardestijging na dakopbouw, 28 maart 2007, Serviceorganisatie 2007 Expertmeeting -vergroting, verslag 25 april 2007, Serviceorganisatie 2007 Evaluatie communicatie en interesse je Woning, Companen 2008 Onderzoek naar toepasbare technieken voor dakopbouwen (oplegnotitie, definitief rapport en bijlagenrapport), Bouwhulpgroep 2008 Analyse woningvergroting Rustenburg-Oostbroek, StudioSchaeffer architecten 2008 Tussenevaluatie Serviceorganisatie, stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek 2008 Handleiding samenvoegen, Serviceorganisatie 2008 Handleiding Dakopbouw op eengezinswoningen, Serviceorganisatie 2008 Handleiding Dakopbouw portiekwoningen, Serviceorganisatie 2009 Handleiding -vergroting, Serviceorganisatie 2009 Duurzame renovatie door eigenaar-bewoners - analyse tbv marketingstrategie voor de wijk Ruystenburg-Oostbroek in Den Haag, Mobius Consult 2010 Oplossingen voor problemen bij Verenigingen van Eigenaars, verslag expertmeeting 25 maart 2010, Serviceorganisatie 2010 Evaluatie pilot Verbeterjewoning.NU, Serviceorganisatie Medewerkers Roel Bosch Reitz (technisch adviseur, vanaf november 2008) Iris Buddingh (allround medewerker, vanaf januari 2007) Nicole van Dijk (vormgeving & website, vanaf augustus 2006) Elsemieke Giezeman (technisch adviseur, januari 2007 - december 2008) Ties Kortmann (communicatie, vanaf januari 2009) Gerco van Maanen (-expert vanaf februari 2007) John Nooteboom (technisch adviseur, januari 2008 - januari 2010) Suzanne de Rooij (communicatie maart 2007 - december 2008) Raad van Toezicht Eric van der Putten André Thomsen, voorzitter Betty Vooren, bewoner Rustenburg-Oostbroek (vanaf maart 2007) Joost Wiersma, bewoner Rustenburg-Oostbroek (tot maart 2007) Cissy van der Zijden, bewoner Rustenburg-Oostbroek Bestuur en directie Marcel Verbokkem, kwartiermaker (tot augustus 2006) Elsemieke Giezeman (augustus - december 2006) Jan Roncken (januari 2007 - juni 2008) Douwe Wielenga (vanaf juni 2008) 19 Fotografie Humphrey Daniëls Communicatie en algemeen